上海房地产08年楼市回顾及09年展望
上海市房地产市场走势分析预测报告
关键词
控制银根 抑制屯地
中西部廉租住房建设纳入中央财政补贴
2008-02-26 2008-03-14
经济适用 房
建设部 财政部、国税总局
《关于改善农民工居住条件的指导意见》
《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有 关税收政策的通知》
将农民工居住问题纳入城市住房建设规划 经济适用房买卖税收优惠
2008-04-01
贷款增速6% -31.9%
2008年三季度至 2009年二季度，国内 贷款规模为380.29亿 元
1741.4亿元
资金差额 334.71亿元
国内贷款 380.29亿元
其他资金 331.96亿元
定金及与付款
房地产开发投资额 3019.89亿元
1406.9亿元 利用外资
74.05亿元
自有资金 492.57亿元
08.3 08.4 09.1
上海市场中长期内处于健康状态
根据750万方的供应，至2008年年底，按悲观估计，市场累积 供求比才可能达到8以上的水平，中性预测为5-6
市场销量相对乐观估计（平均132.56万方/月） 市场销量相对悲观估计（08年水平92.96万方/ 月）
上海市场中长期内处于健康状态
诊断结论
利率
国内 贷 0.83
※当相关性系数大于0.5是即为相关，大于0.款7时，即为显著相关
0.85
由此，通过回归分析，我们可以得到关系式：
Y=
-193.884+0.9051x1+2.535x2+0.866x3+0.745x4+0.477x5-4041.654x6-4102.949x7
其中： x1——国内贷款
土地有偿使用费的支出范围
2009年上海房地产市场四大预测
可 供 开 发 的土 地 愈 来 愈少
，
进制造 业 的政 策主导 下
域 扩张
、
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，
年中
期 低 成 本 获 得土 地 的开 发商
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、
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从 开 发 商转 为 地 产 运 营 商
。
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、
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。
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、
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一
，
并 取 得 了领 跑 市 场 的 优 势
上 海 房地 产 的世 博 概 念似 乎 低 调
做大
是 大 多数 代 理 行 的 目标
，
2009
满 足 对 于 占市场 需 求 5 0 ％ 以 上 的 改 善
年
，
代理 机 构必 须创 新
。
形 成 自己 的
性需求
，
如 果 要 救 市而 不造成 泡沫
。
，
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，
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，
核心竞争力 略
一
比如 华 燕 当前 有 两 大 战
，
最重 要 的是鼓 励 改 善性 需 求
解 决方 法有两个 适用房
、
一
东 大 三 林 板 块 的价 值 提 升
近世博
，
，
，
是 和 大 型 开 发 商战 略 合 作
，
全
，
是控制经 济
2008年
。
的楼 盘 宣 传 中
世博
面服 务
跟 着知 名 开发商 的 开 发步 伐
如 中原
。
上海房地产08年楼市回顾及09年展望
19557 13855 9583 6497 5706 2007年
中外环 外郊环
21567 13084 8604 6574 2008年
郊环外
各环间均价持续上涨，除了外环以外区域，08 年相比07 年涨幅比07年相 比06年的涨幅更大； 06-08年全市各年接近中外环间的价格；
08年涨幅都超过了50%；而中外环和外郊环间，08
历年新房供应 量持续减少，08年
586
相比06和07年分别
减少了35.44%和 29.39%。
131190 113
133
06年供应 内环内 内中环
07年供应 中外环 外郊环
08年供应 郊环外
中外环间一直
06-08年各区域新房成交
1000 500 0 06年成交 内环内 内中环 07年成交 中外环 外郊环 08年成交 郊环外 824 556 307 264 216 107 343 244 250 153 365 147 90 67 91
是上海新房供应和 成交的主要区域， 历年所占比重维持 40%-50%之间。
各环间概况（公寓）
06-08年上海市各环间新房成交均价
单位：元/㎡ 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
29665 17217 11336 5645 8045 4580 2006年
内环内 内中环
09年1月春节期间，开发商放缓新房供应，成交量也有所减少，但是利好不断， 并且随着房地产业振兴规划即将出台，总体市场将在09年走出低迷。
各环间概况（公寓）
06-08年各区域新房供应
1000 800 600 400 200 0 782 346 223 202 234 732 206297 141 257
2008年上海豪宅别墅市场分析报告
重点案例
御翠豪庭为了促进成交，将新一轮开盘价调低
本次所推的最后一批房源7、 8、9、10及11、12、15号楼
建築形態：1棟12層的小高層、7棟22-30層的高層 專案規模：占地面積41667m2 建築面積：150000m2 容積：3.6 裝修情況：全裝修 裝修價格：3000元/平方米 開盤時間： 20078月4日 交房時期：20091月31日
高端市场的变化趋势
供求比猛增，但是建立于低供应基础上
400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0
万
2 0 0 4 年7 月-2 0 0 8 年5 月 上海高档公寓市场供求走势
8 7 6 5 4 3 2 1 0
0407 0409 0411 0501 0503 0505 0507 0509 0511 0601 0603 0605 0607 0609 0611 0701 0703 0705 0707 0709 0711 0801 0803 0805 推案量(㎡) 成交量(㎡) 供求比
18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 供求比 成交均价(元/㎡)
但是，价格线性走势却令与供求比的走势呈现较大的差异。 08年3月后，高端住宅（指单价25000元以上别墅与高端公寓）的成交量与主流住宅的成交量萎靡不振不 同，反而出现较理想的态势，其成交比重相对增加，导致整体市场的价格出现陡然增长，
人民币升息对中国楼市的影响
首先，资金成本的增加，导致买卖双方的动态平衡被打破，卖方急于回龙资金，买方却面临高财务成本的 贷款债务； 其次，股市楼市的不景气，人民币的升值伴随着升息动作将导致热钱更看好银行存款作为资金避风港的作 用，而考虑到此类风险，央行对存款准备金额度的上限可能进一步提高； 第三，人民币价值预期将收到升息预期的影响而推高，随着6.5比率的达到或将要达到，套现行为将大规 模展开。
08年上海房地产市场走势预测
08年上海房地产市场走势预测2008年上海房地产市场走势预测2008年，上海房地产市场预计将面临一些挑战和变化。
全球金融危机的爆发以及国内宏观调控政策的影响，可能会对上海房地产市场产生一定的影响。
下面是对2008年上海房地产市场走势的一些预测。
1. 限购政策的继续实施：为了控制房价上涨的速度，预计政府将继续实施限购政策。
这将使得购房者的选择范围收窄，对房地产市场的需求带来一定的压缩。
2. 股市的调整对房地产市场的影响：由于全球金融危机的爆发，预计国内股市将面临调整的压力。
这可能导致一部分投资者寻求其他投资渠道，其中房地产可能成为吸引资金的选择之一，从而对房地产市场带来一定的刺激。
3. 新建住宅供应量的增加：由于政府对房地产市场的调控力度加大，对于房地产开发商的土地供应有一定的要求。
这样一来，预计新建住宅的供应量会有所增加，使得市场上的房屋供应相对增加。
4. 经济放缓对市场需求的影响：由于全球金融危机的影响，预计中国经济增速将出现一定的放缓。
这可能对购房者的购买力产生一定的影响，减少了他们对房地产市场的需求。
综上所述，2008年上海房地产市场可能面临一定的挑战和变化。
政府的宏观调控政策将继续影响市场，股市的调整也可能带来新的投资机遇。
此外，新建住宅供应量的增加以及经济放缓对市场需求的影响也将是该市场的关键因素。
投资者和购房者应密切关注这些变化，制定相应的战略。
2008年上海房地产市场走势预测5. 二手房交易活跃度的下降：由于政府实施的限购政策以及经济放缓等因素，预计二手房交易活跃度可能会呈现下降的趋势。
限购政策使得购房者的选择范围变窄，使得他们更倾向于选择购买新房而非二手房，从而影响了二手房交易的市场。
6. 房地产投资回报率的下降：由于政府对房地产市场的调控和全球金融危机的影响，预计房地产投资回报率可能会出现下降的趋势。
投资者可能更加关注投资回报率低但更稳定的资产类别，从而减少对房地产的投资需求。
2008年房地产市场分析及2009年展望200855
2008年房地产市场分析及2009年展望内容摘要：2008年，房地产市场出现调整，虽然房地产开发投资继续较快增长，但企业资金来源增速持续回落，开发商资金回笼压力加大；房价涨幅逐渐回落，部分区域房价下跌明显；消费者对房价进一步回落的预期增强，持币观望气氛浓重，房地产销售出现了1998年以来的首次负增长，市场交易呈现“量跌价滞”的局面。
2009年房地产市场调整将加剧，房地产开发投资增速有可能下滑到10%以下；房地产交易有可能从“量跌价滞”发展为“量价齐跌”，大城市房价跌幅将超过中小城市，高档住宅价格回落幅度将超过中低档房。
一、2008年房地产市场运行特点分析2008年，一度蓬勃发展的房地产市场开始调整，房地产销售出现了1998年以来的首次负增长，房价涨幅持续回落，部分区域房价下跌明显，企业资金来源增速回落至2004年以来的最低水平，开发商资金回笼压力加大。
1、全球房地产市场形势严峻，国内市场信心受到冲击自2005年以来，美国房价进入下降通道，且降幅不断加大。
2007年次贷危机的爆发更是危及全球金融市场，加剧了全球房地产降温的趋势。
2008年，多数国家房地产市场更趋恶化。
2008年8月份，美国新屋平均售价大幅下降12.4%，销售量环比减少11.5%至17年以来的最低水平。
由于大量未售出房屋积压，新屋开工数持续降低，2008年8月份新屋开工数连续第二个月下降，创17年来最低水平。
英国2008年8月份平均房价跌幅达到5.3%，跌幅为7年来最大。
俄罗斯房地产今年开发新楼面积比2006年缩减了近100万平方米。
日本和德国的房地产市场长期不景气，目前住房价格仍然十分低迷。
全球房地产市场降温蔓延将给我国住房投资和需求造成强大的心理冲击，推动房地产市场向下调整。
2008年1季度全国城镇储户问卷调查结果显示，未来三个月打算购房的居民占比为14.6%，分别比上季度和上年同期降低1.3和1.9个百分点，创调查以来最低水平。
2008年房地产市场运行状况及2009年形势预测
2008年房地产市场运行状况及2009年形势预测2008年房地产市场全年维持衰退态势。
此轮房地产市场调整始于2007年第4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。
经过1年的调整期，当前房地产市场已经出现供大于求的状况，70大中城市房价自8月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。
2009年房地产市场发展的不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台，在3季度宏观经济出现回暖的预期下，预计下半年房价将会止跌企稳。
一、2008年房地产市场运行状况2008年房地产市场运行状况呈现以下四个特征：1、房屋交易量持续下降2008年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。
1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%，增幅减少48.8个百分点。
其中，现房销售面积为13716.96万平方米，同比减少19.4%；期房销售面积为35431.42万平方米，同比减少17.9%。
商品房销售面积降幅逐月增加，由1-2月份的4.2%降为1-11月份的18.3%。
四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40%以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。
同时，商品房空置面积较快增加。
2008年5月，商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长局面，11月底，商品房空置面积为13599.93万平方米，同比增加15.3%；其中，商品住宅空置面积为同比增加22.9%，增幅比3月底增加33.5个百分点。
2、房地产开发投资意愿下降受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从2008年2季度就开始显现，4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。
2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6%，增幅比去年同期减少22.5个百分点；房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米，同比减少2.5%。
2008年中国各地房地产市场年终回顾和2009年预测8
2008年中国房地产市场2009年回顾与预测一，2008中国房地产市场全局2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府通过审慎灵活的宏观调控政策基本保持了中国经济的稳定发展，房地产市场的调控体现了审慎的灵活性。
2008年上半年，在国家调控政策的指导下，中国的房地产市场逐渐从2007年的过热状态转变为理性的状态。
各项指标高度调整，有效抑制了过度需求泡沫。
但在2008年第三季度，市场开始迅速下滑，并呈现出加速下滑的趋势。
在国家“保持增长”的引导下，在政策和各方的努力下，第四季度房地产市场进一步恶化，总体市场基本保持了合理回报，稳定发展的态势。
1、2007年的投资过热对2008年的整体市场供应造成了巨大压力1.1。
上半年房地产开发投资增速高于30％，下半年增速得到修正。
受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资同比继续保持略高于30％的增速。
整个市场呈现合理回报的趋势，宏观调控取得显著成效。
下半年，国际上受金融危机的影响，国内“抑制过热”由于政策的叠加，住房保障制度的发展以及经济调整期的影响，增长呈下降趋势。
率。
全国房地产开发投资的同比增长从1月至6月的33.5％降至1月至11月的22.72％。
尽管下半年的增长已得到明显纠正，但增长的绝对值仍超过20％。
可以看出，在国家“保增长”政策的推动下，房地产开发投资没有出现过大的波动，并保持了相对稳定的增长速度。
图1：2007年11月至2008年11月全国房地产开发投资趋势数据来源：国家统计局，中国指数研究院1.2。
自1998年以来，已购买了将近12亿平方米的未开发土地，市场具有强大的潜在供应能力。
与2007年疯狂抢地和“土地大王”相比，不断出现，2008年，中国土地市场开始回归理性。
面积增加的基本趋势购买和开发的土地将逐月减少。
面积购买的土地同比增长，从1月至2月的34.7％，增加到年中（1月至6月）的7.6％，以及从1月至11月的-5.9％。
2008年上海二手房市场预测
格 也 将 在 保 障 新 住 房 体 系 的 影 响 下 受
到 一 定 程 度 的 平 抑 。 但 是 ，土 地 的 稀 缺性 以及 交 易环 节各项 税 费的 增加 ， 对 于 整 个 二 手 房 市 场 的 交 易 价 格 依 旧
冷 门 板 块 渐 受 关 注
以 前 所 认 为 的 冷 门 板 块 日 益 受
由 于 去 年 住 宅 项 目 供 应 逐 渐 减 少 ， 加 上 开 发 商 拿 地 的 困 难 导 致 他 们
力 解 决 中 低 收 入 家 庭 的 住 房 问 题 。 这
代 的 是 以 刚 性 需 求 及 改 善 型 需 求 为 主 的 客 户 ， 尤 其 是 结 婚 购 房 的 客 户 占 有 相 当 大 的 比 例 ，一 些 总 价 低 、 同 时 交
沿 线 住 宅 物 业 与 非 沿 线 住 宅 物 业 的 差 价 ， 一 般 在 ２ ％至 ３ ％之 间 。步 调 整 住 房 供 ０８
应 结 构 ， 极 引 导 科 学 的住 房 消 费 ， 积 努
２ ０ 年 Ｉ 二手房 市场预 测 ０８ ： 海
年 底 陷 入 无 款 可 贷
去 年 ８ 以 来 ，一 场 房 贷 紧 缩 风 月
泓 睿 等为 代表 的业 内资 深人 士认 为 ， 现 时 的 观 望 气 氛 极 有 可 能 持 续 到 第 一 季 度 结 束 。 随 着 新 一 年 房 贷 指 标 的 发 放 ，各项 政策 的心 理影 响逐 渐 消散 ，
到关 注 。像普 陀 区的 万里 真如 板块 、
闸 北 区 的 彭 浦 板 块 、杨 浦 的 新 江 湾 板
内 环 内 房 源 不 断 减 少 ， 房 价 自会 愈 发 坚 挺 。其 中 ，性 价 比 高 的 豪 宅 和 别 墅 等 ，将 愈 发 受 到 青 睐 。 预 测 １住 房 需 求 持 续 增 长 ：
上海房地产市场终回顾与某年预测
2008上海房地产市场年终回顾与2009年预测概要:以2007年年底央行出台二套房首付提高为引子,上海住宅市场进入了观望和紧缩期,自身的周期性调整遭遇2008年蔓延全球金融危机对国内外经济的影响,致使居民消费和置业信心及预期大幅回落,购房意愿走低进入历史低谷,全年住宅交易显着回落,与上年同期相比减少四成多,为近年来最低点,且各季度呈现加速下滑的趋势,价格虽整体保持相对稳定,但各种明折暗扣现象也渐趋普遍.住宅用地市场也在政府政策和市场双重影响下,供应量持续减少,且2008年土地价格一改2007年面粉比面包贵的现象,流标比例将近四成,底价成交比例高达60%;与此同时,二手房市场和租金市场也受到明显冲击.2008年四季度出台的各种救市政策对市场信心的稳定有积极作用,但2009年预计市场仍将保持较长时间的低迷,不排除价格体系的深度调整,保障性住房的大量入市将有助于二元住房体系的形成,且为下一轮楼市的发展奠定长期基本面.房地产市场发展中国经济潜存的结构问题与席卷全球的金融危机先后爆发，使得2008年国内经济出现了近年稍有的下行趋势，前三季度GDP增长掉入到一位数区间。
上海作为外向型和投资拉动型经济明显的地区，在此轮危机中受创明显，经济增长明显减速，2008年上半年一度出现GDP增长16年来首次低于全国平均水平的情况。
图：历年全国与上海GDP增长情况经济的下滑,进一步影响到了居民的购房者信心.自2007年四季度央行出台二套房新政以来,上海楼市的成交情况已经出现了逆转现象,而2008年该逆转进一步加剧. 2008年前11月，上海全市住宅交易量仅为1413万平方米，比去年同期减少超过4成。
这一数字甚至低于近五年上海楼市最低谷的2005年，当年住宅交易量尚且达到1794万平方米。
图：2004－2008年上海住宅交易面积（单位：万平方米）分析各月的走势可以看到,2008年上海住宅市场呈现加速下滑的现象，第1季度上海住宅交易量比07年减少14％，第2季度扩大到36％，第3季度更是达到了惊人的63％,表明楼市不仅受到自身周期调整的影响,更因为全球金融危机的蔓延而影响到居民对未来经济和收入的信心,从而大幅度减少和推迟大宗消费,致使楼市交易出现冻结现象.图:2008年上海分月住宅交易情况本年度供应延续了前几年的走势,继续缩减,除上半年少数月份外,其他月份的住宅供应量较上年均出现减少,表明房地产企业同样对当前市场形势表现观望和悲观的态度,并纷纷采取了推迟开盘,减少开工等方式以观察后市走向.但成交下滑势头之剧仍然使得总体供过于求的局势已经形成。
上海房地产市场2008年回顾与2009年展望
上海房地产市场2008年回顾与2009年展望
刘玉刚
【期刊名称】《中国房地产业》
【年(卷),期】2009(000)0Z1
【摘要】在2009年上半年经济的持续放缓和资金压力的加大,会迫使更多的公司
加入到降价销售的行列。
不过,我们相信2009年下半年随着固定资产投资的力度
加大,房地产市场的交易将重新活跃起来。
因此,继续维持房地产行业调整持续到2009年中期的判断。
同时,考虑到上海市适婚人群年龄结构、持续的动拆迁计划、外来移民等自住需求以及投资性需求限制的放开,我们相信上海住宅市场成交将重
新获得前进的动力。
【总页数】3页(P47-49)
【作者】刘玉刚
【作者单位】
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.2008年广州房地产市场总结及2009年展望 [J], 肖文晓;
2.2009年中国经济将率先复苏——2008年中国经济回顾和2009年展望 [J], 郭
田勇;蒋蛟龙
3.回顾2008年课改五省数列题展望2009年浙江新高考——2009年高考《数列》复习的一些备考提示 [J], 王红权;朱豪
4.中国商业发展蓝皮书（2008年-2009年）——回顾2008年展望2009年 [J], 荆林波
5.上海房地产市场2008年回顾与2009年展望 [J], 刘玉刚
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易居地产-2008-2009年中国房地产市场趋势研究报告-26DOC
2008-2009年中国房地产市场趋势研究报告【易居中国】上海易居房地产研究院综合研究部出品课题组组长:上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。
从去年年底开始,中国房地产市场开始调整,今年以来下行速度加快,下滑幅度加大,房地产价格也随之开始回落。
从区域上看,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整,接着长三角、华北、中西部也开始调整。
通过分区域研究,我们发现:东部地区深度调整。
其中珠三角地区:全国房价“重灾区”,今年以来,房价已下跌20-40%;长三角地区:今年以来,成交量巨量萎缩,第三季度出现价格拐点;环渤海地区:各城市分化,北京下跌空间较大,沈阳波澜不惊。
中部地区成交量明显下降,房价开始小幅下跌,武汉形势比较严峻。
西部地区成交量下降20-40%,房价比较稳定,下跌空间不大。
低迷市场中,依然有四类楼盘实现热销。
我们归纳如下:第一类,打折力度较大的知名企业的大盘,比如恒大、万科、富力等。
第二类,超小户型单身公寓。
第三类,近郊经济型房源。
第四类,综合类特色产品,比如万达开发的综合性商业项目。
今后两年我国房地产市场走势非常不乐观。
我们认为:2008年房屋成交量同比2007年将出现大幅下滑,估计萎缩3-4成,但由于全国房价拐点出现在第三季度,因此2008年全年房价同比2007年,依然呈正增长,不过涨幅将由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性较大（预计与2006年4.4%的涨幅相近）。
至于2009年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,但全年成交价格将比2008年出现负增长。
2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。
今年9月以来,随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发生,美国次贷危机进一步深化成金融风暴,并迅速波及全球。
在此国际背景下,国内经济亦不容乐观,第三季度GDP增幅回落至9%,中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑,45天内连续三次降息,频率之高历史罕见。
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新房市场概况
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•商品房均价 13390元/㎡
•新房成交均价：
• 2008年上海市商品 房成交均价为13390元/平 方米；
• 2007年上海市商品 房成交均价为10438元/平 方米；
• 08年相比07年上涨 了28.28%。
上海房地产08年楼市回顾及09年展 望
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上海房地产08年楼市回顾及09年展 望
客源（公寓）
•各环间本市购房者比例
•各环间内地购房者比例
•各环间大陆外购房者比例
•各地区大陆外购房者比例
• 国内购房者基本以外郊环间购房为主，其中本市和内地客户相差不大； 大陆外购房者香港和台湾客户占到较大的比例。
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上海房地产08年楼市回顾及09年展 望
上海房地产08年楼市回顾及09年展 望
别墅市场
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• 外环线以外总价大于 1000万元/ 套高端别墅购 房者中，大陆外购房者的 比例明显的增加，其中香 港的购房者比重最大，其 次为台湾，可见高端物业 购房者以吸引外资为主。
上海房地产08年楼市回顾及09年展 望
09年展望
• 在08年底出台多项新政措施鼓励房地产市场交易，09年政府还将 会出台政策鼓励购房消费？
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上海房地产08年楼市回顾及09年展 望
别墅市场
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•外环外联体别墅： • 成交量明显减少，08年相比 06年和07年分别减少32.1%和 45.3%； • 成交均价快速上涨，08年相 比06年和07年分别上涨59.4%和 37.2%。
•外环外独栋别墅： • 成交量变化较大，08年相比 06年和07年分别减少45.7%和 59.2%； • 成交均价快速上涨，08年相 比06年和07年分别上涨74.7%和 43.8%。
内环内高端公寓（均价在3万元平方米以上）
• 浦东新区高端物业成交量最大，其次为卢湾和静安；成交面积最大的楼盘：仁 恒河滨城，成交87699 平方米；大陆外购房者中香港的购房者较多；成交均价最高 的楼盘：翠湖天地御苑，成交均价66619元/平方米，大陆外购房者中主要以香港和 台湾客户为主。
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上海房地产08年楼市回 顾及09年展望
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2020/10/31
上海房地产08年楼市回顾及09年展 望
新房市场概况
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•新房成交面积： • 2008年上海市商品房 成交面积为1273万平方米； • 2007年上海市商品房 成交面积为2610万平方米； • 08年相比07年减少了 51.23%。
上海房地产08年楼市回顾及09年展 望
别墅市场
•别墅供应和成交主要集中在外环以外区域；
•08年独栋别墅成交面积49万平方米，供应面积89万平方米；
•08年联体别墅成交面积84万平方米，供应面积124万平方米。
•内环内独栋别墅成交：御翠园七期42套、均价88467元/平方米，
•
九间堂别墅2套、均价83683元/平方米。
•
→财税政策+放宽房贷+房地产业振兴规划
• 09年具有多项有利上海楼市发展刺激因素：
•
→世博会+京沪高铁+城际铁路+迪斯尼
• 09年上海楼市走势如何？
•
→供应和成交将放大
•
→多数项目成交价格将会在正负10％区内浮动
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上海房地产08年楼市回顾及09年展 望
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/10/31
上海房地产08年楼市回顾及09年展 望
•可售面积 •645万㎡
•目前公寓存量645万㎡
•
06-08年上海
市公寓月均销售111万
平方米计算，6个月可
以去化。
• 步增大，中环线以内小 面积房型明显不足。
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上海房地产08年楼市回顾及09年展 望
客源（公寓）
• 外资购房者减幅明显； • 本市购房者也出现明显减少； • 内地购房者增幅明显，尤其以江浙地区购房比增供应量相对较大，在成交量明显萎缩的情况下，新房供应 量大于成交量；
•
08年10月底楼市新政出台后，成交量出现大幅攀升，11月、12月环比分别上
涨了53.8%和20%；
• 09年1月春节期间，开发商放缓新房供应，成交量也有所减少，但是利好不断， 并且随着房地产业振兴规划即将出台，总体市场将在09年走出低迷。
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上海房地产08年楼市回顾及09年展 望
各环间概况（公寓）
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• 历年新房供应 量持续减少，08年 相比06和07年分别 减少了35.44%和 29.39%。 •
• 中外环间一直 是上海新房供应和 成交的主要区域， 历年所占比重维持 40%-50%之间。
上海房地产08年楼市回顾及09年展 望
各环间成交与存量概况（公寓）
•成交面积 •761万
•全年公寓成交761万㎡
• 内环内和内中环间 三房为主，套面积都在 140平方米以上，并且四 房、五房的大户型也受 到较大关注；其他环间 以二房成交为主，并且 房型以90平方米左右为 主。
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上海房地产08年楼市回顾及09年展 望
各环间成交与存量概况（公寓）
各环间概况（公寓）
• 各环间均价持续上涨，除了外环以外区域，08 年相比07 年涨幅比07年相 比06年的涨幅更大；
• 06-08年全市各年接近中外环间的价格；
•
08年涨幅都超过了50%；而中外环和外郊环间，
08年的涨幅也超过30%；涨幅最小的郊环以外区域也达到了15%。
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上海房地产08年楼市回顾及09年展 望