上海房地产08年楼市回顾及09年展望

是上海新房供应和 成交的主要区域， 历年所占比重维持 40%-50%之间。
各环间概况（公寓）
06-08年上海市各环间新房成交均价
单位：元/㎡ 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
29665 17217 11336 5645 8045 4580 2006年
内环内 内中环
历年新房供应 量持续减少，08年
586
相比06和07年分别
减少了35.44%和 29.39%。
131190 113
133
06年供应 内环内 内中环
07年供应 中外环 外郊环
08年供应 郊环外
中外环间一直
06-08年各区域新房成交
1000 500 0 06年成交 内环内 内中环 07年成交 中外环 外郊环 08年成交 郊环外 824 556 307 264 216 107 343 244 250 153 365 147 90 67 91
19557 13855 9583 6497 5706 2007年
中外环 外郊环
21567 13084 8604 6574 2008年
郊环外
各环间均价持续上涨，除了外环以外区域，08 年相比07 年涨幅比07年相 比06年的涨幅更大； 06-08年全市各年接近中外环间的价格；
08年涨幅都超过了50%；而中外环和外郊环间，08
新房市场概况
2008年上海市各类物业新房成交价格
单位：元/㎡ 25000 20000 15000 10000 5000 0 公寓 别墅 办公 商业 其他 12643 20067 18128 11685 7219
新房成交均价： 2008年上海市商品房
商品房均价 13390元/㎡
成交均价为13390元/平方 米； 2007年上海市商品房 成交均价为10438元/平方 米； 08年相比07年上涨了 28.28%。
42 13
6000 4000 2000 0
0807
0808
0809
0810 成交面积
0811
0812 成交均价
0901
供应面积
08年下半年新房新增供应量相对较大，在成交量明显萎缩的情况下，新房供应 量大于成交量；
08年10月底楼市新政出台后，成交量出现大幅攀升，11月、12月环比分别上 涨了53.8%和20%；
09年1月春节期间，开发商放缓新房供应，成交量也有所减少，但是利好不断， 并且随着房地产业振兴规划即将出台，总体市场将在09年走出低迷。
各环间概况（公寓）
06-08年各区域新房供应
1000 800 600 400 200 0 782 346 223 202 234 732 206297 141 257
目前公寓存量645万㎡ 06-08年上海
一室 二室 三室 复式 其他
市公寓月均销售111万
可售面积 645万㎡
平方米计算，6个月可 以去化。
步增大，中环线以内小
面积房型明显不足。
客源（公寓）
2007年上海市商品住宅客户成交比例
内地 14.9% 港澳台 1.7% 境外 0.9%
2008年上海市商品住宅客户成交比例
内中环 11.2%
内中环 12.9%
外郊环 49.3%
中外环 19.1%
外郊环 43.6%
中外环 19.6%
各环间大陆外购房者比例
郊环外 5% 内环内 23%
பைடு நூலகம்
各地区大陆外购房者比例
国外 26.4% 香港 32.0%
外郊环 34%
澳门 3.8%
中外环 12% 内中环 26%
台湾 37.8%
国内购房者基本以外郊环间购房为主，其中本市和内地客户相差不大；
内环内和内中环间
三房为主，套面积都在
一室 二室 三室 复式 其他
140平方米以上，并且四
成交面积 761万
房、五房的大户型也受 到较大关注；其他环间 以二房成交为主，并且 房型以90平方米左右为 主。
各环间成交与存量概况（公寓）
上海市各环间公寓可售房型配比
6% 13% 7% 7% 16% 11% 12% 4% 6% 6% 17% 4% 24% 25% 42% 7% 38% 39% 8% 42% 36% 39% 33% 32% 26%
年的涨幅也超过30%；涨幅最小的郊环以外区域也达到了15%。
各环间成交与存量概况（公寓）
上海市各环间公寓成交房型配比
10% 5% 5% 8% 6% 6% 5% 9% 5% 7% 25% 7% 25% 41% 25% 25% 4% 30% 4% 53% 31% 39% 51% 39% 35%
全年公寓成交761万㎡
别墅市场
上海市各区域别墅供应成交
内地 22.2%
港澳台 0.7%
境外 1%
本市 82.5%
本市 76.6%
• • •
外资购房者减幅明显； 本市购房者也出现明显减少； 内地购房者增幅明显，尤其以江浙地区购房比例增幅明显。
客源（公寓）
各环间本市购房者比例
郊环外 9.4% 内环内 10.9%
各环间内地购房者比例
郊环外 14.2% 内环内 9.6%
新房市场各月概况(公寓)
08年7月-09年1月上海市新房供应、成交、均价表
140 120 100 80 60 40 20 0
11867 98 56
12383
12188 110
11747 96
12554 84 60
11179 85 72
13028
14000 12000 10000 8000
62 52 37 39
上海房地产市场
“08年回顾”及“ 09年展望”
佑威房产研究中心 2009.02.23
新房市场概况
2 0 0 8 年上海市各类物业新房成交比
商业 11% 办公 10% 别墅 11% 其他 9% 公寓 59%
新房成交面积： 2008年上海市商品房 成交面积为1273万平方米； 2007年上海市商品房 成交面积为2610万平方米； 08年相比07年减少了 51.23%。
大陆外购房者香港和台湾客户占到较大的比例。
内环内高端公寓（均价在3万元平方米以上）
08年内环以内高端物业成交比
长宁 5.8% 徐汇 4.4% 虹口 3.5% 普陀 0.6% 浦东 37.0%
黄浦 7.7%
静安 19.6%
卢湾 21.4%
浦东新区高端物业成交量最大，其次为卢湾和静安；成交面积最大的楼盘：仁 恒河滨城，成交87699 平方米；大陆外购房者中香港的购房者较多；成交均价最高 的楼盘：翠湖天地御苑，成交均价66619元/平方米，大陆外购房者中主要以香港和 台湾客户为主。