浅析《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的亮点
《国有土地上房屋征收与补偿条例》一些变化论文
浅析《国有土地上房屋征收与补偿条例》的一些变化【摘要】2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布施行，新的征收条例更加维护公共利益，强调了对被征收人利益的保护，强调市场化补偿。
本文就新的征收条例的一些变化进行研究。
【关键词】房屋征收；补偿；公共利益；评估1 新征收条例出台背景2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）公布施行。
2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条例》）同时废止。
一直以来由拆迁引发的矛盾堪称频频不断，一部立法逻辑缜密而影响深远的新征收条例的出台毫无疑问是众望所归、民心所向。
此次颁布的《征收条例》将旧条例中的“拆迁”全部改为了“征收”。
从“拆迁”到“征收”，不仅仅是两个字的微小变化，而是体现了《征收条例》的人性化，少了随意、多了法治。
而同时，说明它跟物权法的精神趋于一致。
物权法是保障土地、房屋权利的根本大法，其中规定了征收的问题，《征收条例》的这一变化也体现了物权法的精神，同时也强调了征收与补偿，不再是拆迁。
2 新条例的一些变化与进步2.1 提高了对公共利益界定的可操作性新条例颁布前，《物权法》、《城市房地产管理法》对“公共利益”仅作出原则性规定，没有明确其具体的范围与内容，实践中难以区分公共利益的征收行为与商业性开发行为，由此产生了很多社会矛盾。
《征收条例》第2条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。
但什么是“公共利益”，如何界定成为一大难点。
《征收条例》第8条以列举式的方式，明确“公共利益的需要”包括：国防和外交需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设及科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要，为公共利益的界定提供了明确的法律依据。
我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》的亮点与不足
围。
２ ０ 年１ 月１ ０ ３ ２ 日颁布的 《 城市房屋拆迁估
价指 导意见 》第 六条规定 ： “ 、县房 地 市
“ 征收人 在法定 期限 内不 申请 行政 复议 被 或者 不提起 行政诉讼 ，在 补偿决 定规定 的 期 限内又不 搬迁 的 。由做 出房屋 征收 决定 的市 、县级 人 民政府依 法 申请人 民法院强 制 执 行 。 ”该 条 规 定 取 消 了行 政 强 制 执 行 ，使政府 不再 既是征 收决定 的制作者 。 又是 征收拆 迁 的执 行者 ，有利 于避免 政府 既 当裁判 员又 当运 动员 的情形 ，有利 于保 护被 征收人 的利益 。
值 的补 偿 ；第 二 。因征 收 房 屋 造 成 的搬 迁 、临时安 置的补偿 ；第 三 ，因征 收房屋 造成 的停 产停 业损失 的补偿 。”还 规定 了 对被征 收房屋价 值 的补偿 ，不得低 于房屋 征收 决定公 告之 日被 征收 房屋类似 房地 产 的市场价 格 。这些规 定一定 程度 上可 以减
经济与法
ＭＯＤ Ｒ Ｅ Ｎ Ｅ Ｔ Ｒ ＲＳ Ｎ ∈ Ｐ ｌ∈ Ｃ ＴＵ ＵＬ Ｒ∈
我国 《 国有土 地 上房屋征 收与 补 偿条 例 的亮 点与 不足
文， 李银霞
由于 ２ ０ 年 ６ １ 日国 务 院公 布 的 ０１ 月 ３ 《 市房屋 拆迁 管理 条例 》存在很 多不 完 城 善 的地方 ，导致 在拆迁 过程 中出现 很多 问 题 。为 了解决拆 迁 中存 在 的问题 。化解社 会 矛盾 ，为了规 范 国有土地 上房屋 征收 与 补偿 活动 。维护 公共 利益 ，保 障被 征收房 屋 所 有权 人 的 合 法权 益 ，国务 院 于２ １ ０ １ 年１ １ 月２ 日正 式公 布 了 《 国有 土地 上房屋
国有土地上房屋征收与补偿条逐条解读
国有土地上房屋征收与补偿条例第一章总则第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。
解读：本条讲的是立法宗旨。
第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
解读：本条讲的是适用范围及补偿的基本要求。
第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
解读：本条讲的是征收与补偿的原则。
该条是新条例的主要亮点之一，民主决策、程序正当、公开透明是民主法治国家的重要体现。
从操作层面看，乱决策、暗箱操作、结果不公开等正是引发拆迁之乱的主要根源，新条例规定了此三项原则，有利于从源头上控制搬迁之乱。
第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
解读：该条讲的是政府及相关部门的职责划分，包含下面几层含义一是征收补偿的工作主体为市、县级人民政府，将《拆迁条例》中赋予房屋拆迁管理部门的行政管理权上收到市、县级人民政府，为新条例第三条所确定的各项原则的实施提供了制度保障。
同时，新条例在文字表述上更为规范，统一使用了“市、县级以上人民政府”的表述方法，而在《拆迁条例》中既使用了“县级以上人民政府”一词，又使用了“市、县人民政府”一词，以致在实践中，对区人民政府（县级）的主体资格及权限产生了较大争议。
二是征收补偿的实施主体为房屋征收部门。
由于各地的机构设置并不完全相同，承担的职责有较大差异，所以新条例授权市、县级人民政府自行确定承担该职责的部门。
三是配合部门的职责。
由于房屋征收与补偿涉及到多个部门，只有这些部门紧密配合，才能保障征收补偿工作的顺利开展。
第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。
解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》
解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》主要是针对新颁布的《国有土地上城市房屋征收与补偿条例》的有关内容，今天主要介绍三个方面的内容：第一、制订《征收和补偿条例》的背景和过程；第二、《条例》的主要内容；第三、学习和落实《条例》中要注意的问题。
一、制订《征收和补偿条例》的背景和过程（一）背景我们国家的城市建设从50年代就已经开始，一直到80年代我们实际上都是在计划经济的框架里面运行，所以那个时候虽然也有城市建设、房屋拆迁，但大都是靠行政命令的方式，或者说内部的隶属关系，靠这样的方式来运行，所以说没有什么太大的问题。
到了80年代末，我们国家随着经济体制的改革，城市化的建设开始提速，所以这个时期到了80年代末、90年代初就有了一些拆迁上的问题。
所以在1991年国务院制订了一部条例，就叫《城市房屋拆迁管理条例》。
这部条例主要是规范城市建设中的一些拆迁行为，那个时候的拆迁问题也不是很突出。
那时私人所有的房屋是非常少的，我们的商品房制度是从1998年开始的。
所以这以前都是公共所有的房屋，所以城市拆迁的问题还不是非常的突出。
但是到了90年代末，随着商品房制度的开始推行，城市的建设进入了一个新的阶段。
在90年代末我们遇到的一个非常大的问题，就是城市建设的资金短缺，需求量又很大，而政府在这个时候所能提供的支持也很有限。
所以这一对矛盾就是“城市发展的需要和资金短缺、老百姓需求之间的矛盾”，所以当时的模式就是政府出政策、由开发商来出资金的城市建设模式。
城市建设开始出现了新的机制，原来这个条例就有点滞后了，所以到2001年国务院又修订了《城市房屋拆迁管理条例》，对相关的拆迁行为进行了完善。
但是原来的条例主要是以拆迁环节为规范对象，至于谁可以征得房屋，包括前期的补偿这些问题在原来的法条中并不是十分的受到重视，因为立足点是以拆迁为规范对象的，所以在条例的名称里有充分的显现出来。
但是自新世纪以后，随着大规模的城市建设，拆迁、征用房屋的事情是越来越多。
简析《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施及推进
简析《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施及推进摘要：20世纪90年代，我国城市建设进入高速发展阶段。
在旧有拆迁制度下建设用地的获取，经常伴随着利益勾结、非法拆迁、暴力拆迁、群诉群访等严重社会问题。
为彻底根治拆迁乱象，切实保障群众的合法权益不受侵害，2011年，国务院出台并实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》），变“拆迁”为“征收”，主体亦从开发企业变为市县人民政府，在国家层面上对城市拆迁工作进行了彻底扭转。
如今，《条例》已经实施10年，现结合山东省聊城市国有土地上房屋征收与补偿工作实际，对《条例》实施10年的重大意义和带来的巨大变化进行简要总结和分析。
关键词：国有土地；房屋征收；补偿引言自古以来，土地一直都是中国老百姓赖以生存的生产生活重要资源。
在城市化率急速提升的当代社会，房屋土地已经成为普通家庭中最为珍贵的资产。
在旧有拆迁制度下，围绕房屋产权的财富争夺战,实质是开发企业与房产所有者之间的利益争夺战，故而催生的一系列暴力强拆、极端抗拆的事件成为社会关注的焦点,加之缺乏正确舆论引导的媒体的迅速传播,日益激化社会的矛盾,严重的侵害了被拆迁人的合法权益，损害了政府公信力，影响了社会经济的稳定和发展。
在此背景之下,《条例》的出台实施,具有重大意义和重要作用。
1.《条例》出台实施的重大意义与《城市房屋拆迁管理条例》相比，《条例》将“拆迁”变为“征收”。
征收和拆迁有本质的不同，征收是具有公法性质的行为，其主体只能是国家，因此是一种行政法律关系。
而拆迁主要是开发商行为，本质上是一种民事法律关系。
《条例》贯彻《宪法》、《物权法》（目前合并在《民法典》内）的立法精神，以“维护公共利益、保护房屋所有权人的合法权益”作为立法宗旨，既要使公共利益需要得到实现，又要使被征收人利益切实得到保护。
从立法理念上体现了由国家利益、公共利益至上转变为公共利益与个人利益保护并重，统筹兼顾公共利益与被征收人利益，兼顾实现公共利益与个人利益的平衡发展，体现了以人为本、和谐发展的理念，是构建和谐社会的需要，是新形势下社会发展的需要，是切实维护被征收人合法权益、维护社会经济稳定和谐发展的重要保障。
浅议国有土地上房屋征收和补偿条例
生问题 。 然而 ， 无论是拆迁补偿的内容和程序 ， 还是公共利益 的界定 ， 各方 的意见都存在很大 的分歧 ， 并 由此引发 了大量 暴力 冲突事 件。从 ２ ０ ０ ３ 年 的湖南嘉禾血腥拆迁事件 到重 庆 “ 最牛钉子户 ” 手持《 物权法》 拒绝拆迁事件 ； 从深圳 “ 最 贵钉 子户 ” 到成都唐福珍以 自焚对抗强拆事件 ， 都 凸显 出 ２ ０ ０ １ 年 颁 布实施的《 城市 房屋拆迁管理条 例》 已经 无法适应 于当前 的形势 ， 与时俱进 修改制定相关 法规 ， 规范 国有土地上房 屋 征 收与补偿 活动 ， 维护公共利益 ， 保 障被征 收房屋 的所有权
房屋 的征收还是土地使用权的征收 ， 都不可避免地 需要 界定
“ 公共利益 ” 。
然 而《 城市房屋拆 迁管理条例》 并没有对 “ 公共利 益” 的
内涵及外延做 出具体规定 ， 导致实践中极大的随意性 ， “ 公共
是指拆除地上的建筑物和其他设 施 ， “ 迁” 是指迁移 他处（ 或 者重新安置 ） 。 根据《 城市房屋拆迁管理条例》 ， 拆迁人经 申请 并取得拆迁许可证后 ， 可以与被拆迁人订立拆迁补偿安置协 议， 由被拆迁人将 私有房屋及土 地转 移给拆迁人 ， 由拆迁 人 对被拆迁 人的损失进行补偿。在这种意义上 ， 城 市房屋拆迁 应该是一种平等主体之间的民事法律关 系 ， 双方权利义务受
２ ０ １ ３ 年第 ７ 期 总第 １ ８ ９期
经济研 究导刊
Ｅ Ｃ０ ＮＯＭＩ Ｃ ＲＥ Ｓ Ｅ ＡＲＣＨ Ｇ ＵＩ ＤＥ
Ｎｏ ． ７， ２ ０１ ３
Ｓ ｅ ｉａ ｆ ｌ Ｎｏ ． １ ８ ９
浅 议 国有土地 上房 屋征 收和补偿 条例
梅 艳 ， 舒帮荣 ， 徐春鹏 ｚ
运用行政法知识分析解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》
运用行政法知识分析解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》摘要：针对近些年社会上热议的土地征收及拆迁问题，国务院于2011年初颁布实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）。
《条例》的制定顺应了和谐社会的潮流，更好的维护了社会公共利益，保障了被征收人的合法权益。
本文就从权责统一、程序正当等行政法基本原则的角度对该《条例》进行分析与解读。
关键词：国有土地征收行政法一、概述该《条例》属于行政法规，其效力地位次于宪法、法律，高于地方性法规和规章。
《条例》的第二条明确了其调整范围为国有土地上单位及个人房屋，但集体土地及地上建筑物的征收不属于本《条例》调整范围。
二、权责统一、主体明确权责统一是行政法的一项基本原则，其含义为具有行政主体地位的行政机关依法履行社会管理职责并对其违法或不当的行政行为承担法律责任。
这项基本原则的用意在于明确适格的行政主体，从而更好的维护被征收人的合法权益。
本《条例》第四条和第五条提及了三个主体。
首先是市、县级人民政府，《条例》规定本行政区内的征收与补偿工作由该主体负责；其次是房屋征收部门，这一级主体负责房屋征收补偿的组织工作；再次是房屋征收实施单位，该主体受房屋征收部门的委托，在其委托范围内负责征收补偿的具体工作。
结合本条例第十四条和第二十六条可知，这里市、县级人民政府为征收补偿行为主要责任主体，具有行政主体资格，其作出的征收决定与补偿决定均属于具体行政行为，具有可诉性。
根据本《条例》规定，房屋征收部门的职责贯穿了整个征收程序，从调查摸底登记、订立补偿协议到征收补偿建档及补偿结果的公开。
由于本条例的法定授权，应认为房屋征收部门也具备行政主体资格，他应当在自己行使的职权范围内承担法律责任。
至于房屋征收实施单位，该主体在房屋征收部门的委托下行使职权，其在委托范围内行使的行为由房屋征收部门承担法律责任，两者间应该是行政委托关系。
三、决策民主、程序正当、行政公开程序正当是行政法的又一大原则，其中包含三个子原则。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》解读：规范拆迁强化补偿是亮点
善 ，这 主要体现在如下方面 ：第一 ，条例要求在拟 定征 收补偿方 案时要征求公众的意见 ，包括被征收 人的意见。这 就在征收补偿决定之前 ，强化 了被拆
迁 人 的保 护 。第 二 ，条 例 明 确 了征 收 的 补 偿 标 准 。
范 了征收和拆迁活动 ：首先 ，明确 了政府是 征收补 偿 的主体 ，并禁止建设单位参 与搬迁 ，要求 房屋 征
３ 国 ８ 土资源 ２ １年１ ０ １ 月号
要 求 补 偿 时 ，可 以选 择 货 币 补 偿 或 者 产 权 调 换 ，这
切 实 保 护 了被 拆 迁 人 的合 法 权 益 。 如 果 说 提 高 征 收 补 偿 标 准 是 条例 的 核 心 ，那 么 ，严 格 程 序 是 条 例 施
会会长 王利 明表示 ，条例 事关 国计 民生和经济社会 发展全局 ，它的颁布 和施行 ，将有 助于规范拆 迁活 动 、保 障被拆迁人 的合法 权益 ，促 进经济社会和谐
发展 。
愿。第 四，完善 了征收程序 ，包括征 收决定 的作 出 程序 、补偿方案制定程序 、强制搬迁程序 、争议解 决机 制 以及 救济 程序 。第 五 ，提 高了征 收补 偿标
强化 被 征 收 人权 益 保 护
从 制 定 征 收 补 偿 方 案 到 征 收 程 序 启 动 ，以 及 有 关 补
准 ，充 分维 护 了 被征 收人 的利益 。
偿标准的确定 ，条 例都要求尊重被征收人 的意愿
强化补偿是个亮点
以市场 价格 作为补偿标 准 ，使得 被征收人 的基本利
益 得 到保 障
答 ：条 例 全 面贯 彻 了充 分 保 护 被 征 收 人 的 合 法
权益 的精神 ，集 中体 现 在强化 被拆 迁人 的补 偿方 面。条例的核心是提高补偿标准 ，其最大 的亮点也 体现在强化补偿方面。事实上 ，从实践来看 ，因征
简论新《国有土地上房屋征收与补偿条例》中应该蕴含的物权精神
益。
与补 偿条 例》 征求 意见 稿 。由此 开 始 ， 讨 探 《 国有土地上 房屋征 收与 神 ， 以及 如何 在《 国有 土地 上房
关键 词 ： 力拆 迁 财产 之上 公 共利 益 暴
一
偿标准 ， 高补偿 标准维护 物权人 的合法权 提 在《 权法》 物 中的精神就 是物权 至上 的精神 。 益 。 城 市的改造 建设工作 也逐渐 升级 ， 尤其是在 即指 公民合 法取得物权 如所 有权 、 益物权 用 三 、 何在《 如 国有土地上 房屋征 商 品房 开发 上 面。然 而 随着城 市 建设 的 加 和担保 物权等 受法律 的保 护 ， 出法律 规定 之 收与拆迁补偿条例》 体现 出物权至上 快 。各地 因拆 迁 行 为引发 的争 论越 来 越激 外任何 单位和 个人不得侵 犯 ， 这里 的法律规 和 物权 平等 精 神 烈 ， 其是暴 力拆 迁行 为所 造成 的流血 冲 突 尤 定 是全 国人 大 制定 的基本 法 。之所 以要在 要想在《 国有土地上 房屋征 收与拆迁补 屡见不 鲜。２ ０ ０ ９年 １ 月 ， １ 上海 市居 民潘荣 《 有土地 上房 屋 征收 与拆 迁补 偿 条例 》 国 体 偿 条例》体现 出物权 至上 和物权平 等精神 ， 以不满拆 迁补偿 数额 ， 手持 燃烧瓶 和上海 市 现 出物权 至上 的精 神 ， 因为在暴 力拆迁 中 是 就 必须解 决三个 问题 ， 也就是 与物权 法的冲 闵行区暴 力拆迁人 员对峙 ， 引发 了与暴力 拆 拆 迁人 员 往往 依据 《 市房屋 拆 迁 管理 条 城 突 问题 、 制拆 迁 问题 、 偿标 准过 低 的 问 强 补 迁人 员的 冲突。 无独有偶 ，０ ０年 ３月 ， ２１ 江 例》 中所 规 定的 模糊 “ 共利 益 ” 公 的规 定 ， 执 题 。 苏 东海 ６ ８岁男 子 陶会西 和其 ９ ２岁 的父 亲 行 强制 拆迁 ，这 是暴 力拆 迁产 生 的根 本原 （ ） 物 权 法 的 冲 突 问题 的解 决 一 与 陶兴 尧为 了阻止 镇政府 的强 制拆迁 ， 悲愤的 因。只 有树立 了物权至 上的精神 ， 能约束 才 目前 。物 权法 》 城市 房屋 拆迁 管理 《 与《 点燃 了身上的汽 油 ，造成 一死～ 伤 的惨 剧 。 拆迁人 员的任意 行为 ， 护物权 人的合 法权 保 条例 》 在根 本 性 的冲 突 ， 物 权 法》 ４ 存 如《 第 这一 系列 流血冲 突拷 问着我 国《 市房 屋拆 城
《国有土地上房屋征收与补偿条例》讲义
《国有土地上房屋征收与补偿条例》学习心得一、概述（一）历史沿革最早的城市拆迁管理条例1991年制定的，2001年国务院通过了新的《城市房屋拆迁管理条例》，并且废止了1991年的条例。
2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行，同时废止了2001年的《城市房屋拆迁管理条例》。
（二）制定依据（条例没有明确）2001年的条例实施后，2002年7月，杭州数百位市民就上书全国人大常委会，要求对条例进行违宪审查。
从此之后，一直有人不断提出对2001年条例的违宪审查。
2004年宪法修正案第二十二条，增加了“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。
”2007年10月1日物权法施行，第四十二条第一款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”，第三款：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿（条例通篇除了最后一条，没有拆迁字样），维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。
根据物权法这一规定，征收单位、个人的房屋必须依照法律规定的权限和程序，而条例不是法律。
2007年8月30 日，城市房地产管理法进行修改，增加一条：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
具体办法由国务院规定。
”城市房地产管理法的修改实质是授权国务院对征收国有土地上单位和个人的房屋制定具体办法。
（二）制定目的为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益。
（第一条）（三）原则1、公平补偿原则（第二条）：具体体现在补偿部分，方式是评估。
2、房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
（第三条）民主决策：体现在征收决定的制定过程。
做好国有土地上房屋征收与补偿工作的调研与思考
划； ３ ． 符合土地利用总体规划 ； ４ ． 符合城市规划 ； ５ ． 符 合 专 项规 划 ；６ ． 如 以保 障性 安 居 工 程 建 设 、
旧城 区改建名义申报 ， 则该项 目 应 当纳入市 国民
所需的一系列规范性文书 ， 为征收工作 的实际操 作打下坚实 的基础 。同时 ， 公布建设项 目规划和 建成后 的效果 图， 让群众憧憬美好 的未来 ， 增强
例》 的新规定 ， 支持政府的房屋征收工作 ， 服务我 市工业化 、 城镇化建设 ， 取得 了良好的效果 。如 《 国有 土地上房屋征 收与补偿条例 实用问答》 、
《 国有土地上房屋征收与补偿条例释义》 、 《 国有 土地 上房 屋征 收评 估 办法 》等 书 籍 ，从 更 细 、 更 深、 更实用 、 可操作性 的角度来研究学习 ， 并拟 出
式， 甚 至亲 自挂 帅 包户 做 动 迁 ， 显 现 出政 府 的坚
强决心和表率作用 ，有力地推动 了房屋征收工 作。 同时 ， 实行社会稳定风险评估。 在作出房屋征
奖、 安置房公摊面积差奖等， 让先搬者多受益 ， 晚 搬者少受益。做到拆官拆 民一个样 、 拆富拆穷一 个样 、 拆生拆熟一个样 ， 杜绝“ 多 叫的鸟儿 多吃
房屋征 收
做 好 国有 土地 上房 屋征收 与补偿 工作 的调研 与思 考
张水金 上 饶 市房 地产 管理 局
国务院 《 国有土地上房屋征收与补偿条例》 （ 以下简称《 征收条例》 ） 和住建部《 国有土地上房
含糊： 征收申报 、 初步审定 、 调查登记 、 拟定方案 、 组 织论 证 、 征求 意 见 、 公 布 修 改 情况 、 组 织 听证 、 风险评估 、 作 出决定 、 发布公告 、 通知停办手续一 步也不能少 。 再次 ， 补偿程序要到位 ： 确定评估机
国有土地上房屋征收与补偿条例解读
国有⼟地上房屋征收与补偿条例解读《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》解读第三章补偿第⼗七条作出房屋征收决定的市、县级⼈民政府对被征收⼈给予的补偿包括：(⼀)被征收房屋价值的补偿;(⼆)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级⼈民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收⼈给予补助和奖励。
【解读】该条列举了安置补偿科⽬，明确了补偿范围。
其中亮点有⼆：⼀、对停产停业补偿中，去除了旧条例第三⼗三条“⾮住宅房屋”和“适当补偿”两个限制性规定。
不再区分住宅和营业性⽤房，只要被征收房屋中存在经营⾏为，就应对其停产停业损失进⾏评估。
同时，要求凡因征收房屋造成的停产停业损失应当⾜额补偿。
⼆、提出了补助和奖励办法，这会在⼀定程度上调动被征收⼈的搬迁积极性。
但也存在两⽅⾯问题。
⾸先，缺少具体标准，实践容易出现补偿差价过⼤，进⽽引发纠纷。
如，停产停业损失补偿数额计算依据是什么、从何时开始计算损失、由谁来计算等都没有具体规定。
征收⼈应该在“坚持改善被征收⼈居住条件，保障被征收⼈⽣活⽔平不降低”的基础上，出台量化标准，以尽可能地将安置补偿⼯作做到规范、统⼀。
其次，漏列补偿科⽬，没有将装饰装潢费、误⼯费、附属物补偿费等列⼊补偿范围。
应该将此类费⽤纳⼊补偿范围，因为，没有征收搬迁就不会发⽣这些费⽤或造成这样的损失，如“误⼯费”，⼀旦进⼊搬迁程序，被征收⼈为了参加听证、表决、配合评估或者搬家等，势必会耽误⼯作⽽被扣⼯资、奖⾦;再如《城市房屋拆迁估价指导意见》(建住房[2003]234号，下称《估价指导意见》)第三条明确指出了装修装饰补偿费不包含在评估报告确定的总价款中。
第⼗⼋条征收个⼈住宅，被征收⼈符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级⼈民政府应当优先给予住房保障。
具体办法由省、⾃治区、直辖市制定。
【解读】保障房可以是廉租房、经济适⽤房或限价房及其他类型的政策性住房。
第⼗九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之⽇被征收房屋类似房地产的市场价格。
对《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》的几点建议
法律类型 《 宪法》 ｌ 第 ３条
灶 地 管 理 法》 ２条 、 ５ 第 第 ８条 缃 房 地 产 管 理 法》 ６条 市 第 《 权 法》 ４ 物 第 ２条
补偿类别 土地的征收、 征用
土 地 收 回 征 收 国 有 土 地 上 的房 屋 征 用 不 动 产 和 动 产
补偿规定 给予补偿
进 行 了规 定 ， 但是 关于 旧房 改造 等 是否属 于 公共 利 益 的范 畴等 问题存 在较大 争议 。 ２ 征 收补偿 范 围不够清 晰 、 确 ． 准
步 界定 。 因此 导致 各地 的补偿 范 围、 补偿 标准 、
补偿 额度 混 乱 ， 征 收人 的合法 权益 难 以得 到保 被
障。
我 国城 市房屋 拆迁 虽 因征 收土地 引起 ， 征 但
收补 偿却 以房 屋补 偿 的形式 出现 ， 就意 味着 补 也 偿 范围 以地 上建筑 物和 构筑 物 的补 偿 为主 。 地价
５ 房屋征用与补偿法律程序不清， ． 各地在执 行 中较 为混乱 我们 对 国务 院 以及 ２ ７个省 、 、 的房屋 拆 市 区
迁法 律法 规进行 了对 比研 究 。 因没有 统一 的法定
程序 ， 地 区形成 了有 地方 特色 的城 市房 屋拆 迁 各 补偿 程序 。征 收 与补偿 程序 不 一 ， 地程 序 设计 各
中关 于 强制拆 迁 的实施 前提 的规 定 ， 多未 充分 大
房屋拆迁
表 １ 我 国 相 关 法律 中 关 于 征 收 、 用 补 偿 的规 定 ： 征
生 ， 至屡 屡造 成被 拆迁 人 非正 常死 亡 。 甚
条件 ， 由政府 组 织 实施 的廉 租 住 房 、 济适 用 住 经
房 等 建设 的需要 ” 入 公共 利益 的范 围 。主要 考 纳 虑 到 ： 一 ， 收入 困难 家庭 在 我 国是 很少 部 分 ， 第 低 不 能认 为这 是 社会 福祉 ， 为公 众服 务 的 。 二 ， 是 第 不 应 当 以损 害 其 他 人 的利 益 换 得 困难 家 庭 的居
《国有土地上房屋征收与补偿条例》利与弊分析
《国有土地上房屋征收与补偿条例》的利与弊分析摘要：2011年国家颁布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，并得到了进一步的实行，该条例与之前《城市房屋拆迁管理条例》相比，更加的全面，更加的科学合理。
它显示了国家在立法理念上的改变，推进了城市房屋拆迁、征收活动的标准化、科学化、规划化的发展。
虽然该条例取得了比较理想的效果，国家房屋征收政策得到进一步的完善，但依然存在一定的弊端，例如太过原则性的补偿内容规定，对于土地使用权补偿问题还不够明确、不够全面，另外还有怎样确保司法裁量在房屋征收补偿过程中公平公正的体现并得到有效执行等等。
本文就将对《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的利弊情况进行分析与研究，以期帮助该立法的不断全面。
关键词：《国有土地上房屋征收与补偿条例》；补偿方式；公共利益前言：我国公民拥有财产权，它是公民权利系统中的关键部分。
财产权并不是绝对不能侵犯的，在公民利益与国家利益相冲突时，国家利益高于公民利益，国家有权征收公民的私有财产，国家给予公民一定的补偿，换句话讲就是，行政征用权必须是满足公共利益的需要才能行使。
城市在建设或改造过程中，必然会出现征收公民的房屋的行为，而房屋的征收有利于加快城市的建设与环境的改造，有助于提升居民的居住条件。
然而在对公民房屋征收时，常常会出现各种社会问题，例如暴力拆迁、违法拆迁，引发社会矛盾，这种情况不利于社会的发展与城市建设。
随着我国各地区城市建设的不断开展，由拆迁所带来的问题与矛盾也越来越突出，引起了政府与公民的密切关注，怎样处理好房屋征收过程中出现的问题，已经变成全社会注意的热点问题。
在这个大背景下，政府于2011年颁布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，并得到了进一步的实行。
以下将对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的正面影响与方面影响进行分析。
一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的正面影响1.扩大了被拆迁人的补偿选择权在《国有土地上房屋征收与补偿条例》的第二十一条中指出，被征收人可以自行选择补偿的形式，具体的补偿方式有两种，分别是房屋产权调换、货币补偿。
关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》的思考
ＣＯ ＮＳＴＲＵＣＴ１ Ｎ ０
关于 《 国有土地 ＿房屋征收与补偿条例 》的思考 卜 ＾
曹伟
东 城 区 人 民政 府 危 旧房 改造 办 公 室 １ ０ ６ ００ １
《 国有 土地上房屋征 收与补偿 条例 》已 ＿ ２ １ 年１ １ 丁 ０ １ 月２ 日颁布 ＿ 交
施 ，笔者结合 近年参与一线搬 迂Ｔ作 的实 际经验 ，针 对 《 条例 》的内 容进行 了一些思考 ，并将 主要 内容整理汇总 如＿ 卜：
《 条例 》用 了一个 章 节来 规定 补偿 的具体 要求 ，另有 九条规 定
一
１ 、政府成为城 市房 屋征收 丰体
《 条例 》第 四条规定 “ 市、县级人 民政府负责本行政 区域的房屋
征收与补 偿丁作 ”。政 府从管理 者变为 了征收方 ，不再是介于拆迁人
、
《 条例 》的法律考量
和被拆迁 人之间 的主 管部门 ，而 是成为房屋征 收主体。政府作为相对
】 、明确 《 条例 》的法 律取 向。主 要包括 以 Ｆ 三点 ： （ ）目的是 于被征 收人 的另一方 ，要对其征 收行为后果承 担法律责任 ，具有完全 】 遏制 资本强势 ，保护弱势 群体 ； （ ） 结果 卜 ２ 在 同时关 注程 序正义 和 的权利 和义务 。在城 市房屋征 收过程 巾 。 从原 先的裁判员变为了运动 结果平衡 ； （ 隐含 的价值追求 是用公 共参 与和政 务公开 的方式制 员 。近期 。市住建委一 些同志参 加了 国务 院法 制办与住建部组织 的条 ３）
Hale Waihona Puke （） ２ 另设 或指定 一个事业 单位 为具 体运作者 。但 目前 尚在 研究与讨
论 阶段 。 ２ 、明确房屋征 收活动应 以公共 利益为前提 《 条例 》第八条 、第九 条对公共利 益的情形 、征收活动需满足 的 必 要条件进行 了介 绍 。公共 利益的存在 ，是房屋征收行为 的前提 ，因
《国有土地上房屋征收与补偿条例》之不足与完善
度的损失 ， 在这种类似公共利益的情况下采取征收行为 的， 因其事出突然 ， 或利益保全情势紧急 ， 应当适用更为
一
自２ ０ ０ １ 年６ 月１ ３日国务院公布《 城市房屋拆迁管
除了少数人的私利行为 ， 如果因为拆迁而侵犯 了公 民的
理条例》 以来 ， 对这一条例的争议之声就从未停息。争议 权利 ， 公民就有权提出抗议。这使得房屋拆迁制度 的构
内容主 要包括 ： 第一， 在 指导 思想上 ， 该 法规 与 宪法 和物
建意义终于回到一个法治国家应有的理念上 ， 即不再是
权法明显相左。２ ０ ０ ４ 年宪法修正案和 ２ ０ ０ ７ 年物权法 都明确指出要保护公民私有财产， 而拆迁条例第一条规
定， 该法的目的是为了加强对城市房屋拆迁的管理， 维护
为经济发展保驾护航 ， 而是为公民行使权利提供保障。
其次， 确立了“ 非公益不征收” 的基本原则。新条例确立 了“ 非公益不征收” 的基本原则 ， 将商业开发排除出行政 权力能够 介入的范围 ， 这一举措可以有效缓解 “ 拆迁时
正当程序是规范政府征收行为、 维护被征收人合法 权利的重要保障。应当说 ， 新条例对于征收行为的正当
程序方面已经有了比较完备的规定 ， 体现了公平、 公开、 民主的现代法治理念。但细究下来 ， 会发现其仍有缺失
的几点。
正？种种问题， 值得我们探讨。本文结合新的《 国有土地
上房屋征收与补偿条例》 ， 就我国城市房屋拆迁制度中存
发； 第四， 在救济机 制上 ， 该 法规剥夺 了公 民的诉 讼权 ， 其
补偿惟一主体 ， 商业开发难以再靠贿赂政府官员来获得 暴利。再次， 征收程序透明化。新条例在对社会公众意 见的征求方面得到了较大的改善 ， 对征收补偿 方案的专 家论证、 及时公布与征求民意， 让被征收人第一时间得到 准确信息； 引入听证程序 ， 在对征收补偿方案异议的情况 下， 必须组织被征收人和公共代表参加的听证会 ， 并对当 事人提出的合理要求予以采纳等。最后 ， 有效保障了救 济权利 ， 取消行政强拆 ， 由法院来制约和监督政府 ， 政府 必须依法申请人民法院强制执行， 这是对司法救济权利 的实质保障： 禁止暴力拆迁、 野蛮拆迁 ， 运用适当的行政 方式处理当事人的纠纷 ， 这是对行政救济权利的保障。
房屋征收条例十亮点分析：政府具有公告听证义务
２ １年 １ ２ 日起 正式 实施 。与 此 前 的 《 市 房屋 拆 ０１ 月 １ 城 迁 管 理 条 例 》相 比 ， 《 例 》具 有 十大 亮 点 ： 条
２政 府 是 惟 一 补 偿 主体 ．
是市 、县级人 民政府应 当组 织有关部 门对征
收 补 偿 方 案 进 行 论 证 并 予 以公 布 ，征 求 公 众 意 见 。
征 求 意 见 期 限 不 得 少 于３ 日，且 应 当将 征 求 意 见 情 ０
况 和根据公 众意见修改 的情况 及时公布 。二是 因旧
城 区改 建 需 要 征 收 房 屋 ，多数 被 征 收 人 认 为 征 收 补
应 当依 照本 条 例 的 规 定 和 本 级 人 民 政府 规 定 的 职 责 分 工 ，互 相 配 合 ，保 障 房 屋 征 收与 补偿 工作 的顺 利
进行。”
这 意 味 着 公 益 性 征 收 、补 偿 的 主 体 只 能 是 政 府 ，而不 再 包 括开 发 商 。
３政府具有公告 、听证的义务 ．
对 危 房 集 中 、基 础设 施 落 后 等 地 段 进 行 旧城 区 改 建 的 需 要 ；法 律 、行 政 法 规 规 定 的其 他 公 共 利 益 的 需
要。
偿方 案不符合本条例规定 的 ，市 、县级人 民政府应
当组 织 由被 征 收 人 和 公 众 代 表 参 加 的 听 证 会 ，并 根 据 听证 会 情 况 修 改 方 案 。 三是 市 、县 级 人 民政 府 作
收补 偿 方 案和 行 政 复议 、行政 诉 讼 权 利 等事 项 。
学习《国有土地上房屋征收与补偿条例》心得体会
学习《国有土地上房屋征收与补偿条例》心得体会学习《国有土地上房屋征收与补偿条例》心得体会我们得到了一些心得体会以后，常常可以将它们写成一篇心得体会，从而不断地丰富我们的思想。
那么写心得体会要注意的内容有什么呢？以下是小编收集整理的学习《国有土地上房屋征收与补偿条例》心得体会，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。
通过对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的学习，解决了我对征收补偿评估中的很多疑惑。
一、首先要了解征收程序。
征收程序是规范政府征收行为，维护被征收人合法权益，促使政府做好群众工作的重要保障。
具体程序如下：1、征收补偿方案应征求公众意见，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，应当组织听证会并修改方案；2、政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定；3、被征收房屋的调查结果和分户补偿情况应当公布；被征收人对征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼等。
这些程序十分重要，知道程序有利于我们的评估工作开展。
二、了解房屋征收补偿标准。
因搬迁引发的矛盾大多集中在征收补偿的标准和补偿是否公平。
征收补偿具体条款是我们理应高度关注的`问题。
具体补偿标准如下：1、对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
2、被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
3、不仅包括对房屋的补偿，也包括对土地使用权的补偿，确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降。
该条款是本条例的核心内容，应该学通、学懂、逐句逐字领会其内涵，使得被征收人的基本利益得到保障，使我们的评估报告结果客观公正准确。
三、了解了违法建筑不予补偿并依法拆除。
新规规定，对房屋征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，并依法拆除；对未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。
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浅析《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的亮点[摘要]《国有土地上房屋征收与补偿条例》界定了何为公共利益、规定
了市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作、确立了司法强制搬迁，但依旧存在公共利益内涵的缺失以及没有明确的评估方法和评估依据等一些不足之处，文章对比一一进行了分析。
[关键词]征收；公共利益；评估
2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布施行。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）真正体现了《宪法》、《物权法》中强调的私有财产权受法律保护的原则及规定，从中不难发现公众的权益受到极大的尊重，征收与补偿行为是以公众的意愿为主导。
新条例作为一部限权法，对于政府行为中决策的民主、程序的正当、结果的公开提出了更高的要求，从而进一步实现立法的宗旨，“维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益”。
城市房屋拆迁过程是一个多方利益博弈的过程。
要从根本上解决好房屋拆迁及其引发的各种社会问题，就必须从源头上处理好公共利益与公民合法的私有财产权益之间的关系。
此次同时宣布废止的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称旧条例）在处理上述关系时，仍然没有区分公益和商业拆迁。
在拆迁问题上，地方政府既是拆迁许可者，又是争议仲裁者。
公共利益是本条例的核心、宗旨。
对国有土地上房屋进行征收必须基于公共利益的需要。
这就意味着地方政府不能再进行任何商业拆迁，公益和商业拆迁混同的局面将不复存在。
条例第八条以列举方式列出了六款具体的公共利益，从而进一步明确了征收范围，区分了公共利益征收与商业开发拆迁的界限，这将对以后的拆迁工作带来深远的影响。
保障性安居工程建设和旧城区改建的引入，突破了传统的狭义公共利益的理解，反映了现代广义公共利益向“公共使用”演变的趋势。
这对保障民生，促进城市现代化建设是不可或缺的。
另一方面，由于有了明确的公共利益范围的界定，有利于防止政府征收权的滥用。
条例规范政府征收行为，依照条例规定确需征收房屋的各项建设活动，不仅要符合各种规划，而且规划本身必须广泛征求社会公众意见，经过科学论证。
征收程序从规划开始，也就是从源头开始，就是要保证公众的话语权，强调科学规划、民主规划、以免在规划阶段就埋下隐患。
政府作出征收决定前，征收方案必须公布，征求社会公众和被征收人意见，或者组织听证会，这既有利于维护被征收人的利益，也有利于减少政府征收中贪污腐败的现象发生。
听证会不仅听取被征收人的意见，而且还听取被征收人以外的公众的意见，这就在更大范围内加大公众在征收程序中的参与程度。
按照旧条列的规定，政府既可以责成有关部门强制拆迁，也可以申请法院强制拆迁。
现有的条例取消了旧条列中行政机关自行强制拆迁的规定，规定由政府申请法院强制执行。
当法院作为执行主体时，法院应当对行政机关申请执行的行为进行审查，对于合法的具体行政行为予以执行，对于明显违法的具体行政行为裁定不予执行。
行政机关申请法院强制执行的，法院应当由行政审判庭组成合议庭对具体行政行为的合法性进行审查，并就是否准予强制执行作出裁定，对于明显违法的，应当裁定不予执行。
因此，由法院作为征收决定的执行主体，即使在被征收人不提起复议或者诉讼的情况下，法院也必然要对征收决定予以审查，从而可以避免严重违法的房屋征收决定得到执行。
这一方面有利于保护被征收人的
合法权益，防止政府滥用征收权。
另一方面也为政府实现公共利益所需的行政执行力提供了司法保障。
条例的相关规定确实改变了过去城市房屋拆迁中的不合理制度，对公共利益进行了列举式的界定，其作为一部具有深远影响的限权法，在维护公共利益，保障被征收房屋所有人的合法权益方面起到了无法估量的作用。
但是，我们不能否认，该条例中还是存在一些不足之处。
为了促进社会发展和保护公民财产权的关系，新拆迁条例列举了六种情形属于公共利益，可以作出征收决定。
其中部分条款操作空间较大，比如关于旧城改建的规定。
这就要求我们加大信息公开的力度，加强对符合公共利益的项目的开工建设的审查和监督。
严格按照新拆迁条例“危房集中、基础设施落后”的法律限定，准确界定旧城改建的定义，不得随意做扩大解释。
条例第十九条规定：”被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定。
”第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
”但是由于没有明确的评估方法和评估依据，就会使公众对中介评估机构评估的科学性和准确性产生质疑，这将影响到征收与补偿工作的公正性。
所以，应该制定标准、科学的评估细则，并且严格审核地方政府对房屋评估所制定的相关地方规章，降低通过操纵评估程序来肆意压低征收补偿标准的操作空间。
[参考文献]
[1]唐忠民.新征收与拆迁补偿条例应细化“公共利益”[J].法学,2010,(3)
[2]钟华.城市拆迁中公共利益界定的思考[J].经济研究导刊,2010,(13).
[3]张向东.城市房屋拆迁法律性质之定位[J].现代法学,2009,(5).。