2014年四川都江堰青城山房地产别墅项目定位报告_武海_39p_

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四川都江堰青城山房地产别墅项目定位报告_

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<2>、据调查该区域内的高端别墅物业设计风格多以中式别墅为主，40—400平米的“5+2” 模式的度假别墅，大部分100平米以下为精装房，近年来成为该区域的主要消费产品类型。
青城山都江堰别墅市场现状分析
http://w ww.fangc /manage/A;3>、交通体系的完善，势必造成该片区别墅物业新一轮的价格上行。 /soft/
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<4>、对比纯青城山别墅物业而言，近都江堰别墅物业因享受国家灾后重建的政策及巨额资金扶持，将享有更齐全、更完善的新城生活配套。
<5>、都江堰新城规划下的金马河国际休闲度假区，因双遗产风景区自然资源的配套，必将建设成为面向全国乃至全球的高端旅游度假物业聚集地。
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消费客群特征分析
<2>、青城山别墅客户特征分析：
青城山地区楼盘供应逐渐增加，且规模较大。目前市场上叠拼别墅和合院形式的别墅
销售较快，面积从40-120㎡的户型销售都较好。独栋、联排等形式的别墅销售也较好，
<1>、都江堰别墅项目客户特征分析：
都江堰市房地产开发与销售虽在近几年的发展中稳中有升，但其市场消化的源动力却并不全部依赖本地消费群。别墅项目超过60%(个别项目超过80%)的购买人群来自于成都市、成都周边区市县、四川省地市县、阿坝州、攀枝花、重庆、兰州、国内等地的置
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业者；城区住宅（多层）的下本载地址地1|/soft/x客iazai.htm户l 则相对较多，以自住为主。地震后，本地客户购成交情况明显成上升趋势。

青城山项目策划案别墅

2600
独立别墅 360~400m2 2700—3100
中国青城
占地 800 余亩
单价（元/ m2）物管（元/ m2）付款方式
公寓 30—70 m2 1960 元/ m2
联体别墅 180—200 m2 未定
元/ m2
七成 20 年
独立别墅 200—380 m2 未定
高尔夫山庄
占地 400 余亩单价（元/ m2）物管（元/ m2）付款方式
五、高价值的生活表现，低价值的付出以 2500 元/m2 的价钱成全奢华居家生活的理想绝不是天方夜谭。
本项目精湛的本钱操纵将实现成都地域别墅类罕有的性价比。而且，项目中 1800 元/m2 的联排别墅也是无懈可击，如此的价位不管是青城山下的别墅，仍是华阳的别墅都无法做到。因此，超凡的品质之下以实惠到极限的价钱支撑是本项目致胜的一大关键。但是价钱实惠并非代表品质低下，这也是本项目区别于其它的最大特点。也正因如此，作为能够留传的一件产业，本项目更具有保值增值的潜力，令购房者信心大增。三、本项目好坏势分析优势一、位置独特位于青城山山上，而其它项目多数位于山脚。二、规模庞大 800 亩住宅之外，还有数百亩公园，自成一体，气势非凡，相对配套更易完整。 3、产品形态高级
正是因为青城山的不可再生资源和闻名世界的国际性，令山上的物业具有与青城山一样特有的价值潜力，比如世界名胜奥地利萨尔斯堡的山间别墅，永久是上流社会苦苦查找的典藏尤物，谁能世代拥有，谁的家族便拥有世代显赫的荣耀。 3、彰显价值的高级居住形态
2-3 亩才建造一幢别墅，上千亩的范围内容积率低至以下，有清溪流淌，数百亩公园专为你而设……这一切都只为了改变你以往的居家观念，实现你真正的豪宅居家梦。 4、意想不到的超级性价比

某市高端住宅项目分析报告(PPT 65张)

要是以御景，兰卡威，紫荆城等大项目以观望为主，而有几家是分期开发，在10年已开卖部份销售较
好，压力较小，其中御景豪庭开盘晚，量大，销售较困难。
6
楼盘1 宁江大院
项目基本概况
基本经济技术指标
项目位置
开发商建筑类别占地面积
都江堰市一环路与蒲阳路交汇处
都江堰桥都地产多层,小高层 108532平方米（163亩）
都江堰市高端住宅项目分析报告
2013-8-19
1
目录
一．区域市场概况 1. 研究范围及分析项目选取原则 2. 产品及客户说明 3. 销售情况及价格二．个案分析 1. 基本概况 2. 产品情况及户型配比 3. 销售情况 4. 主力户型分析
2
本报告研究范围主要集中为都江堰市区在售代表楼盘，地理范围为都江堰一环至二环辐射区域，都汶高速以内
楼盘
产品情况及户型配比
53
楼盘
销售情况
54
楼盘
主力户型分析
55
楼盘
主力户型分析
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楼盘2 钱江美域
项目基本概况
基本经济技术指标
项目位置开发商建筑类别都江堰市内二环与蒲阳路交汇处都江堰钱江银通置业有限公司板楼小高层
占地面积
建筑面积容积率面积区间价格水平绿化率总户数车位数装修程度开盘时间交房时间
销售情况
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楼盘
主力户型分析
15
楼盘
主力户型分析
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楼盘
项目基本概况
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楼盘
产品情况及户型配比
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楼盘
销售情况
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楼盘
主力户型分析
20
楼盘
主力户型分析

青城山调查报告

青城山景区楼盘考察报告考察目的：结合其他近似项目的相关情况，通过地理位置、户型、周边配套，以及交通、客户群和经营销售情况等的具体分析，为丹景山项目提供参考。

考察时间：2014年6月19日-20日行程安排：6点40出发，9点多乘坐动车抵达青城山，乘坐102路到达大观镇，再乘坐私人面包车目的地进行实地考察。

调查对象：“青城·山里”、“青山·逸品”、“青城·花语墅”、“青城·丽景”“青城·山桃源圣地”以及周边其他项目。

调查方式：实地考察+周边走访（当地居民、社区工作人员、售楼中心）考察人员：李雪英、张欢欢、杨东委第一部分重点项目详细情况介绍：【一】青山逸品地理位置：都江堰市大观镇红梅村。

项目概况：2008年9月开盘，开盘价3000-3500元/平方米，。

项目主推：配套服务健全、休闲养老物业费：1.5元/月周边配套：蔬菜粮食由公司生态农场供应，直接送至小区内供业主选购。

另外，小区内还配备有满足日常所需的超市、餐厅，以及供休闲娱乐的茶馆和麻将馆，和篮球网球乒乓球一场多用场地。

附近配有卫生院。

交通：未来政府将会斥巨资修建水磨旅游环线（与青城后山连通）。

定位：旅游地产、养老地产、投资地产。

客户人群：40-60岁，用于周末游玩，暑期避暑，以及养老。

经营模式：与政府联建。

销售情况：该项目总共修建148套，至今还有30多套房屋未出售，目前销售价格为6000多元。

优劣势分析：由于历史原因，该项目为联建项目，土地成本低【二】青城花语墅地理位置：都江堰市大观镇桃源村项目概况：2011年5月开盘。

项目亮点：“这里的花园比房子大”项目主推：一居(45㎡)、二居(46㎡) 、独栋别墅（90㎡）总占地面积：总建筑面积物业费：1.8元周边配套：蔬菜粮食有小贩直接到小区内售卖。

小区内配备有购买日用品的超市，还有餐厅，以及休闲娱乐的茶馆和麻将馆。

附近配有卫生院。

交通：公交线路方面有环山旅游专线；高速公路方面有成灌高速。

青城里.大雅__青城山别墅项目推广纲要

第二部份：别墅市场探寻
◆
本案优势提炼
联排” ◇‘联排”带来的相对价格优势联排 ◇自然田园的原生原色整体规划特色+独栋岛居原生湖泊风情 ◇整体规划特色独栋岛居原生湖泊风情别墅形态多样、 ◇别墅形态多样、空间变化丰富
第二部份：别墅市场探寻
◆本案市场价值解读（一）本案市场价值解读（
◇别墅与开放文化的复合
第四部份：本案目标市场
◆关于对应人群
◇拥有可观财富又处于事业上升期人群。拥有可观财富又处于事业上升期人群。社会结构中处于中坚的人群。 ◇社会结构中处于中坚的人群。新兴中产群体中的上层，城市结构的重要份子。 ◇新兴中产群体中的上层，城市结构的重要份子。
第四部份：本案目标市场
◆对应群体关键词
◇带有城市烙印、无法离开城市、又渴望自然生态；带有城市烙印、无法离开城市、又渴望自然生态；摒弃浮华表相、讲求舒适度，倡导自由而非奢侈； ◇摒弃浮华表相、讲求舒适度，倡导自由而非奢侈；选择近郊、分钟车程内分钟车程内、 ◇选择近郊、40分钟车程内、交通完善的第三居所别墅
◇别墅与现实需求的复合
本案的别墅规划要极具实用性，充分满足目标群体的全数现实需求，成为区域版块中经济指标价值最高的一种别墅形态。
第三部份：本案竞争性优势
基于几个方面的考虑，我们说：基于几个方面的考虑，我们说：
与本地消费人群有对接市场空间所需
产品自身极具特点竞争对手的宣扬
一种悠然自得、一种悠然自得、很享受的优越生活
在本地文化背景下，引入原生湖泊岛居风情的成熟别墅，在本地文化背景下，引入原生湖泊岛居风情的成熟别墅，在别墅精神上走向世界大同，实践着现代文化的大融汇。在别墅精神上走向世界大同，实践着现代文化的大融汇。

成都青城山别墅项目发展建议全案-86PPT

区域市场环境研究区域住宅市场研究
项目定位研究
项目产品规划建议项目营销相关问题
青城山镇
1.2 青城房地产市场发展趋势研究
区域市场环境研究区域住宅市场研究
总地来说，这些项目的建成和投入使用，将为青城山带来巨大的人流，增强青城山旅游吸引力，将使青城山整体投资价值呈几何倍数增加。这些项目均在本项目用地附近，将能提升本项目未来市场中的竞争优势。
区域市场环境研究区域住宅市场研究
项目定位研究
项目产品规划建议项目营销相关问题
1.2 青城房地产市场发展趋势研究
综合旅游度假资源的重新整合
区域市场环境研究区域住宅市场研究
项目定位研究
项目产品规划建议项目营销相关问题
规划将使青城山镇由成都远郊变为近郊，同时拥有成都、青城山、都江堰等各方位便利的交通条件；处于休闲度假资源中心带，同时拥有青城山、芒城古镇、巴蜀大观园、高尔夫球场、街子古镇文化、文锦江温泉等优势资源；
区域市场环境研究区域住宅市场研究
项目定位研究
项目产品规划建议项目营销相关问题
青城山的自然生态环境是其他区域无法企及的天然优势，是青城山独具魅力之处，也是房地产发展首要的依托点，成为郊县里最适宜人居的地区。
人文积淀
道教文化为居住环境提供了浓厚的文化积淀，借势青城山本身的文化精髓，居家也具备了独有的底蕴，享受到的是身心的双重熏陶。该优势具有不可复制性。
项目名称高尔夫球场千亩荷塘环山旅游通道巴蜀大观园东软大学芒城古镇规模上千亩休闲娱乐场所（拟建中）环绕青城山进行快速旅游通道的建设占地千亩，将在3年内投入使用东北大学和北京大学打造2000亩西部最大的软件园，可容纳一万多名师生。古城遗址，“宝墩文化”之一。为探索三星堆遗址文化的渊源提供了重要途径，昭示着古蜀文明的起源。简介位置青城镇大观镇都崇路旁大观镇中心环绕青城山青城山镇青城山镇

都江堰市青城山镇龙湖小院房地产项目详细解析报告

项目定价不足点
龙湖小院青城产品和合院形式，与本案产品差别较大，且总面积相对较小，总价低，容易控制。
临院分布
龙湖小院青城赠送面积主要为地下室，且设计有两个会客厅，202平米的面积上稍显浪费，楼间距较小，综合评价中信云栖谷户型占有优势。
六、龙湖小院青城——个案总结
因素品牌区位区域交通区域配套整体环境整体规模容积率产品特征本期产品小院青城全国品牌青城山镇与大观镇交界处五纵五横，便利自带小体量会所配套，享用青城山高尔夫及豪生酒店等与青城山隔街相望，景观资源较差整体314亩 0.5 叠拼2500/㎡精装，独栋清水联排、组院（近距独栋）、独院（独栋）对比 > < = < < < < > = 中信云栖谷全国品牌青城山片区外竞争策略
四、龙湖小院青城——各产品线不同位置的价格制定情况
单位：元/平米端头中间一跃二端头00
18500
16500
底跃
18500
19000
17500
19000
龙湖小院青城叠院产品端头产品比中间产品均价高2000-3000元/平米；实际成交均价优惠300元/平米。
一、龙湖小院青城——基础资料
项目地址开发商总占地面积总建筑面积容积率绿化率物业形态总套数主力面积区间装修情况物业管理进场时间交房时间都江堰市青城山镇龙湖地产 314亩 106000㎡ >0.5 45% 叠院、独院总套数701户当期套数150户独院202㎡、叠院85、98、135㎡精装龙湖物业 2010年5月 2012年1月
厨房区 (mm）
卫生间(mm 2个公共卫生间，1个）套间主卧 (mm） 4550*3800 次卧2(mm） 3600*4300 次卧4(mm） 3800*3900 大面积赠送露台，客厅上空调高空间，花园面积200㎡左右

泰逸房产青城山顶级别墅项目推广企划案123P

① 项目描述
作为个性化的会所物业。本案目标客户群分为两类：一类是极致成就者个人会所，用于休憩、居家、会晤、藏品；二是成功企业的，用于VIP客人的接待和总裁行宫。
① 功能定位
产品描述：五星级酒店
① 世界顶级山景酒店，采用独特半山嵌入式设计，每个房间皆藏于绿色之中，可鸟瞰整个高尔夫球场。由知名五星级酒店提供管理服务。面向全球富豪消夏接待。
建议三：PARTY策划服务
① 针对客户经常会晤待客需求，五星级酒店提供PARTY策划服务。客户只需一个指令，就可以获得城市最高档次的个性化规格接待。
建议四：总统级安保*
① 针对大富们的需求，强化社区整体安保系统，在普通的防盗基础上，增加防窥视、防弹等私密设施，另可在地下室增设安全室（由专门通道进入的密室）。
案例三：王树春中国最大私人岛主
① 深圳海明珠投资有限公司董事长 ② 他“买”下了距深圳5海里的三门岛。岛上员工最多时有300
多人，现在还有70多人，水、电、通讯、交通都靠自己。每月综合成本就要35万。王树春拥有约10艘运动型游艇，花了大约1000多万人民币。据说是国内拥有私人游艇最多的人，在成为三门岛“岛主”之后，他更爱上开艇出海，“捕鱼捞虾”。
案例六：邓建国
① 邓建国最初在番禺只买了10多亩的地，刚开始只是建了两栋豪宅，随着自己身家的水涨船高，他又分三次“扩张了领地”，直至40亩之多，对外宣称，该豪宅价值5000万元，加上装修，理应过亿。
案例七：杨毫在芙蓉古城的别墅
① 作为芙蓉古城的别墅王。虽然说杨毫不需要任何置业代价，但据说日常使用中，若全部用电设备开启，每天电费将是一万多元人民币。
于山峰之内，暗示项目的青城山独有区位。
SLOGO建议：人间仅此六十一席

都江堰房产场调查报告

都江堰房产场调查报告都江堰房产场调查报告一、调查目的和背景都江堰是中国四川省的一个重要城市，也是一座历史悠久的文化名城。

近年来，随着经济的发展和人口的增加，都江堰的房产市场也逐渐兴起。

本报告旨在调查都江堰房产市场的现状和发展趋势，为投资者提供参考。

二、调查方法本次调查采用了多种方法，包括实地走访、网络调查和数据分析。

我们对都江堰市的房地产公司进行了走访，并收集了他们的销售数据和客户反馈。

我们还分析了大量的市场数据和统计数据，以全面了解都江堰房产市场的情况。

三、现状分析根据调查结果显示，都江堰的房产市场正处于快速增长的阶段。

近年来，随着都江堰经济的发展和产业结构的升级，越来越多的人选择在都江堰购买房产。

尤其是住宅市场，需求量持续上升。

由于都江堰的地理位置优越，吸引了许多投资者来此投资。

，随着国家政策的不断优化和支持，都江堰房地产市场的发展也得到了很大的推动。

政府鼓励土地开发和建设，加大了对房地产行业的支持力度。

这为都江堰房产市场的繁荣创造了良好的环境。

，都江堰房产市场也存在一些问题。

房价过高成为了一个普遍问题。

由于土地资源有限，以及供需关系不平衡，都江堰的房价普遍较高，给购房者带来了一定的压力。

市场竞争激烈，许多房地产公司涌入都江堰，使得市场竞争加剧，房产项目过于集中。

四、发展趋势基于对市场的分析和预测，我们认为都江堰房产市场在仍将保持较为稳定的增长态势。

随着都江堰城市规划的不断完善，土地供应和房产建设将会得到更好的保障。

随着城市经济的发展和人口增加，对住房的需求将逐步增加，市场潜力较大。

，发展也存在一定的挑战。

政府需要加大对房地产市场的监管力度，防止房价过快上涨，避免市场泡沫的出现。

房地产公司需要加大创新力度，提供更多的优质房产项目，满足不同人群的购房需求。

五、结论，都江堰的房产市场在经历了快速增长的阶段后，仍保持着较为稳定的增长态势。

政府的支持和市场需求的增加，为都江堰的房地产市场提供了良好的发展机遇。

成都青城山旅游地产度假别墅调查-29页文档资料

0.30
5400元/㎡（三期）
6、中国青城
中国青城
项目名称占地面积
物业形态
建筑特色园林特色周边配套设
施产品卖点
中国青城
开发商
成都大城房地产
项目地址
青城山前山
170539㎡（二期）
建筑面积
25969.16㎡（二期）
绿化率
80.02%
容积
0.15
率
联排、独栋
面积区
暂缺
间
总户数
暂缺
价格 8000-30000元/㎡
周边配套设施
美术馆、地方志陈列馆、川西民俗艺术馆、硅化木艺术馆、高尔夫、景观游泳池
社区配套设网球场，室外泳池施
产品卖点浓郁的人文氛围，味江河原生态的滨河，良好的小区园林规划
5、天下青城
天下青城
项目名称占地面积
物业形态
建筑特色园林特色周边配套设
施产品卖点
天下青城开发商新世宇实业
建筑特色
青城神韵将传统中式建筑和青城山的地域人文特征作为表达指向，以极具人文属性和精神意象的建筑元素，应对中式建筑的素朴本质，以青城山沉淀千年的岁月，见证中国人居的悄然回归。让历史气韵浓厚的人文和纯净写意的自然，流转浸透在一砖一瓦、一窗一格中。通过现代建筑技术、材质和工艺的处理，让廊、窗、格、门既显中式格调，又毫无复古之赘，透露出隐隐的儒雅之气。
园林特色
青城神韵以笔架山为体，以白江河为轴，衍生出一横两纵景观体系。在向外借景、向内依托笔架山的层层递进空间围合中，以镇、桥、岛、街、田、林六个组团打造出具备琴境、棋境、书境、画境、诗境、酒境、花境的中式造园意境。近百个园林节点和著名雕塑家的精品雕塑，阐释着神韵的真谛；营造中式造园意境的人本享受。

都江堰楼盘案例研究

小院青城的户型，可以用巧妙二字来形容，将传统的叠加别墅通过户型的拼接形成了完全意义上的独门独院，没用了传统中的公共楼梯，过道，完全的私有化；三层的别墅，不同的户型，各有自己的天地；在户型前后搭接完成后，每户却都有了270度的观景空间，为户型增色不少。
Real estate organization
70-130㎡（一期）
30-150㎡（二期） 260-800㎡ 45-180㎡ 75-150㎡（二期）联110-140㎡独171-260㎡ 85-340㎡ 103-130㎡ 80-140㎡ 85-190㎡ 80-140㎡ 39-150㎡ 90%
533600㎡
23311㎡ 120000㎡ 129496㎡ 88289㎡ 1333340㎡ 210000㎡ 59533㎡ 21333㎡ 48366㎡ 11862㎡ 82000㎡
90%
85%
110000㎡
25673㎡ 7333㎡ 133200㎡
436户
143户 61户 238户
7
8 9 10 11 12 13
玉林都江
悦谷青城青城颐苑青城天籁谷天域青城青城伴山溪谷星月尚溪河畔
住宅
别墅别墅/洋房别墅/洋房别墅/洋房别墅普通住宅
二期在售
一二期在售在售二期在售在售在售
置信芙蓉青城小区道路置信芙蓉青城建筑外立面
置信芙蓉青城建筑外立面置信芙蓉青城水景
形体呈现出雕塑的美感。
Real estate organization
16
项目赏析/臵信芙蓉青城
项目引水入园为湖，最宽可达10多米的环湖，将岛上独院别墅形成相对独立的状态，确保最佳私密性和尊贵感。
B区规划图

都江堰-青城山旅游地产项目调研表

块2、项目类型：项目均为100亩以上别墅大盘，个别项目占地面积达千亩；区域内项目均为低容积率纯度假别墅产品大盘（本项目容积率为区域最低0.4），根据项目自身经济指标以及定位打造为不同的度假产品。

3、购买客群：购买客户主要是以成都本地度假自住客户为主，但是也有少部分外地客户；因2017年成都房地产市场异常的火爆，以及成都房地产“市场潜力”引起外地人对成都房产的关注，以致整个青城山片区4、价格：区域市场洋房基本产品基本都是带精装，价格均在9500元/㎡价格以内，联排、叠院、合院价格相差不大，普遍在12000-16000元/㎡，赠送面积较大的项目，相对价格较高。

例如：青城山山居、龙湖联排5、销售情况：成都楼市2017年的爆发，引起了全国的关注。

“一圈层的爆发”也带动了而第二圈层都江堰的“火爆”，虽然青城山片区因为交通不便，日常生活配套资源缺乏，整体去化情况没有都江堰市区项目6、营销推广：因区域及项目的特殊属性，区域内项目在线上推广相对较少，线上推广基本都只做了户外大牌，用于项目的品牌宣传。

推广渠道主要集中在线下，渠道，通过与渠道公司合作，高佣金，成交付费模总结：（数据来自房管局备案系统、同行调研）城山成都【御青城】项目周边别墅楼盘调研表打造为不同的度假产品。

面积段跨度较大32-720㎡，主要有五大类洋房、联排、叠拼、独栋、合院别墅产品。

但是市场销售情况较好的主要是90-150㎡以内的叠院、联排产品，总价在100-200万之间。

其次为70-90㎡左右的精装套二、套三洋房产品；，以致整个青城山片区本年度外省购买客户明显增多；（2017年10月份后开始本项目外地人购买客户也逐渐增多）同时，因为区域项目均属于度假产品，多为第二居所。

因此选择该区域的客户群体多为45岁以上的中老年者，看中青城山居住自然环：青城山山居、龙湖联排产品赠送面积大，价格均在15000元/㎡以上。

本案价格在市场属于中上价位。

况没有都江堰市区项目较高，但是相对往年及2016年销量已经具有明显的提升。

都江堰项目分析

18
盈策咨询
中铁水映青城
成都中铁青城山项目距离青城山2公里处，临中兴镇，项目占地302亩，住宅总建筑面积14万平方米
项目定位为休闲度假型产品，物业类型包括“类独栋”洋房、叠墅、合院、别墅型产品
配套包含特色SPA、沿河景观生态走廊，中央环绕自然水系，园区内类独栋洋房，联排别墅、岛居别墅，另独创两户合院式别墅项目占地广，为知名开发商开发，环境优美，产品形态丰富
价格（元/㎡）
中信云栖谷
独栋、叠拼
163
5
叠拼8000-
0.5
38.12%
200
220-300
10000 独栋13000-
16000
总价（万元）
180-480
月去化量（月/套）
4
盈策咨询
户型编号：H型套型：4室3厅3卫1厨建筑面积：270.00㎡点评： 1、明厨明卫，卧室客厅采光均较好 2、大面积花园设置，注重生活品质以及舒适度
建面（万方）
容积率
香颂湖国际社别墅、洋
区
房
2000
80
0.65
绿化率
总户数
主力户型（㎡）
50% 6000 150-500
价格（元/㎡）
1200020000
总价（万元）
180-800
月去化量（套/月）
17
盈策咨询
户型编号：A1 套型：3室2厅2卫建筑面积：140.00㎡点评： 1、有大面积的露台和花园，提高了生活品质 2、客厅餐厅与阳台相连，形成阳光双厅 3、卧室或配以飘窗或配以阳台，采光较好 4、厨房连接阳台，烹饪美食无油烟
盈策咨询
案名
泰达上青城

都江堰市区楼盘调研报告

都江堰市区楼盘调研报告一、调研背景（一）调研目的，服务于“愿景·青城雪”最终定位与规划设计，为项目市场定位进行铺垫。

（二）调研内容1．、项目所在区域购房客群．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．来源及其分布比例。

2．、项目所在区域楼盘主力户型与热销户型。

．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3．、项目所在区域楼盘商业部分定位与客群特征。

．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4．、验证项目内复式户型在此区域的发展潜力与空间。

．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．（三）调研模式采用“验证式调研”模式，深入售楼部详询。

（四）调研人员刘阳、向雪松。

（五）调研时日2009年9月22日（全天）。

二、调研成果（一）个案罗列注：泓坊河畔商业部分体量较大，以河滨商街形式出现，定位为辐射所在片区的休闲娱乐类商业。

（二）对上述罗列项目的总结1、住宅（第一居所）：◎户型（1）主力户型：80——130㎡。

（2）热销户型：90——120㎡。

注：※户型普遍开间较大（如客厅开间4.2米），以此彰显大气感。

※部分户型得房率较高，赠送空间较多（如枫尚领域楼盘，其得房率高达120%）◎客群分布：以本地刚性需求的自住客户为主（约占80—90%），外地投资客户为辅（约占10——20%）。

2、商业◎类别：多以临街底商形式出现。

◎定位：社区型商铺。

◎客群分布：本地投资与自营客群为主。

3、项目所在区域物业类别以多层与小高层为主，同时市场表现出对小高层抗性较低，购房客群对其认同度较高的“症状”。

三、对“愿景·青城雪”最终定位与规划设计的启迪与建议（一）物业定位：1、住宅：第一居所（商住结合社区）2、商业：社区型商铺（一层）+区域型商铺（二层）（二）目标客群定位：1、住宅：锁定本地刚性需求的自住客户（以本地客群为主，辅以外地客群）。

2、商铺：锁定本地投资客户。

（三）户型定位：1、住宅：80——135㎡（可增加可变户型，如90㎡二房可变三房）。

青城山策划案(DOC20页)

别墅：在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。

——引自〔现代汉语辞书〕目录前言市场阐发一、大市场环境二、成都别墅及小型住宅市场特性三、青城山区域市场特性产物阐发一、本工程概况二、本工程关键制胜点三、本工程优劣势阐发投资回报阐发一、建筑成本二、发卖成本三、市场价格预测四、投资回报计算筹划发卖一、本工程筹划重点二、发卖筹办工作重点三、推盘时机四、造势运动市场阐发一、大市场环境1、利多因素a、当局对峙以扩大内需牵动经济，采纳各种办法鼓励消费者购房、购车，而且伴随基建的规模化开展，一轮又一轮的富有阶层将源源不竭地发生。

b、美国自9.11事件后，经济复苏可望于本年3月份开始，这有利于全球经济不变，鼓舞消费信心。

2、利少因素a、W TO的参加反而在近期造成消费真空，持币人群增多，购房、购车等不雅望心态严重，近期房市低迷直接表达出这一点。

b、股市动乱，虽然有转好迹象，但股民信心缺乏，广阔市民也感到了经济不不变所带来的风险。

二、成都别墅及小型住宅市场特性1、二环路以内小型住宅以浣花风景区为代表的市中心小型住宅，表达出黄金位置的全部优势，“稀有〞往往是这些楼盘宣传广告语中常见的一个词，它正确反映了这批楼盘的所有内涵。

但除此之外，这类住宅的别墅特征非常牵强。

2、二环路与三环路之间的小型住宅锦绣花园、锦官新城、中华园等等，宣扬崇高的生活品质，操纵地舆位置特点把外国别墅豪华生活与内地居家现实生活巧妙结合，满足消费者一种折中的高品质居家生活梦想。

缺乏之处在于，它们依然不克不及宁静致远，过于喧嚣，而且容积率偏高。

3、成都近郊的小型住宅从青城山、龙泉、文家场到华阳，小型住宅都拥有必然的市场，它们宣扬的最大卖点是环境，只有好的环境才能实现真正的豪华别墅生活方式。

但到目前为止，该类型住宅还被人定义为休闲财产，市场极不不变。

而且这类住宅环境的人工陈迹仍显太重。

如青城白鹭洲的人工湖，青城高尔夫山庄的人造高尔夫球场。

此中较成功的“芙蓉古城〞，以成都外乡休闲文化为根底，精心打造老四合院居家方式，获得了群众的青睐。

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业者；城区住宅（多层）的本地客户则相对较多，以自住为主。地震后，本地客户购
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成交情况明显成上升趋势。
消费客群特征分析
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<2>、青城山别墅客户特征分析：青城山地区楼盘供应逐渐增加，且规模较大。目前市场上叠拼别墅和合院形式的别墅销售较快，面积从40-120㎡的户型销售都较好。独栋、联排等形式的别墅销售也较好，总的说来，销售情况较理想。客户构成主要以成都以及省外区域客户为主。因灾后重
》》》消费客群特征分析
消费客群特征分析
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<1>、都江堰别墅项目客户特征分析：都江堰市房地产开发与销售虽在近几年的发展中稳中有升，但其市场消化的源动力却并不全部依赖本地消费群。别墅项目超过60%(个别项目超过80%)的购买人群来自于成都市、成都周边区市县、四川省地市县、阿坝州、攀枝花、重庆、兰州、国内等地的置
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》》》青城山都江堰别墅市场现状分析
青城山都江堰别墅市场现状分析
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<1>、该区域住宅的建筑形态主要是别墅，包括独栋、双拼、联排、叠拼、合院等，其中双拼、联排、叠拼三种建筑形态居多，新近开发项目中的低层合院产品及 mini别墅得到市场的肯定。
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建原因，上海等援建地区带来了一定的以旅游休闲度假为目的的投资型客户。
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》》》项目SWOT分析
项目优劣势分析
项目优势分析：
· 国家400亿大手笔投入，全球顶尖规划大师主笔城市规划；
· 位于都江堰新城规划核心区域，享受成熟生活配套； · 成灌快铁、成青高速，构筑便捷交通网络；
<3>、由于成青大道的通车，该区域的居住价值在提升，价格也有大幅度的拉升，目前联排、叠拼别墅的价格主要集中在7500-10000左右（精装）元/㎡左右，高端别墅价格在12000元/㎡左右。
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<4>、由于成灌快铁的通车，仅25分钟的时间切换成都与都江堰。区域价值无限提升，未来土地价值升值潜力巨大。
青城山都江堰别墅市场现状总结
综上所诉，我们认为：
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为遵循差异化竞争原则，打造该区域内的最高端别墅物业。应满足以下条件。 <1>、目前该区域市场中，拥有完善生活配套的高端大独栋物业较为稀缺。
<2>、目前占据青城山自然资源，面积小、总价低的“5+2模式”度假类别墅较为畅销。 <3>、交通体系的完善，势必造成该片区别墅物业新一轮的价格上行。
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<4>、对比纯青城山别墅物业而言，近都江堰别墅物业因享受国家灾后重建的政策及巨额资金扶持，将享有更齐全、更完善的新城生活配套。 <5>、都江堰新城规划下的金马河国际休闲度假区，因双遗产风景区自然资源的配套，必将建设成为面向全国乃至全球的高端旅游度假物业聚集地。 <6>、一线品牌的实力开发商云集，使区域品牌价值达到前所未有的高度。 <7>、交通体系的完善，必将带来第一居所别墅物业的市场需求，并从根本解决空置率高、物业管理困难的现状。
<5>、国家斥资400个亿、投入都江堰3万亩土地开发，如此集中的大手笔投入，必将转化为城市土地增值的支撑，在未来将会有越来越来多的高端项目拔地而起。
青城山都江堰别墅市场现状分析
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<6>、根据都江堰新城规划，占地5500亩的金马河国际旅游度假区，将成为其城市建设的高端核心区域。其中包括2400亩低密度度假别墅住宅用地、 2300亩文体公园及配套、800亩水岸商住区，丰富的景观和完善的配套。
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<2>、据调查该区域内的高端别墅物业设计风格多以中式别墅为主，40—400平米的“5+2” 模式的度假别墅，大部分100平米以下为精装房，近年来成为该区域的主要消费产品
类型。
青城山都江堰别墅市场现状分析
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都江堰项目定位报告
我们的愿景是：
忘了中华园，开创青城山别墅高端价值新纪元。
目录
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青城山都江堰别墅市场现状分析消费客群特征分析项目SWOT分析项目市场定位项目形象定位项目产品定位项目案名建议项目推广战略及表现项目推广节奏（见附表）目未处于青城山风景区内，有一定的地域抗性； · 项目处于非传统第一居所范围，存在对市场的教化周期；
· 存在与中信、京都等项目的同质化竞争；
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<7>、蓝光、泰达、龙湖、中信等众多实力开发商云集于此，这势必会彻底改变该区域市场内高端物业格局。该区域新一轮的价值上溢即将来临。 <8>、据调查，该区域内的度假型物业，普遍较为低端。生活配套设施匮乏、物业管理模式老旧，整体空置率较高。
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· 距青城山7分钟车程，
观青城山赵公山脉
· 5500亩金马河国际度假区的核心位置，近享其国际配套； · 456亩占地，尽显本区域的名门大盘气质；
· 螃蟹河、沙沟河两河交汇，7公里原生河滩；
· 毗邻国际锦标级高尔夫球场； · 周边五星级酒店林立，彰显国际化商务生活； · 2600亩熊猫野放基地、202亩禅修中心、环山自行车旅游公路等丰富配套； · 差异化的产品设计，顶级的产品配置，国际级的项目形象。