091014关于成都谢菲尔德置地广场售楼处选址的意见

关于成都谢菲尔德置地广场售楼处选址的意见根据成都公司《“谢菲尔德置地广场”成都项目售楼部定位建议报告》（以下简称”《报告》”，内容详附件）的要求，拟于项目贴临二环范围（沿二环方向项目用地红线以内以及贴临基地东侧红线外约8~10米宽绿化带）内建设一处临时建筑，功能为项目售楼处以及办公用房，建设用地规模约350平米。

由参与本项目概念性总体规划设计招标的PRA及立方公司所提交的两应标方案均设计了满铺地下室，地下室边线距离用地红线3米。

从节约成本、避免二次施工的前提来看，两方案均不能满足《报告》中提出的用地要求。

根据对方案的进一步分析，PRA和立方公司提交的两方案均存在将满铺地下室沿二环方向局部后退至上部建筑边线，让出临时售楼处建设用地的可能。

扣除施工支护要求距离后，两方案可用于售楼处建设的用地范围是沿北环方向用地红线一条68米长，8或13米宽一条的范围加上用地红线东侧绿化带（下图蓝色区域示意可建范围）；1.售楼处的位置是沿二环方向用地红线一条68米长，8或13米宽一条的范围加上用地红线东侧绿化带；无论哪个方案红线内都能够放下350平米临建基地，但沿二环位置进深方向都不够《报告》要求的15米；2.相对而言，立方方案因建筑布局在东、北两方向退红线距离都较大，因而建设可用地进深略大；3.PRA方案在国税局相对的位置用地宽度有放大，具体放大情况要视其总平面而定；4.如需要利用贴临二环方向用地，立方方案需要把下沉广场布置到用地西头或者在施工顺序上最后建设下沉广场；5.根据目前各方案统计数据，地下室做出退让后，PRA方案的车位数量可能会达不到规划要求；立方方案因原本就多设计车位130个，因此车位数不存在问题；对于售楼处的设计，设计管理部的意见是将售楼处打包由本轮中标方进行方案设计，除缩短设计单位选择时间、节省设计费以外，设计方对于建筑方案的熟悉也利于设计进度控制与减少冲突。

如果售楼处主体结构采用轻钢结构，可由施工方根据方案直接上施工图；相关设计工作可于本周启动（在本周内能确定中标方的前提下），才有可能能实现明年投入使用的时间要求；但是，作为设计起始基础条件，前述可能的售楼处建设用地状况是否符合营销的要求需要有一个明确的结论；此外，关于售楼处的形式、风格、面积、功能等要求需要成都公司及集团营销部尽早确认，否则未来出现反复将不利于设计推进和尽力保证经营计划的落实；最后，需要再次强调：尽早确定中标方案是能够推进这一工作进展的基础条件。

附件：《“谢菲尔德置地广场”成都项目售楼部定位建议报告》“谢菲尔德置地广场”成都项目售楼部定位建议报告目录第一部分本案销售中心规划定位建议一、本案销售中心所在位置示意表现二、本案销售中心面积总指标与功能建议三、本案销售中心各功能面积及描述四、本案销售中心立面风格建议五、本案销售中心装饰风格建议六、本案销售中心交付时间要求第二部分本案销售样板层规划定位建议一、样板层位置选择示意二、样板层选择楼层与装饰面积描述三、样板层功能与延续性价值描述四、样板层装修档次与装修要点描述五、样板层设计、开工装修时间与移交营销使用时间描述第三部分本案销售中心与成都公司整体办公区一并规划定位建议一、销售中心面积界定标准二、目前成都公司办公区域面积标准与功能情况描述三、目前成都公司办公区域面积与对应办公费用情况四、迁至销售中心现场需求面积与功能标准描述五、办公区迁至现场销售中心联合办公费用估算六、销售中心与办公区拆迁后材料再利用说明第四部分各项规划定位费用预算汇总第五部分成都市场在售项目售楼部现状解析（附件）第一部分本案销售中心规划定位建议一、本案销售中心所在位置示意表现区位建议售楼部设置原则◎利于人流、车流的顺畅集疏◎对项目形成较好的形象展示面◎：、、临时停车处效果图示意地块紧临城市主要干道二环路，与武侯区报税政府大厅仅一路之隔，两路交汇处形成项目最佳展示面。

由于项目后期施工的的限制，现场无法设置专门的停车区，为保证现场看房故建议选用临时车道进行车辆停放。

二、本案销售中心面积总指标与功能建议1、销售中心面积指标描述：销售中心基地面积界定：350平方米；销售中心总面积设定不少于350平方米（使用面积）；一层设置。

销售中心临街展示面宽约24米；进深约15米；层度约5米。

净高保障4米。

2、销售中心功能描述：功能分区：⑴展示区⑵接待区⑶洽谈区⑷签约区⑸VIP接待厅⑹演示区⑺办公区⑻公共盥洗区⑼员工更衣间⑽保洁储藏室⑾材料库房3、本案销售中心各功能面积需求与主要功能描述⑴展示区：面积约80平方米；（设置在一楼，局部层高做挑空。

增加展示区气势。

）主要功能描述：项目总体沙盘、区域产业展示、标准层平面切分模型。

⑵接待区：面积约20平方米；（可包含在展示区总面积指标里）。

主要功能描述：作为客户来访时的接待区域，同时作为接待员工的日常办公区域。

⑶洽谈区：面积约30平方米；主要功能描述：与客户进行购买物业的商务洽谈区域，该区域可摆放不少于6张洽谈桌椅的空间，同时考虑各张桌椅的出入空间及动线关系。

并适当保障洽谈桌椅之间的谈话声音不相互受干扰。

商务咖啡吧——面积约10平米⑷签约区 ：面积约为20平方米（单独玻璃隔间）主要功能描述：当销售发生购买行为时，与客户之间的正式签约区域。

避免外部洽谈区域内的谈话干扰，使客户得到最贵的礼仪接待。

同时方便公司财务与银行等部门的收款和资料验证，并保障客户的私人资料与独有性私密谈话专属性。

⑸VIP 接待厅：面积约30平方米（单独玻璃隔间）主要功能描述：主要为大客户购买与洽谈设置的区域（购买半层、整层客户），保障商务洽谈与合约条款的专属性与私密性。

⑹演示区：面积约50平方米（单独轻质隔墙加隔音材料）主要功能描述：做项目宣传SD动画展示，体现宣传片的影音震撼力，使其感染客户的购买行为。

⑺办公区：面积约为80平方米主要功能描述：销售管理团队办公室、财务办公区、物业管理办公室。

主要用于项目一线团队的办公场所。

规划分区为：①营销总监办公室②销售经理办公室③客户服务部与策划人员办公室④财务收款办公室⑤物业管理人员办公室⑥会议室⑻公共盥洗区：面积约为20平方米。

均设置男女公共卫生间。

打造星级酒店式卫生间，提升产品附加值⑼员工更衣间：面积约为14平方米。

主要功能描述：主要用于销售人员、保洁人员、保安人员的工作服装更换场所。

⑽保洁储藏室：面积约为10平方米。

主要功能描述：主要用于保洁人员卫生清理工具的放置与清洗场所。

同时考虑保安人员器材放置场所。

⑾材料库房：面积约为10平方米。

主要功能描述：主要用于策划、销售所使用的宣传材料和销售物料以及活动物品放置。

4、本案销售中心立面风格建议销售中心整体立面风格考虑现代时尚，色彩以国际色为主基调。

（灰、白、黑为主色系搭配）强调国际商务与标志性造型的整体感觉。

5、6、本案销售中心交付时间要求销售中心交付使用时间：2010年03月30日前。

（含装饰设计、土建、钢结构搭建、内装装修完成、策划包装设计等时间）8、销售中心装修价格估算:①钢结构费用估算：2500元/㎡×350㎡建筑面积（等于使用面积） = 87.5万元。

②土建＋隔墙＋屋顶＋外装材料＋玻璃幕墙＋防水材料＋室内装饰＋灯具＋洁具＋地面材料＋自动感应门＋分体式中央空调= 按照4000元/㎡×350㎡ = 140万元③销售中心家俬按照800元/㎡×350㎡ = 28万元。

④销售中心设计费用按照500元/㎡×350㎡ = 17.5万元⑤销售中心导示系统＋策划设计包装按照400元/㎡×350㎡ = 14万元⑥以上①——⑤项合计费用估算约等于287万元。

对应单价：8200元/㎡9、营销费用金额对应销售中心费用摊算比例说明：●营销费用总金额为：6.7亿元销售总金额●营销费用总比例：销售总金额的4%●营销费用总额度：6.7亿元销售总金额×4% = 2680万元。

●销售中心建设费用占总营销费用比例为：287万元÷2680万元 = 10.71%●销售中心建设费用分摊销售中心使用时间的对应金额：287万元÷使用时间18个月 =15.94万元/月10、销售中心落成标准与外立面设计尺寸说明：①销售中心落成标准说明：与项目整体建筑设计相匹配，体现在区位的坐标形象。

立面设计效果时尚现代、造型别致。

做区域同类物业标杆形象的领导地位。

②外立面尺寸说明：销售中心临街实际尺寸面宽约24米；进深约15米；在面积指标控制下，外立面沿街面宽要做到比销售中心实际面宽大。

设计面宽要不低于35米。

大于实际面宽11米。

该11米处理方式以销售中心沿街面立面部分一侧做表现。

11米长度其实质只是销售中心外立面墙体的延展，墙体内侧并无房间。

该部分只做外观延展面，从外部临街面看起来体现销售中心的气势。

并无空间使用功能。

11、销售中心建设使用到期后，再次迁移位置的说明：①销售中心到期后再行迁至位置选择：销售中心最终位置确认在1号楼商务写字楼首层大堂②再行迁至的销售中心面积说明：销售中心迁移最终的使用面积在150平方米即可。

③再行迁至销售中心的功能说明：●销售中心功能主要包括：沙盘模型展示区、接待区、洽谈区、合约签署区、管理办公室、衣帽间。

●功能区要点说明：主要以业务宣传和销售洽谈为主，签约销售作为必备条件。

其他功能作为辅助作用。

④再行迁至销售中心装修标准界定：装修标准界定：提请设计部与实施装饰公司注意，整体装修标准按照交房大堂要求完成。

但色彩方面要注意与原销售中心家俬可以相协调。

⑤再行迁至销售中心装修费用说明：● 参照交房写字楼入户大堂装修标准。

● 另需增加费用部分为：销售中心软装饰按照1000元/㎡计算×150平方米 = 15万元。

⑥ 再行迁至销售中心的使用时间界定：参照并保障按照项目竣工验收2011年12月24日提前3个月交付营销使用。

即：2011年9月20日达到进场使用标准。

第二部分 本案销售样板层规划定位建议一、 样板层位置选择示意二、样板层选择楼层与装饰面积描述①样板层选择楼层暂定在12层。

②2号楼标准层面积暂定1500平方米/层。

样板层装饰面积界定为2号楼标准层总面积的30%比例为适宜，计，500平方米。

三、样板层功能与延续性价值描述①样板层功能描述：主要用于向大客户提供项目品质与未来办公场所的意境展示作用。

②样板层配备展示功能要求：使用样板间装饰、按照交房标准将公共走廊、公共盥洗间、电梯间前室、公共区域的吊顶、地面、墙面、灯饰等全部装饰到位。

其它为装饰的办公间面积做全清水交房标准处理，全部交房配备各项设施设备到位。

③样板层延续价值描述：在满足销售展示功能的基本需求同时，也可实现客户购买样板层为销售创造溢价空间的利润。

同时也为成都公司在成都市的发展生根提供了必要的办公场所。