青岛龙湖滟澜海岸城市综合体项目营销策划报告133P
浙江宁波龙湖滟澜海岸项目营销策略提报_148P_住宅_项目定位_广告推广_品牌传播
周边本地及北仑区客群基数甚少
北仑区：约36万常住人口
项目周边本地人口： 春晓镇：约2万人常住人口 柴桥街道：约4万常住人口 白峰镇：约4万常住人口 大契镇：约5万常住人口 梅山岛：约1.5万常住人口
如此少的客群基数如何支撑本项目60万方、世茂海滨花园50万方巨大 住宅体量？
明月湖酒吧街 世茂五星级酒店
宗地简介
总用地：758亩 1-3#用地：685亩（住宅及 配套） 4#用地：73亩（商业） 住宅总建：50万方
类独栋别墅 5-10层花园洋房 30层高层公寓 商业总建：12万方（规划餐 饮、超市、影院等） 建筑风格：托斯卡纳风格
这是一处世外净土 如同未经雕琢的璞玉
龙湖·滟澜海岸究竟是一个什么样的项目？
冷僻区位与低认知度
中日东海汽油田“春晓事件”，使北仑春晓一度成为中国社会舆论关 注的焦点，但那也仅是昙花一现。
10个宁波人可能仅只有1个听说过“北仑春晓镇”，更谈不上知道详 细位置。
“北仑春晓镇”仅限于春晓镇本地及周边乡镇（柴桥、白峰、大契 等）、北仑主城区（新契）客户中拥有较高知名度。
陈先生
职务：广电中心职员 购买物业：世茂海滨花园高层公寓购买者 年龄：27岁 家庭成员：单身，有女友，计划结婚 现居住地：春晓镇自建房，目前与父母同住 购买动机： 打算买了作婚房，女友那边父母、亲戚说起来，也挺有面子 春晓镇周边附近没有象样的商品房，自己和女友的工作单位都在春 晓，买到宁波市区又不方便 100万左右的总价，相对于春晓本地自建房高了很多，但是和宁波 市区、北仑新契相比，已经低了很多 世茂是个大开发商，在北仑，这是第二个项目，品质有保证
拓展策划-龙湖-青岛、烟台两地龙湖项目考察报告.PPT
二层
三层 .
22
葡醍院落～中叠户型
功能布局：首层布置餐厅与厨房，
二层布置客厅与两间卧室，并设有两处景观露台。 地下一层为休闲娱乐用房
户型特点：拥有丰富的上下三重庭院，地下庭院
首层入户花园、二楼景观露台， 充分呈现别墅生活品质。 三层最佳景观高度，视野开阔
地下一层
.
23
一层
二层
葡醍院落～上叠户型
功能布局：二层设置餐厅厨房
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33
3. 产品销售
龙湖滟澜海岸是龙湖地产在青岛开发的首个高端别墅及精装住宅项目
• 产品类型： 叠拼（地上4层）：上下跃层，南院（叠上），北院（叠下） 和院（地上3层）：类独栋双拼别墅——主推产品 洋房（地上6层） 高层：南北跃层住宅——消化容积率产品
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4
威尼斯式的 运河水系
A地块规划效果图
27万平方米 森林公园
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用地面积45万平米 建筑面积36万平米 项目容 积 率 0.76 绿 化 率 60%
项目北侧规划建设27 万平米的森林公园，以 坡地小镇的风貌，不仅 减少海风海沙的影响， 并营造山峦起伏的森林 效果。
别墅门前精心设计威 尼斯式的运河水系，河 道交汇处最宽达62米。 别墅组团皆以流水相连， 营造蔓延与水上的香格 里拉别墅。
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8
颐和墅户型组合
每2套相邻户型为镜像对称关系 每4套户型可围合形成一个组团院落
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9
颐和墅户型分布
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10
颐和墅-南院
功能布局：
地下一层为休闲娱乐用房；首层设置起居室、厨房和老人（或客人）卧室。二层设置 主卧室和次卧室，主卧与次卧均带独立卫生间和景观露台。 户型特点： 户型平面总体成L型布置，充分满足房间的开窗要求。全部卧室保证两面开窗采光。 地下室层高4.8米与下沉庭院相互连通，形成宽敞的地下休闲娱乐空间。
某地区新城海澜半岛项目管理及营销推广方案(DOC 19页)
新城·海澜半岛2008年营销推广方案1近期临平房地产市场总体运行情况1.1总体市场情况伴随着今年杭州楼市整体从回暖到爆涨历程，临平的房地产市场也得到快速上涨，销售量也迅速回升，特别是受3月份临平地铁站开工的影响，其周边几个楼盘销售形势比较好，价格上涨非常迅速，整个临平副城组团从6月份成交均价5441元/平方米上涨到目前7434元/平方米；临平楼市受到地铁效应的辐射颇为显著。
今年3月份以前，临平在售的许多楼盘都处于销售停滞期，各个楼盘销售情况普遍较差，如天都城、水景城、风华苑、桂花城北区、东方俊园等楼盘，但3月份以后销售量迅速回升，到9月份时临平副城组团商品房成交量就达1270套，而随着房价快速上涨（特别10月份价格已涨到一定水平后），其销售量也明显得到回落，近几个月销售步入了冷淡期。
近期临平副城组团商品房销售情况表从目前临平副城组团楼盘供销情况来看，临平及乔司在售楼盘有近20个，已纳入网上在售的房源只有2100余套，在售面积只有27万平方米，可售供应量相对较少。
但后期整体供应量非常大，算上乔司，未来三年内整个临平副城组团存量及（已启动项目）可供应量将超过300万平方米。
1.2临平典型楼盘调研临平·桂花城北区截止到目前，桂花城北区小高层、高层公寓已售出483套，整体预售率已达82%，可售房源多为桂花苑3#楼高层（有90套），且多为190-225平方米大面积户型；而紫桂苑1-5#、桂花鸳1-2#楼可售只剩下16套，且多为低楼层及大面积房源；可售均价在8500元/平方米左右，其在售最低售价为桂花苑3#楼102㎡户型二层售价也要6800元/平方米；其9月份时在售均价还只有7000元/平方米左右。
该楼盘在5月份之前，整体销售形势非常差，以前销售甚至出现过“断档期”，但随着临平地铁热及自身品质，其近半年来销售形势较好，6月份至今就售出269套（占已售房源的近6成），目前其售价在临平当地楼盘也当属最高。
2011年11月青岛龙湖滟澜海岸传播策略沟通
区域运营及投资商
创造卓越价值
Prosperity together “我的工作，是使一百万看起来像一千万”——乔治 路易斯
“如果，拿着客户占销售额千分之三四的广告服务费，没有在最终销售端让项目价值感倍增，那么 这家公司就算再有所谓艺术追求，平面设计地再唯美，也没有任何意义。”——希狮
CONTENTS 壹. 目标锁定 贰. 策略核心 叁. 执行大纲 肆. 视觉演绎
第二阶段 阶段重点： ✓产品细节卖店释放＋样板间解析 ✓预约优惠信息释放 ✓渠道拓展工作全面展开 动作重点： ✓渠道客户周末暖场活动维系 ✓圣诞活动开展 ✓开盘活动开展 ✓新闻舆论炒作持续跟进
第三阶段 阶段重点： ✓开盘热销报道 ✓节前价格信息全面 释放 ✓渠道拓展工作持续 推进 动作重点： ✓户外更换 ✓年底老业主联谊活 动 ✓周末持续暖场活动
海 报 趣味礼品 效果图 家配图 名 片
第3周
第4周
第5周
第6周
第7周
资源拓展的深化、修 正和初步整合； 阶段可行渠道拓展工 作的全面展开
城阳国货等商业场所 站点的开辟； 城阳小商品深挖为主 导； 寻找并逐步建立企业 外拓资源
户型折页、楼书、纸杯、纸袋、 信封、信纸
资源的回收及维护， 系统化、渠道化的形 成； 难点渠道拓展的可行 性挖掘
新客户到访活动
✓渠道资源客户每周末的持续性导入； ✓与项目相关合作单位合作，以互惠供应
＋
的原则，到项目现场举办活动，大道新客 户到访的目的，参观、踩楼。 ✓通过举办活动，实现来人，针对性和实 效性较强，有利于对渠道资源的的判断和 筛选工作。
阶段活动建议
11年12月，中旬 样板间公开
2011年12月
我们曾说营建“新八大关” 背后，写满不也正是青岛人心底里的骄傲自豪、浪漫？
青岛某房地产项目营销策划报告(2021整理)
青岛某房地产工程营销筹划陈述第一章项目概况第一节：工程区位阐发一、区位本工程地点地为位于山东胶州市西侧，距胶州市中心当局办公大楼约公里。
地处兰州西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。
其距离青岛市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口万人。
胶州市位于山东省东部的黄海之滨，胶州湾畔。
是青岛市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。
本工程的区位恰好处于这个特殊的地舆环境之中，工程规模适中，地块位置是市场未来的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。
二、经济指标〔原规划指标〕1、规划用地总面积：125674 M22、总建筑面积：114277 M2多层住宅建筑面积：55313 M2小高层住宅建筑面积：10750 M2联体别墅建筑面积：25968 M23、居住总户数：754户4、绿化率：％5、容积率：第二节：工程SWOT阐发一、优势S1、自然环境本工程地处胶州市兰州西路和梧洲路交汇处，是胶州市当局规划的未来商业步行街，拥有稠密的人文及自然资源。
其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季清楚，气候宜人，雨量充实，无污染源，空气质量佳。
2、交通环境本工程位于兰州路与梧州路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。
二、劣势W1、城市配套虽然本工程具有良好人文环境资源，但是胶州市经济开展同临近青岛市相对滞后，因此，本工程周边还处于“处女地〞阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本工程缺乏居住气氛，市民对当地块缺乏“认同感〞。
2、工程遗留问题本工程前期工程属“棘手〞工程，由于前期在营销策略上呈现掉误，导致工程在前期发卖阶段上呈现“热情预订，迟疑退款〞的场合排场，外加地块内尚有未完成的工程，边施工边不雅望，在当地居民和已认购该工程的业主中发生不良口碑，为本工程前期发卖增加了难度。
青岛某地产公司项目全程营销策划方案
青岛某地产公司项目全程营销策划方案一、项目背景青岛某地产公司计划开发一座高档住宅小区项目，该项目位于市中心，地理位置优越，交通便利，周边配套设施齐全。
为了提升项目知名度、吸引目标客群，并确保项目销售顺利进行，公司决定制定全程营销策划方案。
二、目标客群1. 初步定位目标客群为中高收入群体，已婚家庭，30-50岁，有购房需求。
2. 重点关注本地市场的购房者，同时吸引一部分外地人员来青岛购房投资。
三、营销策划方案1. 市场调研分析通过市场调研对青岛本地房地产市场进行深入分析，了解目标客群的购房需求和消费习惯。
同时，通过竞争对手分析，了解同类型项目的优势和劣势，并据此制定差异化竞争策略。
2. 线上推广（1）搭建项目官方网站：建设一个专注于项目的官方网站，展示项目的优势、户型布局、周边配套设施等重要信息，并提供在线预约看房的功能。
（2）社交媒体营销：通过微博、微信公众号等社交媒体平台，发布项目动态、发放优惠信息，引起用户关注并提升项目知名度。
（3）投放线上广告：利用搜索引擎和社交媒体平台的广告功能，精准定位目标客群，投放购房相关广告，吸引潜在购房者。
3. 线下推广（1）发布全面的户型手册：制作精美的户型手册，详细展示各户型的设计理念、装修风格等，并结合实地选房优惠活动进行派发。
（2）户型现场展示：在项目售楼处搭建模型房，展示不同户型的装修效果，吸引购房者前来参观。
（3）举办购房咨询会：邀请专业的置业顾问，组织购房咨询会议，为购房者提供专业解答和针对性的购房建议。
（4）购房优惠活动：推出限时优惠政策，如定金抵扣、装修赠送等，吸引购房者尽早购买。
4. 媒体宣传（1）合作媒体：与当地权威房地产媒体合作，发布项目新闻与报道，并协助进行项目推广。
（2）新闻发布会：策划项目启动发布会，向媒体和公众全面介绍项目信息，并邀请业内专家进行点评。
5. 顾客关系管理（1）建立客户数据库：记录潜在客户的联系方式与需求，根据客户特征进行分类管理。
地产项目营销推广方案
06年小结
滟澜山项目销售策略方案
06年小结
从别墅客户来源情况看，本市居民是主导客户群体，外省个人是重要组成部分； 外来需求户型面积明显大于本地需求。1-8月，本市居民购买别墅3756套、98.49 万平方米，分别占全市的71.75%和70.46%，是别墅市场需求的主导力量；外省个人 购买别墅1116套、28.79万平方米，分别占全市的21.32%和20.59%；两者合计购买量 占全市90%以上。 从各类客户购买别墅户均面积来看，外地企业和华侨、港澳台个人、企业购买购 买别墅户均面积分别为532.81平方米、437.33平方米，远远超过其它客户；本市居 民购买别墅以自住为主，所以经济型户型备受亲睐，户均面积在262.23平方米；外 来需求所购别墅户均面积明显大于北京本地购买面积。
05年 04年
2005年1-3季度，新增供应250.93万平方米,较去年同期增加26.48%。
滟澜山项目销售策略方案
05年回顾
2005年北京别墅市场需求情况
50
40
30
27.1
23.6
20
10
0 第1-3季度
05年
04年
从 05 年 1 ～ 3 季 度 : 共 消 化
建面27.1万平方米，同比
增 长 3.5 万 平 方 米 ， 增 幅 为14.8%。
3. 全部建筑采用地上两层的高度控制， 减少建筑的高度对视觉的冲击；
4. 单体地下南侧设计成下沉花园形式， 使得地下室南侧全面采光，层大销售 亮点；
5. 一层设置南向卧室，可以设置老人房。
6. 多厅设置，所有户型一层设置起居厅、 家庭厅，饭厅（除B1户型无家庭 厅）。
7. 地下活动室功能分区，南入口户型设 置影音室。
2010年龙湖滟澜山整体营销策略报告
精神核心“让自己满意” 提供更宜居的生活氛围
卖的是感受和生活理念
我们的产品定位
中央别墅区 蔷薇与银杏的庭园
表明地段价值，形成 区内与区外的客户引 动。 产品属性层面的最大差异点
从产品的价值体系出发，从消费者的价值取向出发， 寻找通往客户心智的密码
核心差异气质——国际化
NO.4 营销核心策略
A. 差异区隔，绝对影响
– – – – 视觉系统 公关活动 销售道具 样板区
B. 户外领军，活动造势
– – – – 户外为推广主通路 定向路演 大客户策略 下渝州
C. 攘外安内，定向爆破
– 聚焦中央别墅区，建立红色根据地 – 诺曼底登陆——占领CBD、朝阳 公园城市公寓
• • 地中海沿线国家的各类特色小工艺品、饰品 售卖，公益基金，或者以物易物，记录的情感、 爱的故事
视觉 Vision
样板间
一个家庭已经在里面生活了好几年 Follow Your Heart，生活化，不经意
家庭照片 摆设在family room
餐厅里面播放着 时下流行的英文动画片连续剧
书桌或者下沉庭院的椅 子上不经意地放着一份 已经翻过的英文报纸
项目网站表现
二、样板区氛围
——作战航母
视觉 Vision 触觉 Tactile 听觉 Hearing
直觉 Intuition
嗅觉 Smell
味觉 Taste
Follow Your Heart 用直觉感知滟澜山地道、纯粹的地中海风情
代表地中海风情的关键符号
薰衣草Lavender
普罗旺斯的天空蓝的通透明澈，空气像新鲜的冰镇柠檬水沁入 肺里，心底最深处如有清泉流过，直想歌啸。漫山遍野的薰衣 草让人狂喜不已，自行车上、牛头上、少女的裙边插满深紫浅 蓝的花束，整个山谷弥漫着熟透了的浓浓草香。
上海希狮-青岛龙湖滟澜海岸2019年推广133p
专业理财机构，参 网站，筛选符合要 名录、主动与管理 通路来电，约见陌 高端楼盘，获得客
主
方法：
加其客户组织
求的客户
机构建立联系从中 拜客户
户通讯地址，寄发
方法：
重庆商会
方法：
方法：
获取客户资源；从 方法：
DM、礼品等
直接到小区和客户 重庆客户中心和物 前期渗透是一幢美国式建筑。不等层、不对称的绿色楼体，红瓦覆顶， 没有雕塑等繁杂结构，窗的面积占据了大部分墙面，且采用大块 玻璃，少有窗棂，给人以简洁轻松、线条明快的感觉。庭院很大， 树丛中建有凉亭，供散步时休憩用，西部有间宽阔的温室，面里 栽培各种花卉。这里一根高耸的旗杆，每逢有外国政府领导人下 榻于此，旗杆上便升该国的国旗。 它曾是美国第七舰队司令柯克上将的宅邸，家具全由美国运来， 有的至今仍存。以后为美国西太平洋舰队司令白吉尔(又译白致) 居住。1946年11月，美蒋签订了《青岛海军基地秘密协定》，使 青岛成为美国的海军基地。解放战争时，为避免与驻青美军发生 正面冲突，我党中央提出对青岛“围而不打”的英明决策。平津、 淮海战役，解放军饮马长江，北方只余青岛。蒋介石飞抵青岛， 与美国总统特使白吉尔、司徒雷登等在这里密谋策划。但美国总 统杜鲁门决定放弃青岛，蒋介石的计谋遂告失败。 解放后，这里原归属中央卫生部青岛休养区委员会，现归属八大 关宾馆。我国党和政府领导人刘少奇、周恩来、万里等都曾在这 里住过。 周恩来下榻期间，忙于批阅文件，处理国家政务，除 了外出活动以外，很少到庭院里散步。他工作室的灯光常常彻夜 不灭。 万里同志1990年下榻这里，每天早晚在八大关散步，在 这一带疗养的许多人员都见过万里同志。他称赞这是全国难得的 一处风景胜地。万里喜欢运动，经常到八大关小礼堂旁的网球场 去打网球。 1979年邓小平再度来青的时候也住在这里。工作人 员看到，小平同志不苟言笑，但生活很规律，上午批阅文件，午 饭后游泳，晚上有时打桥牌。 叶剑英也曾住在这里，他主动和 服务人员合影留念。 越南前国家领导人黄文欢曾两次在山海关 路9号休养。他喜欢下棋。1982年第二次来青时用中文写了《重 游青岛》一诗：“青岛重游又一春，迎风浴海爽精神。宜人景物 能迷客，好客心情更动人。” 1994年在园内东北角建了一座新 楼，按五星级标准装修，称为“贵宾楼”，使青岛的“钓鱼台” 又添新姿。
[山东]城市综合体开发项目全过程营销策略方案(图表丰富)
![[山东]城市综合体开发项目全过程营销策略方案(图表丰富)](https://img.taocdn.com/s3/m/3e0c353fbe1e650e52ea9988.png)
黄台大酒店
本案
•所属 区域
供应量（万） 7.8 7.72 7.02 11.2 12.6 17.3
成交量（万） 0.032 0.012 0.23 0.72 0.28 1.3
成交均价（元/㎡） 1.2 1.2
1
1.1 1.07 1.14
7月 17.9 0.9 0.92
8月 19.6 1.9 1.9
9月 17.5 1.01 0.93
（分析2012年8月-10月重点竞品项目成交产品户型配比）
户型面积段（m2） 近3个月成交套数
重汽翡翠清河 重汽翡翠外滩
鑫苑名家 保利海德公馆 天鸿.万象新天
合计
50-60m2 一居
70-80m2 85-95m2 110-130m2 135-140m2 170-270m2
小二居
大二居
小三居
大三居
大四居
本案
本案
滨河新区规划设计图
项目开发目标界定
本体解读/地块属性
本地块规模大，兼有住宅和商业金融性质，高容积率，既有商业商务标识性，又具备水
景居住环境，可以自成体系，适宜发展大体量城市综合体项目。
地块A
➢ 项目周围高校资源突出。济南一中、
历城第三中学、历程一中，历城洪家楼 高级中学、南全福小学等环绕。
大于求，导致济南住宅价格近期上涨乏力，预计未来2年内仍会呈现供大于求的 市场格局，住宅价格增长幅度有限。
市场分析
住宅区域市场分析
项目区域市场住宅产品分析： 区域市场热销户型：70-80平米小两居、85-95平米大两居、110-130平米小三居产品； 区域市场滞销户型：135-140平米三居、170-270平米大四居产品
问题五
目标问题解析
青岛项目营销策划报告
目录前言说明 (2)第一章项目定位基本情况 (4)第二章项目推广主题解析 (11)第三章项目营销推广策略 (16)第一节项目总体推广策略 (16)第二节项目分阶段推广策略 (25)第四章项目营销推广费用预算 (61)前言说明1、本方案为整体营销推广思路，仅作为营销工作开展的理论依据。
2、推广阶段划分必须与项目工程进度紧密结合，工程进度以及准备配合工作将直接影响营销推广节奏。
3、本方案营销推广计划为理想状态下（宏观经济面、政策面及市场格局没有质变，工程开发进度如1页期完成、资金流通状态良好，没有不可预见因素影响项目整体运作节奏）拟订的计划，如果上述先决条件发生变化，则营销推广计划相应进行调整；本计划的执行将秉承保证计划、但不拘泥于计划的原则，在客观条件许可时，尽量在此计划基础上提高目标、以期缩短营销周期。
4、本方案由于缺乏准确的开发进度计划依据，是按常规理论开发进度制定的模拟营销计划，仅供参考；具体操作性计划需要在有明确开发进度计划后加以调整，并随市场变化而修正。
第一章项目定位基本情况一、项目名称青岛康城二、项目主题推广概念泛城市中心圈青岛首席健康社区三、项目主广告语享受健康生活每一天四、项目市场形象定位2页青岛“健康楼盘”的典范青岛楼市黑马形象青岛楼市新亮点四、项目价格定位1、多层住宅：起价4800元/㎡，均价5300元/㎡。
2、小高层住宅：起价4600元/㎡，均价5100元/㎡。
3、商业部分：起价5000元/㎡，均价6500元/㎡。
五、目标消费群定位1、总体特征◆中产阶级居多，有一定的支付能力◆面积要求中小户型◆居住品位要求较高◆购房比较理性2、消费群类别3页。
森望·滟澜湖前期营销推广计划【范本模板】
森望·滟澜湖营销推广计划一、永川房地产市场状况及前景分析1、项目市场背景分析森望·滟澜湖项目建设用地面积57195㎡，地处永川开发区兴龙湖板块。
周边道路通达，东临城市主干道兴龙大道，北侧、西侧紧邻城市次干道。
总建筑面积为163169.85㎡，其中地上建筑面积142987。
5㎡,地下建筑面积20182。
35㎡。
绿化率≥40%，建筑密度≤30％，规划户数1080户,容积率约为2.36。
项目所在地块呈不规则多边形，地势较为平坦局部有高差，东西向高差约4米，场地平整，坡度约1。
3%。
由3栋多层商业和17栋二类高层组成，使整个小区的建筑物具有层次感。
整个小区由17栋建筑围合而成，不同的分区之间,有明显的景观节点作为分隔，产品也在保持多样性下,有内部的关联，可进行营销延展。
2、永川房地产市场现状分析1)城市快速扩张带来房地产行业历史性发展机遇城市规划,2010年主城区35。
0万人,2015年主城区42。
0万人口，2020年主城区50万人。
主城区规划用地面积49。
83平方公里，以主城为核心，采取“东扩、南拓、西延、北抑”的空间发展战略。
永川城市和人口规模正处于快速扩张期，城市地位和价值面临巨大的提升机会，随着永川城市化进程,商品房的市场需求将保持持续的增长，永川市房地产行业面临巨大的发展机会.2)地市场管理将更加规范，地价会继续上涨07年开始土地出让金不再成为第二财政或小金库。
土地收支两线可能解决地方政府和中央政府的利益平衡,但对土地市场起主要作用的还是政府官员经营城市的房地产发展政策,特别是城市土地供应制度的合理，否则土地价格不可能平稳。
地价60万/亩的成交是一个标志,由此永川区的房地产市场可能因此而进入一个新的发展阶段,地价和房价会在此基础上继续快速发展。
3)市场热点区域增多，集中供应向东、开发逐渐成遍地开花之势；4)适应政策调整产品将向精细化发展；5)市场需求保持稳定产品需求向精细化发展；6)二手房市场需求旺盛；7)供求矛盾进一步扩大，竞争更趋白热化，住宅价格将继续保持上扬态势据统计，未来几年每年预售商品房的供应量将突破100万平方米，主要集中在开发区.加上2006年前未消化商品房的存在,未来市场竞争更趋激烈。
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圣 诞 节
2012年01月
12年1月，中旬 第一批房源开盘
春 节
第2周
第 3周
第4周
第5周
第6周
第7周
周末暖场活动 关键词：浪漫、格调
每周周末举办暖场活动 例如：“冬令养生系列活动”-孩子、太太、老人、中年
重要节点活动 关键词：浪漫、惊艳
样板间开放、圣诞节及元旦、开盘
样板房开放主题： 玫瑰盛筵，席卷海岸
新品综合卖点 一原著、融汇十八载造墅精髓 谨为岛城内海量身首创 二血统、沿袭老八大关情韵 国宾别墅遇见新海岸梦想 三经典、致敬大师赖特 演绎ARTDECO经典大宅门风 四浪漫、一湾一河间，漫步花溪畔，回到心中的红房子
产品细节卖点
一大气、两户一叠，大面宽、大开间独栋享受
二臻美、林荫深处，玫瑰庄园，纯正北美风情
我们始终认为
一个好的概念，是产品价值超越的起点
而好的概念
往往是被产品对应的核心客群所共同膜拜的
他们一直想要却一直没有得到的，总是最好的
人生第一栋
总与档次，荣耀，骄傲，自豪，甚至和吃饭喝酒时的雅兴，吹嘘有关
我们曾说营建“新八大关” 背后，写满不也正是青岛人心底里的骄傲自豪、浪漫？
南有外滩，北有八大关 不是省会胜过省会 中国的青岛，世界的青岛 拥湾发展后，中国唯一的城市内海 ……
青岛海边，从来不缺别墅
世茂、中信、祥泰、青特城等，各有所长 凭什么市场要疯涌来看、争先抢购龙湖新墅种？
真正做到
你可以不买龙湖
但一定要去看看
三期核心推广任务
界定新联叠别墅性格
何以成之？
欲望无限论：别墅人生进化史
人生第一栋（类独栋）—小独栋—纯独栋—个性大独栋（平墅）
限购，让人生第一栋的选择更为谨慎，也提出更高要求
超越普通的联排、叠加、拼院产品
提前享受更多小独栋，纯独栋才可拥有的价值
品牌持续论：龙湖产品线补足
自滟澜海岸面世以来
真正沿海河湾交汇一线的、低容积、高市场附加值的地块已开发殆尽
而今鉴于市场竞争压力的严峻，拿出F地块相对可做的地块开发
满足前期对龙湖有向往，但因价格原因被隔离门外的客户 已有品牌向往或区域了解认同，产品线补足，价格有调整空间、可接受
自由恋爱
目标： 通过行业内的关系， 寻找其他区域的中 高端楼盘，获得客 户通讯地址，寄发 DM、礼品等 方法： 居委会渗透 物管公司渗透
渠道拓展推进节奏建议
11年12月，中旬 样板间公开
2011年12月
圣 诞 节
2012年01月
12年1月，中旬 第一批房源开盘
春
节
第2周
客户资源 的初步拓 非常时期 展和探索 非常手段 明 确 人 员 分工和执 行方案 项目前期 客户资源 的回收整 常规举措 理工作 城阳区资 源的规划
芳心暗许
目标： 通过黄页找到各类 企事业单位的企业 名录、主动与管理 机构建立联系从中 获取客户资源；从 项目周边向外围逐 步渗透 方法： 周末活动维护，专 场看房活动，给予 特别优惠
媒妁之言
目标： 通过高炮、网络、 报纸、杂志等媒体 通路来电，约见陌 拜客户 方法： 自从媒体投放之日 起，每天持续统计 来电客户，组织专 门人员跟进
——滟澜海岸III 新山海关路9号 样板房盛大开放
渠道化初步 成形，渠道 性资源第一 次开盘的利 用
利用节日，对渠 道资源进行阶段 性维护、整理， 制定节后具体的 拓展、修正计划
物料支持
海报更新、其他物料补充
核心动作建议 - 活动保障
阶段性活动思路
老客户维护活动
✓充分发挥老业主的带动作用，深入挖掘 老客户资源； ✓通过“龙民”平台，调动老业主的积极 性，利用圣诞节和元旦两大节日，组织针 对老业主的社区类活动，推介叠墅产品；
新客户到访活动
✓渠道资源客户每周末的持续性导入； ✓与项目相关合作单位合作，以互惠供应
＋
的原则，到项目现场举办活动，大道新客 户到访的目的，参观、踩楼。 ✓通过举办活动，实现来人，针对性和实 效性较强，有利于对渠道资源的的判断和 筛选工作。
阶段活动建议
11年12月，中旬 样板间公开
2011年12月
这些情节，再多活三辈子也难以改变
赖特美式风格的建筑的这一次介入 是对营造“新八大关”的承诺兑现 更是一段基于差异化的美学建构
为什么不能直接讲赖特？
因为青岛，没有多少人真正懂赖特
再次深入客户心智
35-45岁的他们不是第一次买房
作为社会的话语权阶层
他们已经有了非常明晰的生活观点
他们看着并亲身参与到青岛的城市变革中去 他们热爱这座城市 并以这座城市的荣耀而荣耀
FOREWORD序
在我们遇到滟澜海岸之前
Investment Consultancy 希狮 投资咨询 Marketing Campaign Strategy 希狮 广告 Corporate Communication & Public Relations 迷思 文化传播 顶级豪宅、别墅 主流住宅项目 高端文化地产项目 高端城市综合体 休闲商旅地产 工业地产
新闻炒作，F地块产品线上宣传
核心动作建议
渠道拓展
2011年，限购、限贷、限价
＋
活动保障
建立吸引客户到访的有效途径 有“营销”，才能“赢销”
核心动作建议 - 渠道拓展
明确目标，有的放矢 抽丝剥茧，层层渗透
红颜知己
目标： 市中心高端公寓项 目的老业主，以及 传统别墅区的老业 主 方法： 直接到小区和客户 活动场所接触客户 争取膜拜
区域运营及投资商
创造卓越价值
Prosperity together “我的工作，是使一百万看起来像一千万”——乔治 路易斯
“如果，拿着客户占销售额千分之三四的广告服务费，没有在最终销售端让项目价值感倍增，那么 这家公司就算再有所谓艺术追求，平面设计地再唯美，也没有任何意义。”——希狮
青岛龙湖 滟澜海岸
不管他们曾经是不是青岛人
是不是青岛市区人
在滟澜海岸新都市里，如果能延续青岛老城区的骄傲与浪漫生活 他们会倍感荣幸，义无反顾
骨子里的荣耀，骄傲，浪漫
正是他们始终孜孜以求的弥足珍贵之物
八大关—山海关路9号
就是这样一栋被写满荣耀、骄傲、浪漫的美式建筑
一栋被称为青岛“国宾馆”的建筑
这是一幢美国式建筑。不等层、不对称的绿色楼体，红瓦覆顶， 没有雕塑等繁杂结构，窗的面积占据了大部分墙面，且采用大块 玻璃，少有窗棂，给人以简洁轻松、线条明快的感觉。庭院很大， 树丛中建有凉亭，供散步时休憩用，西部有间宽阔的温室，面里 栽培各种花卉。这里一根高耸的旗杆，每逢有外国政府领导人下 榻于此，旗杆上便升该国的国旗。 它曾是美国第七舰队司令柯克上将的宅邸，家具全由美国运来， 有的至今仍存。以后为美国西太平洋舰队司令白吉尔(又译白致) 居住。1946年11月，美蒋签订了《青岛海军基地秘密协定》，使 青岛成为美国的海军基地。解放战争时，为避免与驻青美军发生 正面冲突，我党中央提出对青岛“围而不打”的英明决策。平津、 淮海战役，解放军饮马长江，北方只余青岛。蒋介石飞抵青岛， 与美国总统特使白吉尔、司徒雷登等在这里密谋策划。但美国总 统杜鲁门决定放弃青岛，蒋介石的计谋遂告失败。 解放后，这里原归属中央卫生部青岛休养区委员会，现归属八大 关宾馆。我国党和政府领导人刘少奇、周恩来、万里等都曾在这 里住过。 周恩来下榻期间，忙于批阅文件，处理国家政务，除 了外出活动以外，很少到庭院里散步。他工作室的灯光常常彻夜 不灭。 万里同志1990年下榻这里，每天早晚在八大关散步，在 这一带疗养的许多人员都见过万里同志。他称赞这是全国难得的 一处风景胜地。万里喜欢运动，经常到八大关小礼堂旁的网球场 去打网球。 1979年邓小平再度来青的时候也住在这里。工作人 员看到，小平同志不苟言笑，但生活很规律，上午批阅文件，午 饭后游泳，晚上有时打桥牌。 叶剑英也曾住在这里，他主动和 服务人员合影留念。 越南前国家领导人黄文欢曾两次在山海关 路9号休养。他喜欢下棋。1982年第二次来青时用中文写了《重 游青岛》一诗：“青岛重游又一春，迎风浴海爽精神。宜人景物 能迷客，好客心情更动人。” 1994年在园内东北角建了一座新 楼，按五星级标准装修，称为“贵宾楼”，使青岛的“钓鱼台” 又添新姿。
可以说
联叠单就满足对应市场的需求
产品的性价比已经非常高
但岛城 总体还是品牌开发商复制成熟产品系上岛的市场 客户的认知一个新的产品往往被引导向 对同类产品的异地比较开始
龙湖的新产品
在异地并无先例可言
为青岛首创，加上联叠产品结构相对较复杂
如何让青岛人一听就懂，一听就向往，减少沟通障碍
成为如何界定新性格之沟通关键
龙湖 滟澜海岸 新山海关路9号
海湾正中央 首创国宾级美式叠墅群
三期新墅种
海岸上的红色玫瑰
龙湖滟澜海岸 三期新墅种
新山海关路9号
海湾正中央 首创国宾级美式叠墅群
不完全卖点梳理 项目总体卖点
品牌
综合
新品综合卖点
产品细节卖点
原 著
血 统
经 典
浪 漫
大 气
臻 美
稳 重
私 密
创 新
项目总体卖点 综合、160万㎡全生活综合体，世界级浪漫海湾新都会 品牌、中国别墅专家 成熟湾岸主城别墅群 超越龙湖
HOLD住到嘴的鸭子
产品进化论：基于环境的创造
将龙湖系首创产品礼献青岛
采用了区域竞争市场独树一帜的赖特风格
同时融合了ARTDECO技艺，手工劈开砖等细节 让建筑更具抗腐蚀，厚重沉稳
组合方式，增加了庭院的尺度感和大气感，
私家电梯，前后入户增强私密性，提高产品的档次感 别墅手法做洋房之上，以大独栋手法做类独栋
三稳重、手工面砖、天然石材，厚载百年建筑
四私密、前后进门，电梯入户，私享一宅至尊 五创新、地宫庭院，花园阁楼，多重附加礼遇