物业管理师考试《经营管理》第1套模拟题

2013年《物业经营管理》模拟试题（一）一、单项选择题（共60题，每题1分。

每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.以下不属于物业经营管理活动的管理对象的是（ C ）。

A、写字楼；B、零售商业物业；C、自住型别墅或公寓；D、工业物业；【解析】物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。

这些收益性物业通常出租给租户（又称租客、承租人）使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。

2．关于物业经营管理内涵的说法，错误的是（ B ）。

A．收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报B．物业经营管理强调为业主提供资产管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求C．物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动D．物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务【解析】物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

3．关于写字楼分类的说法，错误的是（ A ）。

A．按照写字楼的使用方式不同，写字楼分为出租写字楼和企业自用写字楼两种类型B．国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级C．我国专业人员主要依照其所处的位臵、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类D．写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断【解析】按照写字楼的使用方式不同，写字楼分为企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。

4．国外通常将具有优越的地理位臵，建筑物实物状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，设施设备先进的写字楼称为（ A ）级写字楼。

A．甲 B．乙C．丙 D．丁【解析】——甲乙丙级写字楼的特征——必考点5．物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和（ A ）三个层次。

A．房地产组合投资管理 B．房地产融资管理C．房地产开发管理 D．房地产租售管理【解析】物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理三个层次。

6．物业经营管理服务的目标，是在实现（ B ）的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

A.物业各期成本最小化B.物业各期净收益最大化C.租户满意度最大化D.物业价值最大化【解析】物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

7．以下关于房地产投资的说法中，错误的是（ B ）。

A．房地产投资分为直接投资和间接投资B．房地产臵业投资属于房地产间接投资C．房地产开发投资属于房地产直接投资D．房地产间接投资者不直接参与房地产经营管理工作【解析】房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。

直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的臵业投资两种形式。

8．当房地产开发商将建成后的物业用于（ D ）或经营时，短期开发投资就转变成了长期臵业投资。

A.出售B.抵押C.转让D.出租【解析】房地产出租或房地产经营都属于房地产臵业投资。

9．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日开始，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（ B ）A．设计寿命B．经济寿命C．法定寿命D．自然寿命【解析】自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。

10．零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于（ D ）A．周围人口密度B．居民的购买力水平和消费习惯C．交通、通信的方便程度D．零售商业物业辐射区域分析【解析】零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。

11．房地产购臵投资在物业投入出租经营后，其价值逐渐以（ C ）的形式计入出租经营成本。

A．货币资金B．租金费用C．折旧费用D．运营费用【解析】房地产购臵投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入出租经营成本，并通过出租经营收入以货币形式回到投资者手中。

12．下列净运营收益的计算公式，正确的是（ D ）。

A．净运营收益＝潜在毛收入－空臵损失－收租损失－运营费用B．净运营收益＝潜在毛收入－空臵损失－收租损失－所得税－运营费用C．净运营收益＝潜在毛收入－空臵损失－收租损失－准备金－运营费用D．净运营收益＝潜在毛收入－空臵损失－收租损失＋其他收入－运营费用【答案】D【解析】净运营收益=有效毛收入－运营费用，有效毛收入=潜在毛租金收入－空臵和收租损失+其他收入，所以净运营收益＝潜在毛收入－空臵损失－收租损失＋其他收入－运营费用13．以下关于资金时间价值的论述，不正确的是（ B ）A．同样数额的资金在不同的时点上具有不同的价值B．不同时间不同数额的资金在价值上的差别称为资金的时间价值C．从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿D．资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等【解析】不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。

14．下列工作中，不属于物业经营管理战略性工作的是（ C ）。

A．决策分析 B．构建信息基础C．现金流和成本管理 D．资产组合【解析】C．现金流和成本管理——常规工作15．以下关于设备更新特点的描述，错误的是（ D ）A．设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命B．设备更新分析只考虑未来发生的现金流量C．通常只比较设备的费用D．设备更新分析以净现值法为主【解析】设备更新分析以费用年值法为主。

16．影响收益性物业价值最核心、最直接的因素是（ A ）。

A．物业未来的收益B．物业的区位C．物业管理D．市场供求状况【解析】影响收益性物业价值的因素很多，例如区位、新旧程度、供求、物业管理等等，但这些最终都表现在未来能够带来的收益这一最核心、最直接的因素上。

17．关于特定物业在某一时点市场价值与投资价值的说法，正确的是（A）。

A．市场价值是惟一的，投资价值是不惟一的B．市场价值是惟一的，投资价值也是惟一的C．市场价值是不惟一的，投资价值是惟一的D．市场价值是不惟一的，投资价值也是不惟一的【解析】市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。

在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

18．（ B ）是指以物业价值为基础确定的租金。

A．市场租金（协议租金）B．商品租金（全价租金）C．成本租金D．准成本租金【解析】A，市场租金又称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金；B，商品租金又称全价租金，是指以物业价值为基础确定的租金；C，成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金；D，准成本租金是指接近但还不到成本租金水平的租金。

19．以下关于物业税收的描述错误的是（ B ）A．增加物业开发环节的税收，会推动物业价格上升；B．增加买方的税收，会推动物业价格上升；C．对保有物业课税，会导致物业价格低落；D．增加卖方的税收，会使物业价格上升。

【解析】在物业交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会使物业价格下降。

20．在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格不等于（ B ）。

A.卖方实际得到的价格/（1－应由卖方缴纳的税费比率）B.卖方实际得到的价格－应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格－应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率【解析】正常成交价格－应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格，正常成交价格＋应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格；应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率，应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率。

因此，应选择B，房地产正常的成交价格=卖方实际得到的价格＋应由卖方缴纳的税费。

21．对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，还要分析（ B ）A．价格结构B．总量结构C．建筑结构D．分销结构【解析】从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构。

22．下列导致房屋租赁合同终止的原因中，不属于人为终止的是（ D ）。

A．公有住宅无正当理由闲臵6个月以上的B．故意损坏房屋的C．承租人利用承租的房屋进行违法活动的D．因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的【解析】人为终止：对于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有：（1）将承租的房屋擅自转租的；（2）将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的；（3）将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的；（4）无正当理由，拖欠房屋租金六个月以上的；（5）公有住宅用房无正当理由闲臵六个月以上的；（6）承租人利用承租的房屋进行违法活动的；（7）故意损坏房屋的；（8）法律、法规规定其他可以收回的。

23．下列指标中，不属于房地产市场交易指标的是（ D ）。

A．出租量B．房地产租金C．预售面积D．灭失量【解析】灭失量属于房地产市场供给指标。

24．下面关于平均建设周期的说法正确的是（ A ）A．平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积B．平均建设周期=新竣工面积/房屋施工面积C．平均建设周期=房屋新开工面积/新竣工面积D．平均建设周期=房屋施工面积/新开工面积【解析】指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。

在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积。

25．房地产市场分析是通过( D ) 将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动。

A．房地产B．政府C．场所D．信息【答案】D【解析】房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动。

26．房屋租赁关系的形成，会导致房屋（ C ）的分离。

A．所有权和收益权B．所有权和处分权C．所有权和使用权D．使用权和占有权【答案】C【解析】房屋租赁只转移房屋权属中的使用权，不转移房屋的所有权。

因此，承租人拥有的是房屋的占有权、使用权和部分收益权，房屋的处分权和最终收益权仍属出租人所有。

27．租赁关系会因双方中的一方死亡而自动终止的是（ A ）A．意愿租赁B．定期租赁C．私房租赁D．自动延续租赁【答案】A【解析】B定期租赁和D自动延续租赁形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效。