房修作业指导书
维修作业指导书
维修作业指导书1.0 目的：保证小区的房屋和各种设施、设备的完好和正常运行，向小区业主、住户提供及时、优质的维修服务，给业主、住户创造一个安全、舒适的生活环境。
2.0 作业流程：2.1管理处在接到报修人的报修申请时，由报修人填写《报修登记表》，并由接报人代填《报修单》。
2.2 填写《报修单》后由管理处存档并立即分为以下三类：1、保修期内的投资方工程质量问题；2、非保修或保修期过后的公共设施维修工程；3、有偿服务维修工程。
2.3 保修期内的工程质量问题处理2.3.1 立即判断是否需要做临时紧急维修处理，如果需要则在15分钟内与管理处维修班取得联系，并派工做临时紧急维修处理，同时以电话和《工作联系函》两种形式同时通知施工单位前来勘察维修并取得施工队的详细联系方法和通讯地址记录于《报修单》上。
2.3.2 如果不需要做临时紧急维修处理，则在15分钟内与施工单位取得电话联系，同时以《工作联系函》形式通知施工单位派施工队前来勘察维修并取得施工队的详细联系方法和通讯地址记录于《报修单》上。
2.3.3 施工队应在24小时内派人到现场勘察并向管理处提交维修方案和施工周期。
2.3.4 如果施工队24小时仍未派人到达现场，由管理处直接以电话和书面形式向施工单位发出《整改通知书》，通知施工队在24小时内到现场勘察并向管理处提交维修方案和施工周期。
2.3.5 如果施工单位在24小时内仍未派人到达现场，则由管理处通知其他施工单位在4个小时内到现场勘察并向管理处提交维修方案、施工周期、工程预算，由管理处在一个工作日内制成《维修工程预算方案》以书面形式通知施工单位并上呈物业公司审批。
2.3.6 物业公司在接到书面方案的一个工作日内对方案和工程预算做出审议意见，记录于《维修工程预算方案》上并返回管理处。
2.3.7 管理处在收到物业公司返回的《维修工程预算方案》一个工作时内，根据物业公司的意见与施工单位协商施工的有关事项。
2.3.8 施工方案经批准后，施工单位到管理办理《施工许可证》并进入现场施工，并由管理处通知业主或报修人。
房建维修作业指导书
房建维修作业指导书目录1 墙面涂料维修作业指导 (3)2 墙面瓷砖维修作业指导书 (6)3地面瓷砖维修作业指导书 (8)4地面大理石维修作业指导书 (10)5 车站天花维修作业指导书 (12)6墙面大理石维修作业指导书 (15)7 墙面搪瓷钢板维修作业指导书 (17)8 不锈钢栏杆维修作业指导书 (19)9 防火门窗维修作业指导书 (21)10 砌筑维修作业指导书 (23)11 管道常用维修作业指导书 (25)12 铝合金门窗维修作业指导书 (27)附录A 房建维修日计划及完成表 (29)墙面涂料维修作业指导书3 / 264 / 26墙面瓷砖维修作业指导书5 / 266 / 26地面瓷砖维修作业指导书7 / 268 / 26地面大理石维修作业指导书9 / 2610 / 26车站天花维修作业指导书11 / 2612 / 26墙面大理石维修作业指导书13 / 2614 / 26墙面搪瓷钢板作业指导书15 / 26不锈钢栏杆维修作业指导书16 / 2617 / 26防火门窗维修作业指导书18 / 2619 / 26砌筑维修作业指导书20 / 26管道常用维修作业指导书21 / 2622 / 26铝合金门窗维修作业指导书23 / 2624 / 2625 / 26附录A房建维修日计划及完成表工建室____工班20年月日车站/区间里程____________工班长检查/时间上级检查人/时间26 / 26。
房屋本体维修作业指导书
修改状态：0文件编号:1.0目的通过对业主维修及房屋本体修缮的有效管理与控制，保证服务过程有能力满足规定的要求。
2.0适用范围适用于对业主维修及公寓楼、会所房屋本体修缮的管理控制。
3.0职责3.1管理处主任助理负责业主报修的受理及维修后的回访工作；3.2护管队负责对房屋本体完好状况的日常巡视；维修人员负责月检；管理处主任助理负责季度检查；3.3维修组负责公寓楼本体土木结构部分的修缮养护和业户户内、楼道照明的日常报修维修；3.4维修组负责机电系统设备设施的运行维修保养，作业过程执行其相关作业指导书。
4.0作业用具4.1电工、管道工、油漆工、泥瓦工、电焊工及登高作业等工种专用常用维修工具。
5.0作业准备5.1房屋本体巡查5.1.1护管员每天对房屋本体设施进行巡查一次；5.1.2维修人员每月进行巡查一次；5.1.3管理处主任助理应每季度对小区范围内巡查一次。
5.1.4在巡查过程中发现损坏或异常情况，巡查人员均应记录在《巡查记录表》中，并于第二天将信息分别反馈给责任班组进行修缮。
5.1.5巡查人员在《巡查记录表》中有关信息被责任班组确认的三天后，可针对相关内容进行复检、跟踪。
5.2房屋本体报修5.2.1房屋本体、日常零星报修项目时，应填写《顾客信息处理记录》，维修结果记录在《维修单》。
5.2.2维修组自己无能力实施的重大修缮或功能改造项目可进行委外分包，如需动用房屋本体维修基金，应按规定申请。
5.3修缮养护计划文件编号：修改状态：05.3.1据公寓楼、会所房屋完损情况，管理处应在每年12月份制订下一年度的房屋修缮养护年度计划，由管理处主任审核、报公司和业主委员会审批实施。
5.3.2维修组应每月制订《房屋修缮养护计划表》报管理处主任批准后实施。
6.0维修过程6.1安全要求6.1.1作业前应检查所使用的劳动防护用品，不合格产品禁止使用。
6.1.2作业前应根据工作现场需要，合理设置警示牌、或警示带、或警示栏。
业主维修服务作业指导书
流程说明：▲1、《派工单》▲2、《回访记录表》1.0目的为规范入户维修程序，确保入户维修服务工作的有序开展，保障服务品质，特制定本作业指导书。
2。
0范围适用于四川万晟物业服务有限公司所管辖物业服务中心入户维修服务3.0职责3.1客户服务部负责入户维修服务工作的受理，并填写《派工单》。
3.2工程维护部主管负责入户维修服务工作的组织实施和检查监督。
3.3工程维护部领班负责入户维修服务的跟进、落实情况。
3。
4工程维护员具体负责入户维修服务工作的具体开展、实施。
3。
5客户服务部负责入户维修费用的收缴、资料归档及回访。
4。
0工作内容4。
1基本作业标准：4。
1。
1工程维护员接单后,应详细了解《派工单》的具体内容(如房号、预约时间、维修内容），填写接单时间，并签字确认.在30分钟内，到达报修住户家中，并注明到达现场时间。
4.1。
2如住户有预约时间，应比预约时间提前5分钟到达报修住户家中。
4。
1。
3有门铃时，轻按门铃，按铃时间不要过长，30秒后无人应答再次按铃.没有门铃时，则轻叩门三响（一长两短)，无人应答再次叩门。
若再次无人应答，等候2分钟，确定无人后，联络客户服务部.4.1.4住户闻声开门或在门内询问时，首先自我介绍：“对不起，打搅了，我是万晟物业工程维护员*＊＊，您是否预约了维修服务.”征得住户同意后方可进入室内进行维修。
4。
1.5进入住户家中时应穿好自备鞋套，进入室内步子要轻，工具箱拎在手中,不可在地上拖行或与墙面擦挂。
（工作时注意三轻“说话轻、走路轻、操作轻”）。
4。
1。
6对于住户报修问题，我们都应该有“尽力帮助客户，让客户满意”的服务原则，即使有我们不能处理的问题，也应该讲解清楚并尽量给予可行建议。
进行维修时，应先将垫布垫于工具箱及工具下方,遇有妨碍操作的物品应在告知住户同意情况下,小心移开并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好,维修时手脚要轻,尽可能不发出噪音.有产生噪音工作时，应先向住户说明。
在维修中需要或可能损坏住户装修或其他物品时，应先征得住户同意后再施工。
保修期内房屋维修管理作业指导书
房屋维修
工程师
9
合同预算员或房屋维修工程师在《决算审批表》 上签署审核意见，上报部门经理审批。
房屋维修 工程师
合同预算
员
1
0
部门经理在《决算审批表》签署审批意见。
部门经理
部门副经
理
1
1
合同预算员将决算书及附件交地产成本管理部， 地产成本管理部对各类维修工程决算中的价格及费率 进行审核及审定。
2、返修率小于1%。
3、服务质量满意率为5%。
4、维修服务规范，记录登记及时准确完整。
支持性文件：1、《员工礼仪服务规范》。
房屋维修
工程师
《房屋维修任务书》
《维修现场监理（核查）
记录》
5
现场维修完毕，房屋维修工程师会同业主、施工 队负责人对维修内容进行竣工验收，业主与房屋维修 工程师在《房屋维修验收单》上签名确认，。
房屋维修
工程师
《房屋维修验收单》
6
物业安排施工队进行维修的项目，房屋维修工程 师对维修工程量进行核定，并与施工单位负责人在《维 修工程量核定单》上签名确认。
房屋维修
工程师
《房屋报修登记表》
3
房屋维修工程师通知承建施工单位负责人，由承
建施工单位进行保修，保修单位负责人制定维修方案， 房屋维修工程师监督执行。
房屋维修
工程师
《房屋维修任务书》
4
如保修单位不履行保修责任，由房屋维修工程
房地产E网/物业经理人/
房屋维修
工程师
《维修工程量核定单》
7
维修结束，维修工程师将《房屋维修联系单》、《房 屋报修登记表》、《房屋维修任务书》、《维修现场 监理（核查）记录》、《房屋维修验收单》、《维修 工程量核定单》汇总归档于档案室。（由承建施工单 位保修的项目执行到此步为止，任务书中无《维修工
大厦物业房屋维修管理作业指导书
大厦物业房屋维修管理作业指导书房屋管理首先需做好物业验收、资料收集和房屋工程档案的建立。
建立完善的操作管理制度和房屋维修短、中、及长期维修保养计划，及时完成紧急维修和客户报修。
对报修、维修及保养等的过程，做好完整的记录，并妥善归案保存。
确保房屋外观长久如新，所有功能使用正常，使物业长期得到保值增值。
8.1.1 房屋日常维护1）房屋承重及抗震结构部位——每周对屋架、柱、梁、沉降缝、装饰区域的墙与顶棚巡查一次，发现问题，及时处理、维修。
——每周对室外钢结构件进行一次目测检查，发现问题，及时处理、维修。
——每年对房屋基础进行一次巡查，防止白蚁及腐蚀性液体的侵害。
——及时了解各办公使用区域内有无白蚁情况。
——由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程部按房屋修缮规定实施维修。
如局部受损较重，应请专家会诊后，提出方案，委托专业公司实施。
——每年对室外钢结构件进行一次检查、锈蚀部分重新油漆。
2）外墙——每周对大理石、玻璃、铝板、台阶、雨蓬巡查一次。
——对台阶，雨蓬每月检查、每季养护一次。
——外墙大理石、玻璃、铝板每年检查养护一次。
——墙体、台阶、雨蓬无裂缝、不开裂、不松动、不剥落。
——外墙无鼓、无脱、无渗水、整洁统一，功能完善3）道路——由工程部专业维修工按项目每天检查一遍，随坏随修。
——每年对局部损坏严重、修补多次的路面、道牙、人行道板进行翻新。
4）屋顶——每天对隔热层、防水层破损造成屋面渗漏、避雷带脱焊、间断、屋面积水检查一遍，发现问题及时维修。
——屋顶、外墙面每月检查一次，半年养护一次。
——对隔热层每季度进行一次检查，确保完好无损伤，屋面无渗漏。
——每半年检查一次伸缩缝，在台汛季节来临之前必须检查一次。
——要求对屋面泄水沟每月进行一次检查、清扫，确保泄水畅通。
在台汛季节，每周检查清扫。
——按房屋修缮标准，屋面防水、隔热层每10--15年全面翻新一次。
5）沟渠池井——由工程部专业维修工按作业规程每周检查一遍，发现问题及时维修。
(完整版)金地集团华东区房修作业指导书
金地集团华东区域公司程序文件文件编号版本号 1.0版生效日期金地集团华东区域房修作业指导书修改状态修订情况修改人修改日期I新建汤若季2013.5.28 IIIIIIV起草汤若季职务专业客服经理日期2013.5.28核对马亭职务客户部部门经理日期审核王桦职务助理总经理日期签发陈必安职务区域总经理日期编制说明为了使金地集团华东区域地产公司产品保持优良的工程品质，项目参建各方保持统一的方法论，形成适合本企业的质量标准，特制定了房修作业指导文件。
本文是在满足国家相关规范、规程及技术标准的基础上，结合本企业工程实践经验和案例，综合考虑了各项目中心维修组织模式、维修信息处理方式等经验，并汲取了工程管理部、物业公司、总包单位、专业分包单位等多方面意见，编制而成。
本文由金地集团华东区域地产公司客户服务部负责管理和解释，自最终批准之日起实行。
金地华东区域公司房修作业指导书1. 目的理顺房修管理工作的程序和内容，使交付后项目的房修工作顺利进行，及时有效的处理质量类报修和客户投诉，预防重大投诉风险。
提供专业化的维修服务，提升住宅售后维修服务品质，坚持客户价值的持续创造，提高客户满意度。
2. 适用范围适用于金地集团华东区域地产公司（以下简称地产）所开发的在工程保修期内的项目。
3.术语和定义3.1保修期限：指销售合同约定房屋交付日起至国家规定的保修期限为止。
（施工合同中所约定的保修期限均须依此定义）3.2集中维修期：指业主集中入伙之日起六个月的保修期间。
3.3稳定维修期：指业主集中入伙六个月之后至保修期结束的保修期间。
3.4房屋质量保障中心：指负责调动资源组织维修、履行对业主保修期内保修义务的组织机构，该机构由地产、物业人员共同组成。
3.5物业维保工程师：指隶属于房屋质量保障中心，专职负责项目具体房屋维修管理工作的工程人员。
4. 组织架构及职责4.1管理模式4.1.1根据项目交付后不同阶段管理主体不同，划分为三个阶段：项目入伙后6个月内为集中维修期，维修工作由项目中心负责，按照区域客户服务部要求及标准开展工作，区域客户服务部负责监督、培训与考核；项目入伙后6个月至2年的维修工作由客户服务部负责，成本、工程、设计职能口及项目中心进行支持；项目入伙2年后至保修期届满前的维修工作委托物业公司管理，物业公司工程人员需提前半年时间。
房屋修缮工程施工质量验收规范作业指导书
房屋修缮工程施工质量验收规范作业指导书第1章总则 (6)1.1 施工质量验收基本要求 (6)1.1.1 本指导书适用于房屋修缮工程施工质量验收，旨在规范施工质量验收流程，保证工程质量符合国家标准及行业规定。
(6)1.1.2 施工质量验收应遵循国家相关法律法规、施工质量验收标准和设计文件的要求。
(6)1.1.3 施工质量验收应包括材料、设备、施工工艺、施工质量、功能功能等方面。
(6)1.1.4 施工单位应建立健全质量管理体系，严格按照施工图纸、施工方案和施工规范进行施工，保证工程质量。
(6)1.1.5 施工质量验收人员应具备相应的专业知识和技能，熟悉相关法律法规、施工质量验收标准及施工工艺。
(6)1.2 施工质量验收程序与组织 (6)1.2.1 施工质量验收程序应包括以下步骤： (6)1.2.2 施工质量验收组织应按以下原则进行： (6)第2章修缮工程前期准备 (7)2.1 施工图纸及技术文件审查 (7)2.1.1 施工图纸及技术文件的收集与整理 (7)2.1.2 施工图纸及技术文件的审查 (7)2.2 施工方案及施工工艺制定 (7)2.2.1 施工方案的制定 (7)2.2.2 施工工艺的制定 (7)2.3 施工现场准备 (7)2.3.1 施工现场勘察 (7)2.3.2 施工现场布置 (8)2.3.3 施工现场环境治理 (8)2.3.4 施工材料、设备准备 (8)2.3.5 施工人员培训及交底 (8)第3章土建工程修缮 (8)3.1 结构加固 (8)3.1.1 加固设计 (8)3.1.1.1 加固设计应根据房屋结构形式、使用功能、安全隐患程度及地质条件等因素进行，保证加固方案合理、安全、经济。
(8)3.1.1.2 加固设计应符合国家现行相关标准和规范要求，对加固材料、构造措施、施工工艺等进行明确。
(8)3.1.1.3 加固设计文件应包括图纸、说明书、施工图及计算书等。
(8)3.1.2 加固施工 (8)3.1.2.1 施工前应进行现场勘查，了解房屋现状、加固部位及施工条件。
保修期内房屋维修管理作业指导书
保修期内房屋维修管理作业指导书1. 引言本文档是为了指导保修期内房屋维修管理工作而编写的作业指导书。
旨在帮助管理人员和维修工作人员有效地进行房屋维修工作，提高房屋维修管理的效率和质量。
2. 背景和目的在房屋保修期内，房屋维修管理是必不可少的工作。
通过及时维修和保养，可以保证房屋的正常使用和延长房屋的使用寿命。
本指导书的目的是为了规范和指导保修期内房屋维修管理工作，确保维修工作的顺利进行。
3. 执行方式房屋维修管理工作主要分为以下几个步骤：3.1 维修需求收集在保修期内，业主或租户可能会遇到各种房屋维修问题。
管理人员应及时与业主或租户进行沟通，了解维修需求，并记录在维修需求表格中。
3.2 问题分类和评估根据维修需求表格中的信息，维修工作人员应对问题进行分类和评估。
根据问题的紧急程度和影响范围，确定维修计划和优先级。
3.3 维修计划制定维修工作人员根据问题分类和评估的结果制定维修计划。
维修计划应包括维修的时间安排、所需材料和工具的准备等内容。
3.4 维修工作执行按照维修计划，维修工作人员进行维修工作。
在执行过程中，应严格按照维修标准和操作规程进行，确保维修工作的质量和安全。
3.5 维修记录和反馈维修工作完成后，维修工作人员应及时记录维修情况，填写维修记录表格，并将维修记录反馈给管理人员。
维修记录应包括维修的内容、所用材料和工具、维修的日期和时间等信息。
4. 工作流程保修期内房屋维修管理工作可以按照以下流程进行：1.收集维修需求：–与业主或租户沟通，了解维修需求；–记录维修需求表格。
2.问题分类和评估：–根据维修需求表格中的信息，对问题进行分类和评估；–确定维修计划和优先级。
3.维修计划制定：–根据问题分类和评估的结果，制定维修计划；–确定维修的时间安排、所需材料和工具等。
4.维修工作执行：–按照维修计划进行维修工作；–严格按照维修标准和操作规程进行。
5.维修记录和反馈：–记录维修情况，包括维修的内容、所用材料和工具、维修的日期和时间等；–填写维修记录表格；–将维修记录反馈给管理人员。
房屋维修管理作业指导书
房屋维修管理作业指导书
为了认真解决用户入伙后房屋维修问题，在本着“实是求是，划清责任，合理收费，服务用户”的精神，特制订本规定。
1、用户在入伙时同管理处人员共同验收房屋发现的质量问题，要在交验单上分项注明整改项目并签字，由管理处负责联系地盘组织专人维修。
维修后管理处实行消项验收，维修所发生的人、工、材料等费用由地盘负责。
2、用户房屋自入伙起一年内发生的房屋质量问题，均属于建筑施工质量保修期保修内容，管理处在接到用户投诉和反映情况后，如果工程较小，涉及金额不大，则维修班自行维修。
如发生重大的质量问题或涉及金额较大，应立即报告工程部和主管
领导，联系发展商，由发展商找施工队保修，所发生的有关费用在施工质量保证金中摊销。
3、用户入伙满一年后发生的质量问题，属于入伙后未整改的遗留问题，原则上同第2条。
属于用户在使用和改建或装修中发生的问题，由用户自行负责。
4、如用户需要进行一般性的维修，可直接向维修班提出维修申请，由管理处维修班进行维修，维修后由业主签名验收，维修班按成本价合理收费。
5、如用户提出大的维修申请，维修班应上报管理处，管理处派专职人员核实情况，制订维修计划，组织人员维修，维修后由用户验收并在派工单上签字。
6、凡楼宇内、外公共部位发生的维修，由管理处负责完成，维修所发生的一切费用均在管理费中
开支，不再向用户收费。
房屋建筑施工检维修作业指导书
房屋建筑检修施工作业指导书编制：HSE：审核：批准：北京燕华工程建设有限公司2014—51 目的和适用范围房屋建筑检修施工大多数为基础的改造,主要分为设备基础和框架基础的加固改造。
加固改造主要是由于原基础截面尺寸不够，需对原有基础进行加固加大，凿除原有地脚螺栓，外植钢筋浇筑混凝土,并重新预埋地脚螺栓。
考虑检修期间时间紧，任务重,为确保工程质量、加快施工进度、合理利用材料和人力,特制定本作业指导书.2．编制依据2.1设计图纸及结构设计施工说明2。
2施工依据的规范和标准：2。
2。
1《工程测量规范》（GB50026—2007）2。
2.2《建筑地基基础工程施工质量验收规范》（GB50202—2002）2.2.3《混凝土结构工程施工质量验收规范》 (GB50204—2011）2.2。
4《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）2。
2。
5《石油化工装置设备基础工程施工规范》（SH3510—2011）2.2。
6《工程建设交工技术文件规定》 (SH/T3503-2007)2.2。
7《石油化工建设工程施工安全技术规范》GB50484-20082。
2。
8《北京市地方标准》（DBJ01—51-2003）3。
本专业检维修施工特点和注意事项土建施工时与其它各专业进行交叉作业，且现场周围有其它设备及管线需进行保护，施工作业地点情况复杂，成品保护及安全施工尤为重要。
4。
检修施工准备4。
1技术准备工作4。
1.1图纸会审组织施工人员认真熟悉图纸，详细了解图纸各部分内容,合理安排好施工顺序，结合具体情况发现问题及时解决。
4。
1。
2编制施工方案、进行技术交底根据基础结构特征和现场实际情况，因地制宜地选择安全有效、经济合理、施工简便的方法。
施工方案经审批确定后，要把工程设计意图、要求、特点和施工方案内容，在开工之前向所有参加施工的人员做详细的交底，使所有施工人员在施工前作到心中有数。
4.1。
3机具准备所有施工机具必须经进厂报验合格后方可进厂，测量工具应在有效校验期内。
物业区域房屋本体维修作业指导书
物业区域房屋本体维修作业指导书1. 引言本物业区域房屋本体维修作业指导书旨在为物业维修人员提供详细的指导和流程，确保物业区域内房屋本体的维修工作正常、高效地进行。
本指导书包含以下内容：•房屋本体维修的定义和目标•维修前的准备工作•维修流程和注意事项•维修后的检查和记录2. 房屋本体维修的定义和目标2.1 定义房屋本体维修是指对物业区域内房屋主体结构及其附属设施进行维护、修复、更新和改进的工作。
这些维修工作包括但不限于墙体裂缝修复、地板翻新、天花板修复等，旨在保持房屋的安全、美观和舒适。
2.2 目标•确保房屋本体结构的安全性和稳定性。
•提升物业区域内房屋的整体美观度和品质。
•满足业主、租户和用户对房屋本体的需求和期望。
3. 维修前的准备工作在进行房屋本体维修之前，物业维修人员需要进行一系列的准备工作：3.1 审查维修请求和工作范围•维修人员需仔细审查维修请求，了解维修的具体内容和范围。
•确保维修请求的合理性和紧急性，根据情况进行优先级排序。
3.2 获取必要的工具和材料•根据维修工作的具体要求，准备所需的工具、设备和材料。
•确保工具和材料的质量和适用性，提前检查并储备足够的数量。
3.3 制定维修计划和时间安排•根据维修工作量和维修紧急程度，制定详细的维修计划和时间安排。
•合理安排工作时间，确保维修工作能够在规定的时间内完成。
3.4 通知相关人员和业主•在开始维修工作之前，及时通知相关人员和业主，提前征得他们的理解和配合。
•解释维修工作的必要性和影响，以便业主和用户有清晰的预期和了解。
4. 维修流程和注意事项4.1 维修流程下面是物业区域房屋本体维修的一般流程：1.进入维修现场前，确保个人防护和安全意识的培训已经完成。
2.根据维修计划和时间安排，准时到达维修现场。
3.与相关人员和业主确认维修工作的具体要求和期望。
4.开始进行房屋本体维修工作，按照以下步骤进行：–清理维修区域，确保工作区域整洁无障碍。
–分析维修问题，制定合理的修复方案和步骤。
公用设施及房屋本体保养维修作业指导书
1．目的保证房屋本体，公共设施的完好。
2．适用范围适用于本公司各管理处的公共设施以及房屋本体的公共部分。
3．定义公用设施：除公用设备以外的物业相关配套设施，包括房屋本体的公共部分、护栏、围墙、沟渠、池、井、盖、道路、室外各类照明及支持物、外墙、室外休闲设施、水景设施、儿童娱乐设施、楼梯扶手、防火门、车场停车设施、交通道路提示设施、岗亭、车库等。
房屋本体的公共部分：房屋本体的共用部位是指物业结构相连或具有共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋本体的承重结构部位（基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构（构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、本体上下水主管道等。
4．职责5．方法及过程控制5.1每年年底应编制下一年度《公共设施、房屋本体年度检修计划》，明确项目及工程预算、计划完成时间等，经管理处负责人审批后，并上报品质管理部备案。
5.2公共设施及房屋本体责任人每月巡视小区红线内房屋本体一次；公共设施及外墙有大理石或瓷砖部位，要求每周巡查；发现问题及时上报和处理，解除安全隐患，并认真记录填写《设备设施巡视记录表》。
5.3公共设施及房屋本体责任人巡视中发现的问题上报管理处工程负责人，由管理处工程负责人依据发现问题做出维护修缮工作安排。
特殊或重大问题应及时上报经理，并以书面形式知会公司品质管理部，确定维修方案、施工方式后，由管理处组织实施。
5.4对公共设施及房屋本体在保修期内的问题，由管理处工程负责人协调施工单位维修；对于超出保修期的，管理处合理安排自修或委托他方维修，并在《设备设施保养检修记录表》中做好记录。
5.5 露台、屋顶、阳台、外墙、窗台、窗口、卫生间防水，渗水，漏水在保修期内的，及时通知地产公司维修中心及时处理解决，物业管理处协助监督与跟踪。
保修期以外的需联系专业防水补漏公司查明原因后处理解决，并做好与客户的协调工作。
5.6 电梯间，楼梯间，公共走道的墙面、台阶等设施应当至少每三至五年修缮粉刷一次，房屋的天面和外墙应至少每十年修缮粉刷一次。
房屋建筑工程全套作业指导书
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《作业指导书》编制说明
《作业指导书》以国家及行业现行的建筑设计、施工规范和规程、质量检验评定标准为依据，按施工准备、操作工艺、质量标准、施工注意事项等编写。
10、基坑（槽)和管沟的土方完成后应排干积水和清底,及时进行下一工序的施工。
1１、基坑（槽）和管沟挖土深度不得超过设计基底标高，对于个别超挖处，应使用石粉、碎石填补，并应夯实至要求的密实度。在天然地基或重要部位超挖时，应采用设计单位同意的补填方法(若采用低强度等级素混凝土等）去填补，并办好签证手续。
密实、中等密实的砂土和碎石类土（填充物为砂土）——1.0m;
硬塑、可塑的轻亚粘土及亚粘土——1.２5m；
硬塑、可塑的粘土——１.５m;
坚硬的粘土——２m。
２、当地质条件良好，土质均匀且地下水位低于基坑(槽)或管沟底面标高时,挖土深度在５ｍ以内不加支撑的边坡，其边坡坡度应符合表2-２的规定。
超过5m深Байду номын сангаас的基坑(槽）和管沟开挖时,其边坡坡度应根据土的内摩擦角和凝聚力计算确定。
６、采用钢筋混凝土地下连续墙用坑壁支撑时,其施工和验收要求应按设计图和有关规范规定执行。
7、基坑（槽）底部开挖宽度应根据基础或防水处理施工工艺决定。
混凝土基础或垫层需支模者,每边增加工作面0.３m；需用防水涂料（卷材)或防水砂浆做垂直防水(潮)层时,增加工作面1～１.２m。
8、管沟底部开挖宽度(有支撑者为撑板间的净宽)，除管道
3以内
断续支撑
天然湿度的粘土类，地下水很少
3~5
2020年【物业作业指导书全套】房屋本体修缮管理作业指导书-安全作业管理-三级文件
XX有限公司【物业作业指导书全套】房屋本体修缮管理作业指导书-安全作业管理-三级文件（1.0版）制订：审批：2020-1-1发布 2020-1-1实施1.0 目的对房屋本体及公用设施进行养护及修缮，满足使用功能，延长使用年限保证其使用安全及完好状态。
2.0 范围：2.1 适用于XXX物业各服务中心对房屋本体及公用设施的维修、养护和修缮。
2.2 本规程中的房屋本体：指房屋结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位、抗震结构部位、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、公用排烟道、电梯、共用机电设备、防盗监控设施、本体消防设施及本体上下水主管道等。
2.3 本规程中的公用（共）设施:指区内道路、公用部位照明、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所及设施、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水管等。
3.0 职责3.1 物业服务中心工程部人员负责房屋本体及公用设施的日常巡视检查，客户中心值班员负责接受住户投诉及根据安全员巡视检查中发现的问题填写记录。
3.2 机电主管或领班负责每月对房屋本体的巡视检查，负责按照《房屋本体设施保养计划》上的要求组织对房屋本体设施的维护及保养。
并负责所有中修以上房屋本体及公用（共）设施维修项目的申报和施工的现场监督工作。
3.3 工程部负责房屋及公共设施的日常养护及零星小修。
负责大、中修或改造、翻新项目的申报（包括报请业主审批）及配合实施、验收。
3.4 工程部主管负责房屋本体及公共设施大、中修及改造、翻新项目的审批，并监督组织实施。
4.0 过程与方法控制4.1 屋顶。
每２年对隔热层保养一次，对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换，并对面砖表面用白水泥勾缝。
4.2 外墙饰面。
每年对重点部位进行清洗；每2 年进行一次全面清洗；在清洗时，发现有外墙饰面有脱落的应及时进行修补，恢复原样。
4.3 内墙饰面。
每３年进行全面保养。
对粉刷面发现有裂缝应修补；对磁砖面裂缝较大的应予以更换，对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击，发现有空鼓的地方，进行更换或在以后日常巡查中注意，发现有脱落及时修补。
物业辖区房屋(设备设施)养护和修缮作业指导书
物业辖区房屋（设备设施）养护和修缮作业指导书物业辖区房屋（设备设施）养护和修缮作业指导书1.1目的定期对房屋进行养护和修缮，保持或恢复其使用功能。
1.2适用范围适用于XX物业工程部**项目内房屋设施的养护和修缮。
1.3职责物业工程部（或值班工程师）负责对房屋本体状况进行巡查，并接受业主的投诉，对发现的异常情况及时向直接上级反映。
1.4工程人员负责一般性的养护和维修工作。
1.5工程部经理负责外委养护和维修项目的联络、实行情况检查和监督工作，并组织验收。
1.6管理公司经理负责审批管理公司《房屋设施养护计划》。
4.1.1 W4.1工作程序1.1.1部经理于每年12月制订本物业下年度《房屋设施养护计划》并报公司总经理审批。
4.2.1.3维修开关1.1.2工程人员按《房屋设施养护计划》的规定具体实施养护工作并记录于《房屋设施养护记录表》内。
1.1.3工程部主管对养护工作进行监督和检查。
4.2修缮4.2.1一般性的修缮。
4.2.1.1更换水表a）关上水表前第一个阀门，排空管内的残余水后拆下水表。
检查水表的接头胶圈，如已经断裂或变形时应选同一型号、规格的具有合格证的水表安装上去；b）安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致；c）维修结束后，打开阀门检查有无渗漏，表针转动是否正常；d）维修人员会同物业管理部做好用户新启用水表底数记录。
4.2.1.2更换电表a）断开电源拆下电表，确认电表已经失灵时，可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装，安装时注意进出线接法正确；b）安装结束后合闸试电，保证用户用电设备使用正常，电表转动正常；4.2.1.3维修开关c）维修人员会同物业管理部做好用户新启用电表底数记录。
4.2.1.3维修开关a）分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因；b）如果是短路故障，道先将空气开关置于"OFF"位置，用万用表（兆欧表）检查线路，查出故障点后给予排除；c）经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时，必须采用同一技术规格的合格配件进行调换安装。
房修作业指导书
编制说明为了使XXXX集团华东区域地产公司产品保持优良的工程品质，项目参建各方保持统一的方法论，形成适合本企业的质量标准，特制定了房修作业指导文件。
本文是在满足国家相关规范、规程及技术标准的基础上，结合本企业工程实践经验和案例，综合考虑了各项目中心维修组织模式、维修信息处理方式等经验，并汲取了工程管理部、物业公司、总包单位、专业分包单位等多方面意见，编制而成。
本文由XXXX集团华东区域地产公司客户服务部负责管理和解释，自最终批准之日起实行。
XXXX华东区域公司房修作业指导书1. 目的理顺房修管理工作的程序和内容，使交付后项目的房修工作顺利进行，及时有效的处理质量类报修和客户投诉，预防重大投诉风险。
提供专业化的维修服务，提升住宅售后维修服务品质，坚持客户价值的持续创造，提高客户满意度。
2. 适用范围适用于XXXX集团华东区域地产公司（以下简称地产）所开发的在工程保修期内的项目。
3.术语和定义3.1保修期限：指销售合同约定房屋交付日起至国家规定的保修期限为止。
（施工合同中所约定的保修期限均须依此定义）3.2集中维修期：指业主集中入伙之日起六个月的保修期间。
3.3稳定维修期：指业主集中入伙六个月之后至保修期结束的保修期间。
3.4房屋质量保障中心：指负责调动资源组织维修、履行对业主保修期内保修义务的组织机构，该机构由地产、物业人员共同组成。
3.5物业维保工程师：指隶属于房屋质量保障中心，专职负责项目具体房屋维修管理工作的工程人员。
4. 组织架构及职责4.1管理模式4.1.1根据项目交付后不同阶段管理主体不同，划分为三个阶段：项目入伙后6个月内为集中维修期，维修工作由项目中心负责，按照区域客户服务部要求及标准开展工作，区域客户服务部负责监督、培训与考核；项目入伙后6个月至2年的维修工作由客户服务部负责，成本、工程、设计职能口及项目中心进行支持；项目入伙2年后至保修期届满前的维修工作委托物业公司管理，物业公司工程人员需提前半年时间介入交接，交接后地产相关部门进行支持。
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编制说明为了使XXXX集团华东区域地产公司产品保持优良的工程品质，项目参建各方保持统一的方法论，形成适合本企业的质量标准，特制定了房修作业指导文件。
本文是在满足国家相关规范、规程及技术标准的基础上，结合本企业工程实践经验和案例，综合考虑了各项目中心维修组织模式、维修信息处理方式等经验，并汲取了工程管理部、物业公司、总包单位、专业分包单位等多方面意见，编制而成。
本文由XXXX集团华东区域地产公司客户服务部负责管理和解释，自最终批准之日起实行。
XXXX华东区域公司房修作业指导书1. 目的理顺房修管理工作的程序和内容，使交付后项目的房修工作顺利进行，及时有效的处理质量类报修和客户投诉，预防重大投诉风险。
提供专业化的维修服务，提升住宅售后维修服务品质，坚持客户价值的持续创造，提高客户满意度。
2. 适用范围适用于XXXX集团华东区域地产公司（以下简称地产）所开发的在工程保修期内的项目。
3. 术语和定义3.1保修期限：指销售合同约定房屋交付日起至国家规定的保修期限为止。
（施工合同中所约定的保修期限均须依此定义）3.2集中维修期：指业主集中入伙之日起六个月的保修期间。
3.3稳定维修期：指业主集中入伙六个月之后至保修期结束的保修期间。
3.4房屋质量保障中心：指负责调动资源组织维修、履行对业主保修期内保修义务的组织机构，该机构由地产、物业人员共同组成。
3.5物业维保工程师：指隶属于房屋质量保障中心，专职负责项目具体房屋维修管理工作的工程人员。
4. 组织架构及职责4.1 管理模式4.1.1 根据项目交付后不同阶段管理主体不同，划分为三个阶段：项目入伙后 6 个月内为集中维修期，维修工作由项目中心负责，按照区域客户服务部要求及标准开展工作，区域客户服务部负责监督、培训与考核；项目入伙后6个月至2年的维修工作由客户服务部负责，成本、工程、设计职能口及项目中心进行支持；项目入伙 2 年后至保修期届满前的维修工作委托物业公司管理，物业公司工程人员需提前半年时间项目客服客户经理组客户关系组项目工程师（地产）■r项目物业中心城市房修主管（上海）项目工程师（地产）房修工程师（物业）>房修信息员（物业）L J项目房修主管介入交接，交接后地产相关部门进行支持4.1.2项目入伙后6个月的集中维修期非强制标准，如达到移交条件，项目中心可提前移交客户服务部进行全面管理；同时，如项目入伙6个月后，仍遗留重大系统问题或报修量过大，项目中心有责任延长对房修工作的现场驻场管理与支持；移交条件如下：项目无重大系统性问题，如大量渗漏水问题、大量墙纸发霉问题等项目遗留未处理问题条数少于300条；项目最近一月内日均零星报修问题数小于0.02条/户移交内容：材料备货使用情况供应商信息（包括公司名、地址、联系人、）及施工界面划分重大问题处理方案及分判原则指定后续项目对接人与各施工单位统一召开会议，明确后续管理职能归口及管理要求（书面形式，项目中心、供应商签字盖章）项目中心、合作单位、物业共同签署的《三方维保协议》及施工合同电子版4.2组织架构4.2.1工程保修三方协议签订地产与各施工单位在签订合同的同时，一并签订《工程保修三方协议》件所示），作为合同附件。
4.2.2交付后6个月内组织架构区域客户服务部__________________（详见附区域房修经理区域房修信息员（物业）城市公司客服经（地产）房修工程师（物业）房修信息员（物业）协调及支持小组城市房修主管（物业）项目房修主管说明：交付后6个月内的集中整改期，项目房修工作由 项目中心主导，项目工程 师做为第一责任人，城市公司房修主管 对体系培训及运用情况进行支持，区域房修经 理（城市公司客服经理）进行监管及考核。
区域工程管理部及区域成本管理部 进行技术支持，并协助项目中心对各相关施工 单位进行协调及考核项目客服及项目物业中心 做为项目客服经理角色，进行投诉处理、业主维修协调 工作。
按照此组织架构执行，需在地产客户服务部增加一名 房修经理423交付后6个月至2年内组织架构区域客户服务部1. 城市房修主管：对于项目达到三个或总交付户数达到 5000户的城市公司设置一名, 对于没有达到以上标准的城市公司，只设置项目房修主管，由上海城市房修主管代管。
（目前南京公司已配备，上海需配备一名）2. 客户经理组：地产的项目客服及各项目物业管理中心做为项目客户经理角色， 内容包括投诉处理、业主维修协调等，其考核与年终盖洛普中的维修满意度挂钩 客户经理组 客户关系组 区域房修经理-I协调及支持 小组 "项目物业中心项目房修主管 城市房修主管 LJ 1 L （物业） ‘ L （物业） 」r房修工程师、（物业丄■ 1匕 （物业）工作项目客服 城市房修主管（上海）区域房修信息员 城市公司客服经理 （物（物（地房修工程师房修信息员 项目房修主管 （物（物（物房修信息员3.协调及支持小组：包括项目中心、区域工程管理部、区域成本管理部，主要工作包括对房修工作的技术支持及相应施工单位的协调和考核。
4.城市公司管理模式：城市公司房修工作由城市公司客服经理负责管理，区域房修经理进行监管，城市公司房修人员的考核由区域房修经理及城市公司客服经理共同完成。
4.4相关部门配合要求441物业中心：（1）定位：各小区物业服务中心与维修中心为互补关系，相当于项目客服，主要配合处理各种投诉、与维修有关的业主沟通、业主关系维护与活动组织等，同其他部门一起对客户满意度负责。
（2）物业客服中心应每天及时与维修中心沟通反馈业主报修的房屋质量以及因房屋质量问题引起的投诉问题。
（3）物业客服中心有义务配合地产客服进行业主情况摸底及情感沟通、提供业主信息（包括业主入住情况、业主诉求情况及满意度情况），并对此负责。
（4）物业客服中心是各种投诉的受理部门、也是处理部门，对维修中心无法解决的投诉问题，维修中心及时反馈后，客户主管或经理应在1小时内与客户取得联系, 及时解决投诉问题。
4.4.2 项目中心对接工程师：（1）对于维修中心提出的维修难点问题，48 小时内给予处理措施。
便于维修中心及时有效的开展维修工作，保证维修及时性。
（2）对于维修中心对责任分判不清楚的，提交项目中心或工程管理部分判，项目中心应当日（24 小时内）提供工程质量问题的分判原则，便于维修中心及时有效的开展工作。
（3）对于施工资源不配合的，启用第三方，如遇到部分资源第三方也无法解决的，报项目中心或工程管理部协调，工程师应于48 小时内给予解决措施。
（4）项目中心对接工程师对维修中心交底详尽（包括施工单位信息、工作界面划分以及常规问题处理方案和分判原则等），每月参加维修中心理会，对维修过程中的疑难问题进行解答并进行专业指导与培训。
（5）以上配合情况每月进行通报。
4.4.3 设计部对于维修中心反馈的设计问题，设计部应在3 天之内拿出有效方案或者合理解释，并及时知会维修中心，以便于及时给予业主答复，消除业主不满。
对于设计部配合情况，每月予以通报。
4.4.4 成本部：（1）维修中心应及时做好第三方单位的维修现场工程量审核工作（现场做一单审核一单），并做好证据的完善工作。
在每季度最后一月15 号前，将审核单据提交成本部审核，成本部应在10 个工作日内做好价格审核工作。
每季度对第三方集中付款到位，保证第三方付款的及时性，激发第三方单位维修的积极性。
（2）日常维修时，遇到因甲供材厂家订货不及时或不配合（空调、衣柜、橱柜等），为确保维修及时性，导致需要启用第三方的情况。
以上材料第三方单位只能从市场购买，购买价格为市场价，高于公司战略价格。
如公司按战略价审核，第三方单位会存在亏损，必然导致第三方拒绝自行购买材料。
成本部审核时应参考区域战略维修合同单价、近期类似合同单价、市场价格综合核定，不只按照战略价，所产生的一切费用应由责任单位承担。
3）各项目交付后，所有施工方付款（包括进度款、结算款、保修款）需由维修中心及客服经理签字，没有签字的请勿付款。
（4）维修中心每月梳理供应商评价情况，对严重不配合单位知会成本管理部，成本管理部配合采取延付或停付工程款方式以对供应商进行约束。
（5）以上配合情况每月予以通报。
4.4.5 工程管理部：（1）对于维修中心提出的维修难点问题，48 小时内给予处理措施。
便于维修中心及时有效的开展维修工作，保证维修及时性。
（2）对于维修中心对责任分判不清楚的，提交项目中心或工程管理部分判，项目中心应当日（24 小时内）提供工程质量问题的分判原则，便于维修中心及时有效的开展工作。
（3）对于施工资源不配合的，启用第三方，如遇到部分资源第三方也无法解决的，报项目中心或工程管理部协调，工程师应于48 小时内给予解决措施。
（4）维修中心每月进行供应商评价，评价结果报工程管理部和成本管理部，对严重不配合单位采用一票否决制，由工程管理部负责采用降级、禁用措施。
（5）以上配合情况每月进行通报。
5.房屋报修流程及实施规范5.1房屋报修流程图：5.2日常保修阶段实施规范：日常保修阶段定义：自销售合同中约定交付之日起（相关年限具体以合同约定为准）。
5.2.1 接报维保信息员接到业主报修后，应认真填好报修记录表，并建立维修台账（《房屋报修汇总表》），录入CRM 系统。
（1）维修中心端口：1）维修中心设置专职信息员接报；随时准备好笔纸以便记录信息，保持愉悦的心情和平和的心态，接听时不要同时做其他的事情。
2）详细准确记录电话内容，并将相关信息登记表格内，其中包括：房号、联系人、电话、报修内容、维修时间等信息，对重要信息应予以确认，以免延误维修。
3）对于不确定内容或重大事宜应谨慎回答，勿轻易承诺，待核实后回复。
4）客户来访时，应主动站立问好，了解客户到访的原由，作好详细记录。
5）如遇到媒体采访做到大方、有礼并及时通知工程主管、地产客服及公司媒体对接人。
（2）物业客服前台端口：1）接到业主房屋质量问题报修后，明确告知客户10 分钟之内会将报修信息告知维修中心，由专业人员与客户联系，请客户留下房号及联系方式；2）物业前台人员电话通知维修中心信息员，告知维修事项及业主联系方式，必要时将有关客户报修信息邮件发送维修中心信息员及工程主管。
3）紧急情况下，物业立即安排人员先行上门查看，同时及时告知维修中心，房修工程师应在10 分钟内赶到。
（3）物业客服中心：1）接到业主房屋质量问题电话报修及投诉后，明确告知客户10 分钟之内会将相关信息反馈维修中心，由专业人员与其联系，请客户留下房号及联系方式；2）通知维修中心信息员，告知维修事项及业主联系方式；必要时将客户报修信息以邮件形式知会维修中心信息员及工程主管。
5.2.2 维修信息处理（1）标明信息来源及明源系统录入1）接到报修任务后，接待人员记录接报信息，同时电话告知责任房修工程师。