06东莞市写字楼市场现状调查

06东莞市写字楼市场现状调查（综合版）

东莞是一个以制造业著称的城市，在相当长的一段时期里，这座城市里的企业是以劳动密集型的制造业为主。由于大部分东莞企业公办点都设置在工厂内部，写字楼市场租赁市场长期以来都难于兴旺起来，这一点在工厂相对集中的镇区表现尤为明显。

近年来，东莞市政府加速了城市发展步伐，在城市升级和产业升级的推动下，第二、三产业的比例明显提升。在行政中心落成后，东莞一改以往没有中心区的现状，吸引了越来越多的企业在城区设立办公点，写字楼需求曾经一度快速上升，但与其增加数量与城市写字楼开发总量还存在一定的差距。

为此，本调查从区域投资、企业选址和租金承受度等角度对东莞写字楼购租市场进行一次专项调查。

写字楼购方现状调查

有效样本量：210份

【选购区域】

东城南城居首

调查结果显示：在被访者中有187份样本希望在城区购买写字楼，占总意向样本数的89%。在东莞城区写字楼中，选择购买东城区的样本排在第一位，共84份，占210份样本问卷的40%；其他依次是南城区、镇区、莞城区和万江区，样本数量分别为76份、17份、10份和23份。

从统计数据可以看出，大部分的问卷样本倾向于城区

写字楼，且超过六成多的样本有意购买东城和南城区写字楼，认可度较高。在镇区问卷样本中，多数选择经济发达的虎门、长安、常平、厚街等镇。

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【主购面积】

集中在51-200平方米之间

调查结果显示：有141份调查样本选购面积位于

81-200平方米之间，占有率高达49.1% ，足见这一范围是写字楼的消化集中点。在所有选购面积中101-150平方米选择率最高，有46份调查样本，占有率为22%。

其次是81-100平方米和151-200平方米的写字楼，占有率分别为20.5%和11%。其他的写字楼选购问卷样本数分别为50平方米以下的占6.7%、51-80平方米占有率为10.1%、201-250平方米占有率为9.0%、251-300平方米占有率为8.1%、301-400平方米占有率为5.2%；401-800平方米占有率为2.4%；800平方米以上占1.4%。

【出租企望值】

30-50元/月/方

调查结果显示：被访者写字楼出租租金期望期的月租金分别是：20元以下3.8%；21-25元占6.2%；26-30元占12.9%；31-35元占13.8%；36-40元占11.9%；41-45元占13.8%；46-50元占17.1%；51-55元占8.1%；55-60元占6.7%；60元以上占5.7%。

从数据可以看出，购楼群体对购后出租租金的期望值较高，有17.1%的投资企望写字楼租价可以租到46-50元/平方米以上，有近八成的购楼者期望租金可以达到30元/平方米以上。在市场调查中记者发现不少写字楼租金都在30元以下，其中不乏大型高档写字楼，说明购楼者的期望租金值较市场实际租金略高一些。

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【投资因素】

长线投资倾向明显

调查结果显示：对于影响投资写字楼的主要因素，列为第一考虑因素的被访者比例分别是：价格占24.3%；位置占14.7%；质量占4.3%；商家信誉占6.2%；周边环境占8.6%；物业管理占10.9%；升值潜力占22.4%、实用率占8.6%；。我们可以发现：价格是第一位，其次是升值潜力。说明投资者多数是理性投资者。

写字楼租方现状调查

有效样本量：531份

【求租区域】

东城南城吸引力明显

调查结果显示：在回收的531份调查样本中，有意在东莞城区设立办公点的企业占总意向样本数的79.9%。选择在城区办公的调查问卷中，31.7%样本选择了东城区，24.9%的样本选择了南城区，13.7%的样本选择了莞城区，9.6%的样本选择了万江区。

从数据可以得出，东城区和南城区是企业办公的首选区域，占总意向调查样本的56.6%，可见两大区域对企业的吸引十分明显。在回收的镇区调查样本中，主要选择的镇区是虎

门、厚街、长安、大朗、常平、塘厦等经济强镇。

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【求租面积】

小面积出租相对活跃

调查结果显示：在求租调查样本统计过程中，记者发现样本求租面积主要集中在51-80和81-100平方米两个面积段，其占有率高达45.8%。另外，101-150和151-200平方米这两个面积段也备受求租关注，其占有率也达到了26.6%。其他面积段的分别是：50平方米以下占81%，201-250平方米占8.1%，251-300平方米占6.2%，301-400平方米占2.8%，401-800

平方米占1.9%，800平方米以上占0.1%。

从求租调查样本可以看出，东莞市的中小企业是写字楼市场的主力消费群，未来小面积的写字楼出租市场相对活跃。

【意向月租金】

两千元之内市场空间大

调查结果显示：求租样本对支付写字楼租金相对偏低，主要集中在1001-1500元和1501-2000元两个价位，选择

率分别为25.2%和24.3%，占据了近一半的样本数量。其他价格的租金占有率分别为：1000元以下为9.6%，2001-2500元为11.9%，2501-3000元为10%，3001-4000元为7.7%，4001-5000元为7.9%，5001-10000元为2.4%，10001-20000元为0.9%，2万元以上为0。

从数据可以看出，在写字楼租赁市场方面，求租方市场的租金支付意向相对较低，与对应的求租面积后，其每平方米租金在20元左右。

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【选租因素】价格与位置起决定作用

调查结果显示：在影响写字要求租市场方面，影响原因依次为价格、位置、周边环境、物业管理、商家信誉、质量、户型。各大因素的样本占有率分别为：价格占30%；位置占25%；质量占4%；商家信誉占9%；周边环境占16%；物业管理占12%；升值潜力为0。

由此可见，求租方最关注的是租金价格问题，其次才是位置，这说东莞求租方租对写字楼要求不高，价格合理才是关键。

南城与万江写字楼调查

写字楼一线调查

【现状】

南城楼盘云集万江略显“冷清”