中级经济师房地产专业知识与实务真题及答案知识资料

A.若△IRR>ic，则投资大的方案为优
B.若△IRR>ic，则投资小的方案为优
C.若△IRR＜ic，则投资大的方案为优
D.若△IRR＜ic，则方案间无法直接比较
[答案]A[解析]若△IRR>ic，则年均净现金流大的方案为优；若0<△IRR＜ic，则年净现金流小的方案为最优。[试题点评]此题考查用差额内部收益率法进行投资方案比选的判别准则。参见教材P182。
22.房地产开发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内建筑物（）米以外的各种管线、道路工程的建设费用。
[答案]B[解析]房地产开发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内建筑物2米以外的各种管线、道路工程的建设费用。
[试题点评]本题考查基础设施建设费的含义。参见教材P116。
23.若某房地产投资方案的财务净现值小于零，则该方案在经济上不可行，因为该方案是（）的方案。
[试题点评]本题考查集体土地征收的概念。参见教材P35。
7.在评估公益事业用房的拆迁补偿价格时，通常采用的方法是（）。
A.市场法
B.收益法
C.成本法
D.假设开发法
[答案]C[解析]公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，通常无收益或收益较少，因此，通常采用成本法评估。
[试题点评]本题考查公益事业用房拆迁补偿的评估方法。参见教材P46。
A.所有权
B.使用权
C.处分权
D.收益权
[答案]B[解析]征用的目的旨在获得使用权，是对单位、个人财产的临时使用，使用后要返还，所有权不发生转移。
[试题点评]本题考查征用特征中的不转移所有权。参见教材P36。
10.下列建设用地使用权处置方式中，不属于建设用地使用权转让，考试必过，答案附后
一、单项选择题（共
1.下列关于区位的说法中，错误的是（）。
A.区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系
B.区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定
C.地理环境变化和交通网络扩张都会引起区位的变化
D.政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位
[答案]B[解析]在特定的时间，区位是确定的和唯一的，受方位和距离两个因素的制约。前提是时间是特定的，而题目中B项说区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定。因此是错的。
[试题点评]本题考查区位的相关内容，参见教材P10-11。
2.中心商务高度等于（）之比。
A.中心商务区建筑面积总和与总建筑基底面积
A.主体
B.动力
C.保障
D.结果
[答案]B[解析]购买欲望是需求的动力，是产生需求行为的源泉。
[试题点评]此题考查房地产市场需求调研的相关内容。参见教材P81。
18.在房地产市场供给调研中，对同类企业的数量、规模、实力状况的调研属于（）调研。
A.市场行情
B.市场反响
C.市场竞争者
D.消费行为
[答案]C[解析]对竞争企业的数量、规模、实力状况的调研属于房地产市场竞争者调研。
31.在房地产投资项目可行性研究中，要对现金流量进行折现分析，这是投资项目经济评价的（）原则的要求。
16.在房地产市场环境调研中，对居民消费结构和消费水平的调研属于（）调研。
A.经济环境
B.政治法律环境
C.区域环境
D.社会文化环境
[答案]A[解析]对居民收入水平、消费水平和消费结构的调研属于经济环境调研。
[试题点评]本题考查房地产经济环境调研的内容。参见教材P81。
17.消费者对房地产的购买欲望是房地产需求的（）。
13.建设用地使用权抵押后，下列关于该土地上新增的建筑物的说法中，的是（）。
A.新增建筑物属于抵押财产
B.在建设用地使用权实现抵押权时，新增建筑物应与建设用地使用权一并处分
C.新增建筑物转让时，建设用地使用权不随之转让
D.实现抵押权时处分所得的价款，抵押权人有权优先受偿
[答案]B[解析]《物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”
A.投资亏损
B.不能满足基准收益率要求
C.无利可图
D.风险很大
[答案]B[解析]当财务净现值小于零时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，故该方案不可行。
[试题点评]本题考查财务净现值的评价准则，参见教材P131。
24.投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下，对产品的（）进行相互关系分析的一种不确定性分析方法。
[答案]D[解析]在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件，则只能从中选择一部分方案实施，可以将它们组合为互斥方案。本题中可选择的投资方案是500万、200万、160万、（200+160）万共4个。
[试题点评]本题考查组合－互斥方案的相关内容。参见教材P171。
29.若投资资金是投资者进行投资的强制约束条件，则在进行方案比选时宜采用（）。
8.征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的（）所有。
A.农民个人
B.剩余劳动力安置单位
C.地上附着物所有人
D.农村集体经济组织
[答案]D[解析]征收集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有。
[试题点评]此题考查集体土地征收补偿费用的使用。参见教材P43。
9.房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人财产的行为。征用的目的是获得财产的（）。
[试题点评]本题考查房地产投资的分类，参见教材P102。
21.银行向某家庭提供了年贷款利率为6％，期限为l0年，按月等额偿还的个人住房抵押贷款，该家庭承担的实际年利率是（）。
．14％
．15％
．17％
．50％
[答案]C[解析]i=（1+r/n）^n－1=（1+6%/12）^12－1=%
[试题点评]本题考查实际利率的计算方法。参见教材P110。
[答案]C[解析]按计划用地，不得突破计划控制指标。
[试题点评]此题考查集体建设用地使用的原则，参见教材P72。
15.进行房地产市场调研时，首先应明确（）。
A.调研人员
B.调研计划
C.调研目标
D.调研方案
[答案]C[解析]调研目标是进行房地产市场调研时应先明确的。
[试题点评]本题考查房地产市场调研程序的相关内容。参见教材P79。
D.互换的建设用地使用权应当是等值的
[答案]B[解析]建设用地使用权互换是指当事人双方约定互相转移建设用地使用权或一方转移建设用地使用权，另一方转移金钱以外的标的物的行为。所以B的说法是的。
[试题点评]本题考查建设用地使用权互换的内容。参见教材P63-64。
12.下列建设用地使用权中，不得设定抵押的是（）。
A.产量、价格、成本
B.产量、利润、价格
C.产量、成本、利润
D.成本、利润、价格
[答案]C[解析]投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下，对产品的产量、成本、利润进行相互关系分析的一种不确定性分析方法。
[试题点评]本题考查投资项目盈亏平衡分析的含义。参见教材P143。
25.在对投资项目进行敏感性分析时，临界点是指不确定因素的变化使项目（）的临界数值。
B.平均利润
C.平均市值
D.平均价格
[答案]B[解析]地租=市场价格－生产成本－平均利润
[试题点评]本题考查古典地租理论，参见教材P26。
6.集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地（）的行为。
A.所有权
B.使用权
C.继承权
D.通行权
[答案]A[解析]集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地所有权的行为。
A.由可行变为不可行
B.由低风险变为高风险
C.由敏感性弱变为敏感性强
D.由盈利变为不盈利
[答案]A[解析]临界点是指不确定因素的变化使项目由可行变为不可行的临界数值。
[试题点评]此题考查敏感性分析临界点的含义。参见教材P149。
26.从房地产投资项目风险分析的过程来看，感知风险和分析风险是（）阶段的重要内容。
[试题点评]本题考查抵押建设用地使用权处分的受偿相关内容。参见教材P68-69。
14.下列关于集体建设用地使用原则的说法中，错误的是（）。
A.维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益
B.按规划用地、节约用地、保护耕地
C.按计划用地，可以适当突破计划控制指标
D.如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续
A.若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求
B.若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求
C.若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求
D.若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求
[答案]C[解析]当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加现时需求。
[试题点评]本题考查决定房地产需求量因素中的消费者对未来的预期，参见教材P22。
A.净现值法
B.净将来值法
C.净年值法
D.净现值率法
[答案]D[解析]在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用净现值率法。
[试题点评]本题考查净现值率法的适用情况。参见教材P173。
30.采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与基准收益率（ic）进行比较，判别标准是（）。
[试题点评]本题考查房地产市场竞争者调研的内容。参见教材P82。
19.下列在房地产市场调研中搜集的资料，不属于次级资料的是（）。
A.官方统计资料中有关房地产的分析资料