中级经济师房地产专业知识与实务真题及答案知识

A.通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得的建设用地使用权
B.通过协议出让方式取得的建设用地使用权
C.通过转让方式取得的建设用地使用权
D.已依法公告列入拆迁范围的房屋占用范围内的建设用地使用权
[答案]D[解析]属于下列范围的建设用地使用权不得设定抵押：已依法公告列入拆迁范围的房地产。
[试题点评]此题考查建设用地使用权不得设定抵押的情况。参见教材P67。
27.预售是房地产开发商普遍采用的营销方式。从风险应对的角度看，该营销方式采用了（）的方法。
A.风险回避
B.风险组合
C.风险转移
D.风险自留
[答案]C[解析]在房地产投资中，契约性转移主要包括预售、租售、出售一定年限的房地产使用权、项目工程出包与分包等方式。所以预售属于风险转移。
[试题点评]此题考查风险转移的内容。参见教材P164。
内部真题资料，考试必过，答案附后
一、单项选择题（共
1.下列关于区位的说法中，错误的是（）。
A.区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系
B.区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定
C.地理环境变化和交通网络扩张都会引起区位的变化
D.政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位
4.“某宗房地产位于汽车站的北侧”表示的是该宗房地产的（）。
A.环境
B.方位
C.通达性
D.朝向
[答案]B[解析]方位是指方向和位置，主体和客体间的区位关系可以用方位表述。
[试题点评]此题考查方位的概念。参见教材P10。
5.根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和（）后的余额。
A.平均税费
[试题点评]本题考查组合－互斥方案的相关内容。参见教材P171。
29.若投资资金是投资者进行投资的强制约束条件，则在进行方案比选时宜采用（）。
A.净现值法
B.净将来值法
C.净年值法
D.净现值率法
[答案]D[解析]在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用净现值率法。
[试题点评]本题考查净现值率法的适用情况。参见教材P173。
[试题点评]本题考查投资项目盈亏平衡分析的含义。参见教材P143。
25.在对投资项目进行敏感性分析时，临界点是指不确定因素的变化使项目（）的临界数值。
A.由可行变为不可行
B.由低风险变为高风险
C.由敏感性弱变为敏感性强
D.由盈利变为不盈利
[答案]A[解析]临界点是指不确定因素的变化使项目由可行变为不可行的临界数值。
A.主体
B.动力
C.保障
D.结果
[答案]B[解析]购买欲望是需求的动力，是产生需求行为的源泉。
[试题点评]此题考查房地产市场需求调研的相关内容。参见教材P81。
18.在房地产市场供给调研中，对同类企业的数量、规模、实力状况的调研属于（）调研。
A.市场行情
B.市场反响
C.市场竞争者
D.消费行为
[答案]C[解析]对竞争企业的数量、规模、实力状况的调研属于房地产市场竞争者调研。
[答案]C[解析]按计划用地，不得突破计划控制指标。
[试题点评]此题考查集体建设用地使用的原则，参见教材P72。
15.进行房地产市场调研时，首先应明确（）。
A.调研人员
B.调研计划
C.调研目标
D.调研方案
[答案]C[解析]调研目标是进行房地产市场调研时应先明确的。
[试题点评]本题考查房地产市场调研程序的相关内容。参见教材P79。
B.平均利润
C.平均市值
D.平均价格
[答案]B[解析]地租=市场价格－生产成本－平均利润
[试题点评]本题考查古典地租理论，参见教材P26。
6.集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地（）的行为。
A.所有权
B.使用权
C.继承权
D.通行权
[答案]A[解析]集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地所有权的行为。
28.某投资者拟以500万元的限额购买店铺，现有销售总价分别为500万元、200万元、l60万元的3个店铺供其选择。该投资者可选择的投资方案是（）个。
A.1
B.2
C.3
D.4
[答案]D[解析]在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件，则只能从中选择一部分方案实施，可以将它们组合为互斥方案。本题中可选择的投资方案是500万、200万、160万、（200+160）万共4个。
D.赠与
[答案]A[解析]国有建设用地使用权转让的主要形式有出售、交换和赠与三种。
[试题点评]此题考查国有建设用地使用权的转让方式。参见教材P63。
11.下列关于建设用地使用权互换的说法中，的是（）。
A.互换的标的物必须都是建设用地使用权
B.互换的标的物之一必须是建设用地使用权
C.互换后的建设用地使用权人不发生变化
[试题点评]此题考查敏感性分析临界点的含义。参见教材P149。
26.从房地产投资项目风险分析的过程来看，感知风险和分析风险是（）阶段的重要内容。
A.风险识别
B.风险估计
C.风险评价
D.风险应对
[答案]A[解析]风险识别过程包含两个环节：一是感知风险；二是分析风险。
[试题点评]此题考查风险识别的内容。参见教材P153。
[试题点评]本题考查次级资料的相关内容。参见教材P83-84。
20.房地产开发投资和置业投资是根据投资是否直接（）而划分的。
A.作用于房地产产品
B.形成增量房地产
C.使投资者拥有房地产
D.取得土地使用权
[答案]B[解析]按照是否直接形成房地产增量资产，房地产直接投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资。
A.所有权
B.使用权
C.处分权
D.收益权
[答案]B[解析]征用的目的旨在获得使用权，是对单位、个人财产的临时使用，使用后要返还，所有权不发生转移。
[试题点评]本题考查征用特征中的不转移所有权。参见教材P36。
10.下列建设用地使用权处置方式中，不属于建设用地使用权转让的是（）。
A.抵押
B.出售
C.互换
[试题点评]本题考查实际利率的计算方法。参见教材P110。
22.房地产开发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内建筑物（）米以外的各种管线、道路工程的建设费用。
A.1
B.2
C.3
D.4
[答案]B[解析]房地产开发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内建筑物2米以外的各种管线、道路工程的建设费用。
[试题点评]本题考查基础设施建设费的含义。参见教材P116。
23.若某房地产投资方案的财务净现值小于零，则该方案在经济上不可行，因为该方案是（）的方案。
A.投资亏损
B.不能满足基准收益率要求
C.无利可图
D.风险很大
[答案]B[解析]当财务净现值小于零时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，故该方案不可行。
13.建设用地使用权抵押后，下列关于该土地上新增的建筑物的说法中，的是（）。
A.新增建筑物属于抵押财产
B.在建设用地使用权实现抵押权时，新增建筑物应与建设用地使用权一并处分
C.新增建筑物转让时，建设用地使用权不随之转让
D.实现抵押权时处分所得的价款，抵押权人有权优先受偿
[答案]B[解析]《物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”
30.采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与基准收益率（ic）进行比较，判别标准是（）。
A.若△IRR>ic，则投资大的方案为优
B.若△IRR>ic，则投资小的方案为优
C.若△IRR＜ic，则投资大的方案为优
D.若△IRR＜ic，则方案间无法直接比较
[答案]A[解析]若△IRR>ic，则年均净现金流大的方案为优；若0<△IRR＜ic，则年净现金流小的方案为最优。[试题点评]此题考查用差额内部收益率法进行投资方案比选的判别准则。参见教材P182。
[答案]B[解析]在特定的时间，区位是确定的和唯一的，受方位和距离两个因素的制约。前提是时间是特定的，而题目中B项说区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定。因此是错的。
[试题点评]本题考查区位的相关内容，参见教材P10-11。
2.中心商务高度等于（）之比。
A.中心商务区建筑面积总和与总建筑基底面积
16.在房地产市场环境调研中，对居民消费结构和消费水平的调研属于（）调研。
A.经济环境
B.政治法律环境
C.区域环境
D.社会文化环境
[答案]A[解析]对居民收入水平、消费水平和消费结构的调研属于经济环境调研。
[试题点评]本题考查房地产经济环境调研的内容。参见教材P81。
17.消费者对房地产的购买欲望是房地产需求的（）。
D.互换的建设用地使用权应当是等值的
[答案]B[解析]建设用地使用权互换是指当事人双方约定互相转移建设用地使用权或一方转移建设用地使用权，另一方转移金钱以外的标的物的行为。所以B的说法是的。
[试题点评]本题考查建设用地使用权互换的内容。参见教材P63-64。
12.下列建设用地使用权中，不得设定抵押的是（）。
B.中心商务用地建筑面积总和与总建筑面积
C.中心商务用地建筑面积总和与总建筑基底面积
D.中心商务区建筑面积总和与总建筑面积
[答案]A[解析]中心商务高度指标（CBHI）=中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积
[试题点评]此题考查中心商务高度指标。参见教材P19。