“穷人家的办法”：贵阳“超级大盘”的崛起之谜

南方周末记者诉苦，“晚报的黄金广告位24万元一版，我们一天到晚请人吃饭都抢不着，竞争对手春节就扔了2000万元给他们。”
据正行合智地产的数据，2006-2011年，贵阳楼市成交均价从2775元/平方米持续上涨到2011年的4918元/平方米，但2012年下浮至 4670元/平方米，主因即是花果园和未来方舟的价格战。在售的花果园三期房源起价3890元/平方米，未来方舟则以3580元超低价开 盘，远低于老城区一环外的小型楼盘“银海元隆广场”近万元的起步价。 如此低的价格，开发商是否还有钱赚呢？据业内人士测算，目前贵阳平均地价约每亩200万元，以3为容积率计算，平均楼面价每平方 米1200元，加上2200元一平方米的建安成本，再加上15%的税费和200元每平方米的土地整理费，成本约在4100元每平方米，这与几 个大盘的销售价相差无几。中铁置业贵州公司副总经理王成平告诉南方周末记者，贵阳开发商每平方米大概也就赚100元，“没钱赚我们 就不会来了，但暴利确实没有。”中铁置业贵州公司每年可向集团上交5%的利润，其在金阳新区开发的200万平方中铁逸都楼盘已售 罄。 对这些超级大盘来说，前期部分楼盘实行低价销售策略，虽然短期内赢利不丰，但一方面可以吸纳人气、回笼资金，另一方面，楼盘炒 热后，后期楼盘销售将赢利丰厚。 超级大盘的风险 看上去是一个完美的多赢模式，但这个游戏规则所带来的风险是，由政府指定开发商，不仅削弱了市场竞争，也导致政府操纵土地的权 力加大。 而最让人关心的问题是，这个模式能持续多久？有媒体将贵阳楼市称为“第二个鄂尔多斯”，指称432万常住人口的城市不可能消化3400 万平方米的房屋供给。但南方周末记者在贵阳采访的所有业内人士对此说法均不以为然。 他们的理由之一是，3400万平方米供给量这个数据是一个“常识性错误”，即把规划面积误认为当期供应面积。实际上每个楼盘的规划建 筑面积都需要在5-8年间才能陆续开发完，目前花果园、中铁逸都等项目都才开发了规划面积的小部分。“从规划量到招拍挂的量，再到 建成交房量，都会递减。”中铁置业贵州公司营销部副部长代孝强认为，贵阳楼市每年能消化800万平方米，目前0.8以上的供求比也是 很健康的。 贵阳住建局官方网站筑房网的数据显示，截至2012年9月，贵阳房地产市场存量约为590万平方米。按照目前的行情，这并不是很大的 库存，2012年1-9月份贵阳成交面积833.43万平方米。 其次，鄂尔多斯楼市泡沫的典型特征是价格暴涨后暴跌，且无成交量，而贵阳楼市却呈放量、价微跌的趋势。据南方周末记者实地调 查，贵阳大盘的销售非常“火”。600万平方米的世纪城住宅早已卖完，甚至连售楼部都卖了。300万平方米的会展城住宅已售罄。每周销 售1000套以上的花果园一、二期已售完，回笼资金284亿元。未来方舟已售出1万套，销售势头有后来居上之势。 受三面环山的地形限制，贵阳两百多万人居住于拥挤不堪的狭窄主城区，这使贵阳成为继北京之后第二个车牌限号的城市。贵阳市政府 提出，5年内使贵阳中心城区建设用地规模达到380平方公里，新增城镇人口150万人，城镇化率达到75%以上。并将用三年时间完成全 市4500万平方棚户区城中村改造工程，这都将转化为当地的“刚需”。 但贵阳楼市的主力需求并非来自本地，而是贵州省地市级消费者。贵州省的城市是单极化格局，只有贵阳一个大城市，目前全省城市化 率仅为35%，远低于全国平均水平50%。宏立城集团副总裁陈晓辉介绍说，花果园的客户构成为贵阳市本地占35%，地州占50%，省 外占15%，“我们的刚需市场面对的是3900万贵州人”。 此外，贵州每年的旅游业产值增速高达50%以上，作为夏天最高温度不到30摄氏度的避暑胜地，越来越多的外省购房客来贵州购房， 贵州大盘的数千人销售大军也正远赴重庆、温州、长沙等地“推盘”。“再过两三年，贵广（州）高铁和成（都）贵高铁开通后，贵州这 个‘价格洼地’还会吸引更多沿海客户前来投资。”中铁置业贵州公司副总经理王成平说。 但当地一位市场人士认为，支撑贵阳楼市可持续发展的关键还在于当地GDP的增速。过去五年贵阳年均GDP增速高达14.7%，“这个速度 能让贵阳每年消化800万平方米房子，也能保证贵阳楼市不出问题。”他认为，超级大盘将使开发商的资金运作能力经受考验。 之前有媒体曾质疑当地大盘开发商的资金链问题和高负债率，比如有市场人士告诉南方周末记者，宏立城曾一度遇到资金困难，因此将 价格拉低到成本价之下以回笼资金。但陈晓辉否认了这一说法，“目前集团资金全部投入到这个项目，资金链没有任何问题，我们还有 微利。”
这里是“中天·未来方舟”楼盘售楼部。一条红地毯从两百米开外拾级而上，经过有着十几米高水柱的人工喷泉，直抵楼下。一公里外的 南明河对岸，几栋高楼已拔地而起，更多的楼群正在生长。
“中天·未来方舟”位于贵阳东郊，朱晋仪指的四个山头圈下了12800亩土地，按照规划，2018年这里将屹立一座容纳17万人、建筑面积 达到720万平方米的巨型楼盘。它包括70万平方米大型生态办公集群、滨水风情商业街、10万平方米大型商业MALL、大型山体主题公 园、海洋馆等。 冲着这么诱人的前景，一位李姓重庆商人日前斥资1亿元在此买下包括616套房的一整栋楼。 在中国别的城市，极少有楼盘达到如此大的体量，但在贵阳，这却还不算最大的楼盘。贵阳堪称最不发达的省会城市之一，地级以上城 市人均GDP排名全国第161位（2010年数据）、人口仅432万。 紧邻老城区西一环路的巨无霸楼盘“宏立城·花果园”，建筑面积更达到惊人的1830万平方米，规划居住人口35万人。2010年10月开盘以 来，因其单盘销量连续23个月踞全国之首，花果园被称为“中国第一神盘”。 贵阳近郊，开发商已完成拿地的楼盘“中铁·国际生态城”和“中天·假日方舟”的规划建筑面积也分别达2440万平方米和1200万平方米。而 当下在贵阳已规划和在建的，建筑面积超过200万平方米的楼盘，不下10个。 超级大盘如雨后春笋般在贵阳涌现，引起媒体广泛关注。为何在并不富裕、人口也并不算密集的贵阳会出现如此之多的超大楼盘？在其 他城市楼市陷入调控陷阱之时，贵阳为何会出现楼市销售火爆的现象？ “开发商帮政府运营城市” 花果园开发商宏立城集团副总裁陈晓辉告诉南方周末记者，贵阳楼市在十年前也曾是百花齐放，“最多时有一千多家地产商，有项目的 三百多家”。但后来，大盘模式逐渐开始风行。 这首先源于土地供给模式。贵阳房市的土地供给方即地方政府偏好大盘模式。一般来说，地方政府更倾向于控制土地供给量以抬高地 价，获取更高土地出让收益。但在贵阳，由于财政规模有限，地方政府无力进行土地整理和市政投资，于是选择了让渡土地收入，借助 社会资金，以超级大盘的路径快速实现市政基础设施建设和城市升级改造。 中天城投集团在金阳新区开发的楼盘“中天·会展城”中，总投资51亿元，土地成本、前期工程、基础设施、配套设施等非建安工程成本 就高达13亿元。而在花果园项目中，开发商贵州宏立城集团完成了旧城改造中最难啃的骨头——占地三千多亩、人口五万余人的城中 村、棚户区拆迁安置工作。贵阳的拆迁成本约为每平方米1000-2000元，宏立城通过限时奖励等措施1个月内就拆迁了9000户。 此外，宏立城集团还负责修建区内12条道路、十多所学校、25万平方米购物中心和6大主题公园。据当地媒体公开报道，在花果园项目 的彭家湾和五里冲片区改造项目中，宏立城共投入了900亿元。 如此巨大的投入是当地政府难以承担的。2011年贵阳市财政总收入仅401.31亿元，可谓拮据——与邻近省会城市相比，同年昆明财政总 收入700.92亿元，成都更高达1619.6亿元。 “政府只有能力做规划，没钱做投资和运营。”一位当地开发商对南方周末记者说，只有借助开发商的力量，政府才得以对老城区城中村 和棚户区进行改造，或布局城市新功能区如金融中心、旅游胜地、CBD等，实现GDP的高增长，“超级大盘等于是开发商帮政府在运营 城市”。 经典的成功案例是2007年开盘的贵阳金阳新区“世纪城”项目，该楼盘建筑面积600万平方米，建成后形成金阳新区最繁华的12万人聚居 的住宅小区和商业中心。“政府开发金阳新区10年无起色，‘世纪城’一个项目便使这一大片都热闹起来了。”朱晋仪说。 天下没有免费的午餐。开发商愿意出资进行土地整理和市政配套建设，要么会涨价销售，要么拿到超大地块盖超大楼盘来摊薄成本。于 是，在竞争激烈、房价低廉的贵阳，超大楼盘应运而生。 这一游戏的核心是土地出让模式。多位业内人士告诉南方周末记者，贵阳当地政府一般会规划出千亩以上的大地块，然后寻找有实力的 开发商，将此地块上的土地征用、拆迁整理、安置房建设和市政配套工程等本该由政府承担的土地一级开发，交由开发商完成。当土地 整理完成，地块“招拍挂”（招标、拍卖、挂牌）时，政府确保该开发商获得对此地块的二级开发资格。这种模式被称为“土地一、二级 捆绑联动”。 比如，未来方舟的开发商、上市公司中天城投从2006年起就介入未来方舟地块的一级开发，并斥资数亿元以BT（建设-移交）模式投建 了地块内的交通要道“水东路”，也承担了当地两个村庄的拆迁工作。 尽管中天城投当时尚未经过招拍挂方式获得该地块的二级开发权，但“名花有主的地大家都心知肚明”。一家开发商人士告诉南方周末记 者，政府有很多办法阻止其他开发商招拍挂时“抢地”，如要求后者与中天“协商”补偿先期修路和拆迁的成本。 此外，先以生地挂牌，让开发商预交土地费，用以拆迁和土地整理，待完成后再转让熟地的“生地熟挂”模式，在贵阳也是一种普遍现 象。 严格讲，上述操作有“打擦边球”的嫌疑，因为国土部早已明令禁止“协议供地”方式，按相关政策，各类经营性用地必须实行“招拍挂”出 让，且禁止“生地”（即未完成土地整理的毛地）入市。2011年1月实施的国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》也明确规定，建设 方禁止参与土地拆迁。 但据业内人士介绍，“一、二级捆绑联动”和“生地熟挂”模式在经济落后的三四线城市比比皆是。而且理论上贵阳的做法在当时也并不违 反政策，因为国家政策允许土地一级开发时引入市场机制，也允许招拍挂程序之前的“用地预申请”（即俗称的“勾地”），以预防流拍。 其他的制度障碍，还有国土部关于大城市单次土地出让不得大于20公顷（300亩）、开发商拿地之后2年内不开发地块收回等规定，但 这在技术上都不成问题，贵阳的应对之策是土地分块出让和分阶段完成转让。
其他大城市的地价和房价大都已涨到无法回头的地步，而贵阳这种土地出让模式在全国大城市中几乎绝无仅有。“地价便宜是因为政府 无法像别的地方‘拆一块挂一块’，假如贵阳一年只供应一两千亩土地，房价一样涨起来。”新浪乐居贵州站总经理周浩金说，“所以贵阳 房价是西部落后地区的特殊产物，是‘穷人家的办 评论 绿色 囧囧有声 民调中心