2019年02月上海中建新江湾城C6地块整体定位及物业发展建议
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上海花园饭店…
国际级商业中心
恒隆广场、梅珑镇广场 中信泰富、金鹰国际购物中心
甲级写字楼
金贸大厦、恒隆广场、 上海环球金融中心
梅珑镇广场、中信泰富…
世界级 金融中心
世界级银行总部
花旗、巴黎、荷兰、德意志 恒生来自百度文库星展、汇丰、渣打、
东亚、交通、浦发、…
顶级时尚圈
LV、Hemes、Cardier、Gucci、Prada 劳力士、伯爵、宾利、保时捷…
谨呈：中建地产
2019 领跑纯豪宅城市
——中建新江湾城C6地块整体定位及物业发展建议
世联地产 2019.02
CONTENTS
OPINON 前提 MARKET 市场 POSITION 定位 PLANNING 物业规划 SALE 营销策略及经济测算
世联观点：高地价条件下项目开发必须关注以下几 个问题
市场恢复期，豪宅价格涨 幅较普通住宅涨幅更大更快， 销售量缓慢提升；
普通住宅均价
豪宅均价
倍数
经过几轮调控过后，目前 上海住宅价格趋于稳定，豪 宅与普通住宅价格维持在 4～5倍的价差范围内。
项目表现
普通物业走量不 走价
上海恢复期市场项目表现
典型案例
新城尚景：价格6800元/平米，消化速度由05年底的10套 /月加速为30套/月（驱动因素—临近轨道交通在11月份开 通）
高规划
新江湾城
距五角场核心商业圈3.8公里，除 新江湾城内在建的地铁十号线外， 东面有地铁八号线，西面有地铁 四号线，南面有中环高速，北面 有游艇码头。
复旦大学
共青公园
五角场
城区建设将严格控制住宅规模， 规划毛密度为0.6，居住用地平均
容积率约为1.0，综合绿化率达 50以上，规划居住人口6-8万人。
世界500强云集
沃尔玛、IBM、马士基、四大会计事务所
通用电气、家乐福、富士通、友邦、施耐德…
这里，就是世界财富最聚集的区域，
前提3：城市发展——上海城市发展方向
上海传统中心区已逐步发展充分，未来上海必然转向多极中心的城市 发展战略。
上海四大城市副中心 真如副中心
五角场副中心 花木副中心
规划建设目标： 分解上海市中央商务区的公共服务功能，
各类产品销量稳定上升， 别墅产品销量开始回升； 价格开始上扬；
实用/舒适型产品开始走 舒居型大户型产品价格
量；
涨幅高于小户型产品；
小户型产品为成交主力 小户型产品依然是市场 成交主力
价格全面上涨，销售速 度逐渐加快，豪宅市场 上涨价格速度快于一般 物业
楼盘应对 策略
找到刚性需求市场，寻 找速度价格平衡点/延 迟销售或降价销售
总面积9.45平方公里。
前提3：城市发展——区域品牌开发商云集
全国的品牌开发商齐聚新江湾城，将在未来2-3年内为上 海带来高品质的居住社区，极大提升区域气质
上海商品住宅价格走势图
2009全年，上海商品住宅销售均价 11790元/平方米，同比08年上涨 27.56%。 2009年上海商品住宅价格在震荡中上 扬，在5月份，均价超过20000元/平方 米，达到年度峰值。
数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统
前提2：宏观大势——周期
目前上海房地产市场处于价量稳定周期中
未来
基础：在国家大手笔刺激下中国经济未来走势将短期回升，中期下调、 长期复苏
政策：风向开始转变，由原来的扶持改变成温和调控，国家对于房价 过高持打压态度；但加快廉租房及经济适用房的建设，这将直接影响 到低端普通住宅项目；
周期：目前上海房地产市场处于价量稳定周期中
观点
07-08年为市场整固期，08－09年为恢复期转平稳期，09年－10年为逐 步平稳期，2019年后为平稳转上升期，但由于整体经济形式的不确定性， 也可能面临中期调整的状况。
客户情况 市场表现
整固期
恢复期
平稳期
上涨期
客户购买信心不足，市 场观望气氛严重
自用型刚性需求市场作 主导
自用型客户占市场主流， 投资市场启动，市场购 买信心逐渐增强
投资客户比例快速上升， 自用型客户也交投活跃， 市场购买信心强甚至出 现恐慌性购买行为
价格合理的中小户型可 以走量；
大平面产品滞销；
别墅产品因市场调整将 面临短暂下滑，随即成 交量将迅速恢复
3.2万元的楼面地价使得本项目别无选择，只能做优质豪宅，以 期增强抗风险能力
前提2：宏观大势——现状
上海房地产09年成交量大幅提升，成交均价呈现上升态势，同时09年 成交量已经达到07年月平均水平，价格回升并超出07年水平，09年回 暖态势明显。
上海商品住宅成交面积走势图
2009全年，上海商品住宅销售 243100套，销售面积2631.27万平方米， 同比08年上涨69.27%。 从2019-2009年成交面积走势图看， 上海商品住宅市场经历了一个涨跌交替 的过程。
政策调控效果显现，各大城市均受不同程度波及，系统风险 难以避免
07年下半年宏观调控 力度大，效果明显， 波及面广
•重点调控需求面银 根全面紧缩，同时 影响消费能力与企 业融资成本：
1.提高首付
2.收紧房贷
3.二套房利息上浮
4.土地增值税…
•全国一线城市和少 数重点二线城市的 楼市明显下挫
深圳
•投资客户比例在新政前普遍在40％以上，有些项目甚至高 达70％。投资客活跃导致市场成交活跃。而新政后投资客 被上挤海压，比例下降到30％以下。
整固期
恢复期
从普通住宅和豪宅价格走势
得出的结论：
70000
市场整固期初期，普通住 60000
宅不走量、价格微跌，而豪 宅不走量也不走价；但豪宅
50000 40000 30000
恢复较快，在市场整固末期，20000
豪宅销售量缓慢提升，价格 10000
开始出现较大幅度的上涨；
0
豪宅与普通住宅价格倍数
价量不走
对房贷不是太敏感，现在赚钱很容易，加上融资渠道也很多，无所谓 的。——曾先生，某服装公司董事长
买房子有的是一次性付清，有的是50%个贷。贷款方面，相比菲律宾， 内地利率更低，新政对买房没有影响。——徐先生，菲律宾物流公司老 总 ，华侨
60%的高端客户（可支付总价600～1000万元）看重房子品质，认为如果产 品好，可以考虑购买 国贸蓝海偿还了一半，以前购房贷款都已经还清了，个贷没有影响。——网 络soho创业者 未来五缘湾片区楼盘还是可以买的，只要符合自己需求，就会立刻购买。— —张先生，期货行业
找到刚性需求市场，利 用项目独特的竞争力， 实现速度的突破，形成 市场热点
凭借竞争力及营销作为， 在竞争中突围，在量价 上跑赢大势
抓住豪宅市场价格上升 快于一般物业的快速上 升特点，实现楼盘价值 最大化
2019.9
2019.5
2009.2
2019
……
前提2：宏观大势结论
现状
中央政府注入流动性造成资产价格上涨。具体表现为上海房地产09年成 交量大幅提升，成交均价呈现上升态势，同时09年成交量已经达到07年 月平均水平，价格回升并超出07年水平，09年回暖态势明显
需求持续增加，价格上涨
客户需求刚性度低使得抗风 险性能力一般
小户型
价量齐升，市场主流需求
客户需求刚性度高，抗风险
能力强
价格低
价值最大化角度：别墅产品>大户豪宅>舒居产品>小户型
风险最小化：小户型<别墅产品<舒居产品<大户豪宅
前提3：城市发展——上海城市定位
中国 上海 金融中心区
星级酒店云集
君悦酒店、璞丽酒店 上海88新天地、希尔顿酒店
风险问题
高地价注定了高风险，因此必须从市场风险、政策风险、系统风箱… 等方位考虑项目整体风险的控制；
时间空间 关系协调
以时间换空间，把握大势，把边际利润最大化
宏观大势 的把握
分析城市未来走势，判断城市房地产发展面临的拐点机会；
客户结构 的变化
城市地位的改变，导致客户结构的变化，进而拉动房价
前提1：风险规避——历史表现
前提3：城市发展——新江湾城发展之政府规划
新江湾城城市价值不断递增，将于未来2-3年借助政府规划兑现利好达到顶 峰。
新江湾城明确定为低密度生态教育区域，以教育、居住为主要功能的具有特色与竞
争力的新兴城市豪宅区。
新江湾城地处上海中心城区北部， 位于黄浦江滨江开发带的北端， 东起闸殷路，南至政立路，西达 逸仙路，北抵军工路。
房贷为3年定期，利息调整影响很大。——张先生，新西兰游学经历
2. 新政后不会购买
有到鑫海湾现场看过，认为五缘湾位置太偏远，且目前房价太高、无法投
资。——陈先生，从事期货
数据来源：世联研究
相对普通住宅，在政策调控影响下豪宅更抗跌、恢复更快，在 恢复期豪宅价格涨幅也较普通住宅更大更快；正常情况下豪宅 价格是市场均价的4～5倍
杭州、福州、厦门、青岛均受到不同程度的影 响……
顶级及高端客户受到新政房贷政策的影响非常小，中高端客户 （300-600万）为主的中间层受影响最大，风险承受能力低
客户圈层
顶级 高端 中高端
顶级客户（可支付总价1000万元以上），普遍认为新政对自己置业没有影响
我买房都是一次性付款，没有贷款。——黄先生，父母家庭财产实力较 雄厚
在上海深圳等一线城 市，住宅总价在300～ 1000万元的购买者以 投资客为主，新政的 调控目标主要是针对 这部分群体
中高端客户（可支付总价300~600万元），七成认为新政后不会购买，三成认 为影响很大，但仍是潜在客户
1.认为影响很大，但仍是潜在客户
比较关心贷款问题，这个会是置业的一个主要考虑因素——夫妻，45岁左 右，老厦门人，去过多个国家
豪宅物业走价不 走量
银湖山庄：保持价格600万元/套，速度2套/月 华府天地：价格由6万元/平方米上涨到8万元/平方米，消 化速度保持在5套/月
在系统风险无法避免的情况下，优质豪宅与一 般高档住宅相比所受影响较小，抗风险能力强
楼盘名称
开盘时 开盘销售
间
率
高发城驰
2019.0 5
23%
深 圳
徽王府
2019.0 6
并服务于上海市东北部地区。
功能定位：以知识创新区公共活动为特色，融 商业、金融、办公、文化、体育、科研以及居 住为一体的综合性市级公共活动中心
城市主中心 徐家汇副中心
本项目
4公里
目前上海已形 成了以人民广 场为核心，多 个城市副中心 先后协同发展 的多极模式— —各中心级区 域将得到充分 发展。
五角场副中心
6.00
5.00
4.00
价格上涨明显，
3.00
缓慢走量
2.00
1.00
0.00
2005.01 2005.02 2005.03 2005.04 2005.05 2005.06 2005.07 2005.08 2005.09 2005.10 2005.11 2005.12 2006.01 2006.02 2006.03 2006.04 2006.05 2006.06 2006.07 2006.08 2006.09 2006.10 2006.11 2006.12 2007.01 2007.02 2007.03 2007.04 2007.05 2007.06 2007.07
07-08年为市场整固期，08－09年为恢复期转平稳期，09年－10年为逐 步平稳期，2019年后为平稳转上升期，但由于整体经济形式的不确定性， 也可能面临中期调整的状况。
前提2：宏观大势——趋势
本项目将于2019年底入市，此时期在房地产发展周期上有可能处于平 稳期与上涨期之间。该阶段豪宅、舒居大户销量及价格涨幅较快，市场 主力依然以小户型为主。
•新房市场反应尚不明显，二手房市场则受到冲击。据统计， 10月全市二手房成交量与9月环比下降20%。此前二手房成 交一直呈较大幅度上升趋势。68%的客户明确表示将推迟购 房计划，有3%则希望尽快购房，以免碰到更严厉的政策。 北京
•楼市基本维持“成交缩量、房价上涨”态势，此政策对于 高端项目及实力雄厚的客户影响不大，但对于“小户型” 项目及客户具有一定的影响。
前提2：宏观大势对项目借鉴
本项目预计于2019年底入市，将主要经历市场的平稳期
产品类型 2019年-2019年市场特征预判
别墅产品 价格大幅上涨，销量保持稳定并有提升
抗市场风险力
稀缺性强，抗风险力强 价格高
大户豪宅
价格大幅上涨，销量保持稳定并有提升
客户需求刚性较弱，稀缺价 值弱，抗风险能力弱
舒居产品
24.7%
当
前 项
东方盛世花园
2019.0 7
11.5%
深普目销圳遍主 较金流低地住，梅宅客期陇受户镇新多二政数影处响于270最观19大望.0，状开况盘4销4%售率
售
形 势
后海公馆
2019.0 7
28.6%
博海名苑
2019.0 7
31.8%
VS
香蜜湖1号九宫殿：
11套顶层复式，每套总价超过3500万元， 今年8月开盘，目前仅剩一套！
国际级商业中心
恒隆广场、梅珑镇广场 中信泰富、金鹰国际购物中心
甲级写字楼
金贸大厦、恒隆广场、 上海环球金融中心
梅珑镇广场、中信泰富…
世界级 金融中心
世界级银行总部
花旗、巴黎、荷兰、德意志 恒生来自百度文库星展、汇丰、渣打、
东亚、交通、浦发、…
顶级时尚圈
LV、Hemes、Cardier、Gucci、Prada 劳力士、伯爵、宾利、保时捷…
谨呈：中建地产
2019 领跑纯豪宅城市
——中建新江湾城C6地块整体定位及物业发展建议
世联地产 2019.02
CONTENTS
OPINON 前提 MARKET 市场 POSITION 定位 PLANNING 物业规划 SALE 营销策略及经济测算
世联观点：高地价条件下项目开发必须关注以下几 个问题
市场恢复期，豪宅价格涨 幅较普通住宅涨幅更大更快， 销售量缓慢提升；
普通住宅均价
豪宅均价
倍数
经过几轮调控过后，目前 上海住宅价格趋于稳定，豪 宅与普通住宅价格维持在 4～5倍的价差范围内。
项目表现
普通物业走量不 走价
上海恢复期市场项目表现
典型案例
新城尚景：价格6800元/平米，消化速度由05年底的10套 /月加速为30套/月（驱动因素—临近轨道交通在11月份开 通）
高规划
新江湾城
距五角场核心商业圈3.8公里，除 新江湾城内在建的地铁十号线外， 东面有地铁八号线，西面有地铁 四号线，南面有中环高速，北面 有游艇码头。
复旦大学
共青公园
五角场
城区建设将严格控制住宅规模， 规划毛密度为0.6，居住用地平均
容积率约为1.0，综合绿化率达 50以上，规划居住人口6-8万人。
世界500强云集
沃尔玛、IBM、马士基、四大会计事务所
通用电气、家乐福、富士通、友邦、施耐德…
这里，就是世界财富最聚集的区域，
前提3：城市发展——上海城市发展方向
上海传统中心区已逐步发展充分，未来上海必然转向多极中心的城市 发展战略。
上海四大城市副中心 真如副中心
五角场副中心 花木副中心
规划建设目标： 分解上海市中央商务区的公共服务功能，
各类产品销量稳定上升， 别墅产品销量开始回升； 价格开始上扬；
实用/舒适型产品开始走 舒居型大户型产品价格
量；
涨幅高于小户型产品；
小户型产品为成交主力 小户型产品依然是市场 成交主力
价格全面上涨，销售速 度逐渐加快，豪宅市场 上涨价格速度快于一般 物业
楼盘应对 策略
找到刚性需求市场，寻 找速度价格平衡点/延 迟销售或降价销售
总面积9.45平方公里。
前提3：城市发展——区域品牌开发商云集
全国的品牌开发商齐聚新江湾城，将在未来2-3年内为上 海带来高品质的居住社区，极大提升区域气质
上海商品住宅价格走势图
2009全年，上海商品住宅销售均价 11790元/平方米，同比08年上涨 27.56%。 2009年上海商品住宅价格在震荡中上 扬，在5月份，均价超过20000元/平方 米，达到年度峰值。
数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统
前提2：宏观大势——周期
目前上海房地产市场处于价量稳定周期中
未来
基础：在国家大手笔刺激下中国经济未来走势将短期回升，中期下调、 长期复苏
政策：风向开始转变，由原来的扶持改变成温和调控，国家对于房价 过高持打压态度；但加快廉租房及经济适用房的建设，这将直接影响 到低端普通住宅项目；
周期：目前上海房地产市场处于价量稳定周期中
观点
07-08年为市场整固期，08－09年为恢复期转平稳期，09年－10年为逐 步平稳期，2019年后为平稳转上升期，但由于整体经济形式的不确定性， 也可能面临中期调整的状况。
客户情况 市场表现
整固期
恢复期
平稳期
上涨期
客户购买信心不足，市 场观望气氛严重
自用型刚性需求市场作 主导
自用型客户占市场主流， 投资市场启动，市场购 买信心逐渐增强
投资客户比例快速上升， 自用型客户也交投活跃， 市场购买信心强甚至出 现恐慌性购买行为
价格合理的中小户型可 以走量；
大平面产品滞销；
别墅产品因市场调整将 面临短暂下滑，随即成 交量将迅速恢复
3.2万元的楼面地价使得本项目别无选择，只能做优质豪宅，以 期增强抗风险能力
前提2：宏观大势——现状
上海房地产09年成交量大幅提升，成交均价呈现上升态势，同时09年 成交量已经达到07年月平均水平，价格回升并超出07年水平，09年回 暖态势明显。
上海商品住宅成交面积走势图
2009全年，上海商品住宅销售 243100套，销售面积2631.27万平方米， 同比08年上涨69.27%。 从2019-2009年成交面积走势图看， 上海商品住宅市场经历了一个涨跌交替 的过程。
政策调控效果显现，各大城市均受不同程度波及，系统风险 难以避免
07年下半年宏观调控 力度大，效果明显， 波及面广
•重点调控需求面银 根全面紧缩，同时 影响消费能力与企 业融资成本：
1.提高首付
2.收紧房贷
3.二套房利息上浮
4.土地增值税…
•全国一线城市和少 数重点二线城市的 楼市明显下挫
深圳
•投资客户比例在新政前普遍在40％以上，有些项目甚至高 达70％。投资客活跃导致市场成交活跃。而新政后投资客 被上挤海压，比例下降到30％以下。
整固期
恢复期
从普通住宅和豪宅价格走势
得出的结论：
70000
市场整固期初期，普通住 60000
宅不走量、价格微跌，而豪 宅不走量也不走价；但豪宅
50000 40000 30000
恢复较快，在市场整固末期，20000
豪宅销售量缓慢提升，价格 10000
开始出现较大幅度的上涨；
0
豪宅与普通住宅价格倍数
价量不走
对房贷不是太敏感，现在赚钱很容易，加上融资渠道也很多，无所谓 的。——曾先生，某服装公司董事长
买房子有的是一次性付清，有的是50%个贷。贷款方面，相比菲律宾， 内地利率更低，新政对买房没有影响。——徐先生，菲律宾物流公司老 总 ，华侨
60%的高端客户（可支付总价600～1000万元）看重房子品质，认为如果产 品好，可以考虑购买 国贸蓝海偿还了一半，以前购房贷款都已经还清了，个贷没有影响。——网 络soho创业者 未来五缘湾片区楼盘还是可以买的，只要符合自己需求，就会立刻购买。— —张先生，期货行业
找到刚性需求市场，利 用项目独特的竞争力， 实现速度的突破，形成 市场热点
凭借竞争力及营销作为， 在竞争中突围，在量价 上跑赢大势
抓住豪宅市场价格上升 快于一般物业的快速上 升特点，实现楼盘价值 最大化
2019.9
2019.5
2009.2
2019
……
前提2：宏观大势结论
现状
中央政府注入流动性造成资产价格上涨。具体表现为上海房地产09年成 交量大幅提升，成交均价呈现上升态势，同时09年成交量已经达到07年 月平均水平，价格回升并超出07年水平，09年回暖态势明显
需求持续增加，价格上涨
客户需求刚性度低使得抗风 险性能力一般
小户型
价量齐升，市场主流需求
客户需求刚性度高，抗风险
能力强
价格低
价值最大化角度：别墅产品>大户豪宅>舒居产品>小户型
风险最小化：小户型<别墅产品<舒居产品<大户豪宅
前提3：城市发展——上海城市定位
中国 上海 金融中心区
星级酒店云集
君悦酒店、璞丽酒店 上海88新天地、希尔顿酒店
风险问题
高地价注定了高风险，因此必须从市场风险、政策风险、系统风箱… 等方位考虑项目整体风险的控制；
时间空间 关系协调
以时间换空间，把握大势，把边际利润最大化
宏观大势 的把握
分析城市未来走势，判断城市房地产发展面临的拐点机会；
客户结构 的变化
城市地位的改变，导致客户结构的变化，进而拉动房价
前提1：风险规避——历史表现
前提3：城市发展——新江湾城发展之政府规划
新江湾城城市价值不断递增，将于未来2-3年借助政府规划兑现利好达到顶 峰。
新江湾城明确定为低密度生态教育区域，以教育、居住为主要功能的具有特色与竞
争力的新兴城市豪宅区。
新江湾城地处上海中心城区北部， 位于黄浦江滨江开发带的北端， 东起闸殷路，南至政立路，西达 逸仙路，北抵军工路。
房贷为3年定期，利息调整影响很大。——张先生，新西兰游学经历
2. 新政后不会购买
有到鑫海湾现场看过，认为五缘湾位置太偏远，且目前房价太高、无法投
资。——陈先生，从事期货
数据来源：世联研究
相对普通住宅，在政策调控影响下豪宅更抗跌、恢复更快，在 恢复期豪宅价格涨幅也较普通住宅更大更快；正常情况下豪宅 价格是市场均价的4～5倍
杭州、福州、厦门、青岛均受到不同程度的影 响……
顶级及高端客户受到新政房贷政策的影响非常小，中高端客户 （300-600万）为主的中间层受影响最大，风险承受能力低
客户圈层
顶级 高端 中高端
顶级客户（可支付总价1000万元以上），普遍认为新政对自己置业没有影响
我买房都是一次性付款，没有贷款。——黄先生，父母家庭财产实力较 雄厚
在上海深圳等一线城 市，住宅总价在300～ 1000万元的购买者以 投资客为主，新政的 调控目标主要是针对 这部分群体
中高端客户（可支付总价300~600万元），七成认为新政后不会购买，三成认 为影响很大，但仍是潜在客户
1.认为影响很大，但仍是潜在客户
比较关心贷款问题，这个会是置业的一个主要考虑因素——夫妻，45岁左 右，老厦门人，去过多个国家
豪宅物业走价不 走量
银湖山庄：保持价格600万元/套，速度2套/月 华府天地：价格由6万元/平方米上涨到8万元/平方米，消 化速度保持在5套/月
在系统风险无法避免的情况下，优质豪宅与一 般高档住宅相比所受影响较小，抗风险能力强
楼盘名称
开盘时 开盘销售
间
率
高发城驰
2019.0 5
23%
深 圳
徽王府
2019.0 6
并服务于上海市东北部地区。
功能定位：以知识创新区公共活动为特色，融 商业、金融、办公、文化、体育、科研以及居 住为一体的综合性市级公共活动中心
城市主中心 徐家汇副中心
本项目
4公里
目前上海已形 成了以人民广 场为核心，多 个城市副中心 先后协同发展 的多极模式— —各中心级区 域将得到充分 发展。
五角场副中心
6.00
5.00
4.00
价格上涨明显，
3.00
缓慢走量
2.00
1.00
0.00
2005.01 2005.02 2005.03 2005.04 2005.05 2005.06 2005.07 2005.08 2005.09 2005.10 2005.11 2005.12 2006.01 2006.02 2006.03 2006.04 2006.05 2006.06 2006.07 2006.08 2006.09 2006.10 2006.11 2006.12 2007.01 2007.02 2007.03 2007.04 2007.05 2007.06 2007.07
07-08年为市场整固期，08－09年为恢复期转平稳期，09年－10年为逐 步平稳期，2019年后为平稳转上升期，但由于整体经济形式的不确定性， 也可能面临中期调整的状况。
前提2：宏观大势——趋势
本项目将于2019年底入市，此时期在房地产发展周期上有可能处于平 稳期与上涨期之间。该阶段豪宅、舒居大户销量及价格涨幅较快，市场 主力依然以小户型为主。
•新房市场反应尚不明显，二手房市场则受到冲击。据统计， 10月全市二手房成交量与9月环比下降20%。此前二手房成 交一直呈较大幅度上升趋势。68%的客户明确表示将推迟购 房计划，有3%则希望尽快购房，以免碰到更严厉的政策。 北京
•楼市基本维持“成交缩量、房价上涨”态势，此政策对于 高端项目及实力雄厚的客户影响不大，但对于“小户型” 项目及客户具有一定的影响。
前提2：宏观大势对项目借鉴
本项目预计于2019年底入市，将主要经历市场的平稳期
产品类型 2019年-2019年市场特征预判
别墅产品 价格大幅上涨，销量保持稳定并有提升
抗市场风险力
稀缺性强，抗风险力强 价格高
大户豪宅
价格大幅上涨，销量保持稳定并有提升
客户需求刚性较弱，稀缺价 值弱，抗风险能力弱
舒居产品
24.7%
当
前 项
东方盛世花园
2019.0 7
11.5%
深普目销圳遍主 较金流低地住，梅宅客期陇受户镇新多二政数影处响于270最观19大望.0，状开况盘4销4%售率
售
形 势
后海公馆
2019.0 7
28.6%
博海名苑
2019.0 7
31.8%
VS
香蜜湖1号九宫殿：
11套顶层复式，每套总价超过3500万元， 今年8月开盘，目前仅剩一套！