万科集团(全套材料)成本优化与控制程序
万科9大阶段成本控制要点指南---精品管理资料
万科9大阶段成本控制要点指南
一、立项成本控制要点应用指南
立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用.项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。
1.开发形式
2.买断项目
3.合作开发
二、规划环节
规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用:在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂,基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。
1.规划方案
（1）可行性规划设计：市场信息搜集和分析市政状况信息分析，规划要点确立,可行性研究设计任务书，可行性设计变更。。由设计部负责，项目、审算、销售部配合。
（2）方案评审:组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计变更环节,再重新评审。由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责。
（3）设计成果:对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定。设计部负责，工程部配合.
（4）根据提交的设计成果进行投资估算,审算部负责,设计部配合。
2。报批设计
(1)设计方案：根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书，设计部负责，项目部、销售部协作。方案设计招投标由设计部负责，方案设计评审由招投标评审委员会负责.
（2）报批:注意市政设计注意相关法规,完善自身报批规范性、材料完整,由项目部负责，设计部配合。
万科在给排水设计阶段的44个成本优化点
万科在给排水设计阶段的44个成本优化点
成本控制是项目管理核心工作之一，而设计阶段具备项目成本的最大可控性和最大决定权，是成本控制的关键。设计是在技术和经济上对拟建工程的实施进行全面的安排，也是对楼盘建设进行规划的过程。技术先进、经济合理的设计能使项目建设缩短工期、节省投资、提高效益。
成本控制在设计阶段（包括选材用料）占有70%～80%的份量，因此在设计阶段应选择客户认可价值与支付代价最大差值的方案与部品，不宜单纯追求效果，也不宜片面追求低成本。
在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化工作，比较不同设计方案的所带来品质、效果、成本、效益等方面的差异，同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本，从中选择最优设计方案，兼顾长期利益和短期利益的平衡。
一、前期规划
1.产品组合实施原理：根据不同的产品组合，追求土地的价值最大化和项目的利润最大化。
优化原则：根据项目获取前期七对眼睛的工作成果，综合确定规划设计中的最优产品组合。
2.成熟产品选用实施原理：使用成熟产品不仅能够节约时间、提高效率，而且能够大幅度地减少后期的变更签证费用，从而降低产品建造成本。成熟产品的大量使用是未来的一个发展方向。
优化原则：在符合客户需求的前提下，尽量选用成熟产品。
3.建筑体形实施原理：建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。
优化原则：高层建筑单体应选择对称形式；地层建筑尽量形体简单；考虑抗震及成本要求。
4.土方工程实施原理：外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力，且为隐性成本，对客户并无直接价值体现，应尽可能减少土方外运及外购量。
万科房地产目标成本控制方法
万科房地产目标成本控制方法在当今竞争激烈的房地产市场中，成本控制是房地产开发企业的关
键之一。作为中国房地产领军企业，万科深知有效控制成本对企业的
长远发展至关重要。本文将探讨万科房地产所采用的目标成本控制方法，以及该方法的优势。
一、目标成本控制方法的概念及优势
目标成本控制是指企业通过设定合理的目标成本，并通过一系列管
理手段和策略达到或超越这一目标的方法。与传统的成本管控方法相比，目标成本控制更加注重整个过程的协同性和绩效导向性。它通过
明确目标、激励机制和管理手段的有机结合，实现了成本控制的全过
程管控和结果导向。
目标成本控制方法的优势主要体现在以下几个方面：
1. 整体性与一体化：目标成本控制要求企业从产品设计、供应链、
生产流程等各个环节进行整体规划和协同管理，形成一个统一的成本
体系，有利于提高企业整体的运营效率和降低成本。
2. 强调创新与效益：目标成本控制方法注重激励机制的设计和落实，通过设定挑战性的目标成本激励员工主动创新和寻找成本改进的机会，有效提升企业的运作效率和创新能力。
3. 结果导向与绩效评价：目标成本控制方法注重结果的评估和绩效
的考核，通过设定明确的目标和绩效指标，激励和监督员工实现目标
成本，确保成本控制的效果和持续性。
二、万科房地产目标成本控制方法的具体实施
万科房地产在目标成本控制方面采取了一系列的管理措施，以确保
项目成本的稳定控制和回报的最大化。以下是万科房地产目标成本控
制方法的具体实施措施：
1. 品牌优选：万科在项目策划初期，注重选取具有竞争力和知名度
的品牌供应商，以确保原材料和施工服务的质量和价格具备可控性。
万科 成本管理制度
万科成本管理制度
1. 引言
成本管理是企业运营管理的重要组成部分，它关系到企业的盈利能力、竞争力以及可持续发展。作为中国房地产行业的领先企业，万科始终重视成本管理，并建立了一套完善的成本管理制度，以实现成本的合理控制和优化。本文将围绕万科的成本管理制度展开详细介绍。
2. 成本管理目标
万科的成本管理目标是实现成本的合理控制、优化和降低，以提高企业的盈利能力和竞争力。具体目标包括：
•控制项目开发阶段的成本，确保项目的盈利能力。
•提高建筑材料和施工技术的使用效率，降低日常运营成本。
•优化供应链管理，降低供应链成本。
•提高人力资源管理效率，降低人力成本。
•不断优化运营流程，提高运营效率。
3. 成本管理制度的内容
3.1 成本预算管理
万科在项目开发之前会进行详细的成本预算，包括完整的项目建设预算、营销预算和运营成本预算。成本预算由项目负责人和相关部门经理共同制定，并报经公司领导层批准。预算编制要充分考虑项目特点、市场需求和经济环境，确保成本预算的准确性和合理性。
3.2 成本控制管理
万科采用严格的成本控制管理制度，确保项目开发过程中的成本控制。具体措施包括：
•严格执行成本预算，确保项目的成本在可控范围内。
•设立专门的成本控制团队，负责监控和协调各项成本。
•引入先进的技术和工具，提高成本控制的效率。
•定期进行成本监测和分析，及时调整成本控制策略。
3.3 供应链管理
万科注重供应链管理，以降低采购成本和提高供应链效率。具体措施包括：
•建立供应商评价制度，评估供应商的信誉、质量和交货能力。
•与优质供应商建立长期合作关系，优化采购流程。
成本优化
成本控制在设计阶段（包括选材用料）占有70%～80%的份量，因此在设计阶段应选择客户认可价值与支付代价最大差值的方案与部品，不宜单纯追求效果，也不宜片面追求低成本。
在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化工作，比较不同设计方案的所带来品质、效果、成本、效益等方面的差异，同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本，从中选择最优设计方案，兼顾长期利益和短期利益的平衡。
一、前期规划
1.产品组合
实施原理：根据不同的产品组合，追求土地的价值最大化和项目的利润最大化。
优化原则：根据项目获取前期七对眼睛的工作成果，综合确定规划设计中的最优产品组合。
2.成熟产品选
实施原理：使用成熟产品不仅能够节约时间、提高效率，而且能够大幅度地减少后期的变更签证费用，从而降低产品建造成本。成熟产品的大量使用是未来的一个发展方向。
优化原则：在符合客户需求的前提下，尽量选用成熟产品。
3.建筑体形
实施原理：建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。
优化原则：高层建筑单体应选择对称形式；地层建筑尽量形体简单；考虑抗震及成本要求。
4.土方工程
实施原理：外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力，且为隐性成本，对客户并无直接价值体现，应尽可能减少土方外运及外购量。
优化原则：尽可能按原有地势建造产品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效减少动土量。
5.山地建筑
实施原理：山地建筑的处理较为复杂，因地制宜是最好的选择。
优化原则：(1)根据山体高差确定产品类型；(2)山地建筑赠送的地下室面积应根据地形设计而不完全按营销要求。
万科成本管理规划
土建扩初
施工图
产品配置建议
施工图设计指引
模型研究
部品材料调研
部品材料清单
部品材料定板封样
销售配合资料
产品、技术创新研发
景观概念方案设计
景观方案设计
景观施工图设计
销售示范区设计
设计阶段业务流程图
通过优化流程管理，提 高设计管理阶段的成本 管理水平
主体工程设计 模型推敲研究 部品研究和定板 详勘和基础设计 景观工程设计 集团相关部门配合 销售示范区设计 项目部配合工作 营销专业配合工作 财务专业配合工作 项目成工本程专部业配合工作 物业管报理批配报合建工配作合工作
执行
1.3 项目设计管理阶段的成本管理：
拿地节点
论证阶段 策划阶段
方案设计
方案报建
设计管理阶段
扩初设计
施工图设计
工程 管理
概念规 划草案
概念规 划方案
建筑、 规划方案
结构设计
扩设备初选设型计
建筑平面
施工图设计
部品 设计及
定板
实施方案设计阶段
概念规 划草案
概念规 划方案
建筑、规划方案
结构、设备 初步方案
概念规划设计
工 程
前期工程配套的调研及配合
成 本 估算
测算
营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及 销售前准备
成本优化与控制工作指引
成本优化与控制工作指引
1.目的
为支持目标成本管理工作，创造性价比较高的产品，提升产品竞争力，本指引拟通过采取优化或控制措施来降低项目的概算价、预算价、合同价和结算价，实现项目从方案设计到竣工结算全过程跟踪控制成本的增加因素，从而达到降低项目成本的目的。
2.适用范围
公司在建项目方案设计、施工图设计、二次设计、弱电方案、细部结点做法、招标、施工和竣工结算各阶段的成本优化与控制工作。独立运营项目总负责制公司参照制定相应制度。
3.职责
3.1规划设计部
（1）提供方案设计阶段的规划、建筑和景观方案以供测算并进行相关优化工作。
（2）提供施工图、二次设计方案和弱电方案以供测算并进行相关优化工作。
（3）逐步建立设计做法标准化和设计指标库。
（4）组织施工图内审工作，并组织设计院进行开工前的设计交底工作。
3.2工程管理部
（1）提供《前期工程实施方案》以供测算，并组织完成优化审核工作。
（2）组织施工组织设计优化
（3）起草施工补充协议，并组织各相关部门优化完善合同条款。
（4）组织开工前施工合同、施工图纸外立项交底。
（5）积极参与施工图内审工作。
3.3分公司
（1）编制工程项目管理方案，并做好开工前准备工作。
（2）积极参与施工图内审工作。
（3）配合各部室的方案、设计、成本优化工作。
（4）做好现场施工阶段中的成本控制工作。
（5）与成本招采部结合进行土方平衡分析工作。
（6）做好现场施工记录，配合成本招采部结算工作。
3.4成本招采部
（1）结合规划设计部提供的设计文件进行测算并提出优化建议。
（2）结合工程管理部提供的前期工程实施方案进行测算并提出优化建议。
2020年(万科企业管理)万科房地产开发成本控制全过程
（万科企业管理）万科房地产开发成本控制全过程
万科房地产开发成本控制全过程
壹、投资决策阶段
投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。在这壹阶段应着重从以下几方面加强成本管理。
1.组织优秀的项目团队
项目行性研究以及产品的开发策划是壹个系统、专业的工作。在投资决策阶段，X公司需要组织壹个由集团X公司和地产X公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参和投资决策阶段的具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（或委托专业策划X公司）、工程技术人员投资分析人员、运营管理人员（或项目经理）。
在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算和分析的全过程工作。其中，成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。
2.进行详细的成本分析
（1）土地开发成本土地成本支出约占项目总支出的20-30％，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含：
①土地出让金。土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，且结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。
②土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费土地征用费、城市配套费均有具体规定。开发企业在和政府协商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估计。拆迁安置补偿费壹般采用货币补偿，其费用可参照近期类似项目。
万科集团战略成本管理案例研究
未来研究方向可以从以下几个方面展开：一是深入研究战略成本管理的前沿 理论和实践；二是多元化企业集团的跨行业战略成本管理；三是加强信息技术在 战略成本管理中的应用研究。
参考内容
引言
万科集团作为中国房地产行业的领军企业，自成立以来已发展成为多元化的 综合性企业。在不断变化的市场环境中，万科集团如何制定和实施有效的发展战 略以保持其领先地位并实现可持续发展，是本次演示旨在探讨的问题。
谢谢观看
针对以上问题，本研究提出以下优化措施：（1）适当降低资产负债率，控 制财务风险；（2）加强现金流管理，提高资金使用效率；（3）积极拓展投资项 目，寻求新的增长点。此外，本研究还通过专家访谈法收集了多位专家的意见和 建议，发现万科集团在财务战略制定和实施过程中，需要更加注重内外部环境的 变化，及时调整财务策略以适应不断变化的市场环境。
研究方法
本次演示采用了文献资料法和案例分析法进行研究。首先，通过收集和阅读 相关文献，了解万科集团的历史和发展轨迹。其次，结合具体案例，对万科集团 的发展战略进行深入剖析，以揭示其战略执行的成功与不足之处。
结果与讨论
万科集团在发展过程中，采取了多元化和国际化战略，不断拓展业务领域和 扩大市场范围。然而，在多元化和国际化战略的执行过程中，万科集团也遇到了 一些挑战。例如，多元化业务的协同效应不明显，国际化战略的风险控制需加强 等。针对这些问题，本次演示提出了相应的建议，如强化协同效应、优化资源配 置、加强风险控制等。
万科成本控制
案例1---包死包不死？
案例2---卖楼谁赚了？ 案例3---甲供料的风险（计划/验收[法律]/结算） 案例4---费率合同失控了
房地产项目运作中存在的风险
规划设计中的风险之一：
货不对板 面积缩水?
----客户风险、财务风险
（楼卖少了，地用多了？。。）
房地产项目运作中存在的风险
规划设计中的风险之二：
规划验收
房地产项目管理中存在的风险
规划设计中的风险之三：
强条与验收
----日照与节能（合法性）
内部审图形成规矩：
事前的管理控制是提升效率、减低无效成本的良方
设计变更谁说了算？
1、3000万的费用该不该花？ 2、设计变更管理对成本有哪些影响？ 3、如何系统地管理设计变更？
招投标与成本控制：
1、如何选择招标方式？ 2、标段如何划分？ 3、投标单位的选择是基础！ 4、标书如何编制才合理？ 5、中标条件是否明确在标书中？ 6、开标后谈不谈？ 7、中标后是否需要及时签约？ 。。。。
然有构造柱和圈梁，避免工程索赔20万 4、7000立方的土现场多转运一次，增加费用8.4万
技术标准与成本：
万科某公司曾在一次橱柜定标时，选用了能开关5万次的合 页，我们算一下：
5万次/70年/365天=2次/天 也就意味着基本上在70年的使用期内，业主不用为合页的 损坏担忧了。。 同时，可以预计当橱柜柜体完全烂掉时，合页依然完好如 新。。。 同样，我们选择了8万次的开关和1万次的插座，平均50年， 我们每天可以使用几次？
万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标
万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标
(编号： )
项目期
目
标
成
本
及
控
制
责
任
书
（第稿）
深圳市万科房地产
20 年月日
编制依据及说明
按照深圳市万科房地产经营规划和利润打算，为加强前期成本设计能力及过程中成本操纵的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本治理部结合市场现状及项目具体情形，编制了《项目目标成本及操纵责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的操纵责任作出了明确规定，编制要紧依据如下：
1．项目进展部：土地出让合同、报批报建费用明细；
2．设计治理部：实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建筑标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标；
3．采购治理部：招标工作打算；
4．项目经理部：场地平坦、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建筑标准、主体建安的过程操纵、监理费用打算；
5．销售经营部：景观分区建议，营销费用打算；
6．财务治理部：资本化利息运算依据、治理费用运算依据。
本责任书已与相关部门讨论并达成一致。执行过程中，由成本治理部整体负责。各部门在操纵责任成本的同时应主动向成本治理部反馈相关信息。
成本治理部
年月日
《项目目标成本及操纵责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项操纵目标。现予以公布，请相关部门遵照执行。
签发人：
签发日期：200 年月日
主送：公司治理层
抄送：集团成本审算中心、（区域成本治理中心）
一、项目整体目标成本指导书：
1.项目概况
1) 期规划指标
⏹容积率: ，绿化率:
⏹总建筑面积：m2，计入容积率的总建筑面积m2
浅析万科的财务管理存在的问题及对策
Βιβλιοθήκη Baidu
分批法 成本 核算 具体 执行 进行概述 ，提 出统一成本核 算和监督 机制 、 科学合理 的成本核算方法 、 明确成本核算 的对 象三方面成
本核算控制优化策略，对中小企业成本核算有一定的实务参考
价值 。 参考文 献：
［ １ ］ 谭汉元冲 小企业如何加 强成本核算Ⅱ 】 ． 企业改革与管￣， ２ ｏ ｌ ｓ （ ４ ） ．
业就 已经在建筑行业初露头角 。 经过数十年 的发展 ， 集 团的管理 理念及制度建设 已经趋 于成熟 。 但是 ， 在最近几年关 于万科集团
出现 的内部财务管理出现 问题的报道 引起 了业 内人士的广泛关
注 。财务管理质量 的好坏 ， 对 于整个企业的健康 与持续发展 ， 因 此 ，分析万科 当前 面临的主要财务问题具有重要的发展和借鉴
方法 ， 分别计算和分配不 同产 品的成本 。
四、 结 论
盘， 在沈 阳、 上海 、 成都等地都拥有着近一半 以上 的市场份额 ， 很 多建筑 因为其选址及设计施工优 良等原因 ，成为当地 的地标性 的建筑。 万科集团于 １ ９ ９ １ 年成功在深圳上市 ， 募集资金 ６亿元 ， 并与建设银行建立 了长效合 作机制 ，获得 了 ５ ０ ０ 亿 的贷款额度
法 。因此 ， 中小企业选择和应用成本核算方法 ， 需要灵 活发挥各
设计阶段44个成本优化点
设计阶段44个成本优化点
70%～80%的份量，因此在设计阶段应选择客户认可价值与支付代价最大差值的方案与部品，不宜单纯追求效果，也不宜片面追求低成本。
万科要求，在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化工作，比较不同设计方案的所带来品质、效果、成本、效益等方面的差异，同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本，从中选择最优设计方案，兼顾长期利益和短期利益的平衡。
一、前期规划
1.产品组合
实施原理：根据不同的产品组合，追求土地的价值最大化和项目的利润最大化。
优化原则：根据项目获取前期七对眼睛的工作成果，综合确定规划设计中的最优产品组合。
2.成熟产品选用
实施原理：使用成熟产品不仅能够节约时间、提高效率，而且能够大幅度地减少后期的变更签证费用，从而降低产品建造成本。成熟产品的大量使用是来的一个发展方向。
优化原则：在符合客户需求的前提下，尽量选用成熟产品。
3.建筑体形
实施原理：建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。
优化原则：高层建筑单体应选择对称形式；地层建筑尽量形体简单；考虑抗震及成本要求。
4.土方工程
实施原理：外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力，且为隐性成本，对客户并无直接价值体现，应尽可能减少土方外运及外购量。
优化原则：尽可能按原有地势建造产品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效减少动土量。
5.山地建筑
实施原理：山地建筑的处理较为复杂，因地制宜是最好的选择。
优化原则：(1)根据山体高差确定产品类型；(2)山地建筑赠送的地下室面积应根据地形设计而不完全按营销要求。
万科(全套)目标成本测算体系(示例)
万科▪目标成本测算
目标成本测算,只有精细化、精确化，才能真正提升项目目标成本的编制水平，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。今天就给大家分享《万科目标成本测算表使用指引(万科版)》
万科目标成本的改进和完善方向：
测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。
一、规划指标及建造标准
对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。
二、跨期成本分摊
1、地价的分摊
全期地价分摊完成后，计算出一期应分得的地价为4862万元，随后将这笔地价分摊至该期的各产品类型中。总的分摊原则仍为“按各产品类型占地面积比例分摊”，表中将各产品类型可售面积除以其容积率，得到分摊基数。形成的当期
地价分摊表如下：
应注意的是，容积率指标或范围在测算时需当地设计部予以提供。由于地域差异性大，目前集团不设立各产品类型容积率范围指标。各区域可在区域范围内进行相关产品类型容积率指标范围的统计和设定，并下发区域公司参考。
2、其它跨期成本分摊
最终形成的跨期成本分摊表格如下：
哪些成本科目项需要进行跨期分摊可根据项目具体情况按受益原则确定。对于分
摊至“后期”的成本，当后期的规划指标确定后，可再按确定的建筑面积比例具
体拆分到二期、三期等等，直到在最后一期项目规划确定后分摊完毕。
学习万科的六维成本管控
分析销售费用结构，识别费用控制的关键环节，评估费用控制措施的有效性，提出优化建议。
客户关系维护投入与产出比分析
客户关系维护投入
统计公司在客户关系维护方面的投入，包括客户服务、售后支持、会员体系等。
产出比分析
通过客户满意度、客户复购率、客户推荐率等指标，评估客户关系维护投入的产出比，识别投入不足 或过度投入的情况，提出改进建议。
07
总结与展望
六维成本管控成果回顾与总结
成本降低
通过实施六维成本管控，万科成功降低了项目开 发成本，提高了盈利能力。
管理效率提升
六维成本管控体系提高了企业内部管理效率，减 少了不必要的沟通和协调成本。
风险控制增强
通过对成本的精细化管控，万科有效降低了项目 风险，保障了企业稳健发展。
行业发展趋势预测及挑战分析
模块化设计
将产品分解为若干模块，便于生产组织和管理， 降低生产成本。
3
标准化与模块化结合
实现产品多样性与生产成本之间的平衡，提高产 品竞争力。
优化设计方案降低成本
பைடு நூலகம்
设计方案比选
通过多方案比较，选择技 术可行、经济合理的设计 方案。
设计优化
在满足功能需求的前提下 ，通过改进设计、选用新 材料新工艺等方法降低成 本。
执行情况分析
万科在长期合作协议执行方面，注重与供应商的沟通交流，及时解决合作过程中 出现的问题，确保合作协议的顺利执行。
万科集团全套成本优化及控制程序
**集团〔全套〕本钱优化与控制程序
"""一.**本钱优化流程要素流程目标：在各实施方案完成前，完成本钱优化与控制，提供优化方法，明确在招标阶段本钱控制方法。流程主要责任部门：设计管理部、本钱管理部、采购管理部。流程关键业绩指标流程关键点
2.适用围：**各工程设计前期、概念设计、总体规划设计、实施方案设计四个阶段；建筑、构造、安装、景观、室设计五个专业。
3.职责设计管理部：负责提供各设计阶段的规划、建筑、景观方案、图纸以供测算。本钱管理部：编制方案并检查方案执行情况，:进展具体测算并根据测算结果提出优化建议，需要时进展部门间的协调，跟进优化建议后的测算并编制结果报告，测算结果复核发布。采购管理部：进展招标战略筹划。
4.工作程序4.1.方案优化流程
4.2.方法与过程控制4.2.1设计前期开场设计前找开展部、设计和营销整理出政府规划要点、土地属性〔用地分析、〕市场定位三方面信息。4.2.1.1政府规划要点：根据政府规划要点批复，得出如下信息：
4.2.1.2土地属性：通过勘查现场，询问开展部、工程部等相关部门，对土地属性信息分析：
4.2.1.3市场定位：通过询问销售部，清楚了解工程市场定位：
以上信息整理完成后,本钱需要关注的重点是:第一：场地的
特殊地形,如果出现河流、箱涵,高压线等问题需要仔细分析,了解清楚其处理方法以及影响并估算其改造本钱,注意需要预留局部不可预见费用；第二：车位要重点关注其建造方式〔地下、半地下、露天〕,是否计算容积率,会所是否可售；第三：外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用,注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低局部本钱。4.2.2概念、规划设计阶段本钱控制重点：4.2.2.1建筑、构造方面：4.2.2.1.1设计前,同设计、营销一起探讨产品类型布置方案,作单一产品测算以及组合方案的本钱测算,形成较为详尽、准确的最优产品组合〔已确定〕方案的本钱测算，用以指导概念、规划设计。4.2.2.1.2结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。4.2.2.1.3本钱部应就土地价值与建筑产品的组合向设计、营销提出建议〔注意：重点是通过产品容积率来区分不同产品间本钱差异〕4.2.2.1.4路网布置n道路设计应在满足消防及道路交通相关规的前提下：a.路网应合理简洁〔减少路网的不合理曲线、弯折〕b.优化出入口布置,(优化建议时本钱人员需要考虑周边环境以及客户使用需求,不能够减少出入口后引起客户投诉,导致后期整改而增加本钱).c.道路宽度〔设置双车道或单车道加会车区〕.4.2.2.1.5停车布置〔综合销售建议、规划要求、停车效率、本钱等因素选定停车方式〕：·土地利用a.地面
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
万科集团（全套）成本优化与控制程序
???一.万科成本优化流程要素流程目标：在各实施方案完成前，完成成本优化与控制，提供优化方法，明确在招标阶段成本控制方法。流程主要责任部门：设计管理部、成本管理部、采购管理部。流程关键业绩指标流程关键点
2.适用范围：XX各项目设计前期、概念设计、总体规划设计、实施方案设计四个阶段；建筑、结构、安装、景观、室内设计五个专业。
3.职责设计管理部：负责提供各设计阶段的规划、建筑、景观方案、图纸以供测算。成本管理部：编制计划并检查计划执行情况，:进行具体测算并根据测算结果提出优化建议，需要时进行部门间的协调，跟进优化建议后的测算并编制结果报告，测算结果复核发布。采购管理部：进行招标战略策划。
4.工作程序4.1.方案优化流程
4.2.方法与过程控制4.2.1设计前期开始设计前找发展部、设计和营销整理出政府规划要点、土地属性（用地分析、）市场定位三方面信息。4.2.1.1政府规划要点：根据政府规划要点批复，得出如下信息：
4.2.1.2土地属性：通过勘查现场，询问发展部、项目部等相关部门，对土地属性信息分析：
4.2.1.3市场定位：通过询问销售部，清楚了解项目市场定位：以上信息整理完成后,成本需要关注的重点是:第一：场地内
的特殊地形,如果出现河流、箱涵,高压线等问题需要仔细分析,了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本,注意需要预留部分不可预见费用；第二：车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天）,是否计算容积率,会所是否可售；第三：外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用,注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低部
分成本。4.2.2概念、规划设计阶段成本控制重点：4.2.2.1建筑、结构方面：4.2.2.1.1设计前,同设计、营销一起探讨产品类型布置方案,作单一产品测算以及组合方案的成本测算,形成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的成本测算，用以指导概念、规划设计。4.2.2.1.2结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。4.2.2.1.3成本部应就土地价值与建筑产品的组合向设计、营销提出建议（注意：重点是通过产品容积率来区分不同产品间成本差异）4.2.2.1.4路网布置n道路设计应在满足消防及道路交通相关规范的前提下：a.路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折）b.优化出入口布置,(优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求,不能够减少出入口后引起客户投诉,导致后期整改而增加成本).c.道路宽度（设置双车道或单车道加会车
区）.4.2.2.1.5停车布置（综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式）：·土地利用a.地面露天车
位最大化b.地面停车按照最大边线原则布置·停车方式a.车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大。b.车位建造成本由低到高的顺序为：
地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车
位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。·停车位体形控制：a.高度b.单独车位面积。·车库设置a.车库宜集中设置，减少建造成本b.机械车位及地下车库高度预留。·车库设置注意考虑客户使用要求,占地面积较大项目,车位数量需要合理分配，避免集中设置而引起业主投诉（示范区尤其需要注意）。.4.2.2.1.6控制不可销售的公建及配套建设面积。a.不可销售的公建及配套（含附加值多建面积）或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即可。b.提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格测算建设的必要性,注意提醒设计国家有了新的建筑面积计算规范,偷面积而招致的政策风险需要注意避免。c.通过业态分析和市场调查合理确定商业面积。4.2.2.1.7综合物业管理成本、建造成本，合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。4.2.2.1.8应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则确定场地标高。·“因地制宜”a.动土量最小b.尽可能使场地土方挖填平衡。·降低排水坡度；·山地建筑除考虑土方量以外设计需要尽可能减少挡土墙，护壁等的设计。土方平衡需要在具体的工程设施前,推动设计和项
目出一份现场的等高线图以及拟修建建筑的标高图纸,两者
合二为一后,再由成本测算出整个项目的的土方挖填工程量，以及档土墙，护坡成本并将计算结果交给公司决策。4.2.2.1.9总图规划，综合考虑开发周期和永久建筑、园建、交通的合理布局，避免（临时办公室、施工生活区、项目临水、临电、临时道路）重复建设。4.2.2.1.10山地建筑应结合地形情况确定产品类型：·根据山体高差确定产品类型·控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础。4.2.2.1.11山地建筑必须比选边坡支护方式：·结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。·边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。山地建筑必须比选边坡支护方式（自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙）。4.2.2.1.12确定赠送面积大小：山地建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小。4.2.2.1.13合理利用场地地形地貌利用原有地形的起伏关系完成山水造型。避免洼地堆山、水系开挖的大量土方施工费用和地下管线反刨以及大面积新作水系增加防水、补水费用（此项优化工作需要成本人员熟悉项目地形和设计意图，并对管网给排水等成本都有一定的了解）。4.2.2.2安装方面4.2.2.2.1电梯布置方案选择：4.2.2.2.2从成本角度，超高层尽量选用两阶段提升布置方案。4.2.2.2.3在市场无特殊要求下，采用一梯多户（或四户以上）方案。4.2.2.2.4测算以及选定电梯轿厢装修标准（建
议按照不同档次设计一至两个装修标准，以后每次套用即可）。4.2.2.3园林环境方面4.2.3.1.充分考虑利用场地景观资源（天然景观及人造景观），提升产品品质：·不同景观与建筑产品的合理搭配。·不同分期、不同产品与景观位置、特性的均衡组合。4.2.3.2.明确景观单位控制成本：根据公司已有产品系列将每种产品的景观成本总结出来，然后根据最新的市场价格和项目的特殊情况调整后，提交最新单位景观成本供设计、营销考虑，同时提供给设计院作为设计控制参考，注意根据景观重要程度区别对待。4.2.3.3.明确软硬景控制比例：统计已有项目软硬景面积比例，提供给设计部及设计院作为设计控制参考。通常软景比硬景便宜，因此应该尽可能多的设置软景，少做硬景。4.2.3方案设计阶段成本控制重点：4.2.3.1建筑、结构方面：4.2.3.1.1建筑方案选型：a.评估平面、竖向等各方向的复杂程度，选择规则的建筑平面，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来成本的增加。1）、高层建筑单体应选择对称形式；考虑抗震及成本要求，外挑外挂构件宜减少；2）、控制屋顶造型。b.注意事项：以上项目需要成本人员有一定的结构知识，因此平时要多参与相关结构方面的讨论和协商，提高结构方面的专业水平，积累经验，并形成一定之规。4.2.3.1.2确定合理层高：结合销售、成本等因素确定层高，一般情况下，住宅层高2.8米性价比较优,层高每增加0.1m造价增加该层造价的3-5% 。4.2.3.1.3窗地比控