珠海市老旧小区综合整治管理办法

珠海市老旧小区更新实施办法（试行）（公开征求意见稿）第一章总则第一条【立法依据】为适应现代化宜居城市建设与管理的需要，推进本市老旧小区更新工作，创造整洁、方便、安全、文明的居住环境，根据法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条【适用范围】本办法适用于本市行政区范围内的老旧小区更新活动。

第三条【概念】本办法所称老旧小区是指竣工时间在20年以上（含本数）且存在下列情形之一的住宅建筑区：（一）基础设施、公共配套和环境设施亟需改善的；（二）建筑质量较差，存在房屋安全隐患的；（三）影响城市规划和市容市貌的。

第四条【概念】本办法所称老旧小区更新是指由相关主体按照规定程序对老旧小区基础设施、环境配套设施和建筑物进行综合整治、改建或拆建。

第五条【原则】老旧小区更新遵循政府引导、业主参与的原则。

应当发挥政府指导、统筹的作用，充分尊重业主意愿，实现业主自主决策、自我管理。

第六条【原则】老旧小区更新遵循综合整治为主、拆除复建为辅的原则。

应当以节能环保为宗旨，主要通过综合整治全面提升老旧小区宜居水平，未达到本办法第三章规定条件的老旧小区不得拆除复建。

第七条【原则】老旧小区更新遵循费用各担，责任各负的原则。

属地政府、管线运营管理单位和业主根据综合整治、拆除复建的不同情况各自负担费用，承担相应的责任。

第八条【更新目标】老旧小区更新应按照“美化、亮化、绿化、整洁、通畅、平安”的宜居要求，实现“配套服务设施齐备，通信安防技术健全，维修养护管理到位”的目标。

第九条【更新要求】老旧小区更新应当以更新单元为单位，科学制定更新单元规划和实施计划，加强基建管理，统一开展设计、施工和验收工作。

第十条【更新要求】老旧小区更新应纳入政府计划管理，优先对业主意愿强烈且条件成熟、建筑质量及配套设施较差或位于重要景观地段的老旧小区实施更新。

第十一条【更新要求】老旧小区更新应建立长效机制，提升物业管理水平。

各区物业管理主管部门应会同各镇（街）推动老旧小区成立业主委员会并发挥业主主导作用，完善专业化物业管理，确保老旧小区管理进入良性循环轨道。

第十二条【改建、加建】老旧小区更新中需要进行改建、加建的，应当按照《珠海市城市更新管理办法》和相关规定办理。

第十三条【历史文物保护】各级人民政府公布的文物保护单位、不可移动文物、历史文化街区、村镇和历史建筑等应当按相关规定予以保护。

第十四条【部门职责】市城市更新主管部门负责指导、统筹、协调、监督全市老旧小区更新工作。

属地政府是本辖区综合整治更新的申报主体和实施主体，负责制定本辖区综合整治更新单元规划和实施计划并具体组织实施。

拆除复建的申报主体和实施主体按本办法第三章相关规定程序办理。

各镇（街）负责指导本辖区老旧小区业主委员会开展更新工作。

老旧小区业主委员会负责开展业主的宣传发动、意愿征询、资金筹措、协助施工等工作，依法履行业主自治责任。

第十五条【部门职责】发改、财政、国土、规划建设、物业管理、公安、消防、市政园林、城管、水务、燃气、路灯、供电、电视、通讯网络、城建档案等相关部门和单位按照各自职责，共同做好老旧小区更新工作。

老旧小区更新过程中涉及到的审批事项，相关部门按照各自的职责受理审批。

第二章综合整治第一节综合整治内容第十六条【整治内容】综合整治的内容包括管线设施整治、环境设施整治、房屋修缮等内容。

第十七条【确定整治内容】业主或属地政府应按照本办法第八条的要求，根据老旧小区的实际情况，选择确定综合整治具体项目内容。

第十八条【管线设施】管线设施整治的内容：（一）建设、更新小区管线综合沟和雨污水管道，实施雨污分流、增设隔油设备、污水检测井、化粪池及配套管线。

（二）实施水、电、气一户一表改造，建设、更新供水设施及整合区域二次加压泵站。

（三）建设、更新供配电设施，架空线应敷入小区管线综合沟。

（四）增设室外燃气调压柜、实施燃气管道入户、光纤宽带入户以及4G覆盖建设。

（五）实施地下管线普查测绘。

第十九条【环境配套设施】环境配套设施整治的内容：（一）增设、维修小区围墙、栅栏及治安门岗设施，安装符合公安技术规范的门禁和视频监控等安防系统，能够实行全封闭管理的，尽量实行全封闭管理。

（二）新建、整修小区道路，按规范明确标识消防通道、停车泊位及相关设施，推行规范、智能停车管理。

（三）整修完善小区绿化景点及休闲、健身场所，清理地面、墙体及各种设施上的污迹。

（四）增设、更新小区照明设施、消防设施、井盖、邮箱、垃圾收集设施、休闲座椅、交通护栏、交通指示标志、宣传栏等设备设施。

（五）拆除小区内违法建筑、设施，恢复建筑原貌和原有规划功能。

（六）建设、更新小区公共厕所，清理小区物业服务、医疗服务、文化体育等公共服务配套设施，明晰产权和使用权。

（七）根据小区服务与管理的需要，在符合规划要求的前提下加建、回购必要的配套设施。

其中，由政府出资建设的社区服务用房，产权属辖区镇政府（街道办）且不得转让，纳入小区物业管理，由全体业主共同使用。

（八）需拆除单车房的，可由相关部门确认权益后进行。

第二十条【房屋修缮】房屋修缮的内容：（一）房屋安全隐患整治、加固处理。

（二）屋面维修：维修、更新屋面防水层、隔热板、屋顶水箱、管线检查井（箱）。

（三）外墙更新：清洗、修补外墙并与区域色彩风格相协调；统一雨棚、空调室外机的摆放位置及形式。

（四）楼道整治：整修楼道内墙、栏杆扶手、楼道窗、台阶、散水坡；设置、更换楼道防盗门并安装符合公安技术规范的门禁和视频监控等安防系统、楼宇对讲、信报箱、楼道公共消防设施、楼道节能灯具；规范线路布局。

第二十一条【重点街区整治】临街老旧小区整治应当注重优化外部空间和环境，保持区域风格整体协调。

重点街区整治应当重点整治建筑外立面门窗、屋顶、墙面及装饰构件，需设置沿街招牌、广告应统一规划。

第二十二条【增设内容】业主可以根据需要增设以下项目并承担相应费用:(一)自动消防报警设施和燃气报警设备。

(二)实施建筑节能改造。

(三)按照相关规定增设电梯。

（四）对小区共有部位进行商业化改造，但需明确管理责任和利益分配机制。

（五）其他。

第二节综合整治资金第二十三条【资金管理】综合整治资金实行专户管理、分账核算、专款专用。

属地政府应组织安排开立综合整治资金管理专用账户,加强监管，专项用于核算综合整治支出。

第二十四条【承担方式】综合整治项目所需资金采用属地政府、管线运营单位和业主各自承担相结合的方式。

第二十五条【政府承担费用】属地政府应当承担以下综合整治费用：（一）依据本办法第十八条规定承担小区管线综合沟、雨污水管线和环卫设施更新整治费用；（二）编制综合整治城市更新单元规划和工程概预算等所产生的费用；（三）其他应当由政府承担的费用。

第二十六条【管线单位承担费用】管线运营管理单位应当按照职能各自承担本办法第十八条规定的小区公共部位自来水、供电、燃气、消防、通讯、网络、有线电视等管线设施的整治费用。

第二十七条【业主承担费用】业主应当承担以下综合整治费用：（一）除第二十六条规定外，依据本办法第十九、二十条规定的环境配套设施整治、房屋修缮整治内容所产生的费用；（二）水表、电表表后设施，燃气立管、入户管、燃气表及户内燃气灶，热水器等设施整治所产生的费用；（三）其他应由业主承担的费用。

第二十八条【政府补贴及退出】属地政府可以根据实际情况对第十九条规定的环境配套设施整治费用进行财政补贴。

为建立良性物业管理机制，属地政府应逐步退出财政补贴，具体补贴办法由属地政府另行制定。

第二十九条【政府承担费用的其他情形】属地政府因城市规划和管理需要，决定对老旧小区的建筑外立面、屋面进行整治更新的，应承担相应费用。

第三十条【专有维修资金】业主需要对小区物业专有部分进行维修整治的，专有部分的整治资金，由专有部分业主自行承担。

第三十一条【业主资金分摊】每户业主应承担的费用按照其所拥有物业的建筑面积份额分摊。

实际投入资金与概算有出入的则多退少补。

第三十二条【业主资金缴纳方式】业主承担的综合整治资金，应由业主委员会组织向业主逐一收取统一缴入专用账户或由业主自行存入专用账户。

第三十三条【业主资金缴纳义务】业主应当在收到缴费通知之日起15日内缴交相应费用，不得以放弃使用等为由拒不承担费用。

第三十四条【业主缴纳资金来源】业主承担的综合整治资金（不包含业主专有部分的整治资金），可以根据相关规定申请使用物业专项维修资金或个人住房公积金。

第三十五条【政府扶助】属地政府应当对持有困难家庭救助证的家庭及确有困难的孤寡老年户承担的综合整治费用予以补贴。

第三十六条【政府补贴管理】属地政府承担的综合整治补贴资金应当列入同级财政部门预算中解决，实行项目预算管理，建立严格的项目审查和资金审核制度。

第三十七条【其他资金筹集方式】有条件的老旧小区可以通过对口帮扶、赞助、捐赠等方式筹集综合整治资金。

第三十八条【维护管养费用】综合整治验收后，老旧小区的环境配套设施和房屋建筑的维护管养费用由小区业主共同承担。

第三节综合整治实施第三十九条【计划管理】老旧小区综合整治应当在老旧小区综合整治更新年度项目计划的指导下，按照《珠海市城市更新管理办法》及项目申报审批程序等相关规定要求，编制城市更新单元规划和实施计划报批后实施。

第四十条【制定计划】各区政府（管委会）城市更新主管部门应当每年对各镇政府（街道办）制定的下一年度老旧小区综合整治更新年度项目计划进行汇总，报属地区政府（管委会）批准后，向市城市更新主管部门申报备案。

第四十一条【业主自愿】老旧小区业主需要实施综合整治的，应当由业主委员会就整治模式、基本内容和资金承担方式等书面征询业主意愿，经物业专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的，业主委员会方可向属地镇政府（街道办）提出综合整治申请。

第四十二条【政府选定】属地镇政府（街道办）根据城市规划和管理等实际需要也可以直接选定老旧小区纳入年度项目计划，但涉及需业主出资的项目应征询业主意见。

第四十三条【申请资料】业主委员会申请综合整治时应提交以下资料：（一）老旧小区的相关证明资料；（二）业主意愿情况证明资料；（三）综合整治项目和资金承担方式等基本内容；（四）其他需要提供的资料。

第四十四条【综合整治的组织】尚未成立业主委员会的老旧小区，应在综合整治前成立业主委员会，由业主委员会组织业主开展综合整治的相关工作。

暂未成立业主委员会的，可以成立临时业主自治组织或由居委会依相关规定代表业主开展相关工作。

第四十五条【审核】属地镇政府（街道办）应对综合整治申请进行审核，根据业主意愿比例、整治更新的必要性、资金投入计划等因素决定是否纳入年度项目计划。

第四十六条【计划批复及公示】年度项目计划经批准后，属地镇政府（街道办）应当在当年年底书面通知已纳入计划的老旧小区业主委员会和管线运营管理单位，业主委员会应当将纳入年度计划情况在小区现场进行公示。