中兴泊仕湾项目营销策略
世联顶级豪宅营销谈案列讲解NXPowerLite知识分享
区域发展阶段
区域“婴儿”期
成功营销方向 重新定义区域价值，提升形象
重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央公 园、伦敦的海德公园及附近的精致建筑，引入“中央公园区” 概念，通过类比快速提升区域价值；
区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名度； 项目形象确立：中央公园区的顶级豪宅。
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项目(xiàngmù)营销方向确定 与执行
区域(qūyù)特征
区域发展阶段
成功营销方向
万柳，一个新兴的高档 (gāodàng)住宅热点区域， 上升势头强劲，区域在不断 完善建设中
区域“少年”期
基于区域价值，重新定义产品
重新定义产品，提出“告别空调暖气时代”，建立有别于周遍项目的形象 认知，建立全新产品价值体系； 提出全新产品概念，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争中成功突围。
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完成项目营销(yínɡ xiāo)动
作
将国外普遍使用的 遮阳卷帘引入到项目 中，让客户体验到国 际上先进的居住标准。
修改推广形象 推广形象以红色为主，视觉冲击
效果好，且整体形象具有很强的时尚
感。
修改案名 从“锦绣大地公寓”修改为“锋尚
时尚(shíshàng)感 国际公寓”，形象锋锐，超前，使人
举办印度珠宝展，展现了财富阶 层的时尚主张。
聘请曾经设计国际俱乐部的名师， 对项目10000平米的会所进行设计 。 会所内饰设计具备国际水准，软硬 件设备与国际接轨。
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身 份
感
完成项目(xiàngmù)营销动 作
前所未有的在私人小区公寓内，大胆创造出
一所超10000平方米的多功能超五星(wǔ xīnɡ)
项目营销策划方案
项目营销策划方案【篇一：项目营销方案】项目营销方案1.项目概况1.1 项目名称风尚国际1.2 项目宗地位置风尚国际公寓位于京东燕郊经济开发区的核心金融商贸区，北临燕郊城市主干道102国道，东距燕郊金融街及景观大道迎宾路200米，西距行宫市场及燕郊人民医院（二级甲等）300米，毗邻燕郊中学及燕郊镇政府1.3 项目经济技术指标2. 项目市场分析2.1 项目投资环境2.1.1 项目投资环境宏观分析燕郊虽隶属于河北三河市，但在北京市的规划里，最东的正是燕郊。
在很大程度上，燕郊与北京的联系远远大于与三河市的联系。
燕郊与通州接壤，距北京仅30分钟的车程，比北京很多远郊区县还近，是临近北京市区发展最为成熟的外埠地区之一。
燕郊依托毗临北京得天独厚的地域优势，以及自身日臻完善的各项基础配套设施，优美的环境，良好的产业发展及便捷的交通条件，吸引了周边区域内尤其是京城高端人士愈来愈多的关注。
1992年7月，燕郊被正式批准为河北省省级经济技术开发区。
1999年12月，又被批准为省级高新技术产业园区。
2001年又被批准为省级高新技术产品出口基地、河北省首家软件产业基地和省级海外留学生创业基地，目前综合实力在全省27个省级开发区中位居第三，在全省县（市）域开发区中位居第一，是河北省6个重点开发区之一。
经过近10年的发展，燕郊开发区正发展成为集科技、生产、旅游、度假、金融、商贸于一体的一座崭新的现代化首都卫星城。
目前，快速上涨的房价显示出燕郊板块房地产发展上行的巨大空间；而基础设施建设以及生活配套的完善也使得北京人开始有自觉移民趋势。
据统计，燕郊的商品房当中有近八成卖给了北京人，而这个比例在高档项目中则更高，燕郊临近京城的位置和较高的教育水平是吸引北京购房者和外省移民的主要因素。
目前，燕郊和北京房地产市场的融合速度已经明显加快。
2.1.2 项目投资环境区域性分析目前，燕郊城市总体规划正在由清华大学和河北省的研究院做修编，初稿已经完成。
中兴Z策划方案策划方案
中兴Z策划方案策划方案清晨的阳光透过窗帘的缝隙，洒在键盘上，指尖跳动着，那些关于策划的文字就像一股股暖流，汇聚成一篇充满活力的方案。
一、项目背景在数字化浪潮的推动下，中兴Z品牌作为通信行业的佼佼者，寻求在新的市场环境下实现品牌升级和业务拓展。
本次策划方案旨在通过创新性的营销策略，提升品牌形象，扩大市场份额，实现业务增长。
二、目标定位1.提升品牌知名度，让更多人了解中兴Z品牌及其产品。
2.增强用户黏性，提高用户满意度和忠诚度。
3.拓展市场渠道，实现线上线下的全面覆盖。
4.提高销售额，实现业务的持续增长。
三、策略布局1.品牌升级（1）视觉识别系统升级：对LOGO、VI系统进行全新设计，体现中兴Z品牌的年轻、活力、创新。
（2）品牌口号更新：从“让世界互联”升级为“连接未来”，传递出中兴Z品牌对未来的探索和引领。
2.产品创新（1）聚焦5G技术：研发更多具有竞争力的5G产品，满足市场需求。
（2）智能化升级：将技术融入产品，提升用户体验。
3.营销推广（1）线上营销：利用社交媒体、直播、短视频等渠道，进行品牌宣传和产品推广。
（2）线下活动：举办各类线下活动，如新品发布会、体验活动等，拉近与用户的距离。
4.渠道拓展（1）线上渠道：加强与电商平台、社交媒体的合作，提高线上销售额。
（2）线下渠道：布局更多实体店，提升品牌形象，方便用户购买。
四、具体执行1.品牌升级（1）LOGO设计：邀请知名设计师进行全新设计，体现品牌年轻、活力、创新的特点。
（2）VI系统更新：对公司的视觉识别系统进行全面更新，包括名片、PPT模板、宣传册等。
2.产品创新（1）5G产品研发：成立专门的研发团队，加大对5G技术的投入，推出更多具有竞争力的产品。
（2）智能化升级：与企业合作，将技术融入产品，提升用户体验。
3.营销推广（1）线上营销：制定详细的线上营销计划，包括社交媒体推广、直播活动、短视频制作等。
（2）线下活动：举办新品发布会、体验活动等，邀请媒体、行业专家、用户参与，提升品牌知名度。
地产项目-年底冲刺营销方案
目录一、项目待售产品分析1、待售产品统计2、待售产品分析二、项目年底冲刺目标1、总体冲刺目标2、目标进度计划3、销售代表每周销售计划分解4、各产品分周销售计划三、目前项目营销存在问题四、项目营销改进措施五、年底冲刺营销细化执行方案1、各产品推广节奏及主题安排2、推广策略3、活动营销措施4、物业配套服务策略5、推广执行安排六、推广渠道及营销费用预算1、推广渠道2、营销费用预算汇总一、项目待售产品分析1、待售产品统计（截止统计日期10月19日）沁林山庄在售高层产品余货一览表可售产品类型栋数待售套数待售面积(平方米)待售金额(万元)待售每套金额(万元/套)待售均价(元/平米)高层洋房39 36 4385.47 1989.2 55.3 4536 42 1 89.93 70 70 7784 96 38 4377.32 1847 48.6 4219 98 41 4816.12 1932.6 47.1 4013 100 2 185 120 60 6486总计 5 118 13853.84 5958.8 50.5 4301公寓47 269 11119 6243 23.2 561548 1 67 50 50 7463 沁林山庄在售美墅产品余货一览表2、待售产品分析✓至10月19日止，现存可售高层货量共有118套，总货值约5959万元；✓至10月19日止，现存可售公寓货量共有270套，总货值约6293万元；✓未推出高层新货是97栋有96套，99栋有100套，共196套，总货值约9800万元✓在售美墅余货共有217套，总货值约：2.08亿元(底价)，约96万元/套。
注：所有余货总值4.286亿元。
二、项目年底冲刺目标1、总体冲刺目标：10月15日-12月25日，冲刺72天，销售突破2亿元。
2、目标进度计划：➢其中10月15日-10月30日销售2528万元；➢其中11月份销售7072万元；目标分解如下：➢12月份销售10060万元；目标分解如下：月份平均完成147套/月，9329万元的销售额）。
湖北孝昌博士湾号营销策略报告
项目总结
项目总结
全洲品牌，临湖住宅， 成熟社区，中心地段，成熟设计及物业管理； 交通便利， 出门即是中百仓储，中心广场，生活配套齐全； 园林景观成型，多层，高层，花园洋房，别墅，商业等 物业类型丰富；
关于客户：
客户有孝昌县城区的，以机关单位和事业单位及个体户为主；也有周边乡镇 的，大多是为了孩子读书方便。
1月15日,汉版限购令出台,但相比其他城市,汉版限购令相对 温和; 1月26日,国务院出台新“国八条”调控房地产.政策中,对房 价控制目标,保障房均有明确要求;同时,强调提高第二套住房 贷款的首付款比例和利率,而拥有2套及以上住房的，禁止再 买房。 1月28日起，重庆、上海两直辖市正式对住房开征房产税。 税率方面，重庆根据面积和单价，实行梯级税率，税率范 围为0.5%至1.2%；上海税率暂定为0.6%，其中应税住房每 平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房均价2倍 (含2倍)的，暂减为0.4%。
主推面积为两房两厅90.75㎡，三房两厅109.06 ㎡，,107.49 ㎡，四房两厅129.86 ㎡.
首付五成，按揭无优惠，一次付款性优惠五千元。
关于客户：
周边乡镇客户，大多是为了孩子读书方便，也有县城里的客户 。
关于营销：
XXXX0916_中洲宝城26区营销策略总纲
如：
二套房的首付和利率继续提高
政策力度 二手房交易的营业税或会恢复 的加强 5年内全征
出台房产税(重庆、上海)
猜想 2011
保障房的政策力度更大，可能 会出台相应管理办法
未来的楼市调控，无疑将是更加全面， 力度更大
贰○ 背景 政策频出，供应乏力，2010全市成交锐减；
宝安为成交热点，成交价格再创新高
继续加强原有政 比如：
策的落实
土地闲置1年罚20%，闲置2年无偿收回 未执行的土地问责制
二手房交易的阴阳合同及个税征收问题
覆盖面扩大的政策主要有：
限购令可能会在目前基础上增加 开发商预售资金的监管可能会扩大到其
它省市，进一步限制开发商的融资，加
快开发商的开发和销售 政策覆盖 面扩大
2011
2
0
3
0
1
00
4
1.15万
100%
天健时尚空间 4
0
0
2
124 2
5
3 7 19 4
2.8万
90%
花郡二期
19
5
4
7
6 19 9 13 22 101 6 30 20
2.1万
70%
说明： 第40周：2010年9月27-10月7日
第51周：2010年12月21-12月27日
贰○ 背景 区域性供应+大型旧改项目，2011-2012深圳
复：4.5万
华海澜湾
20
4
2
2
122 7
2
1 11 4
1.9万
21%
第五大道三期 15
4
0
0
413 2
0
0 04 3
中海珠海项目全程营销策划方案
营销策略调整与优化
01
02
03
策略调整
针对数据分析结果，调整 营销策略，如加大线上推 广力度、优化宣传物料等 。
多元营销
尝试引入更多元的营销手 段，如社交媒体营销、事 件营销等。
精准营销
利用大数据和人工智能技 术，实现精准的客户定位 和个性化推送。
后续工作展望与计划
01
02
04
05
常态化评估：建立定期 评估机制，持续跟踪营 销活动效果，确保策略 实施到位。
项目市场分析
目标客户群体
项目目标客户主要为高端改善型 购房者和投资客群，他们对产品 的品质和生活配套有较高要求。
竞品分析
通过对周边竞品项目的分析，了解 其产品特点、价格策略、营销策略 等，为项目制定更有针对性的策划 方案提供参考。
市场趋势
关注珠海房地产市场的发展趋势和 政策走向，把握市场机遇，为项目 的持续发展提供有力支持。
03
营销执行
营销活动策划与执行
活动策划
针对中海珠海项目的特点与目标客户群体，制定符合市场需求的多 样化营销活动，如楼盘开放日、购房优惠活动、房产知识讲座等。
活动执行
确保营销活动的顺利进行，包括场地布置、物料准备、人员协调等 ，同时根据活动效果进行实时调整，以达到最佳营销效果。
宣传推广
通过各种渠道对营销活动进行宣传推广，包括线上平台、线下传单、 合作伙伴推广等，吸引更多潜在客户参与活动。
创新探索：鼓励团队不 断尝试新的营销手段和 模式，保持与市场的同 步。
培养人才：组织内部培 训或外部进修，提升团 队整体的营销策划和执 行能力。
深化合作：与合作伙伴 建立更紧密的合作关系 ，共同推动项目的营销 推广工作。
重庆永新商住楼项目营销推广构想招商策略现场包装
第十二页，共36页。
【 第二章 】
营销策略
【确立利益最大化的目标】
第十三页，共36页。
【整体营销策略】
[确保住宅快速出货] 以低成本、高效率的推广手段，在维持区域平均价格体
系的基础上,实现住宅产品的快速出货。
[获取稳定、良好的投资回报] 以先租后卖的商业销售模式，实现商业利益的最大化。
[达成项目利益最大化的最终目的]
第十页，共36页。
【SWOT分析】
优势Strength
1、住宅户型设计较好，面积适中。
2、紧临高档楼盘，区域内的居家环境具 有一定的市场口碑。
劣势Weakness
1、地块面积较小，难以打造景观。 2、周边周边公交车较少，出行不便。
3、周边配套较少，生活不便。 4、开发企业的品牌及知名度不高。
机会Opportunity
第二十二页，共36页。
【两种方案的对比】
项目 招商及销售状况 投资回收状况
方案一
4S店对场地面积需求大，能够 快速解决大部分商业面积；该 类商家一般不直接购买，且由 于划分面积大，租金低，不易 销售。
租金+销售；回收年限长
风险对比
招商风险较小但销售风险较大
方案二
由于消费客群小，因此对于小 型商家投资风险高，缺乏吸引 力，易出现招商及销售无力的 局面。但若招商成功则能迅速 地将低楼层销售出去。
第五页，共36页。
【商业发展状况】
目前，由于区域内各楼盘入驻率 低，人口总量少。同时，各楼盘的商 业体量仅仅作为配套商业，因此商业 发展非常落后。
由于人和立交将人和镇与本项目片区分割 开，且缺乏有效的人行通道，因此本案所在区 域商业与人和镇商业片区形成了两块独立的商 业区域。
中央别墅区项目推广策略沟通营销策划方案
中央别墅区项目推广策略沟通营销策划方案随着居民生活品质的提高和人们对安全、舒适住所的需求日益增长，中央别墅区项目作为高端住宅项目备受关注。
针对这一市场需求，我们制定了一份中央别墅区项目推广策略沟通营销策划方案。
1. 项目定位：明确中央别墅区项目的定位，突出其高端、豪华、安全、舒适的特点。
同时，通过市场调研了解目标客户群体的需求，进一步细分定位，以各类配套设施、景观环境等特色来满足他们的居住需求。
2. 品牌宣传：建立强大的品牌形象，提升中央别墅区项目的知名度和美誉度。
通过线上线下媒体宣传、社交媒体推广、户外广告等形式，向目标客户传达项目的优势和特点，增加客户对项目的了解和认同度。
3. 线下活动：组织各类线下活动，如项目开放日、客户招待会、社区互动等，邀请目标客户参观项目现场，并提供专业导览服务。
通过现场体验，让客户充分感受到中央别墅区项目的优势，增加他们的购买决策信心。
4. 专业销售团队：建立专业高效的销售团队，提供全程跟进和服务。
销售人员应经过专业培训，熟悉项目的各项特点，能够准确回答客户的问题并提供专业建议。
同时，建立客户档案，进行持续跟进和维护，为客户提供个性化的服务。
5. 金融支持：与银行等金融机构合作，提供灵活多样的购房融资解决方案，降低购房门槛，吸引更多潜在客户。
同时，与金融机构联合举办购房贷款优惠活动，加强项目的市场竞争力。
6. 联合营销：与知名品牌、开发商、经纪公司等进行合作，进行联合营销活动。
可以通过举办合作品牌推广活动、提供购房优惠等方式，增加项目的曝光度和影响力。
7. 客户口碑：注重客户口碑的传播和管理。
利用互联网及社交媒体平台，鼓励客户分享购房经验和评价。
同时，及时回应客户反馈和投诉，改进项目的不足之处。
8. 建立物业管理体系：与专业物业管理公司合作，提供全方位、高品质的物业管理服务。
通过打造优质的物业管理团队和提供舒适便捷的生活环境，增加项目的附加值，提升客户对项目的认可度。
江西鄱阳中盛世纪城产品策略营销策略与战略报告_255P
具有一定竞争力的整体规划
市场运用较为接受的欧洲风情主义 大体量欧洲人文主题园林 均好性控制面积的户型加局部亮点， 强调风险控制，
根据项目的本体情况，选择合适的发展战略，进行准 确的定位，锁定目标客户，营销发力，使得启动区成 功开发。
我们首先需要对定位面临的问题进行界定
二期工作:项目发展战略 与整体定位营销战略与
策略 2008.8.20-2008.10.25
市场调研结论回顾 类似区域发展案例借鉴 相关项目案例借鉴 项目发展战略 项目整体定位 客户定位 商业初步方向和思路 项目产品策略----优化建议 启动策略
项目销售执行 2008.11.25-2009.4.20
整体市场界定
持续销售；先多层后高层策略
►阶层领域，都市理想，欧洲风格，人文高贵气质
►“ 尊贵红----暗红色”彰显高尚、典雅、精致、质感
►中盛·世纪城——鄱阳大道 6.4万平米地标性大盘
►一期两批推售，一批创造开盘热销效应，聚集人气 ►推出商业，提升物业品质 ►树立价格标杆、入市价格低于市场预期、小步快走的提价策略
►分期开发策略Ⅰ期：树立形象，检验市场，展示性。 ►分期开发策略Ⅱ期：品牌效应，形成市场标杆，搏高利润，客户扩容
营销战略
形象定位 推广调性 案名选定 销售策略
营销节点
报告——重点结论摘要
项目营销战略与营销策略环节
►拔高形象，提高客户心里预期,底总价，打造鄱阳品质城市生活 ►开盘起势，展示充分，强势推广，小步快跑 ►控制商业、多层、小高层三种物业之间的营销节奏，实现项目溢价下的可
总平图
项目基本情况----一期工程进度表?
2009地.10基.10
主体结构
一期交房入住
2008.11.10
宿迁中建项目营销策略提报(整-B排-13
宿迁中建项目营销策略提报 1. P 一、项目整体定位（一）项目解读项目为宿迁市政府重点工程，占据宿迁的最核心位置，拟建成集大型高档百货、主题商业街区、商务综合楼、高档住宅及配套设施于一体的现代化城市综合体，其中有一幢为塔尖高度160米的宿迁第一高楼。
每个城市只有一个中心，它代表着一座城市的活力和荣耀，呈现着城市气质和城市精神，并且一定代表了城市的风尚和走向。
2. P 无论是从居住角度、商业角度还是事业角度而言，本案都是宿迁人所认同的经济、地理中心，具有很高的区域价值性。
他代表着居住享受力商务推动力商业吸引力 3. P （二）项目意义从战略意义角度看，作为宿迁房地产的领军旗舰，雨润广场是与这座城市最具实力的资本发生关系；它刷新着宿迁市民的生活高度代表着城市商业的牵引动力标注着宿迁写字楼的商务水准 4. P （三）项目定位因此，无论从哪方面来说，雨润广场作为一个动力引擎，牵引着其宿迁的商业未来，为宿迁的企业和白领阶层创立了商务办公环境的新境界，提升着整个城市的形象高度，迎合着宿迁目标 1客群的全新期待。
因此，本案的总体定位为：宿迁城中央旗舰物业 5. P （四）形象定位我们建议项目在物业的立面塑造、商业招商、智能设施、景观营建等多方面都要有高起点、高品位，既要做到有效完善内部功能，又要满足业主的精神、物质生活需要，满足栖居于此具有一定经济实力、教育背景和文化修养的特定人群，为他们打造一个生活坐标和身份标签，使本案成为宿迁的形象工程和样板工程。
使其成为：彰显品质的生活范本领驭未来的价值标杆标誉身份的形象代言 6. P （五）功能定位项目为宿迁市政府重点工程，总建筑面积约32万㎡，其中地上约21万㎡，地下约11万㎡，由1幢高30层的综合楼、1幢7层商业楼、7幢26-27层住宅及3层商业街区组成。
拟建成集大型高档百货、主题商业街区、商务综合楼、高档住宅及配套设施于一体的现代化城市综合体。
作为城市中心原点的旗舰物业，我们建议雨润广场设置或添加如下功能： 7. P 1. 房型设计建议1) 户型设计尽可能大面宽、短进深，尽可能全明通透，尽可能采用直角凸窗。
基础设施市场营销策划方案
基础设施市场营销策划方案一、市场调研1. 目标客户首先，我们需要确定基础设施市场的目标客户群体。
基础设施市场主要涵盖政府、公共机构、企业和个人。
因此，我们需要对这些客户群体进行详细的市场调研，了解他们的需求、习惯和偏好，为后续的市场营销策划提供依据。
2. 市场竞争分析接下来，我们需要分析基础设施市场的竞争对手，了解他们的产品、定价、市场份额等信息。
通过竞争分析，我们可以评估市场的潜力和机会，同时也可以了解竞争对手的优势和不足之处，为我们的市场营销策划制定合理的竞争策略。
3. 市场需求分析在市场调研的基础上，我们需要对市场的需求进行详细分析。
通过了解客户对基础设施的需求量、需求类型、需求特点等信息，我们可以根据市场需求的不同进行产品定位和市场定位，为后续的市场营销策划提供依据。
二、市场定位基于市场调研和需求分析的结果，我们需要制定基础设施市场的市场定位。
市场定位是指将我们的产品与竞争对手进行区分，为我们的产品定位一个独特的市场位置。
在制定市场定位策略时，我们需要考虑以下几个方面：1. 产品定位：根据市场需求的分析，我们可以将产品定位为高端、中端还是低端产品，以及产品的主要特点和功能。
2. 客户定位：根据目标客户群体的特点，我们可以确定我们的主要客户是政府机构、公共机构、企业还是个人，以及客户的需求和习惯。
3. 竞争定位：通过分析竞争对手的优势和不足之处，我们可以确定我们的竞争策略，例如专注于某个细分市场、打造独特的产品或提供更好的售后服务等。
三、产品策略基于市场定位的结果，我们需要制定产品策略，包括产品开发、产品定价和产品推广等方面：1. 产品开发：根据市场需求和竞争情况，我们可以开发适应市场需求的新产品，或优化现有产品的功能和性能。
同时，我们还需要关注产品的环保性和节能性，以满足市场的相关要求和政策。
2. 产品定价：在确定产品定价时，我们需要综合考虑产品成本、市场需求、竞争对手的定价以及目标客户的支付能力等因素。
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从上面的简单分析不难看出：
1、本案自身硬件优势其实十分有限（尽管户型设计有方正、通透等优点，但单
纯的户型设计不足以成为独有优势卖点），只有纯住宅土地性质带来的70年产
权、生活成本等相比周边酒店公寓项目具有优越性。
2、项目软件里中信信托品牌是个可以发挥的价值点，但中信品牌是否能够自由
希望建设丁字沽三号路项目 广告思路提报
提报：灵奥广告 呈送：希望建设 日期：2011.6.10
新政下看市场走势
6 5 4 3 2 1 0
50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0
2 5 8 11 14 17 20 23 26 29 1 6 9 12 15 18 21 24 27 30 5 8 11 14 17 20 23 26 29 1 4 7
主推案名B：
仕府院
案名解析： 【仕府院】
仕府院：“仕府”与“市府”同音，“市府大院”历来是一个特定圈层的概念，
不仅代表了社会身份，更是一种延及家庭荫及子女的生活环境，而将红领阶层 定位为第一客群的本案，未来也将在红桥营造这样一个高端公务阶层的圈层生 活环境。
主推案名C：
红仕公馆 / 红仕邸
案名解析： 【红仕公馆】或【红仕邸】
第一目标客户素描：
他们不是社会上最成功的顶层人物，
但在一定范围内有足够的权利和地位，在圈子内受到尊重 他们的内心有孤芳自赏和清高自傲的种子
但也渴望有品味的物质生活
精神上渴望“谈笑有鸿儒，往来无白丁”的境界 但现实中又不能忍受 “斯是陋室，惟吾德馨”的状态
这群人的社会定位不是帝王将相，而是：
仕阶层
其他目标客户：
仕府院， 俯瞰实验小学，毗邻重点三中，地铁15分钟进抵耀华、一中，
真正学府区的地铁•中环•纯住宅，
在进可繁华、退可幽然的环境中， 为精英名仕打造“学而优，居而优”的隐贵宅邸。
报广文案：
路漫漫其修远兮，有碍孩子求索!
如果说每周坐1小时公车去逛滨江道的生活 太太们还勉强可以忍受，
那么让孩子每天颠簸1小时去上学，
2011年3月2日-6月7日 红桥成交单价走势
28000 27000 26000 25000 24000 23000 22000 21000 20000 19000 18000 17000 16000 15000 14000 13000 12000
绿色为估计本案预期价格，紫色为目前市场主力价格区间
问题1：
较低首付 较高月供
稳定较高收入和 较高偿付能力者
国企开发 中信投资
对国字号的 价值认同
相同相关体系具 有价值认同感者
对外部硬件价值
区域内人士
在区域长期工作
认可并感兴趣
对价值点敏感
或生活者
对外部软件带来 的潜在价值认可 并充满信心
熟悉区域过去、 现在更清楚区域 未来规划
熟悉区域过去、 现在更清楚区域 未来规划人士
60 50 40 30 20 10 0
同比调控百日零销售日数量
51
3.92倍
1.55倍
33
2010年
2011年
2010年
2011年
自3月2日新政实施以来至6月7日，在全部98天中，红桥区的零销售日多达51天。 而去年同期，这一数据仅为13天。 值得注意的是，即便以首轮调控到来后的百日数据比较，红桥去年零销售日也 仅33天，远少于今年的51天。且自7月下旬开始市场即迅速恢复，几乎没再出 现零销售，这与今年零销售日平均分布的状态完全不同。
红桥去年同比套销总量
700 600 500 400 300 200 100 0 2010年 2011年 64 605
280 240
红桥调控百日数据套销总量比较
241
89.42%
200 160 120 80 40 0 2010年
பைடு நூலகம்
73.44%
64
2011年
与去年同期的605套总销量相比，今年98天销售64套的数据刚刚达到去年1/10， 即便与去年5月首轮调控开始后98天销售241套的数据相比，今年的表现也堪称 惨淡，仅相当于1/4。这一方面说明去年调控虽然也带来打击但买方热情仍在，
相比市场主流均价，
4000元溢价如何支撑？
自身条件 硬件 小盘规模 普通环境 普通建筑 软件 开发商品牌 投资商品牌 物业品牌 私享配套 硬件 地铁
外部条件 软件
？
中环线
实验小学
非主流需求
户型
第三中学
区级医院
高科技配套
毛坯房 纯住宅
√
圈层价值
★
√ √ √ √ √
西站CBD商 圈辐射
√ ？
区域规划定
使用？购房者是否认可这个品牌价值作为房价支撑？都尚有待实际操作检验。 此外，圈层价值作为软性价值中可塑性最强的价值点，往往能够对价格形成有 力支撑，应当重点关注。
3、在自身优势条件有限的情况下，外部条件对价格的支撑就显得尤为重要。所
有外部价值必须最大化，而最大化的方法就是不仅单独展现，而且要各优势形
2 5 8 11 14 17 20 23 26 29 1 6 9 12 15 18 21 24 27 4.30-5.2 5 8 11 14 17 20 23 26 29 1 4至6
2011年3月2日-6月7日 红桥日均套销售量
2010年3月2日-6月7日 红桥日均套销量
同比去年零销售日数量
60 50 40 30 20 10 0 13 51
240 220 200 180 160 140 120 100 80 60 40
2 5 8 2 7 6 11 14 18 21 24 27 30 10 13 16 19 22 25 28 11 15 19 23 1至 3 28 2
2010年3月2日-6月7日 红桥成交套型面积走势
然而在今年市场呈现普通改善持续观望、高端改善追求一步到位，刚需寻求资格 限制外过渡的情况下，我们昔日主流的主力产品已然失去了主流地位，有被当前 市场边缘化的危险。
稳定较高收入和 较高偿付能力者
相同相关体系具 有价值认同感者
红桥区内的红领阶层
在区域长期工作
或生活者
熟悉区域过去、 现在及未来规划 对区域有信心者
答案： 本案应当建立的核心圈层价值是：
以区域内公务员为核心的红领圈层
他们也即是本案的
第一目标客户
第一目标客户素描： 具有良好的社会地位 40岁以下者具有较好的教育背景，有知识但吃过苦 45-55岁者经历过特殊时期磨难，对知识的重要性有强烈意识 眼界开阔，思想开阔，有创新和接受新事物的能力 有强烈的圈层聚落感，对社会地位及背景敏感 重视家庭、门户和下一代教育 对区域的落后有认识，同时对未来有信心
而今年在历经持续收紧的调控降温后，购房者信心已备受打击，实力天平正在
向政策方倾斜，销售低迷将成为贯穿今年的市场常态。
2011年3月2日-6月7日 红桥成交价格走势
20000 19000 18000 17000 16000 15000 14000 13000 12000 11000
2010年3月2日-6月7日 红桥成交价格走势
区域内高级知识分子圈层
企业管理者及私营企业主
SLOGAN建议
主推项目定位语作为首阶段SLOGAN：
地铁 · 中环 · 纯住宅
圈层概念SLOGAN：
学优为仕 · 居优为府
主推案名A：
中信 · 仕府
案名解析：
【中信•仕府】
中信：中信信托投资，借用中信品牌提升项目档次 仕府：精英名仕的府邸，同时符合仕途红领对“府”在圈层概念与圈层文化中 多 重含义的认同，大气而不失文雅。
仕府院， 学府区，地铁•中环•纯住宅， 俯瞰实验小学，毗邻重点三中，地铁15分钟进抵耀华、一中！
减少路途奔波，更多安全保障，更多学习时间，
用更短的路程换他更远大的前程！
报广文案：
从西站到上海4小时
则是谁都无法忍受的事情。
仕府院，
学府区，地铁•中环•纯住宅， 俯瞰实验小学，毗邻重点三中，地铁15分钟进抵耀华、一中！ 少点奔波，少点路程，给他多点安全、多点休息时间， 别再让孩子在漫漫长路上艰苦求索！
设计方案B
报广文案：
每天少跑1小时
一年多出33天学习时间
按每天学习6小时、一学年200天计算， 让孩子每天少跑1小时， 就相当于每年多给他一个月的学习时间！
240 220 200 180 160 140 120 100 80 60 40
2
4
9
2
7
9
4
16
26
14
18
24
28
13
17
19
24
26
31
2
2010年3月2日-6月7日 红桥成交套型面积走势
240 220 200 180 160 140 120 100 80 60 40
2
5
8
2
7
6
11
14
18
21
红：红桥，也是国企开发的代表
红仕：红桥精英名仕，也指代第一目标客户为“仕途红领”阶层之意 公馆：有身份有地位而又不张扬的府邸，适合本案产品中小面积为主的特点
备选案名方案：
卓锦蘭庭
设计方案A
报广文案：
学而优则仕，居而优则仕府院
学习出色可为国之栋梁， 用知识回报社会，是为“学而优则仕”。
24
27
30
10
13
16
19
22
25
28
11
15
19
23
1至 3
28
2
4至 6
去年同期的成交套型面积以90-100㎡/套的产品线为主，今年则在100-140㎡/套 的产品区域内震荡，这些现象背后折射出以下产品需求层面的变化： 与价格全面上涨相比，今年成交套型出现“低端跌、高端涨”的两极化趋势。 在低端和刚需层面，去年不曾出现的60㎡以下户型开始频繁成交，而高端产品 方面则一扫去年超过120㎡就少人问津的现象，不仅140㎡线成为高端产品主流， 连160㎡以上的顶级产品也不乏成交。 这种变化，一方面源于市场供应，更重要的则是源于调控的资格限制和价格上 涨的双重促动——资格限制推动改善投资购房一步到位，因此大户型成交提升， 另一方面，资格限制和实力限制，则促动刚需和一些超资格购房向酒店公寓转 移。