淄博鲁王写字楼可行性分析

博其它写字楼相对处于劣势。
未来价值：茂业城市客厅的规 划，成为当前柳泉路最关注的项 目，将彻底改变项目区域价值， 进而对项目有极大的带动性 。
茂业城市广场
项目地块
项目地块周边紧邻鲁泰大道,东侧汽修厂、加油站，西侧金城建工办 公楼,地块整体规模较小,区域中不具有影响力的配套.
小结 城市特征：淄博以重工业为主，大型企业多，服务型小企业整体规模较小，造成企业对 写字间整体品质、地段、特色要求较高！ 写字楼布局：淄博写字楼依柳泉路分布，少量分布在繁华市区及华光路附近。柳泉路高 楼层地标建筑及中心区域高端品质成为当前写字楼的主流发展方向； 写字楼发展：淄博写字楼整体供应量及潜在供应巨大，西部核心商务区的规划及柳泉路 北部高端区的规划，让城市写字楼发展未来充满变数； 项目自身：项目规模小且处柳泉路商务区边缘，当前在淄博在售写字楼的竞争中，处于 明显劣势，未来茂业城市客厅的规划，将有望改变项目的整体价值认知，酝酿出项目开 发的机遇。
第一部分：宏观环境及地块分析
淄博城市特色
淄博是以重工业为主的特色定位城市，相对城市第三产业发展相对滞 后 ，因此，写字楼市场需求主要以中、大型企业居多，以金融、通讯、 房地产行业为主，成规模的服务型企业占比较少 。
重工业的城市定位，使得淄博写字楼企业中多为大型企业，对写字楼存在总面积需求大， 品质要求高、总价承受高，但整体企业数量相对较少的局面。普通的服务型企业，则多为 小面积、小空间、低承受力的特征，难以支撑大型写字间项目。
总户数：272户
物业类型：32层 容积率：4.1 装修标准：简装修 价
在售楼座：1
绿化率32%
格：均价8500元/平米
核心价值：性价比，周边配套 销售情况：项目已经交房，尚在租售过程中
潜在典型项目汇总
华润大厦 总建面约3.6万平方米，共41层 写字楼分布在6-27F；其余为喜来登酒店
淄博写字楼分布
淄博写字楼当前主要以柳泉路为核心，辅以华光路部分中心区域 ， 成为当下淄博最集中的商务办公区域。
城市分布：淄博写字楼当前主
要以老城区传统CBD柳泉路为主，
城市中心依托繁华的交通，存在 少量供应； 淄博写字楼众多，当前存在量
约计有400万平米，尚有诸如华贸
等超大综合体等待上市，市场供 应量极大； 从当前布局分析，随着火炬公
园周边写字楼的陈旧，新兴写字
楼逐步向外辐射，主要以品质取 胜的华光路德泰堂及北部以高度 为代表的汇金大厦为代表。 淄博写字楼供应量较大，当前主 要以品质及高度为核心竞争力。
在当前市场供应量巨大的同时，城市西部新政务中心规划也隐而待 淄博写字楼发展 发，随着新区的发展及柳泉路北部的品质楼盘建设，未来淄博写字 楼将向西、向北发展 。 西部区域的规划与现有的高供应量，使 得未来淄博写字楼在未来存在极大的变 数。品质化、特色化将成为项目的关键 茂业城市客厅 因素。 华光文化创意产业园50亩
创业火炬广场 楼盘地址：柳泉路与政通路交汇处（火炬公 园以北） 开 发 商：山东创业房地产开发有限公司 建筑面积：约51万㎡ 其中：住宅约21万㎡、写字楼约19万㎡、大 型商业11万㎡ 核心价值：低价对外团购价7200元/㎡、区位 处于传统商务中心、规模大 户型面积：80-500平 占地面积：13.68万平方米
格：均价9500元/平米
优惠政策：5-15层为自用写字楼 核心价值：黄金集团品牌、、区位 销售情况：7、8层为低首付楼层，首付10万，其余年底交清，均价 9000元/㎡左右，其余价格9500元以上，8000多的房源为中间分割后 无窗户的房源。目前主推北边的商住两用公寓。
在售典型项目-创业火炬广场
“鲁泰大道”写字楼
项目市场可行性调研报告
报告目标
一、通过对淄博写字楼市场的发展规律调研，得出淄博写字间的发展态势，并结合我项目 情况给出有效的可行性分析；
二、结合淄博写字间的供应及客户的情况，制订出项目最佳的入市时机及可能的定位方向 与调性；
三、结合鲁王打造写字楼的目标，分析目标达成的战略及可能存在的各种问题与威胁，并 进行提前的预防。
项目属于小规模前景性商务地块开发，茂业的建设将有利于项目的 后期开发，时机及特色成为项目开发成功的主要因素！
第二部分：典型案例
现有典型项目-德泰堂
项目位置：张店区华光路与世纪路交汇处 开发商：山东德泰堂置业有限公司 工程进度： 项目基本完工 交房时间：约2014年3月
项目规模：占地面积17488平方米， 82000平方米，
淄博现代国际新城 70万㎡
嘉亿财富中心 700亩，商业50万㎡
华茂SODO 3.8万㎡
西部新区依托原规划的政府,以河流为中轴线,配合公园景观、串连 西部新政务区布局 政务中心，文化中心、商业中心、体育中心等重要设施，其商务 规模约数百万平米，成为未来最具竞争力的商务中心。 西部新区整体规划 西部新区景观规划
物业类型：28层，1-3层为裙楼 容积率：3.8 价 绿化率25.90%
格：均价9000元/平米
核心价值：区域位置，周边配套 销售情况：项目已经交房，尚在租售过程中
在售典型项目-颐和大厦
项目位置：张店中润大道与金晶大道交汇处 开发商：山东中大房产开发公司 工程进度： 外装基本完工，内装中 项目规模： 交房时间：2014
华润大厦 华融国际 41层 总建面约3.6万平方米，共 总建面约 万平方米 写字楼分布在 6-27F70 ；其余为喜来登酒店
明发世贸中心 222亩
茂业城市客厅 176亩，总建面约80万平方米以上
嘉亿财富中心 700亩
小结 写字楼规律：淄博在售写字楼较多，整体规模约在4-5万平米，多为纯写字楼设置，公寓、 SOHO 相对较少； 写字楼产品：淄博写字楼多为整层1000平左右，多为大面积划分，小户型产品供应极少， 且去化不佳，体现出区域以中、大企业购买为主； 写字楼去化：淄博写字楼去化速度慢，大多数现房去化也近达到50%左右，较慢的去化 速度，不利于甲方的资金运作； 城市供应：淄博未来写字楼供应巨大，新规划写字楼普遍规模大、品质高，对淄博写字 楼市场现状将带来全面革新的机遇，特别是我项目茂业项目，对未来商务区域移动影响 巨大。
176.3亩 淄博电子商务产业园 淄博浙商金融中心 侨商金融中心 宏程国际广场 60万㎡ 明发世贸中心 222亩 齐鲁台港澳科研服 务中心 创业火炬广场 51万㎡ 金达大厦 汇金大厦 金晶国际广场 3.9万㎡ 颐和大 厦 印象齐都文化创意产 业园 73万㎡
黄金珠宝国际交易中心 德泰堂 黄金1号 潘成大厦 11万㎡ 恒大帝景写字楼项目 鑫城商务中心项目 11.2万㎡ 环齐商务楼 17万㎡ 华融国际 70万㎡ 西地华府2.2 万㎡ 华润大厦 3.6万㎡ 中央国际广场 5.6万㎡
在售典型项目-汇金大厦
项目位置：张店区鲁泰大道以北、柳泉路以东 开发商：山东富通置业有限公司 工程进度： 外装基本完工，内装中 年5月 项目规模：占地面积31400平方米， 建筑面积118561平方米， 共5栋楼，项目共分两期，一期为1#、2#，二期为3#、 交房时间：约2014
4#、5#
项目抉择
基于上面的诸多考量，我们建议如下：
一、项目地块属于前景性地块，未来潜力巨大，具备开发储备价值！
二、项目面临市场竞争激烈，尚处于区域发展初期，短期内开发时机不佳！
三、项目规模较小，不具备较强的城市影响力，借助茂业项目的势头，开发差异化特色 品质项目，是未来的发展方向！
THE END
项目区域
我项目位于淄博鲁泰大道西侧，距离柳泉路北段约有1000米距离， 紧邻城市重点项目茂业城市客厅项目，属于当前淄博柳泉路政务区 的边缘地块。 茂业城市客厅
项目自身条件：项目规模整体 较小，属单一的商务型地产开发 项目，受规模的影响，对城市的 影响力较小，需借助地块周边的
价值
当前价值：项目当前距离商务 中心有一定距离，柳泉路北部区 域尚未成为热点，项目区域在淄
在售典型项目-黄金一号
项目位置：华光路与西六路交汇处（莲池公园西侧） 开发商：淄博鲁润置业有限公司 工程进度： 外装施工中 交房时间：约2014年年底
项目规模：占地面积18006平方米， 建筑面积118561平方米，
总户数：700户
在售户数：72户（写字楼）
在售楼座：1
物业类型：5-10层为写字楼，11-20层为商住公寓 容积率：4.81 价 绿化率25.90%
淄博写字楼市场处于变革的初期，茂业等项目开发建设，将重画淄 博写字楼格局，从而对项目带来极大的机遇。
第三部分：可行性建议结论
考量因素
基于项目自身及市场： 项目属于小规模前景性商务地块开发，茂业的建设将有利于项目的后期开发，时机及特色 成为项目开发成功的主要因素！ 基于楼盘调研及共性： 淄博写字楼市场处于变革的初期，茂业等项目开发建设，将重画淄博写字楼格局，从而对 项目带来极大的机遇。
总户数：24层
在售户数：240户
在售楼座：1
物业类型：纯写字楼 容积率： 4.50 价 绿化率 5%
格：120-1760㎡，均价11000元/平米
优惠政策：5-15层为自用写字楼：无返租，按揭享97折，一次性95折， 16-20层为投资写字楼，享返租政策，一次性返还3年，返租比例为前三年 6%、7%、8%，总计21%，一次性返还 核心价值：华光路地段、项目内部现代化 高品质包装 销售情况：目前项目接近交房，去化率约80%
总户数：282户 在售户数：282户 在售楼座：1
物业类型：38层，1-5层为裙楼 容积率：4.81 价 绿化率25.90%
格：均价9000元/平米
核心价值：区域目前为区域第一高楼，开发商富通置业在金融圈的 关系，吸引了大量金融企业 。 销售情况：目前项目接近交房，剩余房源较多，整体去化速度慢。
项目开发方向
项目区域：属于前景性项目，当前处于区域价值的上升期，有中、长期的开发价 值；
项目规模：属于小型项目，自身影响力有限，需借助周边项目进行提升，因此， 项目不适合打造高端写字间，而更加适合打造有特色的品质项目；
项目机遇：处于淄博商务区的变革当中，机遇与威胁并存，如何借助茂业项目带 来的影响力，提升项目，是项目开发回现的关键。
在售典型项目-云龙国际
项目位置：中心路与华光路交汇路口西北 开发商：山东金鼎云龙置业
Fra Baidu bibliotek工程进度： 外装基本完工，内装中
交房时间：2011
项目规模：占地面积31400平方米， 建筑面积118561平方米， 共5栋楼，项目共分两期，一期为1#、2#，二期为3#、4#、5# 总户数：272户 在售楼座：1