常州莱蒙都会营销策划执行报告
成都莱蒙置地广场项目营销策略补充方案(27页)
写字楼前置招商实施
1、写字楼使用客户前置招商锁定原则 已入驻2年以上的写字楼物业 入驻企业办公需求与本项目物业档次相当的品牌企业 锁定与本项目定位的主力写字楼客群一致的具有品牌号召力及知名
度的品牌企业 2、写字楼使用客户办公物业锁定 通过以上的锁定原则，初步锁定以下物业作为重点写字楼前置招商 突破办公物业： 丰德国际、东方广场、商鼎国际、罗浮广场、华达商城 目标：最终达成意向入驻行业品牌企业4-5家 政策支持：对入驻行业品牌企业实行6-12个月免租期的优惠政策
销售面积
价格
总销售额
3.23万㎡
起价9800元/㎡
29877.5万
4.2万㎡ 0.57万㎡ 约8万㎡
均价8270元/ ㎡
33180万
均价16000元/㎡
9120万
注：此9营0销22总元控/计㎡划随市场变7化2同1步77调.5整万。
项目整体推售策略
推售核心思路： 1、2号楼和3号楼于2010年6月售楼部开放起同时蓄客； 2、3号楼于2010年9月开盘销售，2号楼视蓄客情况决定推售时间（暂定2010年10
开店选址要求： 区域选择：中高端人群聚集居住、办公区域或著名餐饮街区，消费力保障是第一选址要务； 商铺硬件要求： 只选择二楼铺面作为营业场所； 面积在400-1000平米，层高不得低于3.8米（可做夹层优选），拥有一定展示面； 提供空调及180KW用电量，独立安装电表； 提供上下水走管位置、排风（烟）及餐饮所需隔油池； 提供4立方米/时天然气要求； 提供的展示性佳的店招位及足够的停车位； 提供宽带ADSL接入口； 商务条件要求： 签约时间8-10年； 租金水平70-80元/平米，免租期通常6-12个月（含装修期）；
5000万元算5分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。 2、在确定了商圈之后，还要选择主要的聚客点在哪。肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和
常州不夜城项目营销执行方案
报告结构
报告
项目总体定位系统 品牌导入计划 租售组合方案 业态规划细化方案 营销总体策略
定价方案 广告宣传推广方案
项目包装方案
营销节点计划方案
活动推广方案
香港·广州·北京·上海·深圳·大连·武汉·青岛·南京·无锡·南宁
第一章 项目总体定位体系
项目市调分析结论回顾 项目总体定位的前提因素 项目总体定位系统
香港·广州·北京·上海·深圳·大连·武汉·青岛·南京·无锡·南宁
项目不足
泰富城在规划、设计、业态方面在诸多方面 都和本项目有相似之处，但其规模大于本项 目，本项目与其竞争在规模上处于劣势。
项目开发周期较长，需要通过大比重的物业 销售来回笼和缓解资金压力，这些对项目的 招商及今后的可持续运营，会造成一定的影 响。
综合结论
就项目本身而言，优势明显，除了开发周期 长，需要大比重销售物业而非主要通过长期 经营获取投资回报之外，几臻完美。
就项目所处环境而言，是机遇与挑战并存， 结局是好是坏，主要取决于我们的主观努力。
香港·广州·北京·上海·深圳·大连·武汉·青岛·南京·无锡·南宁
综合结论
总的来说，只要我们能力充分发挥项目优势， 积极利用有利环境，转化不利环境，为项目 找到一条切实可行的战略定位发展方向并很 好地贯彻执行下去，本项目完全可以被打造 成为武进商圈的核心龙头项目，有望发展成 为常州地区乃至苏南地区地标性商业群落， 有望成为常州城市名片。
【项目优势】
本项目拥有常州地区唯一的，在全国也很少 见的公共文化和环境资源优势——其一，与 绝对高度全国第三高的电视塔连为一体，与 兴建的占地近700亩的大型开放式市民公园 融为一体。
本项目地处广电中路和花园街的交汇处，这 就使得本项目具备了成为武进商圈龙头项目 的地利之优势。
常奥策划报告
第四部分：项目营销策略1．主要营销策略运用建议由于本项目规模大，必然需要运用多种营销策略来推动销售，使本项目实现中前期持续快速销售，资金快速回笼的同时建立强大之品牌效应，推动中后期价格顺利攀升。
达到低开高走，获取最大利润。
1.1品牌营销建议项目应统一在奥园品牌下，根据每个开发期不同的建筑风格，物业构成提炼出营销主题，实现品牌推广的成功。
从而实现奥林匹克花园品牌在本项目持续更新，精彩不断，增强本项目的魅力价值，为不断挖掘精彩，提炼卖点提供更广阔之空间。
重点解决：途径：建议在中前期着力于卖场营销，当然卖场营销会贯穿于整个营销过程，但中前期，特别是前期，应该更加注重卖场营销，尤其是在项目信誉，口碑未形成足够强大之时。
卖场营销的主要环节如下：1.3活动营销建议本项目借助一系列的大中型主题公关活动，来达到提升本项目知名度，并配合各个营销期的营销活动，促进活动营销与卖场营销紧密结合。
（1）利用节假日做一些有关科学运动，健康人生的主题活动。
（2）组织会员或客户到上奥等经典奥园进行观光考察。
（3）奥园建筑艺术及成果展示周。
1.4会员制营销成立奥龙会，让会员们实实在在的享受到奥园的贴心服务，让其时刻关注奥园，让奥园成为常州人心目中永久性的品牌。
2广告推广策略广告推广策略紧密配合各营销时期，广告主题重点出击，形成系列广告，注重系列的炒作功能。
系列硬性广告采用多种形式的整合，包括报纸、电视媒体的运用。
户外，流动广告等的多种形式出现，在总体高度上，成立会员俱乐部，推动口碑广告在更多目标客户中流传。
3销售推盘策略在价格策略上，推行低开高走的常规则策略，但注重提倡性价比因素的融入。
在销售期策略上，更多注重认购期的运用，将消费能量在认购期积聚，并在开盘销售期释放，造成局部供不应求的销售局面。
促使买家尽早购买。
并造成后期大量后续客户登记，中前期，将客户能量滚动累积，适时释放。
在推盘策略，认购期低价清空，开盘期较高低价推中高货型。
常州莱蒙都会营销策划执行报告
常州莱蒙都会营销策划执行报告尊敬的领导：我是常州莱蒙都会的市场营销策划执行负责人，特此向您汇报我们最近的营销策划执行情况。
1.活动目标本次市场营销策划的主要目标是增加莱蒙都会的知名度，吸引更多的潜在客户，并提高客单价和客户满意度。
我们希望通过一系列精心设计的营销活动，吸引更多的目标客户，提高品牌形象。
2.活动策划我们制定了一系列创新的市场营销策略，以实现上述目标。
其中包括：2.1社交媒体推广2.2线下活动推广为了吸引目标客户的关注，我们组织了一系列线下活动，如展览会、促销活动等。
我们邀请了行业专家和知名博主参与其中，增加活动的影响力。
同时，我们还提供了优惠折扣和礼品赠送等活动，鼓励用户参与并购买我们的产品。
2.3合作伙伴关系我们与一些相关行业的合作伙伴建立了紧密的合作关系。
通过共同推广、联合营销等方式，双方互利共赢，扩大了品牌的影响力和用户群体。
3.活动执行情况在过去的一个季度中，我们精心执行了上述市场营销策略，并取得了以下成果：3.1社交媒体推广3.2线下活动推广我们成功举办了多次展览会和促销活动，吸引了大量目标客户的参与。
与行业专家和博主的合作，使得活动的影响力更加突出。
折扣和礼品赠送等优惠活动也吸引了不少用户购买我们的产品。
3.3合作伙伴关系我们与合作伙伴的合作非常顺利，通过双方的共同努力，品牌的影响力和用户群体得到了扩大。
4.活动效果评估通过对过去一个季度的市场数据进行分析，我们发现我们的市场营销策略有效地提高了莱蒙都会的知名度，增加了目标客户的数量，并提高了客单价和客户满意度。
具体效果如下：4.1品牌知名度提升：通过社交媒体推广和线下活动推广，莱蒙都会的品牌知名度大大提升。
根据数据统计，品牌的曝光率增加了30%以上。
4.2目标客户数量增加：通过精准投放广告和举办线下活动，我们成功吸引了大量目标客户的关注。
数据统计显示，目标客户数量增加了20%以上。
4.3客单价提高：通过合作伙伴关系和优惠活动等措施，我们成功提高了客户的客单价。
策源2012年常州莱蒙时代企划提案-精品文档
地段与学区价值
2、开拓—— 全市范围覆盖 新阵地包装与CALL客户资源 都会品牌价值，稀有价值
客户还应该在哪里
全市区域 乡镇阵地与新CALL客资源 都会品牌价值 争藏稀有价值
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成交客户对本案认可因素主要为地段、 学区、价格
地段占到66%
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PART2 哪些客户在购买莱蒙时代 [小结]
现在客户在哪里
周边区域
老客户与阵地 地段学区
1、强化—— 老客户与阵地渠道
PART2 哪些客户在购买莱蒙时代
现在的客户在哪里
2019年1#成交客户分 析
客户应该在哪里
3公里 1.5公里 本案
成交客户集中钟楼区，高达47%； 其次是天宁占19%； 高达66%的钟楼、天宁客户，基本 集中在项目周边1.5公里半径内；
70%集中于周边区域
我们需要将客户触角深向 全市范围，开拓新客户
2年6次开盘=尾盘 超高层住宅 无商业 1、借势都会，解决对时代地段项目认知的不足 2、新概念包装整合推广时代住宅，打破市场尾盘认知 3、重新启动时代商业整合推广，解决商业去化
客户不知道的莱蒙时代
尚有近6亿货量 商业占总销近40%
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PART1 客户眼中的莱蒙时代
客户知道的莱蒙时代
超高层住宅，无商业
客户访谈录：莱蒙卖什么产品 陈先生，55岁，退休职员 ——应该卖住宅吧，商业应该没有了吧； 张女士，35岁，私企业主 ——住宅吧，我知道觅小学区，商业我没看过 推广；
常州人看莱蒙—— 以住宅为主，或许 宝店铺：
莱蒙时代全年营销报告26
•精装修 •均价：14800元/㎡ •已推168套，去化率74%
•部分精装修 •均价：17000元/㎡ •已推452套，去化率77%
•中心区竞争态势
•2010年市场推出量较大，尤其中心区及周边将会由大量项目在上半年集中推货 ，竞争激烈。需加强差异化竞争优势。预计2010年中心区市场推售量约为40万㎡ 。
• 定位
• 营销
• 执行
•领导市场建立差异 •拔高形象绝对控制 •严密执行领导舆论
•1 •项目再认识
•第一部分：项目再认识
•1
•深入剖析我们的市场
•深入剖析市场
近三年来常州市场供需情况
• 07-08年常州市场供需变化较为稳定。09年需求量出现了大幅度的攀升， 而市场供应量较往年没有太大变化。09年成交价格出现大幅攀升。
莱蒙时代全年营销报告 26
2020年7月19日星期日
• 《树莱蒙经典，立常州标杆》
• 莱蒙都会收官之作营销执行方案
•项目2010年目标
2010年实现总体项目销售额3亿；
将莱蒙C区打造为常州中心区地标豪宅； 重塑莱蒙鹏源常州品牌知名度和美誉度。
•写在营销前的思考——
思考1：本案将给常州乃至长三角怎样的影响?
•2010年上半年市场各大高端项目预计会出现滞销状况 。
•中心区竞争态势
•面对如此的市场形势，我们 的机会在哪里？
•私营企业主 •投资客
•私营企业主居多 、投资客为辅
•投资客为主
•私营企业 主 •企业高管 •投资客
•大部分投资客
•本地私营企业主 •高级公务员
•中心区竞争态势
•现售单 价元/㎡ •17000
•个人住房不足5年转让全额征营业税
•为了促进房地产市场健康发展，经国务院批准，财政部和国家税 务总局23日对外公布了调整后的个人住房转让营业税政策，其中 购买不足5年的非普通住房对外转让，将全额征收营业税。
莱蒙都会国际商业中国街区商业项目整合推广
莱蒙都会国际商业中国街区商业项目整合推广-推广前言莱蒙都会，国际商业中国街区，在2005年第四季，将开始全面的销售与招商活动。
站在长三角的高度，莱蒙都会需要全面树立项目的高端形象，形成强大的传播背景，支撑即将开展的销售与招商；站在常州的角度，莱蒙都会如何进一步与常州建立紧密联系，并寻找切实有效的销售招商目标人群。
这些，都是建立在科学有效的推广基础上的。
从“世界之旅”到“未来商业时代”再到“中国经验”，莱蒙都会的主题概念，已经正式确立。
在概念之下，莱蒙都会的系统优势，如何在不同的时间，不同的区域，不同的媒体下，做高效的传播，将高空概念与产品介绍一一落到实处，是传播需要解决的问题。
本案旨在梳理项目传播的各种参数，将广告推广做系统性的安排，并撰写切实可行的推广计划，以融合莱蒙都会在未来的每一次推广。
目录一、推广背景--------------------------------------------------------4 （一）项目总结分析（二）目标人群分析二、推广概念--------------------------------------------------------14 （一）推广概念总结（二）推广概念使用三、推广阶段--------------------------------------------------------23 （一）工程进度（二）销售进度（三）招商进度（四）推广阶段四、推广策略--------------------------------------------------------28 （一）整合推广策略（二）区域推广策略五、媒介组合--------------------------------------------------------34 （一）媒介组合策略（二）媒介选择及费用六、整合推广计划--------------------------------------------------45 （一）阶段推广计划（二）销售配合推广（三）招商配合推广七、备注与附件-----------------------------------------------------65一、推广背景：项目推广，建立在以下的背景下开展：我们说的是什么项目？我们说给谁听？在推广计划开始之前，我们对项目的相关参数做整体回顾，对项目的目标人群做一个界定和简单分析。
市场营销活动策划与执行效果分析工作总结
市场营销活动策划与执行效果分析工作总结在当今竞争激烈的市场环境中，市场营销活动对于企业的发展和品牌推广起着至关重要的作用。
为了提升市场份额、增加销售额以及提高品牌知名度，我们精心策划并执行了一系列市场营销活动。
通过对这些活动的策划与执行过程进行深入分析，总结经验教训，以便为未来的营销活动提供更有效的策略和方法。
一、活动背景随着市场竞争的加剧，我们所在的行业面临着诸多挑战。
消费者需求不断变化，竞争对手推出了各种新的产品和服务，这使得我们必须不断创新和优化市场营销策略，以吸引更多的客户。
二、活动目标本次市场营销活动的主要目标是提高品牌知名度，增加产品销售量，拓展新的客户群体，并提升客户满意度。
具体目标设定为在活动期间内，实现销售额增长 XX%，品牌知名度提升 XX%，新客户数量增加XX%。
三、活动策划1、市场调研在策划活动之前，我们进行了充分的市场调研。
通过问卷调查、访谈和数据分析等方式，了解了目标客户的需求、偏好和购买行为，以及竞争对手的市场策略和优势。
这些调研结果为我们的活动策划提供了有力的依据。
2、活动主题根据市场调研结果和活动目标，我们确定了“具体活动主题”的主题。
这个主题能够吸引目标客户的注意力，激发他们的参与兴趣。
3、活动内容（1）线上活动我们设计了一系列线上活动，包括社交媒体推广、电子邮件营销、在线抽奖等。
通过在社交媒体平台上发布吸引人的内容，吸引用户关注和分享，扩大活动的影响力。
同时，利用电子邮件向老客户发送活动通知和优惠信息，提高客户的参与度。
（2）线下活动举办了产品展示会、促销活动和体验活动等。
在展示会上，展示了我们的新产品和特色产品，并提供现场咨询和演示服务。
促销活动则通过打折、赠品等方式吸引客户购买。
体验活动让客户亲身感受我们的产品和服务，增强他们的购买意愿。
4、活动时间和地点根据目标客户的特点和市场情况，我们选择了在具体时间和具体地点举办活动。
确保活动时间和地点能够最大程度地吸引目标客户的参与。
成全机构江苏常州莱蒙项目发展建议报告81页
常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 价格策略 费用比例
· 城市化进程
常州城市化率 45.7％
无锡城市化率 61.6％
城市化率可以代表一个城市的发展水平，也可以反映出一定阶段城市对房产 的需求量，无锡城市化进程在前几年高速发展，城市化率已经达到了较高的 水平与其经济状况相适应。而常州的人均GDP已经超过了3621美元，但是城 市化率相对落后，从上表可以看出其城市化水平应该在50％－59％之间，可 见其城市化水平还存在很大的提升空间。
常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 价格策略 费用比例
房地产区域市场
目前常州的房地产市场分为城中区域、城南区域、城北区域、城东区域、城 西区域和新北区。 根据政府公布的2005年7—12月的各分区均价为：城中区域：5482元/平方米 ，城南区域：3913元/平方米，城北区域：4646元/平方米，城东区域：4538 元/平方米，城西区域：4321元/平方米，新北区： 3793元/平方米。
常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 价格策略 费用比例
Chapter 2 武进房地产分析
· 武进区介绍 · 区域房地产市场 · 区域产品特征 · 区域客户分析 · 区域竞争分析 · 区域规划
常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 价格策略 费用比例
武进区介绍
· 武进区概况
项目所在地块位于武进区，武进是长江三角洲最有经济活力的腹地。曾经是 著名的“苏南模式”的发祥地，素有常州“金南翼”之称，全区总面积1242平方公 里，总人口96万人，下辖23个乡镇，地区GDP465亿，人均GDP约6000美元 ，区域条件优越，交通便利。 武进区曾经是一个创造乡镇企业发展奇迹的地方，该区的最大的特点是经济 积累较好，民营经济发达，人文生态资源突出。
某市新都会营销策划报告
某市新都会营销策划报告市场营销策划报告一、背景分析某市新都会是一个不断发展壮大的城市，拥有优越的地理位置和丰富的资源。
然而，随着城市的不断发展，竞争越来越激烈，需要通过市场营销策划来提升城市的知名度和吸引力。
二、目标设定1. 提升城市知名度：通过市场营销策划，让更多的人了解和认可某市新都会。
2. 增加游客数量：吸引更多的游客来到新都会旅游观光，促进旅游业的发展。
3. 扩大经济规模：通过市场营销策划，吸引更多的投资和企业进驻，促进经济的快速增长。
三、目标群体1. 居民群体：提高城市形象和居民生活质量。
2. 游客群体：吸引游客，增加旅游收入。
3. 投资者群体：吸引投资者，推动城市经济发展。
四、营销策略1. 提升城市形象：通过广告、宣传和推广活动，展示城市的美景和独特魅力，吸引更多的人前来参观和了解。
2. 举办活动：策划丰富多样的活动，如文化节、艺术展览、音乐演出等，吸引游客和居民参与，提升城市活力。
3. 建设特色旅游项目：投资开发特色景区和旅游项目，提供独特的观光体验，吸引更多游客前来旅游。
4. 优惠政策吸引投资：为有意投资的企业提供各种优惠政策和支持，吸引更多的企业进驻新都会，推动经济发展。
五、落地执行1. 制定详细的市场营销策划计划，包括宣传方案、活动策划、项目开发等。
2. 打造企业形象：设计标志、形象宣传，确保企业形象与市场定位一致。
3. 积极推广：通过各种渠道推广，如电视、广播、网络等，提高市场知名度。
4. 加强合作：与相关部门和机构合作，共同推动市场策划的实施。
5. 定期评估和调整：对市场营销策划进行定期评估，根据市场反馈和情况调整策略。
六、风险控制1. 竞争对手：对市场竞争对手的动态进行跟踪和分析，及时调整策略。
2. 不可控因素：关注市场环境变化和不可预知的因素，及时做出相应的应对措施。
3. 风险管控：建立风险评估和管控机制，及时发现和应对潜在风险。
七、预期效果1. 提升城市知名度和美誉度。
莱蒙商业中心物业管理策划案
莱蒙商业中心物业管理策划案1. 管理目标莱蒙商业中心物业管理策划旨在提供高质量的物业管理服务，以确保商业中心的高效运营与良好维护。
管理目标包括以下方面：•提供安全可靠的物业管理服务，确保商业中心的安全环境；•提高商业中心的运行效率，提供高质量的维护、清洁和绿化服务；•建立有效的沟通与反馈机制，与商户和租户保持良好的合作关系；•确保商业中心的设施设备得到及时维修和更新，提供良好的办公环境；•提供个性化的服务，满足商户和租户的各种需求。
2. 组织架构为了实现管理目标，莱蒙商业中心物业管理策划将建立以下组织架构：2.1 物业管理部门物业管理部门是莱蒙商业中心物业管理策划的核心部门，负责整体物业管理工作。
该部门将设立物业经理、助理物业经理和维修人员，共同协调和执行各项管理任务。
2.2 安保部门安保部门负责商业中心的安全管理工作。
该部门将配备专业的保安人员，并与当地公安机关保持密切合作，确保商业中心的安全环境。
2.3 清洁与绿化部门清洁与绿化部门负责商业中心的卫生和绿化工作。
该部门将定期对商业中心进行清洁和维护，并负责绿化带和公共区域的管理。
2.4 客户服务部门客户服务部门负责商业中心与商户和租户之间的沟通和协调工作。
该部门将设立客服人员，及时回应商户和租户的需求和投诉，并与物业管理部门保持紧密联系，确保问题得到及时解决。
2.5 设施管理部门设施管理部门负责商业中心设施设备的维修和更新工作。
该部门将与合作供应商合作，确保设施设备的正常运行，并及时进行维修和更新。
3. 管理策略为了实现管理目标，莱蒙商业中心物业管理策划将采取以下管理策略：3.1 安全管理莱蒙商业中心将建立完善的安全管理制度，包括24小时安保巡逻、监控系统、火灾报警系统等。
并定期组织安全演练，提高员工的安全意识和应对能力。
3.2 高效运营为了提高商业中心的运行效率，莱蒙商业中心将建立高效的管理流程和工作制度。
物业经理将负责统筹协调各项工作，并制定维护、清洁和绿化的计划和安排，确保工作的有序进行。
(营销策划)摸摸营销策划报告
摸摸营销策划报告目录1.市场调研与项目竞争力分析2.项目市场定位及概念设计3.项目建筑规划设计优化建议4.项目商业规划建议5.项目商业环境设计建议6.项目物业管理策略建议7.项目经营管理策略建议一、市场环境研究及项目竞争力分析目录1.城市背景及宏观经济环境研究2.整体商业环境研究3.针对性商业环境分析4.典型商业场所调研分析5.在建、在售商铺住房调研分析6.基地概况7.项目SWOT分析一城市背景及宏观经济环境分析研究（一）城市概况淮安市是一代伟人周恩来的故乡，地处江苏腹地，位于江淮平原北部下游，辖清河、清浦、楚州、淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4个县；面积约10072平方公里，人口505万。
市区面积337平方公里，人口48万。
淮安是我国历史文化名城，古称楚州，历史上是漕运盐运重镇，我国南北交通转运中心、军事要塞，素有“南船北马，九省通衢”的美称，曾与扬州、苏州、杭州并称运河沿线的“四大都市”。
淮安人文荟萃，历史上先后诞生了大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、爱国将领关天培、《老残游记》作者刘鹗等。
淮安市经济基础相对薄弱，在整个江苏省相对排后，属于欠发达地区。
淮安历史上曾为我国重要的交通枢纽、商贸中心，但自近代工业革命的兴起和以蒸汽机为动力的现代化交通运输工具的出现，淮安就因水运交通的衰落和陆上交通基础设施的滞后，失去了昔日的交通地位，成为中国近代城市建设史上典型的衰落城市。
改革开放以来，淮安市外围对外交通条件逐步改善。
如今淮安公路、铁路、水路四通八达，同三（京沪）高速、宁徐高速、宁连高速以及新沂到长兴的铁路均已在此相会，京杭运河、苏北灌溉总渠、淮河及其入海水道等纵横交错，形成了一个以高等级公路为主骨架、水路并举的交通网络，又新成为了江苏南北交通交汇中心。
目前，淮安工业主导地位逐步确立，形成了以机械、化工、冶金、纺织、烟草为支柱的工业体系，拥有淮阴卷烟厂、淮钢集团、韩泰轮胎公司、中石化清江石化公司、安邦集团、华新集团、辉煌太阳能公司、清拖、清棉集团等一批重点骨干企业。