泰兴项目的市场调研报告

泰兴项目

房地产市场调研报告

项目(地块)基本情况

项目投资的宏观分析

本项目环境分析

本项目的总体研判

一、项目(地块)基本情况

1、项目位置

本项目位于泰兴市城东新区的南部区域，项目地块西面紧靠南北向的济川南路，路对面是部分安置房和建筑密度较高的原住民宅地；北接华清园项目，该项目已进入销售尾盘阶段；南邻泰兴南三环路，一路之隔是未开发的1500亩土地（农田）；东临原住民宅地。

本项目距离泰兴老城区中心约3.5公里。

2、用地规模

本项目地块划分为两块地块，两块地块的总建设用地面积约为350亩，其中北地块约为200亩，南地块为150亩,容积率≤3.0。（两地块是否一起挂牌还未确定，政府在等待意向性投资者的拿地意愿）

3、地块现状

地块为成片农地，有少量宅基地，据了解，政府将负责动拆迁工作，地块将以净地形式挂牌出让。

4、土地信息

（1）依据我们调查的，截止目前为止，泰兴今年（2011年）还未挂牌出让一副土地。

（2）本项目地块依据现有的调查显示已取得政府正式性的文件，并列入政府的2011年度计划当中。依据地方国土局人士的说法，政府已经准备在2011年8月将项目地块挂牌出让。

（3）据政府相关人士述说，该地块可能的挂牌楼板价约为2000元/平米，竞拍楼板价有望冲到3000元/平米，目前已有2家开发商对该地块有意向。

5、主要技术经济指标

目前只提供了红线图，具体地块技术经济指标还未给予。

二、项目投资的宏观分析

1、泰兴市城市背景

泰兴市，位于长江之滨、地处苏中平原，位于长江下游北岸、江苏沿江开发的中心位置，东接如皋市，南界靖江市，西濒长江，与扬中、武进两市隔江相望；北邻姜堰市，东北与海安县接壤，西北与泰州市高港区毗连。

全市总面积1252.61平方公里,总人口128万。自南唐升元元年建县以来，迄今已有1000多年的历史。泰兴是著名的银杏之乡、教育之乡、建筑之乡，素以教育发达、文化积淀深厚闻名于外。已连续6年进入全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列。

在区域经济快速发展的同时，泰兴市城市建设也取得了一定的成效。近年来，先后改造旧城区1.2平方公里，建设新城区3.25平方公里。目前，泰兴建成区面积已达25平方公里，总人口26万。今年将加快新区三、四期工程建设（本项

目在四期工程范围内）。

全市交通便捷，宁通高速、盐广高速、宁靖盐高速和新长铁路以及泰常、江平线等一级公路相继投入使用，形成了泰兴与上海、苏州、南京、南通、泰州、扬州等大中城市的快速交通，从泰兴出发，两小时左右可到达上海浦东国际机场、虹桥机场及南京禄口国际机场。此外，长江为泰兴提供了得天独厚的水运优势，长江岸线达24.8公里，长江及如泰运河、两泰官河等构成了发达的水上运输网络。

2、泰兴市城市总体规划（2005—2020年）

（1）将城市东部打造成为泰兴市副中心。

（2）将如泰运河进行整体整治，河道修整，两岸进行大面积的绿化。

（3）将城区的西部、西北部、东北部建设成为集中的工业、制造业的基地。（4）在北二环路和江平路交叉路口、北二环路和济川路交叉路口两块地段建设成为两个大面积的生产批发市场（木材、建材、器材等等）。

（5）西三环路、南三环路、东三环路及如泰运河组成的一个长方形城区板块内不设工业用地，将各个工业区和制造业区的居民全部集中到城区里面来进行生活，加大城市建设。

3、泰兴市城区功能定位及规模

优先发展中心城市，加快建设东部新区，完善提高主城区，重点改造北部地区，全面提升市区的综合实力与区域地位。将城区的周边区域纳入城市总体规划，以主城区为核心，大力培育主城区外围的城镇组团，提高城市可持续发展的能力。

主城区——市域中心。现期规划面积26平方公里，人口规模25万人。远期规划控制范围：南到南三环，北到北二环以北1公里，东到东三环，西到泰常路。规划建设用地面积35平方公里，人口规模35万人。合理规划城区各功能分区，现期加快城市东部新区建设，形成东部城市以发展服务业为主，西部、北部以发展制造业为主的格局，与中国精细化工（泰兴）开发园区呼应发展，远期与市经济开发区融为一体，建成中等规模滨江工贸城市和沿江城市密集带重要的节点城市，以此提升泰兴在江苏长江经济带中的地位。

4、泰兴市经济运行情况

通过多方查找，收集到了泰兴市及相邻的靖江市近两年的经济发展统计数据，它将最真实且直接地反应泰兴地区的经济可持续发展、消费市场需求以及购买力。

国民经济数据对比表

以上数据显示，泰兴市2009-2010年经济增长速度加快，均高于全国增长率，略高于江苏省增长率，分析泰兴市近年来在经济建设方面的良好表现，其既有外因亦有内因：

➢首先，江苏省的总体经济发展一直持续快速，2009年全省经济总量位居全国第三，与广东、山东共同迈进2万亿俱乐部。苏南的苏锡常地区是

全国外资投资最多的地区，三地经济总量占全省近一半。泰兴与苏锡常

地区仅一江之隔，在苏锡常地区经济发展日趋成熟与饱和时，拥有地利

优势的泰兴近水楼台占得先机（与无锡江阴仅一桥之隔的靖江在此方面

表现得更加明显）；

➢第二，泰兴除与苏南地区距离近，容易受到辐射带动外，泰兴得天独厚的地理优势、交通条件在经济发展中起到巨大作用。苏锡常都市圈100

公里半径带动泰兴、南京都市圈150公里半径辐射泰兴、上海都市圈200

公里半径影响泰兴。宁通、广靖、宁靖盐三条高速路、沿江高等级公路

连接泰兴与全省各地，陇海、京沪线贯穿南北；24.8公里长江岸线中有

6公里深水岸线，连结泰运河、两泰官河等构成发达的水运网络；两小

时到达浦东、虹侨、禄口三大机场，一小时内可达南通、无锡、常州等

国内民航机场，立体多样的交通网络令泰兴四通八达；

➢第三，泰兴较好的工业底蕴，以及学习了苏南地区更为开放的投资环境，联结苏南形成产业配套联动，都使泰兴更快步上发展的快车道；

➢第四，泰兴素有“教育之乡”的美称，当地的洋思中学，是全国最好的50所中学之一，为全国各重点高校输送大量人才；泰兴中学与黄桥中学，

是江苏省教育厅直属中学；此外在泰兴城区还到处可见学校的踪影，当

地读书尉然成风。良好的教育环境使泰兴地区的大学升学率极高，人才

的培养又为地区的发展提供源源不断的新鲜动力。

从另一方面来看，相对于紧邻靖江市，泰兴的各项经济指标以及增长率都有一定差距，地利优势是靖江市经济指标好于泰兴市的重要原因，前面我们已阐述了苏锡常地区经济对周边县市的影响，靖江与江阴一江之隔，而泰兴市到江阴约有30公里距离。