最高法明确被执行人唯一住房可以执行
关于唯一生活住房执行方案的构想
关于唯一生活住房执行方案的构想作者：张慧娟汪学军来源：《神州·中旬刊》2013年第02期人民法院的执行工作，最终是要为申请执行人兑现权利，并藉此来维护社会秩序与法律权威。
但是，当被执行人除唯一生活住房（商品房）无其他财产时，法院要不要对该套房屋予以执行？如何执行？根据统计，唯一生活住房执行案在许多城市法院的执行积案中占有一定的比例，因为处理难度极大而经成为瓶颈问题。
下面，我从唯一生活住房作为执行财产的案件范围、过渡房、被执行人及其所扶养家属的住房问题的解决等几个方面，谈一下粗浅的设想，不足之处请广大同仁批评指正。
一、界定唯一生活住房作为执行财产的案件范围。
在执行工作中，并不是每一个案件都可以确定为唯一生活住房实现债权案件。
因为如果有其他财产可供执行时，就没有必要费时费力去处分被执行人唯一生活住房。
因此唯一生活住房实现债权案件应当满足以下条件：（一）案件应该为具有给付内容的债权案件。
具有给付内容的债权案件，才可能涉及执行唯一生活住房，来实现债权。
如果案件本身就是要求对唯一生活住房的强制过户等行为的执行，则未必涉及债权的执行，因而不属于本构想主要研究范围。
（二）无其他财产可供执行人民法院根据申请执行人提供财产线索，被执行人报告的财产情况，以及人民法院调查情况，被执行人除唯一生活住房无其他财产时，则必然涉及该房屋的处分变现问题。
（三）该唯一生活住房处分后，扣除其他费用后有剩余价值对被执行人唯一生活住房处分后，扣除评估费、拍卖费、公告费、被执行人及其抚养的家属的必要生活住房所需费用后，必须仍有剩余价值可供处分。
否则，动用了大量的人力、物力后，申请执行人的债权不能得到丝毫的兑现，处分唯一生活住房，就不仅没有意义，而且会造成当事人的更大的不满，从而引发更大、更多的社会矛盾。
处分唯一生活住房，目的是为了实现债权，因此必须是有助于实现债权的唯一生活住房，才能列入本构想的范围。
二、给被执行人提供过渡房依据有关法律规定，对房屋拍卖，应当为被执行人提供过渡房。
《最高人民法院关于严格规范终结本次执行程序的规定（试行）》理解与适用
《最高人民法院关于严格规范终结本次执行程序的规定（试行）》理解与适用文章属性•【公布机关】最高人民法院•【公布日期】2016.10.29•【分类】司法解释解读正文《最高人民法院关于严格规范终结本次执行程序的规定（试行）》理解与适用《最高人民法院关于严格规范终结本次执行程序的规定（试行）》（以下简称《规定》）已于2016年12月1日起正式施行，为了更准确地理解《规定》的主要内容，统一把握《规定》的适用原则，现将《规定》的起草背景、主要内容等相关情况作一介绍和说明。
一、《规定》的出台背景（一）无财产可供执行案件的成因根据被执行人的履行能力，金钱债权执行案件大致可以分为无财产可供执行和有财产可供执行两类。
无财产可供执行案件，具体是指经过人民法院穷尽财产调查措施及相应的强制执行措施后，没有发现被执行人有可供执行的财产，或者仅发现部分财产并执行完毕后，申请执行人的全部或部分债权不能得到实现的案件类型。
造成被执行人无可供执行财产的原因纷繁复杂，大致可归纳为以下几方面：1.社会经济发展水平这是影响执行案件是否有财产可供执行的一个重要原因。
“一个案件能否执行或执行多少，主要取决于被执行人的财产能力状态，法院的强制执行力度只能起相对的辅助作用。
”[1]社会的经济发展水平直接决定被执行人的财产能力状态。
经过长期高速发展，我国的社会物质财富不断积累，人民群众生活水平不断提高，但无可否认的是，不同地区的经济发展水平差别明显。
举例而言，2016年，位于中部省份的河南法院，其执行到位金额是582亿元，而沿海发达省份如广东、江苏等，全省法院执行到位金额则分别达到了1854亿元和1800亿元，这也从一个侧面反映出经济发展水平对执行工作的影响。
2.当事人必然承担的风险无财产可供执行案件是任何国家、任何时期都无法避免的客观存在，本质上属于当事人应当自己承担的商业风险、交易风险和法律风险。
市场经济中存在交易风险是客观经济规律，当事人在订立合同之初就应当能够预见到，交易风险是随时可能发生的不利后果，永远不可能完全规避和杜绝。
最高院权威解读：执行异议和复议新规
最高院权威解读：执行异议和复议新规【按语】2015年5月5日，最高人民法院发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，同时最高法院执行局副局长张根大、最高法院执行局复议监督室主任范向阳审判长向媒体介绍了该规定的制定背景与过程、遵循的原则，并对主要内容进行解读（包括被执行人唯一房产的执行问题）。
为方便大家对照学习，公众号『法律讲坛』对上述解读研读后，将相关内容与各具体条文相对应，供各位参考。
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定法释【2015】10号（2014年12月29日最高人民法院审判委员会第1638次会议通过）为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益，根据民事诉讼法等法律规定，结合人民法院执行工作实际，制定本规定。
【解读】《异议复议规定》从三个方面确保相关利益在执行程序中达到合理的优化平衡状态：一是申请执行人与被执行人之间的利益平衡；二是申请执行人与案外人之间的利益平衡；三是当事人、案外人与执行标的受让人之间的利益平衡。
第一条异议人提出执行异议或者复议申请人申请复议，应当向人民法院提交申请书。
申请书应当载明具体的异议或者复议请求、事实、理由等内容，并附下列材料：（一）异议人或者复议申请人的身份证明；（二）相关证据材料；（三）送达地址和联系方式。
第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。
不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。
执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。
异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。
不执行唯一房产,执行公积金的情况说明
不执行唯一房产,执行公积金的情况说明在执行唯一房产时，应当将公积金账户内的资金用于履行判决确定的义务。
法院可以直接执行唯一房产。
对唯一房产的执行，应当严格按照法律规定，在被执行人唯一房产不能被执行的情况下，执行法院有权对被执行人所有财产进行查封、扣押、冻结；对被执行人唯一房产不能被执行的情况下，执行法院有权直接将住房公积金账户内的资金用于履行判决确定义务。
公积金不作为执行对象对唯一房产的执行理由:1.法院未强制执行被执行人的唯一房产给其所有人;2.法律规定法院对唯一房产不执行的原因是因为法院对房屋面积进行了限制;3.公积金账户资金属于国家专款专用，在法院已经查封、扣押、冻结被执行人享有优先受偿权的房屋过程中，公积金账户没有被扣划过;4.因公积金管理中心并没有强制执行涉案房屋内的其他人员;5.房屋是申请执行人一人所有。
被执行人仅有一套房屋为被执行人唯一，而申请人为被执行人另有两套及以上房屋。
申请执行人可以以被执行人另有两套及以上房屋申请法院执行案件时未执行唯一房产为由请求法院恢复对被执行人唯一房产执行。
被执行人另有两套及以上房屋为申请执行人唯一房产执行理由不成立。
一、从《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款“房地产登记部门为人民法院查封、扣押、冻结不动产的协助执行机构，受中国人民银行和住房公积金管理中心双重领导，有权向不动产登记部门提出协助查封、扣押或冻结请求，协助其在指定的期限内完成。
不动产登记部门收到协助执行请求后，应当及时办理。
”转变为“人民法院查封、扣押、冻结不动产的，应当依法及时办理。
人民法院应当自受理协助执行申请之日起十五日内完成查封或者扣押的审查工作，并通知不动产登记部门。
”到“人民法院对房地产权属已进行调查确认后，作出查封或者扣押不动产决定书对房地产权属进行调查确认后，应当及时通知不动产登记部门。
不动产登记部门收到协助查封或者扣押不动产决定书后未按照要求及时办理协助查封或者扣押手续或者未通知协助查封或者扣押不动产裁定书对权利人主张权利进行调查确认。
唯一住房强制执行的可行性研究
唯一住房强制执行的可行性研究摘要：强制执行生效法律文书的过程中，通常遇到被执行人仅有唯一住房可供执行的情形。
究竟是保障被执行人的生存居住权，还是保障申请执行人的债权，是司法实践中通常会遇到的问题。
如何平衡债权人的权益和被执行人的权益，对被执行人的唯一住房进行处置是司法实践中亟待解决的问题。
关键词：唯一住房强制执行可行性一、唯一住房的概念唯一住房即登记在被执行人名下，可供被执行人生活的唯一居住房屋。
但是该如何定义“唯一”和“住房”，我国现行法律尚未有明确的规定。
这也就造成了在执行过程中，法官适用自由裁量权界定“唯一”和“住房”的标准时存在差异。
在实践中，大多数法院不单以不动产登记部门出具的唯一房产证明即认定被执行房产是唯一房产，当被执行人有宅基地、小产权房，或因客观原因不能办理房屋产权登记证明但是实际可以居住的房屋时，法院不会认定争议的房屋是“唯一”的。
同时，在认定“住房”性质时，也不仅仅以房产登记信息中房屋产权性质认定是否为住房。
二、唯一住房在执行程序中遇到的困境2.1法律规定的困境2004年，最高人民法院发布《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，第六条规定[1]法院不得拍卖保障被执行人及所抚养家属生活所必须的房屋。
此规定一出，即引发了轩然大波。
被执行人以该规定作为规避执行的依据对抗强制执行，导致债权人的债权无法得到清偿。
为了保障抵押权人实现抵押权，最高人民法院于2005年针对设定抵押权的房产执行作出规定，确认设定抵押的房产可以强制执行拍卖，但需给予被执行人一定的宽限期，必要时可以给被执行人提供临时住房[2]。
随着2012年《民事诉讼法》的修订，又一次规定了要保留被执行人和其扶养人的生活必需品[3]。
在执行程序中，被执行人往往误解该法律规定，以唯一住房为由提起执行异议，要求停止强制执行。
2.2法律理解适用的不一致现行法律对生活所必需的房屋并无明确规定，但是可以确定的是，唯一住房不等于生活所必需的房屋。
关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的解答
一、执行程序中“一处住房”的含义？本解答所谓“一处住房”，是指被执行人及其所扶养家属生活的唯一居住房屋。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条之规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋人民法院可予以执行。
一般情况下，被执行人有其他财产可供执行的，不宜对其唯一居住房屋采取处分性执行措施。
“一处住房”的执行仅限于城镇房屋，农村房屋涉及农村集体土地，小产权房涉及国家政策，应按相关规定执行，不属本解答范畴。
二、执行程序中不能被认定为“一处住房”的情形有哪些？人民法院在执行程序中查明有下列情形之一的，不能认定被执行人仅有“一处住房”，应当予以执行：1、一审诉讼、仲裁案件立案受理后，被执行人因转让其他住房而形成一处住房的；2、被执行人在城镇虽只有一处住房，但在当地（县级的市、县、区）农村有宅基地并自建住房的；3、被执行人的一处住房用于出租、出借的；4、被执行人及其所扶养家属连续一年以上未居住的；5、—处住房系执行案件债务所指向的标的物的；6、其他不宜认定为“一处住房”的情形。
三、如何认定“一处住房”是否“超过生活所必需”？下列情形虽属于“一处住房”，但应认为超出“生活所必需”，人民法院可以执行：1、住房面积超过80平方米，或住房面积虽然不到80平方米，但超过被执行人及其所扶养家属维持最低生活标准所必需（按当地廉租住房保障相关规定）的住房面积50％以上的；2、被执行人及其所扶养的家属共同居住的住房面积超过60平方米，且房屋单价高于当地住房均价的50％以上的。
四、执行“一处住房”时，如何解决临时住房？为使房屋拍卖后顺利交付给买受人，拍卖前宜先解决好临时住房，面积不低于当地廉租住房保障规定所确定的人均标准。
地段选择上可尽量满足被执行人根据其生活、工作需要提出的合理要求。
解决临时住房可选择采用下列方式：1、申请执行人自愿提供临时住房，使用期不低于六个月；2、由被执行人自行租房，申请执行人先行垫付不低于一年的租房费用。
失信被执行人(老赖)的限制措施
失信被执行人（老赖）的限制措施一、失信被执行人自己受限1、唯一住房法院可拍卖比如说，被执行人50岁，其子25岁且有房产，即便被执行人只有一套房屋，也可以被执行；被执行人名下只有一套100平方米的房屋，申请执行人按照廉租房标准，为被执行人提供一套小面积房屋，用于维持其生活必需，那么被执行人名下这套100平方米的房屋就可以被执行；申请执行人按照当地平均租房价格，为被执行人提供5到8年的租房费用，则被执行人名下这套100平方米的房屋也可以被执行。
2、虚拟账户法院可查封、冻结支付宝、移动支付、微信支付等网络虚拟交易账户中的资金，也属于法院可执行的被执行人财产范围。
3、法院可网上冻结、划扣被执行人财产2016年2月起，人民法院和金融机构将通过网络方式发送电子法律文书，接收金融机构查询、冻结、扣划、处置等的结果数据和电子回执。
4、被执行人名单同步芝麻信用，网购受限最高人民法院与芝麻信用签署对失信被执行人信用惩戒合作备忘录。
芝麻信用会同淘宝、天猫、神州租车、趣分期等各应用平台，在消费金融、蚂蚁小贷、信用卡、P2P、酒店、租房、租车等场景，通过网络等渠道，全面限制失信被执行人。
5、失信被执行人不得担任老板、高管等人生赢家从2015年12月起，凡因有偿还能力但拒不偿还全部或部分到期债务，被全国各级人民法院列入失信被执行人名单的自然人(即“老赖”)，将受到信用惩戒，不得在全国范围内担任任何公司的法定代表人、董事、监事和高级管理人员。
6、失信被执行人车辆上不了高速“老赖”名下的车出行也将受到限制，进出高速路收费站将被暂扣，由高速执法移交法院处理。
7、失信被执行人水陆空出行均受阻买不了飞机票；买不了列车软卧和轮船二等以上的舱位；买不了高铁和动车一等座；买不了代步私家车，老赖们水陆空出行各种受阻！8、失信被执行人高消费通通驳回老赖不能在星级以上的宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所任性地消费；想买房子、装修房子也不允许；想去旅游、度假也不行；想向银行申请信用卡和贷款，审批通过难上加难！9、限制失信被执行人炒股、买房、出境由国家发展改革委和最高人民法院牵头，人民银行、中央组织部等44家单位联合签署的《关于对失信被执行人实施联合惩戒的合作备忘录》对外发布。
关于被执行人只有一套生活所必需的住房执行问题的思考
——对《查封规定》第六条、第七条之理解最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封规定）第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
”第七条规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。
”上述规定表明：被执行人只有一套生活所必需的住房可供执行，是禁止执行的。
为何如此规定，我们先来看看立法者的解释，黄松有就《查封规定》答记者问载明：“民事诉讼法第二百二十二条、第二百二十条（现为第二百一十九条、第二百二十条）分别规定了应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必须费用和生活必需品。
这也体现了以人为本以及国家尊重和保障人权的精神。
在民事执行中，执行适度的原则有着特殊的意义，即对被执行人执行必须控制在合理的限度内，在执行目的和执行手段之间、申请执行人利益和被执行人利益之间保持合理的平衡关系，被执行人的许多基本权利必须加以保护，如自然人及其所扶养家属的生存权、人格权等，不能因为强制执行而造成被执行人的极度贫困。
若漫无限制，不仅影响被执行人及其所扶养家属的生计，对社会经济文化的发展和社会公序良俗也有损害。
再者，被执行人经营亏损的风险也不能由国家和社会承担，如果将被执行人执行到一无所有的程度，则国家必须对其提供救济，以保证其生存的基本权利，相当于最终由国家承担执行的后果，由国家替代被执行人偿还债务。
还有个问题要有必要讲一讲，即对被执行人居住房屋的执行问题，根据民事诉讼法第第二百二十条的规定，必须保留被执行人及其所扶养家属必需的生活用品，被执行人及其所扶养家属必须居住的房屋自然不能执行。
但是，在执行实践中，我们很难判断该房屋是不是被执行人及其所扶养家属必须居住的，也许被执行人还有别的房屋，只有不为人所知。
执行工作中应正确理解和处理被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋问题
执行工作中应正确理解和处理被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋问题作者：蒋宪军发布时间：2009-08-05 08:51:242004年11月，最高人民法院颁布《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。
随着该《规定》于2005年1月1日的正式实施，“债务人唯一一套住房不得强制执行”的说法便广泛流传，并严重影响人民法院对此类案件的执行，导致胜诉当事人的合法权益不能得到有效保护，成为执行难的焦点之一。
据悉，祁东县人民法院近五年来，涉及仅有一套住房的被执行人案件已达数十件。
在实际执行过程中，由于被执行人对最高法院的《规定》理解发生偏差，不但不配合法院执行，甚至还以此为“依据”抗辩执行，而最高法院及其下属法院又未就“被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋”标准作出明确解释，往往导致执行难度大、效果不佳，双方对法院不满的不良后果，影响人民群众对法院工作和形象的正确评价。
因此，我们在执行工作中应正确理解和处理被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋问题。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变更或者抵债”，该条对被执行人及其所扶养家属“居住房屋”用“生活所必需”一词进行了修饰与限定，其立意应是“生活所必需”的“居住房屋”人民法院不得拍卖、变卖或者抵债，超出“生活所必需”范围以外的“居住房屋”，人民法院是可以依法拍卖、变卖或者抵债的。
而且该《规定》第七条同时明确规定了“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋”“人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋”后，“可以执行”。
第六条、第七条不是相互独立的两条规定，而是对同一个问题从两个不同的角度进行解释，我们在实际执行工作中应将两个解释条文联系理解。
根据该两条的规定，对被执行人“仅有一套住房”的不是不得拍卖、变卖或抵债，而是对其“生活所必需的居住房屋”不得拍卖、变卖或抵债，对其超过“生活所必需的房屋”在满足一定条件后是可以执行的。
论唯一房产的认定及执行
论唯一房产的认定及执行房产作为被执行人的一项重要财产，除因我国法律标准体系对农村集体土地的混乱规定致使了农村衡宇的处置难题之外，是不存在执行中的阻却事由的。
对被执行人而言，房产同其它财产并无什么不同，在其未履行法概念务之前，随时有被人民法院强制处置房产的危险，而不论该衡宇是不是为被执行人的唯一住房。
因为，被执行人的所有财产均是其所欠债务的担保，被执行人应当承担普遍的财产责任。
2005年1月1日随着《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）的正式实施，依照该《查封规定》第五条、第六条的规定，社会各界得出被执行人唯一住房不得执行的结论，唯一住房的执行问题从而产生。
若是被执行人的唯一住房不能够取得强制执行，当被执行人没有其它财产或财产权益可供执行时，申请执行人的权益将得不到实现。
针对社会各界对《查封规定》的各类争议式明白得，最高人民法院又于2005年12月14日出台了司法说明《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的衡宇的规定》（以下简称《抵押规定》）。
但是，唯一房产如何认定，可否执行，如何执行的问题仍然未能完全解决，在民事执行中仍存在很多困惑。
一、对法律规定、司法说明的不同明白得上述两个说明的制定依据同《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）的规定相关。
笔者暂将该几个条文整理如下。
（一）、《民事诉讼法》的规定：（1）、“第二百二十二条，被执行人未按执行通知履行法律文书确信的义务，人民法院有权利扣留、提取被执行人应当履行义务部份的收入。
但应当保留被执行人及其所抚育家眷的生活必需费用。
……”（2）、“第二百二十三条，被执行人未按执行通知履行法律文书确信的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部份的财产。
但应当保留被执行人及其所抚育家眷的生活必需品。
”（二）、《查封规定》的规定：（1）“第五条，人民法院对被执行人以下的财产不得查封、扣押、冻结：（一）被执行人及其所抚育家眷生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品；（二）被执行人及其所抚育家眷所必需的生活费用。
“老赖”名下无房无车可执行,咋办？还有这7大招!奇招!
作者：一气贯长空“老赖”名下无房无车可执行，咋办？还有这7大招！奇招！当债务人已经将财产转移，名下无财产可供执行怎么办？我们可以申请将其列为失信被执行人，失信被执行人就是我们生活中讲的“老赖”。
由于执行难的问题，近几年陆续出台了一系列限制“老赖”的措施。
第一招：《民事诉讼法》中的强制执行措施当“老赖”被列为失信被执行人后，会被：1、强制执行存款；2、强制执行收入；3、强制执行股票等财产；4、强制执行车辆等动产；5、强制执行应收账款等财产；6、强制执行土地、房产等不动产；7、强制被申请执行人返还特定的财物；8、加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金；9、罚款、拘留等强制措施；10、限制出入境等。
第二招：特殊标的强制执行1、执行唯一住房根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定，符合条件的唯一住房（具体见法条）仍然可以执行，而且实务中，已经出现了大量执行唯一住房的案例，以后肯定会越来越多。
2、执行被执行人工资收入2002年《最高人民法院研究室关于执行程序中能否扣划离退休人员离休金退休金清偿其债务问题的答复》，在离退休人员的其他可供执行的财产或者收入不足偿还其债务的情况下，人民法院可以要求其离退休金发放单位或者社会保障机构协助扣划其离休金或退休金，用以偿还该离退休人员的债务。
3、执行被执行人养老金2014年6月24日，最高人民法院《关于能否要求社保机构协助冻结、扣划被执行人的养老金问题的复函》（2014）执他字第22号，明确确认社会保障机构作为养老金发放机构，有义务协助人民法院冻结、扣划被执行人应得的养老金。
4、执行配偶财产根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。
此规定明确，债权人向夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，“应当”按夫妻共同债务处理。
老赖的唯一住房,能被执行偿债吗
老赖的唯一住房，能被执行偿债吗1. 引言1.1 1. 什么是老赖?老赖，俗称拖欠债务或拖欠租金的人，通常指那些故意逃避债务还款责任或拒绝履行合同义务的个人或单位。
他们常常以各种借口推迟支付欠款，给债权人造成经济损失和法律纠纷。
在社会生活中，老赖行为严重扰乱了市场秩序，损害了商业信誉，也使得正常的经济活动受到不正当干扰。
老赖的行为不仅损害了他们个人的信用和声誉，也影响了经济社会的正常运行。
老赖行为不仅对当事人造成损失，也会波及到其他无辜的人，甚至整个社会。
社会各界一直都在呼吁对老赖行为进行严厉打击和约束，维护公平的市场秩序和诚实守信的商业环境。
老赖问题关乎社会的公平正义，也直接关系到经济的健康发展和社会的和谐稳定。
对老赖问题的认识和解决，不仅是对个人行为的规范，更是社会治理和法治建设的重要内容。
【字数：210】1.22. 为什么老赖的唯一住房会被执行偿债的问题备受关注?老赖的唯一住房能否被执行偿债问题备受关注的原因有很多。
老赖是指那些拖欠债务不还或者拒不履行法院判决的个人或单位。
这些人由于种种原因导致无法偿还债务，他们的唯一住房往往是他们唯一的生存依托，因此一旦被执行偿债很可能会使他们无处可去，生活陷入困境。
老赖的唯一住房在执行偿债过程中可能面临被拍卖、被强制执行等情况，这可能对老赖及其家人的生活造成严重影响，引起社会舆论和人道主义关注。
老赖的唯一住房被执行偿债问题也牵涉到法律、道德、公平等多方面的考量，如何在保护债权人利益的同时合理保护老赖的基本生活权益成为一个值得深思的问题。
老赖的唯一住房能否被执行偿债的问题备受关注，需要在法律、伦理和社会责任等多个层面进行综合考量。
2. 正文2.1 1. 老赖的唯一住房在法律上的地位老赖的唯一住房在法律上的地位主要涉及到财产权和生活权的保护。
根据我国法律规定，每个公民都有享有私有财产的权利，包括住房在内。
老赖的唯一住房作为其个人财产，在法律上应当受到保护。
在执行偿债的过程中，法律对于老赖的唯一住房也有相应的规定。
《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》理解与适用
《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》理解与适用文章属性•【公布机关】最高人民法院•【公布日期】2005.12.14•【分类】司法解释解读正文《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》理解与适用一、问题的提出2004年11月4日，最高人民法院公布了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》），并于2005年1月1日起施行。
其中第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
”该规定出台后，引起了较大反响。
为此，最高人民法院结合人民法院执行工作的实践经验，制定了本规定。
需要说明的是，《查封规定》第六条规定的原则并无不当。
《民事诉讼法》第二百二十三条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。
但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。
”这一规定体现了执行适度原则，也就是在申请执行人利益和被执行人利益之间保持合理的平衡关系，对被执行人及其所扶养家属的生存权必须加以保护。
房屋是基本的生活资料，显属生活必需品。
因此，《查封规定》第六条规定对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债，是符合民事诉讼法的立法精神的，也体现了人权高于债权的理念。
本规定是针对已经设定抵押的房屋应当如何执行所作出的规定，属于特殊情形，并不是对《查封规定》第六条的修改，两者之间是一般规定和特殊规定的关系。
因此《查封规定》第六条仍然继续适用。
以后在执行作为被执行人的自然人的房屋时，在法律适用上应当把握这样一个原则：对于被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋，如果没有用于设定抵押，应当按照《查封规定》第六条的规定执行，即可以查封，但在任何情况下都不能拍卖、变卖或者抵债；如果被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋已经设定了抵押，则应按照本规定的规定执行，既可以查封，也可以依法拍卖、变卖或者抵债。
新法释疑 最高法院公布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
新法释疑| 最高法院公布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定今天上午，最高人民法院召开新闻发布会，公布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》有关内容，最高人民法院新闻宣传工作领导小组办公室副主任王玲主持发布会，最高人民法院执行局副局长张根大对《异议复议规定》作了详细的解读。
制定《异议复议规定》的背景与过程执行异议和复议是执行程序中的重要制度，在执行理论中属于执行救济的范畴。
从世界主要发达国家看，法治水平越高，执行救济制度越完备。
自20世纪90年代开始，我国开始注重执行救济制度的建立,1991年施行的民事诉讼法中即有关于执行异议的规定，但存在异议范围过窄、异议审查程序不明确、复议程序缺失等不足。
2000年以后，在立法相对滞后的情况下，部分地方法院利用人民法院执行体制改革的契机，在执行权划分为执行实施权和执行裁决权的基础上，推动执行异议制度的逐步健全，取得了一定成果。
2007年的民事诉讼法修正案对执行异议程序进行了较大的改造，特别是增设了执行复议和执行异议之诉程序，作为不服异议裁定时的救济途径，搭建起执行救济的基本框架。
为了切实保障当事人、利害关系人和案外人行使异议权，满足人民法院办理执行异议和复议案件的客观需要，2009年初，最高人民法院开始起草《异议复议规定》，数易其稿。
其间，反复听取最高人民法院相关庭室和地方法院的意见和建议，数次召开专家论证会，并致函全国人大常委会法制工作委员会征求意见。
2014年12月29日，最高人民法院审判委员会第1638次会议审议通过了该规定。
该规定于今天正式生效。
《异议复议规定》遵循的基本原则根据民事诉讼法对执行异议和复议制度的定位，结合人民法院执行工作实际，《异议复议规定》贯彻了四个原则：（一）权利保障原则。
《异议复议规定》从三个方面为当事人、利害关系人和案外人依法行使异议权提供了保障。
一是确保依法应当受理的异议都能够被及时受理和审查；二是确保当事人的知情权；三是方便当事人寻求救济。
史上最详解：被执行人“唯一住房”（含认定法律规定16个案例）
史上最详解：被执行人“唯一住房”（含认定法律规定16个案例）本文作者：孙自通文章转自：法务之家被执行人的“唯一住房”法院是不能强制执行的，相信你一定听过这个说法。
“唯一住房”执行难是司法实践中的大难题，很多法院都以执行房屋为被执行人“唯一住房”为由拒绝进行执行，很多“老赖”也经常拿这个做挡箭牌。
那“唯一住房”到底能不能执行呢？在这里很确定的告诉大家，随着《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议与复议规定》）的出台，根据最新规定及司法实践的最新案例，在符合一定条件的前提下，“唯一住房”也可以执行。
现针对该问题，结合其历史沿革、最新规定、最新案例进行一些解读，供参考！一、“唯一住房”不能执行的由来如果被执行人只有一套房屋法院是不能强制执行的，这种说法在社会上流传很广。
但事实上，我们国家从来没有规定过被执行人只有一套住房时不能强制执行，上述说法源于2004年最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第六条的规定，该条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
”需要注意的是，这里只是说“生活所必需的”并没有说“唯一一套”。
“唯一”一套和“生活所必需的”是有很大区别的，只有一套不一定是“生活所必需的”，有两套房屋如果其抚养家属人数较多也可能是生活所必需的。
但是，在司法实践中，“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋”往往是被执行人的“唯一住房”。
由于执行的标的物是房屋，要想以房屋对应的价值偿还债务，有个前提就是房屋一定要“变现”，而房屋变现有折价、拍卖、变卖三种方式，根据上述“可以查封，不得拍卖、变卖或者抵债”规定，既然只能查封，不能“变现”，那结果就是执行不了，长此以往，“唯一一套房”不能强制执行的说法就流传开来了。
《查扣冻规定》第六条的规定立足于以人为本及尊重和保障人权的精神，对保障被执行人及其所扶养家属在民事强制执行程序中所享有的基本的生存权提供了法律依据。
最高院：对被执行人只有一套住房采取强制的三个条件
最高院：对被执行人只有一套住房采取强制的三个条件最高院于2015年5月5日正式发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》其中该规定第20条明确规定了唯一一套住房可执行的3个条件：“第二十条金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。
”最高人民法院执行局复议监督室主任范向阳审判长对规定中的重点问题进行了详细的解读。
问：被执行人名下只有一套房产的也可以执行，什么情形下可以执行？具体又应该如何执行？答：应当说这个问题将来是一个社会关注的一个热点问题。
在最高法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》时，第六条的规定就引起了强烈的社会反响。
因为第六条规定，对被执行人及其所抚养的家属维持生活所必须的房产，人民法院只能查封，不能执行。
尽管第七条同时规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。
但实践中，人民法院处于维护社会稳定的考虑，往往是在被执行人名下只有一套房的案件中，有的法院就都一律停止执行。
后来，在很多金融机构作为申请人的执行案件中，申请人反应比较强烈，如果在被执行人只有唯一住房的所有案件中的房产都不能执行，那么很多金融借贷都不能执行。
执行人只有一套房子能强制执行吗
执行人只有一套房子能强制执行吗
执行人只有一套房子能强制执行吗
被执行人只有一套房子在一定条件下可以被强制执行。
根据最高人民法院的相关规定，如果被执行人的住房超出了其及其所扶养家属生活必需的范围，法院可以强制执行。
具体来说，如果被执行人的住房超出了其及其所扶养家属生活必需的范围，或者被执行人为逃避债务而转让其他房产，或者申请执行人提供了替代住房或同意从变价款中扣除租金，法院可以强制执行该房产。
例如，如果被执行人的住房面积过大，超过了生活必需的范围，或者被执行人在执行依据生效后转让了其他房产，法院都可以对该房产进行强制执行。
在强制执行过程中，法院会保障被执行人及其所扶养家属的居住权，提供替代住房或扣除租金等方式来保障基本生活需求。
这样既保护了债权人的合法权益，又确保了被执行人及其家属的基本生活不受影响。
1。
被执行人唯一住房超过生活必要程度怎样认定
被执⾏⼈唯⼀住房超过⽣活必要程度怎样认定依据我国相关法律的规定，法院作出判决后，被执⾏⼈不执⾏判决书的，申请⼈可以向法院申请强制执⾏，⽽被执⾏⼈唯⼀的房屋只能查封不能拍卖，那么被执⾏⼈唯⼀住房超过⽣活必要程度怎样认定?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏相关知识的解答。
被执⾏⼈唯⼀住房超过⽣活必要程度如何认定对于执⾏超过⽣活所必需的唯⼀住房时，法院必须持⼗分谨慎的态度。
只有公平、公正、透明地进⾏认定，合理地保障被执⾏⼈的异议权、复议权，才会有较强的说服⼒和实践操作性。
1.以申请执⾏⼈提出申请为前提⽬前对被执⾏⼈住房超过⽣活所必需的认定程序存在两种观点：第⼀种观点认为应由法院依职权启动认定程序，第⼆种观点认为应由申请⼈提出申请以启动认定程序。
笔者赞同第⼆种观点，主要有以下⼏⽅⾯的原因：第⼀，根据最⾼⼈民法院《关于适⽤〈中华⼈民共和国民事诉讼法〉执⾏程序若⼲问题的解释》第⼀条的规定，申请执⾏⼈有向法院提供被执⾏⼈财产状况的法定义务。
第⼆，《规定》第七条规定，⼈民法院应当根据申请执⾏⼈的申请，才能对被执⾏⼈超过⽣活所必需的房屋予以执⾏。
第三，如果法院未经申请⽽是依职权予以执⾏的，在保障被执⾏⼈及其所抚养家属最低⽣活标准所必需的居住房屋时，很难得到申请执⾏⼈的配合和协助。
2.由被执⾏⼈对执⾏⾏为提出异议当法院收到申请执⾏⼈的申请书和材料后，应当严格按照上述四项标准，及时地对被执⾏⼈住房是否属于⽣活所必需进⾏审查。
法院审查后认为被执⾏⼈的住房超过⽣活所必需的范围，根据申请执⾏⼈的申请，依法对该住房予以查封，但暂不采取拍卖、变卖或者抵债措施。
被执⾏⼈可以依照民事诉讼法第⼆百⼆⼗三条的规定提出执⾏异议，并提供相应的材料和证据以证明该房屋属于⽣活所必需的。
如果被执⾏⼈没有在规定期间提出异议申请的，应视为被执⾏⼈放弃了申请异议的权利。
3.组成合议庭举⾏听证会当被执⾏⼈对执⾏⾏为提出异议时，法院应当在⼗⽇内组成合议庭，通过举⾏听证会的形式进⾏审查，并通知申请执⾏⼈与被执⾏⼈参与听证会。
民事诉讼执行一套房产的规定是怎样的
民事诉讼执⾏⼀套房产的规定是怎样的在民事诉讼是经常会涉及到财产执⾏的问题，⽽房屋的执⾏是⽐较因难的，特别是被执⾏⼈只能⼀套房屋的情况下，法院往往只能对房屋进⾏查封，那么民事诉讼执⾏⼀套房产的规定是怎样的？下⾯由店铺⼩编为读者进⾏相关知识的解答。
民事诉讼执⾏⼀套房产的规定是怎样的《最⾼⼈民法院关于⼈民法院民事执⾏中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条 “对被执⾏⼈及其所抚养家属⽣活所必需的居住房屋，⼈民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
”实践中，被执⾏⼈往往以只有⼀套住房为由，申请执⾏豁免。
据此得出，仅有⼀套房产不能强制执⾏的错误观点。
《最⾼⼈民法院关于⼈民法院民事执⾏中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条 “对于超过被执⾏⼈及其所扶养家属⽣活所必需的房屋和⽣活⽤品，⼈民法院根据申请执⾏⼈的申请，在保障被执⾏⼈及其所扶养家属最低⽣活标准所必需的居住房屋和普通⽣活必需品后，可予以执⾏。
” 认定被执⾏⼈“⽣活所必需”的居住房屋，应结合房屋的⾯积、地理位置、价值、被执⾏⼈的⽣活所需等多种因素综合考虑。
法律未明确规定被执⾏⼈“⽣活所必需居住房屋”的具体标准，由此给司法实践带来了⼀定的混乱。
在具体的处理过程中，我们可通过采取房屋置换的⽅式予以执⾏，诸如以⼤换⼩、以市区换郊区、以⾼价房换低价房等⽅式；对不具备置换条件的，可以采取给被执⾏⼈租赁⼀定⾯积的房屋居住的⽅式予以执⾏。
《最⾼⼈民法院关于⼈民法院执⾏设定抵押的房屋的规定》第⼀条 对于被执⾏⼈所有的已经依法设定抵押的房屋，⼈民法院可以查封，并可以根据抵押权⼈的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。
第⼆条 ⼈民法院对已经依法设定抵押的被执⾏⼈及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执⾏⼈六个⽉的宽限期。
在此期限内，被执⾏⼈应当主动腾空房屋，⼈民法院不得强制被执⾏⼈及其所扶养家属迁出该房屋。
第三条 上述宽限期届满后，被执⾏⼈仍未迁出的，⼈民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第⼆百⼆⼗六条的规定执⾏。
最高法：可执行唯一住房情形--子女名下有房，不以同意居住为条件
最高法：可执行唯一住房情形--子女名下有房，不以同意居住为条件作者乔谦律师【裁判要旨】一、金钱债权执行中，可以执行被执行人唯一住房的几种情形，《执行异议复议规定》第20条第一款第（一）项规定了三种，即扶养义务人名下有其他维持居住的房屋，或者执行依据生效后被执行人为逃避债务转让名下房屋的，或者以廉租房标准为被执行人及扶养家属提供居住房屋或参照市场平均租金标准从房屋变价款中预留五到八年租金的；二、对于上述第一项规定，对被执行人有扶养义务的人名下有其他可以维持生活必需的居住房屋的，要求名下有房即可。
不以将来可能离婚分割、产权变化、不同意居住等为限定条件；【最高人民法院判例】吕某与赵某民间借贷纠纷执行申诉案【简要案情】一、吕某与赵某民间借贷纠纷执行一案，德州中院查封了被执行人赵某夫妇名下的88平米房产和赵某儿子名下140平米房产；二、执行期间，赵某之子离婚，离婚调解书约定将涉案140平米房产归其妻子所有，后该项内容被法院撤销；三、赵某夫妇对执行其住房的行为不服，向德州中院提出异议。
理由是：涉案房产系生活必需的居住房屋，公安机关已对其夫妇拒执罪立案处理，并且与申请执行人另有案件正在审理，法院应停止执行；四、德州中院认为，赵某之子对异议人赵某夫妇有扶养义务，同住一个小区，其名下住房140平米，其本人也是该案的被执行人，且三被执行人有混同居住及在审理执行中规避执行的行为。
认定异议人的住房并非异议人的生活所必需的住房并无不妥，裁定驳回异议；五、赵某夫妇不服，向山东省高院申请复议。
山东省高院认为，根据《执行异议复议规定》第20条第一款第（一）项规定，对被执行人有扶养义务的人名下的房屋应当是权属无争议、切实能够让被执行人居住、维持被执行人生活必需的房屋。
本案，被执行人之子名下虽有房屋，但系与其前妻共有，尚未分割，能否让被执行人居住，赵某之子并不能单方决定；且房屋如何分割尚不确定，可能赵某之子所有，也可能其前妻所有，也可能变卖。
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最高法明确被执行人唯一住房可以执行
执行异议和复议是执行程序中的重要制度,最高人民法院5月5日公布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,进一步明确规范执行异议和复议案件办理。
规定共32条,既包括执行异议原则上应当在3日内立案、执行异议的事由应当一次性提出等程序问题,也明确了被执行人名下的唯一住房可以执行等社会关注的热点问题。
最高法执行局副局长张根大介绍,规定贯彻权利保障、分权制衡、效率、利益平衡4个原则,其中分权制衡原则明确要求,办理执行实施案件的人员不得参与相关执行异议和复议案件审查。
执行异议原则上3日内立案
立案是司法程序的入口,是当事人等利益主体寻求司法救济的最初环节。
规定明确,执行异议符合民事诉讼法规定条件的,人民法院应当在3日内立案,并在立案后3日内通知异议人和相关当事人。
不符合受理条件的,裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的,裁定驳回申请。
执行法院存在消极不受理、不审查异议的情形时,规定赋予异议人向上一级人民法院提出异议的权利。
“规定严格贯彻有案必立、有诉必理精神,对执行异议的立案时限等作出明确规定,旨在确保符合条件的执行异议都能够立案受理。
”张根大解释说。
规定明确：当事人、利害关系人对同一执行行为如果有多个异议事由,但未在异议审查过程中一并提出,撤回异议或者被裁定驳回异议后,再次就该执行行为提出异议的,人民法院不予受理。
案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后,再次就同一执行标的提出异议的,人民法院不予受理。
张根大表示,这是借鉴国外立法先例,明确异议事由一并提出原则,旨在解决实践中有的异议人以不同事由分开提出异议以拖延执行问题。
被限制出境者有权申请复议
限制出境是用法律手段制裁老赖的重要方法。
规定明确:被限制出境的人认为对其限制出境错误的,可以自收到限制出境决定之日起10日内向上一级人民法院申请复议。
上一级人民法院应当自收到复议申请之日起15日内作出决定。
复议期间,不停止原决定的执行。
张根大说,限制出境决定是对被执行人的人身进行限制,从而促使其主动履行义务的间接执行措施,虽不属于狭义意义上的执行行为,但同样会对被执行人的权利造成重大影响,而法律又没有规定相应的救济渠道。
他表示,这是参照了民事诉讼法第一百一十六条不服罚款、拘留决定时的救济方式。
被执行人唯一住房可以执行
最高法《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》明确,如果执行标的系被执行人本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋,可以豁免执行。
此次出台的规定明确,如果被执行人名下的唯一住房,超出被执行人及其所扶养家属生活必需的范围,人民法院可以执行。
“也就是说,并非被执行人只要仅有一套房屋,就一律停止执行。
”最高法执行局复议监督室主任范向阳坦言,出于维护社会稳定的考虑,被执行人名下只有
一套房产的案件,有的法院一律停止执行。
很多情况下,债权人往往因为债权不能及时收回,处于生活无着状态,而被执行人名下明明有房产、财产,却不能执行。
针对这一问题,规定对执行被执行人名下唯一住房的情形,按照申请执行的债权种类是金钱债权还是交付房屋的不同作出不同规定:如果被执行人名下的唯一住房,超出被执行人及其所扶养家属生活必需的范围,人民法院可以执行。
“在执行程序中,人民法院保障的是被执行人的居住权,而不是房屋的所有权。
”范向阳解释说,这种居住权是被执行人及所扶养的家属生存所必需的,否则,就不属于必要的保障。
而且,这个保障是有期限的,所谓“救急不救穷”。
五种违法司法拍卖可以撤销
规定明确对违法的司法拍卖可以撤销。
张根大表示,人民法院的司法拍卖是公法上的拍卖,与平等主体之间的任意拍卖有显著差别,合同法关于合同效力的规定并不适用于司法拍卖。
除非拍卖程序具有严重瑕疵,受让人经过司法拍卖程序依法取得执行标的财产权益应当得到保护。
但是,也应当看到,确有一些司法拍卖严重违反法定程序,损害了当事人和其他竞买人的合法权益,应当予以撤销。
范向阳表示,司法拍卖应当撤销的情形有,竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通损害当事人或者竞买人利益的；买受人不具备法律的竞买资格；违法限制竞买人参加竞买,或者对不同的竞买人规定不同的竞买条件的；未按照法律司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。
明确执行标的权属判断原则
规定第二十五条对执行标的权属的判断,确立了形式审查为主、实质审查为辅的原则。
即如果执行标的是不动产、有登记的动产和其他财产权,根据登记判断权利人；对没有登记的动产,根据占有情况判断权利人；如果是没有登记的建筑物、构筑物及附属设施,或者是没有占有情况的动产和其他财产,则根据相关行政许可、当事人之间的合同等证据判断权利人。
借鉴德国等大陆法系国家和地区保护买受人物权期待权的有益经验,规定将不动产受让人区分为一般买受人、消费者买受人、办理了物权登记的受让人3种情形,规定了不同的保护要件,赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。
“登记在被执行人名下的房屋法律上应当视为被执行人的财产,但是,由于我国的不动产登记制度还不够完善,买受人如果购买了被执行人名下的房屋,由于种种因素未能及时办理过户登记手续,如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿,完全不考虑买受人的利益,将会引发严重的社会问题,也不符合公平原则。
”张根大说。
规定在平衡承租人和申请执行人利益的基础上,对执行程序中保护不动产承租人的租赁权作出具有操作性的规定,要求不动产承租人主张租赁权必须在人民法院查封之前占有不动产。
张根大解释说,按照合同法等民事法律关于“买卖不破租赁”的规定,不动产承租人的租赁权具有对抗受让人的法律效力。
人民法院在执行不动产时,应当依法保护不动产承租人的合法权益。
此外,规定还明确,第三人代为偿债的无正当理由不得反悔、赋予强制执行效
力的担保债务应当执行等重要内容。