思源：华人置业集团爱美高房地产(成都)有限公司 —“华置·都汇华庭 ”营销策略总纲
成都高端公寓竞品分析课件
03
竞品对照分析
地理位置对照分析
地段优势
竞品项目多数位于成都市的核心 商业区或高端住宅区，地段繁华 且交通便利，为公寓的高价值提
供了基础。
自然环境
部分竞品公寓坐落于环境优美的景 区或公园附近，拥有优质的生态环 境，为住户提供宜居的生活空间。
城市计划
竞品公寓在地理位置上通常与城市 发展计划相契合，有较高的升值潜 力和投资回报。
高的居住品质。
配套设施对照分析
社区配套
竞品公寓社区配套设施丰 富，包括健身房、游泳池 、会所、儿童游乐区等， 提供全方位的居住体验。
物业服务
竞品公ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ在物业服务方面 均表现出色，提供专业的 安保、清洁、维修等服务 ，确保住户安居乐业。
周边设施
竞品公寓周边拥有丰富的 商业、教育、医疗等资源 ，满足住户日常生活所需 ，提升生活便利度。
03
• 探索智能家居、绿色建筑等技 术创新，提升高端公寓产品的 附加值和市场竞争力。
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THANK YOU
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竞品项目介绍
竞品项目一：项目A
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地理位置
项目A位于成都市核心商业区 域，交通便利，周边配套成熟
。
计划设计
项目采用现代建筑风格，拥有 特殊的立面设计和高端的园林
景观。
户型设计
提供多种户型选择，从豪华单 间到宽阔的多房户型，满足不
同家庭结构的需求。
社区设施
配备高端会所、健身房、游泳 池、儿童活动区等，提供全方
针对竞品分析的启示与建议
• 提供优质的物业服务，满足高端客户的品质生活 需求。
针对竞品分析的启示与建议
01
华高莱斯李忠房地产项目策划与营销141263085
十一、房地产市场定位与营销策略
1. 产品差异化与营销差异化 2. 表述逻辑和接受逻辑 3. 理性购买与非理性冲动 4. 房地产营销中的定价逻辑
十二、房地产广告与传播
1. 广告推广与市场竞争对象分析 2. 广告推广与客户价值认知分析 3. 广告推广与客户需求细分分析 4. 广告推广与客户认知形象性分析 5. 广告推广与地域语境差异分析 6. 房地产广告特殊性分析
八、投资观念驱动下的居住社区
1. 作为私有财产的个人住房 2. 作为资产价值维护团体的居住社区 3. 利益驱动下的社区均质化过程 4. 利益驱动下的社区互助行为 5. 二手房市场对房地产投资行为的影响
九、居住物业价值与住宅产品改进
1. 住宅产品改进的量变与质变 2. 住宅产品改进的多适性与灵活性问题 3. 住宅产品改进中的标准更替 4. 住宅产品改进中的技术进步因素 5. 住宅产品改进中的社会形态变动因素
五、中国城市化与房地产业的特殊性分析
1. 亚洲民族的置业心理偏好 2. 中国地域亚文化种类的复杂性 3. 中国的人口量级 4. 中国地域发展的不均衡性 5. 中国城市宜居的相对性 6. 中国城乡人口流动的特殊性 7. 中国土地问题的高度敏感性
六、房地产投资与房地产泡沫
1. 房地产需求类型——初次置业、升级换代、舒适 奢华
尺度
三、房地产业与相关产业关联分析
1. 房地产业发展的滞后性 2. 房地产业与金融业 3. 房地产业与住宅产业 4. 房地产业与城市基础设施建设
四、城市化与房地产业发展
1. 城市与现代化城市的标准 2. 城市化与城市规模 3. 城市规模与城市级配 4. 城市化发展模型——膨胀、应急、调整和控制四
2. 房地产投资行为——自住、投资、投机 3. 房地产投机与房地产泡沫 4. 房地产泡沫的地域差异
成都华侨城地产项目营销案例
项目基本信息 项目营销推广
核心竞争力
2.营销推广时间节点
7月19日产品品鉴会 在香格里拉酒店举行
9月13日会所 开放, 诚意金 收取
4月28日接待 中心正式开放
6月6日样板房 对外正式开放
8月10日诚意金 登记正式启动
项目定位研究 示范区评价
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
8月16日一期 多层开盘
9.20推出:
起价: 4880元/㎡ 均 价: 5500元/㎡
11.15推出:
起价: 4700元/㎡ 均 价: 5500元/㎡
销售情况
开盘当天销售90%， 目前剩5%
销售情况 开盘至今销售50余套
三、项目营销推广
4.现场销售组织
项目基本信息 项目营销推广
核心竞争力
项目定位研究 示范区评价
项目8月16日、9月20日和11月15日开盘均采用按照交纳了诚意金的 顺序选号的方式让客户分时间段分批次进入选房。
核心竞争力
项目定位研究 示范区评价
目录
项目基本信息及营销推广组织分析 项目规划设计分析 项目现场施工组织分析 项目成本控制分析
华桥城规划设计分析
一、规划方案剖析
成都华侨城占地3000亩, 由1200亩主题公园“欢乐谷”、50万 ㎡的都市娱乐商业及1500亩人文社区构成, 其中1500亩的地产 项目由东区、西区两个板块构成, 先期开发西区——成都华侨 城·纯水岸。成都华侨城·纯水岸是成都华侨城首先启动也是率 先亮相的项目, 占地面积约600亩, 以占地5万平方米的人工湖为 主要景观和中心。项目建成后, 将成为成都主城区内不可多得的 低容积率、超大规模亲水住宅项目。
成都商墅营销市场报告
本批次
27
47
27
6300 100%
237
5# （16套）
4# （11套）
保利大都汇—基础信息
保利大都汇（商墅）2018年3月27日第二批次加推，推出40套，建筑面积约120㎡，实得 面积250-280㎡，均价2.2万元/㎡，（水电商用，气民用），开盘即售罄；还有5号地未 推，预计均价在2.2万元/平以上
样板示范区
实景呈现
保利天汇—基础信息
保利天汇商业别墅，建筑面积140-160㎡，实得面积280-375㎡，是保利第9代别墅产品； 上、中、下四叠，共8层；均价2.1万元/平，6月24日推出64套，截止目前共计销27套，剩余 37套。
保利天汇—户型
下叠户型：建面135-147㎡，实得314-325㎡
开盘优惠
建面单价 物管费 交房标准 开盘时间 交房时间
保利·两河院子
成都保鑫投资有限公司 36亩
24178㎡ 联排/双拼（20#） 地上3层+地下1层
1-12# 71套 244个 1.01 170-250㎡ 175㎡ 银卡优惠5000，金卡、白金卡优惠10万 （可叠加），开盘优惠2%，一次性优惠4% 2.5-2.9万元/㎡ 5.5元/㎡ 清水 2017年9月22日 2019年12月1-12栋交房
置业动机：
他们的置业有三种动机，第一是出于对自己的奖励——家庭居住环境的改善，追求品质生活； 第二是身份的彰显——极为在意身份的彰显，渴望获得他人的尊崇感。
【商墅客户特征】
客户特征
客户接受购买单价主要集中在1.5—2万元/㎡； 客户能承受总价400万元以内； 客户所属职业多为个体经营户； 客户主要来自城北区域； 客户年龄层为30—40岁之间； 客户年收入50—100万元之间占比较多
房地产彭州项目营销策划案分析报告
彭州市购房群体以本地人居多占70%，外地人主要为成都人且以投资型为主。总体销售进度在70%左右，销售周期均为1年左右。彭州市本地的购房人群职业面广，置业目的以自住为主。前期由于开发项目较少，销售均价便宜，所以，销售周期相对较短，随着更多的开发商进入彭州市，销售周期也将逐渐放缓，进入正常稳定销售水平。
推广卖点
环境好，绿化率高 2、楼盘较大，性价比高 3、纯多层住宅。
项目主题
08新作，77-----130平米，一梯两户纯低层洋房社区
广告投放
户外道旗，站台广告，墙体广告以及大型广告牌
物管公司
华立集团·四川舜苑房地产开发
物 管 费
0.6元/平米
项目配套
游泳池、网球场，乒乓球室，幼儿园等健身场地，商务会所
交付日期
2008年底至2009年年初
开盘日期
2008年3月
总 套 数
256户
售出比例
1/3
总销售率
30%
均 价
2800元
付款方式
按揭优惠1% 一次性优惠3%
户型配比
80平米～190平米
推广卖点
房地产营销方案：豪宅营销分析
不只是卖房子——豪宅营销的特点及趋势豪宅营销不是套用一种固定模式，不仅因为客户群的差异导致豪宅营销方式与普通住宅营销方式大相径庭，还因为中国的豪宅营销与当前所处的社会文化、富豪消费观念乃至房地产市场成长特性密切相关。
整体来看中国的豪宅营销市场，如同中国的财富阶层一样，还处于成长阶段，豪宅营销必将不断成熟发展。
因此，对于未来豪宅营销将何去何从，本专题做了一些探讨。
一、定义豪宅营销——解决诸多矛盾的整合式小众营销1、豪宅客户：行为低调，不善于张扬通过国内典型豪宅项目客户的了解归纳总结出中国豪宅客户群的“泛”特点：（1）形象素描——处于财富金字塔顶层。
对外封闭排斥，内部社会形态较为稳定，他们希望别人知道自己，又不希望别人了解自己；与财富地位相当的人交往，孤立于社会的其他阶层，以享受“那种安全感与自在”，同时摆脱“不安与烦恼”。
极度的追求生活品质，关注奢华、绚烂、舒适，他们没有心理价位，只有价格排序，购买主要诱因是拥有一个在THE BEST签名的权力，他们全球消费，只为寻找合适自己的商品，选择奢侈品，更是选择一种生活方式。
（2）特质人格富人的多A级人生Aggressive 好斗的Accumulative 好囤积的Acquisitive 强统御欲……（3）消费心理——炫耀炫耀消费：在既定的范围内，以常人无法企及的物品在一个特点的圈子里相互攀比炫耀，显示财富与地位。
享受消费：对居住的舒适度要求高，特别是软环境，多有海外旅居经历，或认同海外生活方式及标准，希望通过高端房产来获取一种全新的居住体验。
豪宅客户买的不只是“房子”豪宅2、 豪宅营销：解决诸多矛盾的整合式小众营销豪宅营销，是围绕上述所指的高端客户的小众营销的范畴，单体个性极强。
根据豪宅客户的“泛”特点可知:豪宅营销必须是一种独特的整合营销传播策略，这一策略围绕跨跃三大核心矛盾展开：（1） 解决低调与传播的矛盾同普通物业一样，在豪宅营销过程中宣传与传播不可避免。
成都思源经纪：成都鹭岛国际社区商业案例分析_图文精
「成都鹭岛国际社区商业」案例分析2012年3月31日四盘整1思源经纪成都思源纽交所股票代码：SY5W£¥£岁*思源经纪■项目概况:成都中心城区,住宅大盅r兼容部分商业＞区位:成都西南二环I外双楠成熟地段.公认的“富人区”»规划指标：・总占地：42?亩（药？B万E ）■总建筑面积：约乃万/,容枳率：约27・总户数：约4000户*总车位：约350c个,物业形盒：高层、多层、含加利器、公寓、LOFT办公、商业等■项目概况：两个地块.三期开发＞每期赋予不同的设计主题，由不同的国际知名设计团队打造・一期：北欧森林《漠大利亚柏蹲,日本丸山正光.香港PAL）・二期：亚马迸热带南林（新加坡麻设计.香港贝尔高林）・三期安威夷冲浪海滩（美国KLP建黄、美国WT环境）成都思源用交所股票代码：EVSW SYS产网思源经纪■项目概况：尾盘阶段・精装公禹及LOFT办公在售・均怕14000元/武■商业分析：一期与二期，常规做法＞建筑形态：沿街两层底裔*两栋独立商业》招商形式：只租不苫.强态控制＞商业业态：满足社区居民基本生活配套■便利店，银行.药店. 服装店.茶楼,鞋厅、美容美发希＞经营状况：多为周边普通居昆消费.鲤营状态良好成都思源纽交所股票代码：SV5W■商业分析：一期与二期商业沿街两层底商，满足社区居民基本生活配套■商业分析：一期与二期商业两座独榇商花，大型餐饮为主组交所股第代同：SVSW■商业分析：三解，创新做法＞建筑形态：两层底商+T 东独立商业（总所） ＞招商整式：只租不售.单辅面积大,1。
00・3。
0。
皿 ＞两业业态:商档次休闲业态,咖啡厅、茶座、餐饮、美容等■经营状况;人线限1知名度高，辐射周边区域的中高收入的中酉年客群成都思源住宅展商 精品公国 （含丽LOFWii（含底商） 会所 （对外）■商业分析：三期商业.创新型做法通过楼临围合，类健于欧洲城耨广场的半开放空间,值啡厅，茶座等餐求丑态.由室内到室外，营造出西式休闲窗国，深爰高收入的中青年人群欢迎成都思源细交所股第代科：SV5W隼年3国思源经纪■商业分析：三期商业，创新型做法石式的休闹空间：小广场，咖啡桌，遮阳伞成都思源空交所股票代码：SYSW■商业分析：三期商业.创新型做法西式的交流空间：户外，阳光，咖琲专徵塔茶屋彼姆港意大利廉米2如啡一旦格啤漕堂—星巴克碎碟音乐则啡_迪联则匚卓锦舄堂锦尚名仕原石滩便利店薛氏祖传玉店«£L呻I消费人群大多为中青年■商业分析：三期商业好车云集，消费人群的整体收入较高立黑思源经纪成都思源■商业分析：三期商业不足之一：环境较为嘈杂，对楼上住宅存在影响■商业分析：三期商业不足之二：建笛风格不统一，主体现代简约r底商为欧式33■商业分析：三期商业不足之三:地下停车位不愿去J地上停车位不足.路边违章停放14案例总结（针对三期商业）■虽为商业内街形式J但西式休闲交流空间的营造，契合周边高收入的中青年客群的消费潮流.经营情况好.■商业的高端形象，拔升项目整体档次；项目住宅社区的高端客户，也成为固定消费人群。
房地产协会关于开展商品房促销的倡议书
房地产协会关于开展商品房促销的倡议书亲爱的各位朋友们，大家好！嘿，最近是不是有些人对房子又开始心动了呢？别急，咱们房地产协会来给大家送上一剂“安抚剂”——促销活动来了！想要买房的，真的是不能错过这个机会了！你们知道的，现如今的房地产市场变化真快，买个房子，比吃顿好的还得掂量掂量钱包。
可是呢，这不就是我们促销活动的意义所在嘛，给大家一个机会，能以更优惠的价格，拥有一个温馨的家，岂不是皆大欢喜？说到这里，可能有些小伙伴心里会疑惑，“促销活动这么多，能相信吗？”放心，咱们这次可是实打实的给大家送福利！不是花架子，也不是“空头支票”，真金白银的折扣在这里！你想，咱们房地产协会做这个活动，可不是为了单纯的卖房，而是希望大家都能过上更好的生活。
谁不希望家里有一个安稳的窝，心安理得地享受每一天呢？房子是咱们的根，是咱们生活的基础。
没有一个好的居住环境，其他的事情做起来也总是提不起劲。
为了大家的幸福，咱们可得尽力！所以，这次促销的力度大，绝对是你想不到的优惠，带回家肯定不亏。
再说了，现在的社会节奏太快，大家都忙成狗，日复一日地拼命赚钱，生活压力山大。
真心不容易！所以，咱们促销活动的重点就是让大家省心、省力、省钱！有没有发现，想买房的朋友们心里都在琢磨着，这房价是要涨还是要跌？不买吧，怕错过了机会，买吧，又担心腰包不够鼓。
所以说，正是这个时候，咱们房地产协会给大家送来一个“实实在在”的机会。
价格优惠，质量保障，能省的钱都省了，剩下的只需要你们做出决策，决定选哪个房源最合心意就行了。
很多人总是觉得，房子这种大件的事情，不能草率决定。
的确，买房需要细心考量，毕竟这是大宗消费品，可也不是随便买个小玩具那么简单。
选房子，不仅要看地段、看交通、看周边设施，还得看开发商的口碑。
不过，大家也不用太焦虑，咱们这次的促销活动，不仅价格给力，质量更是没得说！我们所推出的楼盘，不论是配套设施、装修品质，还是后期的物业管理，都一流。
不信你可以来看看，保证让你一眼就心动。
成都开发商外联数据库
外滩 川投置信 九龙仓双流综合体 中房地产 华夏军发投资 尚西花郡 公馆1881 海昌投资 红星国际 润扬地产 蓝光地产 成都置信 金房集团 瑞升·莲花逸都 关键元素 武城实业
博瑞置业
罗立平
罗涛
罗晓东 罗雅玲 罗英 罗英 罗羽林
总经理 营销部副经理 营销助理
副总经理 策划经理 总经理
罗长河 总监
刘翊
刘毅 刘灜佳 刘永强/ 黎明 刘玉超 刘云蓉
刘芸
刘芸 刘蕴熹 刘自新 刘宗保 刘总 楼园园 卢颂华 陆云达 路文辉 罗聪 罗洪蕾 罗劲 罗经理 罗馗
策划部副经理
总经理 高级公共关系及推广主 任 项目执行总监 策划部 董事长
营销策划部 总经理
策划经理
策划部 总经理
总经理 董事长 策划经理 策划来自管陈晓松 陈晓霞 陈洋 陈莹 陈勇 陈昱霖 陈苑辉 陈张帆 陈哲勋 成守冰 程捷 程敬 代莉萍 戴平 戴晓璐 戴勇
营销总监 策划经理 策划部 资深设计师 总经理 总经理 副总经理 营销总监 副总 营销总监 董事长办公室
营销总监 置业顾问 副总经理
西锦国际 和记黄埔地产 信泽天扬 富力地产 成都置信 三利宅院 上东阳光 城北天地 今日熙园/今日靖园 同力房地产 亿森房产
广居民生
佳乐国际城 中海地产 佳州玲珑郡 花园房产
龙湖地产
龙湖·长桥郡 金房集团 龙湖地产 雍锦江 金色鱼鳬 锦绣森邻 希望集团 润扬房产
奥林匹克花园
富邦投资
交大企业
乐斯房产 天祥房产
翰林南城
泰基地产 今日熙园/今日靖园 九地地产 琉御
康郡
正成财富领地 奥克斯广场 中海兰亭
邓华
邓捷
邓敏 邓其明 邓星 邓雅心 邓义军 董娜 董卫星 杜朝晖 杜剑刚
华庭会权益指南
P1 封面华庭会VIP会员权益指南LOGO御景华庭P2专注品牌优化生活P3目录目录华庭会简介…………………………………………………… P4“华庭会”会员申请流程…………………………………………………P5“华庭会”会员专享服务…………………………………………………P6“华庭会”老带新优惠政策……………………………………………P7“华庭会”积分说明………………………………………………………P8“华庭会”积分兑换礼品细则……………………………………………P9“华庭会”入会须知……………………………………………P10—P11P4 华庭会简介华庭会简介江中臵业一直以建造品质人居为己任，成立“华庭会”，旨在建立的理性、对等、双赢的供求交流方式，以“进一步加开发商与业主的沟通联系、时刻倾听业主的要求和建议”为目标，也为了推出更好满足客户需要的优质住宅，并期望通过更好的服务回报所有客户。
办理申请手续，即可成为华庭会会员，同时获得专属会员卡。
加入华庭会享受各种VIP 专属服务，购房独家特惠，通过积分累计获得各种大礼，“老带新”双方互利互惠，更有不定期会员精彩活动！诚挚欢迎您加入华庭会！P5 华庭会申请流程“华庭会”VIP会员申请流程客户交取1万元会费，凭收据和身份证复印件，获得“华庭会”VIP会员申请资格客户填写“华庭会”会员申请表和VIP协议交至案场负责人案场负责人检查申请表后为客户办理VIP会员卡，并给客户发放会员权益指南正式成为“华庭会”VIP会员注明：所有会员申请表上交，身份证复印件由案场存档,VIP协议一式三份。
P6 会员专享服务“华庭会”VIP会员专享服务咨询*发展商背景咨询*楼盘信息咨询*政策法规咨询*购房常识咨询优先优惠*本公司楼盘开盘购房特惠*本公司楼盘开盘前宣传资料沟通平台*可受邀参加由华庭会举办的购房讲座，参加各类沙龙活动*受理房屋交付后相关事宜的投诉客服。
P7 会员权益及优惠——老带新政策“华庭会”老带新优惠政策1.如老客户介绍新客户成交房源总价在50万元以下，则老客户享受1000元奖金，新客户享受1000元房价优惠；2.如老客户介绍新客户成交房源总价在50万元以上，则老客户享受2000元奖金，新客户享受2000元房价优惠；3.本政策所称“房源”特指住宅和商铺，不包括车位车库。
CRIC克而瑞中房信四川XX大平层豪宅营销案例分享137页
CRIC克⽽瑞中房信四川XX⼤平层豪宅营销案例分享137页2012年成都⼤平层豪宅营销案例分享2013年1⽉30⽇易居中国·西部事业部·成都公司2012年成都⼤平层豪宅烽烟四起，群雄逐⿅！前⾔⾦沙板块2012年的成都平层豪宅百花齐放，竞争激烈。
突出表现在以铂雅苑为代表的城南板块豪宅云集；以天誉、ICC 、仁恒滨河湾为代表的攀成钢板块强势崛起，市场放量⼤增。
1.⾼端产品联合造势，上半年以价换量，效果并不理想；2.年底豪宅集中⼊市，精装房⽐例增⼤，改善开始逐步⼊市；3.项⽬扎堆城南、城东热门区域，城西、城北略显孤单2012年成都平层豪宅市场特征：2012年成都⼤平层豪宅典型分析前⾔本研究报告就12年成都四⼤典型平层豪宅项⽬进⾏分析：誉峰⾦悦湾西派国际南湖国际·珍湖项⽬区位：城南CBD产品⾯积：200-250㎡精装标准：6000元/㎡销售均价：17000元/㎡2012年销售业绩：7.8亿推售策略：主推较⼩户型，总价控制。
项⽬区位：⾦沙产板块品⾯积：200-400㎡精装标准：3500元/㎡销售均价：18000元/㎡2012年销售业绩：1.2亿推售策略：精装减配，推清⽔房。
项⽬区位：城南CBD产品⾯积：170-270㎡精装标准：5000元/㎡销售均价：17000元/㎡2012年销售业绩：2.2亿推售策略：主推较⼩户型，总价控制。
项⽬区位：南湖板块产品⾯积：445㎡精装标准：清⽔销售均价：8500元/㎡2012年销售业绩：0.8亿推售策略：主打性价⽐，全清⽔推售，临湖⼤宅。
⿍级传统派豪宅逆势⾰新派豪宅新⽣派豪宅个性派豪宅誉峰叠翠峰万景峰合景泰富地产控股有限公司是⼴州领先的⼤型房地产开发商，1995年创⽴，⼀直与注亍⾼端物业的开发，业务涉及住宅、超甲级写字楼、别墅、酒店、酒店式公寓、⾼级贩物中⼼、资产经营、物业管理等多个发展领域，是⼀家实⼒雄厚稳固、产品多元化的地产企业。
2007年7⽉3⽇在⾹港联合证券交易所主板上市，幵向其它具⾼增长潜⼒的城市扩张，如苏州、成都等，继续以中⾼端住宅物业开发为主⼒。
客户成交案例分享2
成都同业销售案例分享集客户成交案例分享客户姓名：高哥来访途径：行销来访次数：1次成交障碍：成交价格（单价）来访人数：2人成交周期：1天成交案例经过：高哥，第一次来访，当时和老婆一起到访，对周边楼盘也是比较了解，典型的楼盘有物联港、北欧知识城、还有位于大丰的一些楼盘，当时我按照正常流程给他们讲解区域位置、整体规划、项目优势等等，由于当时时间紧促，再加上星期一现场气氛不够，客户只做了一些大致了解，我也给他做了一个户型的对照，价格的比较，最终客户选中我们楼盘110平米的户型。
当时我也做了一系列的逼定动作，客户最终要求我带样板间实地看房，包括两个样板间，对比后就告知我需回家商量和周边楼盘再对比一下。
当时的优惠政策我也没有放完，初步按原优惠价算了一下，我就主动问客户能不能现在定下来，客户很犹豫，他老婆说可以哈，主要是优惠，我拿着他们的身份证就找我们的经理，最终逼定下来，客户当时只交了8000的小丁，说第二天来补，可是，第二天，插曲又来了，说不喜欢，要退，我和万经理再三伦烘，他老婆觉得损失8000话不算，最终还是顶了下来。
在这里首先感谢我们组的所有人，感谢万经理，感谢所有帮组我的同事。
其实成交很简单，最重要的是我们要抓住决策人，善于利用周边无论是他的朋友还是我们自己团队的人员来逼定。
成交中的不足之处：1、要时刻记住客户，存入手机，这样可以第一时间拉近关系，在客户看来你很重视他；2、客户成交时间长，没有做预案，可以再更短的时间成交，避免客户流失；3、要多做一些假的成交问卷，以假乱真，不要临场发挥；成交中的值得大家学习之处：1、对客户要忠诚，不要放弃，跟客户关系一定要到位；2、要随时关注竞品的状况，不要盲目推断；3、善于用预案，制定成交计划。
4、善于给客户指定成交困难，提出等价交换---老带新；5、平时多收集成交案例，有用之处可以拿出来用，针对不同客户用不同方法。
解析三大门派地产公司的前世今生
解析三大门派地产公司的前世今生第一部分：成都部分本土企业第二部分：外来外资企业，特别是港资（和记黄埔，九龙仓，新鸿基，瑞安..........)新加坡企业(凯德置地，吉宝，华新国际，仁恒等）第三部分：全国性地产公司（中海，万科，华润，龙湖，保利................)第一部分A：成都的开发公司最近几年因为公司战略的原因和市场机遇的问题都比较消沉了。
(排名不以我阐述公司前后排名）一：武海当年以中华园，中华名园一举建立起来的良好口碑的武海在市场机制的良性发展过程中逐渐销声匿迹，当年我在武海时做中华名园时曾提出做大双楠片区市场，因各种原因不曾实现，只有去都江堰发展的武海逐渐淡出人们的视野，一个以景观征服无数成都人的武海渐渐失去他强大的市场号召力。
（武海作品：美丽南庭，中华家园，中华园，中华名园，中华锦绣，美丽庭院）二：蓝光蓝光一直以商业地产，玉林生活广场，金色夏威夷，香槟广场，蓝色加勒比，春江花月夜等项目开发转型到快速可复制型的中产快速地产公司，一直以速度取胜的蓝光（一直被业内公认為另一地產梟雄孙宏斌早年领导的顺驰）在经历2008艰难的一年，公司盈利，股东价值，项目市场影响力，品牌知名度逐渐消退，唯有去南充，自贡，绵阳，昆明等二三线城市发展，包括在北京做的小项目，随着这些项目的交付使用，因入驻后的居住品质等问题逐渐得到显现而被大众所鄙夷，蓝光在成都的住宅市场失去他龙头大哥的地位，即使媒体如何吹捧都无法改变他在市场的地位，唯有去做城市运营，以概念性项目区做产业和资源获取型企业，但这一切都无法改变他多年的弊病，蓝光如何转型？让我们拭目以待！三：置信置信，这个创造成都第一个飘窗，赠送空间，第一个在成都市场做人文地产，置信生活方式曾让无数人神往，第一个提出先打造环境后盖房子................无数个第一是置信员工，置信老板杨毫所最求的，但同样在2008年因地震，因投资决策的原因，因公司战略发展的失误让置信不再能继续坚持做中端地产项目市场，注意这里讲的是项目市场，所以在2008年底置信提出转型做高端，玉园.清水湾是结束让无数人误以为置信会专注高端市场，但因各方面原因不成熟置信继续做了郫县的置信逸都丹郡，一个丽都花园曾让我在开盘前多么期待，但在看了之后也曾让我生出一丝遗憾，鹭湖宫作为和凯德的合作项目市场号召力已不能和当年的置信相提并论，牧马山置信牧山丽景随着成都别墅市场的异军突起也没能吹响置信的高端号角，置信现在做的温江医学城，武侯198，温江新城项目都还在运作初期，这个以产业打造，城市运营的新战略将走向何方？我们无法做出判断，唯有继续等待置信给出的答案，但我相信：置信在产业链打造和城市运营一定比蓝光更具专业能力和战略眼光。
青城别墅市场分析与销售策划案样本
别墅：在郊区或风景区建造供休养用园林住宅。
——引自（现代汉语词典）目录序言市场分析一、大市场环境二、成全部别墅及小型住宅市场特征三、青城山区域市场特征产品分析一、本项目概况二、本项目关键制胜点三、本项目优劣势分析投资回报分析一、建筑成本二、销售成本三、市场价格估计四、投资回报计算策划销售一、本项目策划关键二、销售准备工作关键三、推盘时机四、造势运动市场分析一、大市场环境1、利多原因a、政府坚持以扩大内需牵动经济，采取多种方法激励消费者购房、购车，而且伴随基建规模化发展，一轮又一轮富有阶层将源源不停地产生。
b、美国自9.11事件后，经济复苏可望于今年3月份开始，这有利于全球经济稳定，鼓舞消费信心。
2、利少原因a、W TO加入反而在近期造成消费真空，持币人群增多，购房、购车等观望心态严重，近期房市低迷直接表现出这一点。
b、股市动荡，即使有转好迹象，但股民信心不足，广大市民也感到了经济不稳定所带来风险。
二、成全部别墅及小型住宅市场特征1、二环路以内小型住宅以浣花风景区为代表市中心小型住宅，表现出黄金位置全部优势，“稀有”往往是这些楼盘宣传广告语中常见一个词，它正确反应了这批楼盘全部内涵。
但除此之外，这类住宅别墅特征很牵强。
2、二环路和三环路之间小型住宅锦绣花园、锦官新城、中华园等等，宣扬高贵生活品质，利用地理位置特点把外国别墅豪华生活和内地居家现实生活巧妙结合，满足消费者一个折中高品质居家生活梦想。
不足之处于于，它们仍然不能宁静致远，过于喧嚣，而且容积率偏高。
3、成全部近郊小型住宅从青城山、龙泉、文家场到华阳，小型住宅全部拥有一定市场，它们宣扬最大卖点是环境，只有好环境才能实现真正豪华别墅生活方法。
但到现在为止，该类型住宅还被人定义为休闲产业，市场极不稳定。
而且这类住宅环境人工痕迹仍显太重。
如青城白鹭洲人工湖，青城高尔夫山庄人造高尔夫球场。
其中较成功“芙蓉古城”，以成全部本土休闲文化为基础，精心打造老四合院居家方法，取得了大众青睐。
华堂高尔夫庄园营销策划
华堂高尔夫庄园营销策划一、市场背景分析华堂高尔夫庄园位于风景优美的乡村地区，拥有广阔的绿色草地和高品质的高尔夫球场设施。
随着人们休闲娱乐需求的增加，高尔夫运动逐渐成为一种时尚和身心健康的象征。
然而，由于竞争激烈和市场需求的变化，华堂高尔夫庄园需要提出一套创新的营销策划来吸引目标市场的顾客，提高市场占有率。
二、目标市场分析针对华堂高尔夫庄园，我们可以将目标市场定位为两个方面：1.高端休闲娱乐市场：面向那些寻求高品质休闲娱乐体验的人群，提供高品质的高尔夫球场及配套设施，并结合室内外休闲设施（如SPA、温泉等）来满足顾客对于身心放松的需求。
2.企业团队建设市场：面向各大企事业单位，提供团队建设活动，通过高尔夫运动来增强员工之间的沟通合作能力，提升团队凝聚力。
三、营销目标1.增加客户数量：通过吸引目标市场的顾客，提高高尔夫庄园的客户数量，扩大市场份额。
2.提升客户忠诚度：通过提供高品质的服务和设施，增强顾客对高尔夫庄园的认同感和忠诚度，使其成为长期的重复消费者。
3.增加企业团队建设市场份额：通过针对企业团队的定制化活动，吸引更多企业团队选择高尔夫庄园作为团建活动的首选。
四、营销策略1. 价值定位以高品质的高尔夫球场和配套设施为核心，突出休闲娱乐和团队建设的价值，打造出高端和独特的品牌形象。
2. 宣传推广1.建立专业网站：制作专业、易于浏览的网站，展示高尔夫庄园的特色和优势，提供在线预订服务。
2.搜索引擎优化：通过优化网站的关键词和内容，提高在搜索引擎中的排名，增加网站流量和曝光度。
3.社交媒体推广：在主流社交媒体平台上建立品牌账号，定期发布高尔夫庄园的活动和优惠信息，吸引潜在顾客的关注。
3. 顾客关系管理1.建立会员制度：为顾客提供会员服务，积分兑换、生日礼物等福利，增强顾客忠诚度。
2.定期推出促销活动：例如举办高尔夫比赛、团队建设活动等，吸引顾客参与，并与顾客建立联系。
4. 合作伙伴关系管理与当地企事业单位建立合作关系，开展企业团队建设活动，提供优惠价格和定制化服务，扩大企业团队市场份额。