2018年知名开发商海滨项目预备会市场定位及营销策略
伟业大连沿海国际中心项目营销策划案
2023-11-11
目录
• 项目背景与市场分析 • 目标客户群与定位 • 营销策略与渠道 • 宣传方案与执行计划 • 预期效果与KPI指标 • 风险评估与应对措施
01 项目背景与市场 分析
项目背景介绍
伟业大连沿海国际中心项目是由伟业集团开发的大型综合性商业项目，位于大连 市核心地段，总投资超过100亿元，占地面积约10万平方米，总建筑面积约35万 平方米。
产品定位与差异化
产品定位：伟业大连沿海国际中心项目是一个集住宅、办公 、商业于一体的高端综合体，注重品质和服务。
产品差异化
地理位置：项目位于大连市中心地段，交通便利，拥有独特的海景 资源。
建筑设计：采用现代简约的建筑风格，注重环保和节能设计 。
社区服务：提供专业的物业管理服务，打造安全、舒适、便 利的社区环境。
微信小程序设计
设计一个微信小程序，方便客户 在线了解项目信息、预约参观等
。
媒体投放策略
电视媒体
在当地主流电视台播放项目宣传片，提高项目的 知名度和曝光率。
网络媒体
利用社交媒体平台、房产网站等网络渠道进行广 告投放，吸引更多潜在客户的关注。
户外广告
在城市核心区域设置户外广告牌，宣传项目的地 理位置和优势。
项目定位为集高端商业、办公、酒店、公寓等多功能于一体的城市综合体，旨在 打造大连市的地标性建筑，为市民提供全新的购物、休闲、娱乐体验。
市场需求分析
大连市是辽宁省重要的沿海城市 ，经济发达，人口密集，具有较
高的消费水平和市场需求。
随着城市化进程的加速和人们生 活水平的提高，对高端商业和办
公场所的需求也在不断增加。
拓展销售渠道
伟业-天津市津滨滨海国际项目营销策划方案-117PPT118页PPT文档
50000 40000 30000 20000 10000 0
天津市民的收入与消费水平相比以往都有比 较明显的提升 , 人均可支配收入增长13% 。 人均年消费性支出增长达9% 。
2002年
2003年
2004年
天津市GDP（亿元）
2005年
2006年
人均GDP（元）
年份 增长率 人均涨幅
2019年 17.41% 18.55%
该项目总投资约45亿元，规划建筑面积55 万平方米，一期工程将于2009年底建成。 该工程建成后将满足我国未来30至50年发 展空间技术及和平利用空间的发展需求， 对引领我国高科技产业发展有着重大的辐 射和推动作用。
该项目的落户将带动整个开发区发展,大量的外来消费力将进一步支撑本项目主力购买群
17
先进制造业产业区 中心商务商业区
海港物流区
本案
滨海化工区
大 港
滨海新区各产业区经济的紧密联动和发展,将带动整个区域生活和居住配套需求迅速增加
15
区域环境——产业规划
经济技术开发区确定六大功能区
开发区中心商务商业区已确定建 设6个功能区，即于家堡金融区、 响螺湾商务区、解放路商业区、 大沽生态新区、国际航运服务区 和蓝鲸岛国际社区，总面积20平 方公里。
06年
834.59
100
81
80
60
40
20
0
07年前3季度
面积（万㎡） 地块
2007年天津市土地出让比重
4% 43%
43% 10%
中心城区 环城四区 滨海新区 郊县
从06年开始，随着天津城市化进程的加快和滨海新区的开发建设，土地市场日益活跃； 07年土地交易更为活跃,仅前三季度土地的供应就超过06年全年的供应总和,达到834.59万㎡； 07年滨海新区土地出让仅占到全市比重的10%，土地稀缺性日益显现。
地产海宝山项目广告策划提案
地产海宝山项目广告策划提案项目背景海宝山项目是一座位于中国沿海地区的高端地产项目。
这个项目占地面积广阔，拥有优美的海景和宜人的气候，被认为是一个理想的居住和度假场所。
然而，由于市场竞争激烈，为了吸引潜在客户，项目需要进行一系列广告活动和宣传策略。
目标受众1.富裕人群：这些人群对高品质的生活方式有追求，并乐意为其支付高价。
他们重视自然环境和社区设施的质量，注重居住品质和社交活动。
2.投资者：地产项目对投资者也具有吸引力。
他们关注回报率和增值潜力，并寻求稳定的投资选择。
3.养老人群：一些老年人希望在退休后安享轻松的生活。
该项目的宜人气候和便利设施使其成为他们的首选。
广告目标和策略广告目标1.提高品牌知名度和美誉度。
2.吸引潜在客户并促进销售。
3.突出项目的独特卖点和价值。
广告策略1.多渠道广告投放：通过多种渠道传播项目信息，包括电视、广播、报纸、杂志、户外广告牌、互联网和社交媒体等。
针对不同的受众群体选择合适的媒体，提高广告的曝光率和覆盖范围。
2.强调项目的独特卖点：突出项目的优势，比如迷人的海景、高端的社区设施、安全和宜人的居住环境。
通过精心设计的广告语和图片展示这些独特卖点，吸引潜在客户的注意。
3.提供个性化的体验：为潜在客户提供个性化的体验，如参观项目、品尝地方美食、参与社交活动等。
这将帮助他们更好地了解项目，并增加购买的欲望。
4.拓展市场：除了国内市场，还可以考虑拓展国际市场，吸引国外投资者和度假者。
通过合作伙伴关系，参加国际地产展览会和旅游展览会等方式，向国外推广项目。
广告内容品牌标志和口号项目的品牌标志应简洁、有吸引力，并与项目的定位相符。
口号应能够准确地传达项目的价值和独特卖点。
电视和广播广告电视和广播广告是传播项目信息的重要渠道，可以通过电视和广播媒体与目标受众进行有效的互动。
广告内容可以展示项目的美丽海景、高端社区设施和幸福生活场景，并强调项目的独特性和价值。
报纸和杂志广告报纸和杂志广告适合传达更详细的项目信息。
世联_中海滨江尚都项目营销策略研究报告_页_年经典_图文
上半年媒体推广费用总计约289万，总销金额5.4亿，仅占0.5%，现有媒体投放效果较好。
半年 总结
一期小结与启示
一期成果：项目价格实现大幅拉升＋推案房源的顺利去化 树立徐汇滨江标杆楼盘的地位 “成熟湾居”形象已深入人心
一期启示：客户仍以区域性客户为主 江景资源、中海品牌是客户认可的关键价值因素
半年 总结
3、销售情况：3月份开盘集中成交，随后价格一路稳步上升。
月份
1 2 3 4 5 6 合计
销售套数 套 13 1 149 78 61
21 323
销售面积 平米 538 346 15189 7643 6165
1594 31475
销售金额 销售均价
万元
元/平米
647.35
12033
817.32 23622
6、影响成交的主要因素分析
序号
1 2 3
正面因素
总结经验
滨江资源、成熟社区
前期产品定位的重要性
优惠额度增加 淡市下优惠活动对促进成交的重要性
准现房销售
展示对于销售的促进作用
序号 1
反面因素
劣势房源、高价房 源去化相对缓慢
对策 通过媒体宣传、现场销售引导客户
半年 总结
7、形象推广回顾：“成熟湾居，国际人居价值领地” “世居徐汇，宅藏滨江” 一线平层大宅启用副案名“金域华府”
6月8日开盘
中海滨江尚都 金域华府 徐汇一线滨江之上的类别墅体验
半年 总结
8、媒体投放：上半年媒体推广费用总计约289万，占总销金额的 0.5%。
媒体 投放
--
媒体
费用
--
新闻晨报、 新闻晨报、 新闻晨报、 新闻晨报、
新民晚报、 新民晚报、 新民晚报、 新民晚报、
滨海花园销售策略
2023-10-28contents •市场分析•产品定位与特点•销售策略制定•销售实施方案•销售策略评估与调整•滨海花园销售策略案例分析目录01市场分析评估国家政治稳定性，政府对房地产市场的政策支持情况等。
政治环境分析经济增长趋势、通货膨胀率、就业情况等，评估市场购买力。
经济环境考察当地生活方式、价值观、人口结构等，了解市场需求。
社会环境关注新技术发展，如互联网、大数据等，探索与房地产销售的结合点。
技术环境宏观环境分析了解竞争对手的销售策略、产品特点、价格等。
竞争对手分析主要竞争对手关注可能进入市场的其他企业或品牌。
潜在竞争对手分析市场竞争程度、市场份额分布等。
竞争格局目标客户分析客户需求与偏好通过市场调查、数据分析等方式，了解客户需求与偏好。
购买能力与购买意愿评估目标客户的购买能力与购买意愿，制定相应的销售策略。
目标客户群体根据产品特点、价格等因素，确定目标客户群体。
02产品定位与特点以中高端购房者为主，包括本地居民和外地投资者。
目标客户群地理位置建筑风格位于滨海新区的核心区域，拥有优越的海洋资源和城市发展潜力。
以现代简约风格为主，结合滨海文化元素，打造高品质的居住环境。
03产品定位0201提供多种户型选择，包括一居室、两居室和三居室等，满足不同购房需求。
户型设计充分利用滨海地区的景观资源，设置观海户型，让居民尽享海景风光。
景观资源配备完善的社区配套设施，包括健身房、游泳池、儿童游乐场等，提升居住品质。
社区配套产品特点产品优势滨海花园位于滨海新区核心区域，土地资源稀缺，具有较高的投资价值和升值潜力。
稀缺性交通便利教育资源医疗设施周边交通网络发达，地铁、公交等公共交通设施齐全，方便居民出行。
周边有多所知名中小学和教育机构，为居民提供优质的教育资源。
附近有多家大型医院和社区卫生服务中心，保障居民的健康需求。
03销售策略制定总结词合理定价，考虑成本与市场需求详细描述在制定定价策略时，需要综合考虑项目成本、市场需求、竞争状况以及目标利润等因素。
房地产业某某海岸营销策划方案
房地产业某某海岸营销策划方案一、背景介绍某某海岸是一片优美的海滨地区，环境优越，自然风光迷人。
随着人们对于休闲度假、海滨旅游的需求增加，某某海岸潜力巨大，值得进行房地产开发与营销推广。
二、目标群体分析1. 休闲度假人群：他们寻求放松快乐的度假体验，喜欢海边的自然美景。
2. 投资家：看好某某海岸发展前景，希望通过房地产投资获取收益。
3. 潜在居民：希望在某某海岸安家落户，享受宁静安逸的生活环境。
三、市场调研与竞争分析1. 通过市场调研了解目标群体对于海岸房地产的需求和偏好，并分析竞争对手的市场占有率、产品特点等。
2. 发现目前市场上类似的海岸房地产项目较少，但某某海岸的自然风光和潜力吸引了一些投资商和开发商。
四、产品定位某某海岸的房地产项目应以高品质、自然环保、休闲度假为主要定位。
注重与自然环境的和谐共生，倡导生态、低碳、宜居的理念。
五、营销策略1. 品牌建设：打造某某海岸的独特品牌形象，突出其海滨风光、休闲度假的特点，在目标市场中树立知名度和美誉度。
2. 活动推广：组织各种海滨活动，如沙滩派对、水上运动等，吸引目标群体体验某某海岸的魅力。
3. 房产展示：利用展示中心、样板房等方式，展示某某海岸的建筑风格、户型设计等，吸引潜在客户购买兴趣。
4. 价格优惠：对初期购买者给予一定的价格优惠，增加购房动力，快速占据市场份额。
5. 线上营销：通过建立官方网站、社交媒体平台等，发布最新项目信息、海岸风景图片等，吸引更多潜在客户的关注。
6. 合作渠道：与旅行社、地产经纪人等建立合作关系，通过他们的渠道推广项目，扩大知名度和销售量。
六、销售运营1. 建立规范的销售团队，培训销售人员的专业知识和沟通技巧，提高销售能力。
2. 开展多种销售方式，如现场接待、电话咨询等，充分了解客户需求，提供个性化的购房建议。
3. 提供灵活的购房方案，如分期付款、贷款支持等，满足不同客户的购房需求。
4. 定期组织销售培训和团队建设活动，提高员工的团队合作意识和工作动力。
2018香港合景泰富-合景·江海院2018年营销策略提报
中南&龙湖 中南
竞得时间 2017.6.23 2017.6.23 2017.10.23 2017.10.20 2017.10.20 2017.10.23 2017.10.20
2017.10.31
2017.12.14 2018.1.15 2017.11.7
2017.10.16
2018.1.2
2017.1.5
神辉289元/㎡
保利2491元/㎡ 融创3673元/㎡
弘阳7105元/㎡ 中南7825元/㎡
华强7655元/㎡
碧桂园6530元/㎡
本案
碧桂园7094元/㎡ 双恒4655元/㎡
通州北部主城区
区域 开发区
地块 R17006 R17007 CR17009 R17011 R17016 R17018 R17017
《关规范房地场经营行为 维护房地场市场秩序的通 2017年6月15日
知》
房8条，主要针对房产经纪机构
对开发企业进行管控外，进一步对房产经纪机构进 行管控，对二手房市场进行规范
02 市 场 已 热 ， 地 价 高 企 ， 品 牌 标 杆 未 立
2017年，全年共成交44宗住宅用地。开发区与通州区土地市场表现抢眼，成交地块总量占市区的20%，知名房企纷纷聚集， 楼板价创新高，未来竞争激烈
03 区 域 价 格 洼 地 , 购 买 热 潮 未 减
南通区域内价格洼地，项目区域板块价格相较上海北区域价格较低，为上海及苏州市区外溢客户提供更优购房选择
通州区 港闸区 1.5-2万/㎡
0.9-1.5万㎡
老新
城东
崇川 区 新 区
1.2-1.7区万㎡
城 区
通
1.1-1.4万州 /㎡ 城 区
金海滨置业胶南项目品牌策略与营销策略107p
目标客群？
项目总精神打造？ 品牌形象导入？
价值支撑点？
SP、RP策略？
推广、企划主轴？ 事件营销和新闻营销？
一、先要了解的几个问题
我们这个位置的特点？
中心 商圈
均价7500
15000
1、外地投资及储备居住者为主 客2群、比例70%其5%他以上本1户5地% 型在70平方6500米7到000 1275000 平方米之间
70~90
26%
均价3型700 比例较少
70以下
21%
450、00 主要类型为多年层龄结构
4000
3000
3300
50以上
11%
40~50
22%
30~40
37%
30以下
30%
黄海小区 星展雅苑 水郡康庭 风河家园
均价4000
客群比例
4100
1、胶南本地改善性需求客群为主体4000
2、30至40岁0% 客户占到40%以上3800
次都会很快反成弹交套，数 始终没有遏
2制500 住整体上涨趋势。 2262
2000
1768
1500
1277 1267
1000
955
成交套数
500
368
630
671
0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月
2010年1—8月胶南房价走势
2010年1—8月胶南开发量走势
1000000 950000 900000 850000 800000 750000 700000
区
18% 20%
20%
户型比例
120以上
19%
版 块
均价7000
1、胶南本地中高端改善型人群为主, 90~120 70~90
滨海花园销售策略
竞争对手相比具有优势。
价格调整
02
根据市场变化和销售情况，灵活调整价格，以促进销售和增加
利润。
价格管理
03
加强与开发商的沟通协调，确保价格策略的合理性和有效性。
渠道策略
传统渠道
利用房产中介门店、开发商自有销售团队等传统渠道进行销售。
网络渠道
加强与各大房产网站的合作关系，提高滨海花园在互联网上的曝 光度。
持续改进计划
完善客户服务体系
通过培训和选拔，提高客户服务团队的专业素质和服务能力，为客户提供更优质的服务体 验。
创新营销策略
根据市场变化和客户需求，不断调整和创新营销策略，提高营销效果和客户满意度。
加强合作伙伴关系
积极寻求与其他企业或机构的合作机会，共同开发新的项目和市场，实现互利共赢。
THANK YOU
推广渠道选择
根据目标市场的特点和需求，选择合适的推广渠道，如线上广告、 线下活动、合作伙伴推广等。
营销活动策划
策划各种营销活动，如优惠促销、楼盘开放日、客户答谢会等，以 吸引潜在客户的关注和参与。
执行与监控
营销活动执行
按照推广计划，组织并实施各项营销活动，确保活动的顺利进行 和效果的达成。
推广效果监控
通过线上线下多渠道的 宣传推广，滨海花园成 功吸引了大量目标客户 。
未来发展展望
1 2
拓展市场份额
在保持现有市场份额的基础上，通过开发新项目 或与其他企业合作，进一步拓展市场份额。
提高品牌知名度
通过持续的优质服务和产品创新，提高滨海花园 的品牌知名度和美誉度。
3
拓展国际市场
利用自身的资源和优势，积极开拓国际市场，进 一步提升企业的竞争力。
合生滨海城营销工作沟通方案(XXXX715)
注：1，以上为版面刊例价计数，共计3500万元，可根据节点安排进行适当调整， 2，以上为我们的自带媒体投入，其它媒体投放由开发商自行安排。
30
THANK YOU
31
50-130㎡ 1-3房
33.74%
预计2013年8月
大亚湾宏海投资发展有限公司 目前均价
未售
项目概况：
项目特点：都市综合体（包括住宅、五星级酒店式公寓、五星级酒店和商业步行街）。 自然资源：笔架山森林公园、滨海公园、渔人码头等。 目前营销活动：启动VIP诚意登记（2000抵20000等多重优惠），计划2013年8月
合生滨海城营销工作沟通方案
13/07
目录
I 竞品楼盘分析 II 下半年项目销售目标分解 III 项目定位 IV 营销策略
2
竞品楼盘——海景城
项目位置 占地面积
建筑类型 户数 容积率 开发商
大亚湾安惠大道2号（假日酒店旁）
6.6万㎡
建筑面积
约38万㎡
高层 2453户
4.3
主力户型 绿化率 开盘时间
23
推广活动
2、潮汕文化节
时间：2013年8月 地点：项目现场 内容：通过与罗湖各街道办合作，举办“潮 汕文化节”，建立独特的潮汕文化生活区， 体现独立的生活价值，同时组织客户体验 “山海生活文化”。
24
推广活动
3、“山海舞台，愉悦人生”主题活动
时间：2013年9月——2014年6月 地点：项目会所 内容：与深圳卫视合作，举行“山海舞台，愉 悦人生”活动演出季，以分赛、半决赛、总决 赛进行推进，整合媒体及社会资源，组织层层 评选，最后冠军成为项目的形象代言人，让此 活动成为深圳及华南区域的文化娱乐热点和项
XXX0801海锦香槟小镇项目定位及营销执行案
关键词
组建家庭 进入事业打拼期，奋斗、向上
首置、自住
婚姻家庭 事业上升型，实干、吃苦
首置、自住
家庭结构完整 事业稳定安家型，理性
首置、首改、自住
家庭结构完整 实业积累财富型，随性、奢华
首改、二次以上、两用
家庭结构完整 逐步淡出事业，低调、享受
改善型
•代表楼盘
•T-Park时尚公园 •光耀荷兰小城
•仲恺高新区是1992年经国务院批准成立 的中国50多家国家级高新技术产业开发 区之一。建区以来吸引了西门子、TCL、 德赛、亿纬等490多家企业落户，形成了 以电子信息、新能源、光机电一体化为 主导的高新技术产业体系。
•建区后，每年工业总产值和出口额分别 占惠州市的1/4和1/3。2012年，全区 GDP总额595亿元，占惠州市的25%， 为各区县第一，是惠州市整体发展中的 重要基石和中坚力量。
•东莞
• 仲恺高新区
• 地处珠三角东部，惠州西部，是 深莞惠城市一体化的“黄金三角 区域”的核心位置，地理位置非 常优越；
• 开发区级别：全国88个国家级高 新技术产业开发区之一
• 土地面积：320平方公里
• 总人口：近50万人，其中户籍人口 22
• 万人，非户籍常住人口28万人。
• 规划人口控制规模：至2020年常 住人
•惠州市行政区分布图
•仲恺 区
•惠城 区
•惠阳
•大亚 湾
•片区规划
•《惠州仲恺高新区总体规划》邀请新加坡邦城规划顾问有限公司主持编制，计划将仲恺打 造成具国际标准的现代创新型、生态产业的国家高新区。
•有着新加坡40年花园城市规划建 设经验，又经历了苏州工业园的 20多年规划建设过程，具有丰富 经验。 仲恺高新区总体规划范围 包括四园五镇（街道），总面积约 500平方公里。总体规划包括了惠 州仲恺高新技术产业开发区总规划 范围（500平方公里）的产业定位 研究、惠州仲恺高新技术产业开发 区主要区域（320平方公里）的总 体规划及重点中心区（规划面积约 2平方公里）概念性城市设计三个 层面的内容，将为高新区建设现代 创新型、生态城市型的国家高新技 术产业开发区提供坚实规划支撑。
新编文档-星彦地产深圳盐田海滨假日项目营销总结-精品文档
后方陆域住宅客户
客户类型
客户分析
所占比例
盐田三村＼四房的村民＼生意人
经济实力较强，有自己的房子，有闲钱，投资意识强 ；
45%
买家 港区物流业管理人员＼白领＼司机 经济实力差,渴望在港区拥有属于自己的小窝，过上温馨的
25%
家庭生活；
市区内的投资客
经济实力较强，有自己的房子，关注东部置业，投资意识 30%
特色：小户型公寓 核心竞争力：百变户型，超大赠送面积。
中海半山溪谷 盐田·山野假日 特色：豪宅品质中大户型 核心竞争力：豪宅品质，自然资源， 开发商品牌。
海滨假日竞争中的难点： 1、偏离区域商业中心，区域目前形象差，配套少，噪声大。 2、实用率低，直接影响产品竞争力． 3、产品改造后功能性虽然增强，但舒适性明显不足，而且装修成本较高。 4、区域中最后一个已售项目的价位较低，如何打破价格瓶颈树立全新价值观？
产
11
2房（60）
后方陆域住宅售价
12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
系列1
后方陆域二手房售价分析 7500
10500
较低价格 7500
较高价格 10500
本区域近年开发的带电梯二手住宅售价在8000-10000元/平 米之间，部分楼盘如金港盛世华庭售价达到了12000平米，虽然 增长速度较快，但仍然是整个特区内的价格洼地。
后方陆域住宅租金
3000 2500 2000 1500 1000
500 0
最高值 最低值
1200 800
一房 1200 800
后方陆域住宅租金分析
1800 1500
2600 1800
二房 1800 1500
丁字湾开盘前营销策略报告 - 2018.12.19(1)
金融
熔断机制
限地价限房价 认房又认贷 差异化信贷政策
对 1、市区投资客受限购影响，向城市外围发展投资至本案 本 2、外地计划在青岛置业的客户不具备购房资格，转战周边区域至本案 案 3、限价导致市区价格受限，短期增值潜力降低，本案增值优势
青岛机会 | 量价挤压
在政策的强势打压之下，青岛住宅供应量降低， 但实际成交 价格较之前仍处高位，量价双重挤压，投资置业客群至外围区域
• 淮南
本案
价格集中在 1.2-1.4万元/㎡
高新区
蓝色硅谷 价格集中在元/㎡
1 客户意向置业青岛市区
青岛市区海滨价值，前期价格高涨
导入省内内陆城市城市投资/半投资
2客 多重因素，客户溢出市区
限购政策、价格高企等因 素 青岛市区客户溢出
转而向周边区域选择置业
青岛机会 | 政策挤压
17年青岛市区限购重启，政策步步加码；客户置业资格受限，向外围转移
2017年3月政策拐点，全面收紧 限购、限贷、限价、限售四限政策
2018年延续政策，持续稳定市场 贷款利率一再收紧，认房又认贷
2011年1月 限购开启 青 岛 “ 限 购 令 ” 正 式 实 施 ，本地限 购2套，外
2 恒大沿海造城！
成为丁字湾板块去化加速的动因
项目动因 | 大盘规模机遇
本案大盘规模、大海景观、海居文化内核和综合配套，造就了项目的不可 复制性，对客户的覆盖范围能扩展至省级甚至省外一/二线城市
规
约9780亩规划用地
模
约1200万方总建面
价 值
总投资超千亿
约35万平超大园林展示区
之于规模
本案在青岛乃至 山东屈指可数
发展前景：将沿海城镇带建设成为卓越 的国际旅游目的地，世界一流的海洋经 济聚集带，国内领先的新旧动能转换示 范带，沿海地区最具活力、魅力和竞争 力的生态宜居城镇带；
(营销策划)世邦魏理仕大连市海昌名城商业项目策划报告
目录1 前言 (1)1.1本项目须解决的问题 (4)1.2解决方法 (4)2 大连市房地产发展状况及特征分析 (6)2.1大连市商业市场分析 (6)2.2大连市消费模式和特点 (6)3 项目周边已建成商场业种业态情况分析 (8)3.1天伦商厦 (8)3.2天百大楼（天津百货大楼） (8)3.3国泰商业大厦 (9)3.4新世界百货 (10)3.5巴黎之春购物中心 (10)3.6友谊商城 (11)3.7胜利广场 (11)3.8大连商场 (12)3.9秋林女店 (13)3.10大商新玛特 (13)3.11百年城 (14)3.12迈凯乐 (15)3.13分析结论 (16)4 项目竞争对手分析 (17)4.1 52号地(天和广场) (17)4.2 53号地(天植商城) (17)4.3 54号地(天海科技城)及55号地(天龙商城) (17)4.4 56号地(民生乐园) (18)4.5 修竹地块 (18)4.6 52号地对面地块 (18)4.7 分析结论 (19)5 项目基本情况分析 (21)5.1项目概况 (21)5.2商业气氛分析 (21)5.3结论分析: (21)6 本项目竞争力分析 (22)6.1项目优势分析 (22)6.2不利因素分析 (23)6.3项目竞争力研判 (23)7 项目定位 (25)7.1项目档次定位： (25)7.2功能定位： (25)7.3目标买家及消费群： (25)7.3.1针对的目标买家： (25)7.3.2主要消费目标客户： (26)7.4品牌定位 (26)7.5广告定位 (26)8 推广时机 (27)9 项目定价策略 (28)9.1三号地（天植商城）价格策略 (28)9.1.1定价方法 (28)9.1.2楼层系数 (28)9.2项目成本分摊计算 (29)9.3我们的定价策略和方法 (29)9.3.1均价定位 (29)9.3.2具体操作： (29)9.3.3系数制定 (30)9.3.4楼层建筑面积均价 (30)10 付款方式策略 (31)11 媒体策略 (32)11.1报纸在媒体组合中的运用 (32)11.2电视广告的运用 (32)11.3电台广告在媒体组合中的运用 (32)11.4车身广告在媒体组合中的作用 (32)11.5其它媒体 (32)12 项目分货计划 (33)12.1推广节奏 (33)12.2项目分货计划 (34)13 促销措施 (35)13.1针对负二层、三层销售的促销措施 (35)13.1.1 8+8+8计划 (35)13.1.2 购铺易计划 (36)13.1.3 完全创业计划（零首期） (37)13.2针对一层内街、负一层、二层销售的促销措施 (37)13.2.1 利润分成计划 (37)13.2.2 折扣： (39)13.3其他策略 (39)13.3.1 使用权出售： (39)13.3.2 旧业主介绍大行动 (39)13.4租赁策略 (39)13.4.1 抬高租金、延长免租期策略 (39)13.4.2 引入“全球特许经营加盟协会” (40)13.4.3 与“国际名牌”总代理合作经营 (40)13.4.4 带租约出售 (41)13.4.5 保底出租 (42)14 营销推广建议 (43)15 推广部署 (44)15.1第一阶段形象建立期 (44)15.2第二阶段：公开发售一期 (47)15.3第三阶段：项目调整期 (51)15.4第四阶段：强势销售期 (52)15.5第五阶段消化期 (53)16 招商安排与计划 (53)17 附件 (54)12前言2.1本项目须解决的问题大连市位于辽东半岛南端，是中国东北部的最著名的旅游城市，大连市中心区常驻人口仅为180万，商场供应量和市场压力较大，仅去年市场推出量就高达213万平方米，目前全市商场空置面积高达130万平方米，并且商场经营和产品档次同质化比较严重。
滨海项目综合楼销售方案
迎宾路综合楼营销方案、/. —前言：作为滨海新城•南湖花园最后一块土地上的建筑物，该综合楼可谓集各点于一身。
从项目外观上来说，该综合楼是整个项目的重要形象点所在；从公司品牌上来说，它又是我司在滨海历经几年时间的最后品牌见证；从公司经济上来说，它也是整个南湖花园项目的最后利益点所在。
因此，无论是任何时间、情况下，公司操作者及执行者都必须慎重考虑。
第一部分：项目分析、当前市场状况1、宏观市场：商铺做为一种特殊的产品形态，最为吸引消费者眼球的即是其潜在的升值点，而升值的决定因素又往往取决于政府的规划或周边的发展情况。
因此不会有单个商铺的升值，只有在一个范围内所有商铺的同时上涨。
而这些又往往需要经过时间的历练。
站在宏观的角度上来看：当前商铺市场的情况是老城区商铺上涨升值的2、总体概括：空间已达一定高度，弹性幅度短时间内不会太大；而本案周边新城区的发展还未达到一定高度，人流量及人气的积存都还未到其最终发展高度的一半。
3、销售情况：处于老城区的银厦广场已基本销售完毕，部分价位已突破10000 元/平方米；而处于新城区的碧水绿都、华德、宏拓包括本案自身在前期商铺的销售过程中即使在价位不高的情况下也都十分不畅。
4、原因分析：造成前期各大房产商铺销售不畅的原因与销售方式或营销手法无关，根本原因有三点，一是商铺自身位置处于新区，人气不足，消费者看不到做生意的硬件因素；二来这与滨海投资消费者过少有关，就目前来说，投资在滨海才刚刚起步，并未达到一定高度；三是新城区整体的商铺市场氛围还没有形成，这直接导致众多消费者持币待购，抱着看看再说的思想观念。
、产品概况1.位置：本项目沿迎宾路边侧，南湖以东、410 邮局以西，马路对面为天海元大酒店。
2.交通：迎宾路与人民路交叉点以西，距滨海县高速入口约1.5 公里。
3.建筑层数：5 层+半地下车库4.建筑面积：一、五建筑面积12778.2怦；半地下车库面积：3304.9 m25.建筑类别：东组团：1-3F 通体大厅，4-5F 公寓式办公；中组团：1-3F 通体大厅，4-5F 公寓式办公；西组团：1-2F 通体大厅，3-5F 宾馆用房。
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6902
6901
17.1
8.8 8.1 9.1 11.3
4000 2000 0
7.9
3.3 2017.4 2017.5
2017.6
2017.7
2017.8
2017.9
2017.10 2017.11 2017.12 数据来源：XX房地产交易网
Ⅰ 市场分析-竞品情况地图
以XX为主要一级竞品，其次为XX板块项目，XX板块因区位、配套优势较强， 且尾盘惜售，均价较高，高层当前均价9000-10000元/㎡
供应面积 25 万 20 15 10 5 0 2017.1 2017.2 13.5 8.8 8.5 2.8 2017.3 15.6 11.9 15.4 9.3 7.4 7569 7386 6360 7287 9844 9251 8905 9076 9819 9489 成交面积 成交均价 12000 10000 8000 6000 19.3
XX项目启动会 ——02市场定位及营销策略
年月
目
录
Ⅰ 市场分析 Ⅱ 客群分析
Ⅲ 产品情况 Ⅴ 推盘计划
Ⅵ 核心营销思路
Ⅶ 示范区安排
Ⅳ 售价策略
VIII 案例示例
Ⅰ 市场分析-城市市场情况
受政策影响，近12个月XX住宅供应量波动 较大，月度最大供应量为34.5万㎡，需求量 较为平稳，月度成交30-40万㎡；目前市场 呈现供不应求的状态，刺激量价齐升。
高区 3.45 70.10 7735
经区 30.89 147.45 8211
临港区 3.99 12.46 4628
0
数据来源：XX房地产交易网
Ⅰ 市场分析-板块市场情况 追随全市成交量价齐涨利好趋势，XX区成交量价同步上涨，其中均价涨幅高于 XX市全市均价涨幅，区域价值潜力逐步凸显
2017年XX经区商品住宅市场供求走势
2018.1 11.3 25 0.5
2018.2
数据来源：XX房地产交易网
2018.2
1.5
1.0 0.5 0.0
Ⅰ 市场分析-市场存量情况 近12个月，XX市场总体以去库存为主，截至2017年12月份，XX市场住宅存量 120万方，去化周期降至6个月，市场风险较低
Ⅰ 市场分析-区域市场情况 2017年从供应看，XX区位于六区首位，供应40.87万㎡，项目所在XX区位居 第二，供应30.89万㎡；从成交看，XX区第一，成交147.45万㎡，XX区第二， 从成交均价看，项目所在XX区均价最高，8211元/㎡、XX区次之。
供应面积
成交面积
供求比
2017.12
2017.6 31 40.1 0.8
2017.7 14.2 37.6 0.4
2017.8 15.8 43.3 0.4
2017.9 34.5 25.8 1.3
2017.10 19.6 15.1 1.3
2017.11 22.6 23.9 0.9
2017.12 16.6 28.7 0.6
XX
XX
9500-9800元/㎡
XX
9500-9600元/㎡
价格待定
XX
XX
XX
价格待定
XX
7000-7500元/㎡
XX
Ⅰ 市场分析-主力竞品情况
XX
位于XX路与XX交汇处，项目暂只得一期土地，总建面21.88万；一期规划高层776套，洋房140
套，共912套，预计3月底开盘；3月3日自售楼处开放以来累计目验资登记客户约600组。
3# 2# 1#
房型 两室两厅一卫 三室两厅一卫 三室两厅两卫 三室两厅两卫 四室两厅两卫 合计
高层产品户型面积配比 面积 套数 80-90㎡ 80 100-110㎡ 110-120㎡ 120-130㎡ 130-140㎡ 洋房面积配比 面积 100-110㎡ 130-140㎡ 152 112 264 168 776 套数 84 32
2017-2018XX商品住宅成交均价走势
12000 93119002 848781938136826988968788 7222 71937198 653770147065 8000
4000
0 2017.1 2017.2 2017.3 2017.4 2017.5 2017.6 2017.7 2017.8 2017.9 2018.1
2017年XX商品住宅市场供求价走势
万 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2017年供应面积 2017年成交面积 2017成交均价
2017年供应面积
2017年成交面积
2017成交均价
10000 8000 6000 4000 2000
环翠区 40.87 128.33 7386
重点竞品 次级竞品
XX：项目整体规划912套，包含776高层及140套 洋房，洋房106-135㎡，高层80-140㎡；预计2018 年3月底首开。 1.3-1.4万元/㎡ （含精装1500-2000元/ ㎡） XX 1.2万元/㎡ 6600-6800元/㎡ XX：项目整体规划7栋高层，共411户；预计 2018年4月底一期首开3栋，约272套，面积106136㎡；目前136㎡已售罄，仅剩106-126㎡户型。 XX：项目整体规划8栋高层，目前交认筹金可直 接确定房源，目前房源基本全部认筹，当前报价1.2 万元/㎡。 XX：2017年11月三期开盘，已网签5.2万㎡ ，均 价1.3-1.4万元/㎡（含精装1500-2000元/㎡），面 积99-164㎡。 XX：2011年11月开盘，已网签17.2万㎡ ，均价 9500-9800元/㎡，目前在售二期，面积84-147㎡ XX：2014年7月开盘，已网签4.1万㎡，均价 9500-9600元/㎡，目前主力在售面积107-132㎡。 XX：2013年5月开盘，均价6600-6800元/㎡， 目前主推59-88㎡洋房。 XX：2012年6月开盘，均价7000-7500元/㎡， 目前五期已售完，六期预计2018年6月推出。
套数比 10.31% 19.59% 14.43% 34.02% 21.65% 100.00% 套数比 60.00% 22.86%
3 6.4 0.5
2017.10
2017.11
2017.2-2018.2XX商品住宅市场供求走势
万
50
40 30 20 10 0
供应面积 成交面积 供求比 2017.2 5.5 18.7 0.3 2017.3 3.8 32.2 0.1 2017.4 12.9 30.9 0.4 2017.5 33.9 42.1 0.8