盱眙城市桃源项目市场研究与产品建议报告-精品文档
盱眙市场调查研究报告11.03.21
盱眙房地产市场竞争个案调研数据一、调研目的1、通过调研寻找市场空白点，为公司领导决策提供参考依据。
2、初步判断目标市场价值构造方向，为产品定位提供参考，为利润目标提供市场依据。
3、充分认识地盱眙当地块市场，最大化规避免运营风险。
二、调研方式1、通过网络和电话等渠道进行成交等相关资料的查找。
2、直接到售楼部等现场勘查、了解。
3、相关业内人士包括销售员、负责人、客户的直接调研、咨询。
三、个案分析1、目前盱眙的商业地产从2000年开始，盱眙才逐渐形成聚集性商业，主要以老城区的商贸和新城区的国贸为典型代表。
但整目前观盱眙商业地产发展存在散、乱、杂的现象，而且多以经营低档服饰、餐饮、小商品等生活必需品。
尽管庞大的消费市场支撑起盱眙目前的商业消费，但无规划、无档次、无定位使得这里的零售消费不断外流，眼睁睁的看着大量消费流向上海、南京、淮安等周边城市。
正因为这样，在最近两年，使很多外来客商看到商机，涌现出一个个专业的商业楼盘。
2、代表项目1﹚五洲国际广场该项目项目由香港五洲集团投资兴建，总占地96亩，分二期开发、一期为纯商业，占地51.82亩，总建15．9万平米，容积率3.5，绿化率35%，机动车位626个，非机动车位7500个。
项目业态规划有大型超市、星级影院、时尚百货、餐饮娱乐、酒店式公寓为一体的大型商业综合体。
具体大型超市面积约20000平米；影院4000平米；28层酒店式公寓规划总面积约8万平米，具体设计未定；商务写字楼19层，具体设计和体量也未定。
商场百货均为4层，地下2层，沿东湖北路外街长1200米，内街长800米，具体面积和体量未公布。
目前主要推广媒体有：户外看板、报纸、盱眙楼市等。
工程进度正在平整场地，工地现场正在建造接待中心，项目规划尚未通过。
据销售人员介绍，项目规划一期15万方商业，20%销售，30%招商﹙包括电影院，超市等﹚、50%是用来运营管理﹙主要是商场，娱乐休闲区﹚。
目前电影院已成功签约，但销售人员未公布名称，猜测是开发商的战略说辞。
盱眙县如何编写项目可行性研究报告(模板范文)
盱眙县xxx建设项目可行性研究报告word模板可编辑摘要盱眙县，是江苏省淮安市下辖县，地处长江三角洲地区，位于淮安西南部，淮河下游，洪泽湖南岸，江淮平原中东部；东与金湖县、滁州天长市相邻，南、西分别与滁州市天长市、滁州市来安县和明光市交界，北至东北与分别泗洪县、洪泽区接壤。
盱眙县地处北亚热带与暖温带过渡区域，属季风性湿润气候。
地势西南高，多丘陵；东北低、多平原；呈阶梯状倾斜，高差悬殊220多米。
淮河流经境内，东、北部濒临洪泽湖，有低山、丘岗、平原、河湖圩区等多种地貌。
2017年，盱眙县全年地区生产总值完成395.68亿元，同比增长7.5%。
截至2018年，盱眙县总面积2497平方公里，下辖3个街道、10个镇，总人口79.86万人。
盱眙拥有众多文化旅游资源，曾获“中国旅游强县”等荣誉称号。
2016年盱眙被国家旅游局评为第二批国家全域旅游示范区。
盱眙汉代建州，为唐宋名城——古泗州州府所在地，曾孕育一代开国帝王朱元璋。
境内古迹众多，境内出土过世界最早的彗星运行图和战国时期的陈璋圆壶。
2018年10月，入选2018年度全国投资潜力百强县市。
该xxx项目计划总投资15172.73万元，其中：固定资产投资10822.94万元，占项目总投资的71.33%；流动资金4349.79万元，占项目总投资的28.67%。
达产年营业收入31965.00万元，总成本费用24646.86万元，税金及附加285.16万元，利润总额7318.14万元，利税总额8612.70万元，税后净利润5488.61万元，达产年纳税总额3124.10万元；达产年投资利润率48.23%，投资利税率56.76%，投资回报率36.17%，全部投资回收期4.26年，提供就业职位666个。
报告依据国家产业发展政策和有关部门的行业发展规划以及项目承办单位的实际情况，按照项目的建设要求，对项目的实施在技术、经济、社会和环境保护、安全生产等领域的科学性、合理性和可行性进行研究论证；本报告通过对项目进行技术化和经济化比较和分析，阐述投资项目的市场必要性、技术可行性与经济合理性。
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一、项目概况
(一) 区位概况
1﹑ 地理位置 盱眙，全国最聚潜力投资中小城市百强，长 三角最具投资价值的20个县。它位于江苏省西部，
淮安市南端；东与金湖县、安徽省天长市相邻，
南、西分别与安徽省来安县和明光市交界，北与 洪泽县、泗洪县接壤。宁淮、宁宿徐两条高速过 境穿越三分之二的乡镇，到南京只需45分钟，已 融入南京一小时经济圈，距省内其他大中城市都 在2小时左右，已形成四通八达的交通网，成为 苏北地区重要的交通中转和枢纽。
临时公约”修改为“临时管理规约”。点评：明确了物业服务的主从关系。物业所在地的街道办事处将成为业主大会、物业公 司的一个正式监督部门，业主维权将真正进入有法可依时代。
１２
物业服务定价成本监审试行办法
颁布日期：2019年9月20日 实施日期：2019年10月1日 主要内容：《办法》明确规定，物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设 备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设 施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费
用组成。
点评：物业服务定价成本监审将以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与 账册或物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。物业乱收费现象有望应声而 止。
谨呈：江苏金和置业有限公司
盱眙城市桃源项目
市场研究及产品建议报告
１
目录
市场研究篇
项目定位篇
产品建议篇
项目概况
产品定位建议 消费者定位建议 销售价格建议
整体规划建议
立面建议 景观规划建议
宏观投资环境分析
竞争个案分析 市场调研总结与发展趋势预测
房型建议
物业管理建议 会所功能建议
２
第壹篇
市场研究篇
３
3
４
2﹑地块周边概况
项目位于盱眙老城区二水宿舍区；东面为土丘，坡度大于15度；南侧为水厂生活区及 民宅；西侧为小学及体育局；北侧为老城区商业区。
５
3﹑项目基本要素数据
６
二、宏观投资环境分析
(一) 区域经济概况
1﹑区域经济现状 人口: 盱眙目前县域总人口74.3万人，城镇人口25万人，城区建成区面积30平方公里，城区 人口12.5万人。规划到2019年，城区人口达到20万，城区面积达到60平方公里，城市化水
也抑制了一定的市场自住需求。
１１
央行六次加息
点 评：央行加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。中国人民大学房地产
研究中心主任袁开红表示，虽然今年央行连续加息，但是并不一定会带来太大影响.
新物业管理条例
颁布日期：2019年8月26日 实施日期：2019年10月1日 主要内容：新物业管理条例明确赋予了业主选聘和解聘物业服务企业的决定权，将“物 业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
颁布日期：2019年1月16日 实施日期：2019年2月1日 主要内容：从2月1日起，各地对房地产企业土地增值税项目进行清算，正式向企业征收30%60%不等的土地增值税，包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开 发项目的；直接转让土地使用权等三种情况。 点评：该《通知》的出台，即实行的土地增值税“清算制”向外界传递了一个信号：税费政策 成为2019年加强和改善房地产市场调控的重要工具。“中国的房地产调控中，税收政策还会得到 进一步的发挥。”从而揭开了2019用税收调控房价的大幕。
房贷新政——第二套房房贷
颁布日期：2019年9月27日 实施日期：即日起施行 主要内容：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例 不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
点评：一定程度上，利用信贷手段进一步规范开发商囤积土地、房源的投机行为，同时，
平达到46%以上。 GDP:
2019年预计实现地区生产总值88亿元，比去年增长18.1%，是2019年的2.4倍 人均可支配收入: 城镇居民人均可支配收入1.1万元，增长19.6%，是2019年的1.84倍；农民人均纯收入5080 元，增长13.8%，是2019年的1.68倍 社会消费品零售总额: 2019年实现社会消费品零售总额23亿元，比上年增长6.5%。
由以上数据可以看出,随着盱眙经济的发展和居民收入稳步增长,人们的购买力也不断提升.
这为房地产市场的发展提供了根本的基础.
８
3、城市规划
“三心、双轴、二带、五片区”的格局
根据盱眙产业分布、交通干线走向、旅游资源、生态建设等基础情况，优化区域布局，明 确发展重点，构筑“三心、双轴、二带、五片区”的布局。 “三心”即城西旅游休闲中心，都梁转盘周边的新城区公共服务中心及行政办公中心； “双轴”即沿大桥路到盱马路的城市发展轴和沿淮河东路到金鹏大道再到金源路的城市发展
１０
《物权法》
颁布日期：2019年3月 实施日期：2019年10月1日 主要内容：自10月１日起施行的物权法明确规定了住宅建设用地使用权期限届满的自动续 期；保护阳光权；小区车库车位首先要满足业主需要；不动产将施行统一登记制度，办理房
产证将进入快车道；土地承包期限届满可按国家规定继续承包等。
点 评：第一次以国家法律的形式，明确规定对公有财产和私有财产给予平等保护。物权 法的出台将对私有物业的保护提升到与公有财产相当的地位，对于房地产行业意义重大。
轴；
“二带”为沿淮山水景观带和金源北路到金源南路沿线的城市景观带； “五大功能片区”即滨河观光区、现代服务区、政务新区、经济开发区和城南生态住区。做 到“显山漏水、北扩东移、两区相融、富有个性”的鲜明城市特色。
９
(二) 政策法规研究
1、国家政策法规研究 2019年国家为了促进房地产市场的健康发展,防止过热增长,稳定房价.出台了一系列法律法规:
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７
2﹑未来五年经济计划
今后五年,高品位推进城市化，县城建成区达29平方公里、人口22万人以上，建成中等城 市，全县城镇化水平提高到46.2%。2019年，实现全社会固定资产投入248亿元，其中工业固定
资产投入150亿元，人均GDP 3万元，财政收入28亿元，城镇居民人均可支配收入1.6万元，农
民人均纯收入1.2万元。