深圳市规划和国土资源委员会关于加强城市更新单元规划审批管理工
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知文章属性•【制定机关】深圳市规划和国土资源委员会•【公布日期】2017.12.11•【字号】深规土规〔2017〕3号•【施行日期】2017.12.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】城市建设正文深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知各有关单位和个人：为了深入贯彻落实城市更新“强区放权”改革要求，确保城市更新工作有序推进，根据《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）、《深圳市城市规划标准与准则》等规定，我委组织制定了《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》。
现予印发，请遵照执行。
深圳市规划和国土资源委员会2017年12月11日关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）为了深入贯彻落实城市更新“强区放权”改革要求，确保城市更新工作有序推进，依照《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号，以下简称《暂行措施》）、《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等规定，制定本意见。
一、关于城市更新单元计划管理（一）各区（含新区，下同）应当加强城市更新单元计划对后续工作的引导和管控作用。
城市更新单元计划应当明确拆除范围、更新方向、主要公共利益等核心内容。
列入城市更新单元计划的项目应当具备近期实施条件，具有可实施性，完成标图建库后，方可适用省、市城市更新优惠政策。
市规划国土委组织开展全市城市更新单元的标图建库工作，按照省国土资源厅要求，以各区报送备案的城市更新单元计划范围为基础进行标图建库。
各区应当在城市更新单元计划公告后5个工作日内报市规划国土委备案，备案材料包括书面材料和电子材料，具体如下：1．城市更新单元计划公告文件；2．审批的相关会议纪要（原件或者复印件）；3．计划公告的拆除范围（CAD格式）等内容。
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2012.08.17•【字号】深府办[2012]45号•【施行日期】2012.08.17•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】正文深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知（深府办〔2012〕45号）各区人民政府，市政府直属各单位：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。
深圳市人民政府办公厅二○一二年八月十七日关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施为深入贯彻《中共深圳市委深圳市人民政府关于提升城市发展质量的决定》（深发〔2011〕8号）和深圳市人民政府《关于深入推进城市更新工作的意见》（深府〔2010〕193号），落实“十二五”期间城市更新各项工作目标，加快土地二次开发利用，推动我市经济社会实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，制定以下暂行措施。
一、加快城市更新历史用地处置（一）对于经批准纳入城市更新计划的城市更新单元内未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但未进行补偿，用地行为发生在2007年6月30日之前，用地手续不完善的建成区，可按照以下规定进行历史用地处置：1．原农村集体经济组织继受单位（以下简称继受单位）自行理清处置土地范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等。
2．继受单位应当与政府签订完善处置土地征（转）用手续的协议，政府不再另行支付补偿费用。
3．政府将处置土地的80%交由继受单位进行城市更新，其余20%纳入政府土地储备。
在交由继受单位进行城市更新的土地中，应当按照《深圳市城市更新办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》的要求将不少于15%的土地无偿移交给政府纳入土地储备。
前述储备土地优先用于建设城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等。
4．处置后的土地可以通过协议方式出让给项目实施主体进行开发建设，其分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价，其中的10%用作对历史用地行为的处理。
深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》的通知
深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》的通知文章属性•【制定机关】•【公布日期】2019.03.11•【字号】深规划资源规〔2019〕4号•【施行日期】2019.03.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》的通知各区人民政府（新区管委会），各有关单位：《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市规划和自然资源局2019年3月11日深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定第一章总则第一条为进一步规范我市拆除重建类城市更新单元计划（以下简称更新单元计划）管理工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）和我市城市更新相关规定，制定本规定。
第二条本规定适用于我市拆除重建类城市更新单元计划的制定、调整和调出。
第三条实施以拆除重建为主的城市更新，应以城市更新单元为基本单位，通过更新单元计划，划定拆除范围，明确申报主体、更新意愿、更新方向以及公共利益项目用地等内容。
第四条市规划和自然资源部门作为市城市更新主管部门，负责组织、协调、指导全市更新单元计划的有关工作，拟订更新单元计划政策、组织编制城市更新专项规划和相关技术规则、标准，制定管理规范；负责更新单元计划备案，重点更新单元计划统筹报批，组织开展城市更新单元的标图建库等工作。
各区政府（含新区管理机构，下同）负责除重点更新单元以外更新单元计划的审批工作。
各区（含新区，下同）城市更新机构负责更新单元计划的审查工作，负责组织开展重点更新单元计划的申报工作；负责城市更新单元标图建库的申报工作。
第二章申报情形第五条特定城市建成区具有以下情形之一，通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的，可申请通过拆除重建方式实施城市更新：（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善。
20150922市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知(深规土〔2015〕587号)
市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知（深规土〔2015〕587号）来源：深圳市规划和国土资源委员会日期：2015-11-20各处、各直属单位、各管理局、各事业单位（法定机构）:为保证城市更新地价政策的可操作性和执行的统一性，根据《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）等有关规定，现就有关事项明确如下：一、关于地价测算时点（一）城市更新单元规划批准时点为单元规划批复文件的签发时间，单元规划经批准后变更，按照《城市更新单元规划审批操作规则》属于单元规划修改的，为首次批复文件的签发时间;属于单元规划调整的，为调整规划批复文件的签发时间。
（二）城市更新项目办理用地出让手续的时点为用地申请已经委员会审议同意的前提下，实施主体向我委申请签订土地使用权出让合同并符合测算地价条件的当次受理时间。
涉及以市场评估地价计收地价的，评估基准日为办理用地出让手续的时点。
（三）按更新单元规划实施的已签订土地使用权出让合同的城市更新项目申请签订补充协议的，地价计收时点为其当次申请的受理时间。
受理时间如满足《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2014〕8号，以下简称《暂行措施》）第十一条规定条件的，涉及按照公告基准地价标准计收地价的部分，可按照城市更新单元规划批准时的公告基准地价标准执行。
二、关于地价测算次序（一）市政府2006年确定的70个项目用地按《实施细则》第六十二条规定进行测算；（二）其它类别用地，按照零星国有未出让用地、城中村用地（《实施细则》第五十六条规定的用地）、旧屋村用地、国有已批用地（含历史遗留违法建筑处理用地）、按照《暂行措施》第一（三）项处置用地的次序进行测算。
国有已批用地适用多种改造类型地价政策的，按各改造类型的用地面积比例分别测算。
（三）小地块城市更新项目先按照《暂行措施》第二十一条进行地价测算（涉及工业楼宇及配套设施的按照分割转让地价标准进行），其余建筑面积适用《暂行措施》第十条的，再按照第十条进行测算。
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知(2016)【法规类别】城市规划与开发建设【发文字号】深府办[2016]38号【发布部门】深圳市政府【发布日期】2016.12.29【实施日期】2017.01.01【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知（深府办〔2016〕38号）各区人民政府，市政府直属各单位：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。
实施中遇到的问题，请迳向市规划国土委反映。
深圳市人民政府办公厅2016年12月29日关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施为深入贯彻落实党的十八大、十八届三中、四中、五中、六中全会及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，按照“四个全面”战略布局和“五大发展理念”要求，深入推进供给侧结构性改革，完善城市功能，提升城市发展质量，落实“十三五”期间城市更新各项工作目标，推动我市经济社会实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，加快建成现代化国际化创新型城市，结合《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）（以下简称《办法》）和《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）（以下简称《实施细则》）有关规定，制定以下暂行措施。
一、坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展（一）科学编制全市更新“十三五”规划。
市规划国土部门组织编制《深圳市城市更新“十三五”规划》（以下简称《城市更新“十三五”规划》），经市政府批准后作为全市城市更新工作的纲领性文件。
《城市更新“十三五”规划》重点研究“十三五”期间全市城市更新总体目标与发展策略，划定城市更新的标图建库范围和不同更新模式的分区指引，确定全市及各区拆除重建类城市更新计划规模、供应用地规模及综合整治类城市更新计划规模，明确配建保障性住房、创新型产业用房及各类配套设施的任务等。
加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知
深圳市人民政府办公厅印发《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》各区人民政府，市政府直属各单位：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。
实施中遇到的问题，请迳向市规划国土委反映。
深圳市人民政府办公厅2016年12月29日关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施为深入贯彻落实党的十八大、十八届三中、四中、五中、六中全会及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，按照“四个全面”战略布局和“五大发展理念”要求，深入推进供给侧结构性改革，完善城市功能，提升城市发展质量，落实“十三五”期间城市更新各项工作目标，推动我市经济社会实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，加快建成现代化国际化创新型城市，结合《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）（以下简称《办法》）和《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）（以下简称《实施细则》）有关规定，制定以下暂行措施。
一、坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展（一）科学编制全市更新“十三五”规划。
市规划国土部门组织编制《深圳市城市更新“十三五”规划》（以下简称《城市更新“十三五”规划》），经市政府批准后作为全市城市更新工作的纲领性文件。
《城市更新“十三五”规划》重点研究“十三五”期间全市城市更新总体目标与发展策略，划定城市更新的标图建库范围和不同更新模式的分区指引，确定全市及各区拆除重建类城市更新计划规模、供应用地规模及综合整治类城市更新计划规模，明确配建保障性住房、创新型产业用房及各类配套设施的任务等。
（二）分区落实市更新“十三五”规划。
各区政府（含新区管理机构，下同）根据《城市更新“十三五”规划》及相关标准规范、技术指引编制本辖区的城市更新五年规划，由市规划国土部门统筹报市政府审批。
各区（含新区，下同）城市更新五年规划以《城市更新“十三五”规划》划定的更新模式分区范围为指引，确定实施拆除重建与综合整治的空间范围，落实各类城市更新的计划用地规模和供应用地规模，分解各项配建和建设任务，保障全市城市更新规划目标的实现。
深圳市城市更新办法实施细则
第1篇:深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。
农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。
第二章城市更新规划与计划第十条主管部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，定期组织编制全市城市更新专项规划，指导全市范围内的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。
《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》
深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定第一章总则第一条为进一步规范我市拆除重建类城市更新单元计划（以下简称更新单元计划）管理工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)和我市城市更新相关规定，制定本规定。
第二条本规定适用于我市拆除重建类城市更新单元计划的制定、调整和调出。
第三条实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，通过更新单元计划，划定拆除范围，明确申报主体、更新意愿、更新方向以及公共利益项目用地等内容。
第四条市规划和自然资源部门作为市城市更新主管部门，负责组织、协调、指导全市更新单元计划的有关工作，拟订更新单元计划政策、组织编制城市更新专项规划和相关技术规则、标准，制定管理规范；负责更新单元计划备案，重点更新单元计划统筹报批，组织开展城市更新单元的标图建库等工作。
各区政府（含新区管理机构，下同）负责除重点更新单元以外更新单元计划的审批工作。
各区（含新区，下同）城市更新机构负责更新单元计划的审查工作，负责组织开展重点更新单元计划的申报工作；负责城市更新单元标图建库的申报工作。
第二章申报情形第五条特定城市建成区具有以下情形之一，通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的，可申请通过拆除重建方式实施城市更新：（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善。
城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的教育设施、医疗卫生、文体设施、供应设施、交通设施、社会福利设施、消防设施、公园绿地等城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地。
（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患。
1. 环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。
2. 经相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房，且集中成片，或者建筑质量有其他严重安全隐患。
深圳城市更新政策解析及税务风险管理
①根据城市发展需求及城市更新的实施评估情况，及时完善加强和改进城市更新工作的相关政策。 ②完善旧工业区综合整治政策；制定城市修补、生态修复的相关政策与技术标准；出台城市更新中关于历 史建筑、历史风貌区、特色风貌区保育活化的配套政策；完善《工业楼宇转让管理办法》中关于城市更新 的相关内容等。
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南山区城市更新局 第三次征求 意见稿
4 深圳市盐田区城市更新实施办法（试行） 深盐府规【2017】1 盐田区人民政府 号
5 深圳市宝安区城市更新暂行办法
深宝府【2017】18 宝安区人民政府 号
6 深圳市龙岗区城市更新实施办法
深龙府规【2017】2 龙岗区人民政府 号
7 深圳市坪山区城市更新实施办法
（三）《规定》或者《办法》实施前已经建设的为旧屋村生活服务的教育 （幼儿园、托儿所、村小学等）、医疗卫生（卫生所、公厕等）、交通（村道、街 巷、胡同等）、民俗活动（礼堂、祠堂等）、行政管理与社区服务（村委会、农贸 市场等）等公共服务设施，现状仍用于公共服务功能的；
（四）《规定》或者《办法》实施前已经建设的风水塘、球场、活动广场、 晒谷场等公共空间及其他零散用地，原则上总量不得超过旧屋村范围总用地面积的 10%且总面积不得大于3000平方米；
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2017年深圳城市更新政策总结
2017年是“强区放权”后各区城市更新全面实践的首年，也是“强区放权 ”改革的深化之年。深圳市和各区纷纷集中出台相关政策承接下放权力，在深 圳各区纷纷出台城市指引性法规后，城市更新流程愈发明确，监管机制更加严 苛，政府态度愈发谨慎、政策体系愈发完善。
2017年深圳市整体政策环境可以总结为：文件出台最为频繁、更新流程基 本明确、工改调控更加收紧。
深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》的通知
深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》的通知文章属性•【制定机关】•【公布日期】2019.02.28•【字号】深规划资源规〔2019〕2号•【施行日期】2019.02.28•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》的通知各区人民政府（新区管委会），各有关单位：《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市规划和自然资源局2019年2月28日深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定第一条为进一步规范拆除重建类城市更新项目用地审批工作，提高审批效率，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《建设用地审查报批管理办法》《深圳市城市更新办法》《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》《深圳市人民政府关于深化规划国土体制机制改革的决定》《深圳市城市更新办法实施细则》等相关规定，制定本规定。
第二条本规定适用于拆除重建类城市更新单元规划确定由项目实施主体进行开发建设的用地和地下空间（以下简称开发建设用地）及其农用地转用实施方案的审批工作。
第三条市规划国土主管部门为城市更新业务主管部门，负责开发建设用地及其农用地转用实施方案的政策拟订和业务指导工作，每半年汇总各区审批情况并报告市政府。
各区政府（含新区管理机构，下同）负责开发建设用地及其农用地转用实施方案的审批工作。
各区城市更新机构负责具体审查及报批工作，相关部门在职责范围内做好配合工作。
第四条城市更新项目以城市更新单元规划划定的项目拆除范围为单位，按照城市更新单元规划确定的分期实施时序进行用地审批：（一）涉及分期但不分项目实施的，以各分期分别作为一个整体进行用地审批。
（二）不涉及分期但分项目实施的，以各分项目分别作为一个整体进行用地审批。
（三）分项目后又分期实施的，以分项目内的各分期分别作为一个整体进行用地审批。
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知-深府办〔2016〕38号
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知深府办〔2016〕38号各区人民政府，市政府直属各单位：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。
实施中遇到的问题，请迳向市规划国土委反映。
深圳市人民政府办公厅2016年12月29日关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施为深入贯彻落实党的十八大、十八届三中、四中、五中、六中全会及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，按照“四个全面”战略布局和“五大发展理念”要求，深入推进供给侧结构性改革，完善城市功能，提升城市发展质量，落实“十三五”期间城市更新各项工作目标，推动我市经济社会实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，加快建成现代化国际化创新型城市，结合《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）（以下简称《办法》）和《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）（以下简称《实施细则》）有关规定，制定以下暂行措施。
一、坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展（一）科学编制全市更新“十三五”规划。
市规划国土部门组织编制《深圳市城市更新“十三五”规划》（以下简称《城市更新“十三五”规划》），经市政府批准后作为全市城市更新工作的纲领性文件。
《城市更新“十三五”规划》重点研究“十三五”期间全市城市更新总体目标与发展策略，划定城市更新的标图建库范围和不同更新模式的分区指引，确定全市及各区拆除重建类城市更新计划规模、供应用地规模及综合整治类城市更新计划规模，明确配建保障性住房、创新型产业用房及各类配套设施的任务等。
10城市更新单元规划审批操作规则(深规土[2013]786号)
![10城市更新单元规划审批操作规则(深规土[2013]786号)](https://img.taocdn.com/s3/m/3a29dc6dec3a87c24128c408.png)
城市更新单元规划审批操作规则（深规土[2013]786号）第一章总则第一条为明确城市更新单元规划（以下简称“更新单元规划”）的审批职能分工，规范审批流程，提高行政效率，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、市政府《关于授权市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批城市更新单元规划的通知》（深府函[2010]42号）以及有关政策文件、技术指引，制定本规则。
第二条本规则适用于更新单元规划的制定、修改、调整、以及可由更新单元规划制定优化已批城市更新计划（以下简称“已批计划”）内容的具体情形。
更新单元规划制定是指首次编制更新单元规划。
更新单元规划修改是指修改已批更新单元规划非强制性内容。
更新单元规划调整是指调整已批更新单元规划强制性内容。
第二章更新单元规划制定第三条更新单元规划制定符合已批准法定图则（以下简称“已批图则”）用地性质、建筑总量、道路交通、配套设施等强制性内容的，由管理局负责审批。
第四条更新单元规划制定属于以下情形的，由管理局负责审批。
具体包括：（一）在已批图则规定的建筑总量、用地性质、配套设施内容与用地规模不变的前提下，优化地块划分、配套设施用地边界和位置；（二）原则上按照《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称“深标”）或各类经批准的专项规划要求，增加配套设施用地和建筑规模；（三）增加支路或优化支路的线位；（四）除已批图则文本、图表中注明的城市设计或建筑限高要求（如滨海地区或重点地区限高等）外，改变其他城市设计或建筑限高要求；（五）符合《深标》，且有效使用面积不减少的前提下，将独立占地的垃圾转运站、公交首末站、公共停车场及社区级公共配套设施改为附属建设；（六）因《深标》修订了配套设施面积标准而减少已批图则确定的配套设施占地面积，并经委员会审定。
第五条更新单元规划制定属管理局负责审批的，其审批流程如下：管理局受理审批申请后进行规范性审查，审查不合格的，予以退文。
审查合格的，征求区城市更新职能部门及相关部门意见。
深圳市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程[修改版]
![深圳市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程[修改版]](https://img.taocdn.com/s3/m/150eb08fa1116c175f0e7cd184254b35eefd1a87.png)
第一篇：深圳市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程深圳市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程根据市政府授权我委审批城市更新项目用地的有关精神，为进一步规范我委城市更新项目用地审批工作，提高行政效率，依据《深圳市城市更新办法》、《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》、《深圳市城市更新办法实施细则》（送审稿）等有关规定，制定本规程。
一、基本原则切实转变发展观和用地观，因地制宜，积极创新，大力推进城市更新工作；简化流程，提高效率，提前介入，主动服务，以城市更新单元规划为基础，规范管理，加快推进城市更新项目用地审批工作。
二、提前介入，主动服务，做好更新项目用地审查工作为切实做好更新项目用地审批工作，各管理局应提前介入，在更新单元规划制定计划申报阶段、更新单元规划编制与审批阶段，主动做好服务，对更新项目用地的规划计划、用地现状、土地权属等情况进行核查，及时告知申报主体存在的问题及下一步需要开展的工作，为用地审批打好基础。
其目的是强调提前介入，后期少反复，保证效率和公平。
（一）城市更新单元规划制定计划申报阶段的审查内容1、规划情况。
主要核查更新项目用地是否符合土地利用总体规划和城市总体规划，是否占用基本生态控制线内用地等。
不符合规划计划、不符合基本生态控制线管理规定的，应告知申报主体调整范围。
2、用地现状情况。
一是核地类情况，按年度土地利用现状调查数据，核查更新项目中建设用地、农用地（含耕地、林地等）、未利用地三大类用地情况，对涉及占用农用地或未利用地的，应核告知申报主体需完善农转用报批手续，涉及占用林地的，还应告知申报主体按程序办理《使用林地审核同意书》。
二是核空地情况，核查更新项目中未被规划用于基础设施和公共服务设施建设的边角地、夹心地、插花地等零星土地总面积是否超过该项目总面积的10%及是否超过3000平方米。
超过规定要求的，应告知申报主体按相关规定予以调整。
3、土地权属情况。
主要是对更新项目中的土地权属情况进行核查，明确征转地情况，明确国有土地（已出让和未出让）、非农建设用地（包括原特区内农村用地红线）、征地返还用地、旧屋村用地和按照《深圳市人民政府关于加强房地产历史遗留问题处理工作的若干意见》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》处理的用地等情况，并将需要进一步进行确权的情况告知申报主体。
深圳城市更新(旧改)操作流程完整版
流程
第二阶段：城市更新单元规划
第二阶段成果
2021/4/9
流程
第三阶段：确定单一实施主体
区政府组织制定更新单元实施方案，并落实实施
包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安 排、监管措施等相关内容
形成单一主体：
1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。 2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。 3、权利主体的房地产被收购方收购 4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议 5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体
旧改基础分享
（上）
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旧改——城市更新
三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄
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城市更新分类及特点
不改变建筑主体结构和使用功能,改 善消防设施、改善基础设施和公共服 务设施、改善沿街立面、环境整治和 既有建筑节能改造等内容
改变部分或者全部建筑物使用功能， 但不改变土地使用权的权利主体和使 用期限，保留建筑物的原主体结构
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第四阶段主要成果
土地使用权转让合同 五大证之一，建设用地规划许可证
五大证：建设用地规划许可证，建设工程规划许可证 国有土地使用证，建筑工程施工许可证，商品房销售许可证
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未完待续
开发 搬迁补偿 政府利益分成 公建移交 ……
工改专题
2021/4/9
申报主体委托具备相应资质的机构编制城市更新单元规划方案，报送主管部门；在更新单元计划公告之日起一年内完成， 逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划
深圳市规划和国土资源委员会关于加强城市更新单元规划审批管理工作的通知-深规土规〔2018〕4号
深圳市规划和国土资源委员会关于加强城市更新单元规划审批管理工作的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 深圳市规划和国土资源委员会关于加强城市更新单元规划审批管理工作的通知各有关单位：根据市政府关于进一步规范我市城市更新工作管理的要求，为深入推进强区放权改革，提高规划管理依法行政水平，强化城市更新单元规划审批管理，严格城市更新单元规划容积率管控，经市政府同意，通知如下：一、城市更新单元规划审批是城市更新工作重要环节，各区（含新区，下同）在城市更新单元规划审查中应严格执行全市统一的城市更新政策、标准及规则。
二、城市更新单元规划容积率审查执行统一的技术规则，但对于重点城市更新单元、紧邻深南大道且拆除用地面积为8万平方米以上的两类城市更新项目，在满足公共服务设施、交通设施和市政设施等各项设施服务能力，符合法定图则规划的用地主导功能和《深圳市城市规划与准则》等相关设计规范的前提下，可以在市层面城市更新容积率审查技术规则基础上增加建筑面积。
上述例外情形应按以下程序进行审批：（一）区政府（含新区管委会，下同）组织编制城市更新单元规划，并就增加规划建筑面积的情形、必要性和合理性等开展专题研究，组织专家及相关职能部门对交通、市政、公共配套等进行评审，属于第二类紧邻深南大道的情形，还应组织城市设计国际咨询。
在经专题研究、专家评审、国际咨询等环节充分论证研究可行后、报区领导小组会议审查。
（二）区领导小组会议审查同意的，按程序进行公示。
如有必要，还应组织公开听证，听取公众意见。
（三）公示无意见或区政府对公示意见处理后认为符合规定的，由区政府将规划草案及公示意见处理情况一并报市城市规划委员会建筑与艺术环境委员会（以下简称建环委）审议。
城市更新单元规划审批操作规则
城市更新单元规划审批操作规则（试行）1 总则1.1 【目的和依据】为明确城市更新单元规划的审批职能分工，规范审批流程和时限，提高行政效率，依据《深圳市城市更新办法》、市政府《关于授权市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批城市更新单元规划的通知》（深府函[2010]42号）、委员会《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》（以下简称《基本程序》）以及有关政策文件、技术指引，制定本规则。
1.2 【与《基本程序》的关系】本规则是《基本程序》在城市更新单元规划审批方面的细化与补充。
本规则与《基本程序》及其补充通知如有不一致的地方，以本规则为准。
1.3 【适用范围】本规则适用于列入我市城市更新单元规划制定计划以及城市更新年度实施计划的拆除重建类城市更新项目。
2 审批职能分工2.1 【以下情形的城市更新单元规划由管理局负责审批】2.1.1城市更新单元规划符合已批准法定图则①（以下简称“已批图则”）在用地性质、开发强度、道路交通、配套设施（包括公共服务设施和交通市政设施，下同）、城市设计等方面相关规定的；2.1.2在已批图则确定的建筑总量、各建筑功能分项（含配套设施）建筑面积和配套设施用地规模（或有效使用面积）不变的前提下，按照有利于配套设施的近期实施和优化布局、合理设计的原则，城市更新单元规划涉及对地块的划分、地块容积率、配套设施用地边界和位置进行合理调整的；2.1.3在已批图则确定的建筑总量不变的前提下，城市更新单元规划涉及对建筑功能分项指标进行合理调整且符合《深圳市法定图则土地混合使用指引（试行）》的；2.1.4城市更新单元规划涉及增加已批图则规定的配套设施用地和建筑规模的；2.1.5为改善片区交通条件，在已批图则的基础上，城市更新单元规划在更新单元内增加支路，或对支路（含城市更新单元相邻的城市支路）的线位进行合理调整的；2.1.6城市更新单元规划涉及调整已批图则中非强制性的城市设计要求或建筑高度指标②的；2.1.7城市更新单元规划在符合《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）的前提下涉及突破已批准的城市更新单元规划③（以下简称“已批单元规划”）规定的建筑高度（滨海地区、机场净空限高和重点地区建筑限高除外）、停车位、覆盖率、退让用地红线距离而且突破幅度不超过原指标的20％的；2.2 【以下情形的城市更新单元规划，由市城市更新办提交委员会业务会议审批】2.2.1城市更新单元规划将地块的用地性质确定为已批图则中规定的该地块二类用地性质的；2.2.2城市更新单元规划不突破已批图则中已划定的城市更新单元所确定的建筑总量和居住建筑总量，对城市更新单元的范围或边界进行合理调整的；2.2.3城市更新单元规划在符合《深标》的前提下涉及突破已批单元规划规定的建筑高度（滨海地区、机场净空限高和重点地区建筑限高除外）、停车位、覆盖率、退让用地红线距离而且突破幅度超过原指标的20％的；2.3 除2.1、2.2条之外的城市更新单元规划，视为改变已批图则强制性内容（或城市更新单元所在地区未制定法定图则），由委员会初审后提请市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会（以下简称“建环委”）审批。
城市更新单元规划审批操作规则修订 sz.doc
深圳市拆除重建类城市更新单元规划审批规定（征求意见稿）第一章总则第一条为进一步规范拆除重建类城市更新单元规划（以下简称“更新单元规划”）审批工作，提高行政效率，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称“《实施细则》”）等规定，结合工作实际，制定本规定。
第二条本规定适用于我市更新单元规划制定、修改和调整的审批工作。
本规定所称更新单元规划制定是指首次编制更新单元规划的情形。
更新单元规划修改是指修改已批更新单元规划非强制性内容的情形。
更新单元规划调整是指调整已批更新单元规划强制性内容的情形。
第三条市城市更新和土地整备局负责组织、协调、指导全市更新单元规划审批工作，拟定城市更新单元规划政策，组织编制相关技术规则、标准，制定管理规范。
各区政府（含新区管理机构，下同）负责更新单元规划制定与调整的审议报批或者审批。
各区城市更新职能部门负责更新单元规划制定与调整的审查、报批以及规划修改的审批，包括规划初审、规划草案公示及意见处理、规划公告、规划成果归档等相关工作，并做好相关政策解释与宣讲、规划数据统计及信访维稳等工作。
第二章更新单元规划制定第四条更新单元规划制定由城市更新单元计划（以下简称“更新计划”）申报主体负责申报。
第五条更新单元规划制定的申报材料应包含以下内容：（一）《深圳市城市更新单元规划申报表》（详见本规定附件），需同时提供纸质和电子文件；（二）申报主体的身份证明材料：1. 属自然人的，提供身份证复印件（核原件）；2. 属法人的，提供社会信用代码证（或组织机构代码证）复印件、工商营业执照复印件（加盖工商部门复印专用章）及法定代表人（负责人）身份证明；3. 属非法人组织的，提供登记证明文件、经有关机关批准成立的批文材料复印件（与原件核对相符）及负责人身份证明；4. 法人、非法人组织委托代理人申报的，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明；5. 自然人委托代理人申报的，应提供经公证的授权委托书及委托代理人个人身份证明；6. 境外自然人、法人或非法人组织提交的身份证明须经公证部门公证、认证。
深圳出台城市更新暂行措施 旧住宅区重建楼龄须20年
深圳出台城市更新暂行措施旧住宅区重建楼龄须20年2014-06-12 09:25:43 来源：深圳商报我要分享0[ 字号：大中小 ]《暂行措施》提出，在已列入拆除重建类城市更新计划的城市更新单元中选取试点，探索研究城市更新项目涉及的政府社团用地、被占用国有用地的处置方式。
《暂行措施》规定，小地块城市更新单元内可供无偿移交给政府的独立用地应当不小于拆除范围用地面积的30%。
楼龄20多年的鹿丹村鸟瞰图。
（资料照片）深圳商报记者张小禹摄（记者彭琰）记者昨天从最新一期《市政府公报》获悉，市政府办公厅日前出台了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下称《暂行措施》）。
这是继2009年《深圳市城市更新办法》和2012年《深圳市城市更新办法实施细则》之后，市政府出台的又一关于城市更新的政策性文件。
《暂行措施》规定，旧住宅区申请拆除重建的，建筑物建成时间原则上应不少于20年。
《暂行措施》共26条，涉及5方面政策，包括完善城市更新用地处置政策、完善城市更新地价政策、鼓励旧工业区升级改造、试点开展小地块城市更新、强化城市更新实施管理，目的是更好地发挥市场在资源配置中的决定性作用和政府的调控管理作用。
该《暂行措施》出台后，2012年市政府办公厅《印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》（深府办（2012）45号）同时废止。
● 用地处置●拆除重建类项目原则上不得改造为仓储物流用途《暂行措施》规定，申报拆除重建类城市更新计划的城市更新单元，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例应当不低于60%。
申请通过综合整治进行升级改造的旧工业区，权属清晰的合法土地面积占申报范围用地面积的比例应当不低于50%。
旧住宅区申请拆除重建的，建筑物建成时间原则上应不少于20年；旧工业区、旧商业区申请拆除重建的，建筑物建成时间原则上应不少于15年。
《暂行措施》规定，按照城市更新单元规划，项目改造后的一宗地内包含居住及其他土地用途的，居住部分土地使用权使用期限不超过70年。
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深圳市规划和国土资源委员会关于加强城市更新单元规划审
批管理工作的通知
【法规类别】城市规划与开发建设
【发文字号】深规土规[2018]4号
【发布部门】深圳市规划和国土资源委员会
【发布日期】2018.06.22
【实施日期】2018.06.22
【时效性】现行有效
【效力级别】XP10
深圳市规划和国土资源委员会关于加强城市更新单元规划审批管理工作的通知
（深规土规〔2018〕4号）
各有关单位：
根据市政府关于进一步规范我市城市更新工作管理的要求，为深入推进强区放权改革，提高规划管理依法行政水平，强化城市更新单元规划审批管理，严格城市更新单元规划容积率管控，经市政府同意，通知如下：
一、城市更新单元规划审批是城市更新工作重要环节，各区（含新区，下同）在城市更新单元规划审查中应严格执行全市统一的城市更新政策、标准及规则。
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