方案阶段成本控制

方案阶段成本控制

建筑专业：

建筑方案选型：

确定建筑方案时，要尽可能从结构设计方面考虑建造成本，尽可能减小建筑专业的不合理

布置带来的结构设计成本的增加。同时兼顾结构类型的选择，分别评估平面、竖向等各方

向的复杂程度，不选择不规则或非常不规则的建筑方案。

2、单体及户型设计时，应寻求效果与成本的平衡，除商业与公建外，不宜选择体型过分复杂的单体；单体周长与面积的比例系数无特殊要求时应选择适中，在体现一定超前意识的

同时，不至于同市场上的常规选择差异悬殊，符合产品的定位；

3、高层建筑单体应选择对称形式；

4、考虑抗震及成本要求，外挑外挂构件宜减少；

5、控制屋顶造型。

注意事项：以上项目需要成本人员有一定的结构知识，因此平时要多参与相关结构方面的讨论和协商，提高结构方面的专业水平，积累经验，并形成一定之规。

确定合理层高：

在确定层高时，应综合市场取向，产品自身的定位，同时考虑长期的取暖及制冷能源消耗，不盲从客户要求，对销售人员培训以对客户能有正确的引导。选择合适的层高，层高每增加0.1m造价增加该层造价的3~5%。

窗地比控制

1. 通过节能测算指标来控制窗地比。注意：节能控制主要是窗墙比以及开启面积，要注意转换窗墙比和窗地比的关系，总体来说目前节能规范对成本控制窗地比是有利的，需要重点关

注的是一旦节能通不过，成本提的优化建议首先是减少开窗面积，而不是保持开窗面积不变而去采取其他措施来满足节能要求；（特殊项目除外）

2. 单体方案确定后，在必须满足通风及采光要求的同时，应注意选择合适的窗地比（外墙门窗面积与建筑面积比）。测算不同单体户型窗地比，合理控制产品窗地比（是否开窗或开窗大小需要与设计一道沟通），窗地比应不超过同类产品经验值在门窗的设计中，铝合金或塑钢门窗除风格要求外，分格不宜过小，以降低型材的用量；

3. 依据公司标准成本以及项目限额设计指标，提供给设计部及设计单位作为设计控制。

栏杆、栏板的限定：

1.测算以往项目单体户型栏杆、栏板的单价，建议栏杆类型尽量少；

2.建议通过经验的积累将各种栏杆栏板的分类统计做成标准产品，以后栏杆的做法就不需要再测算单价成本只需要统计含量即可。

外墙装饰设计优化方案的初步确定：

1.提供目前不同产品外墙不同做法价格表，以便作为参考（平涂、质感涂料、劈开砖、釉面砖、石材等综合价格）；

2.提供目前各种产品外墙平涂、质感涂料、面砖、石材各自占有比率，以便设计合理确定外墙涂料、面砖、石材的面积比率；

3.提供常用外装材料适用性能；

4.关注外墙立面复杂程度，并提出改进建议。

优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法：

1.提供目前不同产品阳台、露台、屋面具体做法及价格表，以便设计作为参考选择；

2.优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法。

节能方案：

1．尽量采用体形系数满足节能要求的产品，以最优经济方式解决节能方案；2．通过合理的窗墙比实现节能达标；

3．通过墙体材料来实现节能达标；

4．控制节能取值范围。

确定赠送面积大小：

山地建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小。注意从客户角度衡量其是否需要并考虑是否可以不计建筑面积或者容积率，尽量规避政策风险。

材料部分

1.材料部品的选择必须满足国家现行及公司现行的通用标准，另外还要与所建产品的定位与售价相适应，在此基础上尚有选择余地时，可以运用价值工程进行计算，选择最合适的材料部品；

2.材料部品的选择应考虑当地市场的供求状况，尽可能利用当地的优势资源，减少选用差异不大但需从外地购买的材料部品。

在选择停车方式时，必须满足规划的要求，若规划只要求停车位的数量，各停车方式的优势与劣势一般如下所述：

1. 地面露天停车：造价最低，业主使用较为方便。但不可销售，除月租金可补贴物业管理外，开发商没有收益；且对于景观的影响较大；

2. 建筑物一层架空停车：多数城市可以颁发产权证，允许销售或长租；结构可以利用上部住宅的柱网，若无环境的要求，对围护结构要求也不高，故造价属中间水平。但

因上部住宅的柱网不规则，平均每个车位的面积往往较大；对环境亦有轻微的影响；

3. 建筑物下的地下停车库：多数城市可以颁发产权证，允许销售或长租；造价较高，且因上部住宅的柱网不规则，平均每个车位的面积往往较大，但因可以利用建筑的基础，实际

增加的成本较架空地下的停车库反而要低，多数情况下可以通过销售收回成本。

4. 平战结合的人防地下室停车库：多数城市不颁发产权证，不可销售，但对于是否可以长租各城市规定不一，可以长租的往往还需与人防管理单位分成；和平时期一般可以用月租

的方式补贴物业管理费用。人防地下室兼作停车库的成本非常高，即便可以长租

往往也无法收回成本，故该种停车方式除硬性要求外，一般不主动选择；

5. 半地下停车：往往用于坡地或山地建筑，其成本与收益情况介于一层架空停车与地下室停车之间。

山地建筑应结合地形情况确定产品类型

根据山体高差确定产品类型；

控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础。山地建筑必须比选边坡支护方式：

1. 结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式；

2. 边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。山地建筑必须比选边坡支护方式（自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙）。注意:挡土高度超过3米以上时有可能砼挡墙成本比毛石挡土墙还便宜,因此高挡土墙需要进行方案测算比较。

地面、楼面、屋面以及墙面等建筑做法应遵循技术合理，实用经济的原则。

结构专业：

（一）结构方案优化：

1、结构模板平面确定后，工程、成本一道社和柱网布置，结构形式，选择最优结构方案；

2、减少挑板、外挂装饰钢构件数量。