深圳中原：2013年1月深圳市甲级、准甲级写字楼市场简报
2013年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况
2013年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况来源：国家统计局发布时间：2013-02-22 09:30一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况（详见附表2）（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有10个，持平的城市有7个，上涨的城市有53个。
环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.2%。
（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有16个，持平的城市有1个，上涨的城市有53个。
1月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过4.7%，涨幅比去年12月份回落的城市有1个。
二、二手住宅价格变动情况（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有7个，持平的城市有12个，上涨的城市有51个。
环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.7%。
（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，上涨的城市有36个。
1月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过6.0%。
表1：2013年1月70个大中城市新建住宅价格指数城市新建住宅价格指数城市新建住宅价格指数环比同比定基环比同比定基北京101.6 103.3 105.9 唐山99.9 99.8 101.5 天津100.5 101.4 104.7 秦皇岛100.3 101.3 107.7 石家庄100.7 102.0 109.8 包头100.6 101.4 105.3 太原100.3 101.3 103.0 丹东100.4 100.4 108.1 呼和浩特101.1 100.3 105.3 锦州100.3 100.3 105.5 沈阳101.5 101.3 107.5 吉林100.7 100.9 106.7 大连100.5 102.0 107.5 牡丹江100.0 99.9 106.8 长春99.8 100.1 104.1 无锡99.9 100.4 101.8 哈尔滨101.1 101.6 105.2 扬州99.8 100.1 103.7 上海101.1 101.3 102.9 徐州100.8 100.5 103.5 南京100.9 102.3 101.8 温州100.0 89.9 83.3 杭州100.9 93.6 93.1 金华100.4 94.4 97.7 宁波100.6 93.7 93.6 蚌埠100.4 100.3 103.8 合肥100.6 101.5 103.3 安庆99.8 100.1 103.4 福州100.8 102.3 106.1 泉州100.5 99.8 100.6 厦门101.5 102.3 107.9 九江100.4 100.8 103.2南昌100.3 101.6 107.6 赣州100.9 100.5 105.6 济南100.8 100.9 104.1 烟台100.0 99.7 103.1 青岛100.7 97.6 100.5 济宁100.3 100.8 104.0 郑州101.3 102.5 108.8 洛阳100.2 100.0 106.9 武汉101.1 102.0 106.1 平顶山99.9 99.8 104.6 长沙100.9 101.9 109.8 宜昌100.6 101.1 105.5 广州102.0 104.7 108.6 襄阳100.6 100.2 106.5 深圳102.2 103.2 106.6 岳阳100.2 100.1 107.0 南宁99.8 99.7 101.6 常德100.0 100.7 105.5 海口99.7 99.7 100.9 惠州100.0 100.3 105.1 重庆100.9 102.5 105.3 湛江100.8 102.6 108.1 成都101.0 101.5 104.4 韶关100.0 101.4 107.7 贵阳100.4 101.4 106.7 桂林99.9 99.7 105.8 昆明100.3 101.7 107.7 北海100.0 99.6 101.5 西安100.6 101.4 105.9 三亚100.3 99.9 101.3 兰州100.3 100.5 107.8 泸州100.5 102.0 104.3 西宁100.2 102.3 109.6 南充101.2 102.7 102.5 银川100.3 102.0 105.6 遵义100.8 101.8 107.3 乌鲁木齐101.1 103.5 113.3 大理99.9 99.7 101.4 注：环比以上月价格为100，同比以去年同月价格为100，定基以2010年价格为100。
2013年深圳市年度房地产市场报告
2013年深圳市房地产市场年度总结报告目录(一)市场综述 (4)(二)宏观经济概况 (4)(三)行业发展概况 (5)1.全年行业政策盘点 (5)2.行业发展概况 (6)(四)市场表现 (8)1.一级市场 (8)1.1土地供给 (8)1.2土地成交 (10)1.3一级土地市场总结 (12)2.二级市场 (12)2.1深圳市新增批售面积 (12)2.2深圳市成交量 (13)2.3深圳市成交均价 (14)2.4深圳市未来供应量 (15)2.52013年典型项目监控 (16)3.三级市场 (19)3.1全市二手房成交走势 (19)3.2各区域二手房成交情况 (20)3.32013年深圳六大区域走势分析 (22)3.4龙华新区二手房情况 (22)3.5深圳市三级市场整体情况 (24)(五)后市展望 (25)1.常态化调控持续，长效调控机制有望建立 (25)2.市场资金有所趋紧，短期限贷限购政策难以退出，刚需将支撑楼市总体趋稳 (26)3.库存充足，新盘扎堆，新增供应持续增加 (27)4.成交活跃，房价稳定 (28)5.未来甲级写字楼供应将持续增加，整体租金水平承压 (29)6.“工改工”项目入市、创新型产业用地容积率提高致使研发办公物业供应持续增加297.一手买卖市场成交保持活跃，写字楼大宗交易频现 (30)(六)2013年宝安区产品总结分析 (31)1.宝安区成交产品结构分析 (31)2.宝安区成交产品面积段结构分析 (31)3.2013年典型楼盘供应户型面积段分析 (32)4.2013年宝安热点区域户型特点研究 (33)4.1一房户型分析 (34)4.2两房户型分析 (35)4.3三房户型分析 (38)4.4四房户型分析 (40)4.5五房户型分析 (42)4.6复式户型分析 (43)(七)2013年市区（南山、福田、罗湖）产品总结分析 (46)1.产品成交结构分析 (46)2.主力户型各面积段比例分析 (46)3.典型楼盘户型情况 (47)4.2013年热点区域户型特点研究 (49)4.1一房户型特点分析 (50)4.2二房户型特点分析 (51)4.3三房户型特点分析 (52)4.4四房户型特点分析 (54)4.5五房及以上户型特点分析 (57)4.6复式户型特点分析 (59)(一)市场综述一级市场：2013年，深圳土地市场全年实际供应土地53宗，供应面积143.58万平米。
浅谈深圳房地产写字楼市场现状
浅谈深圳房地产写字楼市场现状纵观近几年写字楼市场总体上保持着稳步上升的走势，与中国整体经济的发展速度保持同步。
2008-2009年，“次贷”危机引发的全球金融海啸让中国经济市场重新洗牌，中国写字楼市场经历了近十年来幅度最大的一次调整；而2009年底到2010年上半年，大规模的经济刺激计划让企业信心快速恢复，写字楼市场踏上复苏之路。
2011年，中国经济好转之势持续增长，写字楼市场成交价格较往年继续上涨。
（一）市场表现：销售平稳租赁活跃稳步复苏2011年的房地产市场，楼市调控在住宅领域聚焦，投资住宅市场的风险不断增大，因此部分投资资金开始从住宅市场转向商办物业市场。
写字楼销售市场平稳，租赁市场异常活跃、“多点开花”，深圳中心区的卓越世纪中心部分写字楼售价一度超过70000元/㎡，可见写字楼市场迎来了新的发展机遇。
销售市场：整体供求下降，二手交易略活跃从2011年写字楼销售市场整体表现不难看出，二手交易市场较为活跃，新政出台后，写字楼市场也受到了一定程度的影响，在供应大幅下降的同时，市场去化量下降并不大，明显小于住宅市场。
我认为，虽然写字楼与住宅市场的投资者具有一定程度的互通性，但此次住宅市场的快速冷冻对写字楼的销售影响不算很大。
2011年，写字楼成交主要集中在关内区域，福田依然占据最大成交份额，为32.9%；福田的中心区录得成交项目很少，但岗厦和景田有部分项目补充福田供应；南山的供求也比较旺盛，在智慧广场星海名城七期的热销推动下，全年成交占全市的29.1%；随着缤纷世纪广场的推出和龙岗天安数码创新园和珠江广场的销售，龙岗的成交量也占到全市的 23.9%；宝安和盐田区供应量并不大。
2011年福田成交均价为54280元/㎡，成交价格最高；南山其次，均价为44537元/㎡，罗湖以27741元/ ㎡的均价位列第三；龙岗成交均价为15885元/㎡最低价格，区域比较封闭、独立，较难吸引企业入驻，因此价格较低。
租赁市场：需求上升租金价格坚挺随着国内经济的稳步发展，写字楼的租赁需求变得更为旺盛，吸纳量较往年有大幅上涨，市场整体空置率持续下降。
深圳市2013年国民经济和社会发展统计公报
深圳市2013年国民经济和社会发展统计公报文章属性•【制定机关】深圳市统计局•【公布日期】2014.04.08•【字号】•【施行日期】2014.04.08•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】统计正文深圳市2013年国民经济和社会发展统计公报（深圳市统计局2014年4月8日）2013年，面对十分复杂的国内外形势，深圳坚持稳中求进的工作总基调，坚定不移推进改革，努力创造科学发展的“深圳质量”，全市经济呈现稳中有进、稳中向好的发展态势，完成了全年经济发展主要目标。
各项社会事业取得新发展。
一、综合初步核算，全年本地生产总值14500.23亿元，比上年增长10.5%。
其中，第一产业增加值5.25亿元，下降19.8%；第二产业增加值6296.84亿元，增长9.0%；第三产业增加值8198.14亿元，增长11.7%。
第一产业增加值占全市生产总值的比重不到0.1%；第二和第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为43.4%和56.6%。
人均生产总值136947元/人，增长9.6%，按2013年平均汇率折算为22112美元。
图1 2008-2013年本地生产总值在现代产业中，现代服务业增加值5492.37亿元，比上年增长12.6%；先进制造业增加值4162.87亿元，增长12.2%；高技术制造业增加值3370.67亿元，增长12.3%。
在第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增加值504.09亿元，增长9.0%；批发和零售业增加值1765.43亿元，增长14.2%；住宿和餐饮业增加值269.77亿元，增长2.5%；房地产业增加值1334.42亿元，增长10.8%。
民营经济增加值5620.82亿元，增长11.2%。
四大支柱产业中，金融业增加值2008.16亿元，比上年增长15.0%；物流业增加值1445.62亿元，增长11.4%；文化产业增加值1085.94亿元，增长14.5%；高新技术产品增加值4652.00亿元，增长12.4%。
深圳写字楼市场评述
关内写字楼持续热销——2011年1月深圳市写字楼市场综述深圳中原市场研究部2011年1月份深圳无写字楼项目取得预售许可证，新增供应方面，有罗湖的世金国际二期和宝安魅力时代花园的商务公寓对外发售，约推售写字楼5.44万平方米，环比增加43.92%。
供应虽增加，但一个为现房发售，成交未能体现，一个的成交还未能完全体现，加上春节长假来临，1月份写字楼的成交有所回落，全市共成交写字楼面积3.02万平方米，环比减少15.17%，成交套数194套，环比减少15.28%。
从成交的物业类型、档次和区域分布来看，随着近期商务公寓供应的增加，本月其成交比重继续增加，厂房近期都无新增供应，成交持续向好使其可售量减少，成交比重较上月减少，纯写字楼的成交比重小幅增加，关内物业的成交比重较上月大幅增加，高档物业的成交比重小幅回落。
成交结构的影响使得全市写字楼成交价格环比上涨，1月份深圳写字楼的成交均价为33740元/平方米，环比上涨14.76%，个盘的成交价格相对平稳。
供应：商务公寓持续供应，办公楼及厂房供应仍短缺2011年1月深圳市无写字楼项目取得预售许可证，新增供应方面，本月有罗湖的世金国际二期和宝安的魅力时代花园的商务公寓发售，共推售写字楼5.44万平方米，环比增加43.92%。
其中世金国际二期为现楼发售，约推出2.1万平方米的精装商务公寓，项目开间面积为50-115平方米，均价约30000元/平方米。
魅力时代花园约推售3.34万平方米的商务公寓。
综合来看，1月份写字楼供应仍以商务公寓为主，办公楼及厂房类写字楼的供应继续短缺，本月的供应分布在罗湖和宝安区。
需求：新推售项目成交未体现，在售的项目成交回落2011年1月份深圳写字楼成交3.02万平方米、194套，环比分别减少15.17%和15.28%。
新推售项目世金国际二期为现楼发售，其成交未能在统计数据中体现，魅力时代花园商务公寓的成交也还未完全体现。
在售的项目宝安的万骏经贸大厦无房可售，本月无成交，福田的澳新亚大厦和哈尔滨大厦的成交环比大幅减少，龙岗的天安数码创新园的成交回落，上月集中成交的星海名城7期的成交也有所回落。
2013深圳市房地产成交情况
深圳土地成交情况：1.1城市更新改造2013年上半年年，深圳市一共公示了1批城市更新改造单元草案，涉及18个项目，拆除重建面积150.03万平米，拆除重建面积较大。
1.2土地成交2013年上半年深圳土地市场总共发布16块土地出让通告，潜在供应土地面积64.85万平米。
上半年出让土地28块，其中仅有一块居住用地，4.72万平米二级市场2.1新增批售面积2013年上半年，深圳全市商品住宅新增批售总面积为266.53万平米，同比大涨78.69%，环比下跌30.55%。
2012年下半年深圳房地产市场供应量巨大，2013年上半年有所回落。
从区域来看，2013年上半年深圳商品住宅新增批售面积主要集中在宝安、龙岗两区，共新增批售面积为224.94万平米，在全市占比高达84 %。
其中，宝安区以135.55万平米的批售面积成为全市第一，占全市新增批售面积的51%；龙岗区紧随其后，全区新增批售面积89.39万平米，占全市批售面积的33%。
其他四区则以南山区新增批售面积最多，为23.52万平米，占全市批售面积总量的9%；福田区新增批售面积15.56万平米，占全市批售面积总量的6%。
2013年上半年，深圳一手住房总成交面积为235.07万平米，同比大涨49.39%，环比上涨12.27%。
市场在2010年受到严厉调控市场成交量大跌之后，市场成交量逐步恢复。
2013年上半年，深圳一手住房成交均价21480元/平米，创下深圳半年均价历史记录，同比上涨21.00%，环比上涨8.63%从各区域一手住房的成交状况来看，2013年上半年深圳各区中宝安、龙岗两区成交占优，共成交201.68万平米，占深圳总成交量的85.8%；其中又以龙岗区成交最多，成交108.46万平米，占全市总量的46%；其他四区以福田区成交居首，共成交14.83万平米，占全市总成交量的6%。
从成交区域结构来看，宝龙两区成交占比依旧居高不下，2012年下半年两区成交总面积占全市的比例为86.0%，到2013年上半年，占比依旧维持在85.8%。
深圳房地产市场研究报告中原
2010年启动安居商品房建设，对全市新供商品房用地和城市更新用地项目进行年度统筹，问题上配建不低于住房总建 筑面积30%的安居型商品房。 采取有效措施，坚决抑制不合理住房需求 严格执行国务院国发（2010）10号文对购买不同套数住房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）差别化信贷政策， 限制各种名目的炒房和投机性购房;商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款；对不能提供1年以 上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对境外机构及个人购房，严格按照有关政 策执行。 加快保障性住房建设，实施人才安居工程 加强房地产市场秩序整顿，完善信息共享机制
多数项目在新政全面实施以后的10天里成交量为个位数，有20个项目至今成交量为零。 而在土地市场上，北京一幅“热门”地块由于开发商的报价低于底价,出现流标结局。 上海： 从小幅度的让利折扣，到新盘推出“今日特价房”，与几周前打折还要“偷偷摸摸”相比，最近上海不少新盘在开盘 伊始便放低姿态，以期在市场上博得先机。即便如此，售楼处仍难重拾此前的火爆人气。 而再土地市场上，松江区广富林2-6号地块的楼面地价与相邻地块相比,有19%的下跌幅度。这也是上海土地市场近一 年以来,地价首次出现下调趋势。 南京： 自国务院发布新“国十条”以来，南京市商品住房认购量总体下降；成交价格也出现小幅回落，跌幅在5％－10％之 间。
政策热点
政策解读 完善公共住房制度
配建30%安居房 ：“2010年启动安居商品房建设，对全市新供商品房用地和城市更新用地项目进行年度统筹，总量 上配建不低于住房总建筑面积30%的安居型商品房。”
解读：深圳市房地产研究中心副主任王锋解读，完善公共住房制度是此次《意见》的重要亮点，而且深圳从此前单纯 的保障性住房建设扩展到人才安居房，这是深圳公共住房制度的重大变化。“这部分(比例30%的安居型商品房)拿出 来后，将对深圳的住房结构产生很大影响。”王锋分析，加上保障性住房，公共类型住房约占住房的50%左右，“形 成公共住房和商品房一半对一半的局面。”王锋坦陈，深圳之前关于公共住房没有足够的存量基础，现在必须加大建 设力度，才能满足。
深圳写字楼市场分析(一)2024
深圳写字楼市场分析（一）引言概述：深圳作为中国改革开放的先行者之一，一直以其快速发展的经济实力和独特的城市魅力吸引着众多投资者和企业前来发展。
写字楼作为商务办公的核心载体，在深圳也经历了蓬勃发展。
本文将着重分析深圳写字楼市场的现状和未来发展趋势。
正文：一、供需关系分析1. 深圳写字楼市场的供给量随着经济的快速增长而大幅增加。
2. 高质量写字楼的供应量仍然不足，大部分企业仍然面临租赁困难。
3. 各区域写字楼的供应情况存在差异，部分板块供应过剩，导致租金压力。
二、租金趋势分析1. 写字楼区域的租金普遍上涨，近年来租金增速逐渐趋缓。
2. 优质写字楼的租金相对较高，租金回报率较低。
3. 像CBD等核心商务区的租金一直保持相对稳定。
三、潜在需求分析1. 创新型企业和新兴产业对写字楼的需求正在快速增长。
2. 共享办公空间的发展给传统写字楼市场带来一定的压力。
3. 外资企业对高端写字楼的需求增长稳定。
四、政策环境影响1. 政府对于写字楼市场进行了一系列政策调整，推动市场发展。
2. 政策对于优质写字楼的鼓励和扶持力度加大。
3. 环保和绿色建筑的政策对写字楼市场产生了积极影响。
五、未来发展趋势展望1. 深圳市场对高质量写字楼的需求将逐步加大。
2. 共享办公空间将成为未来市场的主要竞争力量。
3. 租赁模式将更加灵活，企业对写字楼租赁的时间周期需求将有所变化。
4. 绿色、智能和可持续发展将成为未来写字楼发展的重要方向。
5. 深圳写字楼市场将趋于成熟并保持相对稳定。
总结：本文对深圳写字楼市场进行了全面的分析，深入探讨了供需关系、租金趋势、潜在需求、政策环境和未来发展趋势等方面。
通过这些分析我们可以看出，深圳作为中国改革开放的引领者之一，其写字楼市场在未来将会继续保持快速发展，但也面临着一些挑战和机遇。
希望该分析可以为投资者和企业提供有价值的参考。
2013年上半年深圳房地产市场报告 (2)
2013年上半年深圳房地产市场报告今天下午，戴德梁行“2013年中深圳房地产市场媒体发布会”圆满举办，发布会上戴德梁行总结了2013年上半年房地产市场发展情况，对下半年市场走势作了预测，并回顾了中国一线城市2013年上半年中高端及豪宅市场情况。
戴德梁行发布的数据显示，上半年不仅仅是深圳出现涨幅，而全国涨幅的城市在增多，而下半年，受经济环境的影响将可能使房价上行放缓。
对于中高端豪宅市场，戴德梁行认为，近期全国通胀水平及整体流动性维持在可控区间运行，但目前银行间资金紧绷现状将致短期内实体部门贷款利率维持高位。
商品住宅市场总体仍以刚性需求及基础型改善性需求为主导，上半年交投仍较活跃，价格亦缺乏下调动力，多数城市高库存大幅减压。
中高端及豪宅市场量价均有所攀升，深圳市场涨幅尤为显著。
在城市更新项目高速进行期间，综合体业态将趋成熟，预计非限贷限购高端公寓产品将成未来深圳中高端及豪宅市场供应及成交主流之一。
新供应积极入市，上半年住宅市场高位运行自2012年，信贷阶段性放松及住房公积金贷款开闸等多方原因促使下，住宅市场逐步回升，开发企业推盘的积极性也明显提高。
2013年上半年，全市商品住宅新供应继续维持较高的水平，一手住宅批准预售面积为245.11万平方米，较去年同期增长59.86%。
在供应刺激之下，一手商品住宅新房成交面积同比大幅增长52.61%为230.70万平方米，供需比达到1:0.96。
尽管“新国五条”未对新房成交造成显著的影响，但“20%个税”还是令住宅二手交易出现较大波动：在“新国五条”实施前的窗口期，3月份抢闸成交的现象普遍，成交量迅速井喷至单月150.27万平方米；但由于政策落地较为温和，深圳执行方面并没有严格按照20%差额征收个税，成交量在4月份回落到较为正常水平，且于此后保持相对平稳的走势。
整体成交的活跃带动价格的不断走高，今年上半年，一手商品住宅成交均价同比大幅上涨21.75%达到每平方米21,470元。
深圳中原建筑中心_深大地铁上盖综合体——世町广场
该项目于2010 年2月2日取得 土地使用权， 并在2010年48月举行了建 筑设计国际竞 赛，目前正进 行方案设计深 化等相关工作。
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周边分析
© Copyright Centaline Group， 2010
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前言
二、项目概况
本项目用地面积9772.1m㎡，容积率为10，总建筑面积97760m²，其中办公面积42690m²，酒店面积38000m²， 商业面积8260m²，交通换乘及其公共配套面积8810m²，高度约240M。
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2Leabharlann 建筑规划© Copyright Centaline Group， 2010
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规划理念
规划理念
设计的出发点源于对主要交通流线和多种功能带来的外部 影响的深入分析。这样得出的建筑综合体的形态设计，遵循 于功能和流线。根据其城市空间的关系，即在深圳科技园区 的一角，沿深南大道，此建筑应具备强烈的标志性形象，成 为能表明科技园区域性质的，具有得体姿态的地标。建筑设 计当营造震撼的气氛，塑造现代的商务城市形象。
周边分析
区位
本项目位于深圳市南山区科技园南区，处于深南大道和科技园内南北向大道科苑大道的交叉口好西南角，位置 重要，形象展示面宽。 本项目距离深圳湾口岸4.3公里，距离罗湖火车站21公里，距离深圳机场19公里，距离深圳机场19公里，距离蛇口 码头9公里。本项目集成地铁1号线深大站和区域公交总站，出行非常方便。
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中原事业三部C组深圳写字楼产品物 业研究XX43
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•租金市场
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•宏观市场环境认识
•大势环境——关键词：罗湖区租金上涨，华润大厦独领风骚
•8月，华润大厦的租金上涨了11.1%，达到了200元/月/平方米的水平，这是目 前深圳写字楼租金的最高水平。 证明了罗湖得写字楼仍然具有吸引力。
•大势环境——关键词：中心区，二手价格大涨
•上半年，中心区二手写字楼均价为24935元/平方米，环比06年下半年猛涨了40.2%。 •上半年中心区写字楼价格大增，到6月，价格直逼30000元/平方米。其中既有结构性的因 素，如大中华等一批中心区目前最高档次的写字楼投入使用，其二手价格高高在上，拉动 了整个中心区的二手均价；主要因素仍然是中心区各写字楼在目前市场环境上的价格集体 疯狂攀升。
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中原事业三部C组深圳写字楼产品物 业研究XX43
•宏观市场环境认识
•大势环境——关键词：中心区、租金上涨缓慢
•上半年中心区写字楼平均租金为121.5元/月/平方米，环比去年下半年增长了7.2%。 •相对于二手售价的惊人增幅，市场真实自用需求的租金没有跟上售价上涨的步伐； •同时，与中心区现楼供应量增大也有关，随着下半年金中环、卓越时代广场、新世界中 心等新项目被市场迅速吸纳，供求关系发生变化，未来租价上升的空间仍然较大。
中原事业三部C组深圳写 字楼产品物业研究XX-43
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2020/11/2
中原事业三部C组深圳写字楼产品物 业研究XX43
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•深圳写字楼概况
中原事业三部C组深圳写字楼产品物 业研究XX43
深圳甲级写字楼
深圳甲级写字楼深圳——全球最大的私人房地产咨询服务公司高纬环球今日发布了2014年第四季度深圳写字楼市场报告。
中工写字楼网专家认为报告表明2014年上半年，深圳地区生产总值约为6,461亿元; 同期增长7.5%。
中工写字楼网专家认为第三产业继续保持快速稳定增长态势，截止至第三季度，本市第三产业的增长速度为9.2%，占全市生产总值的55.8%。
中工写字楼网专家认为第三产业的迅猛发展，显示出金融服务业和高新技术产业对深圳经济的巨大支持。
中工写字楼网高纬环球报告称，深圳甲级写字楼市场持续活跃，租赁需求主要来自于第三产业，金融服务业和高新科技业尤盛，驱使租金稳步走高。
本季度，全市甲级写字楼的平均有效租金环比增长2.9%至206.8元/平方米/月，平均有效净租金也相应提高至289.1元/平方米/月。
有效租金同比增长11%，增速位于全国一线城市之首。
作为深圳市的商务和行政中心，福田中心区拥有超过全市46%的甲级写字楼的存量，平均有效租金为224.7元/平方米/月，亦居全市之首。
深圳甲级写字楼存量为222万平方米较上季度不变，空置率持续回落。
由于没有新供应入市，本季度约50,000平方米的净吸纳量均来自于现存供应，带动空置率由上季度的8.2%微跌至6.0%。
福田中心区空置率为7.1%，罗湖商圈的空置率由上季度的1.6%下跌至0.3%，而作为新兴的商务中心，后海仍处于于大规模的建设阶段，其空置率全市最高为14.3%。
本季度的主要租赁交易包括大疆创新科技入驻威新大厦，承租面积约为19,000平方米，深圳康达尔集团入驻位于车公庙商圈的NEO企业大道A栋，承租面积约为3,500平方米;以及国际旅游领导品牌天巡网租赁于华强北商圈的世纪汇大厦约900平方米。
高纬环球深圳分公司总经理董韶川表示：“随着前海深港现代服务业合作区的发展，该地区将会吸引更多的国内外企业进驻，逐渐提升租赁需求。
”尽管前海现阶段仍处于建设阶段，但已经有超过10,000家企业于前海注册，并在深圳当地寻找办公空间，此类需求主要集中于福田中心区和南山区。
深圳写字楼市场综述 [2013年6月]
![深圳写字楼市场综述 [2013年6月]](https://img.taocdn.com/s3/m/b4027615fc4ffe473368ab71.png)
供应减少 成交受限2013年6月深圳市写字楼市场综述一 一手写字楼市场综述1.月度市场概述本月写字楼市场新增供应大幅减少，但从住宅市场转移过来的客户仍然较多，在售项目销售情况仍然比较乐观。
深圳中原监测结果显示，2013年6月全市一手写字楼成交6.6万㎡，环比增长54.36%，成交套数为473套，环比增长8.74%。
由于前期入市的高端商务公寓项目本月集中备案，使本月一手写字楼市场成交均价环比上涨11.07%升至41590元/㎡。
从二手写字楼市场来看，近期租赁成交较为活跃，市场重心的转移使买卖成交市场略显冷清，全市共成交85套约1.01万㎡，环比减少22.4%。
2.供应量分析——降至年内新低据深圳中原研究中心监测，2013年6月深圳写字楼市场无新项目取得预售资格。
图1 深圳市一手写字楼月度批准预售情况（2011-2013年）由于具备预售资格的项目数大幅减少，再加上端午节假期效应影响，本月共2个项目举行了开盘或加推活动，环比上月大幅减少。
位于宝安西乡片区的中粮锦云3号楼包含有120套商务公寓和办公单位，本月推出2-8层共36套3.15米层高的不限购、不限贷商务公寓，均价25000元/㎡，还有9-22层40套4.5米层高的办公单位，均价28000元/㎡，公寓单位开盘基本售罄。
此外，还有大鹏KPR佳兆业广场加推3栋共140套商务公寓，均价均价18000元/㎡。
图2 深圳市一手写字楼月度推售情况（2011-2013年）3.成交量分析——维持平稳虽然本月新增供应环比大幅减少，但是住宅投资客户流入仍然较多，使得在售项目成交情况依然比较乐观。
前期入市的华侨城大酒店·华寓本月集中备案，拉升本月总成交面积环比大幅增长。
据深圳市规划和国土资源委员会与深圳中原统计数据显示，2013年6月全市一手写字楼成交6.6万㎡，环比增长54.36%，成交套数为473套，环比增长8.74%。
图3 深圳市一手写字楼月度成交量走势图（2011～2013年）369121106110811101112120212041206120812101212130213041306数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心注：以上数据包括办公楼，商务公寓和厂房三类物业，且为签预售合同数据从成交的物业类型来看，本月办公楼在深圳市软件产业基地项目大量成交带动下，录得总成交量达2.52万㎡，环比翻番；商务公寓成交3.72万㎡，环比继续大幅增长33%，主要是由于万科红立方大厦、新天世纪商务中心持续多月热销，再加上华侨城大酒店·华寓接近百套成交；厂房成交0.34万㎡，环比增长32%。
深圳写字楼市场分析
大堂情况
10.5米
空调情况
中央空调
交通情况
2020/7/8
地铁1号线
荣超滨海大厦精心打造的商务首座，无 论是外观还是建筑品质都得到了市场的 认可，以纯正商务空间演绎宝安中心区 甲级标准。
前海主要写字楼个案情况
项目名称
万骏经贸大厦
项目地址
开发商 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡）
新安街道宝兴路西侧、兴华路 南侧
交通情况
地铁1号线、5号线
2020/7/8
龙光･世纪大厦位于前海中心区核心宝 安CBD商务价值带，地理位置得天独厚， 靠近地铁口，交通便捷，奠定了在宝安 CBD核心区的商务领袖地位。
前海主要写字楼个案情况
项目名称
荣超滨海大厦
项目地址 开发商 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡）
兴华路与宝兴路交汇处 深圳市荣超房地产开发有限
深圳写字楼租售情况分析
深圳重点写字楼区域的高档次写字楼项目租金多在100元/月·㎡，从规划和发展来看，未来前海中 心的高档写字楼项目租金会高于大多片区的租金。
区域
福田中心区 福田中心西区
南山区 罗湖区 2020/7/8
项目名称
卓越世纪中心 皇岗商务中心 金中环商务大厦 中国凤凰大厦 新世界中心 卓越时代广场 NEO企业大道 东海国际中心 嘉里建设广场 国际商会中心
深圳市万骏房地产开发有限公 司
5440.39
32274
商业面积
--
销售均价（元/平方米） 物业管理费（元/平方米• 月）
租金价格（元/平方米）
39538 16.0 102.77
总层数（层）
19层
标准层面积（平方米）
1500平米
标准层高（米）
深圳市写字楼市场调研报告Word版
深圳市写字楼市场调研报告一、深圳市写字楼市场概况；深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区，5个片区我们概括如下：从深圳写字楼主要的5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区，罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小，而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。
1、目前市场情况；➢深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看，无疑是最受客户认同的商务中心区，福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价，较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。
但是这个价格标杆并不是绝对的，因为一些片区的地标性建筑，比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高，如招商银行大厦等。
因此写字楼的价值导向除了区位外，其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向，如同为中心区的卓越时代广场和财富广场，两者租金差距达到了近30%。
➢后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座，未形成规模效应。
虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区（NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%），但后海片区商业配套成熟，有海岸城、保利文化中心的购物商场，同时规划有总部经济区和高尚住宅区，发展潜力巨大。
➢盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业，整体配套和规划档次均较低，销售均价为19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商务中心普遍低10%。
2、市场价格变化情况分析；中心区二手写字楼售价成交价分析中心区二手写字楼租金成交价分析南山区二手写字楼租金成交价分析➢从福田中心区和南山区2008年底到2009年6月的二手写字楼成交价格走势情况来看，中心区在由2008年底到2009年6月随着市场的逐步走好，销售价格稳步提升，整体销售均价涨幅接近10%，而南山区二手写字楼成交价格一直趋于平稳，主要是南山区09年推盘量较小，而福田中心区借助卓越世纪中心的推盘造势以及市场的持续走强，价格稳步提升。
深圳写字楼分析报告
深圳写字楼分析报告1. 引言深圳作为中国经济特区的重要城市，近年来快速发展，吸引了众多企业的关注和进驻。
写字楼作为商业办公场所的重要组成部分，在深圳市的经济发展中起着重要作用。
本报告旨在对深圳市的写字楼市场进行分析，为企业和投资者提供有关写字楼的详细信息和市场趋势。
2. 市场概况2.1 写字楼数量根据深圳市规划和国土资源委员会的数据，截至2021年底，深圳市共有约1500栋写字楼。
其中，福田区拥有最多的写字楼，占总数的30%，其次是南山区和罗湖区。
2.2 区域分布深圳的写字楼主要集中在福田、南山和罗湖等市中心区域，这些区域交通便利，商业氛围浓厚，吸引了大量企业的入驻。
同时，随着深圳的城市扩张，龙岗、宝安等区域也出现了不少新建的写字楼。
2.3 租金水平根据市场调研，深圳的写字楼租金水平相对较高。
福田区的写字楼租金最高，平均每平米每月约为200元人民币。
南山区的租金稍低，约为150元人民币。
而罗湖、龙岗和宝安等地的租金相对较低，平均在100元人民币左右。
3. 写字楼类型3.1 甲级写字楼甲级写字楼是指设施完备、管理规范、企业形象较好的写字楼。
深圳市拥有大量的甲级写字楼，多数集中在福田区和南山区。
这些写字楼配备了现代化的设施和高品质的服务，是大型企业和跨国公司的首选。
3.2 乙级写字楼乙级写字楼相对于甲级写字楼来说，设施和管理水平有所降低。
乙级写字楼主要分布在市中心区域以外的地区，租金相对较低，适合中小型企业和初创公司。
3.3 其他类型写字楼除了甲级和乙级写字楼，深圳还有一些特殊类型的写字楼，如创意写字楼、共享办公空间等。
这些写字楼通常以灵活的租赁方式和独特的设计吸引创业者和年轻企业家。
4. 写字楼市场趋势4.1 持续供应增长随着深圳市经济的快速发展，越来越多的企业选择在深圳设立总部或分支机构。
因此，写字楼市场供应量持续增长，新建写字楼项目不断涌现。
4.2 区域多元化随着深圳城市发展的不断扩张，写字楼市场也呈现出多元化的特点。
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一、均价分析
2013年1月，深圳市甲级写字楼的平均售价为46430元/平方米，环比小幅上升1.91%；准甲级写字楼的平均售价为37847元/平方米，环比没有变化。
区域方面，本月蔡屋围片区甲级写字楼的平均售价为38000元/平方米，环比上涨8.57%；准甲级写字楼的平均售价为33000元/平方米，环比不变。
中心区甲级写字楼的平均售价为49400元/平方米，准甲级写字楼的平均售价为40600元/平方米，环比都没有明显变化。
中心西区甲级写字楼平均售价为47000元/平方米，环比上升2.17%，准甲级写字楼的平均售价为35500元/平方米，与上月持平。
综合来看，由于近期一手办公物业的大量入市，转移了部分二手市场的购买需求，使近期的二手市场买卖活跃度下降。
本月除蔡屋围的甲级物业价格有所上涨外，其余区域的甲级、准甲级物业价格没有明显变化。
二、租金分析
2013年1月，深圳市甲级写字楼的平均月租金为181.31元/平方米，环比下降0.99%；准甲级写字楼的平均月租金为164.18元/平方米，环比上涨0.91%。
区域方面，本月蔡屋围片区甲级写字楼租金为150.00元/平方米，较上月有3.23%的降幅；准甲级写字楼租金同为150元/平方米，环比不变。
中心区甲级写字楼的租金为197.00元/平方米，较上月下降0.69%；准甲级写字楼的租金为175.47元/平方米，环比上月上涨1.45%。
中心西区的甲级写字楼租金为172.64元/平方米，准甲级写字楼的租金为142.94元/平方米，较上月都没有明显变化。
本月写字楼租赁主要仍活跃于中心区，甲级物业租金有微幅下降，而准甲级物业租金小幅上涨；蔡屋围片区的甲级物业租金也有小幅下降的趋势。
三、入住率分析
2013年1月，全市写字楼入住率没有明显变化，甲级写字楼的入住率为93.20%，准甲级写字楼的入住率为94.39%。
图3历年各月深圳市二手甲级、准甲级写字楼入住率走势图(2011-2013)
区域方面，蔡屋围片区甲级写字楼的入住率为98%，准甲级写字楼的入住率为97.1%。
中心区甲级写字楼和准甲级写字楼的入住率都为93.4%。
中心西区甲级写字楼的入住率为86.3%，准甲级写字楼的入住率为93.2%。
综合来看，本月写字楼入住率表现得较为平稳，没有显著变化。
四、租金回报率分析
2013年1月，全市甲级写字楼租金回报率仍低于准甲级写字楼租金回报率。
其中甲级写字楼的租金回报率为4.69%，较上月下降0.14%；准甲级写字楼的租金回报率为5.21%，较上月上升0.05个百分点。
图4历年各月深圳市二手甲级、准甲级写字楼租金回报率走势图
(2011-2013)
区域方面，蔡屋围片区甲级写字楼的租金回报率为4.74%，较上月有0.58%的降幅；准甲级写字楼的租金回报率为5.45%，环比上月没有变化。
中心区甲级写字楼的租金回报率为4.79%，较上月降低0.03%；准甲级写字楼的租金回报率为5.19%，较上月上升0.07个百分点。
中心西区甲级写字楼租金回报率为4.41%，环比下降0.10%；准甲级写字楼的租金回报率为4.83%，与上月持平。
综合来看，本月各个区域甲级写字楼的回报率有所下降，准甲级物业相对较为稳定，只有中心西区有微幅上涨。
五、后市预测
在近期一手写字楼大量入市的影响下，有限的市场容量导致二手市场活跃度降低，加之年关又将至，投资热度将会有所减弱，后市二手写字楼市场表现将较为平淡，租售业务暂时难有较大突破。