东莞理想0769住宅项目营销策略研究
某楼盘营销策划提案
某楼盘营销策划提案尊敬的评委，我写此篇营销策划提案，旨在为某楼盘打造一个创新、吸引人的营销活动，以吸引目标客户群体，并提升销售表现。
以下是我为该楼盘设计的营销策划：1. 目标客户分析：首先，我们需要深入了解目标客户群体的需求、喜好和购房动机。
通过市场调研、数据分析和问卷调查等方法，我们能够了解他们的需求和痛点，并根据这些信息来制定营销策略。
2. 营销定位：在了解目标客户群体的基础上，我们将为该楼盘进行准确定位。
我们会确定该楼盘的特点和优势，并将其与目标客户的需求相结合，形成独特的卖点。
例如，在青年人购房市场竞争中，我们可以强调该楼盘的便利设施和时尚氛围。
3. 品牌形象塑造：为了增加该楼盘的知名度和吸引力，我们将投入营销资源，打造一个具有魅力的品牌形象。
我们将通过品牌故事、宣传语和视觉设计等方式，传达该楼盘的价值和特点，吸引目标客户的关注。
4. 线上线下结合的宣传活动：我们将组织一系列在线和离线的宣传活动，以提高该楼盘的曝光度和参与度。
例如，在线上，我们可以通过社交媒体平台展示楼盘的渲染图、户型图和生活环境照片，并通过抽奖和互动活动吸引用户的参与。
而在现实生活中，我们可以举办楼盘开放日、购房咨询会和样板房参观等活动，让潜在买家亲自感受楼盘的优势。
5. 优惠和奖励政策：为了增加购买欲望，我们将制定一系列优惠和奖励政策。
例如，我们可以提供首付补贴、定金返还和降价优惠等方式，吸引购房者的注意并促成成交。
6. 营销合作伙伴：我们将与一些相关行业的合作伙伴合作，共同开展营销活动。
例如，与装修公司合作，为购房者提供专业的装修建议和优惠折扣；与金融机构合作，提供优惠的贷款政策和购房指导等。
7. 售后服务：我们将注重售后服务，与购房者建立良好的客户关系。
我们将建立完善的买家反馈系统，及时回应客户的问题和需求，并提供贴心的售后服务，以增加客户的满意度和口碑宣传。
通过以上提案，我们希望能够为该楼盘制定一套全面、创新且务实的营销策略。
[研究报告]广州东莞房地产项目市场营销代理推广策划方案-图文PPT
![[研究报告]广州东莞房地产项目市场营销代理推广策划方案-图文PPT](https://img.taocdn.com/s3/m/dcb9e15a336c1eb91a375de7.png)
>>户型特点：
户户观江，家家赏景； 三房为主，紧凑空间，方正实用； 一房灵活多变，可拆可合； 高赠送率，入户花园、飘窗设计 主卫衣帽间配臵
项目整体户型素质较高，局部优化建议详见后篇。
14
SWOT分析总结
优势strength 劣势weak
轻轨R2线
新火车站
轻轨、新火车站，双线拉动
新火车站与R2线实现无缝接驳，东莞将崛起一 个集国铁、城轨、公路交通为一体的综合交通 枢纽。
6
尴尬的东莞 ——我们发现，东莞的人居发展很慢
>>X镇住宅市场发展特点：
新城区：发展迅猛，前期受世纪地产 等成功项目带动，后期在品牌开发 商—房地产的引领下，区域价值逐渐 增强，开发量逐年增多，形成X镇人 心目中的高尚住宅密集区； 老城区：以商业旧改项目为主，住宅 项目供应较少； 东莞区：近期仅有聚豪名轩在售，现 已基本售罄，后期有本项目及房地产 本项目 房地产东莞项目 聚豪名轩 中央豪门 聚龙湾 世纪地产 龙城国际 新鸿基项目
广州东莞房7年2月
[东莞地产事业二部荣誉出品] [Dongguan.12.2009]
标杆房地产专业营销团队
[营销中心案场业务管理制度]
针对楼盘项目，联合销售多盘竞争中制定各类执行制度，在人多，事多， 固定环节和特殊环节同时出现时，仍然保障一切业务顺利流畅进行。
东莞区
专业市场群聚，百年商贾旺地
5
成长的东莞 ——我们发现，未来的东莞会更繁华
>>X镇新火车站/轻轨r2线
X镇新火车站位于东莞区，占地14万平方米，预 算总投资8亿元 ； 车站预设两层，地上一层为为火车站，与广深铁 路连接，地下一层为东莞轨道交通R2线起点站； 车站与轻轨线路实现无缝接驳，建成后预计年发 送旅客1000万人次，相当于每日3万人次，远期 设计规模为2000万人次，将成为东莞最大的运输 枢纽。 两个项目建成后，城区前往X镇仅需12分钟，前 往广州仅需20分钟，前往深圳仅需30分钟，另外， 车站还专设直通口岸，前往香港也仅需40分钟， 届时，一个以X镇东莞为原点的真正意义上的1小 时国际都市生活圈将快速形成。 新火车站与轻轨站都于今年4月份同时动工，预计 将于2016年投入使用，这将极快地拉动X镇经济 的发展，尤其对东莞区而言，将成为繁华的又一 次升级 起始站：X镇
房地产 东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路
综上所述，7、8月是最佳的入市时机。
推盘思考
什么时候开盘? 开盘价格是多少? 怎么推货? 回款预计?
平层洋房均价
我司在对现阶段在售竞争楼盘价格等因素进行了详细调研的 前提，制定出现阶段本项目的销售均价。
现阶段均价： 5000~5100元/㎡
2房2厅—27套 3房2厅—81套
情景洋房— 40套
2房2厅—72套
4房2厅—62套 3房2厅—50套
推货量
户型 2房2厅 3房2厅 4房2厅 情景洋房
合计
位置 1栋、8栋、9栋、10栋 8栋、9栋、10栋、18栋、21栋
18栋 14栋、15栋
套数 99 131 62 40 332
比例 31%
面积比 面积（㎡） 例
主力户型面积
－ 110～150 ㎡
－ － － 150～160 ㎡ － － － 120～230㎡ 剩余160套 140～150㎡ 90 ㎡以下为主 80～110㎡ 三房 90～120 ㎡
销售甘特图分析
1季度
2006
2季度 3季度
4季度
1季度
2007
2季度 3季度
4季度
1季度
2008
2季度 3季度 4季度
2007年2季度市场放量较多;
2007年3、4季度竞争楼盘放量 较少，竞争压力小；
2007年9、10月份无情景洋房 入市，处于市场空档期。
2007年第四季度不存在一级竞 争对手。
市场小结
平层洋房
2007年4～5月份为推货高峰期，2季度竞争压力较大； 2007年6、7月份市场竞争程度较低，入市较佳； 2007年3、4季度市场供大于求，竞争程度激烈。
住宅项目营销策划销售推广方案
住宅项目营销策划销售推广方案一、项目概述本营销推广方案是针对某住宅项目的销售推广进行策划，以提高项目的市场认知度、销售量和销售额。
该住宅项目位于城市中心地带，交通便利、配套设施完善，适合年轻白领、家庭购房需求。
本方案旨在提供针对项目目标客户群体的营销策略和推广措施。
二、目标客户群体1. 年轻白领：稳定工作收入、购买力较高，对居住品质有要求。
2. 家庭购房需求：有孩子的年轻夫妇、家庭型购房需求，对生活环境、教育资源重视。
三、市场分析1. 市场趋势：城市中心地区的住宅项目受到高度关注，居住需求不断增长。
2. 竞争对手分析：梳理竞争对手的产品特点、价格、宣传手段等，为后续差异化推广打下基础。
3. 目标客户调研：通过问卷调研、社交媒体等方式，了解目标客户的购房需求、关注点和偏好，为制定营销策略提供依据。
四、营销策略1. 个性定位：针对目标客户群体的特点，明确项目定位和卖点。
2. 宣传创意：设计吸引目标客户的宣传画面和口号，突出项目的核心卖点。
3. 多渠道宣传：通过线上渠道（官网、社交媒体、房产网站）、线下渠道（户外广告、地铁广告、楼盘销售中心）等多种渠道推广项目信息。
4. 增加关联价值：与本地教育机构合作，提供购房者子女就读学校的优惠政策，增加项目的附加价值。
5. 参与社区活动：通过参与本地社区活动，提高项目在目标客户心中的知名度，增加项目的社会影响力。
五、销售推广措施1. 预售优惠：提供项目的优惠购房政策，吸引客户提前购买。
2. 发放宣传材料：通过邮寄、派发小礼品等方式，将项目宣传材料传递给目标客户，引起他们的购房兴趣。
3. 线上签约：提供线上签约服务，方便客户购房操作，提高购房便利性。
4. 公开开放日：开展项目的公开开放日活动，允许客户实地参观、了解项目，提高客户的信任度。
5. 定期举办购房讲座：邀请房产专家和银行代表，举办购房讲座，为客户提供购房指导和金融方面的专业建议。
六、数据分析和调整1. 结合项目销售数据和市场反馈信息，进行市场数据分析，了解客户购房动机和购房来源等。
东莞市某房地产前期策划提案
东莞市某房地产前期策划提案项目背景东莞市作为中国重要的制造业基地和经济中心城市，吸引了大量的人口涌入。
随着人口的增加，对住房和生活品质的需求也在不断提高。
因此，需要开发新的房地产项目来满足市场需求。
项目目标本项目的目标是在东莞市某地区开发一座现代化的综合性住宅区。
通过提供高品质的住房、便利的生活设施和优越的环境，吸引人们前来居住，并提升当地房地产市场的竞争力。
项目计划1. 地址选择通过市场调研和分析，我们选择了在东莞市某地区开发该项目。
该地区具有良好的基础设施、便捷的交通条件和潜在的发展潜力。
我们将与当地政府合作，确保项目的顺利进行。
2. 规划设计我们将聘请一支专业的规划与设计团队，负责项目的整体规划和建筑设计。
我们将注重绿色环保和可持续发展的原则，确保项目与周边环境相融合，并为居民提供良好的生活环境。
3. 建设与施工项目建设阶段，我们将与可靠的建筑公司合作，确保工程质量和进度。
我们将秉承诚信、公平和高效的原则，确保项目按时完成，以便尽早投入使用。
4. 销售与营销我们将制定全面的销售与营销策略，包括市场定位、产品定价、渠道选择和宣传推广等方面。
我们将聘请专业的销售团队，提供个性化的服务，以吸引潜在客户并实现销售目标。
5. 运营与管理项目交付后，我们将建立专业的物业管理团队，负责日常的维护和管理工作。
我们将秉承高标准的服务理念，为居民提供便利、舒适的住房环境，并持续改进以提高居民满意度。
风险与挑战在项目实施过程中，可能面临以下风险和挑战：1. 市场需求不稳定：房地产市场受到各种宏观经济因素的影响，需求可能会发生变化。
我们将密切关注市场动态，并做出相应的调整。
2. 竞争压力：东莞市房地产市场竞争激烈，我们需要与其他开发商竞争，提供更具竞争力的产品和服务。
3. 管理风险：物业管理需要专业的团队来操作和管理。
我们将通过培训和引进优秀的人才来应对这一挑战。
成功评估指标为了评估项目的成功，我们将监测以下指标：1. 销售情况：通过销售数据、销售额和销售速度等指标来评估项目的销售情况。
【商业地产-PPT】东莞理想0769地产项目三期品牌战略规划方案-96PPT
让城市更有魅力
资源整合诉求——《城市· 理想国 影像概念》
摄制独立小电影，着力描绘东莞城市的魅力，理想０７６９ 成熟、领导城市生活的精英生活面貌
产品升级
所有人都在寻找的
三期住宅产品的动人之处
是一种具有townhouse生活品质，高层公寓面 积和价格的产品，是都市居住形态的全面升级
• 一梯两户的人性规划，让生活更多尊崇与舒适。 •首层庭院和每户都拥有的露台花园给了住户更多的室外空间， 提供了室内和户外的活动的场地，是私有的空间。 • 将townhouse 的理念运用到高层住宅中，“有天有地”的生活 方式，社区共享的感觉强烈，更增加了邻里之间的交流。 • 建筑外象更为丰富，“townhouse”的设计是目前国内外多层 建筑所采用最多的布置方式，它的生活模式更接近于townhouse ，属于高尚住宅区的建筑模式。
城市· 理想国 建筑
世界真的很大 我们依偎在窗前，俯看广阔的天际 回想一起走过的日子—— 无愧于对生活的热爱和努力的人 都是自己世界的主人 我们相信，有梦想，没有远方
城市· 理想国 住宅
世界真的很大，但这里有我的真实世界 高处一扇窗究竟蕴藏了多少玄妙 探出一个露台究竟延伸多少广袤 不是别墅，却拥有花园、阳光、绿野 不是洋房，却拥有街区、邻里、温情 还有很多，娱乐、艺术、交流 我的国度，停泊着人生长久的欢乐
6亿
7.2%
中国房地产TOP10研究组
确立富通区域市场领导者的历史意义
第一性原则
• • 建立唯一性的市场区隔，成为行业的代名词，成为消费者的第一联想 通过确立领导者地位，进一步把握市场话语权，建立行业新标准
•
最合理地整合企业资源、品牌资源和产品资源，延伸品牌领域
因此…
住宅营销策划方案文库
住宅营销策划方案文库一、背景分析随着城市化的快速发展和经济的不断进步，住宅市场逐渐成为房地产行业中发展最为迅速和繁荣的领域之一。
然而，随着市场竞争的加剧和消费者需求的变化，住宅开发商和销售商面临着更加复杂和严峻的市场环境。
为了在住宅市场中获得竞争优势，必须制定切实可行的住宅营销策划方案。
二、目标定位1. 建立品牌形象：通过有效的宣传和推广，打造知名度高、信誉良好的住宅品牌形象。
2. 提高市场份额：实施差异化营销策略，争取更多的市场份额。
3. 提升客户满意度：通过优质的产品质量、完善的售后服务和创新的营销手段，提升客户满意度和忠诚度。
三、目标受众1. 潜在购房者：他们具有购房需求，但尚未做出购房决策，需要通过全面的信息和实质性的优惠来引导他们做出购买决策。
2. 优质客户：这部分客户已经表现出购房的强烈意愿，他们更加关注住宅产品的品质和服务，因此需要通过提供更加完善的产品和服务来满足他们的需求，提升其忠诚度。
3. 二次购房客户：这部分客户已经购买过住宅产品，需要通过提供不同于第一次购房的产品和服务来吸引他们进行二次购房。
四、策略与措施基于以上目标和受众，我们制定了以下策略与措施来实施住宅营销策划方案。
1. 建立品牌形象1.1 设计独特的品牌标识和口号，展示住宅品牌的识别度和个性。
1.2 在各种主流媒体和网络平台上进行品牌宣传，如电视广告、户外广告、网络广告等。
1.3 通过参与行业展会和组织品牌活动等方式，增加公众对住宅品牌的了解。
1.4 鼓励用户参与品牌互动，如举办用户分享会、线上线下活动等。
2. 提高市场份额2.1 差异化产品定位：根据不同市场细分，设计出符合各类购房者需求的住宅产品，如豪华型、中档型、经济型等。
2.2 优惠政策：针对潜在购房者推出适当的优惠政策，如首付优惠、利率优惠、购房补贴等，以吸引客户做出购房决策。
2.3 合作联盟：与金融机构、装修公司、家居建材商等建立合作关系，为购房者提供一站式购房服务，提高竞争力。
东莞理想0769项目整合推广策略方案力伽力广告52162
那么我们如何超越对手？让我们从消费者洞悉中寻找答案！
根据调查，我们发现理想0769的业主有90%以上属于外来阶层他们是东莞城市的新移民与精英阶层对于理想0769所倡导的生活理念非常城市经济发展的驱动力和中流砥柱，拥有较强的经济实力这个阶层的经济收入可能差别很大，有的人住的起别墅，有的只能住高层，但他们有着相同的心理归属他们希望容入这座城市，但又很难被这座城市所认可，他们在寻找属于自己的圈子
一、户外广告，锁定眼球以广告牌的方式，将理想0769的推广主张、阶层属性表达给公众，吸引关注。对道旗、导示、现场进行全新包装，以高端的形象树立项目形象价值
二、报纸楼书，传达概念以报纸、杂志广告的形式，将项目主张的概念简明扼要地传达给消费群体报纸以南都为主，硬广+专栏+新闻以实景拍摄的模特、场景，为项目设计楼书、折业，将项目概念及细化卖点详细地传达给消费群
这也是东莞——寻找梦想的同时还在寻找归属
一座城市的理想：让追求梦想的人扎根让城市成为新移民的完美家园
从制造型东莞，到魅力型东莞，再到和谐型东莞
——阶层的进化
在东莞的发展过程中，诞生了这样一群人他们来自不同的地方，但有着一样的理想他们有学历，有梦想，有创造力他们是理想的伟大实践者从默默无闻，到事业小有所成从一个普通的外来者，到东莞城市的精英阶层他们，影响着这个城市的每一天
阶层的理想：得到城市的肯定，得到城市的归属感
——项目进化
两年历程，从设想到实践由开工到成功，从梦想到现象作为东莞精英量身定做的理想家园理想0769承载着一个阶层的梦想，一路走过……
为城市精英新移民阶层打造理想社区让来自不同地方，拥有共同理想的人们聚集起来让为东莞城市发展做出贡献的人有一个“故乡”般的归属理想0769的理想：为城市新移民构建理想生活坐标
东莞理想0769地产项目三期品牌战略规划方案-96PPT
找到三期主流影响群体 就像为你的战略找到了最
佳的爆发点
有可能成为富通品牌忠诚客户的人
高度潮流分子 社会峰层骄子
城市中产阶层 外来新城市人
荣宠幸福人仕 殷实精明人物
望子成龙家长
三期主要目标人群
具有“年纪轻、收入多、层次高”的特征， 政府公务员、白领阶层、商界成功人士以及 一些喜欢追赶潮流的、讲究品位的时代宠儿 等精英分子。
大盘模式 人文地产 教育复合地产 本阶段
富通地产/理想0769发展观
理想0769项目品牌经过两年的积淀，已成为城市最富 号召力的首席人文大盘，形成市场追捧，人们开始在 思考自己与理想0769的关系。
开创了东莞“文化地产”先河，那浓浓的社区人文情 怀成为了前期品牌推广最大的收获，让项目成为了城 市人心目中温暖、值得期待的社区。
大气俊美 自然精致 社区配套 恬静自然
专业人性
未进入社区 已进入社区
现在已拥有…
规模社区 高品质社区 人文社区 高质素人居
50万平米的规模大盘 在这里，终于找到了我所想要的生活 东莞最具生活气息和人文关怀的项目 居住人群的质素较类似楼盘
以城市运营复兴城市理想，以品质社区打造东莞城市精神地标。
步步领先的品牌角色
产品小结
通过组团庭院、底层庭院、顶层花园、入户花园、露台花园、 阳光房、大飘窗等各种创新形式，使得每户几乎都有如下特征：
丰
富 户内
空间尺度和功能被放大到极限
的
超 越 高 层 居 住空
townhouse
花园 建筑 邻里
占天占地有花园的生活方式 高层低密度的亲自然属性 开放自由，人文交流的空间
类 庭 院 生 活
让城市更有魅力
资源整合诉求——《城市·理想国 影像概念》
东莞别墅营销策划
东莞别墅营销策划御花苑LOGORoyal Garden LOGO物质的视觉，不必想象No Imagination on Physical Vision有人讲，这是成就后的生活……Somebody says, this is life after achievement有人讲，能住如此的地点……Somebody says, living here……有人讲，那个地点，东莞可不能再有第二个……Somebody says, here is unique in Dongguan……原有的物化的视觉抛彻了意念的想象，成就了一个自我凝重的阶梯。
When the original physical vision abandoned the imagination, a hard ladder was created.如此生活着，人类的终极意识形状，不容想象！Living like this, man’s ultimate ideology will not possible to be ima gined!名目Contents序言Preface第一篇章：视网膜的识不意识：东莞首席山水不墅Chapter 1: the retina’s identification: the chief landscape villas in Dongguan第二篇章：物化的视觉想象：生活文化Chapter 2: the substantial visional imagination: life culture第三篇章：瞳孔养德哲学：山水资源体系Chapter 3: the philosophy of pupils’moral cultivation: water and mountain resources systems第四篇章：晶状体的不平稳论：建筑形状Chapter 4: Unbalance of lens: the construction第五篇章：势必辞不粗俗运动：休闲度假Chapter 5: Say goodbye to vulgar movement: leisure vacation序言领会想象Preface Understanding imagination接到御花苑拍照通知，我为之一震，同时欣然赴约，这足以运用我们的睿智去鉴赏一个不墅地产项目的品质。
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东莞理想0769住宅项目营销策略研究房地产产品整体概念通常人们将房地产产品理解为一种具有特定物质形状和用途的物业，如写字楼、住宅等。
而现代市场营销理论认为，房地产产品是人们通过交换而获得需求的满足，是消费者或用户需要的实际利益。
由此，房地产产品的概念可归结为：凡是提供给市场的能够满足消费者某种需求的任何有形建筑物、构筑物、士地和各种无形服务均为房地产产品。
前者主要包括物业实体及其质量、特色、类型、品牌等：后者则主要包括可以给消费者带来附加利益和心里上的满足感及信任感的服务，保证，物业形象、开发商声誉等，即房地产整体产品=有形实体加无形服务。
中国的房地产市场的投资增长、竣工增长、销售增长每年都超过20％，销售量和销售面积每年都超过投资和竣工的增长，房价全国每年平均上涨3．4％，可谓供求两旺。
同时，作为国民经济重要支柱产业，房地产业同时也是资金密集型产业，其增长和减少直接关系国民经济的增长速度。
目前全国固定资产投资比例过高，增长过快，导致结构不平衡，物资供应紧张，所以需要减速。
2004年国家颁布了许多宏观调控紧缩政策，希望在满足市场需求的同时，抑制房地产业的过快发展。
中国房地产业同时面临着机遇与挑战。
东莞市的房地产市场近年来同样有着较高的增长，房价每年增长8．10％，商品房销售量增长幅度在30％以上。
随着东莞经济迅速发展，城市改造及拆迁工作力度的加大，老百姓的购房需求日益增强。
同时，政府招商力度的加大，“2004城市中国十大最具经济活力城市”等使得房地产投资商对在莞投资充满信心，房地产投资额成倍增长。
这为东莞市的购房者提供了更多的选择，同时房地产市场的竞争也日趋激烈。
面对激烈的市场竞争环境，理想0769项目的开发商必须认真分析环境及自身状况，合理定位目标市场，制定合理的销售策略及推广策略，主动引导消费者的购房需求，才能使项目销售取得良好的成绩，同时也为开发商今后在东莞的开发投资奠定坚实的基础。
因此，研究理想0769项目的营销策略不仅是本项目开发成功与否的关键，也是关系企业未来发展的关键。
一、理想0769房地产项目前期市场营销的具体行为房地产营销的核心是以消费需求为导向进行深入细致的市场调查分析，以便逐步、了解、熟悉房地产市场，进行产品的市场定位，并做出房地产投资决策。
理想0769地处东莞市万江中心区，位于万江大道与四环路交叉处北侧，地块东临华南MALL、麦德龙仓储商场，与五环路(城市快速过境路)、东莞市人民医院新址、东江大道、莞穗大道均为3-5分钟车程，同时坐拥市公交车总站便利交通网，规划中的广深轻轨东莞站距项目南侧100米。
从该项目的营销经验来看带给我们现阶段房地产市场营销的启示有以下几点：(一)做好开发的前期市场调研房地产市场的调研是一项十分复杂、繁琐的活动。
包括全面的市场调查、区域市场调查，具体的物业情况调查，从宏观到微观，从外到内、从一般到特殊逐步细化”。
总体说来一个好的市场调研应从以下几个方面来进行：一是要制订实际而可操作的调研规划和调研计划；二是市场调研必须保持一定的灵活性；三是市场调研要不断跟踪反馈和调整。
(二)有效进行市场细分，合理选择目标市场市场细分实际上就是一个数据处理的过程，通过不同的细分参数将市场划分为众多的小市场。
市场的划分也必须遵循一定的原则，要做到分片集合化、细分后的子市场要足够的购买潜力、细分后的子市场要有可接近性、市场细分要有可衡量性、市场细分要有相对的稳定性。
目标市场的合理选择是建立在企业对自身充分认识的基础上的。
不虑企业实际状况，盲目进入不该进入的市场，失败也就在所难免，一个优秀的开发商就是要善于发现楼市真空地带，挖掘新的利润增长点。
(三)正确进行市场定位并根据定位进行营销市场定位是针对竞争者现有产品在市场上所处的位置，根据消费者对产品某一属性或特征的重视程度，为产品设计和塑造一定的个性或形象，并通过一系列营销努力把这种个性或形象强有力地传达给顾客，从而适当确定该产品在市场上的位置。
一个开发商不一定要做得最优秀，但一定要有特色，因此，必须根据特色灵活运用市场定位策略，在市场上找准各自的位置，聚合企业资源，聚焦于客户群，通过选择合适的传播媒介影响消费者，不断强化产品及企业在其心目中的形象感知，最终影响消费者的消费行为。
有了明确的目标市场和定位理念后，营销策略的实旌都应紧紧围绕定位理念，而不应单独自成体系。
营销一定要将自己的定位理念通过种种手段传输给锁定的目标消费群。
(四)重视提高企业的市场推广能力市场推广能力是保证项目策划和规划设计控制的成果在市场中得到体现，并且够纠正这二者失误所造成的严重后果的重要能力。
市场推广包含营销策划、形象包装、广告宣传，销售管理、售后服务等，但关键是营销策划和销售管理。
(五)重项目的广告创作像所有的产品进入市场一样，一个房地产项目在进入房地产市场的时候，也需要做大量的促销广告。
广告在房地产市场营销中占有极其重要的位置。
广告创意应充分发掘楼盘的独特个性，找出它销售上的优势点，在优势上做文章，使需要这一类房子的客户充分认识这一楼盘的优势。
只有这样，楼盘品牌才能通过个性化的宣扬在房地产市场上站稳脚跟，独树一帜，并且不断提高知名度，销售局面也会随之打开。
二、理想0769项目前期营销策略的局限性（一）项目营销策划分析得不够我们知道市场细分是房地产企业不断发展新的市场机会的有效手段，房地产企业在对房地产市场进行周密调查的基础上，根据市场的竞争状况，了解分析不同的消费者群体的需求满足程度，从而发现尚未得到满足的市场，并据此制定最佳的市场营销策略，以提高企业在房地产市场的占有率。
房地产市场是区域性的市场，由于东莞市房地产市场客观环境的原因，同时东莞市的基础资料欠缺，未能全方位地对富通地产在市场细分、选择目标消费群体作具体定量的分析研究，这是局限性之一；1.由于富通地产是第一次进入东莞市场，对东莞房地产市场情况不太熟悉，在本地缺乏成功项目的支持，项目品牌的知名度尚未建立。
2.项目本身无任何可资利用的自然资源(如山体、河流、湖泊、树木等)。
3.万江区原来只是东莞镇区之一，只是近十年才并入市区，其市政配套如：生活服务、政府部门服务、社会公益服务、以及基础设施如道路、水、电、气、邮政、金融确实与市中心有着一定的差距，无法与南城和东城相比。
4.项目的大部分员工需在本地新招聘，对员工的业务培训和企业文化的灌输需要一定的时间。
（二）项目的营销策略受制于开发进程由于理想0769项目尚未全面开发，整个项目未形成全程策划方案，一些财务数据无法获得，无法进行定量的分析，所以营销策略的制订只是理论上的探讨，未有市场反馈信息，这是限性之二。
1.目前国家和行业宏观调控力度不断加大，可能会影响整个房地产行业，而该项目的开发期较长，至少需要三年多的时间，从而增加了项目的风险。
2.物价因素难以预测，如在运作周期内建材价格大幅上涨会降低项目的赢利能力。
3.在目标地块周边有几个项目正在开发，不可避免的将会对现实和潜在的购房者进行分流和转移。
尤其是盛世华南，其定位与本项目相同，且相距仅1公里左右，对本项目直接构成竞争威胁。
三、理想0769项目后期营销策略（一）及时更新经营观念适应市场富通房地产开发公司的经营观念是由产品观念发展为营销观念进而转变为社会营销观念，是随市场的发展逐渐演变进步的。
1.开发商深圳富通房地产开发有限公司实力较强，多年的房地产开发业绩，使购房者对物业品质更有信心。
2.项目地处东莞市区之一的万江区，万江发展定位为商贸物流生活区，五环路的修建将凸显项目区位优势；同时，项目临近东莞市交通枢纽汽车总站和未来的城际(广州一东莞一深圳)快速轻轨停靠站，交通优势得天独厚。
3.园区内配套服务设施完善。
双会所设计、运动场、图书馆、儿童游乐城、美容、休闲、健身、娱乐、餐馆。
此外，区内设有双语幼儿园，对年轻的父母是很好的选择。
项目毗邻超大规模综合商业项目华南MALL、麦德龙，使生活配套近便齐全，吃喝玩乐、购物休闲，应有尽有。
4.户型设计遵循户型面积紧凑、功能布局合理、尺度空间得当的总体原则。
户型面积紧凑严格控制总面积，主力两房在88-100平方米之间，主力三房在105-125平方米之间，在保证一定生活品质的前提下，尽量减少总面积，控制总价。
独创的“偷层”户型，实用率及性价比高。
房屋层高5.8米，客户可将其一分为二，改成真正的复式结构。
5.项目价格优势，相比城市中心的楼盘有一定的价格空间。
（二）实行STP策略在以买方市场为主体的房地产市场中，开发商必须找准自身楼盘的定位，找准市场目标消费群体，同时加以正确的营销策略。
理想0769项目的营销就证明了这点，公司不断在深层上寻找和挖掘有效需求，找准了开发项目的目标消费者，并制定出相应的营销策略。
(三)分析理想0769周边大环境的市场需求变动如果这种需要能够形成市场，就表明存在市场营销机会，当营销机会与本企业的任务、目标、资源条件相一致，企业就能够选择那些比竞争对手有最大优势的市场营销机会。
1.东莞正在实施城市化策略，加快城市化进程，城市的扩容，给房地产业带来了前所未有的机遇。
2.随着《2005—2015年东莞城市总体规划》的编制完成，东莞市政府加大了对万江公共和基础设施的投资。
铺设了大口径的自来水管、按市区标准铺设的天然气，光纤通讯，电力设备，加强邮政、金融网点，修建高标准四通八达的市政道路、照明、绿化景观。
市政配套设施的逐步完善，有助于本项目的成功。
3.随着近几年来东莞经济快速发展和居民收入的不断提高，人们改善居住条件的欲望强烈。
消费观念相对成熟，按揭贷款供楼的观念已深入人心。
4.通过华南MALL、盛世华南、水印长堤的先期开发，万江区正在由一个中低档住宅小区向中高档住宅小区过渡，中档偏高住宅市场正逐步形成。
(四)以人为本的思想贯穿于市场营销全过程市场营销是以消费者为中心的。
不仅以消费者为起点，也以消费者为终点。
在规划设计时，就要面向目标消费者，把握住有效需求以销定产，满足需求还必须完善售后服务，将物业管理转变为物业服务。
研究的目的和意义是要在市场营销理论和方法的指导下，结合房地产商品和房地产市场的特殊性，总结研究出房地产市场营销策略的规律和方法，并在这些理论的指导下，通过对理想0769项目营销策略的制定，期望对该项目营销策略提供一些有益的思考和建议。
对其他房地产企业在制定和实施营销策略时提供一定的参考，以促进我国房地产行业的健康发展。
参考文献：1.叶剑平：《房地产市场营销》．北京：中国人民大学出版社，200l.2.郑华：《房地产市场分析方法》．北京：电子工业出版社，2003.3.罗伯杰·杰克特劳特：《营销定位》．中华工商联合出版社，2003.4.苟启明、庞大庆：《房地产营销策略研究》．江苏商论，2004，(5).5.许红：《影响房地产营销策略的有关因素分析》．中国楼市，2004.6.贾士军：《房地产全程策划实务》．广州：广东经济出版社，2003.7.谢绍志：《房地产开发经营管理实务全书》．安徽音像出版社，2004.。