住房空置对经济健康发展和社会的影响

住房空置不仅对经济健康发展和社会安定危害很大，而且大量浪费资源和污染环境。

如果只凭借价格而不是空置率来判断住房需求是旺盛还是萎缩，误差不少。

国外非常重视住房空置率的统计，当住房空置率过高时，政府采取严厉的措施降低空置率，如采用罚款、征用或推倒等办法。

住房空置率，顾名思义，就是在某一时期无人居住的住房与住房总数的比率，空置住房通常指一年内没人居住。

这样，居民生活住房就可以分为两大类，一类是有人居住的住房，另一类是空置住房。

不同市场经济国家是如何对待住房空置率的；在成熟市场经济国家，统计住房空置率与统计居民消费价格指数（CPI）同等重要。

在成熟市场经济国家，住房空置率是指导政府制定房地产调控政策，引导人们理性进行房地产投资与消费，防止房地产泡沫，避免经济失衡的一个非常重要的参考指标。

在不成熟市场经济国家，由于税制、法律不健全，放任了对住房的投机炒作行为，使大量的住房失去其居住的本来属性，而被专门用来炒作，造成大量资源浪费和环境污染。

建筑房屋所需要的水泥、沙子、石子、钢筋、陶瓷、塑料、玻璃等建筑材料的生产要消耗大量能源，同时产生大量污染。

住房空置率的统计原则是，有人居住的住房一个居民户只允许有一个住房单位，如果有两处以上的住房，则把经常居住的住房作为有人居住的住房，其余均为空置住房。

2.不统计住房空置率危害极大
住房空置率是宏观调控住房的重要指标。

美国学者经过多年的研究发现，住房空置率在5%左右属于正常范围。

如果过高，则说明房产投资过热，政府就要出台调控政策。

如不统计住房空置率，不管是政府、投资者或居民，不清楚住房规模，只凭借价格判断住房需求是旺盛还是萎缩，也就是如果房价上涨，就认为是需求旺盛，房地产投资规模扩大；如果房价下跌，就认为是住房需求趋于饱和，房地产投资规模缩小，这种判断方法存在的问题很多，也极不科学。

因为，市场经常会失灵，仅靠价格机制配置资源有时会带来重大失误，尤其是在通货膨胀率较高的时期。

当银行储蓄利率低于CPI，也就是人们说的银行存款负利率，居民为了避免自己的财富缩水，纷纷把钱取出来购买房产，于是，房价就被炒高。

这时的住房就成了“吉芬商品”(指价格调节供需关系的机制失灵，价格越涨人们越抢购)，这是由人们对货币贬值的恐慌而囤积住房造成的，这就造成房价等经济指标的紊乱，使经济数据不能反映真实的社会需求，扰乱人们对供给与需求的判断。

（例子，抢盐事件）
靠价格调控生产的信号失灵，造成房地产投资过热，而其他领域的投资则相对不足，带来巨大的投资浪费，降低生产效率。

所以，不统计住房空置率，对社会稳定和经济健康发展危害极大。

为此，很多国家非常重视住房空置率的统计，当住房空置率过高时，政府采取严厉的措施降低空置率。

3影响住房空置率的种种因素
影响住房空置率的因素很多，包括经济因素、社会保障因素、传统观念因素等。

1）社会福利好的国家，住房空置率较低，因为政府建造了大量廉租住房，人们没必要为住房忧虑，炒房、存房的人很少。

以欧盟为例，荷兰、瑞典等北欧高福利国家的住房空置率明显低于西班牙等沿地中海国家的住房空置率。

2）居民的住房观念对住房空置率影响较大，有的民族一直认为不动产是最安全的财富，于是，把货币换成不动产储存，造成住房空置率增加。

还有的民族把自己拥有住房看作是社会地位的象征，尤其是结婚时，必须拥有一套自己的住房，这就导致父母为子女提前购房，这也提高了住房空置率。

3）人口变化也会影响住房空置率，因为人口减少，住房不会立即消失，造成住房空置率
上升。

例如，向外移民大于向内移民的国家，由于移居国外的居民不能把住房搬走，留在国内必然造成住房空置率升高。

措施外国政府深知住房空置率过高对社会、资源、经济、环境等造成的危害，采取各种措施减少空置住房。

政府的财税政策是调控住房空置率的利器，如提高房产税的税率，征收住房空置税等，把空置的住房逼入市场。

市场上的住房供给大于需求，房价下降，房地产开发商的利润降低，迫使一些开发商退出房地产市场，放缓新房建设速度，重新到达住房供给与需求的平衡，住房空置率又回到适度的水平。

美国财税制度严格限制炒房，美国保险公司也打压空置住房，有的保险条款规定，如果承保人离开房屋超过30天，而又没有新房客入住，保险合同自动终止。

荷兰的房产税相当严厉，对城镇房屋产权所有人和居住者双方同时计征，如果房屋产权所有人就是居住人，则他就要交双份房产税。

法国房产税按居民户计征，夫妻和未独立子女算作一个居民户，这一居民户不管以谁的名义购买住房，都算作同一计征单位，这就堵塞了家庭成员以不同户主购买房产逃避房产税的漏洞。

在丹麦，住房空置超过两个月，政府会强迫房产所有人免费供他人使用。

在瑞典，政府会把空置住房征用，用作廉租住房租给无房户，甚至把空置住房推倒。

我国应尽快统计住房空置率
中国作为世界上最大的房产市场，至今不统计住房空置率，这让人不可理解。

现在，谁也说不清中国有多少住房，多少房子有人居住，多少房子无人居住。

新华网2010年7月7日的一篇报道，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住从此我们可以得知，中国的住房空置率已经高得惊人。

2011年11月29日，美国彼得森国际经济研究所高级研究员尼古拉斯·拉迪在出席亚太经济政策会议时表示，中国实际利率为负会催生房地产泡沫，经济快速增长的势头可能会因此中断。

可见，中国房产泡沫在世界经济学界已成共识，政府必须尽快在全国推广房产税，采取有力的财税手段调控房价，抑制房产投机炒作。

同时，尽快引入住房空置率的统计，把住房空置率作为住房调控的一个指标。

其实，住房空置率的统计并不复杂，电力公司就可以进行概略统计。

如果电表一年的计量低于正常使用值的30%，我们就可以认定这套住房空置。

目前，中国家庭平均用电量为每月110千瓦时，一年为1320千瓦时，如果某套住房的用电量低于396千瓦时，我们就可以把这套住房统计为空置住房。

（有人居住的住房，我们可以把它看作居民总户数，住房总数减去居民总户数就是空置住房，用居民总户数除以住房总数之商的百分比就是住房空置率）。