房地产概论.pptx
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使用权的法律行为。土地抵押是发挥土地金融作用的融通资金 的方法。
二、房地产开发用地
开发用地的必备条件 国有用地
– 根据中华人民共和国《土地法》和《城市房地产管理法》的规 定，在城市规划区内，只有国有土地才能投入房地产开发；
– 城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后， 才可用于房地产开发；
土地的所有权：占有权、使用权、处分权、受益权
我国的土地使用政策
国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让； 房地产开发商获得的只是开发用地的使用权。 土地使用权
– 使用 – 收益 – 转让，将出让获得的土地使用权再转移的行为，包括赠与、交
换、出售、分割、合并、分立等。 – 抵押，指债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移土地
土地划拨
土地划拨
土地使用权划拨是指经有批准权的人民政府依法批准，在 用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者 将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。特点：无偿 无限期
划拨土地范围
（1）国家机关用地和军事用地 （2）城市基础设施和公益事业用地 （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 （4）法律、行政法规规定的其他用地
县级以上人民政府土地部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚 款。 （5）划拨土地使用权的收回：土地使用者因迁移、解散、撤消、破产、 或者其他原因而停止使用土地的，或根据城市建设发展需要和城市规 划要求，政府可以无偿收回土地使用权。对其他建筑物、附着物，政 府可根据实际情况给予适当补偿。
2.地段选择的原则
◆积极稳妥，敢冒地段风险
风险是绝对的，投资任何地段，都要冒一定的风 险， 只不过风险有大有小而已。世界上不存在只 有收益没有风险的投资地段。在选择投资地段时， 既需要认真分析，尽量规避投资地段风险，又要敢 于冒险，以大无畏的勇气去争取投资的巨大收益。
四、开发用地的取得
方式
– 按照《城市房地产管理法》的规定：获取土地使用权 的基本方式有： 土地划拨 土地出让 土地转让
房地产概论——第三讲
房地产开发用地
房地产开发用地
我国现行土地制度 房地产开发用地 房地产开发用地的选择 房地产开发用地的取得 开发建设中的农地征用 闲置土地的处理
一、我国现行土地制度
我国的土地所有制度
中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所 有制和劳动群众集体所有制。
按照我国《土地管理法》规定：城市市区的土地属于全 民所有即国家所有。所有权由国家代表全体人民形式， 具体又由国务院代表国家行使。 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以 外，属于集体所有。
◆环境条件：空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视觉 效果（房地产平面布局、立面效果，各种用线的悬挂状 态，各种牌杆的树立状态）、清洁程度
1. 地段影响因素分析
◆经济条件：当地的经济发展状况、物价水平、工资水平、 储蓄利率、投资水平等
◆政策限制：价格限制、税收限制（种类、税负、稳定程 度）、优惠政策、土地制度。
国家又有政策鼓励投资，所以，在一段时间内，是比较好的投 资地段。
2.地段选择的原则
◆掌握并应用地段选择的理论和经验
上风口发展理论
城市向上风口方向发展，上风口地段是好地段。原因主要在于空气污染。
高走理论
市场向地势高处发展，明显高于周围地区的地段是好的投资地段。原因在于 环境干扰小，有居高临下感觉；景观效果好。
◆人口因素：数量、素质、家庭规模等 ◆城市规划因素：土地用途（允许范围、用途改变）、容
积率、建筑高度、交通道路、行政隶属变更等。 ◆心理因素：地块风水、土地号码、名人效应、风俗习惯
等。 ◆国际关系：国际关系的好坏，决定着边境地区地段的好
坏
2.地段选择的原则
◆选择最有升值潜力的土地进行投资
未开发的土地 地价价格便宜、基础和配套设施投资多、风险大；其升值的
近水发展理论
城市将主要向河、湖、海的岸边发展，从市区到水边的地段是好的投资地段。 有水的地方景色美好、空气清新；水有财意，近水有便于发财之愿望。
沿边发展理论
城市将主要沿着铁路或公路道边、江河岸边、境界边发展，沿边地段是好的 地段。交通方便、优势互补。
2.地段选择的原则
◆总揽全局选择投资地段
房地产投资地段仅是城市土地的一个组成部分，因此，必 须从城市的整个布局、整个城市规划的全局角度来考察 地块的投资利弊。在投资地段选择时，既要判断出近期 的热点地段，又要判断出中长期的投资热点地段，还要 判断出隐蔽的投资地段所在。为达此目的，首先要用全 局的观点来考虑问题；其次要认真调查研究，充分掌握 第一手材料；再次要透过表面看本质，通过资料分析， 找出关键所在。
城市用地
开发用地，通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企 业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。
开发用地的使用权
– 根据我国《房地产管理法》的规定：
对开发用地，国家实行有偿、有期限使用制度； 开发用地的使用权是一个有偿、有限期的使用权。
开发用地的类型
按照土地利用性质和功能划分
– 居住用地 – 公共设施用地 – 工业用地 – 仓储用地 – 对外交通用地 – 道路广场用地 – 市政公用设施用地 – 绿地
土地划拨
划拨土地的管理
（1）划拨土地转让时，应报有批准权的人民政府审批。准予转让，办理 出让手续，交纳出让金。政府决定不办理出让手续，转让方应将转让 房地产所获收益中的土地收益上缴国家。凡上缴土地收益的土地，仍 按划拨土地进行管理
（2）划拨土地使用权出租 （3）划拨土地使用权抵押 （4）对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，
Baidu Nhomakorabea
三、房地产开发用地的选择
1. 地段影响因素分析
◆市场供求行情：地块需求呈上升趋势，价格必然上扬， 好的地块。
◆自然条件：与市中心的距离、土地的承载力、地形地势、 地块面积、地块形状、日照、风力和风向、温度、降水 量、自然灾害等。
◆社会条件：地块附近城市基础设施、附近房地产状况、 社会治安状况、政局稳定情况等
潜力取决于该地区的经济发展。 开发中的土地（已经完成区域规划，具备基本的水、电、路等保
障的地区，多指城镇周围的郊区或新开发区） 价格适中、投资后的增值潜力大
已开发土地（指已经具备城镇规模的土地） 西方发达国家：土地价格高，可供利用空间少，建筑规模和
居住人口已趋于饱和，需求少，日后升值的可能性不会太大。 国内：土地价格高，再利用的价值较大，升值潜力尚得开发，
二、房地产开发用地
开发用地的必备条件 国有用地
– 根据中华人民共和国《土地法》和《城市房地产管理法》的规 定，在城市规划区内，只有国有土地才能投入房地产开发；
– 城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后， 才可用于房地产开发；
土地的所有权：占有权、使用权、处分权、受益权
我国的土地使用政策
国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让； 房地产开发商获得的只是开发用地的使用权。 土地使用权
– 使用 – 收益 – 转让，将出让获得的土地使用权再转移的行为，包括赠与、交
换、出售、分割、合并、分立等。 – 抵押，指债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移土地
土地划拨
土地划拨
土地使用权划拨是指经有批准权的人民政府依法批准，在 用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者 将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。特点：无偿 无限期
划拨土地范围
（1）国家机关用地和军事用地 （2）城市基础设施和公益事业用地 （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 （4）法律、行政法规规定的其他用地
县级以上人民政府土地部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚 款。 （5）划拨土地使用权的收回：土地使用者因迁移、解散、撤消、破产、 或者其他原因而停止使用土地的，或根据城市建设发展需要和城市规 划要求，政府可以无偿收回土地使用权。对其他建筑物、附着物，政 府可根据实际情况给予适当补偿。
2.地段选择的原则
◆积极稳妥，敢冒地段风险
风险是绝对的，投资任何地段，都要冒一定的风 险， 只不过风险有大有小而已。世界上不存在只 有收益没有风险的投资地段。在选择投资地段时， 既需要认真分析，尽量规避投资地段风险，又要敢 于冒险，以大无畏的勇气去争取投资的巨大收益。
四、开发用地的取得
方式
– 按照《城市房地产管理法》的规定：获取土地使用权 的基本方式有： 土地划拨 土地出让 土地转让
房地产概论——第三讲
房地产开发用地
房地产开发用地
我国现行土地制度 房地产开发用地 房地产开发用地的选择 房地产开发用地的取得 开发建设中的农地征用 闲置土地的处理
一、我国现行土地制度
我国的土地所有制度
中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所 有制和劳动群众集体所有制。
按照我国《土地管理法》规定：城市市区的土地属于全 民所有即国家所有。所有权由国家代表全体人民形式， 具体又由国务院代表国家行使。 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以 外，属于集体所有。
◆环境条件：空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视觉 效果（房地产平面布局、立面效果，各种用线的悬挂状 态，各种牌杆的树立状态）、清洁程度
1. 地段影响因素分析
◆经济条件：当地的经济发展状况、物价水平、工资水平、 储蓄利率、投资水平等
◆政策限制：价格限制、税收限制（种类、税负、稳定程 度）、优惠政策、土地制度。
国家又有政策鼓励投资，所以，在一段时间内，是比较好的投 资地段。
2.地段选择的原则
◆掌握并应用地段选择的理论和经验
上风口发展理论
城市向上风口方向发展，上风口地段是好地段。原因主要在于空气污染。
高走理论
市场向地势高处发展，明显高于周围地区的地段是好的投资地段。原因在于 环境干扰小，有居高临下感觉；景观效果好。
◆人口因素：数量、素质、家庭规模等 ◆城市规划因素：土地用途（允许范围、用途改变）、容
积率、建筑高度、交通道路、行政隶属变更等。 ◆心理因素：地块风水、土地号码、名人效应、风俗习惯
等。 ◆国际关系：国际关系的好坏，决定着边境地区地段的好
坏
2.地段选择的原则
◆选择最有升值潜力的土地进行投资
未开发的土地 地价价格便宜、基础和配套设施投资多、风险大；其升值的
近水发展理论
城市将主要向河、湖、海的岸边发展，从市区到水边的地段是好的投资地段。 有水的地方景色美好、空气清新；水有财意，近水有便于发财之愿望。
沿边发展理论
城市将主要沿着铁路或公路道边、江河岸边、境界边发展，沿边地段是好的 地段。交通方便、优势互补。
2.地段选择的原则
◆总揽全局选择投资地段
房地产投资地段仅是城市土地的一个组成部分，因此，必 须从城市的整个布局、整个城市规划的全局角度来考察 地块的投资利弊。在投资地段选择时，既要判断出近期 的热点地段，又要判断出中长期的投资热点地段，还要 判断出隐蔽的投资地段所在。为达此目的，首先要用全 局的观点来考虑问题；其次要认真调查研究，充分掌握 第一手材料；再次要透过表面看本质，通过资料分析， 找出关键所在。
城市用地
开发用地，通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企 业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。
开发用地的使用权
– 根据我国《房地产管理法》的规定：
对开发用地，国家实行有偿、有期限使用制度； 开发用地的使用权是一个有偿、有限期的使用权。
开发用地的类型
按照土地利用性质和功能划分
– 居住用地 – 公共设施用地 – 工业用地 – 仓储用地 – 对外交通用地 – 道路广场用地 – 市政公用设施用地 – 绿地
土地划拨
划拨土地的管理
（1）划拨土地转让时，应报有批准权的人民政府审批。准予转让，办理 出让手续，交纳出让金。政府决定不办理出让手续，转让方应将转让 房地产所获收益中的土地收益上缴国家。凡上缴土地收益的土地，仍 按划拨土地进行管理
（2）划拨土地使用权出租 （3）划拨土地使用权抵押 （4）对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，
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三、房地产开发用地的选择
1. 地段影响因素分析
◆市场供求行情：地块需求呈上升趋势，价格必然上扬， 好的地块。
◆自然条件：与市中心的距离、土地的承载力、地形地势、 地块面积、地块形状、日照、风力和风向、温度、降水 量、自然灾害等。
◆社会条件：地块附近城市基础设施、附近房地产状况、 社会治安状况、政局稳定情况等
潜力取决于该地区的经济发展。 开发中的土地（已经完成区域规划，具备基本的水、电、路等保
障的地区，多指城镇周围的郊区或新开发区） 价格适中、投资后的增值潜力大
已开发土地（指已经具备城镇规模的土地） 西方发达国家：土地价格高，可供利用空间少，建筑规模和
居住人口已趋于饱和，需求少，日后升值的可能性不会太大。 国内：土地价格高，再利用的价值较大，升值潜力尚得开发，