某房地产设计制度与流程

房地产设计制度与流程第一章设计管理控制程序1．目的加强对设计工作的管理，确保设计成果符合公司的要求。

2．职责2.1总师办及设计部负责项目设计过程中的沟通与协调工作，并控制施工图设计成果的质量。

2.2设计部负责整个项目的设计管理工作，对规划设计、建筑设计、景观设计和室内设计等实施管理。

2.3总师办及设计部负责弱电、管线等专业设计的管理。

2.4 总师办及设计部负责审核景观、室内设计单位，审批景观方案设计、室内方案设计及建筑初步设计、景观初步设计。

2.5 总师办负责审核室内初步设计及软装设计。

2.6 总经理负责确定规划、建筑设计单位，审批建筑方案设计、建筑材质方案。

2.7 规划及建筑外立面成果提请董事会确定。

3．流程说明3.1 设计准备工作3.1.1根据《项目总体开发计划》制订《项目设计工作整体计划》，计划中应明确以下内容：a）项目概况（地理位置、周边环境、交通条件）；b）城市规划部门提供的规划设计条件；c）各设计单位的考察与选择计划；d）规划、建筑、景观、室内及各项专业设计的介入时间和出图时间节点；e）勘察工作的介入时间和完成的时间；f）地形图电子文件。

3.1.2设计单位的最终确定一般采用协商方式，总师办负责组织与设计供方就设计业务的有关资料、条件、深度及价格等进行沟通和协商。

采用招标的，参照当地政府有关规定。

a）规划设计、建筑设计、景观设计单位的选择应报公司设计部评审，公司设计分管领导审核，总经理审批；b）景观设计单位的选择应报公司设计部评审，公司设计分管领导审批，并将重点项目审批结果向总经理汇报；c）室内设计单位的选择应报公司设计部评审，公司设计分管领导审批，并将重点项目审批结果向总经理汇报；d）灯光设计、幕墙设计单位的选择应报公司设计部、总师办组织评审。

e）弱电、管线等专业设计单位，应报总师办组织评审。

3.2 规划设计阶段视项目的性质和规模，规划设计可按以下流程单独进行，或与建筑设计合并进行。

3.2.1 编制《规划设计任务书》根据《产品策划书》及《项目设计整体工作计划》的要求，编制《规划设计任务书》，任务书中应明确品质要求及确设计限额。

《规划设计任务书》应报送设计部组织评审，总师办审批。

3.2.2 签署《规划设计委托合同》3.2.2.1与设计单位洽谈合同（费用标准应参考市场惯例及集团其他同类项目），并起草设计合同，合同须重点明确各阶段设计图的出图期限、图纸数量、设计深度、施工过程配合等要求以及相应的责任条款。

3.2.2.2《规划设计委托合同》应报送设计部评审（若对标准合同的通用条款进行了变更或未采用标准合同，还应报法律事务部评审）；根据《重要工作会签单》及《合同审批会签单》流程审批。

3.2.3 规划设计过程控制设计部负责监控规划设计的过程和进度，并及时与设计单位沟通。

若景观设计在规划设计完成前已介入，设计部应及时向规划设计单位反馈景观设计单位提出的评估意见，并予以跟踪落实。

3.2.4 规划设计成果控制3.2.4.1 设计部组织规划设计评审、落实评审后的修改并组织修改确认。

规划评审会议应邀请总经理、设计分管领导、规划设计专家组、企业发展部、营销策划部参加。

3.2.4.2 规划设计的最终成果，应以《设计工作会签表》的形式报送集团设计分管领导审核，总经理审批。

3.2.4.3 设计部配合前期部与政府相关部门评审规划设计成果，并将政府批复意见传递给总经理。

设计部根据政府批复意见和总经理的意见安排设计单位调整规划设计。

3.3 建筑设计阶段3.3.1 建筑设计的委托《建筑设计任务书》与《建筑设计委托合同》由设计部起草，根据《重要工作会签单》及《合同审批会签单》流程审批。

3.3.2 建筑方案设计3.3.2.1 建筑方案设计的过程控制设计部负责监控建筑方案设计的过程和进度，并及时与设计单位沟通。

若室内设计在建筑方案设计完成前已介入，设计部应及时向建筑方案设计单位反馈室内设计单位提出的评估意见，并予以跟踪落实。

3.3.2.2 建筑方案设计的成果控制参加建筑方案设计评审会议的人员和部门包括总经理、总师办、设计部、建筑设计专家组、企业发展部、营销策划部、工程部等。

3.3.3 建筑初步设计的过程控制设计部负责监控建筑初步设计的过程和进度，并组织勘察单位、专业设计单位与建筑设计单位之间的沟通。

3.3.4 施工图设计3.3.4.1 施工图设计的过程控制a）进行施工图设计前，设计部需向设计单位提供地质详勘报告并提出各专业设计的配合要求。

b）若施工图设计与方案设计、初步设计由不同设计单位协作进行，设计部应组织相关设计单位进行设计交底和技术答疑，阐述设计意图和设计理念，交代关键部位和注意节点，并对涉及建筑效果部分的施工图实施把控。

3.3.4.2 施工图设计的成果控制a）设计部根据政府有关要求委托施工图的交叉审核后，配合前期部将施工图报送政府相关部门办理审查和审批手续。

b）施工图设计阶段的评审执行《施工图设计评审规程》。

3.3.5 建筑外立面色彩及材质确定3.3.5.1 对设计单位提交的建筑外立面装饰设计方案，项目公司按《设计评审会管理规程》，邀请总经理、总师办领导、设计部、及建筑设计专家组的有关人员进行专项评审。

3.3.5.2 设计部要求设计单位根据评审意见修改，修改后的外立面效果图及透视图（或电脑演示图），须报总经理审批。

3.3.5.3 针对屋面瓦、外墙涂料、玻璃幕墙、外墙面砖及石材的选用，由工程部组织样板施工，并报请总经理现场确定。

3.4 景观设计阶段3.4.1 委托景观设计《景观设计任务书》与《景观设计委托合同》由设计部起草，总师办审核。

3.4.2 景观设计过程控制设计部负责监控景观设计的过程和进度，及时组织景观设计单位与建筑设计单位及外部协作单位的沟通。

3.4.3 景观方案设计成果控制3.4.3.1 项目公司按《设计评审会管理规程》要求，组织景观方案评审会，应邀请总经理、总师办领导、设计部、景观设计专家组、营销策划部参与。

方案评审的关注要点由设计部规定。

3.4.3.2 设计部落实评审后的修改并组织修改确认，景观方案设计的最终成果，应以《设计工作会签表》的形式报总师办审批，并以文本及光盘形式备案。

3.4.4 景观初步设计成果控制景观初步设计成果评审会议应邀请工程分管领导、设计部、景观设计专家组、总工程师办公室、材料设备部及工程理部参与。

景观初步设计成果由总师办领导审批。

3.4.5 景观施工图设计成果控制景观施工图设计成果由设计部评审，如有需要可召集公司相关部门和人员参加。

3.5 室内设计阶段室内设计的具体控制要求见《室内设计控制规程》。

3.6 专业设计阶段（包括灯光设计、幕墙设计、弱电设计、管线设计等）3.6.1 各专业设计应与建筑设计同步，以保证设计的协调统一，设计部负责监控各专业设计的过程和进度，并组织不同设计单位及外部协作部门之间的沟通。

3.6.2 弱电、管线等其他专业设计的合同、任务书应报总工程师办公室评审，总经理审批。

其中，弱电设计任务书的编制应参考国家相关规范，管线设计应以规划设计、景观设计及各专业设计的成果为依据。

弱电、管线等其他专业设计的成果评审应邀请总工程师办公室参与，并报总工程师办公室备案。

3.7 样板房和样板区设计3.7.1 设计部按《设计评审会管理规程》组织样板房和样板区设计评审，落实评审后的修改并组织修改确认。

评审会议应邀请相关部门参加。

3.7.2 样板房和样板区的最终设计成果，应以《设计工作会签表》的形式报送总师办领导和营销分管领导审核，总经理审批。

3.7.3 完成后的样板房和样板区，应组织营销策划部、材料设备部、总工程师办公室对实际效果实施评审，并邀请设计单位参与。

3.8 项目实施阶段的设计管理3.8.1 材料评审涉及新材料或进口材料的选择，应按《设计评审会管理规程》，配合材料设备部、总工程师办公室、工程部等相关部门参加评审。

3.8.2 施工监控及成果检验设计部、总工程师办公室负责对施工过程进行定期检查和不定期督导，设计单位应参与各阶段验收，确保设计意图的贯彻与实施。

3.8.3 设计变更施工过程中涉及外立面、房屋形态、重要功能等方案设计内容的重大变更，设计部须将变更的理由及变更前后的方案设计图纸报总经理汇报。

3.9 设计费用的支付3.9.1 规划、建筑、室内、景观等设计合同的设计费支付，报总经理审批。

3.9.2 勘察、强电、弱电、管线、灯光、等专业设计的款项支付，在合同约定内的，由总师办审批；合同外支付，由总经理审批。

3.10 设计档案资料管理设计部应建立设计档案资料库，收集电子文本及纸质文本的档案资料，库中应包括会议纪要、各阶段最新与动态设计成果、双方往来工作联系函件等。

第二章设计评审核会管理规程1．目的通过规范项目设计评审会议流程，提高评审质量，加快信息传递和修改意见的落实。

2．职责2.1 设计部负责设计评审会议的组织工作。

2.2 总师办是设计评审会议的主管部门。

3．流程说明3.1 会议统筹安排3.1.1设计部应结合项目开发的实际情况，加强各专业设计的衔接与评审会议的统筹安排，并以文件的形式按时上报总师办确认。

3.1.2 安排评审会议的前提条件：a）已收到设计成果，并组织了内部评审，经公司负责人确认；b）上次会议提出的修改意见已经落实。

3.2 会议通知与准备工作3.2.1 会议组织单位应提前3个工作日与参会部门/人员进行沟通，确定议程安排后，下发正式会议通知。

通知中应明确会议主题、时间、地点、会议主持人、与会人员、会议议程及相应的时间安排等。

不同主题、不同阶段的评审会议，应按《设计管理控制程序》要求确定与会人员。

3.2.2 需提交评审的设计成果，尤其是初步设计及施工图设计评审，应提前 3 个工作日以电子文件或纸质文本的形式送达与会人员。

3.2.3 设计部应对照上阶段会议纪要，结合现场条件及政府要求，在内部形成书面的统一意见。

意见中应明确哪些是原则性要求，哪些是需会议审定的倾向性要求，哪些是需设计单位作出解释的要求等。

设计部内部意见及上阶段会议纪要应在评审会议前，送达总师办及总经理。

3.3 会议过程3.3.1参加评审人员应认真评审设计成果，评审时应关注设计成果是否满足设计任务书、设计限额和其他品质要求。

3.3.2 会议结束前，由会议主持人或其他专业人员进行会议小结，对会议形成的结论性、倾向性或建设性意见进行简单的总结归纳，并对下一阶段工作（如时间节点、设计修改确认方式等）提出方向性意见。

3.4 会议纪要的审核与备案：3.4.1 设计部负责整理会议纪要，报送有关部门。

3.4.2 会议纪要须在会后 3 个工作日内送达设计单位，并得到设计单位的确认。

3.5 会后的跟踪管理设计部应督促设计单位根据会议纪要提出的意见和建议修改设计成果。

第三章初步设计评审规程1．目的明确初步设计成果的评审要点，确保评审工作的有效性。