房地产按揭相关知识
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商品房按揭相关知识
又称个人住房商业性抵押贷款,是指购房者在个人购买具有合法产权或合法手续的商品房时,由于资金不足,不能一次性付清房款,购房者以所购房屋做抵押,向银行申请占所购房屋总价款一定比例的贷款。在购房者的房产证办理完毕前开发商承担阶段性担保,房产证办理完毕后,将房产抵押。贷款后,银行受借款人委托将贷款额作为购房款的一部分,直接划付给发展商或卖方帐户上。商业性贷款中的一种贷款方式,目前个人住房商业贷款普遍采用抵押加阶段性担保的方式。
在中国大陆,商品房按揭一般是指不能或不愿一次性支付房款的按揭购房借贷人将其与开发商已签订之商品房预售或销售合同项下的所有权益作为向商业银行贷款的担保。
按揭需有三方主体:购房借贷人、开发商与银行。在开发商负责为购房借贷人办理完成房地产权证过户手续,为银行与购房借贷人办理完成正式的抵押登记,并将购房借贷人的房地产权证交银行收押之前,开发商需为购房借贷人向银行贷款提供阶段性担保,购房借贷人与银行之间,不是真正意义上的抵押关系。
商品房按揭的流程如下:
(1)开发商选定按揭贷款银行,并与之签订按揭贷款合作协议书,银行承诺在特定条件下向开发商的客户(购房借贷人)提供贷款。
(2)购房人选定欲购买的商品房,与开发商签订商品房预售或销售合同。其中约定采取向开发商选定的银行申请按揭贷款的方式付款的,购房人需向开发商支付购房首付款。
(3)银行委托律师或自行对购房合同、购房借贷人贷款资格主要是个人资信予以审查。
(4)购房借贷人、开发商与银行签订按揭保证贷款合同,开发商为购房借贷人向银行按揭贷款提供保证担保。
(5)银行占管商品房预售或销售合同,并办理按揭备案。
(6)银行一次性向开发商支付购房借贷人的贷款。
(7)购房借贷人依约按月向银行交纳贷款本息。
(8)开发商负责将购房借贷人《房屋所有权证》和《土地使用权证》交银行收押并办理正式的抵押登记。
楼宇按揭制度至少涉及三方当事人,即买方、卖方(开发商)和金融机构(银行)。在按揭关系中,有四至七个法律关系:即
1、买方与卖方之间的房屋买卖合同关系;
2、买方与银行之间的资金借贷关系;
3、银行与开发商之间有关银行同意对预售项目提供贷款合同关系;
4、开发商同意在房产证办理下来之前对买方的还款责任向银行提供担保的保证关系。
5、买方与银行之间的房屋抵押关系;
6、买方为贷款向保险公司办理保险而产生的保险关系;
7、当买方不能偿还银行本息时,银行或开发商回购买方所购房屋所产生的房屋回购关系。
问:按揭商品房买卖合同能否因贷款不成而解除?
按揭商品房买卖合同以银行贷款作为购房的前提条件,不管因何种原因,只要贷款不成,那么履行购房合同的前提和基础就不存在,都可以解除按揭商品房买卖合同,开发商无权要求购房者一次性付款或者分期付款。同时,因贷款不成而解除按揭商品房买卖合同,不属于违约行为,开发商应当把购房款退还购房者;如果支付定金,开发商应将定金返还购房者。
问:退房后“按揭”贷款怎么办,应该如何处理?
答:购房者与银行的“按揭”借贷关系是独立与房屋买卖关系之外的法律关系,解除购房合同并不同时就自动解除贷款合同。因此购房者与银行的债权债务关系依然存在,这笔借款
是要还的。
由于购房合同被解除,开发商取得的所有购房款(包括其中的“按揭”贷款)应返还给购房者。然后购房者应根据个人住房贷款的有关规定,与银行协商,将剩余贷款本息提前还给银行。
问题在于,购房者还清银行贷款之前,开发商“收回”的商品房仍然被银行抵押着,如果购房者从开发商拿到钱却不还给银行,该商品房仍有可能被银行行使抵押权拍卖或变卖,开发商是绝不会吃这个亏的。
因此,只能由开发商将应退购房款分为两部分,其中属于购房者向银行借款的部分由开发商直接交还给银行,并视为购房者已向银行提前还款,由银行解除抵押;然后将剩余的属于买方首付款的部分直接退还给购房者。