奥特莱斯的发展史1
奥特莱斯的中国之路
奥特莱斯的中国之路在远离城区的“荒凉之地”，奥特莱斯能够产出比市区的购物中心还要高的营业额，一个简单的事实已凸显奥特莱斯的巨大商业价值。
以美国最大的商业物业投资信托西蒙物业集团为例，2009年最新数据显示，旗下的购物中心每年每平方英尺营业额为455美元，而旗下切尔西集团的奥特莱斯则为507美元。
最近几年，奥特莱斯正以一种令人惊讶的速度在中国各大城市迅速扩张。
运营较为成功的上海青浦奥特莱斯于2006年中开业后，这一业态就被“有心”的开发商和运营商们“借鉴”，数个与之相仿的购物中心陆续出现在上海的郊区以至市中心。
事实上，号称中国第一家奥特莱斯的北京燕莎奥特莱斯早于2002年底已开幕。
除了几个一线城市外，包括杭州、苏州在内的多个二线城市也出现了奥特莱斯的“身影”。
但是，其中真正运营成功的并非多数。
奥特莱斯的吸引力对于不同的对象，奥特莱斯有不同的吸引之处。
对消费者来说，奥特莱斯提供了一个可以用相对低廉的价格购买优良产品的机会。
对品牌生产商来说，奥特莱斯不仅提供了一个可以处理剩余货品的场所，而且越来越多的品牌认为奥特莱斯扩展了他们的市场，使产品由于低价而接触到了他们原本不能接触的消费人群。
在美国，百货业中有Saks Fifth Avenue，豪华品牌中有Coach，都积极地扩展奥特莱斯的业务。
而对于政府来说，奥特莱斯在别的商业活动很难成功的地段创造了商业成功，增加地方税收，促进地方的繁荣。
在旅游胜地，奥特莱斯跟旅游热点互相促进的效能更是进一步提高了地方经济效益。
一般而言，奥特莱斯大多位于离市中心一小时左右车程的城郊。
纽约Woodbury Commons距纽约市一个半小时车程，加州Desert Hill离洛杉矶也是一个半小时车程。
当然，也有部分奥特莱斯地处市区。
总的来说，在亚洲的奥特莱斯距离市区要近一些，很多都在一小时以内。
事实上，奥特莱斯最大的两个特点就是齐全的品牌和低廉的价格。
奥特莱斯一般都会提供与正价商品相比25%以上的折扣，如果见到60%~90%的折扣也不要太奇怪。
奥特莱斯资料
上海：上海奥特莱斯品牌直销广场是由国内规模最大的商业集团——百联集团和香港九龙仓（中国）合作投资建设，总投资4.7亿元人民币，于2006年5月建成并投入运营。
百联青浦奥特莱斯获得了开业当年盈利、3年收回注册资本、4年还清所有贷款、年创利过亿元、人均创利300多万元、资产升值4倍多的骄人业绩。
据介绍，百联青浦奥特莱斯2010年实现营收15.29亿元，同比增长34.65%；经营规模达18.96亿元，同比增长34.59%；完成利润总额1.46亿元，同比增长182.53%。
2011年前3个月，实现含税销售收入50242万元，同比增长23%，完成全年销售计划的29%；完成不含税毛利总额6789万元，同比增长19.82%。
2013年总收入29.9亿元。
奥特莱斯品牌直销广场以国际、国内时尚品牌折扣服饰为主，集休闲、餐饮、娱乐为一体的大型综合性购物广场。
项目占地面积16万平方米，总建筑面积约11万平方米。
其中，品牌服饰直销区的建筑面积为5万平方米，约250个专卖铺位，经营世界一、二线及国内著名品牌的折扣商品，休闲餐饮娱乐区的建筑面积近3万平方米，机动车停车位近1200个，还有儿童游乐场等配套设施，具有休闲、文化、景观等多种功能。
功能上分为3大版块：A区拥有近40个商铺，主要经营国际一线服饰品牌折扣商店；B区主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名名牌；C区为餐饮休闲娱乐区，建筑面积达3万平方米，主要是为各类大型餐饮及娱乐企业提供经营场地；外围停车场占地近4万平方米，设计车位1200个。
A区拥有近40个商铺，主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品，包括Armani、Alfred Dunhill、AutaSon、Aquutum、Adolfo Dominguez、BCBG、BMW Life-style、CERRUTI1881、CANALI、EEC Time Zone、Givenchy、ImagineX Multi Brands、ImagineX (Hugo Boss)、Liu Jo、Mondi、Pal Zileri、Piombo、Ports International、S.F.F、Three-on-the-bund、Zegna Outlet Store等。
奥特莱斯定位课件
总结词
奥特莱斯的高端定位策略主要是为消费者提供高品质、高价 格的商品，以及豪华的购物体验。
详细描述
奥特莱斯的高端定位通常是在提供世界顶级品牌的商品，这 些商品的质量、设计和独特性都达到了很高的标准。消费者 可以在这里找到各种高端品牌的过季、断码商品，以及限量 版商品，享受与正价店一样的购物体验。
中端定位
品牌信誉
奥特莱斯作为知名品牌的销售渠道 ，具有较高的信誉度，能够为消费 者提供质量保证的产品。
价格优势
价格竞争力
奥特莱斯销售的产品价格普遍低于正价店，具有明显的价格竞争力 。
价格区间多样性
奥特莱斯提供了广泛的价格区间，从高价奢侈品到平价日常用品都 有涉及，满足了不同消费者的需求。
价格策略灵活性
奥特莱斯在价格策略上具有较大的灵活性，可以根据市场需求和竞 争状况进行调整。
社交媒体营销策略
01
建立社交媒体账号
02
定期发布内容
在各大社交媒体平台上建立奥特莱斯 的官方账号，如微博、微信、抖音等 ，发布促销信息和品牌故事，与消费 者互动。
定期发布有关奥特莱斯的促销信息、 新品上市、品牌故事等内容，吸引消 费者的关注和兴趣。
03
与消费者互动
通过评论、私信等方式与消费者互动 ，回答消费者的问题和解决消费者的 疑虑，提高消斯简介 • 奥特莱斯的市场定位 • 奥特莱斯的竞争优势 • 奥特莱斯的未来趋势 • 奥特莱斯的品牌建设 • 奥特莱斯的营销策略
01
奥特莱斯简介
奥特莱斯的起源
奥特莱斯最早起源于意大利，是“OUTLETS”的中文译名。 早期的奥特莱斯是工厂直销店，专门处理工厂尾货。
奥特莱斯的定义
社交电商
借助社交媒体平台，奥特莱斯可以与消费者进行更紧密的互动，推 广品牌，吸引更多潜在客户，提高销售业绩。
奥特莱斯在中国的现状以及解决对策
奥特莱斯在中国的现状以及解决对策作者：王俏来源：《时代经贸·北京商业》 2013年第2期一、奥特莱斯的起源与发展“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。
其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。
这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。
那时众多平时从不打折的大牌服装会市场打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者青睐。
后来众多品牌的尾货处理集中在一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里处外地高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。
奥特莱斯已经成为一种不可忽视的零售业态。
奥特莱斯的兴起和发展，得益于对供需关系中一个基本矛盾的驾驭和利用：一是源自供方的库存积压，二是源自买方的消费能力。
这个基本矛盾的碰撞与融合，决定了奥特莱斯的必然出现。
（一）供求关系的矛盾供求关系的矛盾主要来自两个方面。
一是源自库存积压的矛盾，这是由于盲目生产而造成的。
时装产业的发展方式本身就具有极强的“积压生成机制”，即便杜绝一切盲目生产，也不能得到解决。
例如，某时装品牌在推出新品时会在市场调研的基础上，推断下个季度的流行趋势，然而无论多么精准的推断，也只能是构想中的概念。
为了最大限度地从目标消费群体中获得尽可能多的利润，品牌商会做出若干个款式，事实上，真正大卖的可能只是其中一两款，剩下的就造成了正季尾货。
另一个是过季尾货，服装销售的季节差异导致换季的时候许多产品下架成为过季尾货。
尾货的存在于业态策划的指导思想有关。
通常的业态策划都是围绕着产业链的“显性链”（比如，新款式新形象）做文章，而其隐性链（比如老年存老积压）是否需要什么可持续发展的业态，这如同只规划城市的高楼大厦，却不考虑城市的下水道，虽然在现实的城市里决不允许这样的规划思路，但在时装产业，却默认了这样的规划思路。
奥莱知识点总结
奥莱知识点总结一、奥特莱斯的起源和发展1. 首家奥特莱斯诞生于哪里？奥特莱斯的概念最早来源于美国，1974年，美国佛罗里达州第一家奥特莱斯于布鲁克斯维尔开业。
2. 奥特莱斯的起源及其历史渊源？奥特莱斯这个名字来源于法国，它的发展始于每年的销售季节，销售时，商家将过季商品搬到离市区较远的地方，以迎合广大消费者的购物需求。
为了便于人们前去购物，商家们通常会在离市区较远的地方重新组建一个小型购物村，也就是现在的奥特莱斯。
3. 奥特莱斯的发展历程？奥特莱斯的商业模式经历了近50年的发展，现已成为全球范围内的时尚购物热点。
在这50年里，从最初的单一销售渠道到如今形成的多元化、国际化的发展模式，奥特莱斯已经成为现代时尚购物的代名词。
二、奥特莱斯的优势和特点1. 优势一：明星品牌、超值低价奥特莱斯以出售品牌折扣货物为主打。
国际品牌，一线品牌，甚至个别VIP品牌加盟在奥特莱斯中，凭借着品牌的号召力吸引顾客驻足购物。
2. 优势二：新品持续上市，新套装涌现奥特莱斯极具节奏的审美体验，每天不同品类不同品牌的货品，充足丰富的品种经过全球引流，从而呈现在消费者达观视野里。
节奏保持“新套装”持续变奏，极具惊喜感。
3. 优势三：尊贵的购物环境，愉悦的消费体验相较于传统购物场所，奥特莱斯的店铺环境都是精心布局装修，空间宽敞明亮，品牌陈列看起来大气上档次。
有些奥特莱斯还提供免费的导购服务，愉悦的购物体验是他们一直坚持的核心理念。
4. 优势四：多元化的娱乐和休闲设施奥特莱斯不仅仅是一个购物地点，它还提供了许多娱乐和休闲设施，如餐厅、影院、儿童游乐场等，让购物变得更加有趣和惬意。
5. 优势五：品质好、价格实惠在奥特莱斯，你可以买到来自世界各地的品质商品，而且价格通常比市场价便宜很多，给人们带来了不小的实惠。
三、奥特莱斯的购物攻略1. 提前做好功课，了解奥特莱斯位置、品牌种类、特卖策略等信息。
2. 注意购物季节、时间节点，把握低价折扣的时机。
奥特莱斯的运营模式及发展状况
奥特莱斯的运营模式及发展状况奥特莱斯（Outlet）是指位于市区郊外或旅游景区的商业综合体，通常以销售品牌折扣商品为主要特色。
奥特莱斯的运营模式主要包括租赁模式和自营模式。
租赁模式是指开发商将商业综合体建设完成后，将店铺出租给不同品牌的零售商，由零售商自行经营，开发商则收取租金。
自营模式则是由开发商自行选取一些品牌或者通过与品牌合作，提供商品销售服务。
1.奥特莱斯的发展历史：奥特莱斯起源于美国，最早出现在1970年代，后来逐渐传入欧洲、亚洲等地。
随着全球化进程的加快，越来越多的国际品牌进入各个国家市场，奥特莱斯蓬勃发展。
在中国，奥特莱斯始于1990年代，目前已经成为零售业的一个重要领域。
2.奥特莱斯的特点：奥特莱斯通常将各个品牌的店铺集中在一起，形成规模化的商业综合体。
其主要特点是品牌折扣商品，商品价格较低，吸引了大量消费者前往购物。
奥特莱斯还通常提供舒适的购物环境、多样化的购物选择以及餐饮、娱乐等配套服务，使消费者可以一站式满足各种需求。
3.奥特莱斯的运营模式：奥特莱斯的运营模式主要有租赁模式和自营模式。
租赁模式相对而言比较常见，开发商将商业综合体建设完成后，将店铺出租给不同品牌的零售商，由零售商自行经营，开发商则收取租金。
自营模式则是由开发商自行选取一些品牌或者与品牌合作，提供商品销售服务。
4.奥特莱斯的发展趋势：随着消费者对品牌和品质的要求越来越高，奥特莱斯将更加注重品牌的选择和质量的控制，提供更多高品质的折扣商品。
奥特莱斯还将进一步以线上线下融合的方式发展，通过线上平台吸引更多消费者，提高销售额。
同时，奥特莱斯还将加强与品牌合作，推出独家折扣，提供更多独有的购物体验。
总之，奥特莱斯作为一个以品牌折扣商品为主的商业综合体，已经成为零售业的一个重要领域。
通过租赁模式和自营模式两种运营模式，奥特莱斯能够吸引消费者前往购物，提供品牌折扣商品，并提供舒适的购物环境和多样化的购物选择。
随着消费者对品牌和品质的要求不断提高，奥特莱斯将继续发展壮大，不断创新以满足消费者的需求。
奥特莱斯的历史
历史北京奥特莱斯奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。
Outlets 最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。
后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。
虽然Factory Outlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。
1970年-1987年：一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起Outlet Store，基本上是一家工厂一个Outlet Store，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。
1988年-1996年：Factory Outlet开始繁荣起来并有大的发展，去工厂直销店购买商品的顾客越来越多，因此，很多工厂就把直销店集中在一起开设，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售。
而且离城市较远，一般在60-80英里（100-150公里）左右，开车要一个多小时。
1997年-2001年：进入二十世纪七十年代，Outlets业态在美国呈现快速发展的势头，截止1996年，美国境内已经建立了300多家奥特莱斯购物中心，并且有了奥特莱斯开发商的加入，这种营销形态发生了实质性的变化。
首先是供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道。
其次是功能更加齐全，休闲购物一体化。
最后是开始讲究购物环境并向城市靠近。
因此这种直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心。
特别是近两年，销售额屡创新高。
据美国的统计数字显示，全美有275个大型奥特莱斯中心，销售增长率逐年大幅递增。
目前，在美国、欧洲、日本甚至东南亚国家，均已出现这种业态并蓬勃发展。
编辑本段奥特莱斯（中国）有限公司奥特莱斯（中国）有限公司，定位为新型现代服务业综合投资运营商。
奥特莱斯业态分析报告
奥特莱斯业态分析报告一、国际上奥特莱斯发展现状（一）国际上奥特莱斯的演进奥特莱斯（英文Outlet）最早诞生于美国，迄今已有100多年的历史。
其雏形是最早的“厂家直销店”（Factory Outlet Store），即有的工厂为了处理商品库存，将一些库存余量商品和残损商品发给雇员，并打开仓库就地销售。
厂家直销店（factory outlet）通常设在生产地附近，甚至就在生产地内，其优惠的价格吸引了众多的消费者。
后来这类厂家直销店逐渐汇集，慢慢形成类似 Shopping Mall的大型奥特莱斯购物中心，并逐渐发展成为一种独立的零售业态，经营品牌的下架商品、过季商品和断码商品，从高档专卖店或商场下架以后转到奥特莱斯销售的，所以价格折扣通常很高。
虽然Factory 奥特莱斯这种业态在美国已有 100多年的历史，但真正大规模的发展是从1970年左右开始的，至二十世纪九十年代发展到高峰期。
1995年，全美奥特莱斯折扣商店销售收入为1380亿美元，占全美百货业销售的57%。
进入二十一世纪，美国已有325个以上的大型奥特莱斯中心。
在日本，奥特莱斯在经济不景气的状况下更是逆势上扬，显示出强劲的爆发力；在欧洲及东南亚，这种业态均已出现高速发展的态势。
另一方面，新的直销中心功能更加齐全，实行休闲购物一体化，工厂直销中心与购物中心产业边缘模糊。
很多中心已突破该业态原有刚性化的数量指标，即必须半数以上的租户是工厂直销零售商的界线。
2005年国际购物中心协会(ICSC)新修改的购物中心分类中已正式将直销中心（Outlet Center）列为购物中心类型之一。
（二）国际上奥特莱斯的发展状况1、规模增长下降资料表明，目前美国的工厂直销零售业出现步履艰难的局面，奥特莱斯零售业务遇到许多困难以至于不少工厂直销中心关闭和出局。
图3-1反映了美国奥特莱斯中心数量及增长呈下降趋势的情况。
美国奥特莱斯中心历年数量表2、经营公司渐趋集中从整体上看，美国奥特莱斯的优胜劣汰的过程中促进了经营公司的集中。
奥特莱斯的前世今生
奥特莱斯的前世今生作者：齐婧来源：《中国房地产·市场版》2014年第06期奥特莱斯（Outlets），原意是“出口、出路、排出口”。
在零售商业中专指销售国际、国内著名品牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，也被称为“品牌直销购物中心”。
奥特莱斯最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。
起初，它只是“工厂直销店”，专门处理工厂尾货。
后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型购物中心，进而逐渐发展成为独立的零售业态。
20世纪40-70年代，美国是世界加工制造业最大的国家，服装服饰类的生产也不例外。
20世纪70年代，美国厂家因生产周期需要缩短、回笼资金需要加快，就各自把仓库的积压货以极低的价格在工厂仓库里直接销售（Outlet Store）。
一时间，众多的工厂纷纷甩卖，从而形成奥特莱斯的开端。
当然，这还不能称之为奥特莱斯商业的开始，只是一个自发的阶段。
Outlets真正开始是在20世纪80年代后期，如前所述顾客云集工厂分散，为方便顾客有利集中促销，厂家们集中到一起开设直销店，形成直销中心（Outlet Center），从而诞生了奥特莱斯的雏形。
直销中心以名牌和低价吸引顾客，规模尚不算大，离市中心也较选，一般开车要1个多小时，固定的客源有限。
但这是奥特莱斯自觉发展的阶段，对日后的发展壮大积攒了人气。
毕竟工厂不能代替销售商家，所以在20世纪90年代末出现了商家（品牌运营商）主导的专业奥特莱斯购物中心或卖场。
此时，直销中心（Outlet Center）的业态性质已经发生了实质性变化，工厂直销中心与购物中心产业边缘模糊，表现出产业融合和边缘化倾向。
一方面，原来意义上的“工厂直销零售业”（Factory Outlet Industry）总体规模在萎缩；另一方面，新的直销中心功能更加齐全，实行休闲购物一体化，以前各自独立经营的工厂店被整合在一起，统一管理、统一形象。
过去作为经营主体的品牌商（厂家），变成Outlets这一全新经营模式的供货商，销售商场更加功能齐全，购物环境提升，出现了集中的大型卖场、大型MALL、乡村花园式购物村三种形态。
奥特莱斯的前世今生
奥特莱斯的前世今生目录美国奥莱矗立发展之巅 (1)欧洲奥莱特色之路 (5)亚洲奥莱的春天 (6)中国奥莱在路上 (6)“名品+折扣”是奥特莱斯（Outlets）的灵魂所在。
相比较百货店、购物中心及其他同类业态，奥莱产品以国际一、二线名品为主，配有休闲设施及大型停车场，或有更多会议中心及游玩配套。
在国内对奥莱群雄逐鹿的今天，美国早已进入了奥莱发展的稳定期。
国外地产资本放眼全球，国内开发商纷纷抢占圈地。
在竞争的迷雾中，谁真正能理解奥特莱斯的意义所在，又能准确地开拓未来市场，谁将能矗立国内奥莱的巨头位置。
美国奥莱矗立发展之巅作为奥莱发源地的美国，市场被地产巨头垄断瓜分殆尽，国际一线及知名品牌资源同样被垄断且有成熟的技术流程。
在美国经济不景气时期，奥莱异常火爆，所占份额达到百货销售的57%之多。
2012年，全美共265家公司运营322种品牌，到2013年，新计划开发项目增加43个，涵盖约70个品牌。
其中12%的品牌公司掌握着28%的品牌和41%的门店数，知名品牌集中度较高。
市场数据表明，纯粹的奥莱生存能力较强。
表2：美国前20位奥莱入驻品牌集团信息来源：广发证券行业研究报告（2013年8月20日）以Tanger为代表的美国奥莱地产商，始终维持着低成本与高销售的趋势。
其历史均物业成本在13000元/㎡，单位面积销售额可达2000-3500元/月/㎡。
物业出租率未低于95%，可均达到97%，其租金回报率为11%-12%，远高于传统商场的3%。
Tanger采用租户淘汰机制，续租租金稳定，换租租金快涨。
在坚持期权方式获得项目土地的基础上，迅速进入招租阶段，当欲招租率达到50%以上时，才会正式买下土地、启动项目。
Tanger对于欲招租的谨慎及建设周期的缩短了，大大降低了公司开发建设阶段的风险，加之其长期审慎控制资产负债表，有效地规避了经济危机的冲击。
可以说，Tanger对于奥莱的把控已经达到了自如成熟的境地，远远超越了商业本身的范畴。
商业专题研究——奥特莱斯
1988-1996
第二阶段 快速发展
1997-2001
第三阶段 趋于成熟
2001至今
中国之路
•工厂直销店集 中发展；
•购物中心-工厂 直销；
•距市中心100150公里郊区；
•品牌、低价。
•截止1996，美 国300多家奥莱。
•营销方式：奥 莱开发商加；
•供货渠道：商 品工厂、品牌所 有者/代理商/批 发商、大型百货 店；
31-40岁
➢ 美国奥特莱斯消费者74%以上拥有独栋住宅，66%有财产性收入；
➢ 中国奥特莱斯消费者收入普遍不高，大多数人都是年轻阶段的白领，虽 有很强的品牌认知，但购买力有限。
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第二篇 中国 OUTLETS困境解析
二、名品缺乏、品牌混杂
欧美 中国
货源差异
货源保障
过季、断码、尾货、剪标 新款，防止名品库存积压
北客站附近
——
地块已拿，初步规 划已完成
——
新加坡悦榕集团与西安曲
临潼温泉奥特莱斯 临潼 江临潼旅游投资集团有限 临潼区凤凰大道
4
公司
2014年
合计
48
21
第三篇 西安 OUTLETS初步诊断
1、体量 主要集中在4-8万㎡，单体体量适中，然数量过多，扩张过快，消费群有限， 前途堪忧； 2、选址 大多位于城区或城市新型发展潜力区域，城市郊区结合旅游、度假打造。由 西安奥莱选址可知，其本土化严重，基本丧失奥莱本身低成本优势。
19
第三篇 西安OUTLETS初步诊断
20
第三篇 西安 OUTLETS初步诊断
项目名称
区域划 分
开发投资公司
项目位置
建面 （万㎡）
项目实施进度
Outlets
Outlets（奥特莱斯）奥特莱特成长史1970年，最早是“工厂直销店”的奥特莱特在美国开始真正有规模的发展。
1970年－1987年，一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起奥特莱特卖场，商品优质价廉，吸引大批顾客。
1988年－1996年，奥特莱特开始繁荣起来并有大的发展，很多工厂就把直销店集中在一起开设，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，而且离城市较远。
1997年－2001年，奥特莱特在美国呈现快速发展的势头。
营销形态发生实质性的变化：供货商从单一工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与，功能也更加齐全，目前，在美国、欧洲、日本甚至东南亚国家，这种业态正蓬勃发展。
2002年，北京燕莎首次创立国内的第一家Outlet并取得成功，并从此形成一股潮流。
上海、天津、广州、哈尔滨、杭州等地都相继建起奥特莱特。
一、奥特莱斯简介OUTLET是通过诸多品牌经营，极大满足消费者的需求，并采取与百货业、大卖场、超市等错位经营的方针，以自己独特的经营个性而存在，百分百地迎合了消费者的需求及心态，所以发展尤为迅速,大有占据泰山之势。
诞生于美国的“奥特莱斯”(OUTLETS)英文原意是“出口、出路”的意思，是由“工厂直销店”逐渐发展为专门销售过季、下架、断码品牌服饰商品的一种商业业态，又称品牌直销购物中心。
由于售卖这样的商品，再加上店铺装修追求简约，减少中间环节，节约开支，所以它们能够以超乎寻常的低价吸引消费者。
商品折扣一般可低至5折以下。
在欧美当代商业社会中，OUTLETS是最为流行的一种商业业态。
经过100多年的发展，OUTLETS业态已由过去单纯的工厂直销购物中心，转变为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商甚至是大型百货店共同参与、功能齐全的休闲购物中心。
在美国已经拥有一百多年历史的OUTLETS业态引入中国后称为‘奥特莱斯’，但在美国类似SHOPPING MALL的大型OUTLETS购物中心只是OUTLETS业态中的一种模式，还有一种就是最传统的FACTORY OUTLETS，大多借助洲际公路吸引客流，主要集中销售几家大的工厂做出来的产品，也可以称为大盒子式的奥特莱斯，北京燕莎主要是借鉴这种模式；另外就是欧洲小镇式的OUTLETS，这方面上海青浦是典型。
奥特莱斯的中国式折学
奥特莱斯的中国式折学奥特莱斯（Outlet）作为一种特殊的购物场所，自20世纪90年代初期引入中国以来，逐渐成为中国消费者喜爱的地方。
在这些奥特莱斯中，顾客可以以大幅度优惠的价格购买到名牌商品。
然而，中国的奥特莱斯市场与国外还存在较大的差异，我们可以将之称为“中国式折学”。
一、奥特莱斯的历史与背景在介绍奥特莱斯的中国式折学之前，我们首先了解一下奥特莱斯的历史和背景。
奥特莱斯起源于美国，最早出现在20世纪60年代末70年代初，是一种以出售品牌商品为主的折扣商城。
主要特点是出售过季、库存、样品以及部分二手商品，品牌种类较多，价格相对较低。
二、奥特莱斯的中国市场奥特莱斯在中国市场的发展可以追溯到1995年，当时一家名为“顶好奥特莱斯”的外资企业在北京开设了中国第一家奥特莱斯。
此后，奥特莱斯在中国的发展逐渐兴旺起来。
目前，奥特莱斯已经成为中国的购物新风尚。
三、奥特莱斯的中国式折学尽管奥特莱斯在中国市场上迅速发展了二十多年，但与国外相比，中国的奥特莱斯市场仍然存在一些独特之处，这就是所谓的“中国式折学”。
首先，中国的奥特莱斯更注重价格优势。
在国外，奥特莱斯商城通常以品牌折扣为主要卖点，强调品牌背后的名声和质量保证。
而在中国，奥特莱斯更注重价格优势，以低价为顾客吸引点。
许多消费者并不是因为追求品牌的名气而去奥特莱斯购物，而是因为那里的商品价格低廉。
其次，中国的奥特莱斯在产品折扣和促销力度上更加激烈。
国外的奥特莱斯以打折为主，而中国的奥特莱斯除了常规的打折活动外，还常常进行大规模促销、特价销售和限时抢购。
这些促销方式在中国市场上受到了广泛的欢迎，因为它们提供了更大的折扣幅度和更多的购物乐趣。
此外，中国的奥特莱斯还致力于为消费者提供特色化的购物体验。
在国外，奥特莱斯通常是位于城市边缘的大型购物村，商场布局相对简单，注重商品的陈列与销售。
而在中国，奥特莱斯商场更加注重提供消费者的购物体验，增加了娱乐项目、餐饮服务、休闲区等。
《关于奥特莱斯》课件
奥特莱斯的特点
商品种类
奥特莱斯拥有各种各样的商 品，从时尚服装到家居用品， 应有尽有。
折扣力度
奥特莱斯以低于市场价的折 扣力度吸引顾客，让人感受 到物超所值的购物体验。
商品质量
奥特莱斯提供高品质的商品， 让顾客购买到享受高品质生 活的物品。
奥特莱斯的优劣势分析
优势
• 价格优惠 • 大牌商品 • 多种选择
《关于奥特莱斯》PPT课 件
欢迎大家阅读本PPT课件，我们将一同探索关于奥特莱斯的知识。奥特莱斯是 一种特殊的购物方式，它不仅提供丰富多样的商品选择，还拥有令人惊喜的 折扣力度。
奥特莱斯的历史
奥特莱斯起源于德国，在20世纪70年代兴起，并迅速扩展到全球。传统的百货店将旧货打折销售，因此形成了 奥特莱斯这一独特的零售模式。
奥特莱斯在亚洲、欧洲和北美等地区也很受欢迎，斯未来的趋势
1 线上线下结合
未来奥特莱斯将更加注重 线上线下的融合，提供更 便捷的购物体验。
2 个性化定制
3 可持续发展
奥特莱斯将根据顾客需求 提供个性化定制服务，满 足不同消费者的购物需求。
奥特莱斯将致力于推动可 持续发展，关注环境保护 和社会责任。
结论
奥特莱斯的优劣势和发展前景
奥特莱斯的折扣力度、商品种类以及发展潜力使其在零售市场具备竞争优势。
适合人群和使用建议
奥特莱斯适合追求实惠购物和品牌产品的顾客，建议顾客充分利用各种折扣活动和会员权益。
结束语
希望大家通过本PPT课件对奥特莱斯有更全面的了解，并在日常生活中体验到奥特莱斯式的 愉悦购物体验。
劣势
• 地理位置 • 服务质量
奥特莱斯的经营模式分析
招商模式
奥特莱斯通过邀请各个品牌商家入驻，形成一个聚 集了多个品牌的购物场所。
(完整word)奥特莱斯业态分析报告
奥特莱斯业态分析报告一、国际上奥特莱斯发展现状（一）国际上奥特莱斯的演进奥特莱斯(英文Outlet）最早诞生于美国，迄今已有100多年的历史。
其雏形是最早的“厂家直销店”（Factory Outlet Store），即有的工厂为了处理商品库存，将一些库存余量商品和残损商品发给雇员，并打开仓库就地销售。
厂家直销店（factory outlet)通常设在生产地附近，甚至就在生产地内,其优惠的价格吸引了众多的消费者。
后来这类厂家直销店逐渐汇集，慢慢形成类似 Shopping Mall的大型奥特莱斯购物中心,并逐渐发展成为一种独立的零售业态，经营品牌的下架商品、过季商品和断码商品，从高档专卖店或商场下架以后转到奥特莱斯销售的，所以价格折扣通常很高.虽然Factory 奥特莱斯这种业态在美国已有 100多年的历史，但真正大规模的发展是从1970年左右开始的，至二十世纪九十年代发展到高峰期.1995年，全美奥特莱斯折扣商店销售收入为1380亿美元，占全美百货业销售的57%.进入二十一世纪，美国已有325个以上的大型奥特莱斯中心。
在日本，奥特莱斯在经济不景气的状况下更是逆势上扬,显示出强劲的爆发力；在欧洲及东南亚,这种业态均已出现高速发展的态势.另一方面，新的直销中心功能更加齐全，实行休闲购物一体化,工厂直销中心与购物中心产业边缘模糊。
很多中心已突破该业态原有刚性化的数量指标，即必须半数以上的租户是工厂直销零售商的界线。
2005年国际购物中心协会（ICSC）新修改的购物中心分类中已正式将直销中心(Outlet Center）列为购物中心类型之一。
（二）国际上奥特莱斯的发展状况1、规模增长下降资料表明,目前美国的工厂直销零售业出现步履艰难的局面，奥特莱斯零售业务遇到许多困难以至于不少工厂直销中心关闭和出局。
图3-1反映了美国奥特莱斯中心数量及增长呈下降趋势的情况.美国奥特莱斯中心历年数量表2、经营公司渐趋集中从整体上看，美国奥特莱斯的优胜劣汰的过程中促进了经营公司的集中。
OUTLETS案例研究
什么是奥特莱斯？概念：“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。
其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的 购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。
发展过程：Factory Outlet Store 工厂直销店1970年—1987年Factory Outlet Center 工厂直销中心1988年—1996年Outlet Center 直销中心1997年—1905年OUTLETS吸引顾客有三样法宝：驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘； 难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之 若婺； 方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。
美国Outlets格罗夫城直销商业中心 (Grove City Factory Shops) 区位：美国宾夕法尼亚州格罗夫城，位于南北向的I-79公路和宾夕法尼亚208公路的 交叉点 规模：占地面积28万平米，共有139个商店 发展历程：市场基本成熟并有一定数量的常客后再进行扩建；最大程度的利用现有 商场的高投资回报进行新商场的建设；以 现有商场的成功吸引更多的承租商。
时间 开发 内容 1992年2 1992年6 1993年10 月 月 月 规划 预租 购买场地 并动工 1994年8 月 2.2万㎡商 场开张 1994年11 1995年11 1996年11 月 月 月 0.88万㎡ 商场开张 0.79万㎡ 商场开张 1.1万㎡商 场开张北京燕莎——厂房式奥特莱斯地理位置：位于北京东四环南路工大桥西侧；交通状况：在四环路内，城里的顾客可从多条路进入四环到 达；附近有京沈、京津塘、京 哈、京通、机场高速等，并与 东南四环路连接，构成纵深极 广的辐射面；规模：建筑面积 3.5 万平方米，营业面积 1.9 万平方米；二期总 建筑面积将达到12万平方米；停 车位 ： 目前停车位有 1300个，扩建后预计增加约700 个， 停车位将达到2000个商铺租金：均价为20元/平米/天，价格区间为4-25元/平 米/天品牌结构：开业初，A座共有156个品牌专柜，现有 A、B两座营业场所，共有约500个品牌专柜，其中： 有48个国际一线品牌专柜，约占10%，202个国际 知名品牌专柜，约占40%，250个国内知名品牌专 柜，所占比重近50%。
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奥特莱斯发展史及在中国的发展（1）分类：商业地产一、奥特莱斯的发展和演变国内所谓的奥特莱斯一般是指曾在美国盛行的一种工厂直销零售商店集合的大型购物场所。
聚集在这个购物场所中，有许多工厂直销商店。
在美国,它的名称叫Factory Out let Store。
据资料记载：工厂直销零售业(Factory Outlet Industry)的某些形态最早出现在在美国，大约已有一百多年的历史。
那时，有的工厂为了处理商品库存，将一些库存余量商品和残损商品发给雇员，并打开仓库就地销售。
这就是工厂直销零售商店（Factory Outlet St ore）最早的雏形。
1、奥特莱斯的形成和演变：开始，工厂直销零售商店仅为了处理制造商的一些断码尾货商品、积压库存商品和换季降价商品。
后来选用这种销售形式的商店渐渐汇集，并发展成为一个独立的零售业态。
称为工厂直销零售业（Factory Outlet Industry）。
以后，很多工厂把直销店集中在一起开设，组成工厂直销中心（Factory Outlet Center）.美国第一个真正的工厂直销中心在1975年开业。
工厂直销中心一般离市中心都很远，约有100公里—150公里左右，开车要一个多小时。
至二十世纪九十年代美国的工厂直销中心发展到高峰期。
2、奥特莱斯已过了“豆蔻年华”：以后的发展出现了业态变异的现象。
数据显示：目前，奥特莱斯（Outlets）在发源地美国已发生了很大的变化，经营模式在变异，原来意义上的”工厂直销零售业”(Factory Outlet Indu stry) 总体规模在萎缩，似乎已过了她的“豆蔻年华” 。
表一：美国1988年——2005年直销中心统计表直销中心年份中心数量（个）出租面积GLA(平方英尺)平均大小（平方英尺)新开业（个）1988 142 18.3M 121,682 361989 183 22.4M 119,252 431990 222 28.1M 123,710 401991 249 32.1M 127,377 251992 275 35.1M 128,041 261993 294 39.3M 133,553 321994 311 44.4M 142,922 271995 324 50.7M 156,511 221996 329 54.5M 165,506 131997 312 55.4M 177,564 71998 293 55.9M 190,917 71999 284 56.2M 197,932 52000 278 57.7M 207,469 52001 261 55.3M 211,715 32002/2003 230 54.1M 235,217 32004/2005 225 54.9M 243,791 3注：VRN定义直销中心应是：50%或以上的租户必须是工厂直销零售商。
从上表知：自1975年美国第一个直销中心开业以来，经过20年的发展,到二十世纪九十年代中是直销中心最繁荣时期。
1996年，美国有直销中心329个，出租面积（GLA）5450平方英尺。
以后，直销中心的数量呈下降趋势。
至2005年，美国还剩直销中心225个，出租面积（GLA Gross Leasable Area in Square Feet (Including Anchors) 总可出租面积）从最多的2000年5770万平方英尺退回到5490万平方英尺。
基于上述变化，可以认为：美国直销零售业的发展可分三个阶段：1970年—1987年：工厂直销商店（Factory Outlet Store）,基本上是一家工厂一个商店，所经营的商品既是品牌商品又价格低廉，能吸引大批顾客。
1988年—1996年：工厂直销中心（Factory Outlet Center）开始繁荣起来，并有较大的发展。
很多工厂把工厂直销店集中在一起开设，这时的工厂直销中心一般都是真正的“工厂直销” 。
1997年至今：直销中心(Outlet Center)这一业态发生了实质性变化，表现出产业融合和边缘化倾向。
中心的功能更加齐全，实行休闲购物一体化。
很多中心已突破该业态最硬化的数量指标，即必须半数以上的租户是工厂直销零售商的界线。
工厂直销中心与购物中心产业边缘模糊。
2005年国际购物中心协会(ICSC)新修改的购物中心分类中已正式将直销中心（Out let Center）列为购物中心类型之一。
这似乎标志着，北美已不再将Outlet作为一个独立的业态，而是视作为购物中心的一种类型，即作为整合各种零售业态的超业态平台。
据此观察，可以理解为：由于历史条件形成的工厂直销零售业不仅已过了她的“豆蔻年华”，也许已预示着它作为独立零售业态的终结。
与国外情况相背,国内不少报道，还把奥特莱斯作为一个新鲜事物来介绍，大多数介绍文章没有全面、正确地反映该业态在国外真实变化了的情况，起到了误导商业投资者的作用。
更有非理性的商业房地产商在缺乏严格的可行性研究的基础上，圈地盖屋，在无法选择合适商业项目的困境中，把开设奥特莱斯作为拯救商业投资项目的灵丹妙药，这是十分危险的。
3、奥特莱斯业态的基本元素和异化：原来意义上的奥特莱斯即工厂直销中心必须具备三个必要的元素：品牌、价格和环境。
首先，工厂直销中心必须以制造商直接零售为特征，VRN（Value Retail News）定义奥特莱斯中心应是：50%或以上的租户必须是工厂直销零售商。
经销的商品品牌必须在主流消费群中有一定的认知度。
其二，经工厂直销中心销售的商品必须有使人心动低廉的价格。
足以打动消费者，满足“化较少的钱消费名牌商品”的消费心理。
其三，远离品牌堆积的市中心，拉开与足价品牌专卖店的距离，以免造成同一品牌商品价格悬殊的尴尬。
同时有较舒适的内环境，可适当增加餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。
与一般的购物中心相比，更强调前两个元素。
目前, 奥特莱斯业态变异倾向特别反映在前两个元素的弱化，从而导致产业融合和边缘化。
奥特莱斯发展史及在中国的发展（2）分类：商业地产二、奥特莱斯在国外发展的现状资料表明,目前美国的工厂直销零售业步履十分艰难。
在美国的奥特莱斯零售业务遇到许多困难以至于不少工厂直销中心关闭和出局。
( Tom Kirwan:“Tough All Over” ）1、规模增长已经递减：表二：美国奥特莱斯中心历年数量表年份中心数量（个）比上年+ --%1988 142 --1989 183 28．91990 222 21．31991 249 12．21992 275 10．41993 294 6．91994 311 5．81995 324 4．21996 329 1．51997 312 -5. 21998 293 -6. 11999 284 -3. 12000 278 -2. 12001 261 -6. 12002/2003 230 -11.92004/2005 225 -2. 2近年来，经营奥特莱斯公司或集团申请破产保护的消息源源不断。
进入破产保护的公司比以前更多。
1999年进入该行业的Welcome Home招商数量从约220个商店缩减为约120个商店，后于2000年破产。
London Fog招商进来120个商店中几乎丢落35个，后在2004年申请破产保护,现在它仅有38个商店在运营。
最近最大的案例是Bugle Boy 和L echters’ Famous Brands Housewares。
2004年他们合起来共关闭了250个奥特莱斯商店。
单Bugle Boy就关了936，000平方英尺GLA的出租单元。
Bugle Boy和Fa mous Brands仅是近年来已关闭的奥特莱斯长长名单中的两个。
其它还有Britches, He ro Group, Leather Loft, Mondi 和Prestige Fragrance等。
另一个是在2月份申请破产保护的Secaucus, N.J.。
它们宣称至3月31日财务年度共关闭了28个奥特莱斯商店，公司以Kasper和Anne Klein名义继续经营奥特莱斯商店。
2、经营难度日见增加总体规模的萎缩和发展速度的减缓源于经营上的困难。
2001年3月申请注册设立在芝加哥的珠宝连锁Ultra Stores在2005年宣告破产申请。
公司宣称：Ultra Stores在破产保护期最终将关闭37个单元，削减高额费用30%。
而后，另外5个商店也在当年关闭。
它还剩106个单元。
零售商说：虽然它的奥特莱斯商店仍开着，但与开在市中心购物街更传统的珠宝店相比难度更大。
虽然申请破产保护并非总是导致商店关门。
一般追逐偿付能力的奥特莱斯零售商关闭有麻烦的门店比开新门店花费更多的时间。
最近的一个例子是Pennsylvania Fashions在2月4日申请破产后，雇佣一个清算公司，公布有74个零售商247个商店被关闭，正在被清算关闭的51个商店设在地区购物中心，23个在奥特莱斯中心和其他折扣中心。
在奥特莱斯起中流砥柱作用的承租户包括Casual Male Outlet、Donna Karan、Jone s New York、Old Navy和Polo Ralph Lauren。
在过去的两年中要么减少他们商店的数目，要么给他们在奥特莱斯连锁店数目封顶。
在这些集团中，Casual Male将破产，将资产卖给Needham。
一个奥特莱斯商店的顾问描述了这些典型的事例后认为：目前，连锁商店已进入到一个“等待和观察的模式”。
他们搁置了先前泡制于火旺时期的计划。
这个零售商顾问说：奥特莱斯的发展速度无论如何不可能继续增长。
3、经营公司渐趋集中整体上，美国奥特莱斯的经营举步维艰，但如此令人沮丧的景象中也有一些较强的幸存者。
如：位居美国第一位的Chelsea Property Group是世界上经营奥特莱斯规模最大的业主和运营商.从1993年到2004年它是一个开放的房地产投资信托基金(REIT)。
2004年1 0月14日被美国最大的商业房地产商Simon Property Group, Inc. (NYSE: SPG)收购。
至2005年4月1日Chelsea在美国30个州、日本和墨西哥拥有全产权或部分产权的奥特莱斯中心Premium Outlet® 60个和其他一些购物中心计1710万平方英尺（GL A）。
至2004年12月31日公司在国内的31个奥特莱斯中心出租率达99%，每平方英尺平均可比销售达412美元；开在日本的4个中心出租爆满，平均每平方英尺平均销售超过820美元。
Chelsea Property Group在美国主要的物业包括Woodbury Common Premium Ou tlets（纽约市附近）、Orlando Premium Outlets（在佛罗里达奥兰多）、Wrentha m Village Premium Outlets（波士顿附近）、和Desert Hills Premium Outlets（加利福尼亚棕榈泉附近）。