201312天津新燕莎奥特莱斯调研报告

1、提早占有周边市场 2、较目前周边商业错位经营 3、旅游及休闲环境气氛会在季节性中体现明显
1、活动形式跟不上，业绩不能支撑，店铺容易出现关店， 经营会受到影响 2、业态丰化，增强集客力迫在眉睫
O
T
调研总结
作为天津第二个奥特莱斯项目，选址在空港区域，与佛罗伦萨小镇奥特莱斯有较远的物理距离， 但辐射区域及目标客群均为津京两地及周边区域的18—50岁的中高端消费者。从现阶段看，无论从项 目成熟度、品牌入驻的档次及比例、交通便利性、规划设计的景观效果等多方面来看，新燕莎与佛罗伦 萨相比还是存在较大差距。而且随着佛罗伦萨奥莱周边其它商业项目（例：NBA中心、威尼都等）建成 后形成的集群效力，未来佛罗伦萨奥莱对辐射区域内的消费者将具有更大吸引力。 但是，北京燕莎奥莱毕竟是国内奥莱业态的开创企业之一，凭借其强大的北京资源以及在该业态
业态及品牌组合
– 餐饮
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“五大购物区”：国际品牌区、男装区、女装区、皮鞋皮具区、运动休闲区 “十大集合店” ”：按品类分为男女装配饰品类；儿童服饰及玩具品类；钟表眼镜、家居品类等 “名牌+实惠”——平均低至6折 国际品牌占60%；国内品牌占30%
餐饮占比约10% 已开业商户：Costa、麦当劳、棒约翰、赛百味、31种冰激凌等 正在进行装修商户：新煮意、拿渡、Kaffal Coffee、和合谷等
媒体推广
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9
类型
通讯社 综合 消费、都市 新华社
媒体
所在地
天津 北京 天津 天津 北京 天津 北京 北京 北京
类型
通讯社 平面媒体 平面媒体 平面媒体 平面媒体 网络媒体 网络媒体 网络媒体 网络媒体
中国日报【全国】 中国经济时报 天津日报 北京商报【北京】 北方网【天津】 和讯网【全国】 中国经济新闻网【全国】 新华网【全国】
业态及品牌组合
国际精品 皮鞋皮具 男装 时尚休闲 运动休闲 女装 餐饮、服务配套
国际精品 CANLI Louis Feraund AIGNER VERRI DAVID MAYER CERRUTI 1881 GIEVES&HAWKES Folli F
皮鞋皮具 意大利工厂店 欧洲精品 通派 SIOUX 西班牙工厂店 男装 S.T.Dupont Satchi ROBERTA DI CAMERINO
天津新燕莎奥特莱斯调研报告
2013/12/30
调研概述
1、项目名称：天津新燕莎奥特莱斯 2、调研人员：马金宝、张云峰、刘鹏
3、调研时间：2013年12月26日
4、调研报告撰写人：马金宝、张云峰、刘鹏
目录
• 项目概况 • 设计风格及特色 • 业态及品牌组合
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策划、推广及会员制 特色分析 总结 给本项目启示
会员推广
会员活动：
办理一张会员卡，您会得到一份您期待的礼品。同时，
燕莎奥莱会根据您的消费喜好，为您准备丰富的商品 和更多的礼物。
调研总结
S
1、以工厂店形式，价格有优势 2、地理位置有优势
周边
W
人口不足 国际知名品牌入驻率较低 景观特色不足 导视指引效果欠佳 交通目前不便 休闲及餐饮业态比例不足
SWOT
内积累的丰富运营经验，如何将该项目调整成能够与佛罗伦萨奥莱在定位、运营上有所区别，各有特色
的奥莱项目，是我们将来应该持续关注的。
给本项目启示
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于家堡项目是片区内先期开发的状地块，需要更多考虑的该地块周边待建地块的影响 ，并对部分店铺空置情况下整体经营维持做好预案。 街区式商业项目在北方受自然条件影响较大，于家堡项目可以考虑在冬夏两季打造出 不同景观特色的商业氛围， 项目的定位应避免同质化，于家堡商业是为满足区域内高端写字楼办公人群需求的配 套型商业，应在配套服务方面做出特色，以“商业+ 服务”的理念，结合项目条件打 造出难以复制的商业特色。
商业、地产
门户网站
活动推广
活动日期：12月23日——2014年1月3日 活动主题： “缤纷双‘蛋’，双重惊喜” 活动内容： 购物满2000元、3500元、5000元可均领取金蛋一枚并砸开，根据 蛋内有无彩花判断是否中奖，同样有工具箱、保温杯、羊毛围巾等
线上推广
线上活动： 12月21日至2014年1月3日期间，凡在新浪微博转发天津新燕莎 奥莱开业信息或圣诞活动信息并拍摄天津新燕莎奥莱实景图的顾 客，@6名好友同时@燕莎奥莱新浪官方微博，即可获赠高档美甲 套装一个
项目概况
项目名称
天津新燕莎奥特莱斯பைடு நூலகம்
地址及和项目的约计距离
位于天津市空港经济区的天津新燕莎奥特莱斯拥有优越便捷交通优 势，距离北京市区130公里，距天津市区13公里，距天津港公里， 8分钟车程至天津机场，30分钟车程至天津火车站，40分钟乘高铁 至北京，毗邻京津唐、京津、蓟汕联高速。
2013.12.21 运营中 购物中心 18-50岁 欧洲花园式风情为主题的集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游等为一体的具 有国际水平的奥特莱斯主题购物广场 8.8万/2000个停车位 餐饮及奢侈品（如coach等） 85%（开业率）
•
项目初期人流不旺是商业的普遍情况，对于开业期的活动组织应以带动人流进入胃主 要目标。
THANKS!
运动休闲 Levi’s LEE JEEP 金狐狸 黄金熊 阿迪达斯 耐克
女装 Marisfrolg DIDIER PARKLIAN DERHY 朗姿 GRI BSIC HUOSE 餐饮、服务配套 麦当劳 和合谷 赛百味 31种冰激凌 同仁堂
时尚休闲 SWAROVSKI CK JEANS CK UNDERWEAR COACH TOMMY HILFIGER
开业活动推广
活动日期：12月21日—22日
活动主题： “北京王者•天津降临”——燕莎奥莱真的来了!
活动内容： 购物满2000元赠工具箱 满3500元赠保温杯 满5000元赠羊毛围巾 满6500元可在领取2000-5000元礼品的基础上，继续参加 幸运 转盘活动，转动2次有机会获得ipadmini2大奖 PR活动： 开业当天，组织欧式巡游队伍，由巡游马车、宫廷卫兵、宫廷乐队等。
开业日期 开发进展 (拟建、在建、运营中) 商业形态 目标客群 定位
总建筑面积 (平方米)
停车场面积/停车位 主力店及人流吸引能力 出租率 备注
位于空港商务区，配套商业中第一家开业项目。
地理位置
设计风格
• 设计风格： – 低密度 – 欧式小镇
设计风格及特色
业态及品牌组合
• 主要以零售及餐饮两大业态组成 – 零售