201312天津新燕莎奥特莱斯调研报告
京津地区商业及奥特莱斯项目考察报告
背景链接：北京赛特奥特莱斯是由北京赛特购物中心经营管理的名品折扣 购物中心，汇聚了众多顶级奢侈品牌，以及最受大众喜爱的时尚休闲品牌。 整个项目以欧美小镇建筑风格打造最纯正的美式奥莱商业街道，各商铺之 间紧密相联，形成一个集购物、文化、娱乐、休闲的超大型、超完备的商 业空间。
项目亮点：
1.地理位置： . 赛特奥特莱斯地处北京 市朝阳区香江北路，周围 路网发达：西邻马泉营西 路，南邻香江北路，位于 京平高速路和机场高速路 的夹角处，交通便利。 . 项目位置距市中心25分 钟车程，距机场15分钟车 程。项目周边公共交通也 较便利：主入口100米范 围内有地铁15号线马泉营 站，公交车988路和944路。 . 项目周边有较密集的别 墅区，如观唐别墅花园， 香江花园，长岛.澜桥， 泉发花园等，周边消费群 体具有很高的消费能力。
2.建筑风格鲜明：
地中海风格建筑原来指沿欧洲地中海北岸沿线的建筑，特别是西班牙，葡 萄牙，意大利，希腊这些国家沿海地区的建筑。Solana项目吸取了此种建 筑风格中的精髓，营造了该项目步行街区的闲适，浪漫有不失时尚的欧式 风情。
该项目建筑的特点为： 1. 建筑体量变化丰富，高低错落。设计了大量的钟楼，穹顶，烟囱等，并 且注重屋檐处的造型。
3. 道路设计注重与周边建筑的尺度呼应，并且注重使用不同材质和颜色的 铺装，使购物者能感受到街，巷，广场，环路大道之间的不同体验。
4. 项目内部设有大型聚集场地，广场，庭院，平台，座椅等，成为聚集娱 乐休闲人流的重要条件。
5. 注重预留商家广告位置。广告牌，路牌等具有清晰的引导性和识别性。
裕田幸福城（北京）投资顾问有限公司
设计管理中心 2012-2-1
主要考察项目：
1. 北京SOLANA蓝色港湾商务区 2. 北京赛特奥特莱斯 3. 天津佛罗伦萨小镇奥特莱斯
天津新燕莎-奥特莱斯国际品牌城设计和技术要点
天津新燕莎-奥特莱斯国际品牌城设计和技术要点【摘要】结构设计布置合理对减少结构扭转效应至关重要。
架空连廊、采光穹顶采用钢结构，并与塔楼结构采用弱连接，使结构受力小和简单。
结构安全可靠。
管桩基础、复合地基是控制软土地基沉降较有效措施。
关键词：减少扭转效应，架空连廊，弱连接，沉降控制。
一. 工程概况天津时尚舞台国际品牌城已交付使用。
现更名为天津新燕莎-奥特莱斯国际品牌城。
它位于东丽空港物流加工区。
建筑总体布局为蝴蝶形，由A、B、C、D 四个区共三十栋建筑和中央休闲大厅组成。
建筑分为一层、二层局部三层建筑，建筑功能为商铺、餐饮、影院、办公、汽车库。
占地面积约14万平方米，建筑面积约9万平方米。
一. 建筑方案特点本工程脱离了传统的集中及多层建筑模式的商业格局，以崭新的现代古典式的意大利风格，创造一个将观光、购物、餐饮、休闲融合于环境的商业街。
商业街平面以一只蝴蝶形状为基本，蝴蝶翅膀的轮廓由外围商铺圈构成。
大街、小巷的人形道路环绕商业街。
商铺之间架空二层连廊、商铺间步行的穿越和迂回曲折使得购物更便捷。
建筑平面各种形态，多边形和曲线形的建筑以及意大利风格建筑立面造型、特色装饰墙、艺术性雕花铁艺、艺术雕像、遮阳雨篷等，都给人们带来视觉的刺激和惊喜。
展现给人们的高贵而典雅的意大利风情小镇的建筑风格不仅为人们提供一站式购物乐趣，同时还给人们一种具大的精神享受。
特别是商业街中央休闲大厅屋面由四个塔楼八根框架柱撑起的采光穹顶，使整个商业街建筑群体更加美丽和壮观。
附图--建筑鸟瞰图。
三.结构设计（一）.结构设计的主要技术重点：本工程各塔楼结构形式均采用钢筋砼框架结构体系。
因建筑方案平面、立面布置需要，造成结构平面、立面不规则、\不对称，因此控制结构形心与结构刚心的偏心率是设计重点之一；对平面超长，满足建筑立面需要，结构不能设置温度收缩缝应采取合理的技术措施是设计重点之二；首层建筑层高5.2米，结构计算要满足规范指标要求，导致柱截面偏大不经济，采取什么措施可使框架柱截面不至于过大是设计重点之三；商业街各商铺之间设置的架空连廊以及中央大厅采光穹顶，选择合理结构形式及与主体结构连接形式是设计重点之四；本工程场地土类别为三类，中、高压缩性土较厚，非常软弱，变形大。
购物中心调查报告
商学院 市场营销
2014 年 月 日
奥特莱斯购物中心调查报告
一、商圈调查 （一）奥特莱斯大卖场简介
“奥特莱斯”是英文 OUTLETS 的中文直译。其英文原意是“出口、出路、 排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店 组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。
使我对以后的社会实践有了进一步的了解与认识，有了这一次的调研经验，相信 下一次我会完成的更好。
六、调研的收获与感想
市场调研与上课老师教给我们的不同，课堂上我们学到的是书本知识和理论， 而做了这次对奥特莱斯的市场调查以后我发现，做一件事情首先要有其目的或目 标，就像市场调查一样，调查是为了什么，也不能盲目前进，到头来功亏一篑。 目的是我们的前进方向，就像每个人的梦想一样，引导着我们去寻找另一片天空。 而过程中，我们有计划，也有变化，但我们还是依计行事，在计划之间适度变化， 一步一个烙印，深刻的记载错与正的市场调查知识。就比如在填写调查问卷的过 程中，有些人可能就不愿意跟你合作帮你完成问卷，这时你也不必强求，换个人 便好了，要知道有时候计划总是赶不上变化。
金银首饰，服装鞋帽，装饰品 ，品牌专柜，
（二）折扣店以鞋为例，下面是商品层级图：
Nike 篮球鞋
运动型
纽巴伦运动
阿迪运动 鞋
阿迪三叶草
休闲型
匡威帆布
Vans 板鞋
（三）奥特莱斯购物中心的自有商品 低价打折的服装鞋帽、门口的饮料专柜、金银装饰品 奥莱的自有品牌经营并不明确，它是以代购的方式卖出低价打折的货物、主要经 营其他品牌的推销与售出
经过这次的市场调研，我想在剩下的两年大学时光中，我一定会努力珍惜各种 锻炼机会，从各个方面提高自己的能力积极投身社会，展现大学生的魅力与风采。
奥特莱斯项目介绍及分析
奥特莱斯项目介绍及分析一．O UTLET业态的由来与优势奥特莱斯OUTLETS是一种新的商业形态, 以销售名牌过季、下架、断码商品构成。
OUTLETS在进展初期作为单个的“工厂直销店”(factory outlet)，以优惠的折扣价格处理工厂尾货。
由于受到崇尚品牌的消费群体之青睐，直销店成片成群逐步汇合，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终进展成为一种独立的、崭新的商业零售形态。
目前奥特莱斯业态与旅游休闲文化结合，形成一种高级商业形态。
奥特莱斯业态满足了消费者与名牌厂商的双方特殊需求，名牌厂商需要处理过季节商品；进驻品牌直销广场，厂商能够及时设置最新的品牌形象店与折扣，同时使用直销形式能够有效加速销售额增长，加快收回资金；众多品牌消费者需要便宜价格得到名牌商品，因此奥特莱斯业态在中国具有较大生命力。
奥特莱斯业态在美国得到蓬勃进展,目前已经进展到320多家奥特莱斯。
日本、韩国新加坡都有自己的奥特莱斯商店。
图1 美式OURLET奥特莱斯在中国具有良好进展前景，特别是沿海富裕地区与西南、华北等富裕地区,务必有品牌消费群体才能支撑。
奥特莱斯业态并不适合遍地开花，需要引导这种新型业态在中国健康进展，避免一哄而起。
要做好奥特莱斯商业广场需要较强的经营实力，至少5000万元以上流淌资金用于经营，保证货品充足。
二．美国、日本奥特莱斯业态的进展美国奥特莱斯种类多，很多创新的商店也是从美国开始，通过比较研究美国多个奥特莱斯商店，作者认为fashion outlet是美国非常有特色的品牌折扣店，它将流行文化与商业展示完美结合。
fashion outlet位于美国拉斯维加斯，拥有１００多个一流设计师推出的最新款式时装精品，号称精品时尚总汇，折扣达到７５％。
(1) 项目布局与环境图2 商场总体布局图3 商场入口图4 商场内部环境图５主题装饰区域－使用男女任务形象烘托环境图６特色雕塑与灯饰(2)品牌组合(3)VMD 商业形象展示女性商品视觉形象图７STYLES特色女性流行时装店男性商品视觉形象图８男装特色店图９美国著名品牌老海军图10 GAP品牌名店图11针对青年消费者的视觉形象店橱窗与照明特色图12 特色橱窗图13 女装店的典型照明装置图14 顶部灯光营造气氛美国奥特莱斯还有一个特点是很多位于风情优美的旅游区，环境优美，商业布局注重园林环境，营造休闲气氛。
#我国奥特莱斯-研究报告
目录一、奥特莱斯的由来 (3)二、奥特莱斯运作模式分类 (3)三、奥特莱斯合作模式分类 (5)四、奥特莱斯商业业态的特点 (6)五、我国奥特莱斯状况 (7)六、我国奥特莱斯排行榜前三甲 (8)七、我国奥特莱斯之应变升级 (9)八、我国奥特莱斯发展趋势 (11)九、我国奥特莱斯存在的问题 (13)十、打造奥特莱斯购物中心新商业模式 (16)十一、结论 (19)一、奥特莱斯的由来奥特莱斯的由来诞生于美国的“奥特莱斯”(OUTLETS)英文原意是“出口、出路”的意思，是由“工厂直销店”逐渐发展为专门销售过季、下架、断码品牌服饰商品的一种商业业态，又称品牌直销购物中心。
由于售卖这样的商品，再加上店铺装修追求简约，减少中间环节，节约开支，所以它们能够以超乎寻常的低价吸引消费者。
商品折扣一般可低至5折以下。
这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。
那时众多平时从不打折的大牌服装会时常打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者亲睐。
后来众多品牌的尾货处理中心集中到一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里外的高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。
据统计，全美目前已经拥有300多家大型奥特莱斯，成为连锁超市、百货商场外不可忽视的一种零售业态。
在美国已经拥有一百多年历史的OUTLETS业态引入中国后称为“奥特莱斯”，但在美国类似SHOPPING MALL的大型OUTLETS购物中心只是OUTLETS业态中的一种模式，还有一种就是最传统的FACTORY OUTLETS，大多借助洲际公路吸引客流，主要集中销售几家大的工厂做出来的产品，也可以称为大盒子式的奥特莱斯，北京燕莎主要是借鉴这种模式；另外就是欧洲小镇式的OUTLETS，这方面上海青浦是典型。
二、奥特莱斯运作模式分类（一）奥特莱斯物业型态模式分类庄园式奥特莱斯主要源自美国，带有浓郁的美洲田园文化。
奥特莱斯业态考察报告.
一、上海奥特莱斯购物中心1、项目发展背景分析区位上海奥特莱斯位于上海市青浦区。
项目周边高速路网发达，紧临沪宁高速、沪青平公路及上海郊区环线。
项目距离市中心约30KM，距离虹桥机场约25KM。
有多条公交线路直接到达项目。
从项目乘坐公交车约60 分钟可到达上海人民广场、上海南站、上海火车站、南京西路、淮海路等商业发达中心区。
通过沪宁高速、沪杭高速可快速到达湖州、无锡、常州、苏州、杭州等经济发达地区。
分析认为：上海青浦奥特莱斯在区位上具备了较大的区域辐射能力以及较强的区域消费潜力的支持。
规模项目参数备注总建筑面积14 万平方米总建筑面积包括配套用房店铺数量294 间经营店铺数量266 间从规模上看，上海奥特莱斯是目前国内同类业态中规模较大的项目。
14 万平方米的建筑规模中绝大部分是经营性物业。
物流配套、休闲配套、旅游配套等建筑设施相对缺乏。
分析认为：如此巨大规模的奥特莱斯业态项目，缺乏了休闲配套、旅游配套等多元化业种组合，对于营造多元化的消费人流具有较大的限制。
投资管理组合项目由上海百联集团和九龙仓集团共同投资建设。
调查了解到，项目地块是由上海百联集团提供，九龙仓集团在资金及国际品牌招商方面提供支持，双方共同控股上海奥特莱品牌直销广场有限公司，由上海百联集团负责日常运营。
尤其注意的是，上海百联集团和九龙仓集团同属于大型的贸易流通型企业。
其中上海百联集团是国内最大的流通产业集团；位列中国企业500强第17 位；拥有5 家上市公司；遍布全国25 省市共计7118 家营业网点；几乎涵盖了国际商贸流通现有的各种业态，如百货、标准超市、大卖场、便利店、购物中心；涉及金属、燃料、机9电、木材、化工原料、汽车贸易等生产资料流通贸易的众多业务。
九龙仓集团综合资产总值逾港币1,700 亿元；旗下的香港核心物业─海港城及时代广场的综合营业额港币54.34 亿元；在珠三角、长三角及中国其它沿海地区积极拓展货箱码头业务。
分析认为：上海奥特莱斯在产权、经营权、使用权方面划分清晰。
天津奥城市场研究报告
天津奥城市场研究报告一、引言天津奥城市场研究报告旨在深入了解天津奥城市场的运营状况、竞争环境和消费者需求，为企业发展提供参考和战略指导。
二、市场概述天津奥城位于天津市南开区，是一个集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的综合性商业运营中心。
该市场规模庞大，吸引了众多大型商家进驻，成为天津市重要的购物消费场所之一。
三、竞争环境1. 主要竞争对手：天津奥城周边存在多个商场和购物中心，如尚学路购物中心、天津奥体商城等，它们与天津奥城形成了一定的竞争格局。
2. 竞争优势分析：天津奥城以其独特的建筑风格、多元化的品牌组合和优质的服务，吸引了许多知名品牌入驻，形成了一定的差异化竞争优势。
四、消费者需求1. 购物需求：消费者对时尚、质量和价格的要求逐渐提高，他们希望在购物过程中享受到舒适和愉悦的体验。
2. 餐饮需求：消费者对餐饮的选择越来越注重多样性和个性化，并关注食品安全和营养健康。
3. 娱乐需求：消费者愿意在休闲时光中享受娱乐活动，如电影、KTV和游乐设施等。
五、市场运营状况1. 天津奥城的市场运营状况较好，吸引了大量消费者流量，并实现了良好的销售额。
2. 天津奥城的租赁情况稳定，主要品类店铺出租率较高。
3. 天津奥城的管理团队注重市场推广和宣传，通过各种促销活动和品牌合作吸引了更多消费者。
六、发展建议1. 进一步提升服务质量：通过培训员工、提供个性化服务和改善购物环境，提升消费者的购物体验。
2. 丰富品牌组合：积极吸引国内外知名品牌入驻，提供更多种类的商品选择。
3. 深化娱乐业态：增加娱乐设施和活动，在购物之余提供更多娱乐选择。
4. 加强数字化营销：借助社交媒体和移动应用程序等渠道，提升品牌知名度和消费者互动。
七、结论天津奥城作为天津市重要的购物消费场所之一，具备良好的市场运营状况和竞争优势。
通过进一步满足消费者需求、加强服务质量和数字化营销，天津奥城有望实现更大规模的发展和壮大。
企业在进入天津奥城市场时，务必制定合适的运营策略和市场推广方案，以应对激烈的竞争环境。
奥特莱斯业态调研报告
无锡、常州、苏州、杭州等周边经济发达地区。
北京奥特莱斯在 1 项目中心距离首都机场约 25 公里，距离燕莎 区 位 上 具 备 了 优 友谊商城 10 公里。从购物中心至亚运村方向、 越的便利性优势。 或至中央商务区（CBD）方向以及北京市中心 方向等等均畅通无阻。
2 有多条公交线路直接到达项目。从项目乘坐 公交车约20 分钟可到达北京国贸广场；乘车 约40 分钟可到达天安门及王府井；乘坐地铁 可到达项目周边（10＃线劲松站）
1． 项目分析
1.1 项目调查
1.1.1 项目背景分析
区位
项目 区位特点
区位示意图
上海青 浦奥特 莱斯
上海奥特赖斯位于上海市青 浦区，项目周边高速路网发 达，紧邻沪宁高速、沪青平 公路及上海郊区环线，项目 距离市中心约 30km，距离虹 桥机场约 25km
。
北京燕 莎奥特 赖斯购 物中心
北京奥特莱斯位于北京市朝 阳区东四环南路 9 号，东四 环与东三环之间。项目周边 高速路网发达，通过东四环 可快速到达京沈高速、机场 高速、京开高速、京石高速。 可快速到达沈阳、北戴河、 天津等
奥特莱斯业态调研报告
（2010 年 11 月）
前言：调查框架
调查目标
本次调查目的是为了全面了解目前国内主流奥特莱斯业态的经营情况，选取目前国内主流两家奥特莱斯（北京燕莎奥莱和上海青 浦奥莱）进行对比分析。为本公司奥特莱斯的业态定位、运营模式及管控模式制定提供样本支持，为决策层提供参考。
调查对象
本次调查选定目前国内知名度和影响力较大的两家：北京燕莎奥莱和上海青浦奥莱。 北京另外一家影响力较大的北京赛特奥莱，因为数据、内部资料的取得遇到困难，目前还在跟进研究中。
1.2 项目分析小结........................................................................................................................................................25 2．借鉴 ...................................................................................................................................................................................... 27
奥特莱斯市调报告
北京燕莎奥特莱斯
区位：坐落于北京东四环工大桥西
侧，紧邻东四环路，中心距离首都机 场约25公里。
规模：总建筑面积约9.5万㎡，一期
3.5万㎡（A、B座），二期扩建6万㎡ （C座），车位1500个 。
2003年11月、C座：2007年12月
项目定位：以国际、国内时尚品牌
开业时间：A座：2002年12月、B座：
化妆品/饰品：MSNEROLI、She’s、Rime
餐饮/银行/服务：Pizza Hut、Red Moon、兴业银行ATM、客服中心
五、国内典型案例研究
1、北京燕莎奥特莱斯
2、上海青浦奥特莱斯 3、重庆太平洋西部奥特莱斯
奥特莱斯在国际上已经是一种相当成熟的业态，中国奥特莱斯处于起步和发展阶段。 奥特莱斯业态进入中国市场是在2002年，北京“燕莎奥特莱斯”。历经多年经营，近 年来实现销售额20亿元以上，取得了巨大的成功。
三、OUTLETS的发展现状及分析
OUTLETS发展现状及分析-欧美
发展现状 （1）迅速扩张 Outlets发展迅速，开始逐渐风靡全球，在美国、欧洲、 日本甚至东南亚国家，业态均已进入蓬勃发展状态。在美国已有 300多家，销售增长率逐年大幅递增。 （2）与三大传统零售业态平分市场 在欧美国家的大型零售商中， Outlets已经和百货、超市、大型购物中心四分天下。在美 国的商业企业销售排行榜中， Outlets就占前五席中的三席。 （3）经营出现两级分化、业态产业化 国外 Outlets经营出现两极分化，企业集中度加大，产业化发展。美国排名前五位经营 Outlets的公司，共有139个分店，出租面积有3291万多平方英尺。分别占美国Outlets中心总 数的61.8%和59.9%。 （4）品牌和模式的成功复制 已成功实现品牌和模式的异地复制，Woodbury Premium Outlets公司—美国最大的Outlets经营公司，全球有51家分店， 其中美国本土41家，日本8家，韩国墨西哥各一家。
燕莎奥特莱斯营销策划任务说明
美式OURLET
• 1970年-1987年：一些大型服装工厂和日用品加工 企业利用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的 仓库建立起Outlet Store，基本上是一家工厂一 个Outlet Store，所集商品既是优质品牌又价格 低廉，所以吸引了大批顾客。 • 1988年-1996年：Factory Outlet开始繁荣起来并 有大的发展，去工厂直销店购买商品的顾客越来 越多，因此，很多工厂就把直销店集中在一起开 设，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直 销”，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成 规模销售。而且离城市较远，一般在60-80英里 （100-150公里）左右，开车要一个多小时。
总体规划
• 燕莎奥特莱斯一期建筑面积3.5万平方米，二期达到10万 平方米,免费停车面积达到5万平方米。 • A区中心建筑面积17,343平方米，上下两层，营业面积达 16，000平方米，有1000余个车位。荟萃了国内外著名和 知名品牌的下架、过季商品，以驰名的品牌、优异的质量 和低廉的价格满足喜好名牌消费者的需求，给喜爱名牌的 消费者增添了一个“淘名牌”的好地方。燕莎奥特莱斯的 诞生还为名牌商品的代理商开辟了一条销售过季商品的畅 通渠道。 • 燕莎商城租赁与奥特莱斯相毗邻的原“亮都家居”18000 平米的两层物业，用于扩大奥特莱斯的经营。经过100余 天的紧张筹备，B座成功试营业,高档名牌较多。
奥特莱斯在中国的发展态势
• • • • • • 2002年12月18日，北京燕莎奥特莱斯正式开门迎客。这是国内第一家奥特莱斯； 2006年4月28日，上海青浦奥特莱斯开业； 2007年8月16日，北京爱普奥特莱斯名品服饰广场约700商户集体歇业； 2007年10月18日，上海服装城网上奥特莱斯盛大开业，这是中国第一家； 2007年11月28日，郑州亚星奥特莱斯购物广场正式开业； 2007年12月7日，杉杉集团宣布，将与国内外企业合作在中国打造20多个奥特莱斯商业 广场 ； 2007年12月15日，近8万平方米的北京燕莎奥特莱斯二期扩建项目C座正式开张； 2008年4月，天津美美精品奥特莱斯正式开张； 2008年6月，中国最大的奥特莱斯升级版——上海服装城开张迎客； 2008年6月，由砂之船和太平洋百货共同投资兴建的西部首家奥特莱斯店在重庆开业； 2008年7月，北京活力东方奥特莱斯面世； 欧洲知名折扣零售连锁集团FOXTOWN（狐狸镇）年内将在中国至少开5家新店…… 在北京、上海、宁波、苏州、成都、长沙等地都弥漫着奥特莱斯的硝烟，正以迅雷不 及掩耳之势发展着。据不完全统计，国内已经有200多家奥特莱斯。
企业信用报告_天津新燕莎奥特莱斯商业有限公司
Hale Waihona Puke 基础版企业信用报告5.10 司法拍卖..................................................................................................................................................12 5.11 股权冻结..................................................................................................................................................12 5.12 清算信息..................................................................................................................................................12 5.13 公示催告..................................................................................................................................................12 六、知识产权 .......................................................................................................................................................13 6.1 商标信息 ....................................................................................................................................................13 6.2 专利信息 ....................................................................................................................................................13 6.3 软件著作权................................................................................................................................................13 6.4 作品著作权................................................................................................................................................13 6.5 网站备案 ....................................................................................................................................................13 七、企业发展 .......................................................................................................................................................13 7.1 融资信息 ....................................................................................................................................................13 7.2 核心成员 ....................................................................................................................................................14 7.3 竞品信息 ....................................................................................................................................................14 7.4 企业品牌项目............................................................................................................................................14 八、经营状况 .......................................................................................................................................................14 8.1 招投标 ........................................................................................................................................................14 8.2 税务评级 ....................................................................................................................................................15 8.3 资质证书 ....................................................................................................................................................15 8.4 抽查检查 ....................................................................................................................................................15 8.5 进出口信用................................................................................................................................................16 8.6 行政许可 ....................................................................................................................................................16
全国奥特莱斯考察报告
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室内动线：
• 在平面上，各个组团采用“回”字形动线设计，及开 放式柜台布局(且内部 通道较小)在客户的购物舒适度 方面存在不足，但对于购买气氛的营造起到较好的作 用。 在纵向上，AB座的一、二楼仅靠一部扶梯和一部步 梯连接，加上单层面积较大（约1万方），增大了客 户到达不同区域的难度。在二期C座的规划上，燕莎 对此做了修正，单层引入4部扶梯，改善了客户动线。
B座 1F
名品鞋区、箱包皮具、饰品帽子 帕翠亚 BALDININI BRAUN BUFFEL 梅尔代格 法拉尤斯 万利威德 凯萨大帝 LOAKE 都彭 沙驰 SKAP ALVIERO MARTINI 诺贝达 威尔萨斯 维氏 DELSEY ACE 外交官 EMINENT CROWN HR 克雷斯丹妮 GEOX SIOUX ECCO GABOR CLARKS 马飞仕图 LOTTUSSE 24HOUR 凯萨罗帝 迪桑娜 KIPLING 剑桥 JEEP JAGUAR 嘉里奥 DANIEL HECHTER 夏利豪 林宝坚尼 LESPORTSAC 姬龙雪 布兰施 TONY PEROTTI
业态占比
餐饮 6%
文化数码 10%
休闲 7%
男装女装 17% 国际名品 15%
眼镜 5% 钟表 8% 皮鞋皮具 13% 儿童内衣 家居 10%
运动与户外 9%
休闲 24 7%
男装女装 57 17%
眼镜 15 5%
钟表 27 8%
儿童内衣家居 33 10%
皮鞋皮具 44 13%
运动与户外 31 9%
国际名品 49 15%
北京首都的吸附力，以及便利的交通条件使项目辐射达到晋察冀，吸引了大量周边城市人群，据统计
该项目外地客户占成交1/3以上。 位置:北京东四环工大桥西侧 占地面积： 建筑面积:12万平米 经营面积:10万平米 建筑风格:工厂大盒子 开发商:燕莎集团 店铺数量：360个 停车位：2000 开业时间：一期2002年，二期2007年 2013年业绩：37亿元
燕莎、青浦奥莱市调报告-开发部
停车系统
青浦奥莱地上地下共 有1296个停车位： 1号停车场地面465个车位， 地下430个车位； 4号停车场地面92个车位， 地下64个车位；
1—4号绿化带停车场245
个车位。
平面布局
青浦奥莱平面布局分为A、B、
C三个区，由南向北依次排列，楼
层也由一层逐渐递增至四层。各栋 建筑既独立又相互联系。呈现出以 下几个特点：
PART4:
总结
总结分析
区位：青浦奥莱位于长三角的中心， 长三角经济圈（以上海为龙头的江苏、浙江
经济带）是中国目前经济发展速度最快、经济总量规模最大、最具有发展潜力的 经济板块，青浦奥莱的区位优势得天独厚，辐射整个长三角地区
位置与交通：青浦奥莱位于上海西部郊区，周边有青少年活动中心、会所以及别
致顾客走回头路
车流从1、2两个入口进驶入，沿
项目边缘线进入停车区域，最大程 度较小对人流的影响
1
内部动线
A区
断头
断头
A区定位是国际名品区，店铺连排布置，动线为弧形,不足之处是该区
动线有断头。该区建筑是单层，在主入口处，既保证了项目良好的可 视性，又凸显A区国际名品的档次
内部动线
B区
B区建筑数量多，店铺较为密集，动线形式为“井”字形；分流点较多， 聚合度较低
距离市中心约10km，距离首
都国际机场约35km
交通线路
地铁：10#劲松站（燕莎奥莱
距离劲松地铁站约3km）
巴士：
祁家坟站：30路、34路、 601路 工大桥站（四环路内环）： 特9、31、439、657、740、 865路 工大桥站（四环路外环）： 31、439、657、740、865 路
自驾车：方便易达
河北雄安燕莎奥特莱斯购物中心有限公司介绍企业发展分析报告模板
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告河北雄安燕莎奥特莱斯购物中心有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:河北雄安燕莎奥特莱斯购物中心有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分河北雄安燕莎奥特莱斯购物中心有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务：服装服饰批发；水产品批发；食用农产品批发1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标信息最多显示100条记录，如需更多信息请到企业大数据平台查询7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
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1、提早占有周边市场 2、较目前周边商业错位经营 3、旅游及休闲环境气氛会在季节性中体现明显
1、活动形式跟不上，业绩不能支撑，店铺容易出现关店， 经营会受到影响 2、业态丰化，增强集客力迫在眉睫
O
T
调研总结
作为天津第二个奥特莱斯项目，选址在空港区域，与佛罗伦萨小镇奥特莱斯有较远的物理距离， 但辐射区域及目标客群均为津京两地及周边区域的18—50岁的中高端消费者。从现阶段看，无论从项 目成熟度、品牌入驻的档次及比例、交通便利性、规划设计的景观效果等多方面来看，新燕莎与佛罗伦 萨相比还是存在较大差距。而且随着佛罗伦萨奥莱周边其它商业项目（例：NBA中心、威尼都等）建成 后形成的集群效力，未来佛罗伦萨奥莱对辐射区域内的消费者将具有更大吸引力。 但是，北京燕莎奥莱毕竟是国内奥莱业态的开创企业之一，凭借其强大的北京资源以及在该业态
会员推广
会员活动：
办理一张会员卡，您会得到一份您期待的礼品。同时，
燕莎奥莱会根据您的消费喜好，为您准备丰富的商品 和更多的礼物。
调研总结
S
1、以工厂店形式，价格有优势 2、地理位置有优势
周边
W
人口不足 国际知名品牌入驻率较低 景观特色不足 导视指引效果欠佳 交通目前不便 休闲及餐饮业态比例不足
SWOT
运动休闲 Levi’s LEE JEEP 金狐狸 黄金熊 阿迪达斯 耐克
女装 Marisfrolg DIDIER PARKLIAN DERHY 朗姿 GRI BSIC HUOSE 餐饮、服务配套 麦当劳 和合谷 赛百味 31种冰激凌 同仁堂
时尚休闲 SWAROVSKI CK JEANS CK UNDERWEAR COACH TOMMY HILFIGER
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项目初期人流不旺是商业的普遍情况，对于开业期的活动组织应以带动人流进入胃主 要目标。
THANKS!
项目概况
项目名称
天津新燕莎奥特莱斯
地址及和项目的约计距离
位于天津市空港经济区的天津新燕莎奥特莱斯拥有优越便捷交通优 势，距离北京市区130公里，距天津市区13公里，距天津港公里， 8分钟车程至天津机场，30分钟车程至天津火车站，40分钟乘高铁 至北京，毗邻京津唐、京津、蓟汕联高速。
2013.12.21 运营中 购物中心 18-50岁 欧洲花园式风情为主题的集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游等为一体的具 有国际水平的奥特莱斯主题购物广场 8.8万/2000个停车位 餐饮及奢侈品（如coach等） 85%（开业率）
业态及品牌组合
– 餐饮
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“五大购物区”：国际品牌区、男装区、女装区、皮鞋皮具区、运动休闲区 “十大集合店” ”：按品类分为男女装配饰品类；儿童服饰及玩具品类；钟表眼镜、家居品类等 “名牌+实惠”——平均低至6折 国际品牌占60%；国内品牌占30%
餐饮占比约10% 已开业商户：Costa、麦当劳、棒约翰、赛百味、31种冰激凌等 正在进行装修商户：新煮意、拿渡、Kaffal Coffee、和合谷等
商业、地产
门户网站
活动推广
活动日期：12月23日——2014年1月3日 活动主题： “缤纷双‘蛋’，双重惊喜” 活动内容： 购物满2000元、3500元、5000元可均领取金蛋一枚并砸开，根据 蛋内有无彩花判断是否中奖，同样有工具箱、保温杯、羊毛围巾等
线上推广
线上活动： 12月21日至2014年1月3日期间，凡在新浪微博转发天津新燕莎 奥莱开业信息或圣诞活动信息并拍摄天津新燕莎奥莱实景图的顾 客，@6名好友同时@燕莎奥莱新浪官方微博，即可获赠高档美甲 套装一个
媒体推广
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9
类型
通讯社 综合 消费、都市 新华社
媒体
所在地
天津 北京 天津 天津 北京 天津 北京 北京 北京
类型
通讯社 平面媒体 平面媒体 平面媒体 平面媒体 网络媒体 网络媒体 网络媒体 网络媒体
中国日报【全国】 中国经济时报 天津日报 北京商报【北京】 北方网【天津】 和讯网【全国】 中国经济新闻网【全国】 新华网【全国】
天津新燕莎奥特莱斯调研报告
2013/12/30
调研概述
1、项目名称：天津新燕莎奥特莱斯 2、调研人员：马金宝、张云峰、刘鹏
3、调研时间：2013年12月26日
4、调研报告撰写人：马金宝、张云峰、刘鹏
目录
• 项目概况 • 设计风格及特色 • 业态及品牌组合
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策划、推广及会员制 特色分析 总结 给本项目启示
开业日期 开发进展 (拟建、在建、运营中) 商业形态 目标客群 定位
总建筑面积 (平方米)
停车场面积/停车位 主力店及人流吸引能力 出租率 备注
位于空港商务区，配套商业中第一家开业项目。
地理位置
设计风格
• 设计风格： – 低密度 – 欧式小镇
设计风格及特色
业态及品牌组合
• 主要以零售及餐饮两大业态组成 – 零售
开业活动推广
活动日期：12月21日—22日
活动主题： “北京王者•天津降临”——燕莎奥莱真的来了!
活动内容： 购物满2000元赠工具箱 满3500元赠保温杯 满5000元赠羊毛围巾 满6500元可在领取2000-5000元礼品的基础上，继续参加 幸运 转盘活动，转动2次有机会获得ipadmini2大奖 PR活动： 开业当天，组织欧式巡游队伍，由巡游马车、宫廷卫兵、宫廷乐队等。
内积累的丰富运营经验，如何将该项目调整成能够与佛罗伦萨奥莱在定位、运营上有所区别，各有特色
的奥莱项目，是我们将来应该持续关注的。
给本项目启示
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于家堡项目是片区内先期开发的状地块，需要更多考虑的该地块周边待建地块的影响 ，并对部分店铺空置情况下整体经营维持做好预案。 街区式商业项目在北方受自然条件影响较大，于家堡项目可以考虑在冬夏两季打造出 不同景观特色的商业氛围， 项目的定位应避免同质化，于家堡商业是为满足区域内高端写字楼办公人群需求的配 套型商业，应在配套服务方面做出特色，以“商业+ 服务”的理念，结合项目条件打 造出难以复制的商业特色。