2011年1月6日菏泽鸿润项目营销策划探究

每一块土地 每个人都想谱写一章传奇 自从人类聚居开始 成为传奇的主角 就决定了他的价值 为世人所传诵… … 每一块土地 一片土地 从KFS拿地开始 是不是也有梦想 这块土地的属性 一片土地 就决定了产品 是不是也会成为一个故事 决定了项目的气质 这个故事会不会铸就一个传奇
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目 录
• • • • • • 第一章：市场探析 第二章：目标客户解析 第三章：地块分析 第四章：项目分析 第五章：项目营销建议 第六章：项目VI设计
致：菏泽鸿润房地产开发有限公司
菏泽鸿润项目 营销策划探究
郑州上元房地产专业机构 2011年1月6日
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缘起 缘起
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一、区域环境
• 5、人民生活：
• 1994年，全镇基本实现“三通”’(户户通电，村村通程控电话、通 柏油路)，60％的农民加入社会保险。由于机械化、电器化的实现， 农民劳动强度大大降低。男子作为剩余劳力投入工业和第三产业。 2009年，农民人均纯收入7476元。
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• 2、受访者年龄组成
46岁以上 24% 20—25 13%
右图显示：20-25岁36人，占 13%，26-35岁89人，占31%， 36-45岁93人，占32%， 46岁 以上69人，占24%，从受访者 年龄构成上看：主要集中在 26—45岁之间，占所有受访 者的63%.本次调查中，这一 年龄段的受访者购买房子的 机率最大；而46岁以上购买 的群体会逐渐减少，主要原 因：这一群体的住房已比较 稳定，对再购买房子不太感 兴趣。
职业构成 140 120 100 80 系列1 60 40 20 0 务农人员 系列1 29 个体户 53 商户 78 事、私企 单位 126
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2、自然状况：
3、人口民族：
该镇地处平原地带，东西最大距离 全镇辖40个行政村，143个自然村，08年 20.25华里，南北最大距离30.5华里， 底家庭16890户，5.2万人（不含流动人 其中耕地面积0.8万公顷。主要河流有 口）。人口自然增长率6‰。全镇少数民 洙赵新河和太平溜，境内流长20公里。族有回族、蒙古族、满族、苗族等，总共 15个民族，占全镇总人口的0.02％。全镇 全镇植被面积覆盖率达82％。 有张、王、李、赵、邱、刘、梁等38个姓 氏，其中王姓最多。
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一、区域环境
• 经济发展：该镇以食品加工业发达著 Nhomakorabea。• • 第一产业：2008年，粮食亩产448公斤，总产1988.4万公斤。 第二产业：资源型、加工型向市场外向型经济转移，围绕“三资” (合资、合 作、独资) “四大”(大调整、大联合、大开放、大开发)，外引内联，优化产业 结构， 逐步形成了以绿色食品加工为龙头，以绿色产品种植为龙身，“公司+ 农户”协调发展的产业化格局。 第三产业 ：镇驻地规划建设7.2平方公里的商贸城和五纵五横的食品城和三区 一线 (食品工业区、民营工业区、板材工业区及沿经七路长20公里的民营经济 一条线) ，在商贸城开发建设了蔬菜、建材、车辆等六大专业批发市场，其中 把红萝卜批发市场建成江北第一专业批发市场。至2000年底，全镇个体工商户 达到2568户， 私营企业128户，个体运输户1512户，其中客运户10 3户； 各 类商业、饮食业、服务业等服务网点289户，第三产业从业人员3230入，实现 总产值8579万元，创利税291万元。 特色产业 沙土镇境内有美国、加拿大、日本、台湾、香港等五大合资、独资 企业，有四大内资企业，主要以绿色食品加工业为主。这些企业构成了该镇的 经济特色，镇内的一、二、三产业大都是围绕九大企业而兴起，以服务于九大 企业为特色。
• 3.受访者职业构成：
职业构成
29, 10% , 0%
右图显示：受访者包括 务农人员29人，10%， 个体户53人19%，商户 78人，27%，事、私企 业上班人员126人，44%。 其中，个体户、商户、 事、私企单位购房几率 较大，占受访人员90%。
务农人员 53, 19% 126, 44% 个体户 商户 , 0% 事、私企单位 , 0% 78, 27%
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一、区域环境
• 1、沙土概况：
• 沙土镇2001年2月撤乡并镇，由原沙土镇和新兴乡合 并为现沙土镇至今。位于菏泽市牡丹区东北部，镇机 关驻地距牡丹区政府所在地25公里。北与郓城县的黄 安镇交界，西与牡丹区安兴镇、皇镇乡接壤，东与巨 野县太平镇相邻， 南与定陶县半堤乡、孟海镇相连。 327国道、新石铁路、曲菏高速公路东西横贯该镇全 境。
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• 1、消费者性别组成：
消费者性别构成
女, 97, 34% 男 女 男, 189, 66%
上图显示：本次调查男性为189人，占66%，女性为97 人，占34%。
缘起
一个王者 一个孤寂的英雄 该怎样出现与世人的眼中 以什么样的姿态让他的臣民匍匐在他的脚下 敬畏他 捍卫他的尊严？？？？
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本 案
26—35 31%
20—25 26—35 36—45 46岁以上
36—45 32%
受访者年龄组成
100 80 60 系列1 40
20 0 20—25 系列1 36 26—35 89 36—45 93 46岁以上 68
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• 6、村镇建设：
• 1997年获得“全国小城镇建设试点镇”，先后被列为全国500家小城 镇建设试点镇、山东省百新工程试点镇和山东省中心镇，是菏泽市牡 丹区版图面积最大的乡镇。拓宽了裕成路、 八仙路、中心商业街等 乡村公路，拓宽长度54公里。真正形成了以327国道为轴线，南有商 贸区，北有食品工业区，东有民营工业区，西有行政办公区的城镇建 设规模。
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一、区域环境
• 4、区域强镇：
• 该镇农村经济总收入名列全区乡镇第一名。
• 全镇获得的荣誉称号主要有：中国乡镇之星、齐鲁乡镇之星、 全国小城镇建设试点镇、全国乡镇企业系统企业管理年活动先 进单位、全国最佳经济效益乡镇企业、山东省乡镇企业示范区、 山东省先进基层党组织、山东省科普工作先进单位、山东省公 安派出所档案工作规范化单位、菏泽地委、行署发展乡镇企业 先进单位、菏泽地委、行署创建文明村镇活动先进单位、菏泽 地区老龄工作先进集体、菏泽地委、行署计划生育“三为主” 乡镇、菏泽市明星乡镇企业、菏泽市种植业结构调整先进单位、 菏泽市民营经济工作一等奖、菏泽市建设工作先进单位、菏泽 市经济小区建设先进单位，菏泽市精神文明建设先进乡镇、菏 泽市110建设先进单位、 菏泽市科技进步先进乡镇、菏泽市信 访先进单位、菏泽市妇女工作先进单位、菏泽市殡改工作先进 单位等。
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二、市场消费者调查
• 为了准确的掌握沙土镇居民的购房心理，为下一步工作提 供准确的数据，我公司进行了本次消费者调查。 • 本次访问主要区域为沙土镇。 • 本次共调查消费者347名，其中有效问卷286份，无效问卷 61份。调查个体包括：务农人员29人，个体户（从事蔬菜 种植、批发等）53人，商户（从事五金、烟酒、餐饮等） 78人，事、私企业上班人员（教师、电信、电厂、矿山、 家具、食品等）126人。 • 抛去无效问卷，有效问卷经过科学分析，得出以下数据。
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第一章：市场探析
• 一、区域环境 • 二、市场消费者调查 • 三、区域内房地产市场分析
把握市场脉搏，知己知彼，百战不殆。
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