北京昌平北清路地块市场调研及营销执行策略提报
北京某项目二期整合推广策略案
北京某项目二期整合推广策略案一、项目背景及目标项目背景：某项目是位于北京市中心的综合性商业项目，一期已经开业并取得了较好的市场反馈和经济效益。
为了进一步提升项目的知名度和吸引更多的消费者，项目方决定启动项目的二期整合推广策略。
项目目标：1. 提升项目在北京市场的知名度和品牌影响力。
2. 扩大项目的消费者群体，增加消费者的复购率。
3. 提高项目的经济效益。
二、目标定位和市场分析目标定位：项目旨在成为北京市中心地区消费者首选的商业项目，在商业综合体市场中脱颖而出，以独特的服务和体验吸引消费者。
市场分析：1. 北京市中心地区商业项目众多，竞争激烈。
2. 消费者对于购物、休闲、娱乐等需求较多，但对于商业项目的选择有一定的挑剔性。
3. 消费者重视品牌的知名度和口碑。
三、整合推广策略1. 品牌宣传与形象塑造：通过多种渠道和媒体进行品牌宣传，包括电视、广播、户外广告等。
制作品牌宣传片，并通过社交媒体进行传播。
建立项目品牌形象，提供独特的商业环境和消费体验。
2. 营销活动：举办多样化的营销活动，包括打折促销、主题购物节、会员福利等，吸引消费者参与并提高他们的消费积极性。
与知名品牌合作举办联合营销活动，增加项目的知名度。
3. 社交媒体推广：与知名的社交媒体平台合作，开设项目的社交媒体账号，积极进行内容推送和互动。
通过社交媒体进行线上预约和预售，提高项目的知名度和消费者的参与度。
4. 商业环境优化：对项目的商业环境进行优化和提升，提供舒适的购物环境和便捷的服务。
引入更多的特色店铺和国际大牌，丰富消费者的选择。
5. 客户关系管理：建立客户关系管理系统，通过积分制度和会员制度，提高消费者的粘性和忠诚度。
定期组织会员专场活动，为会员提供独特的购物和服务体验。
6. 媒体合作：与知名媒体机构合作，进行广告植入或赞助活动，提升项目的知名度。
利用媒体的影响力进行项目宣传，吸引更多的消费者。
7. 公关活动：定期举办公关活动，包括新闻发布会、项目开业庆典等，向媒体和公众展示项目的特色和亮点。
北清路快速化改造方案研究阶段的关键点分析
第2期（总第203期）2019年4月CHINA MUNICIPAL ENGINEERINGＮｏ．２ （Ｓｅｒｉａｌ Ｎｏ．２０３）Ａｐｒ． ２０１９1北清路快速化改造方案研究阶段的关键点分析赵 永 刚（北京市交通基础设施项目储备中心，北京 100078）市域内的高、快速路承担着联系区域交通的重要作用，是重要的交通基础设施。
伴随着城市的发展，在一些重要通道上存在既有主干路提级为快速路的需求。
道路快速化改造的项目决策、方案研究需考虑多方面因素，以期尽快稳定方案，加快项目推进[1]。
通过分析总结北清路快速化改造项目设计方案、功能定位、建设意义和关键点，以期对同类项目的开展有所参考和借鉴。
1 路网分析及项目建设意义1.1 路网分析北清路（京新高速—京承高速）快速化改造项目位于北京市中心城区外围，海淀、昌平区内，道路全长约18.5 km，是北部地区一纵一横快速路骨架中的一横，联系三大科学城，为北京科技创新中心建设提供支撑。
工程总投资估算约130亿元。
项目在北至北六环、南至北五环、西至京新高速、东至京承高速这一区域内，南北向已建成高速路3条，京新高速、京藏高速和京承高速；东西向已建成高速路2条，北五环和北六环。
收稿日期：2019-02-22作者简介：赵永刚（1986—），男，工程师，硕士，主要从事交通规划设计。
摘要：北清路快速化改造按照“一会三函”流程办理项目开工手续，充分考虑项目建设影响，在方案研究阶段综合各项外部因素，以保证方案总体稳定。
针对项目审批的关键节点，梳理影响方案稳定和方案成效的关键影响因素，分析得出关键要点。
以北清路快速化改造项目为例，论述项目方案的规划建设条件、制约控制因素、设计方案成果等关键要点。
项目在交通网络中的定位及功能、建设意义是方案研究的背景条件，投资和审批流程是项目前期推进的资金和制度保证，河道、管线及构筑物、轨道交通、电力等各类规划建设条件需合理利用，土地使用、环境影响、交通影响需充分评价，减少对方案制约和建设影响，增强方案的合理性和稳定性。
北京某项目营销推广策划案
北京某项目营销推广策划案一、市场分析1.1 目标市场本项目的目标市场为北京的高科技行业企业和科技园区。
根据统计数据显示，北京科技企业数量及规模均居全国首位，而科技园区也成为了高新技术企业集聚区。
因此，针对该目标市场进行项目营销推广，将获得更大的潜在客户群体。
1.2 市场需求目标市场中的高科技行业企业和科技园区对于信息化和智能化的需求不断增加，对于办公环境和设施要求也越来越高。
同时，他们对于企业形象和品牌的塑造也非常重视。
因此，我们的项目应该能够满足他们在办公环境和设施方面的需求，提供高质量的产品和服务。
二、目标与策略2.1 目标通过本次营销推广，我们的主要目标是扩大市场份额，提高品牌知名度，并吸引更多的潜在客户。
2.2 策略为了实现以上目标，我们将采取以下策略：1）与科技行业媒体合作，通过报道和推广来提高品牌知名度；2）参加相关的行业展览和活动，展示我们的产品和服务；3）与当地科技企业和科技园区进行合作，提供定制化解决方案；4）通过网络推广、社交媒体宣传和口碑营销等方式，扩大品牌影响力；5）与现有客户进行合作和引荐，实现口碑传播。
三、实施计划3.1 媒体推广与科技行业媒体合作，通过报道和推广来提高品牌知名度。
我们将挑选具有影响力的媒体，进行品牌形象和产品的专访报道，发布公司新闻和宣传片，提高品牌的曝光度。
3.2 展览与活动参加相关的行业展览和活动，展示我们的产品和服务。
我们将积极申请参展，并设置吸引人们注意的展台和展示器材。
同时，与组织方合作，进行演讲和主题研讨会，提升品牌影响力和专业形象。
3.3 合作与定制化解决方案与当地科技企业和科技园区进行合作，提供定制化解决方案。
我们将派遣专业团队进行需求分析，并与客户充分沟通，提供满足其需求的个性化产品和服务，提高客户满意度和口碑传播。
3.4 网络推广和社交媒体宣传通过网络推广、社交媒体宣传和口碑营销等方式，扩大品牌影响力。
我们将投放网络广告，通过社交媒体平台发布品牌信息和产品推广内容，积极参与行业讨论和互动，提高品牌的曝光度和影响力。
昌平地产项目前期策划及营销推广报告
中高档、经济型别墅：
以辐射中关村、亚运村富人区为主要 目标区域的中高档别墅区；
亚运村财富新锐和中关村知本家，购买 力在100-250万左右，产品品质要求高、 存在一定的价格敏感度。
公寓、花园洋房：
有改善居住环境的需求，地缘性客群 为主，追求生活品质，对价格有敏感性， 属于成长型置业群体。
普通住宅：
一次置业群体，追求郊区普宅的低价位、 对交通、生活配套依赖程度较高。
第一部分 市场篇
一、 房地产宏观市场
1.总体市场分析
➢ 政策趋于平稳，调控精细入微 ➢ 土地短缺，上市新房锐减，价格借势上扬 ➢ 利好逐步兑现，需求开始爆发 ➢ 客户认知归于理性，一、二手间藩篱渐破 ➢ 热点区域，更加分散 ➢ 行业全面整合，合纵连横大势所趋
一、房地产宏观市场
2.别墅市场分析
➢ 市场供应分析
• 区域供给项目中，产品线丰富，层次划分明显，玫瑰园、碧水庄园等高 档别墅项目提升区域市场形象，领秀硅谷、宽house等中档、经济型别 墅拓宽了区域市场需求层面。
二、区域市场分析
➢市场需求分析
高档独栋别墅：
西城权贵、中关村财富奠基者、亚运村 传统富人区为主，购买力在500万以上， 对产品、社区、环境、品牌要求较高，需 求的产品和价格区间相对集中。能够带动 区域市场认知度的极大提升。
• 别墅进入了大众化、快速化的消费阶段； • 别墅市场存在泛区域竞争特征； • 近郊、近远郊别墅兼顾城市功能； • 产品纯粹度不够，自然景观资源不够丰富，家庭庭院面积不足 ，密
度较大，容积率较高，其别墅涵义不纯粹。
一、房地产宏观市场
➢ 市场发展预测
• 北部别墅带依然是京城别墅市场最热的区域。 • 市场需求方面，将呈现多样化、明确化的特征。 • 2006年北京别墅市场的价格仍将逐渐回归，与2005年相比
北京某项目市场调研与前期策划书
北京西客站公建项目市场调研及前期策划建议书目录第一章总体市场环境分析 (4)一、经济背景 (4)二、政策背景 (5)三、市场背景 (6)第二章区域市场调研分析 (10)一、区域市场环境分析 (10)二、区域市场调研分析 (13)三、区域市场调研总结 (18)第三章项目认识 (15)一、项目概述 (19)二、项目开发商住公寓可行性 (20)三、项目开发商住公寓可行性 (21)第四章项目市场战略与产品策略 (22)一、项目总体思路 (22)二、项目市场战略 (22)三、产品策略与定位建议 (24)四、客户描述 (27)五、价格分析及建议 (28)六、项目SWOT分析 (30)附件 (33)说明：通过前期同贵公司的沟通和交流，我们对项目本身概况有所了解，结合我们对整体市场的把握，对区域市场的调研分析，本建议书侧重在区域市场调研结果分析的基础上，针对项目具体情况和目前市场机会点做出初步的市场战略和产品策略建议。
希望在以后的合作和交流的过程中，在项目整体定位的思路和方向方面达成一致的基础上，再深入整合项目的整体营销策略，循序而渐进，以保证项目的市场成功，、销售成功。
第一章总体市场环境分析一、经济背景●宏观调控效果初显，政策手段抑制经济过速增长。
统计数字表明，2004年前三季度,中国经济仍然以9.5%的速度增长，经济绷得很紧、过热压力巨大。
国家采取了一系列宏观调控措施抑制经济过热，取得了明显的效果,投资增长速度逐步回落,但是经济过热压力依然客观存在。
●国际关系及国内社会改革过程中存在的客观因素对宏观经济产生一定的影响。
虽然银行加息等政策也表明了宏观调控的想法，但是在国际背景下抓住20年的国际战略发展机遇期和国内就业压力、银行与国企问题、社会稳定的国内压力的背景下，政府将继续采取积极的经济政策，推动经济快速增长。
虽然有问题，但将在问题中前进，在国际因素的影响下，此次宏观调控不同于92、93年，不同于前几次，政府部门也多明确表示，中国经济不会硬着陆。
北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告
商住公寓 V.S. 住宅
在以居住功能为主导、商务氛围不足的回龙观板块，与住宅相比，先天不足的商住公寓处境尴尬
商住公寓
“住宅禁商”的取消，使商住公寓在其内部的竞争、与中低端写字楼的竞争之外，受到在产权年限、生活成本等方面更具优势 的住宅产品的冲击。
且回龙观是一个以居住功能为主导的内聚型生活社区，商务氛围有待培育，在区域市场上，商住公寓并未体现出明显超越住宅 产品的价值，处境尴尬。
连廊
广场
B.A.Consulting
︳22
交通核 人流动线
集中商业平面——交通组织
临街商业
一层主要实现临街商业内部、购物中心的连通以及内部 商业街的人流互动交通组织
特别是临街商业部分，考虑到垂直分割，逛完临街商业 的的人流可以方便直接进入购物中心部分，而内部的人 流也可以很方便的出入临街商业，这样便增加了人流以 及商业间的互动。
B.A.Consulting
︳18
D02商业综合体规划建议
集中商业
住宅
商业步行街 住宅
办公楼
集中商业
住宅 住宅
B.A.Consulting
︳19
A
B1 B2
广场 上空
C
集中商业初步指标
商业体 A B C
面积（平层） （单位：平米）
3500
9600
2800
开间 （单位：米）
进深
层高
（单位：米） （单位：米）
B.A.Consulting
︳11
终期汇报
项目定位
初步规划形式与指标建议 商业业态规划建议 价格建议 经济测算 附件：典型案例·望京嘉茂购物中心
B.A.Consulting
华高莱斯北京市昌平二街项目市场分析与定位报告
一、整体定位
1、商业总规模分析建议
区域商业总规模容量 ＝ 区域人口总量×人均消费支出×商业平均利润率/（区域平均租金×核心商圈占比）
其中：城镇人口：约14万（含高校学生），人均消费支出：9168元
农村人口：约1万，人均消费支出：5365元 商业平均利润率为：6％～10％ 区域平均租金取值为：2元/平米/天 核心商圈占比：65％～85％，取值：85％（区域商圈相对独立，且周边消费力偏低）
超市因其频繁而大量的进出货需求，必然要求具备相对便利的商品进出通道，因而普遍要
求与地面之间具备最便捷的商业通道，所以地下一层既可有效满足这一需求，又可有效规避一 层商业空间商业价值的缺失，通过地下一层超市的人流吸引和带动作用强化最有价值的地上一 二层的商业价值的提升和实现； 品牌超市对布点选择的要求。
兴万家
社区型综合超市
2000－6000平米
联华
标准超市
1000－5000平米
上图可以看出，国内知名品牌连锁超市的选址面积范围从1000－6000平米不等，但综合超市多集中在 该范围的上限区间，即3000－6000平米之间，说明该规模是相对合适的一个面积区间。
12
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
22
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
3）美食广场布局建议
地上三层商业
分析：
美食广场的目标客户具有极强的消费目的性，属于集中商业中垂直商业人流的有效带动商 业业态，所以应该有效利用其特征强化对集中商业客流的垂直带动效应，提升高层商业的商业
价值；
针对项目商业功能业态的选择，美食广场布店三层商业，即可有效带动一二层商业人流的
区域商业总规模容量约为：15～17万平米
北京昌平八达岭孔雀城项目营销策划报告
教育设施
项目内有幼儿园和小学等教育机构 ，方便家庭子女教育。
医疗设施
项目周边有多家医院和诊所，方便 居民就医。
旅游设施
项目紧邻八达岭长城，旅游资源丰 富，有多家酒店和旅游景点。
02
市场分析
宏观市场分析
市场需求
近年来，北京房地产市场持续 繁荣，市场需求稳步增长，为 孔雀城项目提供了良好的市场
环境。
销售策略实施
价格策略
根据市场需求和竞争状况，制定合理的价格策略。
渠道策略
利用多种渠道进行销售，包括线上平台、线下实体店、合作伙伴 等。
促销策略
通过各种促销活动吸引客户，如优惠券、满减、限时特价等。
销售团队组建与培训
团队组建
招聘有经验的销售人员，组成高效的销售团队。
培训计划
定期进行产品知识、销售技巧、客户服务意识等方面的培训，提 高销售团队的专业水平。
项目总结
项目特点
本项目以文化旅游地产为特色，集休闲、娱乐、文化、旅 游为一体，注重打造高品质的生活体验和丰富的文化内涵 。
营销策略
针对目标客户群，制定相应的营销策略，包括价格策略、 推广渠道、营销活动等。
目标客户群
目标客户群为有度假需求的城市中产阶层及以上的家庭和 个人，年龄在25-60岁之间，具有一定的消费能力和追求 品质生活的意愿。
过程的顺畅和高效。
促销策略
促销目标
通过促销活动吸引潜在客户，提高项目知名度和 销售量。
促销方式
采取多种促销方式，如优惠券、折扣、赠品、活 动等，以吸引客户并促进销售。
促销执行
制定详细的促销计划，包括促销时间、地点、方 式、预算等，确保促销活动的有效执行。
广告策略
昌平区十二五期间重点产业功能区规划
昌平区“十二五”期间重点产业功能区规划北京市昌平区发展和改革委员会第一章空间特征与发展态势经过多年努力，昌平区产业功能区业已形成西部集聚，东部崛起，南北延伸，东西呼应，一带整合的空间发展形态特征。
在加速产业发展和促进区域经济腾飞的重要机遇期，昌平区未来将依托产业功能区的建设，进一步培育产业核心竞争力，通过点轴辐射发展壮大产业规模，按照“强二优三精一”的发展思路，优化调整产业结构。
进一步引导创新要素的聚集，加速区域联合与资源整合，全面提升产业发展创新活力，加快昌平区城乡一体化进程，实现区域经济的跨越式发展。
图1 昌平区重点产业功能区示意图根据昌平区“十二五”规划提出的“两轴两带、三城多点”的产业布局要求，本规划重点对未来科技城、沙河大学城、中关村科技园区昌平园、科技商务区（TBD）、中关村国家工程技术创新基地、北京工程机械产业基地、北汽福田新能源汽车产业基地、京北物流中心、未来科技城科研成果转化基地、明十三陵文化创意产业集聚区、国家现代农业科技城昌平园等重点产业功能区进行规划。
根据统筹发展和产业关联性原则，还将适当考虑周边其他产业功能园区。
一、南部地区将全面融入中关村产业体系在国家和北京市统一战略部署下，昌平区六环路以南地区在空间上融入中关村国家自主创新示范区核心区，在北清路和七北路沿线，建设多个重点产业功能区，将形成北部研发服务和高新技术产业集聚区。
本地区的产业园区享受中关村国家自主创新示范区的各项优惠政策，未来发展实现资源共享、产业融合。
“十二五”期间，该地区将进一步加快产业结构调整步伐，优化整合产业发展空间，配套完善城市公共资源，增强区域综合发展创新能力，全面融入北京建设世界城市的总体进程之中。
二、京藏高速沿线是产业功能区发展重心京藏高速沿线是昌平区产业发展主轴线，分布有中关村科技园区昌平园、中关村生命科学园、三一产业园、北汽福田新能源汽车产业基地等较为成熟的产业园区。
该轴线还是昌平区与主城区的主要联络通道，“十二五”时期，科技商务区（TBD）、中关村国家工程技术创新基地、沙河大学城、巩华城等将成为该轴线上区域创新和产业发展新的增长极。
北七家区域市场研究及地块分析报告概要
北七家区域市场研究与地块分析报告第一章市场研究目的第二章市场与政策环境的研究1、亚北地区区域分析目前现亚奥别墅区内共计在售别墅项目约为25个，较为知名的有紫玉山庄、亚运新新家园、温哥华森林、保利垄上、麦卡伦地、东方普罗旺斯、壹千栋等。
从产品类型看，亚奥京北别墅区的别墅基本以独栋、联排产品为主，其中纯独栋产品比例达到52%。
从产品价位方面，亚奥京北别墅区的高端产品发展迅速，销售均价过万元的产品超过市场销售项目比例的50%，这也和目前市场上高品质的独栋产品增多相印证。
在市场需求方面，昌平区别墅市场已经成为今年别墅交易量较大的热点区域之一，从连续的市场销售情况来看，昌平区别墅市场交易均价基本保持在15000元/平方米以上，而在全年别墅市场交易量中，昌平区别墅交易面积占到全市交易面积总量的26.4%。
综合以上因素，亚奥京北别墅市场正朝着一个供需两旺的局面发展，而奥运会的即将开办、基础配套设施的完善都为亚奥京北区域的前进与发展打下了良好的市场基础，在消费者心理上迎合了购买心理和投资欲望，这些不仅仅预示着亚奥京北别墅区成为北京热点，也预示着亚奥京北别墅区的趋向成熟。
2、别墅价格走势分析◣虽然从去年下半年至今，所积累下来的别墅供给，在短时间内将会造成一定的“市场拥堵”现象，但以全国乃至全球为“投射面”的北京市场，仍然保持着强劲的购买力，且上扬势头明显。
近三个月来，北京中高档公寓跳跃式的涨价仍然保持强劲的市场上攻，便是这一市场规律的体现。
◣随着消费者在住房消费档次上的不断提升，来自全国、全世界的购买力也在不断涌入北京，保证了北京别墅市场的繁荣。
别墅虽然不少，但购买力不是在减弱，而是在增强。
◣.去年四大国有商业银行的紧缩政策，对金融、地产都有不同程度的影响，今年，银行都采取了更为灵活的措施，尤其是一些实力、活力俱佳的新兴的商业银行，使个贷和开发贷都灵活了许多，有利于地产业的购销两旺。
◣在过去的两年中，亚北区域的项目普遍接近成本，预计今年将会有较大幅度的增幅，奥运经济的“威力”将在2006年～2007年开始显现，作用到别墅市场，加上土地珍贵、市场购买力增强、换房周期的到来等诸多因素，今年亚北区域别墅的总体涨幅预计应该在15%～20%左右。
北京昌平八达岭孔雀城项目营销策划报告XX年伟业顾问
价值创造
价值挖掘——历史价值
硝烟弥漫的古战场，重大史实的见证者
1. 八达岭山口的特殊地形，成为历代兵家必争之地，一 向驻以重兵把守。
2. 1420年，明成祖朱棣迁都北京，决心统一中国，先后 五次御驾亲征途经八达岭深入蒙古高原。
3. 秦始皇东游、肖太后巡幸、元太祖入关、元代皇帝每 年两次往返北京和上都之间、明朝帝王北伐、清代天 子亲征……八达岭都是必经之地。
价值挖掘——交通价值
交通便捷，项目通达性良好，与北京城区保持一定距离
沙城出口
沙城镇
高速出口 铁路 高速公路 主干道 城镇
土木临时 出入口
小南辛堡镇
大秦铁路
北京市
官厅湖水库康ຫໍສະໝຸດ 庄东花东花园镇
出
园镇
口
出口
自驾路线：八达岭高速康庄出口向南。 未来延庆轻轨、京包高速与八达岭高速三线直达。
价值挖掘——品牌价值
价值挖掘——文化价值
长城十万里，文化五千年
1. 历代皇亲贵族、文人墨客吟诵八达岭的诗文更是数 不胜数。
2. 1961年，国务院确定八达岭关城和城墙为全国重点 文物保护单位。
3. 1987年，联合国接受万里长城为“世界文化遗产”。 4. 八达岭长城驰名中外，誉满全球。先后有尼克松、
里根、撒切尔、戈尔巴乔夫、伊丽莎白、希思等 372位外国首脑和众多的世界风云人物，登上八达 岭观光游览。
价值挖掘——战略价值
承接区域发展的龙头
京张
延庆
本案
一小时交通圈
怀柔 半小时交通圈
密云
京承 平谷
本案
门头沟
燕郊
京哈
房山
涿州 京石
北京昌平区清河北岸项目推广概念思路报告115PPT
【 价值提升方法 】
例如：阳光上东、紫金长安
北京昌平区清河北岸项目推广概念思 路报告115PPT
【 节奏大于内容方法 】 例如：格拉斯小镇、武汉沿海赛洛城
北京昌平区清河北岸项目推广概念思 路报告115PPT
清河北岸项目 推广概念沟通
北京昌平区清河北岸项目推广概念思 路报告115PPT
推广目标
北京昌平区清河北岸项目推广概念思 路报告115PPT
推广原则：引领而不是迎合
自信表达项目本身，建立项目自身价值体系，形成一个阶层，去引领客户， 而不是迎合客户。让客户追捧项目，而不是项目去追逐客户。
北京昌平区清河北岸项目推广概念思 路报告115PPT
推广核心：公园地产是项目的最核心价值
因为奥运，有了680公顷的森林公园。这是国奥村、世贸奥临、大湖公馆 都有的，而我们还拥有另外1000亩的东小口森林公园和2000亩清河湾高 尔夫球场，还有一条清河，不止一个公园，而是一个公园群地产， 是一条公园带。
北京昌平区清河北岸项目推广概念思 路报告115PPT
北京昌平区清河北岸项目推广概念思 路报告115PPT
北京昌平区清河北岸项目推广概念思 路报告115PPT
典晶 3W法
HOW
1 品牌姓名 2 视觉基因
WHY
1 客群界定 2 购买动机发掘
卖点
渠道
买点
产品优势的最大价值体现 三梯度六模块工作内容 客群基于产品基础之上的精神愉悦
2、交通：
项目周边地铁有13号线和5号线，周边主要公交线路有：358支、758、713、 847、803、836、417、629、858、850等十几路公交。对于项目本身的体量以 及价值，以及客群属性，交通利好，但不是为主要价值取向。
北京市昌平区城开回龙观项目市场定位报告
上市和成交面积
宏观市场——06-07供需及价格走势
价格走势
15000 10000 5000
0
06/1 06/3 06/5 06/7 06/9 06/11 07/01 07/03 07/05 07/07 07/09 07/11
06/01 06/03 06/05 06/07 06/09 06/11 07/01 07/03 07/05 07/07 07/09 07/11
➢ 无论是销售量还是套数，住宅都遥遥领先。 ➢ 在其他物业类型中，商业销售量和销售套数最高，办公楼次之。
城市在人口迅速膨胀的过程中，居住功能是必须首先解决的配套功能之一，商业服务配套紧随其后。
房地产市场准确的反映出了这一发展规律。
B.A.Consulting
︳15
（万㎡）
250 200 150 100 50
总人口（万人） 城镇人口（万人） 乡村人口（万人）
1385.1
1081.2
ห้องสมุดไป่ตู้
303.9
1423.2
1118
305.2
1456.4 1492.7 1538
1151.3 1187.2 1286.1
305.1 305.5 251.9
1581
1333.3
247.7
85.0%
1650
1550 80.0%
1450
涵养保护区
另外，在《中心城调整优化》部分，明确提出“北苑集团、酒 仙桥集团望京地区和清河集团回龙观地区重点进行空间优化整 合，完善公共服务设施配套，改善交通条件； ”。
在城市规划中，回龙观已被纳入中心城范围，属于城市功能拓展区
B.A.Consulting
︳9
中心城10个边缘组团
北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告
市扩张客群及投资客。
善、兼具宜居与投资价值。
B.A.Consulting
︳15
整体定位
项目定位——F05 & F06
功能与形象全面升级的宜居社区
从产品、配套、景观、物业服务等各个方面提升项目整体品质，使本项 目成为区域品质住宅的新标准
形象定位
上奥·未来城
产品定位
客群定位
宜居舒适的升级版居住产品
住宅
︳8
90/70政策研究-开发商的应对策略
90/70政策逼迫开发商在产品研发方面展开激烈竞争 万科的应对策略：加快了住宅产业化的研究
政策出台之前：推出针对青年及首次置业者的产品——蚂蚁工房 政策出台后：
产品创新：90平米的三房两厅 – 代表项目：天津万科假日风景（Cooper洋房）、上海白马花园（Mini情 景花园洋房）
高档社区难以出现，仅 有30%的户型面积能达 到90平方米以上，则市 场上不太可能再出现纯 粹的大户型高档社区
消费者观望，部分在售 楼盘滞销。开发商放缓 工程建设速度，选择更 好的时间入市。
短期之内推出的新盘量 减少，也造成短期供应 量减少。
产品同质化严重
市场上户型差异性不 大，90/70后小户型 陡增，势必造成产品 同质竞争
90/70政策研究-对消费者的影响
对消费者市场的影响
综合考量项目品质
小户型选择多，会综 合考量项目位置、交 通、户型、配套、绿 化等因素
创新小户型受青睐
市场上很多小户型产品是受政 策调整仓促修改
产品户型较小，总价较低，但 可能采光、通风不充分
消费者会更倾向“创新”小户 型项目
B.A.Consulting
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海淀北部新区营销策划报告
海淀北部新区营销策划报告（暨中关村壹号70万平米项目前期推广报告）一、营销产品定位（一）中关村西区发展成熟，上地西区不断完善中关村整个市场是日渐成熟的市场。
现在从整个甲级写字楼角度来看，已经渐渐成熟地出现了像融科资讯中心，清华科技园以与中关村西区这样非常重要的三大区域性。
另外一点，尤其是融科资讯中心和清华科技园已经聚集了大量的世界500强的企业，它们作为亚洲研发中心或者是一个研究基地的总部。
同时，在中关村的软件园以与上地信息产业基地，已经构造了一个园区式国际化标准的办公环境的雏形，也吸引了一些大型的跨国企业，真正考虑在中关村这个地区进行植根，发展壮大。
随着整个中关村各个项目的配套设施，包括中关村西区地下换廊的连通，包括地铁线的贯通，中关村整个一片将会建立一个非常成熟的平台。
在迎接下一轮的发展的时候，将有一个很大的契机。
中关村整个写字楼市场已经成为目前，无论是国内，包括国际化大型跨国企业，尤其是IT相关行业选择的一个最重要的考虑地点。
第二个，尽管在中关村还有一些写字楼的水平有待提高，未来拥有国际化标准的新型写字楼的投入，将会在很大程度上促进中关村整体的租金水平的提高。
第三个，随着经济的不断发展，大型国内和国际企业，尤其是跨国企业规模在中关村进一步的扩大，未来达到国际化标准的写字楼，将会抓住这个机遇，能够迎合和满足这些大型企业，它们在物业方面的扩X需求。
（二）海淀北部新区销售重点环保园原动力空间III期F16地块2010年8、9月份已被定制销售一半，原动力空间II期业已基本封盘。
通过环保园持续专注于园区环境建设和原动力空间这一系列产品的不断完善，在F16项目上得到了市场的追捧和客户的认可。
永丰基地I-22科技加速器项目以目前的销售形势，随着项目主体基本完工，周边环境的不断改善和提升，上庄遂道、轨道交通和基本配套设施的不断完善。
预计2011年9至11月也将迎来项目销售高峰。
企业独幢在海淀北部新区已经是一种成熟产品，通过环保园和永丰基地的验证，已经得到了市场的认可和总结了一套具有自身特色的产品设计和销售经验。