投资性房地产公允价值后续计量模式对上市公司利润的影响
浅议投资性房地产以公允价值计量对利润的影响
浅议投资性房地产以公允价值计量对利润的影响翟留镜【摘要】分析公允价值在投资性房地产中的应用,揭示公允价值计量对利润产生的影响以及可能带来的潜在问题,提出完善公允价值计量的对策,以便更加真实可靠的反映企业的经营业绩.【期刊名称】《西部财会》【年(卷),期】2010(000)006【总页数】3页(P23-25)【关键词】公允价值;投资性房地产;利润【作者】翟留镜【作者单位】中南财经政法大学会计学院,湖北武汉430074【正文语种】中文一、公允价值与投资性房地产公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。
公允价值包括公允性、估计性、现时性三个基本特征，其最大特征是来自于公平交易的市场，是参与市场交易的理智双方充分考虑了市场信息后所达成的共识，这种达成共识（一致）的市场交易价格即公允价值。
公允价值的核心理念是真实性和公允性，强调双方在自愿而不是被迫的前提下进行资产交换或债务清偿。
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产具有如下特点：一是随着时间的推移，其市场价值经常会超过其账面价值；二是投资性房地产一般投资金额大、周期长、流动性和变现能力差；三是投资性房地产在取得高收益的同时也伴随着高风险。
我国投资性房地产准则遵循谨慎性原则，规定采用公允价值模式计量的，应当同时满足两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计。
与国际财务报告准则相比，我国新会计准则确定的投资性房地产公允价值标准更为严格，这既有利于提高会计信息的相关性，又有利于防止企业对公允价值的滥用。
二、公允价值计量投资性房地产对企业利润的影响（一）投资性房地产后续计量对利润的影响1、期末计价对利润的影响。
在资产负债表日，采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产应按照其公允价值与原账面价值之间的差额确认“公允价值变动损益”，计入当期损益。
公允价值模式计量对企业利润的影响分析——以投资性房地产为例
相关性 ． 公 允 价 值 模 式 会 使 企 业 的 盈利 水
式 下投 资 性 房 地 产 对 上 市 的 房 地 产 企 业 利润的影响 ． 为 上 市公 司在 选 择 后 续 计 量
会计准则规定 ， 企 业 有 确 凿 证 据 表 明 平 提 高 、 净 利 润 提 升 和 净 资产 增 加 。
１月 １日 开 始 在 上 市 公 司 执 行 。 根 据 上 房 地 产 中 的应 用现 状 ： 采 用 公 允 模 式计 量 有的投资性房地产较多 ．所 占比重较大 ． 但 呈上升趋 势 ． 以 及 影 公 允 价 值 模 式 下 对 各 项 财 务 指 标 有 较 大 海 、深 圳 证 券 交 易 所 的 数 据 ，截 至 ２ ０ １ ２ 的上 市 公 司 很 少 ． 年 ４月 ３ ０ 日 ．沪 深 两 市 共 计 ２ ４ ９ ４家 上 响 上 市 公 司 投 资 性 房 地 产 采 用 公 允 价 值 的 影 响 ． 所 以 研 究房 地 产行 业投 资性 房 地 市公司 ， 其中， 沪 市 上 市公 司 ９ ５ ４家 ， 深 市 计 量 模 式 的 因 素 ． 最 后 对 上 市 公 司 采 用 公 产 的公 允 价 值 模 式 计 量 对 利 润 的 影 响 具
８家 上 市 公 司 采 用 了 公 允 价 值 模 式 对 投
０ ０ ９年 年 报 发 现 公 允 价 值 计 量 的 投 资 性 司 实际 的 执 行 中 ． 只 有 极 少数 企 业 采 用 公 资 性 房 地 产 进 行 后 续 计 量 ． 占存 在 投 资性 ２ 允模式 ． 公 允 价 值 计 量 模 式在 投 资 性 房 地 房 地 产 的 上市 公 司 总数 的 ８ ． ０ ７ ％。 房 地 产 与 净 利 润 和 净 资 产 之 间 有 较 强 的
投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析
更计量模式后将对原有资产进行重新估值 ， 产生重估增 值 ， 上市公司利润增加 和拥有 的隐形资产得 到反 映 ， 使
从而更好地体现企业的盈利能力和真实 的资产价值 。 但 在房地产市场波动较大的情况下 ， 并不能排除部分投 资 性房地产出现贬值的可能 ，从而 引起利润的较 大波动 ，
产的公允价值 高于 原账面 价值的差
借： 资性房地产～公允价值变动 投 贷： 公允价值变动损益 公允价值低于原账面价值的差额： 借： 公允价值变动损益 贷： 投资性房地产…公允价值变动
贷： 投资性房地 产 累计 折 旧 额 ：
１ ． 投资性房地产转换 为非投资性房地产
从表２ 会计处理 可见 ，采用成本模 式计量投资性房 地产转换为 自用房地产时 “ 原值转原值 、 折旧转折 旧、 摊
销转摊销 ， 准备转准备 ”最显著的特点就是企业不受房 ， 地产价格变动的影 响 ， 盈利稳定 。如果 采用公允价值模 式计量 ， ， 那么 当投资性房地产转换为 自用房地产时 ， 企
３ ６
表 ２ 两种模式下投资性房地产转换为非投资性
房 地 产 的会 计 处 理
成本模式下的转换 公允价值模式下 的转换
从表３ 会计处理可见 ， 在公允价值模式计 量下 ， 自 当 用房地产转作投资性房地产时 ， 在房地产市 场迅 速贬值 的情 况下 ， 将公允 价值小 于账 面价 值 的差 额计入 “ 公允 价值变动 损益 ” 目的借 方 ， 科 期末 则会减少 企业 当期 的
利润 。在 目前房地产市场普遍都是公允价值大于原账面 价值 的情况下 ， 其差额计入 “ 资本公 积一其他 资本公积 ” 科 目的贷方 ， 待该项投资性房地产处置时 ， 因转换计人资 本公积 的部分应转入 当期的其他业务收入 ，其实质还是 增加了企业的当期利润 。 而在成本模式下 ， 只有存货房地
新会计准则中公允价值应用对企业利润的影响及对策
新会计准则中公允价值应用对企业利润的影响及对策在2006年我国会计准则和审计准则经国家财政部批准正式出台，准则重新引入了公允价值计量属性。
公允价值计量主要用于投资性房地产、变动计入当期损益的金融资产，债务重组等，本文中重点分析了投资性房地产。
将公允价值计量引入企业会计准则是新准则最具特色的变化，这对我国的会计体系产生了深远的影响。
本文分析了公允价值应用对利润的影响，提出了加强公允价值的应用策略。
标签：公允价值应用；利润；影响2006年2月15日，中国企业会计准则体系正式发布，首先把新会计准则运用到企业会计制度中的是上市公司。
新准则的颁布使得我国企业会计准则更加完善，向前迈进一大步，我国的会计准则逐渐向国际会计准则的方向发展。
准则中，一个关键的问题——计量，绝大多数企业选择的计量方法是公允价值，而新准则的改变必然会影响企业的利润。
新准则中采用公允价值计量是其修改中的一大亮点，它在一定程度上引领着财务会计的发展，但是由于它的运用时间不长，许多应用还不是很规范，所以存在着人为操纵利润的问题。
一、公允价值的定义与引入公允价值的必要性1.公允价值的定义公允价值，通俗来讲，在买卖双方对市场都充分了解的情况下，对价格做出的公允、公正的判断，这个价格即为公允价格，也就是公允价值。
2.新准则引入公允价值的必要性从外因来讲，公允价值的引入是迫于国际会计协调的压力。
新企业会计准则的颁布，使我国会计准则与国际会计准则更近一步。
从内因来讲，一方面，是实现财务报告的决策有用性。
根据美国财务会计概念公告，指出决策有用的信息是能够提供财务报告用户评估预期的现金流、时间和不确定性的信息。
这种信息应该包含相关性（包括及时性、预测价值和反馈价值）和可靠性（包括中立、可验证性和如实表达）两个主要质量特征。
公允价值的引入可以满足这一需求。
另一方面，为能更好地实现会计的职能，著名的会计学家利特尔顿在他的经典著作“会计理论结构理论”中，重申会计是基于全面数据反映出真实的经济事实，我们可以发现，会计是反映真实的经济事实，会计的基本功能是反映智能。
公允价值计量对上市公司利润的影响研究——基于A股上市公司年报数据分析
影响。 如果当期股票或债券 的价格大幅上升 ， 司当期利润就会大幅增加 。 公 对于可供 出售金融资产 ， 初始确认 时应按公允价值计量 ，
但可供出售金融资产的相关交易费用应计入初始入账金额 ； 资产 负债表 日按公允价值计量 ， 其公允 价值变动计入所有者权益。 但 因
二 、 允价 值 计 量 对 上 市公 司利 润 的 影 响分 析 公
（一 ） 拥有金融资产上市公 司 在《 企业会计准则第２ 号——金融工具确认和计量》 ， ２ 中 资产 ， 其初始确认时按公允价值 计量 ， 相关交易费用直接计人当期损益。 在资产负债表 日，
此， 可供出售金融资产公允价值在持有期间的变化 ， 只会影响资产和所有者权益 ， 最终处置时才会影 响当期损益。 （ ） 有投 资性房地产上市公 司 根据《 二 持 企业会计准则第３ 号——投资性房地产》 的规定 ， 当企业将非投资性房地产转换为采 用公允价值模式计量的投资性房地产时 ， 该项房地产 以转换 日的公允 价值 入账 ， 借记“ 资性 房地产——成本” 目。 投 科 如果转换 日的 公允 价值小于账面价值 ， 将差额借记 “ 公允价值变动损益 ” 目； 科 反之 ， 计入“ 资本公积—— 其他资本公积” 目。 科 当企业将采用公允价 值模式进行后续计量 的投 资性房地产转换为 自用房地产时 ， 以其转换 日的公 允价值作为 自用房地产的账 面价值 ， 直接将二者差额确 认为当期损益 ， 记或借记 “ 贷 公允价值变动损益 ” 目。 科 在原会计准则 中， 市公 司因投 资性房地产 的升值带来的利润并不列在报表 上
司２０ 年年报相继公 布 ， ０８ 从年报 中可 以看出 ， 公允价值计量模式在金融工具、 投资性房地产 、 债务重组这三个方面 的应用较多 。 本文 就结合上市公司２０ 年 、０ ８ 以及２ ０ 年半年度 的财务报告 ， ０７ ２０年 ０９ 对这三个方面进行研究 ， 并用实际案例来加以分 析 ， 探讨公允价值计 量对我 国上市公 司利润 的影响 。
浅谈投资性房地产公允价值模式及其对企业的影响
这种关系可使交易价格不具有市场状况 的特征 。这 一交 易 假 定 是 在非 关 联 方 之 间进 行 的 ， 方 独 立 地 发 生 行 为 。 各
此外 ， 投资性房地产 的公 允价值 应该 反映资产 负债表 日 的市场状 况。之所 以强调 资产负债 表 日， 因在于公 允 原 价值是指定 日期的特定 时点上 的价值 。由于市场状 况可
能发生变化 ， 因此在另外 一个 时点上估 计 的公 允价值 的 报告金额就可能不正确或不恰 当。另外 ， 实际上 ， 允价 公 值 的定义还假设了销售合 同的 交换 和完 成是 同步的 ， 没 有任何价格上 的变 化。如果交 换和完 成不是 同步 的， 则 熟悉情况 的、 自愿 的当事人 之间 的公平交 易 中就很 可能 出 现 价格 的变 化 。 投资性房地产 的公 允价值 计量 属于会计 技术难 题。
浅谈 投 资 性房 地产 公 允价 值 模 式 及 其 对 企 业 的 影 响
李彦 东
摘 要 ： 资性房地产作 为一项 带有投资性质的非金 融资产 ， 投 其确认 和计量是理论界 和实务界 关注的焦 点。新 企业会计准则首次将投 资性 房地产作 为一 项单独 的资产予 以确认 ， 并首次在对 非金融 资产计量 中引 入 了公 允价 值 。该 准 则 的 颁 布 实现 了我 国会 计 准 则与 国 际会 计 准 则 的接 轨 ， 而在 实 际应 用 中 ， 业 仍 需解 然 企 决 诸 多投 资性 房 地 产 确 认 与 计 量 的 相 关 技 术 难题 。 关键 词 ： 公允价值 模式 ； 投资性房地产 ；固定资产 ； 无形资产 中 图 分类 号 ： ３ ．９ ０５ 文献 标 识 码 ： Ａ 投资性房地产 是指 为赚 取租 金或资本 增值 ， 两者 或 兼有而持有的房地产 ， 并单独 以“ 资性房地产 ” 投 列示 在 资产负债表上。投资性房产是企业拥有并 已出租 的建筑 物 。投资性地产包括 已出租的土地使用权和持有并 准备 价值模式计量投资性 房地产 时 ， 首先要求 企业所 在地有 活跃 的房地产交易市场 ， 以具备选用市场 比较 法的条件 。 然而对市场 比较法合理有效的使用还离不开两个重要条 件： 其一 ， 具备充足 的市场交 易资料 ， 即要 求资料 数量充
论公允价值在《投资性房地产》准则中应用对利润的影响
行 后 续 计 量 ：① 投 资 性 房 地 产 所 在 地 有 活 者特 别 是 上 市 公 司 的中 小 股 民对 公 司真 实 值模 式 计 量 的投 资 性 房 地 产 时 ，投 资 性 房
＇ Ｔ类 的企 业 ， 了 地 产 应 当按 照 转 换 当 日的公 允 价 值 计 量 。 为 跃的房地产交易市场 ；② 企业能够从活跃 情 况 的 了解 。 特 别 是 Ｓ Ｓ
房地 产 的后 续计 量 中应 用 公 允价 值 计 量 进 行 分 析 ， 而 揭 示 公 允 价 值 计 量 对 利 润 产 生的 影 响 以及 可能 带来 的 潜 从 在风险 ． 以便 报表 使 用 者做 出理 性 的 决 策 。
关键 词 投 资性 房地 产 后 续计 量 公 允 价 值 企 业 利 润
企 业 对 投 资性 房 地 产 的 计 量模 式 一 经 换 房 地 产 的 用途 来 提 高利 润 ， 因而 转 换 当
２１ 后 续 计 量 中 采 用 公 允 价 值 对 利 润 的 确 定 ， 得 随 意 变 更 。 ． 不 以成 本 模 式 转 为公 允
影响
价 值模 式 的 ， 当 作 为 会 计 政 策 变 更 处 理 ， 公 积 。 但是 转 换 后 投 资 性 房 地 产 将 不 会 计 应
产 活 动 的 情 况 下 每 个会 计 期 间 都 会 产 生 一 期 损 益 。 当投 资性 房地 产转 换 为 自用 资产
投 资 性 房 地 产 后续 计 量 应 当采 用 成 本 定 的 利润 。 且 ， 市公 司 一 旦 采 用公 允价 时 ，房地 产 的账 面价 值 也 是 当前 上 涨 后 的 并 上 模 式 或 者 公 允 价值 模 式 ，企 业 会 计 准 则 第 值 法 来 计 量 其 早 些 年 购 入 的投 资 性 房 产 ． 市 价 ， 换 后 如 果 摊 销 ， 额 将 十 分 巨大 ， 《 转 金 ３号— — 投 资 性 房 地 产 》 中设 置 了 采 用 公 必 将 大 大提 高 其 净 资 产 和 当期 净 利 润 ． 这 并将 使 得今 后 摊 销 期 间 的会 计 利 润 大 量 减
关于投资性房地产公允价值后续计量模式探讨【会计实务操作教程】
按目前税法来分析，在成本模式下，新会计准则和税法的处理基本一 致。但在公允价值模式下，二者存在明显的差异。若税法按实际成本确 定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的所得，并在 对投资性房地产在计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理，这样，在 公允价值模式下对税负没有影响。但如果对公允价值计量后调增的当期 收益征收所得税，无疑增加了公司的税负，公司就会权衡公允价值模式 下给公司带来的收益与增加的税负之间的利益关系，作出是否采用公允 价值模式的选择。故这种税负的影响是投资性房地产采用公允价值后续 计量方式的一个不确定变量。
一、投资性房地产后续计量模式选择现状 与我国原准则体系中历史成本计量占主导地位相比，新准则体系引入 了公允价值模式，《企业会计准则第 3 号—投资性房地产》鲜明地体现了 新准则体系这一重要特点，即允许采用公允价值模式对投资性房地产进 行后续计量，而不是单一地采用历史成本模式。采用两种不同的计量模 式对企业投资性房地产进行会计处理，必然对企业财务状况等方面产生 不同的结果。在房地产大幅增值的背景下，采用公允价值计量方式对投 资性房地产进行后续计量能够对财务报表产生有利的影响。然而，大多 数公司仍决定采用历史成本模式，究其原因，有以下几种： （一）条件严格。采取公允价值对投资性房地产进行后续计量应同时 满足两个严格条件：首先，投资性房地产“所在地”一般是指投资性房 地产所在的大中型城市的城区，这意味着企业只有在大中城市的投资性 房地产才有按照公允价值进行会计计量。其次，同类或类似的房地产 （如建筑物），是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型 相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物。 土地使用权是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、 可使用状况相同或相近的土地。而由于地段、楼层、朝向不尽相同，要
投资性房地产公允价值模式后续计量的浅析
投资性房地产公允价值模式后续计量的浅析崔金金 天津市建工集团(控股)有限公司摘要：主要针对投资性房地产后续计量公允价值模式进行研究，对两种后续计量模式的变更前后对报表结构、财务指标的影响分析，论述了公允价值模式的意义，并从限制条件、计量成本、会计人员素质及信息披露四个方面说明目前公允价值模式遇到的困难，最后对提出建议措施。
关键词：公允价值模式；后续计量；投资性房地产为提高报表信息的准确性，满足报表使用者对报表信息对称性的高标准要求，根据《企业会计准则第3号-投资性房地产》相关要求，并结合房地产宏观经济形势，就投资性房地产后续计量模式进行研究。
一、公允价值模式后续计量的重要作用投资性房地产是以赚取租金或实现资本增值为目的房地产，其主要目的并非用于居住，而是目的明确的投资行为。
后续计量模式主要包括成本模式和公允价值模式。
成本模式计量要求投资者定期对投资性房地产进行折旧摊销，必要时计提减值准备；公允模式计量要求投资者每个资产负债表日对房地产账面价值按市场公允价格进行重新计算，不计提折旧、不摊销、不计提减值准备。
表1是我公司投资性房地产由成本模式转为公允价值模式当月，转换前后报表数据对比分析表，金额单位为元。
(一)投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量有利于提高报表信息的真实性，优化资产负债表结构，降低资产负债率1.采用公允价值模式进行后续计量能够为报表使用者提供准确的数据支持相较而言，公允价值模式核算更贴近市场价格，能够为报表使用者提供更准确地财务信息。
我公司采用成本模式进行后续计量时，每年计提折旧摊销金额为21986832元。
逐年计提摊销折旧，投资性房地产账面价值越来越小，与市场真实价值偏离度越来越大，资产负债表信息就会失真。
2.采用公允价值模式有利于优化报表结构采用公允价值模式进行后续计量，能够显著优化财务报表结构，有助于企业融资业务对财务指标的要求。
笔者所在公司采用公允价值模式后，财务报表资产负债率下降4%。
投资性房地产公允价值计量模式对企业的影响
投资性房地产公允价值计量模式对企业的影响摘要：房地产企业越来越多的采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，本文主要对投资性房地产采用公允价值计量模式对企业产生的影响进行了简要分析。
关键词：投资性房地产；公允价值；影响中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）01-0-01近年来，越来越多的企业把自有财产转换为以出租为目的的投资性房地产的现象已经屡见不鲜，而对于投资性房地产的计量模式则越来越多的引入公允价值计量模式。
本文就投资性房地产采用公允价值计量模式对企业产生的影响进行简要分析。
一、公允价值计量对企业资产的影响1.对资产结构的影响对投资性房地产采用成本模式进行计量时，虽然企业的资产总量不会发生变化，但是会影响到企业资产结构情况。
而采用公允价值计量模式对投资性房地产进行计量时，企业的总资产和资本结构都会发生一些变化。
新准则规定企业必须对投资性房地产进行独立核算。
因此，企业首先应确认投资性房地产是否符合投资性房地产准则规定的采用公允价值模式计量的两个条件，即：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
在对投资性房地产进行核算时，那些原来计入存货、固定资产和无形资产中核算和列报的投资性房地产，都会统一放到“投资性房地产”这一会计科目中核算，并且会单独列报在资产负债表上，这样就会对企业的资产结构产生影响，对于那些拥有很多投资性房地产的企业，经过调整，该企业的固定资产和无形资产在总资产中的比重会下降，投资性房地产在总资产中的比重会增加，从而对企业的资产结构产生影响。
2.对资产账面价值的影响新准则规定，“对于有确凿证据表明可以采用公允价值模式计量的投资性房地产，在首次执行日可以按照公允价值进行计量，并将账面价值与公允价值的差额调整留存收益”。
公允价值计量对上市公司当期利润的影响
一
、
公 允 价 值 对 上 市 公 司 利 润 影 响 的 理 论 分 析
相对 旧准 则 ， 允 价值 计 量 在 新 准 则 的大 量 使 用 有 可 能 对 上 市 公 公 司 的经 营业 绩 产 生 较 大 影 响 ， 其 是 拥 有 大 量 金 融 Ｔ 具 或 投 资 性 尤 房地 产 的 上市 公 司 ， 其 利 润较 旧准 则 比较 可 能 出现 较 大 的 波 动 。 对 ｌ金 融 工 具 。金 融 Ｔ 具 是 指 形 成 一 个 企 业 的金 融 资 产 并 形 成 、
４０ １） ０ ０ ５
性 金 融 资 产 、 易性 金 融 负 债 、 交 以公 允 价 值 模 式计 量 的 投 资 性 房 地 产 ， 生 金 融 工 具 以 及 套 期 保 值 等 资 产 或 负 债 的 公 允 价 值 变 动 金 衍
额 应 该 计 人 公 允 价 值 变 动 损 益 科 目。公 允价 值 变 动 是 与 期 初 的账 面 价值 相 比较 而 言 的 ， 允 价 值 变 动 带 来 损 失 ， 不 必 然 表 示 公 司 公 并
润 就 会 大 幅减 少 。这 一 举 措 会 对 那 些 拥 有 大 量 交 易 性 金 融 资 产 的 上 市 公 司产 生 极 大 的影 响 。对 于 “ 供 出售 金 融 资 产 ” 则 市 价 与 可 ， 成 本 的差 异 均 计 入 资 本 公 积 ， 影 响 当 期 损 益 ， 响 净 资 产 。但 伴 不 影 随着 限售 股 份 的解 除 限售 ， 部 分 公 允 价 值 将 逐 年 释 放 为 净 利 润 ， 这 增 厚 上 市 公 司 业 绩 。 当然 ， 不 是 所 有 的 股 票 投 资 均 划 分 为 金 融 并 工 具 ， 划分 为 长 期 股 权 投 资 ， 后 续 计 量不 采 用公 允 价 值 核 算 。 若 则 ２ 投 资性 房 地 产 。新 会 计 准 则 规 定 ， 资 性 房 地 产 是 指 为赚 、 投 取 资 金 或 资 本 增 值 ， 两 者 兼 有 而 持 有 的 房 地 产 ， 一 定 条 件 下 可 或 在 以对 投 资 性 房 地 产 采 用 公 允 价 值 模 式 进 行 后 续 计 量 。由 于 房 地 产
投资性房地产公允价值计价对企业利润的影响——以深圳方大集团股份有限公司为例
以深 圳 方 大 集 团股 份 有 限公 司 为例
叶建 芳 高 骞
（ 海 财 经 大 学 会 计 学 院 ， 海 ， ００ ３３） 上 上 ２ ４
【 摘
要 】 于 我 国 新 准 则 对 于 公 允 价 值 模 式 应 用 的 种 种 限 制 ， 得 大 部 分 上 市 公 司 都 对 运 用 公 允 由 使
技 术 企 业 ．连 续 多 年 创 下 了 同 行 业 的 许 多 第 一 ， 荣 获 “中 国 Ｔ 业 行 业 状 元 ”Ｎ “中 华 之 最 ” Ｎ－ 被 评 为 亚 太 － 称 ． 地 区 ｌ ０家 最 佳 管 理 公 司 之 一 ， 两 次 荣 获 国 际 质 量 与 ０
并－ Ｊ润 并ｑ ； 闰
该 公 司 表 示 ： 国 际 会 Ｈ－ 则 ． 资 性 房 地 产 评 估 增 值 按 准 投 部 分 应 计 入 当 期 收 益 ，而 方 大 大 厦 部 分 物 业 及 方 大 城
示 亏 损 ５８ ７ 万 元 ． 经 华 利 信 会 Ｈ－ 事 务 所 按 国 际 会 ３ 而 师
Ｈ－ 则 审 Ｈ－ 财 务 报 告 则 显 示 盈 利 ３ 准 的 ８５１万 元 。产 生 差
及 集 成 电 路 、 导 体 照 明 等 。 公 司 总 股 本 为 ３．２７ 亿 半 ５ ２
技 术 大 奖 — — 白 金 奖 。
方 大 集 团 现 已形 成 新 型 建 材 产 业 、机 电 一 体 化 Ｔ 程 产 业 、 导 体 照 明 及 光 电 子 产 业 等 三 大 产 业 体 系 。新 半 型 建 材 产 业 包 括 各 类 建 筑 幕 墙 、铝 塑 复 合 板 、单 层 铝
营
并 Ｕ； 闰
投资性房地产公允价值计量对会计利润的影响
投资性房地产公允价值计量对会计利润的影响公允价值在市场交易公平的情况下保持公允性，同时还具有现时性和估计性。
公允价值是交易双方对市场信息充分了解之后达成共识的情况下所产生的交易价格，无论是资产交换，还是债务清偿，都不是被迫实施的。
由于投资性房地产的市场价值往往会高于账面价值，其具有很强的流动性，投资的周期长，而且投入的资金量大，缺乏变现能力。
这就意味着，投资性房地产所获得的收益高，同时也需要面临风险。
一、投资性房地产公允价值计量影响会计利润的因素（一）后续计量影响利润1.期末计价影响利润投资性房地产的后续计量的过程中将公允价值模式充分利用起来，需要重点考虑的是公允价值和原账面价值，以及两者之间所产生的，在此基础上分析变动损益方面的内容，最终对加以确认，列入当期损益中。
如果市场行情非常好，就会相应地增加当期利润。
在进行期末计量中应用公允价值模式，企业能够获得更高的经济利润。
2.折旧以及减值准备影响利润应用公允价值计量模式对房地产企业而言是存在一定的优势的，主要在于，并不需要采用计提折旧的方法，也不用为减值做好准备，对于账面的价值按照公允价值就可以做出相应的调整，这样能够有效地降低成本，相应地提高经济利润。
在进行这项工作的过程中，需要从职业的角度做出判断，很容易受到主观因素的影响。
3.模式变更影响利润当确定了计量模式之后就不可以变更，否则会影响利润。
一些企业的经济效益不是很好，试图转变为成本模式以提高利润，按照新会计准则，这是不被允许的，因此，这样操作需要考虑到公允价值与账面价值之间所存在的差额，必然会影响到可供分配利润。
当前来看，投资性房地产的公允价值要比成本价要稍稍高一些，而且呈现出持续增值的趋势，这样就会导致公允价值大幅度增高，远远超过账面价值。
（二）投资性房地产转换影响利润按照新会计准则，对投资性房地产转换影响利润方面的内容进行分析，对于投资性房地产采用公允价值计量的方式，可以适当地转换为自用房地产，此时的账面价值就是当天的公允价值，两者之间会存在一定的差额，需要记入到公允价值变动损益中。
房地产开发企业投资性房地产以公允价值模式进行后续计量的会计处理分析
房地产开发企业投资性房地产以公允价值模式进行后续计量的会计处理分析[摘要] 房地产开发企业所持有的房地产会计分类较为复杂。
本文主要讨论了房地产开发企业以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的会计处理方式，并分析了该种方法对房地产开发企业的影响。
［关键词］房地产开发企业；投资性房地产；公允价值1 公允价值模式进行后续计量的房地产开发企业投资性房地产的会计处理举例例如，甲房地产开发企业，２０１０年１月１日将一套自建完工原用于出售的商品房出租给乙公司。
该商品房的开发成本为１０００万元，甲企业对其计提了２００万元的减值准备。
如果出租日，该商品房的公允价值为９００万元。
甲公司在租赁期开始日的会计分录为：借：投资性房地产——成本９００，借：存货跌价准备２００；贷：开发产品１０００，贷：资本公积——其他资本公积１００。
如果出租日，该商品房的公允价值为７００万元，则甲公司在租赁期开始日的会计分录为：借：投资性房地产——成本７００，借：存货跌价准备２００，借：公允价值变动损益１００；贷：开发产品１０００。
按照企业会计准则的规定，存货计提跌价准备后，如果造成存货价值下跌的原因消失，企业可以将已经计提的存货跌价准备转回。
但从以上会计处理对比中可以看出，如果房地产企业将存货转换为按照公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，投资性房地产按照转换日的公允价值入账，如果房地产的公允价值高于原账面价值是不允许通过损益转回的，但是如果房地产的公允价值低于原账面价值则要计入当期损益。
这种不对称的会计处理方式，是为了防止企业通过调节房地产的公允价值来调节利润，遵循了谨慎性原则，但对房地产开发企业的利润有不利影响。
采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量后，房地产开发企业无需按照自用的固定资产、无形资产类似的会计处理方式，按期计提累计折旧或累计摊销，也无需对该投资性房地产计提资产减值准备。
接上例，如果２０１０年１月３１日该商品房的公允价值上涨１００万元，则甲企业的会计分录为：借：投资性房地产——公允价值变动１００；贷：公允价值变动损益。
公允价值计量模式对投资性房地产的影响
件时也可 以采用公允价值计量模式 。拥有投资性房地产的企业 跃市场。公允价值可用未来现金流量现值予以估计确定。
采用公允价值计量 相对于成本计量模式 ，所产生 的多种 风险因
（三 ）实行公允价值计量的 目的
素会对 企业 的财 务状 况 、经 营成果和现金 流量产 生一定 的影
１．保证企业会计信息的有用性。公 允价值具有很 强的相关
着我 国经济 的持续 快速发展 ，房地产价格 出现 了较大 波动的现 根据所 有掌握 的信息对 某项资产 或负债 的收益 和风险进行 权
象 ，从 而使得投 资性房 地产 的公 允价值有 着相应 的变化 ，这从 衡之后所达成的共识 ，因此市场价格能够代表公允价值 。
一 定程度上影 响着 相关企业的利润波动 ，给企业发展带来 了风
一 、公 允价 值 理论
（一 ）公 允 价值 的含 义和 特 征
能力 、偿债能力及 所承担 的财务风 险 ，更合理 地反映企业 的财 务状 况 和企 业 的真 实 收益 ，可 以全 面评 价 企 业 当 局 的 经 营业 绩 。
公允 价值是指在公平交易 中 ，熟悉情况 的交 易双方 自愿进
【收稿 日期 】２０１３—０７—１５ 【作者简介 】王亚琨 ，女，山西人 ，中北大学硕士研 究生，研 究方 向：控制工程。
来销售 的房地产 ；有 两种 计量模 式 ：成本 模式 和公允价 值计量 地产 开发与经 营业 、银行业 、零 售业 、饮料 制造 业 以及 纺织业 ，
模式 。
其 中房地 产开发与经营业 比重最大 ，达 ２４％。
３．价值的公认 性。公允价值代表 在一定 的时间内市场公认 的市场价值 ，是被普遍认 同的 ，而不是个别的和特殊的价值。
公允价值的应用对企业利润影响的思考
公允价值的应用对企业利润影响的思考摘要:2006年2月,我国新的会计准则和审计准则经国家财政部批准正式出台。
新准则重新引入了公允价值计量属性。
公允价值的应用会对我国企业利润产生一定的影响。
关键词:公允价值企业利润新会计准则1. 引言2006 年颁布的会计准则在17款具体准则中引入了公允价值计量,基本实现了与国际会计准则的趋同。
主要在金融工具、投资性房地产、非同一控制下的企业合并、债务重组和非货币性交易等17 个准则中运用了公允价值。
范围涉及一般工商业及农业、金融业等特殊行业。
会计准则引入公允价值一般情况下会引起企业资产、业绩的大幅度增长。
但对不同行业、不同性质的企业影响可能是不同的。
2. 应用公允价值计量对利润的影响(1)应用公允价值计量可能会增加利润新准则规定,对于非货币性资产交换,如果具有商业实质,且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量,应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本,公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益,进入企业利润表,而不再计入资本公积金。
由于引入了公允价值,有可能会增加上市公司的利润。
对投资者而言,这是非常有好处的。
投资性房地产准则中公允价值的运用对房地产企业财务状况和经营成果影响巨大,由于采用公允价值计量将对投资性房地产账面价值、公允价值变动损益或者期初留存收益产生巨大影响,而投资性房地产账面价值的提升将树立良好企业形象;公允价值变动损益使企业的业绩飞涨,会引起股价的上涨;期初留存收益的增加可以充实股东权益,提升企业偿债能力。
投资性房地产准则对投资性房地产企业的影响很大,鉴于我国房地产业正处于比较景气的市场环境里,所以一般情况下,投资性房地产的公允价值都高于成本,排除小部分投资性房地产出现贬值的可能,总体来说,投资性房地产有持续稳定的增长潜力[1]。
在新准则债务重组准则中,详细规定了可能产生损益的债务重组中采用公允价值的情况:以非现金资产清偿债务的,债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产公允价值之间的差额,计入当期损益。
投资性房地产计量方式变更对企业的影响
投资性房地产计量方式变更对企业的影响受新冠疫情等原因的冲击，房地产行业迎来了一定的低迷时期，但随着城市化脚步的快速进步，房地产行业属于经济支柱型产业之一的地位仍然屹立不倒。
截止2021年底，我国A股上市公司中拥有投资性房地产业务的企业有上千家，占比约45%左右，但采用公允价值计量的却只有几十家企业，占比约2%左右。
一、相关理论基础1.投资性房地产含义。
投资性房地产是指企业以收取租金收入或资本增值为主要目的而拥有的房地产，同时也包括两者目的都有的，且该房地产可单独计量和销售。
2.投资性房地产的计量模式。
投资性房地产无论按照哪种模式计量，在初始计量时都得按照取得时的实际成本进行计量，但后续的计量方式企业只能从公允价值计量与成本计量中选择其中一个，选择公允价值计量的企业还需要满足一定的要求，而成本计量则所有企业都可以。
在后续处理上两种计量模式存在的差异较大，在公允价值计量模式下，企业不用计提折旧或摊销，前期以公允价值计量，然后公允价值与原账面价值之间存在的差额将会直接计入当期损益即公允价值变动损益科目，而在成本计量模式下，企业需要计提折旧或摊销。
二、新城控股投资性房地产计量模式转变的影响分析1.新城控股基本情况。
新城控股创立于1993年，总部设于上海，于2015年挂牌上市，在众多民营企业中，新城控股率先实现了由B转A的过程，现已经进入中国128个大中城市的房地产市场。
2015年投资性房地产的计量模式从成本计量变为以公允价值计量。
2021年企业财务报表中对投资性房地产的估值进行披露的相关数据如下，属于其他非流动金融资产科目下的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采取的估值技术为市场法，输入值中市净率的范围在0.737-1.4635之间；投资性房地产中已完工的物业采取的估值技术为投资法，输入值中租期收益率的范围在4%-6.5%之间，与公允价值之间的关系为负相关，不可观察，复归收益率的范围在4.5%-7%，与公允价值之间的关系为负相关，不可观察；投资性房地产中开发中的物业2021年12月31日的公允价值为12109500000元，采取的估值技术为投资法，输入值中复归收益率的范围在5%-7%，与公允价值之间的关系为负相关，不可观察，至完工的预计建设成本的范围在5204185元-491035090元之间，与公允价值之间的关系为负相关，不可观察，持有及开发物业至完工所需的预计利润率的范围在5%-25%之间，与公允价值之间的关系为负相关，不可观察。
利润坐上了“过山车”?——公允价值模式对房地产上市公司利润的影响
利润坐上了“过山车”？——公允价值模式对房地产上市公
司利润的影响
戴桂荣
【期刊名称】《经营与管理》
【年(卷),期】2007()9
【摘要】一份来自福州市物价局对该市101个地块、23个项目关于房地产开发成本和利润的清单综合调查的结果表明：2004年至2007年上半年，房地产开发的平均利润率高达50％，最高的超过90％，最低的也有39％。
2007年上市公司首次执行新会计准则后，在房价上涨等行业利好因素的刺激下，房地产上市公司第一季度业绩迎来了开门红。
统计显示，2007年一季度，房地产上市公司共实现净利润21．96亿元，同比增长59．6％。
【总页数】2页(P48-49)
【关键词】房地产上市公司;房地产开发成本;公司利润;价值模式;过山车;公允;平均利润率;新会计准则
【作者】戴桂荣
【作者单位】江苏经贸职业技术学院
【正文语种】中文
【中图分类】F299.233
【相关文献】
1.论公允价值计量模式对上市公司利润的影响——以平安银行为例 [J], 宋慧杰
2.投资性房地产公允价值后续计量模式对上市公司利润的影响 [J], 吴洵桦;
3.投资性房地产公允价值后续计量模式对上市公司利润的影响 [J], 吴洵桦
4.浅谈公允价值计量模式对上市公司利润的影响 [J], 赵文龙
5.新企业会计准则下上市公司会计报表案例分析(四) 投资性房地产公允价值计价对企业利润的影响——以深圳方大集团股份有限公司为例 [J], 叶建芳;高骞
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
投资性房地产公允价值后续计量模式对上市公司利润的影响
作者：吴洵桦
来源：《时代经贸》2013年第04期
【摘要】本文通过对投资性房地产准则的应用现状和样本数据的分析，阐述了投资性房地产采用公允价值后续计量模式会计政策对企业的净利润以及收益稳定性产生影响，且对公司个体的影响大于采用公允价值计量模式的所有公司整体的影响。
【关键词】投资性房地产；公允价值；利润
近年来，中国房地产行业发展迅猛，房价波动大，原有的会计准则已无法真实反映企业持有的投资性房地产的价值，不利于会计信息使用者了解企业的真实情况，尤其是上市公司的情况，因此，为了规范投资性房地产确认、计量和信息披露，我国参照国际会计准则的规定，颁布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》，将投资性房地产专门划分出来作为单独类资产确定会计规范。
一、我国投资性房地产应用公允价值后续计量的现状
根据《上市公司2010年执行会计准则分析报告》，2010年，在2129家上市公司中，存在投资性房地产的有833家，占比39.13%。
在这833家上市公司中，806家对投资性房地产采用了成本计量模式；仅27家采用了公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，占存在投资性房地产的上市公司总数的3.24%。
从2007年新准则执行至2010年间，存在投资性房地产的上市公司分别为630家、690家、772家和833家，绝大部分采用成本模式计量，采用公允价值计量的仍旧很少，四年分别是18家、20家、25家和27家，数量呈现逐步增加的趋势，但占行业上市公司总数的比例相对稳定，上升趋势不明显。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，其价值受市场环境因素影响较为明显。
从总体上来看，我国上市公司能够按照新准则的要求，谨慎选择投资性房地产的后续计量模式，投资性房地产采用公允价值计量对上市公司影响不大。
二、以公允价值计量投资性房地产对企业利润的影响
1、样本的选取与基本情况的介绍
根据财政部会计司的分析报告，2010年共有27家上市公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
在实际调查中发现，上市公司中共有28家对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
其中锦龙股份的投资性房地产科目仅在2007年年初有余额，年末余额为
0，2008-2010年投资性房地产年初年末余额均为0。
农业银行至2010年末上市不满一年。
因此，对这两家上市公司不做分析。
经过筛选，本文选择了26家以公允价值计量投资性房地产的上市公司作为样本，通过它们2007-2010年财务报表中的数据，分析采用公允价值模式计量投资性房地产对上市公司产生的影响。
研究发现26家样本公司的行业分布较为分散，其中，房地产开发企业有7家，占总数的26.92%，银行业上市公司为5家，占总数的19.23%，综合类和商业百货类上市公司各2家，各占总数的7.69%，其他行业的上市公司共9家，占总数的34.62%。
2、对企业净利润的影响
从短期来看，对持有投资性房地产较多的上市公司，采用公允价值计量会带来积极的影响。
因为，由于政策变更，企业的净利润会有较大幅度的提高，从而引起其账面净资产的大幅增值，会使相关会计数据更能反映近年来房地产增值的结果，必然影响到房地产股的股价整体表现，提升相关企业的投资价值。
而由于公允价值模式下，投资性房地产不计提折旧或进行摊销，减少了企业的成本支出，同样会是企业利润增加。
本文通过对上市公司资产负债表中的“投资性房地产”项目、利润表中的“本年净利润”项目的整理，分析计入损益的投资性房地产公允价值变动对净利润的影响。
由图1可得：2007年，投资性房地产公允价值变动对企业的净利润影响均为正。
对个别企业影响尤为显著，2007年投资性房地产公允价值变动对海欣股份和方大集团净利润的影响率分别高达287.82%和173.55%，完全达到了增加企业净利润的目的。
2008年，昆百大将投资性房地产后续计量模式改为以公允价值计量，当年投资性房地产公允价值变动对其净利润的影响为26家上市公司中最大，为86.62%，而金宇车城由于投资性房地产公允价值下跌造成了净利润的明显下滑。
2009年，投资性房地产账面价值全部增加，除ST海建外，投资性房地产公允价值变动对企业的净利润影响均为正影响，且对海南航空和金宇车城的净利润影响巨大。
2010年，投资性房地产公允价值变动损益为负的仅金宇车城一家，其原因是2010年公司补交了2026万元的购地款及税金，压缩了公允价值前期的盈余。
但从整体来看，投资性房地产账面价值仍是上升的。
2010年投资性房地产公允价值变动净收益为达到36.24亿元，但其占采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的27家上市公司净利润总额的比例仅为1.90%。
但从每个公司看，有2家公司当前公允价值没有发生变动，有18家上市公司投资性房地产公允价值变动对净利润的影响率超过1.90%。
其中，正和股份等6家盈利的上市公司，2010年投资性房地产公允价值变动损益对当年净利润总额的贡献率超过20%，影响显著。
综上所述，投资性房地产公允价值变动损益对上市公司个体净利润的影响较之其对所有采用公允价值计量投资性房地产的上市公司的整体影响要显著。
对部分上市公司影响极其显著，可以达到调节利润的目的。
3、对企业利润波动的影响
2007-2010年投资性房地产公允价值波动性较大。
2007年18家上市公司投资性房地产公允价值变动总计2277.97百万，平均变动134万元；2008年20家上市公司投资性房地产公允价值变动总额为-515.90百万，平均变动变动-25.80百万；2009年25家公司投资性房地产公允价值变动总计3916.23百万，平均变动额为150.62百万。
2010年，26家上市公司投资性房地产公允价值变动总额为3624百万，平均变动额为139.38百万。
由此可见，若市场价格波动较大，由于公允价值模式会使当期投资性房地产的价格波动反映在当期收益中，将会影响报告期收益的不确定性，大幅影响利润甚至造成企业亏损。
2008年，受到金融危机的影响，20家采用公允价值计量投资性房地产的上市公司中，有10家上市公司投资性房地产公允价值变动为负值，直接影响企业当期利润，这是追求业绩稳定的上市公司所不愿意看到的，一些上市公司不愿意承担采用公允价值计量模式带来的利润波动的风险，因此选择了成本模式。
这也是为什么选择公允价值模式计量投资性房地产的上市公司数量极少的原因之一。
三、结论
本文通过对投资性房地产准则的应用现状和样本数据的分析，阐述了投资性房地产采用公允价值后续计量模式会计政策对企业的净利润以及收益稳定性均会产生影响，且对公司个体的影响大于采用公允价值计量模式的所有公司整体的影响。
在中国，对于公允价值的应用尚处于起步阶段，大部分公司仍旧采取谨慎的态度应用公允价值，只有极少部分企业对投资性房地产采用公允价值计量，公允价值计量模式仍然没有被广泛使用，因此其对我国企业，尤其是上市公司整体的影响并没有完全体现出来。
参考文献：
[1]财政部.企业会计准则[M].北京：经济科学出版社，2006年.
[2]财政部会计司.上市公司2010年执行会计准则分析报告[J].北京：财务与会计，2011（11）.
[3]吴飞飞.新准则下上一市公司对投资性房地产计量模式的选择研.[D].北京交通大学，2011.
作者简介：吴洵桦（1989—），女，上海人，上海对外贸易学院工商管理学院硕士研究生，主要研究方向：财务管理、公司治理。