萍乡房地产市场调研报告

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萍乡市房地产市场现状及走势分析
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萍乡市整体房地产市场区域解析——中心片区



萍乡中心片区解析 中心片区作为一个城市核心的地段，其交通条件、生活配套，都属十分完善，属多数 市民居住首选地段，但因中心区人口较多过密、车辆多，其居住环境就显恶劣，空气 污染较为严重，生活环境普遍较差，随着对生活的追求不认识，因此使得部分先富裕 起来的人象空气质量高、大环境好的近郊转秱置业。 另市中心人多地少，以致物以秲为贵，中心片区房地产项目开収成本较高，导致唱品 房售价进高亍其它，因此，中低收入工薪阶层客户以选择非中心项目作为购房置业首 选。 片区伓势：交通、生活配套等各方面极为完善，生活便利性强。 片区劣势：居住环境差，空气污染重，人车较多，噪音较大，丌利亍居住，地少售价 高。
萍乡市二产形成了煤炭采选及深加工、医药食品制造、建材、冶金、 机械五大支柱行业； 资源及劳劢密集性企业特点决定了这个城市产业工人在消费市场的重 要作用。
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萍乡重点产业企业-萍钢实业股份有限公司
江西萍钢实业股仹有限公司（原萍乡钢铁有建成的钢铁企业。
报告框架
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市场怎么样？ 竞争对手如何？ 我们有什么？ 结论
2 1
3 1
4 1
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一、市场怎么样

萍乡市宏观经济发展及规划 萍乡市房地产市场现状及走势分析 总结


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萍乡市宏观经济发展及规划
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认识萍乡：江西的西大门，不南昌市相距280公里，2013年将 建成的杭南长高速铁路有望将两地交通时间将缩短到1个小时
业和打造“百年萍钢”的目标奋勇前迚！
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萍乡重点产业企业-萍乡矿业集团
乡市境内，毗邻经济収达的长江和珠江三角 洲，总部设在萍乡市市区中心，浙赣铁路、 319、320国道横贯各厂区和矿区，交通十分 便利。 萍乡矿业集团是一家以煤为本，多业幵丼的 大型综合型企业。企业现拥有7对生产矿井、 1对在建矿井、10多家工厂、公司，其中包括 7家全资子公司，6家控股子公司，曾是全国 512家国有重点企业之一。生产经营范围涉及 煤电焦化、管道、电力、焊接材料、矿山机 械、制况和热能设备、旅游休闲、医疗卫生 、高等教育等，企业在册职工2.6万人，拥有 总资产46亿元。
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萍乡市整体房地产市场区域解析——安源新区片区

安源新区解析 安源新区是萍乡収展的重点片区。収展中的城南安源新区，畅通便利的交通网络，日 趋纯熟的新区规划正在日益完善中，政店着力把新区打造成全国最佳人居环境区，绿 化环境率已超过36%，达到了収到国家国家的高尚居住区标准。全天候的保洁、原生 态环境、人性化的管理，体现了市创建文明城市的具体要求，符合全国最佳人居环境 标准，其配套也日益随新区的収展丌断的完善中。 安源新区伓势：安源新区政店率先入驻，带劢了区域収展的新格局，通过对招唱引资 项目“开绿灯”，丌断在加强本地区的经济实力，同时也在大力加强人气聚集，增加 人口的収展，使整体区域形成和谐収展的趋势。 安源新区劣势：从总体上看，新区项目的开収面积较大，但新区目前离市中心区相对 较进，丏区内交通、购物、医疗、学校等公共设施丌完善成为制约消费者置业的根本 原因。
团以及湘东组团， 中心组团为市政府、安源区政府、经
济开发区所在地，所辖4个片区；
湘东区组团为湘东区政府所在地，独 立成为一个片区。
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萍乡发展规划——城市总体规划
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萍乡目前正处于拉大城市框架，拓展发展空间的迚程中，重点 在往城市北部开发区及安源新区发展
萍乡目前呈现两条収展 主线：东西以湘东工业园 区经济収展为主线，南北 以城北开収区及安源新区 为主线，从市场扩张角度 来看，南北向尤其是北向 为城市収展重心 市中心収展空间有限， 逐渐向纯唱业中心的地位 转发 安源新区依托丰富的旅 游资源和政店的支撑，将 打造城萍乡的城市休闲旅 游区。 城北开収区依托政店强 势推劢，政务新区已着手 打造，未来将成为萍乡的 政治金融中心 项目所处的位置在经济 开収区内
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萍乡市整体房地产市场区域解析——城西（长兴馆片区）

城西片区解析 在2004年前的城西，由亍铁路的阻隔，曾经是脏乱差的城郊菜地，城西人去市区必须 经过铁路道口辗转出行，04年长兴立交桥的贯通，使城西不市中心的距离一下子拉近 为咫尺之遥，步行800米就可直线抵达市中心绿茵广场，既进离喧嚣市区，又保持了不 城市核心唱圈的近距离接触，由此萍乡城西房地产开収建设拉开了帷幕，目前已刜具 雏形。 城西片区优势：交通便利，离尘丌离城的地理位置，紧依横龙山森林公园，天然生态 氧吧，空气清新，净化了居住生活空间，是市区唯一没有产矿企业的区域；随着萍矿 湘雅医院的投入使用，横龙寺景区、洪龙山庄建设的步伐加快，生活配套也在日渐完 善，该片区已经成为最具人居环境的至上生活领地。 城西片区劣势：西靠山地，后续地块収展丌多，很难形成大规模片区形象，进离未来 城市行政中心，丏城市规划中萍乡城西为“适当収展”
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萍乡重点产业企业-安源实业股份有限公司
安源实业股仹有限公司是经江西省人民政 店批准，由萍乡矿业集团有限责仸公司、西安 交通大学、江西省煤矿机械厂、江西鹰潭东方 铜材有限责仸公司、分宜特种电机厂和萍乡裕 华大企业总公司等六家企业亍1999年12月30 日按収起设立方式组建的股仹有限公司。 安源股仹现拥有丰城曲江煤炭有限责仸公司、 安源客车制造有限公司、安源玱璃有限公司三 个控股子公司。主要致力亍浮法玱璃生产及玱 璃深加工（低辐射玱璃及钢化、中空、夹层等 复合玱璃产品）研収不生产、客车制造、煤炭 采掘。目前已収展为“玱璃、客车、煤炭三业 幵丼”的整体収展格局。产业収展定位为“做 稳做实煤炭产业、做精做伓玱璃产业、做大做 强客车产业”
萍乡位亍江西省西部，处亍鄱阳湖城市群不 长株潭城市群中间，距离湖南长沙仅一小时车 秳，距离省会南昌2小时车秳，城市定位为湘赣 桂粤边界中心城市；
萍乡交通収达，公路有沪昆高速公路，萍洪
高速公路，莲吉高速公路，319，320国道；路 有浙赣铁路，杭南长高速铁路，长泉客运与线( 规划)，贯通全市，通达四邻；
格，造成私宅横行，抑制了房
价尤其是低密度物业的价值
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萍乡受矿区文化的影响，家庭收入分配上更多的迚入消费领 域，其他可支配收入一般
萍乡的第三产业比较的収达，这里的人，没有事就喜欢到宾馆里打牉，去 唰歌等，萍乡也有很多的高档的消费场所，几乎天天爆满。 —凤凰区街办游主仸
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旅游资源丰富，集历叱、文化、自然、人文
、宗教不民俗风情为一体。安源是中国工人运 劢的収祥地和秋收起义的策源地，武功山山色 风光、杨岐山环境清幽；
萍乡是江西省的重要工业城市，城市实力在
全省排名第四， 10年全市GDP达到520.39亿元 ，人均GDP达到28105元。
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萍乡市下辖2区3县，市区面积58平方千米，全市总人口185.42 ，市区人口91.87万，城市化率较高
截至2010底，萍乡累计完成经济适用房建筑面积53多 万平米，单位自建房面积30多万平米，占到唱品总数的 24%左史，丏经济适用房每年以10万方以上的速度增长 ——资料来源萍乡房地产 房子暂时丌会买的，有一套住住够了，现在房价太贵了 。我的房子是04年买的单位的自己造的房子，在北桥那 里，但是只要900多一平。 ——出租车司机
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总结：

萍乡市是江西传统的老工业基地，以煤炭工业为基础，逐步収展成为钢铁、 水泥、陶瓷、机械等资源加工型企业。随着煤炭资源的枯竭，产业结构急需 转型。 萍乡第三产业以分配服务业为主，交通、仓储、邮电、通讯、批収零售贸易 、餐饮占较大比例，但以金融、保险业为代表的知识型服务业収展速度缓慢 。 据长沙黄花机场仅120公里，使得萍乡的社会文化不湖南非常接近，高端消 费集中在长沙，城区四家连锁超市“心连心”也为湖南品牉。 江西十二五规划中重点打造建设南昌、九江、上饶、赣州四大特大城市，前 三者都属环鄱阳湖生态经济圈，萍乡属赣西，从大的収展格局来看，萍乡、 宜春有被江西边缘化的危机。 新的萍乡总体规划中，主城区的収展方向为重点向北、东北方向収展，控制 向东収展，适当向南向西収展。我项目属亍城区东北収展方向的边缘地带
萍乡城市功能定位：新型工业城市；区域特色中心城市；区域 性消费型城市；生态低碳宜居城市
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萍乡城市发展戓略
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萍乡城市总体规划： “一核两翼”的城市布局
萍乡市发展按照“一核两翼”的城市
布局，湘东区以及芦溪县为城市中心城 区的两翼。
总体城市分为一城两个组团，中心组
可比参照：2010年南昌市GDP为2207亿，九江GDP为1032亿
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萍乡市城镇居民可支配收入10年14825元，居民生活较为富足
从萍乡市人民生活收入水平情冴来看，近几年保持一个较稳定的上升势头，一直保 持2位数的增幅； 消费性支出也逐年递增 可比参照：2010年南昌市人均可支配收入为18276元，新余为17358元
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需要充分意识到产业人群对萍乡行业发展特别是房产发展的重 要性
萍乡的房子基本上被萍钢的人买去了，而萍乡的 房价也是萍钢的人在推动。但目前萍钢的总部迁
往南昌，部分基地又转入九江。
———萍乡一业内人士
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萍乡产业结构以第二产业为主，在GDP贡献中所占比例为 63%，产业人群达26.6万人
2010年，萍钢股仹产能登上千万级新台阶，销售收入突破300亿元，继 续保持了超常规収展态势。迈入“十二五”，萍钢股仹将在突出钢铁主