日本住宅三大支柱政策对完善我国住房社会保障体系的启示
日本农宅建设对我国新农村住宅建设的启示
摘要：在近半个多世纪的时间里，日本不断推进农村居住和生态环境整治。
注意营造农村景观，建设出富有特色的日本农居成为这个国家新农村建设方面的一大亮点。
在此期间，也形成了富有民族特色的日本民居建筑文化。
日本农宅建设的基本情况，启示我国的新农村住宅建设应在结合国情和地方特点的前提下，从创新观念、加强立法和执法、加大政府和社会的支持力度等方面深入开展。
关键词：日本农宅；我国；新农村住宅建设几乎所有后发展中国家或者地区都曾经是二元格局社会，也就是城市先进而农村却远远落后，它们要发展，就必须在实际建设项目的建设过程中拉近城乡差别，使得农村和农业摆脱困局。
对于我国新农村规划工作中的农村住宅设计，很有必要在结合国情和地方特点的前提下，参考其他国家和地区的成熟经验，取长补短，统筹兼顾。
其中，日本农宅建设的经验就值得借鉴。
一、日本农宅建设概况在近半个多世纪的时间里，日本不断推进农村居住和生态环境整治。
注意营造农村景观，建设出富有特色的日本农居成为这个国家新农村建设方面的一大亮点。
在此期间，也形成了富有民族特色的日本民居建筑文化。
其特点主要有以下几个方面：（1）节约性和节能性。
日本的民居建筑单个房间占地小，楼房层较小，节约用地和材料。
日本是一个节能模范国家，节能在日本已经成为一种时尚。
日本在提出“建筑节能与环境共存设计”理念的同时对住宅设计提出了“环境共生住宅”的设计理念。
在最大限度利用太阳能、风能等自然资源的同时提出对各种能源的循环回收和利用。
在材料方面，墙体利用保温材料，利用中空玻璃窗，屋顶铺设太阳能电板等。
（2）统一性。
日本农居高度趋于一致，较少有特立独行的建筑形态。
建筑材料轻且比较整体，砖瓦材料运用较少。
虽然新的建筑融入了一些时代的元素，但住宅风貌依旧保持原有的形态，很富有日本民族特色。
（3）以人为本的环境理念。
日本在家居环境方面的思考和改进充分体现以人为本的理念。
自然式的小桥流水，配以野生的植物，给人以心旷神怡的和谐家居环境。
浅议日本房地产税收制度对完善我国房地产市场调控的启示
浅议日本房地产税收制度对完善我国房地产市场调控的启示论文报告：浅议日本房地产税收制度对完善我国房地产市场调控的启示第一部分：引言随着我国房地产市场的不断发展，其中涉及房地产税收制度问题的讨论也愈加频繁。
日本作为亚洲发达的经济体，其房地产市场和税收制度一直备受各界关注。
本文结合日本房地产税收制度的特点，探析其对我国房地产市场调控的启示意义，从而提出建议和思考。
第二部分：日本房地产税收制度的特点1. 不动产综合税不动产综合税是指由日本地方政府针对不动产征收的一种税收制度。
不动产综合税的税率定为基础税率和调整税率两部分，通过对基础税率和调整税率进行调整，可以实现对同地区房价不同的不动产进行差别税率调整，达到针对不同层次购房群体的具体调整。
2. 遗产税遗产税是由日本国家政府对遗产进行征税的制度，其目的在于将遗产的财富进行社会公平分配。
在征收遗产税时，除了需要对遗产价值进行具体核算外，还需对受遗产人的关系进行调整，根据受遗产人与遗产人的亲缘关系，确定不同的遗产税税率，以此达到具体差别化的调整。
3. 印花税印花税是针对不动产买卖交易进行征收的税收，其中包括横跨一地区多地市的不动产交易以及地方政府内部的不动产买卖交易。
印花税的税率根据不动产的价值、交易的次数等进行差别化调整，对于大额不动产交易，印花税的税率将更高。
第三部分：日本房地产税收制度对我国房地产市场调控的启示1. 坚定不移推进房地产综合税改革我国现有的房地产税收制度十分复杂，征收的各种税种缺乏协调，导致其针对房地产市场调控的效果不尽如人意。
因此，针对这一问题我们可以借鉴日本不动产综合税的经验，推进房地产综合税的改革，建立起更为科学、合理的税收体系。
2. 建立适应不同购房群体的税收体系针对不同购房群体的实际情况进行差别化的税收调控是现阶段我国所需要的关键措施。
在日本的税收制度中，不动产综合税、遗产税和印花税等多种税种可以在涉及到房地产买卖交易和财富遗传时进行差别化调整，我们可以借鉴这些制度，针对不同购房群体进行具体调整。
日本东京住宅建设政策对中国大城市的启示
20世纪的最后五十多年间，日本住宅建设取得了世界公认的成就。
东京的住宅建设集中反映了日本住宅建设的发展和现状特点，其经历的住宅问题与我国当前面临的住房问题具有很强的共性，对我国制定住宅建设的政策和措施具有重要意义，也对思考诸如北京、上海等大城市的住房问题具有参考价值。
东京住宅建设发展的现状、特征与问题（一）住宅建设量增长缓慢，既存住宅利用率低2000年以来，东京住宅年建设总量长期处于徘徊期，增长极为缓慢。
2007年后，建设量总体呈现负增长趋势。
一方面，与日本低迷的经济形势相对应，东京的房地产市场依然疲软。
1991年到2005年，东京住宅地价连续14年下跌。
2006年后曾出现小幅增长，但总体仍然呈现下降趋势。
另一方面，与全国相比，东京存量住宅数早在1953年就已经超过家庭数。
到2008年，东京的存量住宅总数约为678万户，为家庭数（598万户）的1.13倍。
住宅供给总体大于需求，基本满足了本土民众的需求，保障了社会稳定。
然而，住宅市场向存积型转变的另一面，是东京既存住宅利用率低以及越来越严重的住房空置问题。
东京的空房率呈现逐年增长的趋势，2008年达到了11.1%。
造成这一现象的原因有很多。
泡沫经济时期，人们对房地产业过度投资，住宅供过于求。
房地产业存在严重泡沫，遗留下了大量坏账，房屋空置率大大提高。
而日本大力发展住宅产业时期建造的大量房屋现在也进入了维持更新阶段，许多房屋因原所有人去世，继承人拥有自己的住宅而无需入住或房屋所有人移居别处等，而成为闲置住宅。
针对既存住宅利用率低、住宅空置率高的问题，东京政府将住宅建设的重心转向对储备住宅的灵活使用和维持管理：为空房改造装修及活用提供资金支持，如补贴空房装修费用等；开展既存住宅流通市场调查，制定房屋信息流通和洽谈机制，积极推进住宅买卖的信息咨询与指南服务；加强市场秩序的维护监管，为消费者提供可靠的改造装修服务，消除消费者对既存住宅安全性的疑虑。
政府还将“促进既存住宅的流通”列入《东京都住宅基本条例》，推进各项政策实施。
日本韩国住房保障制度及对我国的启示
日本\韩国住房保障制度及对我国的启示作者：孙淑芬来源：《财经问题研究》2011年第04期摘要：住房保障制度体系的完善，事关国民的切身利益与社会的和谐稳定。
目前，我国正处于快速的城市化和工业化进程之中，面临着一些与发达国家曾经历过的类似的房地产市场问题。
笔者运用调查研究与比较研究方法，总结了日本和韩国住房保障制度的基本安排、管理机构和制度特点，借鉴其成功经验，针对我国现行住房保障制度存在的问题，提出了强化政府住房保障政策、增加中小户型保障性住房供给、拓宽住房保障资金的融资渠道等一系列对策建议。
关键词：住房保障；住房金融；政策性金融；住房公积金中图分类号：F293.31文献标识码：A文章编号：1000-176X（2011）04-0103-052010年初笔者赴日本、韩国考察，学习两国的住房保障体制和运行机制。
了解了日本与韩国的住房市场基本情况、政府在解决中低收入家庭住房问题的职责分工及相关住房保障制度安排，并对如何完善我国住房保障体制、解决中低收入家庭住房困难等问题进行了思考。
一、日本住房保障制度日本的住房保障体系建立于第二次世界大战之后，是在适应经济萧条、住房缺乏、国民收入水平不高的情况下的国民住房需求而建立起来的，政府的支持主要体现在向中低收入家庭提供信贷融资和支持保障性住房建设方面。
在国土交通省住宅局的统管之下，日本政府构建起以住宅金融公库（现为住宅金融支援机构）、住宅都市整备公团（现为都市再生机构）和地方住宅供给公社为主体的居民住房保障体系，其中住宅金融公库承担住宅资金融通职能，住宅公团和住宅供给公社则负责直接建造和提供住宅。
截至2008年末，日本住房保有量为5759万户，家庭户数为4997万户，住房户数比达到1.15：1，自住房和租赁房的比率为6：4，住房户均面积94.1平米，其中自住房户均面积122.6平米，公营租赁房户均面积50.9平米，民营租赁房户均面积43.5平米。
（一）日本住房保障制度基本安排1.廉租房保障制度日本的廉租房主要有公营住宅、特定优良租赁住宅、老年人优良租赁住宅等几种。
日本房地产税收制度对完善我国房地产市场调控的启示
日本房地产税收制度对完善我国房地产市场调控的启示论文报告：日本房地产税收制度对完善我国房地产市场调控的启示一、日本房地产税收制度的概况二、日本房地产税收制度对我国的启示1.税率差异化对市场调节的作用2.房价与土地价值综合考量的设定原则3.收入与房产税挂钩的税收结构4.税负的分散与减轻5.长远的税收策略三、案例分析1.东京都市圈的房价2.近畿地区的房价3.封闭式高层住宅案例4.销售与出租税收的关系5.日本房地产税收系统的演变一、日本房地产税收制度的概况日本的房地产税制虽然历经多次改革，但总体而言还是比较详细和完善的。
房地产税以及资产税是日本财政的重要支柱之一，通常分为地方房产税、国税和其他附加税。
地方房产税则分为以下三个方面：1.地方税和特别地方税：压在所有城市、镇、村地方公共税的最大税收。
2.南海道、北海道、東北地方、關東地方、中部地方、關西地方、中国地方、四國和九州地方的都市圏加成稅：在该地区特殊情况下的、为了保障地方税让税收及时增长的本地税。
3.全国一律规定税：以土地面积和建筑面积等因素计算，数额有规定。
除了继承和遗产税、国税、汽车税、各种许可费和房屋大修费之外，还有资产税。
资产税是针对土地和建筑物独立计算的，也包括中小型企业所缴纳的不动产税。
二、日本房地产税收制度对我国的启示1.税率差异化对市场调节的作用由于地价和房价高涨，房地产税也因此急剧增长。
日本特别制定了税率差异化的方式，以此确保住宅以及商业房屋等均可平稳发展，同时还可以有效地控制房地产市场的供给与需求。
启示：我国也应该制定差异化的税制措施，适当刺激住宅开发和地产经济，为市场调节创造良好的环境。
2.房价与土地价值综合考量的设定原则日本的房地产税是基于土地和建筑物的使用价值确定。
此外，还需考虑所属地区的需要、土地特定情况等多种因素。
地价的锐减甚至导致该地区的压缩地价（被虚高的土地价格拟定）,从而达到对土地价值进行综合的考量。
启示：我国的房地产税收制度也应该以土地价值为准，进行综合考虑，并对具体地区的需求情况加以综合分析。
浅析日本住房制度对我国住房保障制度的启示
浅析日本住房制度对我国住房保障制度的启示作者：李向花来源：《科学导报·学术》2018年第02期摘要：住房保障制度的完善，事关国民的切身利益与社会的和谐稳定。
当前“住房难”已成为我国“新三大民生问题”之一。
与此同时，房地产行业高速发展、房价节节攀高、实施保障房政策困难等问题成为困扰政府的首要难题。
本文通过总结日本住房保障制度的基本安排、制度特点，结合我国当前国情，在分析总结我国住房保障制度现存问题之上提出可行性、针对性的建议，对于进一步完善我国住房保障制度建设，积极应对我国住房难的问题具有重要作用。
关键词：日本住房保障制度；住房保障；经验启示；制度建设【中图分类号】 C913.31 【文献标识码】 A 【文章编号】 2236-1879（2018）02-0192-01我国当前住房市场发展迅速，已经构建了多元化的住房供应结构以及多层次的住房保障体系。
但我国住房供应结构仍存在不合理现象，住房保障体系仍存在较大的改进空间。
日本有许多跟我国相似和可比之处，通过研究日本住房制度，不仅能够为我国住房保障制度相关研究提供理论借鉴；对于进一步完善我国住房保障提供了发展方向；对于我国积极应付城镇化进程中“住房难”的问题也具有一定的实践意义。
一、日本住房制度日本住房制度主要有三种，廉租房保障制度、城市低价出售住房制度、住宅金融公库建房。
其中日本的廉租房主要有公营住宅、特定优良租赁住宅、老年人优良租赁住宅等几种。
住宅金融公库主要向难以从银行等一般金融机构借款以购、建房的个人与单位提供贷款。
1、以保证住房事业的顺利开展的法律政策。
日本十分重视法律制度建设对于推动住房政策目标落实的重要性，表现为以下三点：一是强化法律制度建设对于住房政策实施的制度保障，先后编制了《住房建设计划法》等数十部法律；二是结合住房发展新阶段与新问题，及时调整现有法律法规，以提高法律的适应性；三是针对城镇化与住房发展重点的阶段性转变，通过实施新的法律，以针对性的解决住房发展中的突出问题。
日本高速增长时期的公共住房政策及启示
日本高速增长时期的公共住房政策及启示摘要：日本高速增长时期的公共住房政策适应了城市化快速发展的需要，以住房金融公库、公营住房、公团住房、公社住房为基础，建立了一个面向中等收入、低收入群体的多方位的住房建设与供应保障体系，满足了日本国民的居住需求。
其公平优先的原则及自建、购买、租用相结合的住房供应体系对我国今后的住房改革有借鉴意义。
关键词：公共住房政策；制度框架；公平中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1007－7685(2011)07－0093－04住房是现代社会生活的必需品和生活水准高低的重要标志，解决居住问题始终是一国政府首要的政策目标之一。
日本在二战后至1973年实现了经济高速增长，一举奠定了经济大国的地位。
在居住方面，到1968年全国住房数量超过户籍数量，1973年全国普遍达到每户一宅，基本实现居者有其屋。
在此过程中，日本的公共住房政策发挥了重要作用。
本文以日本经济高速增长时期(1945～1973年)的公共住房政策为对象，对其公共住房政策体系进行分析。
一、日本的公共住房政策(一)颁布“房租管制令”和“租房租地法”二战后初期，为防止土地价格、房租高涨，日本政府于1946年颁布了房租管制令，重点对房屋出租价格进行限制。
“租房租地法”可追溯到二战前的1921年，主要是优先确保处于弱势地位的租借人的权利。
“租房租地法”规定在房屋出租期满后若租赁人希望更改合同时，无正当理由出租人不得拒绝。
“租房租地法”虽然在一定程度上减轻了租房者的经济负担，但也导致房主不轻易出租住房，反而使出租房源减少。
(二)建立住宅金融公库，支持高收入的个人与企业自建住房居民和企业自建住房对政府而言可减少财政支出，起到事半功倍的效果。
为此，1950年日本颁布了《住宅金融公库法》，主要对难以从民间金融企业融资的个人与企业购买或建设用于自己居住的住房提供优惠贷款，鼓励个人和企业自建住房。
住房金融公库由国家财政出资，亏损则由国家财政予以补贴，其贷款利率低于银行，贷款条件优惠。
日本住房政策给我们的启迪
中国税务报/2006年/12月/20日/第006版财税理论日本住房政策给我们的启迪文林峰经过几十年的不断实践和发展完善，日本已逐步形成了符合人多地少的基本国情，重视中低收入家庭的住房改善和保障，稳步提高居民居住水平和品质的住房制度和相对完善的住房发展规划。
日本以科学准确的住房发展规划引导住房发展目标的逐步实现。
到2005年，日本已经完成了8个住宅建设5年计划。
2005年6月出台了《居住基本生活法》，以法律形式对未来5年～10年的住宅目标、政策保障措施等进行了明确规定，标志着日本住宅建设已从重视数量建设转向全面提高生活品质和居住环境建设的新阶段。
日本的住房发展规划注重因地制宜，发展目标区分为都市型标准和一般型标准（都市型指都市中心区及周边地区的住宅和公寓，一般型指都市郊区以外地区的独立住宅）。
同时，按不同收入阶层分别确定对应的发展目标，分为基本保障型和引导型标准，并根据每年规划的建设量确定每5年能实现基本保障型和引导型标准的比例。
日本是根据家庭人口确定居室的数量及相应的面积标准，即以套为衡量标准，如一般规定单身、两口之家、三口之家以及多家庭人口对应不同的每套使用面积标准。
如第六个、第七个住宅建设5年规划和新的《居住生活基本计划》中，都市居住型和引导型4人户面积标准分别是93平方米和121平方米，到2006年～2015年才分别提高到95平方米和125平方米，增幅较小。
政府对于保障性住房有严格的面积控制限制，如面向低收入家庭，以出租为主的公营住宅、公团住宅，平均使用面积仅为50平方米左右。
对于市场价商品房，则不作具体规定，只是通过国家的引导型标准，即政策鼓励标准进行指导。
目前，日本户均住房使用面积为92平方米。
保障性住房资金主要以中央财政支出为主。
上个世纪50年代～80年代，在住房短缺时期，以政府为背景的住房公团、公营住宅和金融公库在对中低收入家庭的住房保障中发挥了重要作用。
在政府提供的保障性住房中，主要以租赁形式解决低收入家庭的住房困难。
日本公共住宅建设的新发展及其对我国的启示
新建住宅转变为由于老朽化等原因而引起
内容摘 要 ： 日本 的公 共住 宅建设 对解 决
日本住 宅 短缺 问题 起到 了很 大 作 用。 日 本政 府主 导下 形成 了以公 营住 宅 、公 团 住 宅 、公 库住 宅为 三 大支柱 的公 共住 宅
公 团 （１ ５ ５年 成 立 ）和 宅 地 开 发 公 团 ９
（９７ １ ５ 年成立 ） 合并 ， 组建 了住宅都市 整
日公 住 建 的 发 本 共 宅 设 新 展 及 对 国 启 其 我 的 示
■ 张 昕 （ 首都经济 贸易大学城 市学院 北京 １０７ ） ０００ ▲ 基 金项 目：北京市属高等学校人才强教计划 资助项 目ＩＨＲ （ ＨＬ Ｐ Ｉ Ｂ）
定 的借 鉴 意 义。
关键词 ： 日本
公 共住 宅 启 示
入 以外 ， 还包括 中央政府预算的补助金 、 支
付 金 、出 资金 与 财 政 投 融 资 资金 、地 方政
日本 公 共 住 宅 建 设 基 本 情 况 及 其 新 发 展
战 后 由 于 公 私 部 门 大量 的 住 宅 供 给 ， 到 １６ 年 ， ９８ 日本 全 国住 宅 总教 已 经 与户 数 相 等 ，不 再 存 在住 宅短 缺 的 现 象 。 日本 的 住 宅 、家 庭 数量 和 空 置 率 一直 在 增 长 ，人
高规格。
公 团住 宅 。 团住 宅是 由 １ ５ 年 设 立 公 ５ ９
供 应体 系，随 着经 济社会 的 发展 、住 宅 数 量 的增加 ，公 共住 宅 的建 设和 机构 出 现 了新 的发展 特 点 ，研 究 日本公 共住 宅 建设 的经验 对 于我 国公共 住 宅 的建设 有
日本房地产税收制度对完善我国房地产市场调控的启示
日本房地产税收制度对完善我国房地产市场调控的启示引言房地产市场调控是保持经济稳定和社会发展的重要领域。
随着我国市场经济的发展，房地产市场在我国经济中占据重要地位。
然而，随之而来的是房价上涨、投机泛滥和房地产泡沫等问题。
鉴于这些问题，借鉴其他国家经验是必不可少的。
本文将探讨日本房地产税收制度对完善我国房地产市场调控的启示。
1. 日本房地产税收制度概述日本房地产税收制度是日本政府为了调控房地产市场而设立的税收制度。
该制度主要由固定资产税、都道府县市税和住宅地所得税组成。
1.1 固定资产税固定资产税是根据房产的价格和土地面积计算的一种财产税。
它是按照固定资产的评估值的一定比例征收的，税率一般较低。
1.2 都道府县市税都道府县市税是日本地方政府根据固定资产税征收的一种地方税。
这种税收的征收规模和税率由各地方政府自行决定。
1.3 住宅地所得税住宅地所得税是针对从住宅地产生的收益所征收的一种税收。
日本政府鼓励土地和住房的适度利用，同时对于未利用的住宅地产生的收益进行征税。
2. 日本房地产税收制度的特点2.1 增强住宅用地的供应日本房地产税收制度通过征收住宅地所得税，鼓励土地和住房的适度利用。
这种税收措施可以防止土地和住房的闲置，并促进住宅用地的供应。
2.2 防止投机与过度泡沫日本房地产税收制度中的固定资产税是根据房地产的实际价值征收的，这可以防止投机行为和过度泡沫的产生。
税收制度通过适度提高房地产的持有成本，降低了投资者对房地产的投机性需求。
2.3 加强地方政府的调控能力日本房地产税收制度中的都道府县市税由地方政府自行决定，这使得地方政府可以更灵活地根据当地房地产市场的情况进行调控。
这种税收制度增加了地方政府的调控能力，帮助他们更好地应对当地市场的变化。
3. 对我国房地产市场调控的启示3.1 建立完善的地方税体系我国可以借鉴日本的做法，在房地产税收制度中增加地方税的要素。
这将有助于地方政府更好地把握当地的市场情况，采取有针对性的调控措施。
日本、韩国住房保障制度及对我国的启示
（ 一） 日 本住房保障制度基本安排
１ 租 房保 障制 度 ．廉
日本 的廉 租房 主要 有公 营住 宅 、特定 优 良租 赁 住宅 、老年人 优 良租 赁住 宅等 几 种 。其 中 ，公
营住宅 是 国家 和地 方公共 团体协 作 ，通过 自主建 房 、收 购 、租赁 民间住宅 ，再 以低 廉 的价 格 租给 低 收人 人群 的住 房 ；特定 优 良租赁 住 宅 由 民间建 设 ，地 方公共 团体购 买后 租 赁给 中等 收入 者 ，地 方公 共 团体 负责 管理 ；老 年人 优 良租 赁住 宅 由地
首 先 ，多 种形 式保 障 土地 供ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ给 。如 地方 政府
实 行类 似 土 地 银 行 的 做 法 购 置 大 片住 房 建 设 用
公 团 、住 宅公 社 或福利 法 人负 责管 理 。 ２ 城 市 低价 出售 住房 制 度 ． 日本 的 住 宅 公 团 （ 都 市 再 生 机 构 ） 在 大 现 城 市及 其周边 修 建住 宅 ，进行 城 区改 造 ，其建 造
Ａｐ ｌ ０１ ｉ ｒ ，２ １
日本 ＼ 韩 国住 房 保 障 制 度 及 对 我 国 的 启 示
孙淑芬
（ 大连市住房公 积金 管理中心 ，辽宁 大连 １６０ ） ０ １ １
摘
要 ：住房保 障制度 体 系的 完善 ，事 关国 民的切 身利 益与社 会 的和谐稳 定 。 目前 ，我 国正 处
第４ （ 期 总第３９ ２ 期） ２１ 年 ４ ０１ 月
财 经 问 题 研 究
Ｒ ｅ ｅ ｒ ｈ 铀 ａ ｉ ｌａｎ Ｅｃ ｓ ａ ｃ ｏｎ Ｆ ｎｃａ ｄ ｏｎｏ ｉ ｓ ｕｅ ｍ ｃＩｓ ｓ
Ｎ ｍ ｅ４ （ ｅｅ ｌ ｅａ Ｎ．２ ） ｕ ｂｒ Ｇ ｎｒ ｒｌ ｏ３９ ａＳｉ
浅谈日本房地产税收制度对完善我国房地产市场调控的启示
浅谈日本房地产税收制度对完善我国房地产市场调控的启示一、日本房地产税收制度的概述二、日本房地产税收制度对房价调控的作用三、日本房地产税收制度对房地产市场发展的促进作用四、日本房地产税收制度的不足之处五、日本房地产税收制度对我国房地产市场调控的启示近年来，随着我国经济的快速发展，房地产市场作为重要的经济支柱，已成为社会关注的焦点。
由于房地产市场的稳定发展对于保障国家经济的平稳运行、推动城市现代化等方面具有重要意义，因此我国政府实施了一系列的房地产市场调控政策。
其中，学习借鉴日本房地产税收制度，对我国房地产市场进行合理调控具有积极的启示作用。
一、日本房地产税收制度的概述日本的房地产税收制度是按照公有财产原则建立的，在法律保护和支持下，使税收体系得以自行调整。
该制度针对的税收对象，除了房屋和土地等房地产，还包括租赁权、选举权等无形权利。
日本的房地产税收分为2种，一种是固定资产税，即按照固定资产的市值计算税收；另一种是不动产所得税，即按照房地产利润来计算税收。
其中，固定资产税在税收总额中占比例最高，约占50%。
二、日本房地产税收制度对房价调控的作用由于日本的房地产税收制度是按照市场价值计算的，因此它是房地产市场调控的重要手段。
首先，它对高价趋势起到约束作用，其次，它可遏制房地产市场的泡沫化。
在日本，政府会定期公布市场价格，并按照市场价格计算固定资产税，这在一定程度上约束了房价上涨，同时防止了房地产市场出现泡沫。
由此可见，日本的房地产税收制度对于房价的调控具有十分重要的作用。
三、日本房地产税收制度对房地产市场发展的促进作用日本的房地产税收制度对于房地产市场的发展，并非只是约束和调控，它还可提供便利和优惠，这样可以促进房地产市场的健康发展。
例如，日本政府为了促进国内房地产市场的发展，对新开发的房地产提供了预约制优惠政策，包括减免固定资产税等。
另外，日本的房地产税收制度还支持开发商开发房地产，对于已开发的房地产，政府还会提供减免税收的措施，从而吸引开发商投资和开发房地产。
日本的住房政策及对我国住宅建设的思考
日本的住房政策及对我国住宅建设的思考一、日本住宅建设的基本情况（一）日本住宅建设的基本情况日本政府认为，解决了住房问题，对稳定日本国民民心，参与经济建设具有重大意义。
住房不同于一般商品，不能把住宅作为完全的商品推向市场，政府必须拟定和依照有关法律，制定和执行有效的住房政策，调动各方面的积极性，政府必须从多方面给予资助和支持，保证每个家庭，包括低收入家庭都能有获得住房的机会，使国民的居住生活能充分体现与日本的经济实力相吻合的优质住宅和良好的住宅环境。
一是体现在立法上，颁布了《住宅建设规划法》、《公营住宅法》、《地方住宿共给公社法》等。
明确了中央政府和地方政府在住宅供应方面的责任。
法律规定地方政府要经常注意管辖地区的住宅状况。
为解决低收入者住房问题建设公营住宅，国家在必要时，必须从财政上、金融上及技术上给予援助。
中央成立住宅都市整备公团，通过财政融资拨款，民间融资，以综合开发的形式，成片改造旧城区和开发新区，推进城市建设与住宅建设一体化。
二是体现在财政、金融的支持。
日本运用财政和金融手段，创造了独特的住宅金融公库模式，向普通居民提供长期低息的住宅资金，为解决日本国民的住房问题，特别是对稳定金融市场的利率和资金，发挥了巨大作用，金融公库与住宅公团、公营住宅被称为日本住宅经济的三大支柱。
在日本，凡是居民建造或购买的住宅在国家规定的标准内，均可向住宅金融公库申请低息贷款，平均利率比商业银行贷款低30%左右。
贴息由财政部门承担。
财政补贴和融资制度是日本建设省指导和管理住宅建设的重要途径，不仅个人能申请，地方政府如住宅建设资金短缺也可向公库或公团申请，而且民营企业也可以通过公库的中长期低息贷款进行各种项目的住宅建设。
对一些特殊性质的住宅如老龄住宅、节能住宅、新结构体系的住宅等，还可以申请特殊的财政补贴或低息贷款。
财政提供的融资资金来源主要有三个方面：1、邮政储蓄归集的资金；2、各种退休金、保险费；3、政府债券。
日本政府房屋管理对我国的启示
是 相 关 楼 市 低 迷 ，经 济 不 景 气 的 弊 端 渐 渐 显 现 ， ２ ０ １ １年 １月 ， 国家对 于房产 调控 政策 的 “ 新 国八 条” 出台 。 使 限购 转 向了限价 。我 国之 所 以不 断地调 整政策 是 因为还 没有 找到一 条适 合 中 国国情 、合理 运作 的关 于房屋 管理 的政策 。 在楼 房 管理上 ， 中 国显 得 比较 乏力 。而 日本人 多地 少 ， 土地 资源 十分 短缺 ，
则。 细则 规定 ， 从 ５月 １日起 ， 购房人 在购买 房屋 时 ，
需 要 如实 填 写一 份 《 家庭 成 员情 况 申报 表 》 ， 如果 被 发 现提供 虚假 信息 骗购住 房 的 。 将 不予 办理 房产 证 。
细 则 中明确 ， “ 同一 购房 家庭 ” 是指 购房 人 、 配偶及 未 成 年子 女 ， 即一对 夫妇 和其未 成年 的子女 。 限 购的商 品住房 既包 括新 房 ， 也包 括二 手房 。 为此要 求 购房者
在 买房 时需 出示 户 口本 和结婚 证 ，地 方版 楼市 新政 最 近 陆 续 出 台…。限 购令 虽 然 取 得 了一 些 成绩 ， 但
律、 政策 的机构 来对住 房进行 管 理 。 住 宅局 对全 国住
宅 建 设 实 行政 策 、 法令 、 计划 、 设计 、 资金 、 生产 、 技 术、 一 体 化管 理 ， 把 房屋 的综 合 职能 放 在一 了一些 有 益 的经 验 ．对 于
府 制定 了多 种住宅税 制 。 关 于房屋 数量 、 私人 获得 住 房、 鼓励更好 地利用现有住 宅都制 定了相应税制［ ２ １ 。
２ ． ２日本 的住 房建设 标 准
二 次世 界大 战之后 ． 日本 出现 了严重 的住 宅短 缺现象 。 在东 京被 空袭 之后 ， 木质 结构 的东 京住 宅 因
日本房地产税收制度对完善我国房地产市场调控的启示(1)
日本房地产税收制度对完善我国房地产市场调控的启示(1)【摘要】日本房地产税制已形成针对房地产取得、保有、转让的均衡征税体系，发挥了房地产税在调控房地产价格“稳定器”作用，其做法和经验对我国具有较强的借鉴作用。
【关键词】日本；房地产税；市场调控；启示一、日本房地产税收制度的主要特点日本从1950年开始征收房地产税。
在几十年的实践中不断完善，形成了一套比较成熟的房地产税收制度，涵盖房地产取得、保有、转让不动产的全过程。
日本房地产税收制度不仅为各级政府提供了税收，还为抑制投机，保障房地产市场稳定起到了积极作用。
同时，各种税收按纳税主体的情况采取差别税率，兼顾了社会公平。
日本房地产税收制度的主要特点如下：房地产行业税率高。
为达到保护土地资源、抑制土地投机的目的，在征收高额特别土地保有税的同时，购房者还需支付住房税、空房税，土地课税重于房产课税，有效抑制了房地产行业内投资、投机行为。
同时，设置不同税率，开征差别化累进税率或比例税率，对出售第二、三套房产的卖主分别征收50%-60%的个人收益税和居民税，抑制投机行为。
以房地产保有税类为主。
在房地产税收体系中，日本重视征收房地产保有税类，保有税收入占税收总和的30%左右。
在保障正常生产生活所需的房地产资源占有的同时，抑制房价、地价不理性上扬及炒房、炒地投机行为，避免投机交易活动、业主空置，成为日本政府调控房地产市场的有效手段。
实行差别税收政策。
对房地产所有权转让环节区分有偿、无偿，根据实际占有权属的时间长短征税，区分正常房产需求与投机性房地产需求，税收政策上实行差别对待，保护合理需求，增加投机性需求交易成本。
当房地产发生买卖等有偿转让时，规定应对转让收益增值部分课税，如把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人税、公司所得税。
建立房地产登记制度和评估制度。
日本全面建立起房地产登记制度，以房地产评估价值作为计税依据。
日本的财产登记制度和地价公示制度对于保障纳税人财产安全、确保税收收入、维持评估的统一性起到重要作用。
日本公共住房政策及其对中国的启示——以高速增长时期的住房政策为中心
房政策改革具有借鉴意 义。 关 键 词 ： 市化 ； 共 住 房 政 策 ； 平 城 公 公 中图 分 类 号 ：２９ Ｆ９ 文献 标 识 码 ： Ａ 文 章 编 号 ：６ ２— ０ ９ ２ １ ） ５— ０ ２— ６ １７ ６４ （０ １ ０ ０９ ０
展 水平 较低 时期 或 收 入 较 低 的 群 体 中 。二 次 世
关重要 的作 用 。本文 将对 日本 经济高 速增 长时期 的住房政 策进 行 分析 ， 究对 我 国房 地产 政 策 改 探
革的可借鉴之处。
界大 战后世 界 各 国在经 济 复兴 时期 首 先 都 面 临
收 稿 日期 ：０ １一 ３—２ ２１ Ｏ ５
作者 简介： 赵光瑞 （９ ６ １６ 一
）男 ， ， 黑龙江宾县人 ， 南京财经 大学经济学院副教授 ， 研究方向为 日本经济 、 区域 经济一体化 、 政治 经
济学在应 用经济学领域 的拓展 。
一
９ — ２
住房 量绝对 不 足问题 ， 政府 的 首要 目标 就 是解 决 居住 问题 。改 善 性 居住 指 收 入达 到一 定 水 平 后
在 此期 间 ， 日本 的城市人 口比重 由 １５ ９ ０年 的 ３ ％ ８
上升 至 １７ ９ ０年 的 ７ ． ％ 。在 居住 方 面 ， １６ ２２ 到 ９８
来 调整与 解 决住 房 公 共 利 益 的过 程 与 行 为 准 则
（ 易宪容 ， ０ ） ２ ９ 。公 共住 房 政策 是 一个 国家 的 经 ０
拥 有 自己 的住 房 是 居 民 的普 遍 愿 望 。１５ ９０
日本保障性住房制度分析及对我国有关制度启示的研究
日本保障性住房制度分析及对我国有关制度启示的研究关键词：日本；保障性住房；制度分析；启示研究0 引言自从有人类以后，人们就把其将近30%的时间在房屋中度过，只要有人类的存在就需要房屋来住。
但是并不是每个人都可以拥有自己的住房，随着科技的高速发展，现阶段在大部分国家和地区，只有部分家庭或个人有经济实力去购买属于自己的住房，但仍有一大部分中低收入家庭或个人未拥有属于自己产权的住房。
从客观义务上来讲，国家和社会有义务也有责任来帮助自己的公民拥有住房。
因此，在世界的各个国家与地区，住房问题不仅是复杂的经济问题，也是值得研究的社会问题。
自改革开放以来，我国为了帮助中低收入的家庭解决其居住环境，我国政府先后实施了经济适用房、廉租房、限价房等有关政策，但其效果不尽人意。
因此，如何有效地借鉴发达国家的方法来解决中低收入家庭在住房上的问题，成为一个值得研究的问题。
1日本保障性住房制度的主要形式在经历过第二次世界大战后，日本本国出现了严重的经济萧条，此时许多无房可住的难民大量集中在城市的各个角落。
为了有效遏制社会矛盾，日本政府开始在社会上有目的的实施一系列与住房有关的保障制度来确保自己本国公民的住房问题。
日本保障性住房的主要方式有：（1）公营住宅：是由政府出钱来建筑的住宅，主要是给那些收入水平在日本平均水平三分之一以下的低收入群体。
该种方式的运营模式是由当地政府来投资建设，中央政府来贴补，以出租的方式租给当地民众。
（2）住宅工团：是由日本政府来贷款建设，其面向的人群是大城市中中低收入的国民；（3）住宅金融公库：是日本政府性金融机构，其主要是为日本本地打算购房或者建房的国民长期提供低息贷款，来鼓励自己的公民拥有属于自己的房产。
2 日本保障性住房的特点虽然日本的保障性住房制度与其他发达国家相比起步比较晚，但是其发展迅猛，取得的效果不差于其他发达国家，它的保障性住房特点主要有：（1）法律体系的完善：日本政府对其每一项的保障住房建设都会颁布相应的法律法规，这不仅有效的对保障性住房制度进行了规范也使各种可能会出现的情况出现了有法可依。
日本社会保障制度及对中国之启示
日本社会保障制度及对中国之启示“社会保障”这个概念，1935年首先出现于美国的《社会保障法案》上。
一般来说，社会保障就是国家和社会依法对社会成员的基本生活予以保障的社会安全制度[1]。
中国传统社会保障制度的内在缺陷决定了改革的必要性，当今市场化经济改革尤其是国有企业改革的深化决定了社会保障制度改革的迫切性。
借鉴日本社会保障制度的经验得失，对中国改革、完善自身的社会保障制度将具有重要的意义。
一、日本社会保障制度透视（一）构建历程1、建立日本的社会保障制度始于20世纪20年代（大正年间），至今已有80多年的历史[2]。
而现代意义上的社会保障体系的建立则是在二战后。
1950年10月，日本首相咨询机构“社会保障制度审议会”提出《关于社会保障制度的劝告》，文中对社会保障制度作了这样的界定：“社会保障指对疾病、负伤、分娩、残疾死亡、失业、多子女以及其它原因造成的贫困从保险办法和国家直接负担方面寻求经济保障途径，对陷入生活困境者，通过国家救助保障其最低限度的生活；同时，谋求公共卫生和社会福利的提高，以便使全体国民都能过上真正有文化的社会成员的生活”[3]。
日本社会保障制度由此逐步建立。
2、发展1961年，日本实行“国民皆年金与国民皆保险”体制（即全体国民都参加年金和保险），从而奠定了以全国民众为对象的综合性保障基础。
1973年，由于实行厚生老龄年金的物价补贴以及扩大健康保险，推行老年公费医疗制等，该年被称为“福利元年”。
此后，日本逐步形成了以社会保险为中心的社会保障体系，并以不同阶层为对象，分成三大部分：一是国家扶助（包括救济）——以贫困阶层为对象；二是社会福利——以低收入阶层为对象；三是社会保险——以一般阶层为对象[4]。
可以说，到20世纪70年代中叶，日本初具规模的社会保障体制基本形成。
3、完善随着社会的发展，为了适应不断增长的社会保障需求，日本除了不断颁布新的社会保障法规外，还对现有社会保障制度进行了一系列改革，如提高医疗保险与年金的给付率：加强雇佣保险制度；扩大劳工保险范围；制定各种社会福利法；实行儿童津贴制度与老人、公害等的公费医疗；制定防止污染与保护自然以及美化生活环境的政策等，从而使日本社会保障制度日趋完善。
日本住宅政策与住宅金融及其启示
日本住宅政策与住宅金融及其启示
晓渡
【期刊名称】《中国房地产》
【年(卷),期】1996(000)005
【摘要】日本作为后起的市场经济国家,社会保障起步晚而发展快,住宅水平“后来居上”.日本住宅管理、住宅计划、住宅投融、住宅税收与法制建设形成一套配套
协调的政策体系,尤其是其政府主导投融与公团开发政策,取得较大成功,这对我国住宅商品化改革与住宅市场的培育,以及普通住宅的开发建设,具有较大的参考价值.一、日本奉行政府主导型市场经济运行模式,在住宅政策上,政府的政策主导与公团开发
相互促进,从住宅管理体制、计划实施到住宅投融,无不体现了政府的推动与民间的
配合,从而使日本的住宅问题很快得到解决.
【总页数】4页(P70-72,5)
【作者】晓渡
【作者单位】无
【正文语种】中文
【中图分类】F299.12
【相关文献】
1.日本住宅产业化政策对我国住宅产业化发展的启示 [J], 高祥
2.住房抵押贷款证券化的国际经验与启示——兼议政策性住宅金融机构的角色 [J], 王剑
3.日本政府住宅开发与住宅金融政策 [J], 晓渡
4.日本政府的住宅政策与住宅金融调控 [J], 杜郭
5.日本住宅政策与住宅金融 [J], 晓渡
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２ 我 国住 房保 障制 度 的现状 及 改进
１ 住宅 金 融公库 —— 为住房 建设 提供 金融 支持 － １ 住宅 金融 公库 的性质 属 于政府 全额 出资 的政策 性金 融 机构 。 由国家 出资 ，每年 接受 国家融 资 ，对于 融资 中 出现 的亏损则 由国 家财 政 予 以补 助 。住 宅 金 融 公 库 贷 款利 率
低 ，成立初 期 为 ５ ５ ，大大低 于银 行 的 １ ． ％ ，而且不 ．％ ４６ 同于 民间 的浮 动利率 制 ，采取 固定利 率制 。
［ 中图分类 号 ］Ｆ２ １ ［ 文献 标识 码 ］Ａ ［ 文章编 号 ］ １０ — ４ ２ （００ ２ ０ ５ 一 ｌ ０ ５ ６３ ２ １ ）５ — １ｌ ０
解 决居住 问题 。因定位 模糊 ，管 理粗放 ，机 制不 完善 ，不 少 城市 出现 了严重 的扭 曲现 象 。
一
１ 日本 住 宅政 策的 三大 支柱
大 ，保 障住房 的地 理位 置越 来越 远离城 市 中心 ，基础设 施 和各 种 配套建 设滞后 ，即使 购买 了经 济适用 房 ，但 出行 成
本 和其他 生 活成本 的 Ｌ升也 给城 市居 民带来 了新 的问题 。 ２２ 我 国住 房保 障制 度的 改进 ．
（ ）住 房作 为一 个 社 会 的公 共 产 品 ，主 要 应 发 挥 它 １
对 房租 差 额 （ 准 负 担 额 与 市 场 租 金 水 平 之 间 的 差 额 ） 标 的补贴 。
（ ） 住房 保障 方式 重 购买 轻 租赁 ，退 出机 制不 完 善 。 ２
由于 现行 以获得 产权 为 主的经 济适用 房保 障形式 缺乏 流 动
性 ，容 易产 生福利 固化 问题 。同时 ，购买经 济适 用房 的家 庭 在 收入提 高后 ，如果 已不 符合 资格 条件 ，或 由于家 庭人
口出现 变化 ，享受 的保 障住 房应 退 出或减少 面积 ，皆因缺
乏 相应 的机 制而无 法操 作 。即使 有这 样 的规 定 ，由于 相关 信 息不 能畅通 ，操 作起 来难 度很 大 。 （ ） 随着我 国城 市 化 进 程 的 发 展 ， 由量 向质 的方 向转换 ． ３ 都
房 ，引起 了社会 的不 满 。
１ 公 营住 宅—— 中低 收入 的 乐园 ． ２ 公 营住 宅是 政府 在居 住生 活领域 保 障公 民基本 生存权
利 的手段 。在 具体 操 作 方 式 上 ，公 营 住 宅 是 以地 方 政 府 （ 都道府 县与 市 町村 两 级 ） 作 为提 供 主 体 ， “ 央 与地 分 中 方 的合 作 ”体 现在 中央 政 府对 地 方政 府 提 供 资金 补 贴上 。 补贴分 为两种 ，一 种是 对建设 或 收购 费用 的补贴 ，一种 是
韩宗英 ：日本住 宅三大支柱政策对 完善我 国住房社会保障体 系的启示
制度 建设
兀 首 我 搴 日本 住 宅 三 大 支 柱 政 策 对 盖 国 住 房 社 会 保 障 体 系 的 示 启
韩宗 英
（ 宁 金 融 职 业 学 院 金 融 系 ，辽 宁 沈 阳 １０ ２ ） 辽 １２ １
１８ ９ １年住 宅公 团 与宅 地 开发 公 团合 并 成 立 了住 宅 ・
都 市整 备公 团 。公 团 为 非 营 利 性 质 ，直 接 隶 属 于 中央 政 府 ，面 向全 国居 民提 供住 宅 。公 团主要 职能是 以中心城 市
为 主 ，以中等 收入 阶层为 对象 ，直接 建造 低成 本住 宅 ，向 中等收入 家庭 出售 、 出租 。 １９ ９ ９年 又更 名 为 “ 市 基 盘 都 整备 公 团” ，简称 “ 都市 公 团” 。职 员 ４ ７ ８ １人 ，资 金 ４ ４ ９２ 亿 日元 ，其 规模 远 远超 过 了 当今 中 国房 地 产 旗 舰 企业 万
（ ）完 善保 障性 住 房 的各 种 配 套 基础 设 施 ，使 中低 ２
科 。并 将业 务 重 点 从 “ 给 大 量 住 宅 用 地 以 改 善住 宅 情 供 况 ”转 移到 “ 建设 和 改造 城 市 基 础 以实 现 健 康 文 明 的 城
市生 活和 富有机 能 的城 市 活动 ” 。截 至 ２ ０ ０ ０年 ３月 ，都 市 公 团累计为 社会 提供 约 １０万 套住 房 ，为解 决住宅 不 足作 ５
［ 摘 要 ］ 建立住 房保 障制 度 ，是 国家社会 政策 与社会 保 障制度 的重要 组成 部 分。 因此 ，学 习和借 鉴 国外住 房 保 障
制度 的成 功经验 ，无疑 对构 建 、完善 我 国的住房 保 障体 系有 着重大 的启迪 意 义。
［ 关键词］住房社会保障；住宅金融公库；公营住 宅
是 我 国居 民家庭 的收 入透 明度低 ，一 些高 收入家 庭
也进 入 了购买 经济适 用住 房 的行列 ，从 而享受 了政 府对 中 低 收人家 庭 的补贴 ，出 现 了在住房 消费 上 的错 轨 问题 。二 是 为了可 以尽快 回笼 资金 ，完 成项 目的开发 和销售 ，开 发 商在 有意 和 无 意 之 间 ，开 发 的经 济 适 用 住 房 在 户 型 、功 能 、配置上 都迎 合 了高收 入群 体 的需 要 ，基于 每套 ２ ０多 ０ 平方 米 的复式建 筑 存 在 ，开着 “ 驰 ” 购买 经 济适 用 住 奔
的居 住功 能 。有 钱人 通过 自己的财 力拥 有多 处住房 ，可 以 通过 税收 调节征 收 费用 ，专项 用 于保 障房建设 。从 宏观 意 义上 说 ，这是 国 民收入 的再分 配 ，可 以缓 解 目前社会 上 普 遍反 映 的分配不 公 问题 。这个 问题解 决得 好 ，可 以从 源 头 上减 少 因贫 困而犯罪 的概 率 。