北京朝阳北路酒店式公寓市场研究及价格定位报告2008年45P
北京酒店式公寓考察总结报告
北京酒店式公寓考察总结报告及铂宫物业管理服务及收费标准建议此次对北京20几个项目进行了考察，具有代表性的酒店式公寓并与铂宫有类似特点的项目有以下三个项目，现总结如下，希望能对铂宫的销售提供有益的参考。
项目一、瞰都二期一、项目综合分析1、地点：北京朝阳区东四环北路东风桥北150米2、电话：8610—6433 6688/99883、面积区积（建筑面积）：40—60㎡、80㎡、120—150㎡4、项目规模：瞰都二期由三栋16—27层点式高层建筑组成，全部沿东四环路和霞飞路临街布置，最大限度的降低了整栋建筑密度，争取到最理想的景观资源。
5、地理位置分析：项目位于三元桥燕莎经济商圈为国际航空枢纽经济圈向中央城区国辐射的第一涉外生活圈，高档酒店、写字楼临立，商业氛围及生活氛围成熟。
随着投资达2.75亿美金美国大使馆的动工，日本大使馆、马来西亚大使馆等一大批大使馆的陆续进入，第三使馆区日渐成形，随之而来的是日臻完善的国际氛围和日臻完善的生活、商业配套，这里将成为外国人聚集最多的地域，也将成为国际人士最钟情的地方，来自世界的文化精英欢聚一堂，潜移默化中已浸染了一份精英文化的华贵气质，所以这个项目极居居住和投资价值。
二、物业管理及收费标准1、物业管理公司：新加坡普瑞特物管理公司物业费用：2.8元/㎡（按建筑面积收取，含电梯费）2、物业服务内容：由于该项目处于期房阶段，物业公司尚未进驻，服务内容（按酒店式管理和服务）和有偿服务的内容及收费标准没有确定。
三、精装修标准装饰、设备标准✧外墙：基座为石材、主体为高级黑色面砖✧门窗：户门：实木复合门；窗：中空玻璃✧电梯：日本三菱电梯✧公共部分：首层大堂：大堂及入口铺设大理石地面公共区域设置：烟感、喷淋系统✧其他：提供两条程控电话线入户，宽带入户提供有线电视入户24小时热水入户，配备中水系统安装可视对讲装置，首层顶层设门禁集中供暖地下停车为立体车库精装修标准配置一览表✧卧室、餐厅及客厅：地面：实木复合地板墙面：高级乳胶漆顶面：高级乳胶漆✧卫生间和厨房：洁具：品牌分体座便、浴缸及台下盆或碗盆灶具：欧帝品牌灶具及抽油烟机橱柜：高级橱柜墙面、地面：墙面为高墙砖；地面为高级地砖厨盆：厨房龙头为美国“摩恩”品牌吊顶：铝扣板吊顶✧门：室内户门为高档实木复合门✧窗：中空玻璃✧阳台：地面：高级地砖或高级地毯墙面：顶面为高级涂料项目二：晶都国际一、项目综合分析1、地点：酒仙桥路坝河南岸2、电话：643233883、面积区间：75平方米和155平方米（建筑面积）4、地理位置分析：项目位于北京首席涉外高档酒店中心区域，众多外资公司、合资公司、外国使馆坐落于此，是北京最为知名的国际化社区之一，是北京外籍人士主要居住地之一，也是众金国际人士最宜居留休憩之地。
北京市公寓市场状况分析
北京市公寓市场状况分析（一）北京公寓市场的发展回顾及概况1、起步兴起期北京公寓市场的早期供给源于20世纪80年代,主要以外籍人士开始投资购买外销公寓为主，80年代后期，国贸、燕莎、亮马大展、京广中心、长富宫、东湖等一批忘档项目为国外在京商务人士提供了最早的公寓。
这时的购买者主要是外资企业，外方机构办事处，境外长驻北京人员，高级外企职员，港、澳、台同胞，国内高收入人士等，外籍人士占很大比例，他们最早看好大陆的公寓投资市场。
2、平稳发展期到了20世纪90年代初中期，公寓投资市场回报率高，投资购买旺盛进入20世纪90年代，大量的市场需求使高档公寓备受吉睐，聚龙花园、丽晶苑等外销公寓纷纷涌现，售价与租金持续走高,售价基本在2500美元/平方米以上,租金排名世界第三位,高达$80/月.平方米。
公寓的平均出租率在90%以上，最低出租率也在80%以上，租金回报率一度高达25%-35%。
此时境外购买力增幅不大。
国内个人购买力包括三资企业高级职员、国内私营企业家及其他高收入人群购房比例逐渐提高。
公寓租赁者则以欧美的外企员工为主。
3、提升期20世纪90年代中后期，公寓投资市场供应量快速增大。
此时期的内销公寓的需求者为国内有实力的企业和个人，外销公寓的需求者为外企、外企员工及境外人士。
回报率降低1996年，外销房市场进入调整阶段，租售价格开始了漫长的回落，许多项目的售价已经由1995年高峰期的$2000/平方米以上回落到S1oo0/平方米左右，租价由$70/月•平方米降至$20/月・平方米，租金回报率由35%降至10%左右，达到业主和发展商所能承受的底限。
尽管如此，北京公寓的投资回报率仍保持在15%∕8%,租金排世界第五。
4、内外销并轨期2002年9月以后，北京内外销项目并轨，大量高档物业项目相继推出，国贸商圈、燕莎商圈等传统外籍人士集中区域的雍景台国际公寓、北京财富中心、新城.国际等新项目受到市场青睐。
在这个时期，公寓市场需求开始上升，空置率下降。
北京各公寓现状分析报告
北京各公寓现状分析报告# 北京各公寓现状分析报告## 概述北京作为中国的首都和经济中心，具有丰富的就业机会和良好的生活环境。
越来越多的人涌入北京，因此房地产市场也随之蓬勃发展。
公寓作为一种新兴住宅形式，受到了越来越多人的青睐。
本报告旨在对北京各个地区的公寓现状进行分析，为买家和投资者提供参考意见。
## 1. 公寓概况公寓是指按一定比例分割成具有自主厨卫的小套型住房，一般由开发商集中建设并统一销售。
公寓的特点是小巧精致，适合单身人士或小家庭居住。
公寓区通常配有公共设施，如健身房、游泳池和儿童游乐场等，提供了便利的生活和社交环境。
## 2. 各地区公寓价位比较根据市场研究数据，以下是北京各地区公寓的平均价格比较：区域平均价格（万元/平方米）-东城区12.5西城区13.2朝阳区10.8海淀区10.2丰台区8.6石景山区7.9昌平区7.2大兴区 6.4通州区 6.3房山区 5.8顺义区 5.6门头沟区 5.4平谷区 5.2怀柔区 4.9密云区 4.6延庆区 4.4从以上数据可以看出，东城区和西城区的公寓价格相对较高，这是因为这两个区域地理位置优越，交通便利，同时也拥有丰富的历史文化资源。
而丰台区和石景山区的公寓价格相对较低，是因为这两个区域在北京的发展中相对滞后，交通不够便利。
## 3. 公寓市场供需情况随着北京人口的增长和对高品质住宅需求的提高，公寓市场的供应也在不断增加。
开发商在市区和远郊纷纷建设公寓项目，以满足不同人群的需求。
同时，租房市场也对公寓需求不断增加，很多年轻人选择租赁公寓以获得更加便利和舒适的生活。
然而，与供应相比，公寓的需求量仍然较多。
高房价造成了购房能力的限制，很多人只能选择租赁公寓。
因此，在供需不平衡的情况下，公寓的价格可能会继续上涨。
## 4. 公寓品质和配套设施北京的公寓市场中，品质和配套设施各不相同。
一些高端公寓项目在建设过程中注重品质和细节，提供豪华装修和全套高档家电。
这类公寓还通常配备有健身房、游泳池和24小时安保服务，提供高品质的生活。
2008年北京平均房价走势分析
2008年北京平均房价⾛势分析 北京也将有⾃⼰的“两个⼀千万”⼯程。
北京市市委书记刘淇⽇前在北京市“两会”上发⾔时透露，2007年北京市要收购、新建30万平⽅⽶廉租房；建设300 万平⽅⽶中低价位房；200万平⽅⽶经济适⽤房。
⽬前，相关部门正在做有关规划。
同时，在3年内，要建设1000万平⽅⽶经济适⽤房和1000万平⽅⽶限价房（我个⼈理解，限价房与中低价位房是指同⼀类房⼦）。
这对普通居民来说，是个好消息。
上海曾经在2005年3⽉急切地宣布过“两个⼀千万”⼯程，指的是当年建设中低价商品房和重⼤⼯程配套商品房各1000万平⽅⽶，但据公开数据，这个“⼯程”没能如期完成。
⽽政府部门对此并未作出解释。
与上海不同的是，北京的“两个⼀千万”⼯程不是⼀年的指标，⽽是三年完成的计划。
分解下去，相当于平均每年建设经济适⽤房和中低价位商品房各333万平⽅⽶。
⼏年来，北京市⼀直规划每年建设300万平⽅⽶经济适⽤房，现在增加的不过是⼀批中低价位商品房。
这并⾮是⼀个不可企及的⽬标。
当然，困难还有不少。
关键是还是项⽬选址问题。
北京市是全国第⼀个宣布建设限价商品房的城市，然⽽，虽然北京市有关部门早在2006年下半年就陆续告知了多块规划建设限价房的地块，但最新的消息是，第⼀批限价商品房最快也要到2007年下半年开⼯。
以这种速度来推测，2007年要建设300万平⽅⽶，难度较⼤。
但是，值得强调的是，经济适⽤房和限价商品房不是真正意义上的市场化的商品房，⽽是带有社会保障性质的商品房，是政府有形之⼿调控下的结果。
也就是说，从讲政治的⾓度出发，从整个宏观调控的⾼度来要求，只要政府部门下定决⼼，北京市在3年内如期实施完成 “两个⼀千万”⼯程，是可能的。
假如2007年、2008年、2009年，北京市平均每年都能建设经济适⽤房和中低价位商品房各333万平⽅⽶，会对房地产市场产⽣怎样的影响呢？ 政府部门对经济适⽤房的购买对象有严格限制，据我观察，限价房的购买对象也会有相当限制，譬如必须拥有北京市户⼝。
北京酒店式公寓市场资料
北京酒店式公寓市场资料1. 引言随着经济的快速发展和人们生活水平的提高，越来越多的人选择到北京旅游、商务出差或长期居住。
在这个过程中，酒店式公寓作为一种新型的住宿选择逐渐受到了人们的关注。
本文将对北京酒店式公寓市场进行介绍和分析。
2. 北京酒店式公寓市场概况北京作为中国的首都和政治、经济中心，吸引了大量的国内外游客和商务人士。
与传统的酒店相比，酒店式公寓提供更加舒适和自由的居住环境，因此在北京这样一个旅游和商务中心，酒店式公寓市场发展迅猛。
目前，北京市场上的酒店式公寓主要集中在CBD、朝阳区、海淀区等中心城区和商务区。
这些地区拥有较高的商务活动和旅游流量，因此需求较高。
3. 北京酒店式公寓市场的特点3.1 单元格布置灵活性高酒店式公寓通常采用单元格的形式进行布置，每个单元格都会配备起居室、卧室、厨房和卫生间等基本设施。
然而，不同的酒店式公寓在单元格的布置上存在一定的差异，可以根据客户的需求选择不同的布局。
3.2 豪华便利设施北京的酒店式公寓注重提供豪华便利的居住体验。
这些公寓通常配备有健身房、桑拿浴室、游泳池等设施，以满足客户对于舒适度和便利性的需求。
3.3 配套服务完善为了提供更好的服务，北京的酒店式公寓通常会提供24小时前台接待、保安服务、清洁服务等一系列的配套服务，确保客户的居住体验。
4. 北京酒店式公寓市场竞争情况随着酒店式公寓市场的发展，竞争也逐渐激烈起来。
目前，北京的酒店式公寓市场主要由国内外知名品牌和一些本土企业主导。
其中，知名品牌如深圳世纪星酒店、上海苏宁酒店等在北京市场占据一定的份额。
这些品牌通常通过提供高品质的服务和强大的品牌影响力来吸引客户。
而本土企业则通过提供更加个性化和定制化的服务来与知名品牌竞争。
这些企业通常更加了解本地市场的需求，所以能够为客户提供更好的居住体验。
5. 北京酒店式公寓市场的未来发展北京酒店式公寓市场在未来还有巨大的发展空间。
随着人们对于舒适和自由居住环境的要求不断提高，酒店式公寓将会成为住宿市场的重要组成部分。
2008年7月北京新开盘市场分析报告
2008年7月北京新开盘市场分析报告一．监控月份说明二零零捌年柒月份二．本月新开盘项目概况根据地产中国监控的结果，2008年7月，北京房地产市场新开盘项目共16个，这些楼盘规划建设规模约372.39万平方米。
本月没有商铺、写字楼、别墅项目出现；普通住宅项目12个，面积约200.48万平方米；公寓项目4个，面积约48.99万平方米。
下图1直观反映出各类型项目面积规模在本月新开楼盘中的份额。
从本月新开盘项目的分布看，丰台区是本月新开盘最多的区域，有4个新盘上市，新盘总建筑面积947647.9平方米，占全月新开楼盘面积的25.45%；朝阳区有3个新盘上市，新盘总建筑面积705900平方米，占全月新开楼盘面积的18.96%；其次是宣武区、海淀区和房山区各有2个新项目推出，宣武区新盘总建筑面积1216000平方米，占全月新开盘面积的32.65%；海淀区新盘总建筑面积130348.17平方米，占全月新开盘面积的3.5%；房山区新盘总建筑面积477662平方米，占全月新开盘面积的12.83%。
最后是西城区、通州区和顺义区本月各有1个新项目开盘，其中西城区新盘项目总建筑面积80293平方米，占全月新开楼盘面积的2.16%；通州区新盘项目总建筑面积53835.24平方米，占全月新开楼盘面积的1.45%；顺义区新盘项目总建筑面积112294.74平方米，占全月新开楼盘面积的3.02%。
本月新开楼盘的综合均价为14707元/平方米。
住宅项目的整体均价在11354元/平方米，从整体市场看，通州、房山、顺义等区域的新盘量都不多，而朝阳与丰台区依旧是市场的主要供应源，因此在价格上拉升了市场的整体走势--售价在7000元/平方米以下的项目是位于房山区的千禧·2008三期5500元/平方米、瑞雪春堂6500元/平方米，通州区的嘉筑北京5800元/平方米。
售价在8000（含）-10000元以上的项目是丰台区的珠江御景8300元/平方米、顺义区的智地·香蜜山9500元/平方米。
北京市公寓市场分析研究报告
北京市公寓市场分析研究报告摘要：本报告通过对北京市公寓市场进行深入研究和分析，提供了该市公寓市场的概况、发展趋势、市场竞争格局等方面的详细资料。
通过对北京市公寓市场的分析，我们得出了以下几点结论：一方面，北京市公寓市场发展稳定，市场份额逐年增加；另一方面，市场竞争激烈，不同价格区间的公寓产品增加了消费者的选择空间。
报告还提供了建议，以帮助公寓开发商制定更好的市场推广策略，提高市场竞争力。
一、引言公寓是指具备住宅功能和酒店式服务的居住方式，近年来在北京市得到迅速发展。
本报告旨在通过对北京市公寓市场进行深入研究和分析，为公寓开发商提供参考依据，制定更合理的市场推广策略。
二、北京市公寓市场概况三、北京市公寓市场发展趋势1.住房服务化趋势：公寓市场不再只是提供住宿功能，而是更注重提供一站式的居住服务，包括家政服务、社区活动、健身设施等。
2.特色化发展：公寓产品在设计和服务上注重特色化，以吸引目标客户群体。
3.绿色环保：公寓开发商越来越重视绿色环保，采取节能减排的措施，以提高居住质量和环保意识。
四、北京市公寓市场竞争格局五、研究方法本报告采用了问卷调查和深度访谈的方式，调查了部分北京市公寓消费者的需求和对公寓市场的看法。
六、结论与建议根据调研结果和分析，本报告得出以下结论：1.北京市公寓市场发展稳定，市场份额逐年增加。
2.公寓市场竞争激烈，开发商需要更注重特色化发展，以吸引目标客户群体。
3.绿色环保成为公寓市场的新趋势，开发商应重视绿色建筑和环保设施的建设。
基于以上结论，我们向公寓开发商提出以下建议：1.注重市场定位，精准把握目标客户群体的需求，开发特色化产品。
2.在设计方面注重绿色环保，采取节能减排的措施。
3.提供优质的居住服务，提升客户满意度。
通过本报告的研究和分析，我们相信可以为公寓开发商提供有益的参考，帮助他们更好地制定市场推广策略，提高市场竞争力。
北京市公寓市场分析研究报告
北京市公寓市场分析研究报告.公寓区域供求变化分析(四大黄金板块)北京市高档公寓主要分布在以下几个区域：金融街地区、CBD地区、中关村地区、亚奥地区等地区。
➢金融街地区随着金融街形象的确立和影响的扩大，金融街将是国际金融巨子进入中国的首选之地，对高档居所的需求将随之增加。
另外，国内金融行业、通信行业和上市公司对于本地区公寓也将产生需求，且该地区写字楼众多，公寓的商务功能相对较弱，更贴近居住的本质。
本地区商务人士收入稳定丰厚，多数已拥有居所，和竞争激烈、生活状态相对不稳定的中关村人士相比，居住此类公寓将更会得到他们的认同。
➢CBD地区北京CBD地区的公寓主要有三种形式：服务式公寓、商住公寓和纯居住公寓。
13个项目中，有服务式公寓5个，总建筑面积20.7万平方米；商住公寓5个，总建筑面积86万平方米；纯居住公寓项目3个，总建筑面积45万平方米。
国贸、嘉里、京广均为北京市具有代表性的高档服务式公寓，租金高、出租率高，深受国际租户的欢迎。
服务式公寓面向短期出差、有住房预算的跨国公司的高层管理人员，在CBD地区具有较强的生命力。
商住公寓以现代城、旺座中心和韦伯传媒公寓为代表，因CBD中档写字楼供应量的相对不足又具备小型家庭办公的优势而占据了一定的市场份额。
➢中关村地区中关村高档公寓市场供应量不大，到目前为止，供应面积为57万平方米，提供2800多套高档公寓。
其原因，是长期以来中关村众多的科研院所、企事业单位占据了大部分土地，可开发的土地已经较少，政府2000年已经下文不再批准住宅项目，要把有限的土地用在刀刃上，今后主要以公建为主。
但是，中关村地区对住宅的消费能力很大，对高档公寓需求一直供不应求。
最新统计数据表明，中关村核心区住宅的供应量仅有450万平方米，而高档公寓更是稀缺。
前几年，市场上供应的高档公寓以商住公寓为主，今年新上市的公寓项目中有几个酒店式公寓项目，如新中关和远中悦莱国际酒店公寓。
➢亚奥地区亚运村地区的兴建源于90年北京主办的亚运会，经过多年的建设发展，成为京城高档公寓集中的地区。
2008上半年北京整体房地产市场调查报告
2008上半年北京整体房地产市场状况2008年7月目录一、房地产投资情况 (3)二、房地产市场供给情况 (4)三、房地产市场需求情况 (4)四、房屋销售价格情况 (5)五、房地产开发企业资金来源情况 (6)六、现象分析 (6)1.六环外期房7760元/m2 (7)2.房价6月涨幅比上月降1.2% (7)3.其他 (7)七、全国参考 (8)1.土地价格大幅下降 (9)2.银监会支持房地产健康发展 (10)3.房价走势 (10)4.量缩导致价升 (11)5.反弹迹象隐现 (12)6.地震影响有限 (12)八、未来影响北京房价走势的因素 (13)1.房地产市场低迷 (13)2.本市经济增幅回落 (13)由于四环路以内可开发商品住宅的土地减少，造成部分高档楼盘均价较高，拉动了四环路以内住宅期房价格上涨较快，上半年均价为每平方米１８３９８元。
这是北京市统计局、国家统计局北京调查总队２２日联合对外发布的消息。
上半年，北京四环至五环的房价为每平方米１６４０９元，五环至六环的房价为每平方米９８２５元，六环以外的房价也达到每平方米７７６０元。
由此看，上半年北京的房价仍在持续上涨，但房价的涨幅已经出现回落趋势，房价的环比涨幅达到２００５年以来最低点。
６月份，北京市房屋销售价格同比上涨１１．２％，涨幅比上月回落１．２个百分点；从房价的环比涨幅看，仅上涨０．１％，涨幅比上月回落０．３个百分点，为２００５年以来的最低涨幅。
北京房地产开发投资增速逐月放缓。
上半年，北京市完成房地产开发投资７９４．４亿元，同比增长１１．９％，增速较上月回落３．７个百分点，较一季度回落１０．６个百分点。
据了解，土地购臵费用增速放缓，是影响北京市房地产开发投资增速放缓的主要原因。
统计显示，上半年房地产开发企业购臵土地费用为２３１．６亿元，同比增长１１％，增速比一季度回落２８．３个百分点。
受部分工程于奥运前集中施工建设和建安工程价格上涨等因素影响，建安工程投资仍保持１１．７％的增速，比一季度提高１．３个百分点。
北京酒店式公寓项目-市场研究及价格定位报告
取暖方式 中央空调 中央空调 中央空调
开盘时间 2006.9 2005 2006.11
销售速度 （套/月）
56.3
12.2
33 10
北京市各区域新建酒店公寓特征
1、短期供应量大：2005年以来供应总量约为4196套； 2、小户型零居、一居、两居为主，占90%； 3、价格高，普遍高于同区域住宅10%-20%； 4、取暖多用中央空调或户式中央空调； 5、物业费高，多在6元/月/㎡以上，这是酒店式公寓的普遍特征（包括物业费、 空调等费用等）； 6、各区域核心区销售速度快，如CBD的世界城月回款6000万元，华业玫瑰东 方3个月售罄回款约3.4亿元；中关村的立方庭已售完月均回款近1亿元；靠近 使馆区的瑞士公寓月均回款约2亿元。其他区域如月均回款在3000万元左右；
北京酒店式公寓的客户以商务居住为主，具有长期居住及安置家人的需求， 这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用。
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目前北京酒店式公寓主要类型
1.按销售/出租划分：产权式酒店公寓/出租式酒店公寓：两者差别在于是否出售 2.按户型结构划分：居家型酒店公寓/零居室酒店公寓
项目
户型格局 户型面积
具体内容： 精装修：室内、厨卫精装修，配全套家电家具，包括电视、洗衣机、空调、 冰箱、微波炉等 服务：打扫卫生、翻译、叫早、洗衣、送餐、24小时热水、24小时保安、 订票、叫车等
优势：较酒店多了家的舒适性，较住宅多了随时可得的酒店式周到服务 但价格高，各项服务虽方便快捷，但需要付费。
3
一、北京酒店式公寓市场概述
各区域酒店式公寓销售速度都较快。 良好的出租率和高租金预期，是支持各项目销售速度快的主要因素。
11
二、区域酒店式公寓分析
2008年北京房地产市场研究
2008年北京房地产市场研究2008年美国次贷危机升级为全球性的金融海啸，全球经济下滑；国内经济拐头下行，经过2002至2007年繁荣的房地产市场首当其冲。
从2007年第四季度到2008年第三季度，楼市调整态势越来越明显，基础泡沫、价格回归理性成为市场的关键词。
从宏观调控严控房地产业到各种救市政策出台，北京房地产市场未来走势，成为全国的焦点。
北京市总体市场状况2001～2007年，北京市房地产投资额逐年增长。
2008年房地产投资首次出现下降，同比降幅为4.4%。
2008年6月份后，北京市房地产投资额首次出现下降，8月份受到奥运会影响，房地产投资额68.7亿元，达到历史最低点，不及前一年同期的1/2；10月份投资有所增加，但仍低于2007年同期；受到加大保障性住房投资建设政策的影响，未来房地产投资不会出现大幅度增加或减少，将平稳运行。
2005年以前，北京市房地产处于发展初期，年度新增供应量增幅大；2005年之后供应量呈下降趋势，虽然2008年环比略有上涨，但依然难改新增供应下行趋势，且受到金融危机、宏观调控、社会舆论、市场观望情绪浓厚等多种因素影响，房地产销售市场受阻，销售回款速度慢、开发商融资难并进入“现金为王”的时代，企业资金链偏紧，大部分开发企业下调2009年度新开工面积、延缓土地开发。
预计2009年市场新增供应量将出现较大幅度下降。
2008年度北京商品住宅市场上市面积1476.8万平方米，新增140242套；较2007年供应面积减少11.6%，供应套数减少18.6%；2008年新增供应呈现双高峰分布，9月出现本年峰值265.4万平方米。
从区域分布分析，海淀、朝阳、昌平总供应量为791.5万平方米，占总供应量的56%。
2008年，北京商品住宅成交面积824万平方米，相比2007年下降53%之多；11月前，市场观望情绪浓厚，8月成交量跌入谷底，同比下降80.6%，“金九银十”以销售惨淡收场；直至国家出台降息、降低首付款比例、减少交易税费等利好政策后，成交量出现小幅回升，但仍低于去年同期30%以上，短期内政策效果不明显，难挽市场颓势。
2008-2010年北京市房地产市场分析(简)
北京市2008——2010年房地产市场分析商品住宅市场（数据来源于天朗房网）（数据来源于天朗房网）（数据来源于天朗房网）（二手住宅成交均价比较难统计，交易管理网上网签数据偏低不是房价的真实反映，图表中的数据来源于一些房产经纪机构的月度统计的综合数据，尚有一些月份未找到比较可靠的数据，待更新中。
）（数据来源于DTZ戴德梁行）近三年商品房住宅市场走势分析：2008年，受到06、07年房价持续高速增长对居民购买力产生的抑制作用影响，加之奥运会举办的影响和全球金融危机的袭击，商品房销售面积相对07年下降了50%，市场整体低迷。
虽然后期政府出台的人民币存、贷款基准利率的大幅下调和二手房交易税费的改革等政策对于楼市有一定的刺激作用，但楼市到年底并未出现回暖。
整年内购房人持币待购的观望心态延续，市场整体呈现供大于求的状况。
08年各月北京商品房竣工面积均低于07年同期水平。
在此背景下，市场呈现上半年价升量滞，下半年的价量双跌的态势。
2008年上半年，受到奥运会的影响，消费者普遍认为楼市价格会在奥运会后有所回落，观望情绪较高，导致京城二手房交易市场低迷，成交量疲软，一手房的成交均价自08年3月出现明显回落。
而下半年的奥运会后，京城楼市交易尚未回暖，全球金融危机袭来，致使进入一种更为浓厚的观望氛围，虽然政府出台一系列利率、税费调整的政策来刺激楼市，但是楼市依然低迷，虽然一手房和二手房的成交量在11和12月份微有回升，但是成交价格依然走低，9-12月份成交均价持续下挫，低于07年同期水平。
整体看来，2008年京城楼市交易疲软，而且一手住宅成交量的下降值远远的高于二手下降幅度，也说明经济危机对于一手房市场的影响程度远高于二手房市场。
2009年，受金融危机影响，年初北京市房地产市场仍在低迷中徘徊，但是随后随着经济复苏迹象的出现，以及政府扩大刺激内需计划的推行，在国家宏观调控政策的作用下房地产市场逐渐复苏，消费者信心出现回升，推动住宅市场的升温，交易日趋活跃。
2008年第四季度 北京高档住宅租金价格呈下滑趋势,市场前景表现暗淡
一
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步放宽第二 套房贷政策 解除境 外人
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年
1
月后 半月商
可以 看 出 购房 者的 需求价格弹性 逐 渐提 高 理 性 的价格 回 落能 够
．
，
品住宅成 交放 缓
2
．
。
充分 吸 引刚性 需求及 改 善性 需求入 市 预计未来各 主要城 市的市场
，
，
一
。
，
，
高端 楼 盘 已经 降低租金 标 准 吸 引租户
，
。
本季度 高端市场 平均 租金
，
．
IlI I _
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为
t41 2
．
月 平 元 ／ 方米 ／ 较 第 三 季度 下 降 8
，
6 ％ ， 同时 ， 高端市 场 空 置
率也 相应 增加
2 2
．
个百分点 达 到 2 0
，
．
4 ％。
数据 显 示
15 000
。
， ，
实 誉天下 共
．
，
400
套普 通 别 墅
北京二手公寓市场分析报告及市场预测
北京二手公寓市场分析报告及市场预测一、市场现状分析1.供需关系：北京是中国的政治、经济和文化中心，吸引了大量人口前往就业和定居。
然而，北京的土地资源有限，供不应求的情况严重。
根据官方数据，北京市总人口已经接近2500万。
大量人口聚集，导致二手房源供不应求，价格上涨。
2.价格走势：过去几年来，北京二手公寓市场一直处于上涨趋势，其中涨幅尤为明显的是二环以内的房源。
根据房地产中介机构的数据，二环以内的房价在过去5年里平均上涨了超过50%。
不过，在2024年下半年以后，政府出台一系列的楼市调控政策，使得房价增速放缓。
3.交易量：虽然房价上涨，但2024年开始，北京二手房交易量明显下降。
市场上出现了较高的库存，交易需求减少，很多购房者选择观望。
此外，购房政策的收紧也是交易量下降的原因之一4.区域特点：北京市区作为重要的商业和文化中心，吸引了大量人口。
因此，二环以内的房源在价格和需求上都相对较高。
而二环到五环之间的中心区域，也具有较高的价格和需求。
五环以外的区域，以及远离市区的新区，价格相对较低。
二、市场预测1.市场调控：政府将继续实施楼市调控政策，限制投机性购房，保证市场的稳定。
这将进一步压缩投资性需求，减少市场的投机行为，对房价上涨起到一定的抑制作用。
2.房价趋势：虽然调控政策的影响，房价增速有所放缓，但长期来看，北京的房价仍将保持稳定上升的趋势。
市区内稀缺的土地资源和持续的人口流入将维持房价的相对高位。
3.区域分化：由于地理位置和交通条件的限制，市区内房源的稀缺性将导致二环以内房价始终高于其他地区。
而五环以外的区域将受到限购政策的较大影响，房价相对较低。
4.租赁市场：受限购政策、高房价和职业流动性的影响，北京的租赁市场增长迅速。
未来几年内，租赁需求将继续增加，推动租金水平上涨。
总结起来，北京二手公寓市场将持续保持供不应求的现象，市场走势受政府调控政策的制约，但整体上仍将保持稳定上涨的趋势。
房价将在区域间分化，市区内房价较高，远离市区以及新区房价相对较低。
北京朝阳北路酒店式公寓市场研究及价格定位报告X年
销售速度 开盘时间 剩余套数 （套/月）
世界城
43593
671
36000 户式中央空调 2007.1.
400
27.1
华业玫瑰东方 21000
296
16000
地热
2007.7
售完
98.7
长安驿
108962 883
30000
中央空调 2006.5.20
15.6
世华国际中心 30000
370
21000 户式中央空调
户型面积 （㎡） 148-162 70-407 60-235 68-138 38-128 100-224 105-380 60-100 79-200 50-100 45-100 85-220
日租赁价格 （元/㎡）
3.44 9.81 5.50 6.57 7.80 7.26 11.68 5.56 4.69 3.60 6.39 12.7
产生原因
源于对酒店服务需求，同时要求空间大、具有住宅的舒适性功能。 酒店式公寓在北京的发展，是随着外国使馆及外企不断进驻，在其中工作的 外籍人士既不能长期定居北京，但居住时间通常长达半年甚至几年，需要有 家一样的居住环境来自用或安置家人，因此产生对酒店式公寓的需求。
4
酒店式公寓客户群体的特性：
来源分布：目前北京酒店式公寓的客群主要是欧美人士，其次是日本客人； 在外企工作的中国高管职员。 职业分布：主要是跨国公司的高级管理人员或者高级职员，使馆工作人员， 外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、外地大型企业外派驻京 工作人员等高阶层人士。其中国内客户（包括港、澳、台在内）所占的比 例很小。
2.非整居室，厨房为开 放式，无天然气。
7
北京酒店式公寓主要分布区域
北京酒店式公寓市场综合资料
北京酒店式公寓市场综合资料一、市场概述北京酒店式公寓市场是指以住宿为主要服务内容，结合酒店和公寓式住宅特点的一种住宿形式。
酒店式公寓以其设施完善、灵活性高、价格相对合理等优势，已成为商务旅行、长期居住等需求的热门选择。
本文将全面介绍北京酒店式公寓市场的发展情况、特点以及未来趋势。
二、市场发展情况1. 市场规模随着北京经济的不断发展，酒店式公寓市场也在不断扩大。
根据相关统计数据显示，截至2020年底，北京酒店式公寓市场规模达到XX亿元，年均增长率为XX%。
2. 主要参与者北京酒店式公寓市场的主要参与者包括酒店集团、房地产开发商以及第三方经营管理机构。
其中，知名酒店集团如华住、雅高等纷纷进军酒店式公寓市场，打造自己的品牌并获取更多市场份额。
3. 市场竞争格局北京酒店式公寓市场竞争激烈，主要表现在价格竞争、服务质量竞争以及地理位置竞争等方面。
酒店式公寓企业通过提供更加优质的服务、创新的商业模式以及精确的市场定位等手段来争夺客户。
三、酒店式公寓市场特点1. 设施完善北京酒店式公寓市场的特点之一是设施完善，几乎涵盖了酒店所具备的各项设施和服务，客人可以享受到高品质的住宿体验。
2. 灵活性高酒店式公寓的另一个特点是灵活性高。
客人可以根据自己的需求选择短期或长期居住，也可以选择不同房型和套房配置，满足不同需求。
3. 价格相对合理相比传统酒店，北京酒店式公寓市场的价格相对更具有竞争力。
客人可以得到价格相对合理的住宿选择，特别是长期居住的客人更能感受到其经济实惠。
4. 个性化服务酒店式公寓市场注重为客人提供个性化的服务。
客人可以根据自己的需求定制服务，如定制欢迎礼品、私人管家服务等，营造出更加温馨舒适的住宿环境。
四、未来趋势1. 重视节能环保随着社会环境的变化，酒店式公寓市场将越来越关注节能环保。
未来，酒店式公寓企业将采用更加环保的材料、节能的设备，并引入智能化管理系统，以提高能源利用率和服务质量。
2. 引入科技科技的发展也将深刻影响到酒店式公寓市场。
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北京各区域新建酒店式公寓对比分析
CBD
项目名称 世界城 世华国际中心 华业玫瑰东方 美华世纪 长安驿 建筑面积 (㎡) 43593 30000 21000 39800 108962 总套数 300 370 296 207 883 户型面积 （㎡） 55-88 40-120 47-101 79-200 40-100 销售价格 (元/㎡) 36000 21000 16000 27000 30000 物业费 (元/月. ㎡) 7.9 6.0 6.0 6.0 7.5 取暖方式 户式中央空调 户式中央空调 地热 地热/分户空调 中央空调 开盘时间 2007.1. 待定 2007.7 2005.4.7 2006.5.20 销售速度 （套/月） 27 0 98.7 —— 15.6
和乔丽致
60-100
一居至两居
• 在售项目小户型居多的主要原因是多数项目以写字楼立项，为实现快速、 高价销售而将项目改造成酒店式公寓。受结构限制而建成小户型。 • 目前房价过高，小户型总价相对低，便于销售。
16
CBD酒店式公寓出租率高、租金高，市场消化量大
项目名称 世桥国贸公寓 总套数 131 户型面积 （㎡） 148-162 日租赁价格 （元/㎡） 3.44 出租率 70%
10
重点区域酒店式公寓分布
和乔丽晶
使馆区、三元 桥、机场沿线
丽都苑
汇园公寓 棕榈泉万豪行政公寓 三全公寓 东环广场 泰悦豪庭 京广中心公寓 嘉里公寓 盈科中心公寓 国贸公寓 世华国际 华业玫瑰东方 世界城 新世界太华公寓 华贸中心公寓 雅诗阁 和乔丽致
美华世纪
金桥国际 长安驿
1.黑字体是老项目 2.绿字体是新建成 或在建项目
7.26
11.68 5.56 4.69
95%
90% 100% 80%
富顿酒店公寓
泰悦豪庭
150
382 318
50-100
45-100 85-220
3.60
6.39 12.7
70%
75% 80% 销售速度 （套/月） 27.1 98.7 15.6
新建在售酒店式公寓
项目名称 世界城 华业玫瑰东方 长安驿 世华国际中心 建筑面积 (㎡) 43593 21000 108962 30000
5
目前北京酒店式公寓主要类型
1.按销售/出租划分：产权式酒店公寓/出租式酒店公寓：两者差别在于是否出售 2.按户型结构划分：居家型酒店公寓/零居室酒店公寓
项目 居家型酒店公寓 户型格局 同住宅 正常居室 户型面积 大：50-200㎡ 80-150 ㎡为 主 小：30-90㎡ 40-60㎡为主 用途 出租 客户类型 长期客户 计租期 以月、年 计租 硬件设施 配全套家电 家具，有独 立厨房 配全套家电 家具，有开 放式厨房 物业费 有
使馆区、三元桥等
项目名称 方恒国际中心 华远裘马都 瑞士公寓 建筑面积 (㎡) 30000 24833 40358 总套数 300 304 198 户型面积 （㎡） 68-150 75-100 80-150 销售价格 (元/㎡) 待定 24000 33000 物业费 (元/月. ㎡) 待定 5.5 8.0 取暖方式 待定 市政户式中央空调 中央空调 开盘时间 2007.11 2006.10.15 2007.8 销售速度 （套/月） —— 13.8 58.4
国贸公寓
京广中心公寓 华贸中心 金桥国际
401
244 55 253
70-407
60-235 68-138 38-128
9.81
5.50 6.57 7.80
90%
90% 81% 85%
嘉里公寓
雅诗阁 和乔丽致 美华世纪
196
310 168 300
100-224
105-380 60-100 79-200
国贸公寓
京广中心
401
244 55 253
70-407
60-235 68-138 38-128
9.81
5.50 6.57 7.80
90%
90% 81% 85%
出租酒店式公寓
华贸中心 金桥国际
嘉里公寓
雅诗阁 和乔丽致 美华世纪
196
310 168 300
100-224
105-380 60-100 79-200
CBD
富顿酒店公寓 11
区域酒店式公寓分布特征
1、客户趋向特征明显：CBD、使馆区、机场路周边分布较多； 2、由以CBD核心区集中分布，逐渐向外沿发展。
12
CBD区域酒店式公寓
项目名称 世桥国贸公寓 总套数 131 户型面积 （㎡） 148-162 日租赁价格 （元/㎡） 3.44 出租率 70%
3
市场研究分析
产生原因
源于对酒店服务需求，同时要求空间大、具有住宅的舒适性功能。 酒店式公寓在北京的发展，是随着外国使馆及外企不断进驻，在其中工作的 外籍人士既不能长期定居北京，但居住时间通常长达半年甚至几年，需要有 家一样的居住环境来自用或安置家人，因此产生对酒店式公寓的需求。
4
酒店式公寓客户群体的特性：
2.出租率高：基本都在70%以上 3.租金、售价高：每套月租金人民币10000元以上。 4.户型结构：出租项目户型普遍偏大，新建在售项目 户型普遍偏小。
原因分析： • 产业支持：CBD规划办公面积500万平米以上，且 大部分已经建成。该区域聚焦世界500强企业有130
雅诗阁
家入驻CBD，使区域内聚集大量外籍高收入人群。 • 需求量大：欧美企业为员工提供较高的租赁住房 补贴，但不支持异国购房。
14
CBD酒店式公寓供应量特征
经营状态 出租 在售 合计
数量（套） 2908 1287 3877
在CBD的比例 75% 25% ——
在北京市的比例 62.1% 30.7% 47.3%
1、总体供应量大：CBD总量占北京市总量的近50%； 2、出租项目比例达到北京市出租项目的62.1%；在CBD酒店式公寓比例为75%； 3、新建酒店式公寓在北京市分布更加分散：在售项目达到北京新酒店式公寓项目 的30.7%。
华业玫瑰东方 瑞士公寓
立方庭 长安驿 特征： 1.室内格局同酒店客房 设计，面积稍大，为 40-70㎡左右。 2.非整居室，厨房为开 放式，无天然气。
7
北京酒店式公寓主要分布区域
使馆区、三元 桥、机场沿线
CBD
北京酒店式公寓分布以CBD、中关村、金融街及使馆区为主，其中 CBD、中关村、金融街是北京市三大办公集中区。 北京酒店式公寓分布的涉外及办公特征显著。
朝阳北路酒店式公寓市场研究
及价格定位报告
1
目 录
北京酒店式公寓市场概述 市场研究分析 区域酒店式公寓分析 区域基础环境研究 项目租售模式分析
报告 内容
客户群定位
项目自身条件分析
价格及租金定位
2
酒店式公寓的条件特征
精装修：即来即住，具备酒店式硬件设施，方便生活 涉外：外企、外地人员常驻北京办公的高管，各国驻京使馆工作人员 办公：是高端办公集中区域或使馆区的配套部分 服务：提供酒店式便捷服务，部分无偿，多数有偿 配套：周边有成熟的购物、休闲、娱乐设施 具体内容： 精装修：室内、厨卫精装修，配全套家电家具，包括电视、洗衣机、空调、 冰箱、微波炉等 服务：打扫卫生、翻译、叫早、洗衣、送餐、24小时热水、24小时保安、 订票、叫车等 优势：较酒店多了家的舒适性，较住宅多了随时可得的酒店式周到服务 但价格高，各项服务虽方便快捷，但需要付费。
中关村
项目名称 建筑面积 (㎡) 总套数 户型面积 （㎡） 销售价格 (元/㎡) 物业费 (元/月. ㎡) 取暖方式 开盘时间 销售速度 （套/月）
立方庭
纽约客 艾瑟顿
90442
20000 50000
675
292 371
33-73
50-60 60-146
33000
18000 18000
14.0
8.2 4.5
50%
写字楼
盈科中心公寓
美华世纪 富顿酒店公寓 泰悦豪庭
85-220
79-200 50-100 45-100
一居于四居、跃层
一居至四居、跃层 一居至两居 一居至两居
1、老项目户型普遍偏大，以两居到三居为 主；少部分一居、四居、跃层； 2、在售项目户型偏小，基本都是零居、一 居为主，最大户型为小两居。
15
CBD酒店式公寓户型大小及结构特征
老项目
项目名称 世桥国贸公寓 国贸公寓 京广中心 户型面积 （㎡） 148-162 70-407 60-235 户型结构 三居至四居 一至四居、跃层 一居至四居 项目名称 世界城 华业玫瑰东方 长安驿 户型面积 （㎡） 55-88 47-101 40-100
在售项目
7.26
11.68 5.56 4.69
95%
90% 100% 72%
富顿酒店公寓
泰悦豪庭 盈科中心公寓
150
382 318
50-100
45-100 85-220
3.60
6.39 12.7
70%
75% 80%
1、老项目出租率普遍高，基本都在81%以上,租金都在3元/平方米以上。原因之一是长期 的市场培养；二是这些项目处于以国贸为中心的CBD核心区，高端写字楼的高端客户。 2、新项目（后四个项目）出租率亦不低，透露出市场潜在需求旺盛。
盈科中心公寓 销售价格 (元/ ㎡) 36000 16000 30000 21000
总套数 671 296 883 370
取暖方式 户式中央空调 地热 中央空调 户式中央空调
开盘时间 2007.1. 2007.7 2006.5.20 待定
剩余套数 400 售完
370
0
13