金地高端项目_产品价值树研究
金地产品系列介绍(内部培训讲稿)
古典之格局：三段式建筑构图
古典之格局： ——抽象古典元素彰 显文化及内涵；
现代之机理 —— 现代的功能需求 —— 现代的材料和工艺
中部仿卡拉麦里金-真石漆 窗套局部铝板装饰线+保温装饰板
窗下墙铝板或金属漆
景观与外部空间
价值塑造
景观
及格线 标准线 标杆线
维多利亚与乡村 混合
中西亚与维多利亚 混合
多元文化融汇 记录时间痕迹
平层洋房
形体与体量
三段不同立面的拼接，创造出多元文化融合的效果
优雅风情细节
–缓坡顶及老虎窗 –八角窗、弓形窗
<褐石原型>
–墙身装饰线脚
–门廊及装饰柱
–窗套及窗间墙装 饰 –铁艺栏杆 –其他：烟囱、百 叶
坡顶及老虎窗 装饰线脚 八角窗、弓形窗
户内暖通空 空气净化设备 空调负离子发生器 调设备
…… 环境设备 水景设备 …… 入户门锁 …… 户内家居安 …… 防 密室安全 中央吸尘系统 生态湿地或砂缸过滤 多样化开启...... 满足地方规范 满足地方规范 密码锁
舒适 （安 静）
…… …… 卫生间排风 空调方式 户内暖 卫生间空调 通空调 空调控制 设备 地下室除湿新 风设备 采暖设备
104
典雅但不繁琐的细部
•摈弃浮夸的复古装饰构件， 天境系列产品以横向线条 作为细部装饰核心元素， 以铝板及毛石材料，结合 顶部压檐、腰线、石材分 隔线脚等形成立面横向装 饰线条，通过铝板折边、 石材饰面等工艺推敲典雅 细节，在工艺与材料中寻 求细节的经典。
105
景观与外部空间
价值塑造
景观
及格线 标准线 标杆线
金地豪宅四大产品线
金地四大产品线产品能力创新是房地产企业永不落幕的话题。
随着人们对生活品质的追求不断提高，促使当今中国房地产业发生了两个根本性的转变：首先是市场需求逐步转型，置业者对于居住的需求已经从曾经的生存型转向舒适型，其次则是行业模式发生变化，住宅产业增长方式从数量型向质量型转变。
正是在这样的思考下，金地秉持“规模化创新”的产品策略，以客户为中心进行产品研发，根据客户的购买力、消费价值观与家庭结构细分客户，针对不同客户特征与土地属性创立产品系列，有效将客户的消费诉求转化为具体的产品表现，提高产品溢价能力和为客户创造价值的能力。
在“以人本为核心、创新和品质为手段”的策略指导下，金地打造了“后产品主义”思想。
以企业为原点，以客户为中心，以社会为半径，将企业利益与客户、社会三者统一实现。
2009年，金地完成了第一个产品线--格林系的开发工作，创造设计了一系列行之有效的产品研发工具，制定了标准化的产品研发流程，从而使产品研发工作能够更加贴合客户需求，也极大提升了公司的研发与创新效率。
同时，金地着手梳理旗下的资源和产品线，根据各自的不同特色进行产品系列划分。
未来3年，金地产品线的建设将稳步向前推进，平均将保持每年2条左右产品线的开发进度，并不断的把已开发完毕的产品线投入具体项目中进行运用。
在12月10日开幕的中国住交会上，金地推出了代表其四大高端产品线的代表项目。
褐石系金地·艺境：为一个美好年代褐石传达的是一种态度，是对奢侈、浮躁的摈弃，迎来的是风尚、经典、时尚、风情。
从19世纪50年代到2011年，从摩登纽约到现代上海，褐石街区安静恒远的为美国高尚人群提供着最纯真安逸的生活，藏匿着那段美好年代的微笑、欢逸，那些阳光树影下的平静温和。
2011年上海宝山，金地艺境选取当年风靡纽约的褐石街区为原型，打造18万平米上海首座原版褐石街区。
三大产品低密生态洋房、高层空中院馆和SO H O空间，布局疏朗与紧凑被处理得若合符节，恰到好处。
金地品牌调研报告
48
60
59
40%
60 58
20%
0%
基数=
29
北京
200
21
深圳
200
23
上海
160
开发商是我首要考虑的因素(4)
我会略微关心一下开发商，只要没有明显的问题就可以(2)
21
金地住户
80
78
开发商是我考虑的重要因素之一(3)
我根本不关心开发商(1)
15
27
万科住户
220
1.2 品牌市场总体表现
品牌知名度 品牌的总体评价 品牌被推荐的可能性
客户研究：样本分配
北京 上海 深圳
金地现有住户
80
竞争对手现有住户
100
100
60
潜在住户
100
60
60
实地访问时间：2003年9月20日至10月15日
7
企业内部员工研究
共收集到的合格样本数：148
其中：`
深圳总部
18
深圳分公司
40
北京分公司
28
上海分公司
31
武汉分公司
6
物业公司
19
置业公司
而市场研究被认为是研究品牌资产的一种有效方法。华南国际市场研究有 限公司有幸接受客户委托进行此项研究。本报告就是基于定性阶段和定量 阶段的调查结果而编写的。
4
研究方案
本次研究分为两部分：消费者研究及员工研究，其中消费者研究又分两 个阶段：
第一阶段: 定性研究
小组座谈会
第二阶段: 定量研究
定量研究将包含以下两部分：客户研究、企业内部研究 定量研究的目的主要是对定性的结论进行验证和支持、为定性的结果提供更
绍兴金地天玺现房时代经营方案
5）营销服务—渠道拓展
天玺项目为绍兴柯桥地区首屈一指的高档住宅。现存量70套，销售额约3亿。 目前一周来访5-6组，新客户来访较少，为拓展渠道、加大宣传力度及口碑传 播，尽快实现新客户的导入，现建议增加渠道部8人。
渠道主管1人
电开专员1人
巡展专员2人
圈层专员2人
中介专员2人
小蜜蜂N人
小蜜蜂N人
小蜜蜂N人
3）营销服务—销售动线调整
原动线
新动线
调整销售动线，加入 园区、湖景、样板房 等关键点，力求故事 性介绍，让客户尽可 能长的留在案场。
4）营销服务—6#展示提升
1-3#整体封盘，集中精力主推6#； 配合销售动线，原有2#售楼处沙盘及展示移至6#大堂； 完善6#门前园林及内部布置，展示天玺整体高端风貌； 增设6#大堂设施，如空调安装、茶饮提供、吧台通水等，使其具备售楼处 接待标准； 增加6#大堂软性服务，如门童迎宾、电梯专员等。
会所运营： 与专业会所运营机构洽谈合作，6月底开放室 内泳池，并尽快提供会所健身、娱乐服务；
代购服务： 五星级酒店级代购服务，设立专门代购人员 为业主提供日常用品的代购。
2）圈层生活氛围营造—上门式家宴
在节假日或业主生日、家庭聚会等特殊日， 实行厨师上门服务，提供个性化定制菜单，方便业主邀约朋友上门。
物业提升采购
2.5
采购清单已确定
5
物业服务 6.22
物业发布会
26
筹备中
6
6.10开始 物业联动激励
待定
激励细则制定中
7
维保服务
/
/
待定
维保跟进中
8
6.14
业主自驾游
8-12万/次
生活氛围营造
金地四大产品系列介绍
成为客户首选的房地产产品之一。
品质优势
严格的质量控制
金地集团对产品质量有着严格的要求，从设计、施工到验收等各 个环节都实行精细化管理，确保产品品质。
高品质材料选用
金地四大产品系列在材料选择上注重品质和环保，采用高品质的建 筑材料和装饰材料，确保产品的持久性和舒适性。
优质服务保障
金地集团为客户提供全方位的售后服务保障，确保客户在购买和使 用过程中的权益得到充分保障。
每个产品系列都有独特的设计风格 和特点，突出了产品的个性化特征， 满足了客户的个性化需求。
高性价比
四大产品系列在保证品质的前 提下，力求降低成本，为客户 提供高性价比的住宅产品。
优质服务
金地集团提供全方位的售前、售 中和售后服务，确保客户能够享
受到优质的居住服务体验。
02
金地四大产品系列详解
产品系列一：金地·格林
贵的居住体验。
03
金地四大产品系列的竞争优 势
品牌优势
品牌历史悠久
01
金地集团作为Leabharlann 国房地产行业的先行者之一，拥有超过30年的
发展历史，积累了丰富的品牌知名度和美誉度。
品牌形象稳健
02
金地集团注重品牌形象塑造，始终坚持稳健经营，赢得了客户
的信任和忠诚。
品牌价值认可
03
金地四大产品系列在市场上受到广泛认可，品牌价值不断提升，
创新优势
创新设计理念
金地四大产品系列在设计上注重 创新，不断引入国际先进的设计 理念和元素，打造具有独特魅力 的产品。
技术创新引领
金地集团在技术创新方面不断探 索和尝试，将最新的科技成果应 用于产品中，提升产品的科技含 量和智能化水平。
创新营销策略
金地四大产品系列介绍
不经意的浪漫
褐石产品设计中对于户型的情趣空间的利用是比较极致的。顶层的小小阁楼， 褐石产品设计中对于户型的情趣空间的利用是比较极致的。顶层的小小阁楼， 可以仰望星空。地面的花园，既可以养花陶冶自己的性情， 可以仰望星空。地面的花园，既可以养花陶冶自己的性情，还可以成为邻里之间 交流的平台。 交流的平台。
产品价值
立面
景观与外 部空间
室内公共 空间
户型
精装修
设备与智 能化技术
材料档次
商业及配 套
会所与活 动场所
服务
工艺与质量
及格线 标准线 标杆线
产品价值点建议： 产品价值点建议：
褐石产品的三座基石： 褐石产品的三座基石：
住宅立面风格 景观环境氛围 商业街区的氛围营造
名仕系列
源起
名仕阶层的古典情怀
在PROFILER价值观关键词基础上，根据客户选择出的“理想中居住的小区产品和生活方式”的关 键词，并结合我们总结出的客户在访谈时重复出现的一些关键词，我们可以综合出褐石系列客户的价值 观关键词为：文化、温馨、浪漫、经典。
PROFILER价值观关 客户自己选择的关 访谈中出现频率较 高的关键词 键词 键词
关键词：时光典藏\多元丰富\情趣\ 关键词：时光典藏\多元丰富\情趣\开放交流
时光典藏
褐石产品的外立面讲求细致与品味，浓缩了褐石风潮的文化与艺术。在光影与岁月的打磨中，体现更多的品位 与人文涵养。
知趣风情
重现历史和文化的积淀，汲取经典元素灵感，整体采用红砖、石材、铁艺等自然材质，廊柱、露台、 铁艺窗等经典元素贯穿始终，从精致细节彰显出厚重质朴的立面风情。以创新精神，在不同国界， 演绎同样经典。
金地四大产品系列介绍
2011.5.10
20190622 金地新系列景观研究(完整版)
金地集团新系列产品景观研究2019年6月产品定位案例分析设计导则技术导则定义新系列产品 / 定位目标客群 / 定位产品基调他们就是我们新系列的客户自我提升 自我解压物质消费精神消费享受生活 活在当下驱使自我进步满足自我愉悦购买奢侈品追求品牌讲究细节注重自我形象兼具实用与美感注重性能展现内涵花钱买健康花钱买方便花钱买愉悦花钱买寄托精神消费多样化提高个人修养培养生活情趣创造生活仪式感精神需求的持久性提倡智力型消费发展型消费悦已式消费成长时尚科技享受享受科技前沿多元化成长新系列客户定位：现代价值观的三档客户家庭生命周期：年龄主力集中在30-40岁三口之家为主，三代同堂及二孩为辅购房承受能力：能接受所在城市均价130%-160%的售价消费价值观：享受 时尚 科技 品质精致时尚科技便捷成长关怀新系列景观的传承新系列景观，在原有的峯汇的价值体系中梳理，提取更贴合定位人群的景观价值点元素；并在人居体验方面，增加更适合定位人群的功能点。
注重性能提高个人修养发展型消费多元化成长自我提升 自我解压享受生活 活在当下新系列景观价值主张精致时尚科技便捷成长关怀时尚园林艺术雕塑精致部品高效动线科技设备智慧社区共享空间玩呗系统人文关怀精致时尚时尚园林精致部品艺术雕塑科技便捷智慧社区科技设备高效动线成长关怀人文关怀玩呗系统共享空间将新系列定位为峯汇系列的子品牌新系列将填补我司现缺乏面向现代价值观的三档客户产品的空白，介于格林系列和峯汇系列之间住宅项目格林传统务实碣石传统浪漫名仕 世家传统尊贵风华现代文化峯汇都市新贵新系列？五档四档三档二档现代偏古典偏东方现代现代备注：新系列研发完成后，格林系列将仅匹配二档客户，不再覆盖三档客户市场定位系列定位：新系列峯汇系列子品牌，满足市场三档客户改善类产品；参考售价：5-8万/平米（一线城市）；景观造价：600元/平方项目风格：现代风格产品目标：以满足中端改善项目需求为主，同时兼顾高端豪宅的新高端产品案例分析 Case study中国铁建花语江南华盛顿特区M公寓庭院First + M Apartments 新加坡碧山中央公寓泰国Via 31公寓泰国The base central pattya泰国The base khon kaen by Sansiri泰国Zire Pattaya泰国XXXIX by Sansiri曼谷Asoke Ratchada —THE LINE系列高端公寓 泰国“星空”公寓生活区 Metro Sky曼谷惠恭王拉查达公寓景观 Centric Ratchada-Huai Khwang曼谷豪华共管公寓 Rhythm Ekkamai中国铁建花语江南•文化（秉承地域特色文化，发扬嘉兴精神，可持续发展)•艺术（“泛东方”的审美景观，提倡大繁即简)•极致体验（美学入口、下沉沙发吧、舒朗草坪）华盛顿特区M公寓庭院•项目以连接为理念，精心打造的每个空间都可以促进人们之间的交流，从而公共空间与私密空间完美的过渡。
金地新产品线研发推广策略沟通红鹤广告
•2017/7/26圈层，就是第一生产力！圈层，就是第一生产力！圈层，就是第一生产力！在传承中升华金地新产品线研发推广策略沟通红鹤沟通广州公司2016年3月一、金地品牌简析（一）金地品牌印象（二）公众市场调查认知（三）行业品牌格局二、客群研究（一）高端人群权威报告（二）高端人群调研（三）高端典型性特征（四）人群写真及新品定位三、客群洞察与创新产品建议（一）指导原则（二）客群洞察与产品终极体验建议（三）场景体验模拟四、推广创作示例（一）LOGO创意及运用（二）定调主画面创意本案纲要目录：第一部分，金地品牌简析企业（金地品牌）社会（新品消费群）建筑（创新体验）基于坚实的企业精神与情怀，为新产品框定规则。
对位与客群审美工具：品牌理想金三角，描述企业、社会、建筑之间的关系。
研发推广有生命力的产品线三要素：品牌、客群、创新体验企业创新能力与消费群新需求相匹配。
以市场为导向的产品，消费者就是创造的源泉有生命力的产品引发创新思考（一）金地品牌印象金地集团，以人本精神建筑美好人居生活始终将“以诚待人、以客为本”的信条贯彻其中，持之以恒为客户提供高品质的居住空间和生活环境。
金地所主张的人本精神，决不仅仅是一种态度和方法，而是我们成长的基本哲学，认同人的价值和尊严，以人性和人的利益为主题，以此把人纳入自然和人文历史中去，并以这个观点来解释和发展我们的产品。
--董事长致辞金地集团，中国千亿地产巨头俱乐部成员！•1988年始创，1993年进军房地产，2001年上海证券上市（600383.SH），•2011年确立“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼”发展战略。
•2012年收购香港联交所上市公司星狮地产(535.HK），更名金地商置，主营城市综合体、住宅、写字楼、产业园、酒店，成为中国精致商业地产引领者。
•2014年进军美国，合作开发美国加州旧金山市CBD核心区域的高端写字楼项目。
•目前已形成华南、华东、华北、华中、西北、东北、东南7大区域的全国化布局，精耕全国25座城市。
金地2010年精装修标准化研究
•高端项目设计风格： A级标准：新古典（清水）
《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：
金地（上海）公司精装修操作
Gemdale Corporation
•高端项目设计风格： A级标准：新古典（清水）
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金地（上海）公司精装修操作
•中高端项目： •设计人性化 玄关设计 收纳设计 橱柜整体设计 淋浴房整体设计 台盆柜、镜柜整体设计 细节设计
Gemdale Corporation
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•高端项目设计风格： A级标准：混水美式
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金地（上海）公司精装修操作
Gemdale Corporation
•高端项目设计风格： A级标准：混水美式
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厨房系 统 主材材 质
整体橱柜 墙地砖 台盆柜 卫生间镜箱
卫生间 系统
卫生间防雾镜 淋浴房地面 台盆柜台面 厨卫吊顶 马桶
洁具及五金件 浴缸 厨房电器 收纳柜 玄关柜、主卧衣帽柜、公共储藏柜
科勒及摩恩低端产品 低端 方太（3件套） 三聚氰胺门板
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金地（上海）公司精装修操作
Gemdale Corporation
高端项目住宅精装修 享受、低调的奢华
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•高端项目价值树：享受、低调的奢华
金地集团 景观成本导则
景观星级配置标准
分类
环境景观
绿化景观
住区 私家庭院
乔木、灌木 地被、草坪
地被、草坪
配置选型 适用于3星，目标成本控制600元/平 控制整体绿化面积，大乔木数量，草坪面积 毛坯，简单草坪交付，无其他设置，控制庭院面积
技术指标
成本指标
指标名称
指标数值 指标单位 指标数值
星级
3星
元/平 600
软景比例
65%-70% 元/平 >250
★8000元的房子可以卖，8050元的房子就不可以卖？
立面、景观配置与售价、风险的数字关系：
立
材料及施工项 单位成本
弹性涂料 30-40
瓷片/砂壁漆 60-70
文化砖/真石漆 100-120
玻化砖湿贴 250-300
干挂普通石材/干 挂玻化砖
高档石材/铝板
600-700
1000-1200
面
可售成本
二、景观对地库的成本控制
景
覆土荷载
观
地库构筑物
对
地
库
2.项目开口控制
控制方法：实现景观均好性，合理选择开口的位置，严格控制开口的数量，减少入口 的景观成本及与入口相连的重点空间设置，合理分配景观成本，并依照资源分配，合 理处理主次入口星级关系。
金地慈溪项目定位策划报告10.19
中央绿化、欧式园 林
精装双大堂
全石材
160-220平米
500-600平方米的独立
大堂式会所，配置健身、精品商业街，位于南北
休闲、娱乐功能。室外
两区之间。
有景观游泳池。
项目
建筑风格
规划
景观
公共部位
立面
中央公园
英式风格
洋房+小高层+高层 24万平米 容积率1.6
无集中绿化
入户大堂，中低配 石材基座+
置
无幼儿园，少量商 业
新技术与智能化 普通
恒元悦 府
2栋高层
小面积绿化 及屋顶绿化
9米高精装双 大堂
全石材
绿城玫 瑰园
排屋+多 层+小高 层
中轴绿化、 欧式宫廷园 林。
精装双大堂
全石材
绿城慈 园
小高层+ 高层
中央绿化、 欧式宫廷园 林
精装双大堂
全石材
大面宽、南北双阳 台、南北通透、双 套房。
南北不通透、无赠 送面积、一到二个 套房、双阳台。
建立自身价值树前，对周边参考楼盘价值树的参考？
项目周边目前在售项目主要有：绿城慈园、绿城玫瑰园、恒元悦府、华润中央公园。结合金地自身中高端项目的 研究，我们认为产品价值树的关键支撑点在于：规划、景观、公共部位、会所、配套及商业 材料设备、立面、 户型、精装修、新技术、人性化设计、工程质量；文化内涵、推广手段、客户圈层；销售服务、物业服务、增值 服务、售后服务。下面就其中的重点部分，对四个在售项目进行了分析。
南北不通透、无赠 送面积、一到二个 套房、双阳台。
位于商铺与高层架空 层部分，面积较小。
仅2万平方米的底商， 无其他配套
品牌价值——品质决定价值
格林小镇：品质决定价值金地集团是一家专业的房地产公众上市公司，精品开发理念和产品主义思想是金地的主要特色，我们自己把金地定位为一个有理想，有责任感和对市场有期望的公司，因为理想，我们开发的每一个项目都不断创新；因为责任感，我们每开发一种产品，都遵循政府的有关规定，规范操作；因为对市场的期望，所以我们坚定地选择开发商和业主“双赢”这样一种经营策略，并努力经营金地的品牌。
一、精致、含蓄、耐久的家客户告诉我们，家应该是含蓄的，它应该摒除掉外在的浮躁和夸张；家应该是精致的，每一处细节也都要能够经受时间的考验，为此欧洲建筑的理性思维便贯穿于格林小镇每一个设计环节，小镇的建材选择要高品质，施工更要精益求精，小镇的物业服务更是小镇人精致生活的重要组成部分。
格林小镇在建筑形式上讲究功能的纯粹性，特别强调的是人和阳光、人和环境的互动关系，我们大量使用天然建筑材料；阳光室全落地、全通透的南向玻璃构造使整套住宅充分享受阳光；一步台是小型的观景阳台，增加了人与自然接触的机会。
我们希望格林小镇能成为我们业主精致的、含蓄的、耐久的家。
我们希望，它的魅力来自于它内在欧洲理性的设计风格和设计建筑质量和建材品质本身，同时还来自于由业主为她设定和培养的小镇的气质。
二、环境提升社区的品质金地所开发的物业均以小区环境和社区景观见长，这也成为了金地产品的一个核心特点，我们会继续发扬这一优势，把四季翠园景观环境和沟通亲和的社区环境落实在格林小镇中。
我们把一个值得自豪和骄傲的家，理解为除了拥有一个私密、温馨、舒适的私人住宅空间，还拥有一个优美、和谐以及弥漫着浓郁的人文气氛的社区空间。
我们希望营造这样一种生活：清晨，您在三条景观带上晨跑，和迎面过来的邻居点头问好；您下班归来，车子进入小镇，分布在各家各户和户外景观中的点点恰到好处的灯光，使您感受到家的温暖；周末，不需远足，您也可以带着孩子在小镇的主题广场上喂喂鸽子，放放风筝；孩子们在一起玩耍时，您甚至可以和别的家长坐在阳光下的街边露天咖啡厅，聊聊感兴趣的话题。
中国最佳原创别墅项目金地格林小镇实战范本解读p
北京东部最具活力的应该是国贸商圈和燕莎商圈，按照国外比较普遍的规律，亦庄处在距离 这两个商圈18-20公里半径范围之内，从国贸到开发区只需要15分钟车程，应该说这两个商 圈对亦庄都有较强的辐射作用。随着NOKIA、良讯、拜耳、可口可乐等国际大企业进住开 发区，来自开发区本地的客户群也会增多。还有一个重要的因素，北京未来城市发展会以主 要交通干线为轴线朝海发展，也就是沿京津唐高速向天津扩展，这对于其沿线开发来说是长 期的利好。所以，严以律己的支撑，这个区域越来越丰富的客户资源，企业客户的投资和物 业租赁需求能够为格林小镇发展提供强有力的支撑。
二、 定位策略
1、市场定位
格林小镇定位于“北欧风情，四季翠园”，为消费者提供理想的郊区化生活价值。金地主要 想通过格林小镇项目来创造一种差异化的生活价值。项目突出了人在环境中与自然的交流和 与他人的沟通，创造出北欧小镇的宁静、自然、沟通的生活方式。摈弃各种空洞概念，格林 小镇将每一理念都具体落实到产品细节。
2、“城市动力点区域”的选址策略
金地·格林小镇位于北京经济技术开发区（BDA）内，离国贸中心16公里，15分钟车程。 北侧紧邻“一栋洋房”，西北隔市政规划绿地比邻北京二中国际学校、开发区体育中心及规
划中开发区幼儿园，东北邻面积达20公顷的建设中的市政绿地。 金地现在的项目选址主要选择城市的动力点区域，目前主要沿着在市区黄金地段开发高档项 目和在郊区开发大规模的新市镇项目的两极化开发思路发展，从这个角度来说，亦庄开发区 满足我们进行项目开发的几个基本牲：一是有快捷的交通；是有比较齐全的大市政工程和配 套设施；另外就是有良好的新兴产业发展前景。 这里就附带引出一个问题，金地之所以选择开发区的原因之一是因为开发区政府是一个眼光 超前和高效率的政府。开发区以环境作为产业导向的首要因素，建立国际企业文化公园，进 行凉水河改造，建设区内大片的组团绿地等行动都显示了政府的长远眼光。而且，从开发区 的住宅开发情况来看，一期15平方公里的整体规划和控制做得很不错，现在的开发区给人 强烈的欧洲新兴产业园区和卫星城的感觉。亦庄将来会发展成为一个社会动力区域，或者说 中坚阶层的聚集区域。这也是金地发展这样一个小镇项目的最初源起。
万科、金地标准化设计（含产品线分类典型案例）
万科、金地标准化设计（含产品线分类典型案例）万科产品线品类划分→在四大品类中，G1、G2、T2系列为万科的中高端产品线系列→在四大品类中，前三类以地理位置（距市中心的远近）为划分依据，交通便捷度与配套完善度随之降低→第四类TOP系列则以对秲缺资源的占有为划分，与前三类形成差异，两者形成互补万科全面的产品体系中，分别以G2\C\T2 三种产品体系为中高端改善性需求产品体系：万科产品线理念演变万科-产品线理念演变：90+户型→ 3G户型→ 4G 户型万科典型案例万科最新推出的城花系列，就是以老洋房（情景洋房）为格调的琥珀臻园、郡园等项目。
万科-4G典型案例-万科琥珀臻园万科琥珀臻园位于宝山区罗店新镇的美兰湖住区，占地面积约8.94公顷，建筑面积约15万平方米，容积率为1.02，规划户数为540户，沿河打造新法式高档住区。
琥珀臻园是万科琥珀系列的抗鼎之作，作为琥珀郡园的升级产品，琥珀臻园以1.02的低容积率和五层叠加设计，打造出低密度(叠加/大平层)类别墅花园洋房的新典范。
万科琥珀臻园近似1.0的低容积率，五层低密度洋房公寓：底楼两层为叠加跃层，三到五层一梯两户，保证每户拥有更大空间不更佳资源，充足的楼间距，保证住户的私密空间、景观规野和室内采光。
万科琥珀臻园高品质全屋精装修，营造舒适居住空间；TOTO、西门子等经过甄选的高端科技世界名品，为顾客大大节省财力、精力和人力。
金地产品线→在四大品类中，“褐石”系列为金地的中端产品线系列→金地的产品线由原先“土地、客户、产品”的分类模式，转变为由“产品价值树”为主导的分类模式。
金地产品线理念演变金地典型案例金地-“褐石”系列典型案例-金地艺境关注价值点：● 6层电梯花园洋房、层层带有附加值、金地洋房系列延续。
金地自2010年在上海高调推出其大平层豪宅产品线“天域天境”后，再一次回到其成熟的洋房产品线。
金地艺境主推95-162平米的6+1电梯花园洋房，95-128平3房，以及160-162平4 房，具有较高的附加值。
金地房产宁波高端市场研展报告185页
❖ 综合评述：海景花园紧临奉化江，地段卓越，该案是宁波顶级住宅的代表，从目前来看，该案 的建材标准相对宁波来说已经处于顶级水平，如立面采用干挂花岗石，配置户式中央空调，电梯采 用原装进口电梯，且户户精装修，这也奠定了该案的基本品质。但从规划来看，由于设计单位为宁 波设计院，有很大的弱点，在配套、景观、智能化方面有所不足不说，豪宅底层尚规划商铺，及三 梯两户的户型设计在私密性上没有很好的体现，与豪宅的定位完全不符。但就是这样的产品，在目 前的市场中去化速度还是比较理想的，显示了宁波高端客群的深厚基础。
波特曼中心国际公寓
装修标准： 户内部分：提供五星级酒店式精装修、配有中央空调 客 厅：高档实木门、地砖、高档地板、沙发地毯、中空吊顶，配置吊顶景观灯光、
国际品牌29寸彩电 卧 室：席梦思床、床头柜、单人沙发、组合写字台，床头灯 厨 房：餐桌、椅，咖啡几、陈列柜，吊灯、国际品牌双眼电磁炉、脱排油烟机、
❖ 开发商实力：以上三个楼盘开发商都为宁波本土开发商，雅戈尔置业在宁波的口碑较好， 且与政府关系比较融洽；外滩花园的开发商银亿虽然开发过很多楼盘，但是早期作品多给人 感觉以“短、平、快”开发阑尾楼为主，但目前逐渐走品牌路线。外滩5号公馆的开发商为老 外滩的开发商——宁波城建投资控股有限公司，具有政府背景的公司。
276.82 70.02平方米
3、新外滩公寓
❖销售价格：价格未定，基本以内部客户为主，预计价格与海景花园持平。 ❖综合评述：
该案为老外滩系列公寓之一，凭借老外滩的独特气质及良好的配套和服务功能，来打造豪宅。由于 规模的限制，该案的一些方面受到了限制。但从外立面、建材标准等方面还是代表了宁波高端楼盘的水 准。且聘请世界顶尖设计师实行五星级精装修，为该案也增添了不少亮点。但该案在面积规划上大小不 一，导致以后的客户群体很难做到统一。
最新整理专题案例住宅豪宅金地天玺项目价值点口袋手册.ppt
Ⅱ 产品篇
整体指标一览
物业类别
高层、超高层
主力户型
装修状况 绿化率 容积率
毛坯 45% 3.0
覆盖率
总占地面积 （万平方米）
总栋数 车位配比
4.3
Ⅰ 核心价值篇
顺德大良从1987年建成的19层的凤 城酒店，到2006年的明日广场一举 突破100米建筑大关，再到2011年金 地天玺更将新的住宅高度突破150米 的关口。 金地天玺仅用短短5年时间就突破顺 德19年最高建筑史，未来必将引领 顺德城市建筑的历史性飞跃！
极致甄选的名贵石材，进口品牌的金 属部件，重金打造的紫铜屋顶，这一 切，是金地天玺成为一座“只会老不 会旧”的建筑，岁月更迭、历久弥新。
为会员家庭提供私属服务。
钻石汇平台服务构成
资源服务
BE教育
盛和塾 同仁堂 国康 亚洲高尔夫理事会 太美
内容
入学安排服务，建议申请学校，介绍整个申请流程，准备和翻译申请材料， 填写报名表和申请表，向学校递交申请材料并监督入学考试。收到并接受 学校的邀请之后，帮助客户处理学校发送的各种文件和资料。 伊顿公学暑期研修班 切特豪斯学校未来青年领袖暑期研修班
• 泳池铺底的陶瓷马赛克与从化 国际会议中心的相同，价格在 300元/平米以上，铺装的费用 更是高达400元/平米。
• 空间上的延展加大了建筑的难度，在施工工艺上，很难才能做到约1000平米的无柱空间。
• 钻石会使用的每一块玻璃都是专门从法国原装进口的，与LV旗舰店的玻璃门砖源自一处， 为彩釉玻璃，有解稀光源的效果，看上去非常璀璨夺目。
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材料 设备 新技 术
1门窗品牌及型材
2安防、智能化系统
3电梯品牌
4住宅新技术(如地源热泵系统、 中央吸尘系统、中央热水系统、 同层排水等及其作用)
金地地产产品价值点分析模板XXX
内 项目 分解项 容
回答内容
户型 主力 户型、
户型
价 解析
值
项 精装 (装修标准、精装品牌、
修 精装修风格)
人性 化及 细节 处理
分解项
回答内容
高端 1.面积大小、社区内分布位置 会所
2功能设置(如SPA、健身等)及 收费标准
3装修档次
4经营模式及经营状况简介
配套 1社区外配套(如教育、医疗、
商业 商业等，可针对其中特色配套
作用重点分析)
价
值
2社区内配套(红线内配套类型)
项
3商业配套(主题、业态、面积 大小、租售模式及价格)
4配套开发策略(如是否先于住 宅开发、以配套促进住宅等)
(如无障碍通道、风雨 连廊等)
金地地w产w产w品价.f值d点c分e析w模.板coXXmX 房地产E网
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/12/20
金地地产产品价值点分析模板XXX
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内项 容目
分解项
回答内容
规划 1.规划指标、规划理念（概要）
2.建筑布局，朝向特点
3.道路系统、人车分流系统特 点
价
4.物业类型组合（组合优劣势）
值
5.低密度物业与公寓类产品分 区及管理模式
项
6.社区入口设置布局
7.地库特点（层高、采光）、 车位配比
2019年金地城市顶级豪宅研究及名郡核心价值体系 66P
4000元/平米装修标准：聘请香港G.I.L公司进行室内设计；采用原装 进口OTIS电梯，这是国内第一个大规模采用原装进口OTIS电梯的住 宅项目；原装进口SIEMENS嵌入式厨房电器；原装进口Siematic橱柜； 原装进口汉斯格雅卫浴洁具、 龙头花洒等；选用了目前最先进的日本大金VRVⅡ户式带新风中央空 调系统。
本项目
60000 江岸区 ——
89㎡二房，125㎡三房
地段、江景
专业之道 惟精惟一
Road Of The Specialty Only Refine Only
项目形象定位
房地产智库
为保证高端住宅市场分析对名郡项目的参考价值，特对武汉高端楼盘进行细分：
一类高端：单价超过15000-25000，代表楼盘武汉天地、金都汉宫、万达积玉桥公 馆 二类高端：单价13000-15000，融科天城、东湖国际
90-100二房，120-140㎡三房
江景、商业 预计2011年9月
汉 华润中央公园 阳 世茂锦绣长江
430000 1450000
汉阳区 汉阳区
11600 8300
85-95二房，120-150㎡三房 90-125㎡二房，160-180㎡三房，
180-240㎡四房
江景、人文 江景
2008年12月 2006年10月
万达广场
葛洲坝国际 万景国际
中华城
泛海国际
美联五福路项 目
武汉天地 三阳金城 融科天城 大智嘉园
房地产智库
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产品体系 价值体系
Gemdale Corporation
• 从客户价值感知角度， 不在同一个维度
• 产品价值树的11个主干 • 代表了我们产品打造的
价值取向
Gemdale Corporation
基于市场比较，我们提出了赵巷、徐泾项目的产品价值取向设想
温泉的顶级SPA
Gemdale Corporation
配套和商业
Gemdale Corporation
• 鉴于高端客户对商业依存半径较大，徐泾、赵巷项目的配套商业均以小小mall为主体，通过整合 外部资源加以补充；
• 根据调研结论，许多高端客户因为大型宠物而选择在郊区居住，因此宠物医院也存在引进的可能
地下车库——地下花园
• 观点： • 世邦魏理仕调研：豪宅客户（特别是男主人）进
入地下大堂的次数远多于地面大堂的次数，地下 车库是一个重要的社区体验点。 • 我们愿意在红线外做景观、愿意牺牲物业形态来 做景观，为什么不利用地下空间做景观呢？ • 设想： • 层高不低于4米； • 通过地下庭院、采光井将景观引入，大量绿植； • 精装修，天地柱的处理、包柱； • 明亮、变化的灯光照明系统； • 车位配比1：2，增设加长车位； • 可以利用地面水景采光
规划给客户带来的空间价值感知：九树
Gemdale Corporation
在九树，12幢小楼以棋 牌式错落布置，保证了 邻近单元之间的距离， 最大限度地开放了空间， 有对室内外的关系做了 微妙的处理。每一幢小 楼都根据地形、山谷的 变化轻微地转动，使每 一套住宅都能从各个面 享受到风景，并且实现 了建筑物之间南北方向 的景观空间流动。
产品价值树建议
Gemdale Corporation
在过去二周，我们组织5家代理公司，对22个豪宅案例进行了基础研究
• 易居；新联康；新聚仁；新景祥；同策
• 绿城御园、留庄、公元沐桥、九树、星河湾、鼎邦丽池、绿城黄埔湾、汤臣一 品、万源城御溪、富越香墅、鸿丰香缇花园、滨江阳光海岸、上海滩花园洋房、 中鹰黑森林、世贸湖滨花园、鹿城广场、世贸佘山花园、锋尚国际、华府天地、 墅外、王子晶品、翠湖天地
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守正出奇才是豪宅之道
不是做学术研究， 花费两周的时间研 究一个标准化、体 系化的东西，一劳 永逸，解决所有问 题
×
• 研究价值树：
• 了解市场上普遍的豪 宅打造手法
• 寻找创新价值点
了解别人用的什么品牌的东西 回来我们讨论是增配还是减配
×
市场比较法决定不了我们的制胜策略 守正：通过市场比较，选择达标动作 出奇：确定创新方向，选择加分动作
具备烧烤功能 • 室内室外联通游
泳池 • 。。。
• 新规划 • 用U型压红线的
方式布置建筑主 体，园林景观集 中于项目中庭 • 并通过造坡处理 形成高差。 • 上海当时基本没 有立体想象力， 在平地建房子
• 这种“新”不是自己生造的，而是把成熟的东西系统引进
现在的我们就象02年的鼎邦丽池。。。
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• 项目所处的板块具备享受型的特 点；
由一个案例引发的思考。。。
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鼎邦丽池：一个过去的传奇
• 鼎邦丽池： • 建于2019年 • 位于西郊板块，当年
由明苑、檀宫、创世 纪别墅等构成的西郊 独栋别墅区 • 以大平层物业，4000 美金/平米，实现了超 越独栋的溢价能力
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金地的豪宅是： 融合创新生活体验的享受型豪宅
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看得到的产品价值点
规划：
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规划给客户带来的空间价值感知：公园沐桥
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通过减少一幢建筑，再将这一侧其余的建筑作水平推移，而 一边的建筑则以临街第一幢建筑的西北角作为原点，使之略 微偏移，于是，沐桥的规划便发生了微妙的变化。
• 1、我们做享受型豪宅： • 2、公共重于私有： • 3、设计价值＞工艺价值＞材料价值：
• 成功的豪宅项目，需要在景观、公共部位、立面、 精装修、会所、工艺质量上做到标杆。
• 如何做到标杆？
• 易居的客户调研，将豪宅需求分 为炫耀型、享受型、尊贵型、理 财型；
• 任何需求都是混杂的，金地豪宅 满足的需求是： 60%享受型 +30%尊贵型+10%炫耀型；
• 影响力： • 消费者：名流趋之若
鹜，二手房鲜有出手， 据说彭丽媛第一次到 上海就打听这个项目； • 业内：抄袭者包括万 科兰桥圣菲、万源城 御溪、夏宫等
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鼎邦丽池：成功源自“新”
• 上海人没见过。。。
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• 新建筑 • 02年前上海没
• 新景观 • 以别墅的容积率
做公寓，做围合， 形成大规模的景 观； • 加那利海藻，地 底铺设热水管； • 屋顶绿草覆盖；
• 新户型 • 首次以度假村
的手法做公寓， 通过退台形成 超大尺度的阳 台露台； • 3－4层带电梯
• 新售楼处 • 搭建了一个茅草
房； • 新会所 • 全球收集艺术品 • 大型party露台
科学筑家
GemdalGeeCmodrpaoleraCtioornporation
高端项目研发组第二次会议—— “产品价值树”研究成果讨论
本次会议的目的：
Gemdale Corporation
• 本次会议是一个过程性会议，重在分享工作成果、 交换主要观点：
• 1、分享各专业口价值树研究成果；
• 2、就赵巷、徐泾项目的定位观点和主要产品价值点 展开讨论；
• 景观、公共部位、立面、精装修、会所、工艺质量等6个价值干，价值点不足以支撑达到标杆线 • 后期与设计院进行沟通，在做实入门动作、达标动作的同时，重点推动设计院激荡脑力，寻找更
多的加分动作
Gemdale Corporation
主要观点回顾
主要观点：
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• 成功的豪宅项目，需要在景观、公共部位、立面、精装修、会所、工艺质量上做到标杆； • 豪宅市场的产品竞争力两年上一个台阶，产品的发展速度非常快，今天的标准线就是明天的
• 3、明确下一步产品设计和成本投入的重点方向；
本次议程：
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• 营销汇报价值树研究成果（价值策略） • 讨论主要观点 • 设计汇报价值树研究成果（产品体系） • 讨论主要观点 • 成本汇报价值树研究成果（实现条件） • 讨论主要观点
Gemdale Corporation
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工艺与质量
Gemdale Corporation
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产品价值点挖掘方向
对产品价值树目前的判断：
Gemdale Corporation
• 通过对目前想像得到的价值点进行分析，发现： • 对项目运营最有价值的是加分动作； • 大部分的加分动作都源于创新的思路和高超的设计； • 加分动作偏少；
•院子安装了先进的可开合屋 顶,防止沙尘、雨雪天气。
Gemdale Corporation
建空 筑中 物四 顶合 层院
可开合屋顶
紧急避险室（贵重物品陈列室）
Gemdale Corporation
• 根据部分上海豪宅改装的经验： • 于主卧处设置紧急避难室和贵重物品储藏室； • 设计为暗门，非常隐蔽； • 设置恒温、恒湿装置：储藏古董； • 门防弹、内设报警装置、通讯装置、监控装置、通风装置
及格线； • 金地的豪宅是：融合创新生活体验的享受型豪宅； • 设计价值＞工艺价值＞材料价值：代表两层意思，1、做人要厚道，大部分的材料配置应该达
• 成果： • 1、建立豪宅项目配置标准基础数据库； • 2、规律：豪宅市场的产品竞争力两年上一个台阶，产品的发展速度非常快，今天
的标准线就是明天的及格线； • 3、共性：最关注6大核心价值干“景观、公共部位、会所、立面、精装修、工艺”
所有案例研究 基础资料都将 随后共享在赵 巷、徐泾项目 网站上
Gemdale Corporation
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地下车库——地下花园
Gemdale Corporation
地下车库利用地面水景采光
立 面：
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特殊材质的应用
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• 最早期的铜屋顶建筑是建于1280年的德国 Hilersheim大教堂。
• 在长达千年的岁月里，惟有象征宗教与世俗权 力的建筑比如教堂、宫殿等才使用铜屋顶。
材料设备
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• 紫铜给水管？ • 成本给的指标是60元/平米（建筑面积），如果以赵巷的指标算就是1200万元，施工更复杂，可杀菌 • VS 成年香樟按2w一棵计算，可以买600棵
新技术和智能化
• 对新技术和智能化的使用导向： • 重视感受型、体验型新技术； • 重视安防系统； • 重视隔音、防噪的技术
有西班牙风格 建筑； • 由西班牙首席 大师MelVin Villarroel设计； • 将希腊某项目 照搬过来；
• 新工艺 • 地中海风格建筑
外立面以 STUCCO手工抹 灰、抓毛而成， • 当时国内工匠无 人知晓STUCCO 制作工艺， • 鼎邦俪池专门从 意大利请来工匠， 完成建筑外立面 造型工作
产品价值
规划
景观 公共部位 立面
户型
精装修
会所
配套及商
新技术与