金地集团全套成本管理经验分享

金地集团全套成本管理经验分享

在地产圈，金地的成本控制一直是大家追捧与学习的标杆，网上的资料也不少，但是大多都过时老旧，今天就邀请来自金地的网友，从设计成本控制、施工成本控制、招标策略、样板房成本控制、成本信息化等方面分享金地集团的成本控制经验，希望大家喜欢......

设计阶段决定了项目成本的70%-80%，设计阶段的成本管理是项目全过程成本管理的重中之

重。

1、方案指标上的成本控制

2、物业形态及结构形式的选择

3、基础桩基类型选择不从经验主义出发

4、选择建筑效果和成本控制双赢的建筑布局

——建筑竖向设计

香蜜山结合项目的山地特点，因山就势，建筑在不同的标高和台地之上，这种竖向设计最大化地减少了动土量，节省了大量的土方挖运成本。

黄金秘笈

1、公建配套面积的多少与客户和市场需求之间如何找平衡点

2、地下车库形态设置与园林环境规划设计之间如何找到平衡点

1、与设计部充分沟通和互动、全局观、尽职、投入、激情、此阶段设计人员的成本意识和全局观尤为重要。

成本意识要超前，想到的事情就一定要想办法做到。

成本人员在设计阶段积极努力配合设计部，与设计人员充分沟通、信息及时反馈、共享。

施工阶段

1、充分、广泛的市场成本水平调研

充分、广泛的市场成本水平调研，为施工图设计阶段的限额设计及成本控制建议、招标等工作打下了坚实的基础。施工图设计前，对同类楼盘的广泛成本情况包括桩基选型、钢筋含量、混凝土含量、主要材料设备选型、建安成本等予以调研、分析，并与公司以往已开发楼盘的相应指标对比分析，指导施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议。

2、与设计部共同商定施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议

成本管理工作属全员性工作，成本管理是公司每个部门、每个人的责任。在完成施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议的过程中，成本部、设计部充分沟通，进行了多轮次的讨论，最终共同制定出施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议，有效提高了设计、成本人员的成本管理责任心，为施工图设计阶段的成本管理开创了有利的条件。

3、有针对性制定限额设计成本控制建议

综合考虑各分项工程的不同特点，对发展成本目标的分解、细化、完善，在市场调研及公司以往工程探究的基础上，分别有针对性地对相应的限额设计经济指标、技术指标或对主要材料选型、成本控制点提出建议。总体原则：能量化的指标一般给出技术指标或经济指标；不能量化的，给出定性描述，对主要的材料设备选型给出成本控制建议。

4、设计过程跟踪、信息及时反馈

施工图设计过程中，设计部人员与设计院密切配合，审核设计院提交的过程文件，成本部根据设计进程，按设计要求随时进行测算，并将测算结果、比选意见及时反馈给设计人员，在施工图设计过程中不断配合设计进行优化。

施工图设计图纸完成，及时编制施工图预算及施工图设计阶段分析报告，对设计阶段成本控制建议具体实施情况予以说明、对成本动态状况进行分析说明，并及时反馈给设计人员，方便了各部门不断总结提高，并执导下阶段工作。

成本意识要超前，想到的事情就一定要想办法做到。

成本人员在设计阶段积极努力配合设计部，与设计人员充分沟通、信息及时反馈、共享。

施工阶段

1、规范合同条款

在合同范本的基础上，对每一份香蜜山合同作针对性的修改、补充；定期对合同范本作补充、修改及优化，增强了合同条款的适用性和实用性。

2、加强合同交流

在项目实施过程中，对合同及招投标与工程部定期进行交流，主要对各专业分包工程的共性问题、与总包的协调配合等问题予以统一说明，对需交流合同及招投标工程的招标文件的重点内容予以强调、说明（主要内容：工程的承包范围、承包方式、工程量计量规则、结算方式、付款方式及其他需特别说明的地方）。

3、合同履行跟踪

在整个项目的实施过程中，与工程部紧密联系，对各个合同的履行情况进行跟踪，发现问题及时处理，并做好合同履行，涉及合同需完善的地方及时地补充到以后拟定的合同中。

周密的合同条款可以有效规避成本风险、降低工程管理难度。

合同条款需成本部、工程部群力群策，共同保证合同内容不断完善。

1、高效率的设计变更估价

与设计部紧密协调、沟通，严格按程序要求，对每一个补充设计、对每一张超过5万元的设计变更单在最短的时间内进行变更内容估价后，与设计沟通，对价格高的变更看是否还能够优化，优化确认后再决定是否实施。

2、现场签证的充分沟通

在现场签证和审批施工方案时，成本人员经常积极主动参与到工程部的工程管理中去，配合工程部分析该项签证是否与合同及招标文件一致，是否应该给予签证，应该给予签证的内容成本估价多少。

3、补充预算的编制、审核

每月成本部对总包工程中审核手续齐全、并经现场工程师签字确认已全部实施完成的设计变更、现场签证、补充设计结算资料审核确认后，进行补充预算编制。

总包补充预算的汇总：每月补充预算的汇总工作按各单位工程和按各张设计变更、现场签证、补充设计单据分别汇总。

按各张设计变更、现场签证、补充设计单据汇总，则从汇总表可以得知每一张单据变更或签证的原因是什么、变更或签证的部位在哪里、变更或签证的主要内容概要描述、变更或签证的审核金额是多少。大大方面了设计、工程人员对每一张变更、签证价款的深入了解。

积极配合施工、设计，充分换位思考，高效做好本职及配合工作。

施工过程成本管理事项无巨细之分，每一件事都要扎扎实实做好、做到位。

1、成本动态预测

每月对项目成本情况进行整合和疏理，对项目成本进行动态预测，对成本变动情况分析研究，不断总结。

2、动态成本信息及时反馈

对动态成本信息及时向各相关领导及各相关部门进行信息反馈。对每月总包补充预算，经公司领导审批后，上传成本信息库及香蜜山协作网站。按单位工程汇总的补充预算上传成本信息库后，进行每月的补充预算分解；按各张设计变更、现场签证、补充设计单据汇总表提交给设计、工程等各相关部门，进行内部质量成本管理分析。

3、成本预警

每月对预计要超或超成本目标的分项工程及时作出成本预警，有利于及时进行成本优化调整。

成本信息的及时反馈，让大家都做到成本心中有数。

合同招标环节

1．部门之间的相互协调沟通，互相补位精神

工程计划常常受一些原来未曾预料到的因素影响，在香蜜山的总包工程招投标过程中，由于图纸出图时间比原计划推迟，一些关键的技术文件的提交时间推迟，使得香蜜山的总包招投标工作在时间上非常紧张。为了能够按照总的计划完成香蜜山的招标工作，成本部最大限度地发挥了部门之间的沟通、协调和互相补位的精神，把前面损失的时间补了回来。最后终于在总的计划完成时间之前完成了总包招标工作，为整个项目的顺利实施铺平了道路。

2．招标工作计划提前，市场调研充分