房地产土地增值税核定苏地税发〔2011〕53号
江苏省地方税务局关于《关于明确若干税款征收标准的公告》解读
乐税智库文档政策解读策划 乐税网江苏省地方税务局关于《关于明确若干税款征收标准的公告》解读【标 签】税款征收标准【业务主题】土地增值税【来 源】最近，江苏省地方税务局发布了《关于明确若干税款征收标准的公告》（苏地税规[2013]2号）（以下简称《公告》），对税款征收中涉及的成本利润率、应税所得率和预征率等进行了统一明确。
《公告》生效后，全省税款征收标准统一按公告规定的具体标准执行。
为帮助税务机关和纳税人更好地理解和掌握这一文件，现对公告的发文背景和主要内容解读如下： 一、发文背景 近几年来，随着依法行政的深入推进，各级地税机关的执法规范性明显提高。
但是，在税款核定征收方面，各地仍然存在标准不统一的问题，导致全省的税负不一致，影响了税收执法的严肃性。
为了正确实施税法，促进全省税负公平，提高纳税遵从度，省地税局对税款征收中涉及的征收标准进行全面清理。
在多次听取基层意见的基础上，在国家有关规定的范围内，对相关征收标准进行统一明确，实现成本利率润、应税所得率、预征率等征收标准在全省规范统一，为此，省地税局制定了《关于明确若干税款征收标准的公告》。
二、公告主要内容 （一）第一条 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定，成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
我省原规定，该成本利润率暂由各省辖市地方税务局在５％－２０％的幅度内确定，并报经省地方税务局批准后执行。
同时，《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，开发产品的成本利润率不得低于15%。
考虑到同一行业不同税种的成本利润率应尽量统一，因此，《公告》第一条作出如下规定：《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第二十条中核定营业额的成本利润率确定为：销售不动产的成本利润率为15%，其他应税行为的成本利润率为5%。
（二）第二条 《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
1关于明确旧房转让土地增值税政策的通知
苏财税[2011]36号江苏省财政厅江苏省地方税务局关于明确旧房转让土地增值税政策的通知各市县财政局、地方税务局，苏州工业园区地方税务局，张家港保税区地方税务局，省地方税务局直属税务局：针对基层财税部门反映的问题，现将我省旧房转让土地增值税政策明确如下：一、对个人转让住宅类的旧房，按《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）文件第三条规定，自 2008年11月1日起，暂免征土地增值税。
二、对单位或个人转让非住宅类的旧房及建筑物，按《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件第二条规定执行。
即纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
三、对旧房转让实行核定征收的，按《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）文件第四条规定，核定征收率原则上不得低于5％。
并应按《江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》（苏地税发〔2011〕53号）文件第三条规定，在测算增值率的基础上，确定核定征收率，计征土地增值税。
江苏省地方税务局关于土地增值税核定征收率的批复苏地税函[2009]240号 2009.10.28南京市地方税务局：你局《关于土地增值税核定征收率的请示》（宁地税发〔2009〕127号）收悉。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》有关规定，经研究，同意你局对符合下列两种情形之一的房地产开发企业，不分房屋类型，一律按8%的核定征收率核定征收土地增值税：一、擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的；二、符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。
房地产开发企业土地增值税的申报缴纳
房地产开发企业土地增值税的申报缴纳根据房地产开发企业销售进度以及相关的土地增值税申报缴纳的不同规定，本部分从三方面叙述房地产开发企业土地增值税申报缴纳：预征、清算、清算后尾盘销售。
需要注意的是，本部分特别提出房地产开发企业，首先要搞清楚什么是房地产开发企业，这是许多政策界定的前提。
《城市房地产管理法》第29条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”。
《城市房地产管理法》第29条和30条还规定了房地产开发企业设立的一些条件。
一、预征（一）为什么要预征《土地增值税暂行条例实施细则》第16条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
”也就是说，由于房地产开发存在周期，时间较长，成本扣除难以及时确定的因素，但为了保证税款及时入库，因此采取了预征政策。
需要注意的是，这里采取的是“可以”提法，也就是说也可以不进行预征。
是否预征以及如何预征，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税字[1995]48号）文件进一步明确：“对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后,多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。
”从以上两个文件可以看出，土地增值税是否进行预征，全国各地并未统一。
直至2010年，为了遏制房价过快上涨，国税发[2010]53号文件的出台，全国各地才统一执行预征政策。
国税发[2010]53号《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》文件规定，为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，要科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作。
江苏省国家税务局、省地方税务局转发《国家税务总局关于印发＜土
江苏省国家税务局、省地方税务局转发《国家税务总局关于印发＜土地增值税纳税申报表＞的通知》的通知
【法规类别】土地增值税税收征收管理
【发文字号】苏国税发[1995]336号、苏地税发[1995]132号
【发布部门】江苏省国家税务局江苏省地方税务局
【发布日期】1995.07.11
【实施日期】1995.07.11
【时效性】现行有效
【效力级别】地方规范性文件
江苏省国家税务局、省地方税务局转发《国家税务总局关于
印发＜土地增值税纳税申报表＞的通知》的通知
（苏国税发[1995]336号、苏地税发[1995]132号1995年7月11日）
各省辖市及常熟、泰州市国家税务局、地方税务局，省地方税务局直属分局、税务稽查局，苏州工业园区国家税务局、张家港保税区国家税务局：
现将国税发(1995)090号《国家税务总局关于印发＜土地增值税纳税申报表＞的通知》转发给你们。
根据土地增值税暂行条例实施细则的有关规定，结合我省实际，对办理缴纳土地增值税作如下规定，请一并贯彻执行。
一、纳税项目登记从事房地产开发与建设的纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后30日内，向主管税务机关填报《土地增值税项目登记表》。
房地
产开发项目以房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象登记，成本核算单位一经确定，在土地增值税未清算之前，不得变动。
二、纳税申报
纳税人向房地产所在地主管税务机关报送房地产开发项目登记表后，按下列规定办理纳税申报手续。
(一)纳税人应在每次签订转让房地产合同并取得收入后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并同时提供与该项目有关的资料。
(二)纳税人因经常发生房地产转。
江苏省地方税务局关于《涉税管理事项及提交资料》的公告(2013)
江苏省地方税务局关于《涉税管理事项及提交资料》
的公告(2013)
文章属性
•【制定机关】江苏省地方税务局
•【公布日期】2013.03.27
•【字号】苏地税规[2013]1号
•【施行日期】2013.05.01
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】失效
•【主题分类】税收征管
正文
江苏省地方税务局关于《涉税管理事项及提交资料》的公告
（苏地税规〔2013〕1号）
为进一步规范涉税管理事项的办理，现将《涉税管理事项及提交资料》予以公告，自2013年5月1日起施行。
《关于涉税管理事项及提交资料的公告》（苏地税规[2011]7号）同时废止。
以后因政策或管理要求变化等原因导致涉税资料发生改变，将通过媒体等途径及时告知税务行政相对人。
附件：涉税管理事项及提交资料
江苏省地方税务局
二○一三年三月二十七日附件：
涉税管理事项及提交资料。
在线访谈——【江苏地税(徐州)】土地增值税清算相关政策解读
乐税智库文档政策解读策划 乐税网在线访谈——【江苏地税（徐州）】土地增值税清算相关政策解读【标 签】土地增值税政策,土地增值税清算【业务主题】税款征收【来 源】[ 主持人]江苏省徐州地方税务局今天在地税网站举办关于“土地增值税清算相关政策解读”专题在线访谈栏目，此次访谈我们特别邀请了江苏省徐州地方税务局税政管理一处谢强副处长为嘉宾，他将就土地增值税清算相关政策进行解读，并就相关问题与网友进行在线交流，欢迎广大纳税人朋友积极参与。
谢强副处长，您好！[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]主持人好，各位网友大家好！[ 主持人]谢强副处长，能向大家简要介绍一下什么是土地增值税清算吗？[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]好的。
土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
[ 主持人]土地增值税清算单位是什么？根据《江苏省地方税务局关于土地增值税有关[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）规定土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
[ 主持人]谢强副处长，纳税人符合什么条件，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算？[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》的解读
《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》的解读一、土地增值税清算土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
解读：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
”此处所称“国家有关部门”一般是指发改委（发改局、经发局）。
如果发改委（发改局、经发局）项目批文中未明确分期，一般是以整体项目为单位进行土地增值税清算。
如果发改委（发改局、经发局）项目批文中明确了分期，则应当以分期项目为单位进行土地增值税清算。
有些项目（或者分期项目）开发周期较长（一般是指从项目立项起满5年），纳税人自行分期进行开发，如果以发改委（发改局、经发局）项目批准的整体项目（或者分期项目）为单位清算，时间跨度太长，加大清算难度，造成土地增值税难以计算，也不利于土地增值税及时入库。
因此，对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可结合该项目建设工程规划许可证将自行分期项目确定为清算单位。
二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
同一开发项目中包含的多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。
解读：《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
土地增值税苏地税规〔2012〕1号
我省土地增值税有关业务问题明确发布时间：2012年11月05日信息来源：江苏省地税局字体：【大中小】日前，江苏省地税局发布《关于土地增值税有关业务问题的公告》，对我省土地增值税有关业务问题进行了界定和明确。
该《公告》将于2012年10月1日起在全省范围内施行。
《公告》界定了土地增值税清算单位，进一步明确了土地增值税核算对象，确定土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
同一开发项目中包含多种类型房地产的，按普通标准住宅、其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）和非住宅类房产等类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
《公告》还对房地产转让收入的确认、同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊及房地产开发成本、费用的扣除等内容进行了明确。
其中，售后返租的土地增值税政策尤其引人注意，其税务处理方法与营业税规定基本一致。
售后返租土地增值税政策的明确，使得营业税与土地增值税在售后返租收入确认口径上保持了一致性。
此外，如何判定“转让价格明显偏低”一直是困扰主管税务机关的难点问题，此前相关政策规定大多不具备可操作性。
此次《公告》在认真总结实践经验并充分征求各方意见的基础上，首次规定了“房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%”这一可操作性较强的标准。
关于土地增值税有关业务问题的公告苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告-公告2015年第8号
浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告公告2015年第8号为进一步规范统一我省房地产开发项目土地增值税清算管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号（以下简称《清算规程》）等规定，现就土地增值税清算管理有关问题公告如下：一、土地增值税项目登记和纳税申报（一）开发项目情况登记新开发的房地产开发项目，纳税人应在首次报送《土地增值税预缴纳税申报表》时，附报《房地产开发项目情况登记表》；已开始销售但尚未办理清算申报的房地产开发项目，纳税人应在本公告施行后的2个月内补报《房地产开发项目情况登记表》。
（二）开发项目纳税申报1.预缴申报：从事房地产开发的纳税人，对其开发项目在清算申报之日前所转让房地产取得的收入，应按月预缴土地增值税，并在次月15日内向主管地税机关报送《土地增值税预缴纳税申报表》及其他相关资料。
2.清算申报：符合清算条件的开发项目，纳税人应按照清算管理的有关规定办理清算申报，向主管地税机关报送《土地增值税清算纳税申报表》及其他相关资料。
3.纳税人在清算申报之日后再转让房地产取得的收入，按下列情况计算土地增值税，办理纳税申报：纳税人在清算申报之日后至清算审核结束期间所发生的房地产转让收入，按预征率预缴土地增值税，并在次月15日内向主管地税机关报送《土地增值税预缴纳税申报表》及其他相关资料；在清算审核结束后的次月15日内，填报《土地增值税已清算项目后续销售纳税申报表》，对上述房地产转让收入按清算后再转让规定重新计算土地增值税后多退少补。
江苏地税公告2012年第1号-土地增值税有关业务问题
江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。
三、关于房地产转让收入的确认（一）转让房地产的有关经济利益的确认纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。
因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。
（二）售后返租收入的确认单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。
对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。
如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。
对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。
（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。
福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法
福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法第一章总则第一条为加强和规范房地产开发企业土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则和《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）及其实施细则，结合我省实际情况，制定本办法。
第二条凡在本省境内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的房地产开发企业（以下简称纳税人），应当依照本办法申报缴纳土地增值税。
纳税人转让房地产取得的收入，指转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第三条纳税人转让房地产的，以转让的房地产所在地为土地增值税纳税地点。
第四条土地增值税由房地产所在地的地方税务机关（以下简称主管税务机关）负责征收。
第二章纳税申报第五条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
纳税人在取得施工许可证后的30日内，应按每一成本核算项目或对象向主管税务机关办理项目登记，填报《土地增值税项目登记表》，并提供下列资料（复印件）。
（一）施工许可证；（二）房地产开发项目的预、概算书；（三）项目立项书；（四）商品房分层平面图；（五）取得土地使用权的证明材料；（六）主管税务机关要求提供的其他有关资料。
第六条纳税人预售房地产的，应在取得预售许可证明后的15日内，向主管税务机关报送预售许可证明（复印件）及预售商品房分层平面图等资料。
第七条纳税人在房地产开发过程中签订的工程施工合同，应在合同签订后30日内向主管税务机关报备。
第八条纳税人应于次月10日内，将上月同一计税项目转让或预售的房地产汇总后，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报并缴纳税款，同时提供转让或预售的房地产具体销售清单。
第三章税款征收第九条纳税人项目已全部竣工结算并一次性转让房地产的，应按《条例》及其实施细则的有关规定，据实申报缴纳土地增值税。
第十条纳税人在项目全部竣工结算并转让完毕前转让房地产取得的收入，采取预征土地增值税办法。
江苏省财政厅江苏省地方税务局关于明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和政府性基金归集方...
江苏省财政厅江苏省地方税务局关于明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和政府性基金归集方...
江苏省财政厅江苏省地方税务局关于明确土地增值税清算过程中
行政事业性收费和政府性基金归集方向的通知
发布时间：2011年04月18日信息来源：江苏省地方税务局
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苏地税函〔2011〕81号
各省辖市财政局、地税局，苏州工业园区地方税务局，张家港保税区地方税务局，常熟市地方税务局：
为规范土地增值税清算，现明确房地产开发过程中可能涉及的省级以上（含省级）行政事业性收费、政府性基金在土地增值税清算时的归集方向，请各地遵照执行。
行政事业性收费中的白蚁防治费为代收费用，其他收费的归集方向详见附件。
附件：行政事业性收费和政府性基金在土地增值税清算时的归集方向一览表
二○一一年四月八日
附件：
行政事业性收费和政府性基金在土地增值税清算时的归集方向一览
表。
房地产开发企业向政府缴纳的规费、基金如何加计扣除
房地产企业在项目报建、开发过程中，涉及到向有关部门缴纳的规费、基金，比如：基础设施配套费、人防易地建设费、散装水泥专项资金等，这些支出是否可以作为开发成本加计扣除，各地都有怎样的政策明确，我们一起来看。
首先，我们了解一下政府性基金和行政事业性收费的处理原则。
《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）指出，政府性基金和行政事业性收费按照以下原则处理：（1）企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。
凡与开发活动直接相关，且可直接计入或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。
对企业非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。
（2）允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。
该规定对纳税人缴纳规费、基金的核算，提供了一定的参考意义。
从实践角度讲，过于严苛。
小编认为，房地产企业缴纳的相关规费，只要不属于代收性质的，都可以作为开发成本加计扣除。
其次，我们看看各地对于房地产缴纳的规费、基金，是如何规定的。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第五条规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
根据上述规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”，可作为加计扣除20%的基数。
《山东省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法》（鲁地税发[2004]33号，废止）第十九条（四）项规定，经省以上人民政府批准征收的规费、基金，可视同税金予以扣除。
第五条（五）项1款规定，市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。
另外，《关于明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和政府性基金归集方向的通知》（苏地税函[2011]81号）明确了部分行政事业性收费和政府性基金在土地增值税中的归集及扣除问题。
江苏省地方税务局关于下发《江苏省土地增值税清算管理办法》的通知
乐税智库文档财税法规策划 乐税网江苏省地方税务局关于下发《江苏省土地增值税清算管理办法》的通知【标 签】土地增值税清算管理,自行申请,委托中介机构代理【颁布单位】江苏省地方税务局【文 号】苏地税发﹝2004﹞241号【发文日期】2004-12-31【实施时间】2005-01-01【 有效性 】全文有效【税 种】土地增值税各省辖市及苏州工业园区地方税务局、常熟市地方税务局、省地方税务局直属分局、税务稽查局： 现将《江苏省土地增值税清算管理办法》印发给你们，请遵照执行。
江苏省土地增值税清算管理办法 第一条 为了规范土地增值税的征收管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用对象为从事房地产开发且根据有关规定预缴土地增值税的纳税人。
第三条 土地增值税的清算，由主管税务机关负责组织进行。
第四条 符合下列条件之一的，可以进行清算： 1、纳税人开发的房地产项目全部竣工、销售完毕且能按照单位项目进行成本核算的； 2、纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、主管税务机关认为有必要进行清算的。
第五条 符合清算条件的纳税人，应按照主管税务机关的要求或主动提出书面申请，进行土地增值税清算，并报送以下证明资料： 1、土地使用权受让合同及支付出让金凭证； 2、项目设计任务书； 3、申请立项的有关文件及项目批准文件； 4、开发项目的预算、概算书； 5、土地使用权证书复印件； 6、预征土地增值税完税凭证复印件； 7、财务会计报表； 8、主管税务机关要求报送的其他资料； 第六条 纳税人可以自行申请土地增值税清算，也可以委托中介机构代理进行。
第七条 主管税务机关应在接到纳税人的清算申请后十日内做出是否受理的决定。
对报送资料缺省的，应要求纳税人按规定补证； 主管税务机关受理纳税人清算申请后，应在一个月内组织实施。
房地产产品分类
各地税务机关对房地产产品分类及相关规定总结各地税务机关对房地产产品分类及相关规定总结表附：法规一、中央的规定（财税【2006】21号）（国税发【2006】第187号）（国税发【2009】第091号）二、北京的规定（京地税地[2003]73号）二、江苏的规定（苏地税规[2012]1号)（苏地税发［2009]72号)(苏地税发［2004]58号）三、常州的规定（常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函〔2012〕5号）三、宁波的规定（甬地税二[2010］106号）五、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）四、丽水的规定（丽地税政［2007］87号)五、广州的规定（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2009］329号）六、湖北的规定（鄂地税发[2008］211号）(鄂地税发［2013］44号)七、江西的规定（赣地税发［2008］76)八、福建的规定（闽地税发［2005]195号）九、广西的规定（桂地税发[2008］44号）（桂地税发［2008]96号)十、河南的规定（豫地税函〔2010〕202号）（河南省地税局公告［2011］第10号）（豫地税发[1997］第160号)（豫地税函［2007］第16号）十一、濮阳（濮阳市地方税务局公告[2011］第10号)十一、辽宁的规定(辽地税发[2007]102号）十二、宁夏的规定(宁地税发［2007]46号)十三、银川的规定（银地税发【2007】214号）十四、云南的规定（云地税发［2007］180号）十五、重庆的规定（渝地税发［2006]143号)（渝地税发［2011］146号)十六、大连的规定(大地税函［2007］200号)十七、青岛的规定（青地税发［2008]100号)（青地税函［2009]47号）（青地税函［2013]44号）十七、黄山的规定（黄山市地方税务局土地增值税清算业务有关问题释义）十八、安徽的规定（皖地税函［2012]583号）十九、黄山的规定（黄山市地方税务局土地增值税清算业务有关问题释义）二十、西安的规定(西地税发［2010]235号）二十一、天津的规定（津地税地［2011］24号）一、中央的规定：(国税发【2006】第187号）：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
江苏省泰州地税局土增税清算辅导材料
土地增值税讲义江苏省泰州地税局土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物（简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象、依规定税率征收的一种税，属于行为税类。
国务院于1993年12月13日发布了†中华人民共和国土地增值税暂行条例‡（以下简称‚条例‛），并于1994年1月1日起在全国实施。
†中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则‡（以下简称‚细则‛）于1995年1月27日发布实施。
一、纳税人、征税范围（一）土地增值税的纳税人根据条例、细则以及国税函发“1995”110号文件的规定，土地增值税的纳税人，是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人。
包括：各类企业单位、事业单位、机关、团体、个体工商户以及其他单位和个人，也包括外商投资企业、外国企业驻华机构、外国驻华机构、外国公民、华侨、洪、澳台同胞等。
其内涵为：第一，不论法人还是自然人；第二，不论经济性质；第三，不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；第四，不论部门。
只要有偿转让房地产取得收入，都是土地增值税的纳税人。
（二）征税范围1、凡转让国有土地使用权、地上建筑物（包括地上地下的各种建筑及各种附属设施）及其附着物（是指附着于该土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品，如花、草、树木等）并取得收入的行为都应当缴纳土地增值税。
国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
（细则）这样界定土地增值税征税范围有三层含义：（1）土地增值税仅对转让国有土地使用权征收，对非法转让集体土地使用权不征税。
集体土地必须依法征用成为国有土地后才能转让，否则，不能纳入土地增值税的征税范围。
（2）土地增值税只对转让房地产征收，不转让的不征税（例如出让土地、房地产出租的行为）。
出让属于一级市场，转让属于二级市场，土地增值税只对转让房地产的行为征税。
房地产是否转让要以其权属是否发生实质性变更为准。
（3）土地增值税只对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为而未取得收入的不征税（例如继承赠与等方式）。
标杆地产集团 -税务管理中心-土增税扣除金额的确定与审核
第四部分计算增值额的扣除项目计算增值额的扣除项目取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本房地产开发费用旧房及建筑物的评估价格与转让房地产有关的税金其他扣除项目取得土地使用权所支付的金额为取得土地使用权所支付的地价款按国家统一规定交纳的有关费用以出让方式取得土地使用权的以行政划拨方式取得土地使用权的以转让方式取得土地使用权的为支付的土地出让金为转让土地使用权时按规定补交的出让金为支付的地价款企业重组中取得的土地使用权一、取得土地使用权所支付的金额江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告苏地税规〔2012〕1号纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，取得土 地使用权支付的地价款，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴 的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经 济利益后予以确认。
因此，房地产企业取得的土地出让金返还款应在“取 得土地使用权支付的地价款”扣除项目中减去。
（一）土地出让金返还款的处理（二）地竞拍佣金可否作为取得土地使用权支付金额扣除问题取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
佣金是支付给中介机构的服务费用，而不是支付给土地出让方或转让方的地价款或者按国家统一规定交纳的费用，因此，不应当作为取得土地使用权所支付的金额扣除，但可以计入管理费用按规定比例计算扣除。
（三）因扣减销售额而减少的销项税额能否在土地成本中扣除问题【例】《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目……”。
营改增之后，增值税采用一般计税方法的房地产项目，在土地增值税清算时，因扣减销售额而减少的销项税额，能否参照上述规定，在土地成本中扣除？【解析】支付的土地价款因扣减销售额而减少的销项税额，不同于可抵扣的进项税额。
你所不知道的土地增值税专属成本
你所不知道的土地增值税专属成本土地增值税，可能是对房地产项目最终收益率影响最大的税种。
根据行税制所设计的计算原理，开发成本如何在普通住宅、非普通住宅和其它房产中进行分配，是影响土地增值税总体税负的关键因素之一。
今天我们就来讨论一下成本分配方法中关于“专属成本”的问题。
这个时候你可能会说，我看过法条，哪有“专属成本”这个词啊！？别着急，我们先回顾一下成本分配方法的相关规定。
一、成本分配方法都有哪些？主要文件依据：（一）国家税务总局层面1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条，“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊”，即确定了土地成本分配时使用“占地面积法”或者“建筑面积法”的基本原则。
2.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条的第五款，“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额”，确定了“建筑面积法”是建筑成本主要分配方法的总基调。
3.《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第二十一条第五款，“纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用”，原则上确定了不同类型房产分摊“共同的”成本和费用的方法，一是要“按受益对象”；二是要采取“合理方法”。
综合以上，总局层面在成本分配方法上，提出了三种基本方法，即“占地面积法”、“建筑面积法”和“其它合理方法”。
（二）广西税务局层面为了加强操作性，广西税务机关出台了《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》（广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号，以下称“1号公告”），其中第三十七条规定，“扣除项目金额的计算分摊方法：（一）建筑面积法：即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。
【案例分析】地下室及人防工程成本在土地增值税扣除时应区别对待
【案例分析】地下室及人防工程成本在土地增值税扣除时应区别对待案情简介：税务机关在对某房地产开发有限公司土地增值税清算审核时发现，小区地下室及人防建筑面积14769.15㎡，移交给市人民防空办公室的面积为4501㎡，而纳税人清算申报将地下室及人防成本记入开发成本中的建筑安装费和基础设施费予以扣除
税务机关认为，已移交属国家所有的地下人防成本可作为公共配套费予以扣除，未移交属某房地产公司所有的并出租取得收入的地下室，其成本应从建筑安装费和基础设施费用调出并予以保留，调减扣除项目中相应的建筑安装费和基础设施费，调增可扣除的相应公共配套费
税法分析：国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第三款第二项规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除
江苏省地方税务局《关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规〔2012〕1号）第五条第二款规定，房地产开发企业建造的各项公共配套设施，建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相关成本、费用
人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除
本次审核中，审核人员对于地下室及人防设施，根据《市人防工程产权登记移交表》中确认的国家所有（应建面积4501㎡）应分配的成本、费用金额予以扣除，其余地下室未无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，也未将使用权和收益权无偿移交给全体业主，其相关成本单独归集并予以保留，不得扣除
...。
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江苏省地方税务局文件
苏地税发〔2011〕53号
关于加强土地增值税征管工作的通知
各省辖市及苏州工业园区地方税务局，张家港保税区地方税务局，苏州市常熟地方税务局，省地方税务局直属税务局：
为进一步加强土地增值税征管工作，经研究，现就有关事项通知如下：
一、加强土地增值税清算管理
（一）土地增值税纳税申报是纳税人应尽的法定义务。
土地增值税清算以纳税人为主体，纳税人应当依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）等相关规定办理土地增值税清算申报。
（二）纳税人应当对其土地增值税清算申报的真实性、准确性
— 1 —
和完整性负责。
为提高纳税人土地增值税清算申报质量，主管税务机关可建议纳税人委托税务中介机构对其申报资料及申报结果进行鉴证。
（三）主管税务机关在受理纳税人土地增值税清算申报时，应当对清算申报表及附列资料进行逻辑性审核，对报送资料不完整或者存在逻辑性错误的，应当要求纳税人在规定的期限内补正。
（四）税务机关应当对纳税人土地增值税清算申报结果开展纳税评估。
为切实提高评估质量，税务机关可引入税务、工程造价等中介机构协助。
通过纳税评估发现纳税人有偷税嫌疑的，应按规定移交税务稽查部门处理。
（五）对符合清算条件的纳税人未按照税法规定或者税务机关依法确定的申报期限、申报内容如实办理土地增值税清算申报的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条予以处理；造成少缴土地增值税的，按照第六十四条予以处理；构成偷税的，按照第六十三条予以处理。
二、加强土地增值税核定征收管理
（一）对符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条规定应按核定征收方式对房地产项目进行清算的，主管税务机关要事先进行核查，并出具报告，报省辖市地方税务局备案后执行。
（二）实行核定征收方式进行清算的房地产项目，主管税务机关应根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建设工程造价管— 2 —
理部门公布的单位平均造价等指标测算其增值率，确定核定征收率，报省辖市地方税务局备案。
同一期清算项目中包含的普通标准住宅、普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产，应当分别测算增值率，并分别确定核定征收率。
同一幢楼内的普通住宅、非普通住宅和商业用房，可合并测算增值率，确定核定征收率。
2011年6月30日以前已发出核定征收通知书的房地产项目，执行原清算政策，不再追溯调整。
三、加强房地产开发成本审核管理
（一）各市县及苏州工业园区地方税务局应参照当地建设工程造价管理部门公布的建筑安装工程造价指数、定额标准和建筑材料市场指导价格，制定《房地产开发成本参考标准》，并根据市场变化情况适时进行调整。
（二）对纳税人申报的房地产开发成本明显偏高的，税务机关可要求纳税人报送该项目工程决算审计报告或工程结算审核报告；对房地产开发成本明显偏高且无正当理由的，主管税务机关应依据《房地产开发成本参考标准》核定扣除，情节严重的，按规定移交税务稽查部门处理。
对扣除凭证及资料不完整、不规范、不真实的，比照上述办法处理。
四、加强税收优惠政策管理
符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条、《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收
— 3 —
政策的通知》（财税〔2008〕24号）第一条第三款、《财政部国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕42号）第二条、《财政部国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕88号）第四条规定免征土地增值税情形的，主管税务机关应进行核查，并形成核查报告，报省辖市地方税务局备案。
本通知从2011年7月1日起执行。
二○一一年七月六日
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