商业地产的概念

◆商业地产的概念商业地产（Business Real Estate），简单地说就是为一切商业活动提供场所的产业。

人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。

它由房地产开发商作为投资主体直接参与，将投资估算、开发规划、市场定位、业态组合、招商、销售和营运管理等环节按一定的次序作为一个整体流程来运作，它包括商场、购物中心、写字楼、专业市场、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的物业开发与经营，进行策划、招商和日常营运管理，是多元化、多层次、多业态、大跨度的经济活动，是商业与地产业紧密结合的复合型产业。

中国的房地产业经过多年的发展，竞争日趋白热化。

其中住宅地产的开发已经相当成熟，利润空间也不断缩小，越来越多的地产商将目光和资源投向了商业地产，以期获得持续的利润增长。

目前全国商业地产的开发正进入了高速发展的轨道，成为地产界的新热点。

发展商对住宅的开发，是将房屋销售作为目标，售出房屋即可回笼资金，赚取利润。

由于住宅是用于居住的场所，绝大部分购买者是有居住的需要而购买，本身既是投资者，又是使用者，购买后都会居住，使住宅的实用价值得到发挥。

楼盘只要销售得好，项目就成功，很多发展商已经获利颇丰。

将住宅的开发模式套用到商业地产的开发是比较普遍的现象。

发展商开发商业物业的时候，将销售获利作为最终目标，一切以销售为出发点，如果商铺销售不好就会想尽办法促销，为了销售，发展商也会在商场的经营管理方面作出很多承诺，一旦商铺销售完成，产权转移到中小投资者身上，在经营管理方面就不再继续投入，商场并没有兴旺起来，甚至开业都困难，带来了一系列的问题。

对发展商而言，项目的声誉和形象都会大打折扣，剩余商铺的销售会面临很大的压力，进而给发展商的声誉造成不良影响，损害企业的公共形象和美誉度；对中小投资者而言，本身投资失败，利益受损，特别是采取按揭贷款方式投资的业主，直接影响到还贷能力，引发银行、发展商和业主三方面的资金纠纷。

这样的例子实在不胜枚举。

那么，商业地产项目如何才算成功呢？商铺销售出去并不等于项目成功，销售只是意味着产权的转移，与物业本身是否发挥了作用并没有必然联系。

商业地产必须使其价值得到充分发挥才算成功，其价值不在于用来居住，而在于能为商业经营带来利润，商业利润是通过商品交易来实现，要求商业活动频繁、交易畅旺，也就是通俗所说的“人气”旺盛，才能为经营者带来丰厚的利润，这样的商业地产项目才是真正成功的项目。

二、商业地产的类型◆商业地产的开发经营模式商业地产的开发经营不外乎出租和销售，但是由于所处的地区、行业、商圈的不同形成了多种模式。

主要有：整租不售：开发商不将物业出售，而将其整体出租给一家商业企业，由这家商业企业进行商业规划及经营，开发商每年向商业企业收取约定的租金。

优点：整租给一家具备成功经验的商业企业，便于经营定位和统一经营管理，商业经营易于成功，物业租金逐年递增，形成稳定的利润源泉，而且可将物业抵押融资，等待增值。

缺点：经营方进行商业选址时选择面广，谈判实力强，压价狠，开发商租金菲薄，租期长，套现难度大，初期资金压力较大。

零租不售：将物业分为相对较小如10至50平米的商铺出租。

一般情况下，租户的经营项目具有相同主题或相同专业领域。

这种模式广泛用于各个专业市场，如电脑城、家具城、装饰城等等。

优点：消费人流者含金量高，购买意欲明确；租金高，开发商收益可最大化；物业升值空间大；租期短，灵活性高。

缺点：要求资金实力雄厚，必须设立专业的经营管理公司负责经营管理；要求很强的策划能力、招商能力、日常管理能力；经营风险较高。

整零结合：将整层或大片的空间出租给大型的主力店，将其他空间分零出租给较小商户。

如美罗城中的百脑汇就是一个典型的案例.优点：综合了整租与零租的优势；大小租户的结构使项目稳定性提高；能维持较高的经常性收益。

缺点：要求开发商具备很雄厚的自有资金实力；需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才；对主力店的招租能力要求极高。

这是大型购物中心广泛采用的方式，广州天河城就是典型的成功案例，不但收取丰厚租金，带动了自身物业、周边土地、物业的迅速增殖，形成了良好的社会效益和经济效益。

零售零租：将物业分零，出售产权，滞销商铺则作为出租物业。

优点：资金快速回笼。

缺点：因产权分散，难以统一经营管理，不利于扩大企业资产规模和统一经营定位。

零售返租：优点：投资者有稳定的返还租金收入，能降低投资风险；开发商能在短期内回笼大量资金；返租后由专业管理机构统一管理运作。

缺点：风险高，如果经营者经营失败，将不能兑现返租承诺，引发纠纷。

整体出售这种模式并非多数。

一般由资金实力雄厚的投资性公司购买整个项目，而商业行业整体利润较低，注重资产的流动性，一般不会直接购买商场来取得经营场所。

无论哪种模式，客观上存在业主、经营户多而分散，众多的经营户又是在同一商业场所中开展经营活动的局面，彼此之间有极强的关联性，如果由业主自行招租，经营户自行经营，没有集中管理，就无法将整个商业地产项目统一定位统一推广，是注定要失败的。

商业地产必须实行统一经营，专业管理。

◆商业地产的产业链商业地产如何成为购销两旺的交易平台，是成功的根本，也是业界最关心的问题，它充分体现了资本的持续营运，其多样性和复杂性远胜住宅地产。

从立项、规划、设计，建设，销售，策划、推广、招商、租赁、经营、消费，整个过程涉及发展商、投资者、管理商、经营户、消费者，产业链环节众多，只有每个环节都顺利推进，整个商业地产项目才能持久兴旺。

消费者：获得舒适的购物消费体验，美好的感受令其流连忘返，并会成为良好口碑的传送者。

经营户：比如零售业、餐饮业、服务业的经营者，这些行业本身利润比较薄，对资金的流动性十分敏感，对于商铺一般都选择租赁的方式，很少自身投入大量资金资购买商铺。

“客似云来”“货如轮转”是商业经营者的目标，他们最怕商场人气不旺，只要人气旺，即可获得赚取丰厚的商业利润，并轻松支付租金。

投资者：商铺投资者与商业经营者有着完全不同的目的，一般的投资者都不愿意自己介入商业项目的经营，投资商铺是为了获得理想的租金回报与地价升值。

发展商：项目的投资主体，一般都是房地产发展商。

发展商负责项目的建设开发。

从土地、商业物业的开发、销售、租赁中获益。

经营管理机构：绝大多数开发商并没有配备商业专才，而且亦不打算介入纯商业中的商品买卖，但作为商用物业的开发者，仅仅提供场所是远远不够的，需要由专业的经营管理机构，对整个项目实施统一经营、专业管理。

整个产业链中，经营管理机构的具有举足轻重的地位。

现实中的经营管理机构有些本身就是发展商属下的一个部门，有些是独立的管理公司，至于公司的名称更是多样，如“经营管理公司”、“管理咨询公司”、“物业发展公司”、“市场管理公司”、“市场开发公司”、甚至“物业管理公司”，无论名称如何，他们执行的都是对项目统一经营管理的职能。

成功的商业地产项目能为产业链中的每个环节带来理想的回报，反过来说，只有产业链中的每个环节都获得成功，商业地产项目才算是成功。

近几年特别是2000年以来全国商业地产的高速发展，既有非常成功的榜样，也有惨败的例子。

业界对商业地产的态度也越来越成熟，越来越理性，很多开发商、经营管理机构，商业经营者，他们已不是在项目落成后才开始运作，而在开发前期就达成合作，共同对项目的经营模式、招商对象、业态需求和目标的客户等因素进行充分研究论证，以减少投资的盲目性，降低投资风险，充分体现了规划、经营、管理的重要性。

商业地产的经营职能◆商业地产管理机构商业地产（Business Real Estate）是为一切商业活动提供场所的产业，具有高投入、高回报、高风险的特征。

成功的商业地产项目能聚集大量人气，交易畅旺，既能为商业经营者带来丰厚利润，也能使物业自身不断升值。

“住宅靠销售，商场靠经营”，这早已是不争的事实。

商业地产项目需要优秀的商业管理机构，对整个项目统一经营，全面管理。

它并不拥有物业的所有权，也不参与具体的商品买卖，而是为发展商、业主、经营户、消费者提供专业服务和管理，营造良好的营商消费平台，其经营能力无疑是项目成败的关键因素。

现实中管理机构可以是发展商专门设立的一个部门或管理公司，或者是独立的经营管理公司，无论属于哪种情形，管理机构都行使独立的管理权，与业主或发展商拥有的所有权、经营户拥有的物业使用权，形成三权分立的格局，对外面向公众统一形象、统一经营、对内业主、经营户、管理机构之间责权利清晰，各自又有相当大的自主空间，这是最成功的商业地产经营模式。

◆商业地产经营职能项目的经营管理是否全方位的，包括了多个方面。

凡是提升商场知名度、促进商品交易、刺激消费、聚集人气的合法行为都是有效的经营措施。

要让一座建筑物成为购销两旺的商业宝地，必须保持产业链中各个环节运作良好，物业设施、业主（投资者）、经营户、消费者，任何一个环节处理失当都会对整个项目产生不良影响。

而很多人士在经营管理中往往只看重其中的某几个甚至某单个环节，并不是全方位统筹运作，项目是难以成功的。

商业地产的经营管理总是围绕这些环节做好服务和管理。

物业管理保持物业设施的良好运转是商场兴旺的必要保证，需要出色的物业管理能力。

商业物业管理主要有以下几个方面：记载物业、设施、设备档案；建筑物的装修与维护；配套设备的维护；消防与安全的管理；环境清洁卫生管理；车辆及交通的管理；处理紧急事件。

由于商业地产是较新的领域，很多开发商是在住宅物业的基础上做起的，对商业地产管理的重要性认识不足，以住宅小区的管理方法来管理商场，只配备了相应的物业管理人员和设备，甚至管理机构的名称都是某某物业管理公司。

只重视物业管理而完全忽视商业的管理，是对商业地产的严重误解。

事实上，物业管理和商业管理完全是两个不同的概念，是两种不同类型、不同权责、不同作用、不同性质、不同专业的管理范畴。

物业管理的任务是及时解决物业环境、设备设施出现的问题或故障，保持其正常运转，是对物业硬件进行管理，其工作特征是的事务处理型，工作状态是被动的。

而商业物业是具有经营性、盈利性的场所，商业管理是针对的是商场的营商环境进行管理，重点工作是统一组织招商、统一开业计划、规范经营方向、组织宣传推广活动、建立和维护商场品牌、调整商场整体的经营策略、协调商户关系与维持商业秩序、禁止恶性竞争、杜绝假冒伪劣商品和处理投诉；整个工作特征是经营型、开拓型的，工作状态是主动的。

物业管理是商场成功的必要条件，但只是整个商业地产项目管理的一小部分，做好物业管理的同时更要做好商业管理。

业主管理如果发展商保留商场的产权不售，或者将产权分片出售给少数几个大业主，业主的数量很少，管理工作就不多。