洛阳市2012年房地产市场年报

2005—2012年洛阳市房地产市场历年供销走势

年均供应增长2.5倍，年均销量翻两番，总体供求1：1.17，供求短期积压，长期向好。

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通过上表可以看出洛阳市房地产市场从2005—2012年历经8年时间里，洛阳市房地产市场每年的供应量从197万㎡增加到2012年的538万㎡，同时每年的销售量也从05年的144万㎡增长到299万㎡，供销量均有大幅上涨，上涨幅度为178%和107%，平均每年增幅为22.25%和13.4%。

2005—2012年洛阳市房地产市场历年价格走势

价格翻两番，年均上涨16.57%。

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由于供应量与销售量的激增，导致从2005—2012年洛阳市整体房价从05年2173元/㎡的平均单价疯狂上涨至2012年的4713元/㎡，整体上涨116%，平均每年上涨16.57%；由此可见随着城市化进程的快速发展，市场上对商品房的需求也将与日俱增；

2008年经济危机下中国推出的调控政策及影响

08年金融危机的背景： 2008年10月，美国雷曼兄弟破产标志着美国金融危机爆发，中国也在所难免。中国当时正在针对2007年以来出现的经济过热实施以"紧缩"为特征的宏观调控。

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2010年经济危机下中国推出的调控政策及影响

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中国经济在全球率先复苏，并保持较快增长，对房地产业依赖降低。 2008年系列救市政策初步效果达到，一些负面效应将逐步显现，如产能过剩、流动性加大、通胀预期、催生资产泡沫等。 2009年房地产市场迅速复苏，房价再次快速上涨，价量皆创新高，市场风险和民怨再次累积。迪拜外债危机、希腊国家主权信用危机12月初相继爆发，引起全球一阵恐慌，给全球走出金融危机拨了一瓢冷水，也为我国中央政府敲响了警钟，之后房地产调控政策立即转向。

房地产行业制定的政策：

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抑制投资需求：差别化信贷政策、限购政策、公积金政策调整。加强保障房建设：加大土地供应、减免保障房建设的税费、给与资金支持。加强市场管理：开发融资稳健化、土地审批透明化、市场监控规范化。 2010年世界金融危机虽然对全球的经济造成了毁灭性的破坏，但是并未阻止中国房地产市场的增长速度。究其原因：

1. 中国经济发展形势一直保持着飞速发展的步伐，人均GDP和消费水平逐步上升，给房地产市场提供了坚实的基础；

2. 中国的经济结构并未出现大的变动，房地产作为一项固定投资依然占主导地位，房地产发展势头继承了09年的强劲。

3. 城镇化步骤的加快，出现更多的刚性需求，而城中村改造、新城崛起等中国城市发展现象造成中国整体发展大节奏下房地产的供销两旺态势。

4、国家政策的调控提高首套房客户的购买量，提升人民的购买能力。

广大群众吸取08年的金融危机经验，减少观望的时间，及时下手；

2012年洛阳市土地成交分析

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购地冲动受到抑制，全年成交仅29幅，2013年底供求有望扭转。

相对于2011年的133幅土地成交的火热场景，2012年的土地成交态势有所减轻，仅为29幅。由于本年度的成交量减少，将导致2013年整体的供应量下滑，从而导致在未来一段时间内，将形成供不应求的局面；

购地更趋理性，旧改项目受追捧。

2011年的土地成交中洛龙区成交比重最高，共计41幅，其次受政府伊滨区规划影响，以经开区、伊滨区最多。而2012年，随着政府城中村改造步伐的加快，开发商拿地也多选择洛北城区，主要集中于西工区，其拿地比例占到年度总成交数量的一半以上。

2012年洛阳市土地成交分析

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洛南核心区土地基本告罄，洛北旧改成本提升，区域房价未来2年将受高地价传递增长。

涧西区土地价格一直较高，主要该区域存在大量购房刚需客户，且区域第二产业较多，客户普遍购房资金量较高，房地产销售难度较低。该区域配套成熟，生活气氛浓厚，开发项目基本无需另建大量市政配套，相对投入建安成本较低。这也是开发商青睐该地块的原因之一。瀍河区、老城区是洛阳旧城区，城区结构复杂，人居稠密度较高，拆迁难度较大，且区域房价相对较低，制约了区域房地产快速发展，区域地价也出于较低水平，且出让量有限。伊滨区是2010年政府明确提成的城市新区，现区域内市政配套相对缺乏，区域认知度较低，未来需逐步培育市场，制约了地价上升。

2012年洛阳市商品房走势分析

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（鼠标放上去看大图）2012年洛阳商品房市场整体表现上半年供销乏力，至后半年整体稳中上扬

纵观全年，3-9月市场一直处于高额供量态势，其中9月供销比一度达到2.8:1的态势。可以看出，2012年的房地产整体市场一直处于高额积压状态。而售价在3月达到峰值后，就急剧回落，一直徘徊在4500元/㎡左右。

价格环比下降仅3个月，整体上涨趋势未变，下半年同比执续上涨，房价筑底趋明显

2012年的洛阳房地产市场，一直处于平稳发展态势，在经历了政策调控的行业大势走紧态势后，洛阳房地产市场一直是不温不火，在平稳中度过楼市寒冰。

2012洛阳市商品房住宅走势分析

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（鼠标放上去看大图）2012年洛阳住宅市场表现，呈现出价格平稳、供量积压等特点；

年初，住宅市场延续2011年的低迷态势，从3月开始，由于刚需客户的激增，从而出现了一股"小阳春"，同时各大开发商开始以价换量，加大了市场供应量。进入下半年，央行再次降息的消息为整个楼市破了一盆冷水，随着传统楼市旺季的到来，开发商重复先前"以价换量"的措施。刚需客户回归市场势头明显，并成为此次购房的"主力军"，投资客户也逐渐浮出水面，其投资热情不断升温。

短期供求比持续下降，带动价格振荡上涨；

总体来说，2012年，住宅市场成交量稳步回升，购房者的买房意愿逐渐增强，部分开发商对市场前景乐观，供应量也随之增加。但需要指出的是，洛阳房地产住宅市场依然处于去库存阶段，未来一段时间，市场主要方向依旧为消化库存。

2012洛阳市商品房非住宅走势分析

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