金科济南西客站项目市场调研报告(二次修改版)20141015

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SPACE济南西客站商业策划报告0706

济南商业规划
济南市整体商业规划目标为：建设成为立足济南，带动山东，辐射华东、华北、黄河中下游及环渤海地区，服务全国，接轨世界的区域性商贸流通中心，承接京津与沪宁、东部沿海与西部内陆地区的商贸枢纽城市，现代化区域性大商
都。
在此目标下，济南市于 2006 年 11 月 5 日正式出台了《济南市商业网点发展规划》。根据这一发展规划，从现在起至 2020 年，济南市将打造老城商圈、主城商圈和新城商圈三大不同等级、不同层次的商圈，并形成“一核二区四片四心”结构布局。打造老城、主城、新城三大商圈老城商圈即城市内环路以内的老城区范围，由历山路、北园大街、纬十二路、经十路围合的区域。这一商圈是济南市传统的商业区，它由位于古城区的中心商业区与位于古城西侧的商埠区两部分组成。主城商圈位于城市总体规划确定的主城区范围中老城商圈以外的区域，地处玉符河以东、绕城高速东环线以西、黄河与南部山体之间，包括腊山、党家、燕山、王舍人和贤文五个片区。新城商圈即城市总体规划确定的“一城两区” 整个城市规划建设用地范围中，主城商圈以外的区域，包括东部城区和西部城区。主城商圈新城商圈老城商圈
济南市场环境总结
外部环境：
济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省的政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是全国十五
个副省级城市之一。著名的泉城和国家历史文化名城，环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市。以济南为中心，与周边的淄博、莱芜、泰安、聊城、德州、滨州6个城市共同组成的济南都市圈。成为超越省会地位的区域中心城市。高铁的运营使济南一小时都市圈进一步得以扩大；中心城市辐射力进一步增强。商圈分布：
泉城路商圈---城市商业金街
泉城路商圈历来பைடு நூலகம்济南繁华的商业中心，是泉城东西向发展的主轴，有十字

济南槐荫区西客站情况汇报

3
高档公寓
价格 10500 元/平米
4
停车位
销量 5000 个价格 100000 元/个
40000 397215 210000 50000
房地产的销售税费包括营业税、城市建设维护费及教育费附加，按销售收入的
1000元/㎡精装
（六）周边项目销售情况——商业市场
美利亚酒店
绿地所开发的站前广场（绿地缤纷城项目）于2012 年开业，目前招商率不足一成，免除一年全部费用并提供部分装补仍无法吸引商户入驻。绿地美利亚酒店为4星级酒店，共计231间客房。目前入住率不足3成，以商务接待为主。
第二部分项目概况
亩）。性质为商业金融业，地上容积率≦5.5，
地下容积率≦2.5，建筑密度≦45%，停车位
0.8/100㎡；
地块B-3：规划用地面积约33500㎡（约
50.25亩）。地上性质为公共绿地。地下
性质为商业金融业，地下容积率≦3.0。
项目规划设计方案须符合《西客站核心区城市设计》，同时须征得济南市西客站片区工程建设指挥部同
根据济南市近期轨道交通规划，未来3年时间，该轨道交通线开工的可能性不大。根据轨道交通的建设时间，预计在202万元-480万元/亩之间。
住宅用地容积率在2.2-3.0之间，楼面价格约2800元/平方米。
商业用地容积率在4.5-6.5之间（个别超高容积率地块不计算在内）楼面价格约1400元/平方米左右。
一、体育公园东侧项目概况项目分为三个地块。东至滨州
路，南至日照路，西至潍坊路，北至威海路。
地块B-1：规划用地68700㎡（约
103.05亩）。性质为商业金融业，地上容积率≦5.5，地下容积率≦2.5，建筑密度

济南金科城可行性研究报告

济南金科城可行性研究报告可行性研究报告一、项目背景济南市金科城项目位于济南市历下区，紧邻济南市火车站，总占地面积约500亩。

项目拟建有各类商务办公楼、高档住宅小区、商业综合体等配套设施。

根据济南市经济发展需要和土地资源利用情况，该项目具备一定的可行性和发展潜力。

二、市场分析1.济南市经济发展迅速，不断吸引外资和人才，对高品质商务办公楼和住宅需求日益增长。

2.济南市火车站周边地区目前商业配套设施相对有限，对商业综合体和商业服务业需求较大。

3.济南市众多大型企业总部和各类金融机构分布在市区，对高端商务办公楼需求较高。

三、竞争分析1.济南市已有一些开发商开始在金科城附近开展商业地产项目，但项目规模相对较小，竞争压力不大。

2.由于金科城距离济南市中心较远，交通不便利，因此竞争对手的吸引力相对较低。

四、项目优势1.地理位置优越，紧邻济南市火车站，交通便利。

2.项目规模大、用地面积广，有足够的发展空间。

3.金科城项目规划科学，包括商务办公楼、住宅小区和商业综合体等多种功能。

四、可行性分析1.市场需求：根据济南市经济发展情况和市场调研，金科城项目所涉及的商务办公楼、住宅小区和商业综合体等配套设施有较大市场需求。

2.资源利用：金科城项目占地面积大，能够充分利用现有资源进行开发，有利于提高土地资源的利用效率。

3.成本控制：金科城项目规划科学，工程施工和项目运营成本可控制在合理范围内。

4.收益预测：根据市场需求和项目规模，金科城项目预计能够达到较高的租金和销售收益。

五、风险分析1.市场波动：受经济和政策等因素影响，市场需求可能出现波动，对项目运营产生一定影响。

2.政策风险：政府政策的变化可能对项目开发和运营产生一定不确定性。

3.竞争压力：市场上已有一定数量的商业地产项目，可能对金科城项目的吸引力产生一定影响。

六、建议1.提高项目建设质量：加强项目规划和设计，确保项目符合市场需求，并注重环境、资源以及社会影响等方面。

西客站CBD第三次汇报文本

写字楼
商场
其它公共设施和停车场/77110平方米/32.8%
福冈剧院及商场
酒店
商业区主入口
• SHOPPING MALL的全新理念： MALL的全新理念：开创了日本综合SHOPPING MALL的全新理念和业态，带动了福冈以及整个日本的购物中心，对日本的大型综合商业设施的开发提供了里程碑式的借鉴模版。酒店、剧场、电影院、音乐厅、商场、饭店、专卖店、餐饮、游艺、秀场等生活功能高度集中。
• 企业总部打造城市中心：走出及进驻到这里的全球500强公司数不胜数，以及大批全球知名的大企业，顺理成章地成为全世界“最大的城市中心”。
• 公共空间和人文环境：建筑群中心的下凹小广场，已经成为纽约市民日常活动的其中一个中心。广场正面有一座金光闪闪的希腊神普罗米修斯飞翔着的雕像，下面有喷泉水池，冬季可作溜冰场。
西客站片区的建设范围
二、开发策略和功能配比
1、案例研究
Case 1：六本木新区中心区—世界级的CBD典范
项目位置：日本东京占地面积11.6公顷场地用地面积：8.48公顷总建筑面积：76万平方米项目费用：4700亿日元建造周期：3年
办公50%，酒店9%，居住20%，商业及其他21% 主要用途：办公、住宅、酒店、商场、主要用途：美术馆、电影院、电视台、学校、寺院等。
国贸中心模式分析
模式图
三期划分模块
内部庭院及广场
道路交通
Case 5：华贸中心—极富吸引力的城市复合中心
项目占地超过15公顷，建设规模约100万平米办公35%、居住25%、酒店12%、商业其他28%
由三栋高达百余米的超5A智能写字楼 2座超豪华酒店、一座超大国际商城（商场） 20万平方米的国际公寓占地约公顷的运动主题公园构成。

济南商业项目市场调研报告

济南商业项目市场调研报告1、引言济南作为山东省的省会城市，拥有较为发达的经济和商业环境。

近年来，随着城市发展和人口增长，商业项目在济南市场上逐渐崛起。

本次市场调研报告将对济南商业项目的发展状况进行分析和总结，以期提供有价值的参考和建议。

2、市场概况目前，济南市商业项目的发展呈现以下几个主要特点：- 商业综合体：近年来，济南市商业项目以商业综合体为主，集购物中心、餐饮娱乐、办公和住宅等功能于一体。

这一趋势体现了消费者对一站式购物和娱乐的需求。

- 品牌入驻：随着济南市经济的发展，越来越多的国内外知名品牌纷纷入驻济南商业项目，提升了项目的知名度和吸引力。

- 区域发展不平衡：济南商业项目的发展在不同区域之间存在不平衡的问题。

市中心地区的商业项目更为成熟和多样化，而其他区域的商业项目仍相对较少。

3、市场竞争分析目前，济南商业项目市场存在一定的竞争。

主要竞争因素如下：- 定位差异化：各个商业项目通过特殊的定位和特色来吸引消费者。

例如，部分商业项目注重高端消费者的服务和体验，而另一部分则注重大众市场。

- 品牌竞争：知名品牌在选择商业项目时会考虑商业项目的品牌影响力和目标消费群体是否匹配。

- 业态多样性：商业项目通过提供多样的购物、娱乐和餐饮等业态来满足不同消费者需求。

4、市场机遇与挑战济南商业项目市场存在诸多机遇和挑战：- 城市发展：随着济南市经济的不断发展，商业项目市场将迎来更大的增长空间。

- 消费升级：消费者的消费观念和需求在升级，对商业项目提出更高的要求，如个性化定制、绿色环保等。

- 租金压力：商业项目所在地租金的上涨对商家经营造成一定的压力。

5、市场建议针对济南商业项目市场，可以提出以下建议：- 加强定位差异化：通过提供特色化服务和定位，吸引不同类型的消费者，满足多样化的需求。

- 引入优质品牌：吸引更多知名品牌入驻，提升商业项目的品牌影响力和市场竞争力。

- 加强创新：结合新兴科技和消费升级趋势，提供创新的购物、娱乐和服务体验。

2014年10月济南房地产市场研究月度报告思源

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行业消息
山东：山东省国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)
山东省政府办公厅日前发布《山东省省级土地储备管理办法》，根据《办法》，省级土地储备收入全额上缴省级国库。纳入省级储备的土地，未经批准不得擅自调整城市规划用途。
《办法》所称省级土地储备，是指省国土资源主管部门所属土地储备机构依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应的行为。
为由拒绝办理交接。新规拟明确,物业管理区域内有两户以上业主的,应当建立物业专项维修资金制度。物业专项维修资金专项用
于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。并且,应急维修支用维修资金的范围进行了明确。新规拟规定, 物业管理区域内的车库(含共用车库车位和专用车库)应当通过出售或者租赁形式,优先满足业主的停车需要。共用车库车位租赁费的标准按照价格主管部门发布的指导价确定。在满足业主需要后,开发企业可以将车库对外出租,但租赁期限最长不得超过6个月。
根据《办法》，下列土地可以纳入省级土地储备：国家和省重大基础设施和重点工程建设用地，重大发展战略确定的特定区域用地；依据区域发展规划拟开发为建设用地的未利用土地；省土地储备机构收购的国有土地；市、县级政府申请省级储备的土
地；省政府确定储备的其他土地。
《办法》规定，根据省级土地储备计划和有关政策规定，依照土地的性质和取得方式，由省土地储备机构会同市、县级政府和国土资源主管部门，依法履行土地征收、收回、收购等程序，将土地纳入省级土地储备。纳入省级储备的土地，未经批准不
公积金贷款的问题，济南公积金中心执行的原来政策与新规中的规定大致相同，即只要职工结清首套房房款，便可以申请第二改善型普通自住住房的公积金贷款。但不得申请第三套及以上住房的公积金贷款。
对于取消了住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目的问题，济南市住房公积金中心

济南西客站成功运行的点面效应

济南西客站成功运行的点面效应火车站是城市发展的助推器。

人们早已经认识到，但火车站带给城市的人流和物流价值，确是人们无法估量的。

100年前，胶济铁路引领济南这座千年古城自开商埠;100年后，京沪高铁将再次把济南带上发展的高速路。

2011年6月30日京沪高铁举行首发仪式，并于7月1日正式开通运营，京沪高铁济南西站正式投入运营。

作为沿线五大始发站之一,济南这座悠悠古城即将搭乘疾驰的现代列车,进入一个崭新的高铁时代。

高速铁路具有占地省、能耗低、运能大、污染少、适应性强等诸多技术经济优势,与公路、航空运输相比,是中长距离运输中最具节约特征的交通方式。

正因如此,高速铁路在世界范围内蓬勃发展。

为京沪高铁21个车站之一，具有始发车功能的济南西客站也已投入使用，但任何新鲜事物的出现都会产生积极影响和产生一系列负面因素，那么京沪高铁济南西客站将给济南带来怎样的影响呢？以点带面加速山东中西部经济的崛起京沪高铁穿越山东省中西部的德州、济南、泰安、济宁、枣庄5个城市，共6个站点。

专家表示，京沪高铁的开通将使人才的流动更畅通，有利于山东中西部经济的崛起。

据《大众日报》报道：记者了解到,京沪高速铁路设计时速为350km/h,是迄今世界上一次建成线路最长、标准最高的高速铁路。

“济南作为五个始发站之一,京沪高铁的建设运营,把济南纳入了北京和海的3小时经济圈影响范围之内,这将为济南带来前所未有的发展机遇,对济南综合实力和城市发展产生深远影响。

”济南市发改委副主任尹清忠深信不疑地说。

有研究认为,京沪高铁两端是经济实力强大的北京、上海,中部沿海城市经济发展相对低,沿线经济呈现出“哑铃式”经济格局。

这种“哑铃式”格局,由于中间存在断层,不利于南北经济往来与南北两大经济圈人才、资金、技术等要素的流动。

客观上要求,必须尽快填补中间经济凹地。

而在京沪高铁的中间地段,济南当仁不让地成为京沪高铁经济带中部的支撑点。

根据沿线车站的布点规划方案,在济南都市圈区域内,设有德州东、济南西、泰山西三个车站,这无疑加强了济南都市圈与京津冀城市群和长三角城市群之间各种经济要素的互动与相关产业的协同发展的条件。

济南商业项目市场调研报告

济南商业项目市场调研报告一、引言随着济南市经济的不断发展和人民生活水平的提高，商业项目在济南市的发展变得越来越重要。

本调研报告旨在对济南市商业项目市场进行全面深入的调研和分析，为商业项目的规划和发展提供参考和决策依据。

二、济南市商业项目概况1. 商业项目的定义和分类商业项目是指为满足人们购物、餐饮、娱乐等需求而建设的综合性项目。

根据功能和定位的不同，商业项目可以分为购物中心、百货商场、超市、专卖店、主题商业街等。

2. 商业项目市场的现状和发展趋势目前，济南市商业项目市场呈现出以下特点：（1）高度竞争：随着城市发展和人口增长，商业项目呈现出爆发式增长的趋势，导致市场竞争激烈。

（2）多样化消费需求：消费者对商业项目的需求越来越多样化，不仅关注购物，还注重体验、休闲和娱乐等方面。

（3）线上线下融合：互联网的普及和快速发展使得线上线下融合成为商业项目发展的趋势，消费者通过移动互联网平台进行线上线下的互动购物。

（4）地理位置的重要性：商业项目的地理位置对其竞争力和盈利能力具有重要影响，繁华地段和交通便利的商业项目更受消费者青睐。

三、济南市商业项目市场调研结果及分析1. 商业项目市场规模（1）目前，济南市商业项目总数约为XXX个，总面积约为XXX平方米。

（2）调研结果显示，济南市商业项目市场规模逐年扩大，预计未来几年仍将保持稳定增长。

2. 商业项目市场发展趋势（1）区域发展趋势：目前济南市商业项目主要集中在市中心和新区，未来随着城市的扩张，商业项目将逐渐向郊区和城市周边地区延伸。

（2）多元化发展趋势：商业项目将不仅仅依靠购物功能，还将注重提供多元化的服务和体验，如餐饮、娱乐、文化等。

（3）智能化发展趋势：随着科技的进步和智能设备的普及，商业项目将越来越智能化，提供更便捷、高效的服务体验。

（4）绿色可持续发展趋势：环保、可持续发展成为社会关注的重点，商业项目也将更加注重绿色环保和可持续发展。

3. 商业项目市场竞争状况（1）调研结果显示，济南市商业项目市场竞争激烈，市中心地段的商业项目竞争尤为激烈。

2024年济南房地产市场调查报告

济南房地产市场调查报告引言本报告对济南市房地产市场进行了调查研究，旨在深入了解市场的现状和发展趋势。

通过对市场供需情况、房价变动、购房需求等方面的分析，提供给相关利益相关者有价值的参考。

1. 市场概况济南作为一个重要的区域性中心城市，房地产市场一直以稳定发展为主要特点。

过去几年，随着城市人口增长和经济发展，房地产市场也经历了一定的变动。

下面将对市场的主要特点进行简要概述。

1.1 市场规模根据统计数据显示，济南市房地产市场规模逐年增长。

截至目前，济南市的住宅用地面积达到XX平方公里，建筑面积达到XX平方公里。

这为市场的进一步发展提供了广阔的空间。

1.2 房价变动济南市的房价在近几年保持稳定增长的趋势。

按照统计数据显示，截至去年，济南市的商品房价格同比上涨了X%。

这主要得益于济南市经济的发展和高需求的支持。

1.3 房屋供需情况济南市目前的房屋供需情况相对平衡。

在供应方面，有大量在建的住宅项目，使得市场供应能够满足需求；在需求方面，由于城市人口的增加和经济的发展，购房需求依然旺盛。

2. 市场特点及趋势分析本章节将对济南房地产市场的特点及趋势进行详细分析，以便更好地理解市场的发展方向。

2.1 特点分析济南房地产市场的特点主要表现在以下几个方面：•高需求：由于济南经济的迅猛发展，对住房的需求量不断增加。

尤其是年轻人群体，对置业需求更加强烈。

•供应充足：在济南市区及周边地区，有大量的房地产项目正在进行中。

供应能够满足大部分购房需求，使市场处于相对平衡状态。

•地域特色：济南市的房地产市场在一定程度上受到地域特色的影响。

例如，泉城区和历城区的房价较高，而高新区和章丘区的房价较为适中。

2.2 趋势分析根据市场数据和专业分析师的预测，济南房地产市场将出现以下趋势：•房价继续稳定增长：预计未来几年内，济南市的房价将继续保持稳定增长的趋势。

这主要受到城市经济的影响。

•供需关系持续平衡：由于市场供应的增加，未来市场的供需关系将保持平衡状态。

济南西站可行性研究报告

济南西站可行性研究报告一、背景介绍济南作为山东省的省会城市，经济发展迅速，城市人口逐年增加。

为满足日益增长的交通需求，济南市计划建设一座新的火车站，即济南西站。

本报告将就济南西站的可行性进行研究，包括交通需求、土地可利用性、技术可行性等方面的内容。

二、交通需求分析1.城市人口增加：济南市近年来城市化进程加快，人口逐年增加，而现有的火车站已无法满足日益增长的交通需求。

2.区域交通枢纽：济南是山东省的交通枢纽城市，承担着重要的区域转运任务。

建设济南西站可以进一步提升济南市的交通地位，促进区域经济发展。

3.路网规划：济南市已规划了一套完善的公路网络，以及城市快速轨道交通系统。

济南西站的建设将为这些交通系统提供更好的接驳，方便人们出行。

三、土地可利用性分析1.空地资源：济南市拥有大量的空地资源，可以用于建设新的火车站。

目前，济南西站附近有大片的未利用土地，适合用于进行大规模的建筑工程。

2.土地交通条件：济南西站附近的土地交通条件较好，有多条道路和铁路可以便捷地进出。

3.周边发展潜力：建设济南西站后，将带动周边的城市发展，包括商业、住宅、旅游等方面，促进经济增长。

四、技术可行性分析1.建筑技术：济南市已积累了丰富的建筑经验，施工队伍经验丰富。

在济南西站的建设过程中，可以借鉴这些经验，确保施工质量和进度。

2.技术设备：现代化的施工设备和机械设备可以提高工程进度，节省劳动力成本。

济南市有完善的设备供应体系，能够满足建设济南西站的需求。

3.绿色建筑：济南市一直致力于绿色建筑的推广与应用。

在济南西站的设计和建设中，可以采用环保材料和节能设备，以减少对环境的影响。

五、经济可行性分析1.投资回报：建设济南西站需要巨大的资金投入，但由于其地理位置和交通需求，预计会吸引大量的旅客和货物流通。

因此，投资方可以通过站点租用和收费等方式获得可观的回报。

2.经济带动效应：建设济南西站后，将带动周边商业和旅游的发展，促进当地经济的繁荣，增加就业机会。

2019济南槐荫区西客站情况汇报20p.ppt

第二部分项目概况
一、体育公园东侧项目概况项目分为三个地块。东至滨州路，南至日照路，西至潍坊路，北至威海路。
地块B-1：规划用地68700㎡（约 103.05亩）。性质为商业金融业，地上容积率≦5.5，地下容积率≦2.5，建筑密度
恒大金融中心
≦45%，停车位0.8/100㎡；
地块B-2：规划用地67000㎡（约100.5 亩）。性质为商业金融业，地上容积率≦5.5，地下容积率≦2.5，建筑密度≦45%，停车位 0.8/100㎡；
㎡㎡㎡
㎡㎡㎡㎡㎡㎡
㎡㎡㎡个个个
169200 1186100 746350 5.5 45.0% 85000 30000 55000 441350 200000 20000 439750 2.5-3.0 19000 4000 15000 6000 1000 5000
三、项目经济概算
土地成本地价一契税二前期开发费用三建安成本四装修费用五管理费用六销售费用七财务费用八不可预见费合计项目总投资
根据经济指标初步估算，项目投资巨大，考虑到项目区域办公、公寓类产品去化率低，预计财务成本还将继续上升。
2、总销售收入
序号项目计算参数合计（万元）
地块B-3：规划用地面积约33500㎡（约
50.25亩）。地上性质为公共绿地。地下性质为商业金融业，地下容积率≦3.0。
项目规划设计方案须符合《西客站核心区城市设计》，同时须征得济南市西客站片区工程建设指挥部同
意并落实城乡规划主管部门针对项目有关规划控制、引导意见及相关规划管理要求。
二、产品初步规划
序号名称
产品规划表单位数量
项目总建面积约 119万㎡，地上建筑面积约75万平米，地下建筑面积约44 万㎡。持有购物中心商业物业面积：10万㎡，停车位及配套设施：4万㎡。可销售物业：约 84万㎡（含停车位面积）。

济南西客站片区控制性规划研究说明书

项目名称：济南市西客站片区控制性规划研究委托方（甲方）：济南市槐荫区人民政府（乙方）：济南市城乡规划编制研究中心承担方（丙方）：中国城市规划设计研究院国家事业法人代码： 40001083—0城市规划编制资质证书等级：甲级城市规划编制资质证书编号： [建]城规编第（021001）院长：教授级高级城市规划师总规划师：教授级高级城市规划师院规划设计成果专用章：1编制单位：中国城市规划设计研究院城市规划设计所主管所长：尹强教授级高级城市规划师主管主任工：闵希莹教授级高级城市规划师朱思诚高级工程师编制人员名单：项目负责人：王宏杰高级城市规划师项目参加人：郭枫城市规划师矫雪梅城市规划师刘明喆工程师张帆助理城市规划师孔星宇助理城市规划师胡彦助理城市规划师规划设计编制完成时间： 2007 年 12 月2目录第1章项目概述 (7)1.1区位及规划范围 (7)1.2相关规划对腊山新区的定位 (7)第2章规划依据 (8)2.1规划依据 (8)2.2规划目标 (8)2.3参考文件 (8)第3章现状分析 (9)3.1现状用地分析 (9)3.2现状交通条件分析 (10)3.3现状人口 (10)3.4现状文物保护 (10)3.5现状景观条件分析 (10)3.6现状建筑质量分析 (11)3.7现状存在主要问题 (11)第4章发展定位 (12)4.1高铁站建设对城市的影响 (12)4.2张庄机场搬迁后土地利用研究 (15)4.3基于交通方式变化的济南城市空间历史演变研究 (16)4.4发展条件综合分析 (17)4.5发展定位 (18)第5章人口和用地规模 (19)5.1规划用地规模 (19)5.2规划人口规模 (19)第6章土地使用规划 (20)6.1规划构思 (20)6.2规划结构 (20)6.3用地布局规划 (21)第7章综合交通规划 (26)37.1规划原则 (26)7.2道路结构及部分道路调整分析 (26)7.3对外交通规划 (26)7.4道路交通系统规划 (27)7.5公共交通规划 (27)7.6高铁站综合交通枢纽分析 (28)第8章城市“六线”控制 (29)8.1道路红线规划控制 (29)8.2城市蓝线规划控制 (30)8.3城市黄线规划控制 (30)8.4城市绿线规划控制 (31)8.5城市紫线规划控制 (32)8.6城市橙线规划控制 (32)第9章土地使用强度控制 (34)9.1开发强度控制 (34)9.2居住用地控制 (34)9.3公共设施用地控制 (34)9.4土地兼容性 (35)第10章街坊管理单元划分与控制 (36)10.1街坊划分原则 (36)10.2街坊划分 (36)10.3街坊强制性内容 (36)10.4街坊引导性内容 (36)第11章城市设计导引 (37)11.1规划目标 (37)11.2节点控制 (37)11.3街道空间系统 (37)11.4公共开敞空间 (37)11.5风貌分区 (38)11.6建筑高度 (39)第12章市政基础设施规划 (40)412.1给水工程规划 (40)12.2排水工程规划 (41)12.3电力工程规划 (42)12.4电信工程规划 (43)12.5燃气工程规划 (44)12.6供热工程规划 (45)12.7环境卫生规划 (46)12.8消防设施规划 (47)第13章开发管理与建设时序 (48)13.1建设时序 (48)13.2开发管理 (48)附表1：规划用地平衡表 (49)附表2：规划道路一览表 (49)附表3：文教设施规划一览表 (50)附表4：街坊规划强制性指标表 (51)附表5 土地使用适建范围规定表 (53)5前言《济南市城市总体规划（2006－2020年）》纲要修编完成后，济南市规划局启动了全市范围内的控制性规划编制工作，2006年8月，受济南市规划局委托，我院承接了《济南市西客站片区控制性规划研究》的编制工作。

2014年济南房地产市场半年报

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2014 年上半年济南房地产市场研究报告基本住房需求上，为低收入缴存职工提供便利，逐步解决实际存在的‘劫贫济富’问题。。 5 月 25 日，住建部或默认限购将淡出，非一线楼市松绑已明确。 5 月 27 日，住建部发布新版购房合同，新修订的合同示范文本分为预售合同和现售合同两个文本。 5 月 31 日，山东省新建居住小区需配建养老服务设施。 6 月 1 日，山东国土资源厅：拿地满两年未动工开发将收回土地。 6 月 4 日，国土部上报《不动产登记条例（草案）》。 6 月 9 日，国土部明令禁止以土地换项目 ,今年 9 月 1 日起实施。 6 月 10 日，国土部：可先租后让，禁变相减免土地出让金。 6 月 20 日，国土部发布新规，控制特大城市新增建设用地规模。 2. 金融信贷政策——大力支持首套住房需求继续实施稳健货币政策 1 月 6 日，首套房贷利率优惠收紧：建行交行拟取消 8.5 折。 1 月 9 日，银行强化名单制管理，大房企信贷集中度或降低。 2 月 7 日，山东公积金新规：二套房贷款将受控制，转商贷或获贴息。 2 月 10 日，住建部：住建部已在积极研究，成立“住房保障银行”。 3 月 8 日，济南在国家基准利率 6.55%的基础上上浮 5%至 6.88%。 3 月 19 日，山东金融改革成效显著,重点建设区域性金融中心。 4 月 20 日，房贷利率差异化，首套无优惠二套最高上浮 30%。 6 月 9 日，央行喊话见成效，济南首套房贷放款时间缩至两三周。 6 月 30 日，一线城市房贷利率重现八五折，下半年房贷或收紧。 3. 土地政策——政府管控继续从严构建城乡统一的建设用地市场 1 月 7 日，国务院：农地入市、土地承包制度、征地改革、宅基地管理等四方面将成
五、公寓市场 ........................................................................................... 41

济南西客站市政配套工程站前广场基坑工程设计优化研究报告

济南西客站市政配套工程站前广场基坑工程设计优化研究研究报告委托单位：济南市勘察测绘研究院完成单位：山东大学完成地点：济南完成时间：2010年8月课题负责人：徐帮树主要完成人：徐帮树刘日成王育奎蔚立元公铭报告编写人：刘日成、王育奎报告审核人：徐帮树目录第一章绪论 (4)1.1 研究依据 (4)1.2 工程概况 (4)1.3 场地工程环境 (5)1.4 周边施工影响 (5)1.5 工程地质与水文地质条件 (5)1.5.1 工程地质条件 (5)1.5.2 地形地貌及水文地质条件 (8)1.6 支护体系（详见施工图） (8)1.7 降水设计（详见施工图） (10)1.8 研究内容 (12)第二章计算原理 (14)2.1 FLAC3D计算原理 (14)2.2 FLAC3D优点 (15)2.3 FLAC3D的本构模型 (16)2.4 FLAC3D计算中的问题 (17)2.5 渗流原理 (18)2.6 锚杆单元原理 (21)第三章支护方案变形规律研究 (24)3.1 计算目的 (24)3.2 计算说明 (24)3.3 方案一 (28)3.4 方案二 (36)3.5 方案一和方案二对比分析 (42)3.6 方案三 (43)3.7 方案四 (50)3.8 方案三和方案四对比分析 (55)3.9 方案五 (57)3.10 本章小节 (64)第四章降水设计方案优化研究 (66)4.1 降水方案设计概况（初步设计） (66)4.2 研究内容 (66)4.3 计算方案 (67)4.4 计算参数及范围 (67)4.4.1 计算范围 (67)4.4.2 网格划分 (68)4.4.3 计算参数 (69)4.4.4 边界条件 (69)4.5 计算结果及分析 (70)4.5.1 每种工况下的降水漏斗曲线 (70)4.5.2 不同工况下的相同观测点地下水位值对比曲线 (74)4.5.3 不同工况下的渗流矢量与孔隙水压力云图 (75)4.6 本章小节 (82)第五章总结 (83)附表各种工况下的关键点地下水位值 (85)附表1 不设止水帷幕时各观测点地下水位值（m） (85)附表2 止水帷幕深18m时各观测点地下水位值（m） (87)附表3 止水帷幕深21m时各观测点地下水位值（m） (89)附表4 止水帷幕深24m时各观测点地下水位值（m） (91)附表5 止水帷幕深27m时各观测点地下水位值（m） (93)附表6 止水帷幕深30m时各观测点地下水位值（m） (95)第一章绪论1.1 研究依据（1）济南西客站站前广场岩土工程勘察报告（初勘），济南市勘察测绘研究院，2009年5月。

济南房地产项目市场研究报告

济南房地产市场研究报告济南思源房地产经纪有限公司目录一、济南2011年上半年大事记 (5)1、事件一：西部进入高铁时代，西站带动济南全速发展 (5)2、事件二：“省城第一楼”崛起引领济南进入IFC时代 (5)3、事件三：迪士尼初步确定落户济南西部建"十大综合体" (6)二、济南市土地市场分析 (7)1、土地市场概述 (15)2、2010年-2011年季度土地市场分析 (15)4、土地成交类型分析 (17)5、区域土地市场成交情况 (18)三、济南市整体市场概况 (19)（一）普通住宅 (19)1、市场概述 (19)2、总体供应量及区域分布 (20)3、新增供应量及区域分布 (21)4、成交量及区域分布 (22)5、价格走势 (23)附：上半年住宅项目销售TOP10排行榜： (24)（二）别墅 (26)1、别墅市场概述 (26)2、济南在售别墅项目情况 (27)4、销售情况 (29)5、别墅市场1~6月销售情况 (31)（三）公寓 (31)1、市场概述 (31)2、供应量 (32)3、销售情况 (32)4、价格趋势 (33)5、重点楼盘监测 (34)6、后市预测 (36)（四）写字楼 (36)1、市场概述 (36)2、供应情况 (37)3、销售情况 (37)4、价格趋势 (39)5、重点楼盘监测 (39)6、后市预测 (40)（四）商业 (40)1、市场概述 (41)2、供应情况 (41)3、销售情况 (42)4、重点楼盘监测 (42)6、商家资讯 (47)7、后市预测 (50)五、小结 (50)一、济南2011年上半年大事记1、事件一：西部进入高铁时代，西站带动济南全速发展事件回放：6月底，北接京津冀，南连长三角的京沪高铁全线贯通，处于两大经济圈黄金分割点上上的济南跟随疾驰的现代列车，迎来一个崭新的提速时代。

对于四平八稳的内陆省会城市济南来说，这是一次难得的复兴契机。

事件评述：京沪高铁两端是经济实力强大的北京、上海，中部沿海城市经济发展相对低，沿线经济呈现出“哑铃式”经济格局。

北京西客站公建项目市场调研及前期策划建议书

北京西客站公建项目市场调研及前期策划建议书1目录第一章总体市场环境分析 (4)一、经济背景 (4)二、政策背景 (5)三、市场背景 (6)第二章区域市场调研分析 (10)一、区域市场环境分析 (10)二、区域市场调研分析 (13)三、区域市场调研总结 (18)第三章项目认识 (15)一、项目概述 (19)二、项目开发商住公寓可行性 (20)三、项目开发商住公寓可行性 (21)第四章项目市场战略与产品策略 (22)一、项目总体思路 (22)二、项目市场战略 (22)三、产品策略与定位建议 (24)四、客户描述 (27)五、价格分析及建议 (28)六、项目SWOT分析 (30)附件 (33)说明：通过前期同贵公司的沟通和交流，我们对项目本身概况有所了解，结合我们对整体市场的把握，对区域市场的调研分析，本建议书侧重在区域市场调研结果分析的基础上，针对项目具体情况和目前市场机会点做出初步的市场战略和产品策略建议。

希望在以后的合作和交流的过程中，在项目整体定位的思路和方向方面达成一致的基础上，再深入整合项目的整体营销策略，循序而渐进，以保证项目的市场成功，、销售成功。

第一章总体市场环境分析一、经济背景●宏观调控效果初显，政策手段抑制经济过速增长。

统计数字表明，2004年前三季度,中国经济仍然以9.5%的速度增长，经济绷得很紧、过热压力巨大。

国家采取了一系列宏观调控措施抑制经济过热，取得了明显的效果,投资增长速度逐步回落,但是经济过热压力依然客观存在。

●国际关系及国内社会改革过程中存在的客观因素对宏观经济产生一定的影响。

虽然银行加息等政策也表明了宏观调控的想法，但是在国际背景下抓住20年的国际战略发展机遇期和国内就业压力、银行与国企问题、社会稳定的国内压力的背景下，政府将继续采取积极的经济政策，推动经济快速增长。

虽然有问题，但将在问题中前进，在国际因素的影响下，此次宏观调控不同于92、93年，不同于前几次，政府部门也多明确表示，中国经济不会硬着陆。