SPACE济南西客站商业策划报告0706

济南商业规划
济南市整体商业规划目标为：建设成为立足济南，带动山东，辐射华东、华北、黄河中下游及环渤海地区，服务全国， 接轨世界的区域性商贸流通中心，承接京津与沪宁、东 部沿海与西部内陆地区的商贸枢纽城市，现代化区域性大商
都。
在此目标下，济南市于 2006 年 11 月 5 日正式出台了《济南市商业网点发展规划》。根据这一发展规划，从现在起 至 2020 年，济南市将打造老城商圈、主城商圈和新城商圈三大不同等级、不同层次的商圈，并形成“一核二区四片 四心”结构布局。 打造老城、主城、新城三大商圈 老城商圈即城市内环路以内的老城区范围， 由历山路、北园大街、纬十二路、经十路围合的 区域。这一商圈是济南市传统的商业区，它由位 于古城区的中心商业区与位于古城西侧的商埠区 两部分组成。 主城商圈位于城市总体规划确定的主城区范围 中老城商圈以外的区域，地处玉符河以东、绕城 高速东环线以西、黄河与南部山体之间，包括腊 山、党家、燕山、王舍人和贤文五个片区。 新城商圈即城市总体规划确定的“一城两区” 整个城市规划建设用地范围中，主城商圈以外的 区域，包括东部城区和西部城区。 主城商圈 新城商圈 老城商圈
济南市场环境总结
外部环境：
济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省的政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是全国十五
个副省级城市之一。著名的泉城和国家历史文化名城，环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市。 以济南为中心，与周边的淄博、莱芜、泰安、聊城、德州、滨州6个城市共同组成的济南都市圈。成为超越省会地位的 区域中心城市。高铁的运营使济南一小时都市圈进一步得以扩大；中心城市辐射力进一步增强。 商圈分布：
泉城路商圈---城市商业金街
泉城路商圈历来பைடு நூலகம்济南繁华的商业中心，是泉城东西向发展的主轴，有十字
金街的地位，具备了购物、休闲、旅游、文化、交通五大功能。
泉城路商圈---业态组合
泉城路商圈目前业态以百货为主，辅以品牌专卖、餐饮娱乐等。
典型商业：恒隆广场
项目建筑面积28万平方米，商业面积17万 平方米，总投资近五十亿人民币，建筑密 度58%，绿地率可达14%。香港恒隆地产 有限公司投资约50亿人民币，目标是打造 一个世界级购物中心和恒隆在全球的旗舰 项目。 恒隆广场地下两层、地上七层， 功能十分齐全。
350
400 2300 650
楼层
业种/品类
餐饮 精品超市 化妆品 珠宝
主要品牌
麦当劳、咪酷、缇米咖啡、满记甜品、宾达咖啡、快乐涮涮锅、和绿回转寿司、肯德基、 Ole’ 佰草集、露华浓、Skinfood、V.Rose、谜尚、宝琪蓝、阿芙 千禧之星、周生生、潮宏基、通灵、世纪缘、Enzo 丽欧娜、阿努比斯 宝岛眼镜、一代眼镜、Machree、亮视点 Cue、雅戈尔|、堡尼、柏格西尼、柏朗雅高、雅迪斯、jockey、芝禾、卡尔丹顿、威斯 康尼、安瑞井、臣枫、菲尼迪、优衣库、白井、TBF、马克华菲、Roem、欧时力、爱慕、 古今、安莉芳、十月妈咪、伊芙欣悦
3
陆港
•济南还相继建成了济南国际集装箱分流中心和济南 至香港的陆路货运道路。
4
公路
•济南向东有济青（济南—青岛）高速公路，向南、 向北有京福（北京—福州）高速公路、京沪（北 京—上海）高速公路，向西有济聊（济南—聊城） 高速公路等。
济南对外交通系统促进了济南与其他城市的连结度，济南在中心城市地位进一步 强化
在山东省处于承东接西的位置；在全国是连接华东与
华北的门户；也是连接华东、华北和中西部地区的重 要枢纽，京沪锁钥；是黄河三角洲最大的中心城市。 ◇ 济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全 省的政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也 是全国十五个副省级城市之一。 ◇ 济南总面积8227平方公里，其中市区面积3257平方公 里。 ◇ 行政区划包括历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6
济南商业发展历史演变
传统商业期 1995年前 ◇ 本地国营商业 ◇ 以传统百货为主，柜台 式销售 ◇商业规模总体较小，档次 较低，商品品类追求大而 全。 现代商业起步期 1996年—2002年 ◇ 消费力的提升促进少量 百货出现。 ◇ 消费观念的转变，促进 专业商场、专卖店及超市 大量出现。 现代商业发展期 2003年—2009年 ◇ 大型超市、专业店进一 步拓展市场； ◇ 大型商业由传统百货向 综合性商业过渡 ◇ 外资商业逐步突破商业 壁垒进入济南市场。 ◇ 销售类商业物业大量出 现。 济南百货、大观园、人民 商场、济南华联、济南一 百、山东华联 银座商城、贵和购物中心 、三联家电、世购、万嘉 隆、大润发等 泉城路万达、沃尔玛、家 乐福、易初莲花、乐购、 国美电器、苏宁电器等 恒隆广场、万达广场 入； ◇ 综合性购物中心开发开始 始出现； ◇ 商业壁垒逐步减弱，商业 发展更加有序、透明。 现代商业成熟期 2010年—— ◇ 外埠商业地产集团大举介
济南城市概况/发展战略
东拓：高新技术产业发展迅猛，政府着力推动，在济南市三大战略方向上发展最为突出。城市主导功能为行政、文 化、高端居住区等。 西进：空间格局、土地条件优越，受高铁建设推动、西客站建立和政府政策支持，是济南市三大战略方向上发展潜 力最大的区域。本案位于西客站核心区域。 南控：受地形的限制，南部发展空间有限。主导城市功能为中端、中高端居住区。
面积（㎡） 5610
1F
餐饮 化妆品 钟表 国际名品 餐饮 精品超市 服饰
2500 200 2100 400 3500 400 8300
2F
饰品
箱包 鞋 家居生活
雅天尼、银镇、GUESS、LOVE&LOVE、七好银饰、瑞红饰品、ABISTE
Kanawa、Why、uspolo 汤普葛洛、拉意、爱的旋律、耶鲁氏、比恩比、安玛丽、爱步、丽格、骆驼休闲鞋 无印良品
5
高铁
纳入北京、上海三小时经济圈
一条京沪高铁，将济南带入北京、上海三小时经
济圈内，高铁带来的滚滚人流以及超强的“磁力
效应”将使济南这座城市的人气和商气快速聚集 。进入高铁时代，巨大的人流、物流、资金流、 信息流，逐渐加快的城市化进程和不断增强的省 会城市辐射力。 高铁扩容济南都市圈 随着高铁时代的来临，高速出行在缩短山 东沿线六市县之间距离的同时，也将加大高铁 沿线城市同城化效应。一小时内，从济南出发 北可达天津，南能到达与徐州相接的枣庄，普 通市民的生活圈也将大大扩容。 纵贯山东西部的京沪高铁，将德州、济南、 泰安、曲阜、枣庄、滕州连成了一线，使得山 东省形成了纵横构架的高速铁路网，同时也宣 告了山东省“高铁时代”的真正来临。
北跨：受城市资源和扩张力的影响，北跨在一段时间内是无法实现的。但是济南北部城区有望在中短期内建成多个
中等收入阶层聚集的大型居住区。 中疏：疏解繁重的城市功能，部分居住功能逐步转移到中心城市的外围地区。
※ 中心城市的功能将产生对商业、商务物 业的更高需求。 ※ 城市的居住组团、商圈将随着城市的扩 张而发展。 ※ 西部城区的商业、商务氛围有望在高铁 助力下在一个比较短的时间内得到明显的改 观。
•此外，轨道交通2号线东起高新区，向西穿越市区后，一直延伸到长清区；3号线从高新区向东，一直延伸到孙村；
4号线则南北贯穿英雄山－大纬二路－济泺路，北起泺口，南至重汽技术中心；5号线则从历山路中段（约解放桥附
近）出发，一直延伸到位于长清区的大学科技园；6号线西侧终点在腊山新村，东侧终点则在济南国际机场。
商场位置
商场定位 交通状况 主要商业业态 消费群体
济南市历下区泉城广场北侧,胜利大厦东临
高端百货店 1、3、5、80、102等公交车 百货商店、超级市场、专卖店、娱乐场所、电影院、酒 店、商务办公、餐饮 中高层收入人群 辐射范围 楼层 建筑面积 济南市区 7层 28万平米
楼层
业种/品类 国际名品
主要品牌 Escada、Coach、Hugo Boss、Gieves&Hawkes、Pal Zileri、VERRI 、兰博基尼、 CANAU、St.john、Calvin klein卡文。克莱、雅格狮丹、Lancel 哈根达斯、满记甜品、优格大道、爱茜茜里、面包新语、星巴克、板长寿司、一茶一 坐、必胜客 丝芙兰、欧舒丹 聚时表行、爱马仕钟表、欧米茄、万国、天梭、斯沃琪、卡文。克莱恩 CK Underweat、AZUL by moussty 船歌鱼水饺、茉莉餐厅、太兴餐厅、西堤牛排 屈臣氏 Nike Goff、迈克达威、酷劲运动城、名店运动城、雅莹、Lafe’ta、恩曼琳、影儿时 尚会所、爵度、Maxstudio、奈蔻、Rime、HUNT、SCOFIELD、例外、Lampo
二.城市商业供应研究
济南商圈概况
泺 口 商 圈
北园大街商圈 泉城路商圈 经四路商圈 段店商圈 西市场商圈 英雄山路商圈
洪楼商圈 山 大 路 商 圈
燕山商圈
※ 济南的商圈分布过于集中在城市的中心区域，缺乏均衡性，与城市的发展极不协调，商业分布的不合理性造成 局部供应过剩和缺乏并存的现象，这对济南的城市化进程和整体发展战略极为不利。 ※ 未来随着济南城市商业规划的实施，上述格局将发生改变，济南也将由单一城市中心向多城市中心的方向发展， 这在促进城市商业裂变升级的同时，也将为商业地产的开发商创造无限的商机。
济南的商圈分布过于集中在城市的中心区域，缺乏均衡性，与城市的发展极不协调，商业分布的不合理性造成局部供
应过剩和缺乏并存的现象，这对济南的城市化进程和整体发展战略极为不利。未来随着济南城市商业规划的实施，上 述格局将发生改变，济南也将由单一城市中心向多城市中心的方向发展，这在促进城市商业裂变升级的同时，也将为 商业地产的发展创造无限的商机。东西两翼新城商圈呼之欲出。 城市商业品牌集合度： 贵和购物中心、银座、振华、万达、恒隆广场，品牌组合逐步完善，城市商业品牌集合度较高，各商家差异化经营日 益明显。尤其知名商业地产运营商香港恒隆集团、万达集团陆续进入济南，成熟的商业运营体系和品牌号召力使济南 的商业时尚度进一步得以增强。
城市总体布局。从而带动旧城区的提升和改造，有机
疏解旧城区。 ◇ 市域产业发展规划实施两翼展开、跨河发展的总体战 略，形成主城区产业聚集区和沿交通走廊向东、向西 、向北的三条产业聚集带。 ◇ 济南近年启动了一批重点规划发展区域及重点基础设 施建设项目，城市的快速发展和升级进入了实质性阶 段。 ◇ 构建以济南为中心，与周边的淄博、莱芜、泰安、聊 城、德州、滨州6个城市共同组成的济南都市圈。成 为超越省会地位的区域中心城市。 ※ 城市规模不断扩大。 ※ 主城区呈现向东西两翼迅速扩张的态势。
区；平阴、济阳、商河3县和1个县级市章丘市。
◇ 城市性质：山东省省会，著名的泉城和国家历史文化
市
区
历下区、市中区、槐荫区、天桥区 、历城区、长清区 平阴县、济阳县、商河县 章丘市
名城，环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市。 下 辖 县
县级市
济南城市概况/规划
◇《济南市城市总体规划(2005━2020年)》确立济南的整 体城市定位为：山东省省会，著名的泉城和国家历史 文化名城，环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心 城市。 ◇ 中心城建设用地集中在北部黄河和南部山区之间的适 宜建设区域，用地发展方向在现状城区用地的基础上 ，主要向东西两翼拓展。 ◇ 近期城市发展以向东西两翼发展为主，远期逐步完善
济南西客站站场项目 商业策划报告
目录
一. 城市宏观环境研究 二. 城市商业供应调研 三. 项目属性研究 四. 城市高铁案例分析 五. 项目发展方向研判 六. 项目业态规划
附件：阶段性工作及团队
一.城市宏观环境研究
济南城市概况
◇
济南地处山东省的中西部，位于渤海经济圈，北接京 津唐，南接长三角，西连黄河中上游，东连胶东半岛，
济南城市交通|市外
1
交通枢纽
•济南市山东省铁路、公路、航空的交通枢纽，京沪、 胶济铁路在市区交汇，北连北京、天津，南接南京、 上海、福州，东达港口城市青岛、烟台。
2
空港
•济南机场是经国家批准的国际空港，有通往香港、 北京、上海、厦门、海口等城市的30余条空中航线， 并开通了济南至俄罗斯的国际货运包机。
济南城市交通|市内
•根据2008年冬启动的济南 轨道交通规划编制工作， 济南市可能建设6条轨道交 通线。轨道交通1号线西起 规划中的济南西客站，东 至济南奥体中心。在2007 年10月份济南市规划局和 槐荫区政府提供的西客站 片区综合交通规划中，轨 道1号线终点站将设在西客 站的北边，位于未来京沪 高速铁路的西侧。