2019长沙梅溪湖先导区项目 商业发展建议 54P 共55页

项目毗邻多个交通线道出入口，交通便利。
项目地综合情况介绍
项目地综合情况介绍
根据大长沙“东拓、西进、南融、北上”的发展趋势和各区域房地产发展的特征，长沙房地 产市场逐渐形成了以市中心板块为核心的十三大地产板块格局。
长沙房地产板块划分
1
市中心板块
2
金星北板块
3
市府板块
4
麓谷板块
5
麓南板块
6
北城板块
7
绿化带
F-31北临小区路，除了湖面景观，还能观湖心岛公园，景 观资源优异，东临小区地块，南观桃花岭风景区，南临梅溪 湖大道，后期有一定的噪音影响；
F-30地块北面和东面都是小区内部地块，除了湖面景观，
S
中学、小学 岳麓山
还能观湖心岛公园，景观资源优异，南观桃花岭风景区，南 临梅溪湖大道，后期有一定的噪音影响；
万象城
特色商业街成功运作的关键，及本案类型
时尚+商业 •选址：城市核心区中心位置、市级商圈、周围有高端住宅支撑 。 位置不符合
历史+商业 •业态定位结合市场需求，同时多以餐饮休闲为主； 文化+商业 •建筑形态结合当地历史文化特点，错落有致排列；
不具备历史条件 文化特色时机已被抢占
主题+商业 •坚持特色化经营，通过各类活动增加商业氛围。
写字楼/酒店裙 楼
多为独立建筑
1-4层
多为1-4F
次级商圈 多为独立建筑
多为1-5F
适用性高 多为独立建筑
多为B1-5F
客群
商圈内主题所针 对的消费群
项目及周边社区
项目及周边社区
核心区域内商务 客群
商圈内主题所针 对消费群
商圈内家庭为主
全客层
档次
中档
中档
中档
中档偏高档 中档偏高档
中档为主
中档偏高档
常见业态
桃花岭风景区
西面即为国际CBD，具有一定的建筑景观优势。
具备多向景观：一线湖景+岳麓山、湖心岛公园桃花岭4A风景区山景景观+中央商务区 的建筑景观。
项目简析
(北) 无敌湖景，与湖面仅隔一 条公共绿化带
(西) 现为空地，未来是中央 商务区——梅溪湖的核 心区域
（东） 湖心岛公园，已初具规模
（南）未来规划中小学， 桃花岭山脉
•“原创界”本土原创设计师在 京展示作品的平台
•Barbie 小型展
•彩绘
•北欧艺术节
2、商业风情街区打造：法兰西风情商业步行街
特色街区打造
通过设计街景，规定建筑体量
和建筑后退的距离，控制招牌设 计和建筑立面的形式；
同时设计具有标志性的指示系
统 “街、铺、景”等多角度多方 面营造建筑景观与商业氛围； 情景交融创造休闲生活空间与 “逛”街的真正乐趣； “ 用景观招揽生意”——商业 走廊形成景观带，高度强化购物 的“休闲性”功能； “大商家坐庄，小商家坐 市”——品牌商家偕同进入带动 其他小商家。
滨水广场
示 意 图 片
人工河道
音音乐乐喷喷泉泉
1、商业主题：购物中心充分植入文化及艺术的元 设素施艺术化（示意图片）
定期引入艺术活动（示意图片）
1、商业主题：前卫装修
1、商业主题：艺术活动
接连不断的展示、活动等使得佳兆业梅溪湖成为长沙高端时尚新地标
•中央美术学院“为坐而设计”大 奖赛作品展
•风尚V生素时装秀
劣势
两侧背山，无商业发展纵深 全市规划中属先导性板块，规
划功能单一，片区较小 目前位置远离城市核心区 整体开发完成时间较长
SWOT 分析
机会
多个开发商已经持有项目片 区土地，未来配套需求存在 片区未来是河西板块的一部 分，潜力预期好 长沙持续城市化，促进项目 成熟
威胁
周边已知购物中心商业约35 万㎡，竞争激烈 长沙市内购物中心5年内预计 约170万㎡，竞争加剧
产品形式 底商
集中商业、底商 集中商业、底商
底商 底商 底商 底商
项目所在片区在售商业相对较少，只有7个项目目前有商业在销售。
项目所在片区在售商业类型主要以沿街底商为主，只有万科城市花园为小型社区型集中商业和罗马商业广 场为区域型集中商业
目前仅有7个项目有商业在销售，商业形态以沿街底商为主。
项目地综合情况介绍
服饰、餐饮、休 闲娱乐等特色业
态
社区服务配套
社美区容超、套市健等、身餐、饮配、银利行店、、楼证健等券身、、便酒精品餐百饮货娱、乐服等饰、超门市店、、娱服餐乐饰饮等、休专闲
超市、百货、服 饰、专业卖场、 餐饮休闲娱乐等
代表案例
上海新天地、锦 里
万科城商业街
万科金色家园
金中环
上海大悦城 海岸城/KKmall
地华梅溪湖
0.6
集中商业、底商
麓谷明珠
1.1
集中商业、底商
上尚街
2
集中商业
中一九郡
0.4
集中商业、底商
片区未来供应商业以集中式商业+沿街底商的形式为主，预计供应量达到49万㎡，片区
未来商业市场竞争激烈，基于区域发展的长期性，短期内仍无法形成浓厚的商业氛围。
项目地综合情况介绍
优势
景观、环境配套优质 政府主导的河西发展先导区 规划清晰、土地价值明显
目前在售的社区型商业和沿街底商成交均价在20000元/㎡左右，
集中商业底商销售均价在36000元/㎡左右，社区型商业、沿街底商成交均价在20000元 /㎡左右。
项目地综合情况介绍未来供应量
项目名称
（万㎡）
保利.麓谷林语
2
罗马商业广场
6
梅溪湖安置区
1.2
达美d6区
8
产品形式 集中商业 集中商业 集中商业、底商 集中商业、底商
片区未来供应商业的产品 形式以集中式商业+沿街底 商为主，处于梅溪湖国际新 城范围内的项目多规划有中 大型的集中式商业。
振业城 中建项目
wk.baidu.com
12
集中商业、底商
片区预计未来供应商业到
3
集中商业、底商
达49万㎡，未来商业市场的
旭辉御府
0.6
底商
竞争将异常激烈。
金茂梅溪湖
2.1
底商
宜居项目
10
集中商业、底商
景观元素
3、商业业态建议
• 法式式西餐厅 • 欧美风味餐厅 • 特色中餐厅 • 音乐咖啡厅 • 法式酒吧
项目地综合情况介绍
项目片区项目 及商业
万科城市花园 罗马商业广场
振业城
旭辉御府
方兴项目 地华梅溪湖畔
上尚街
望兴F1站 沙坪项目
世界1区
本项目
中建项目
泛梅溪湖片区目前已知的带有商业的项目众多，较为典型的如：罗马商业广场、万科城 市花园、上尚街等。且未来还会增加。竞争压力将进一步扩大。
项目地综合情况介绍
151912 30%
160 11393.4 29182.4 121529.6
4
109068 30%
160
8180.1 21813.6 85254.4
0.6
11976
30%
24
5988
11976
0
2
3.7
79310
35%
60/140 7502.25 15062 63448
352266
33063.75 78034 270232
最为符合√
特色商业街地处区域中心位置 特色商业街建筑与城市文化的结合 特色商业街定位与市场需求的结合 特色商业街经营必须坚持特色化
商业发展建议
A. 项目片区非核心大片区核心位置，无法形成商业所需的大量人流聚集； B. 项目如依靠梅溪湖自身规划人口则周期长，（梅溪湖片区建设约2018年完
成，人口导入则将滞后3-5年）因此自身人口不可期。 C. 长沙未来5年内购物中心饱和；项目周边集中商业总量也较高，竞争激烈； D. 项目纯商业地块小、指标不符合。底商结构不适宜做大型集中商业 E. 景观资源较为丰富，利于主题化街区延伸。
1200
233
175
96
800
120
624
项目简析
N
3000亩湖面
中央商务区
湖心岛
F-32地块北临亲水绿化带，与3000亩梅溪湖紧紧相连， 可享受一线湖景资源；沿湖面极宽，视野极好，无遮挡； 南面临小区路，有一定噪音影响；
F-34北临亲水绿化带，东临湖心岛公园，除了湖面景观， 还能观湖心岛公园，景观资源优异，南观桃花岭风景区，南 临梅溪湖大道，后期有一定的噪音影响；
销售 （万㎡）
1.24 2.3 1.1 0.31 1.4 0.2 0.1
产品形式 底商
集中商业、底商 集中商业、底商
底商 底商 底商 底商
成交均价 24560 36120 23413 19032 21032 19165 20312
注：此成交均价为包含1、2、3层商业整体的均价
以罗马商业广场为代表的集中式商业街铺目前成交均价在36000元/㎡左右。
长沙梅溪湖先导区项目 商业发展建议
商业集团策划管理部 2019年9月1日
内容索引
1
项目简介
2
项目地综合情况简介
3
商业模型指标分析
4
商业发展建议
5
商业案例
项目简介
项目简析

本项目位于岳麓山西麓，根据控规商业
面积约为，项目临湖而建，坐享优质湖景资
源。
开发规模：规划城市建设用地1425.29公顷， 人口规模36.0万。
功能定位：国际服务功能区 具体包括： 国际文化娱乐中心、国际创新 研发中心、国际对外交流中心、国际商务商 业中心、国际金融中心。到2018年，梅溪 湖国际服务区，即梅溪湖国际服务与科技创 新城（梅溪湖国际新城），将建设成为河西 新城的城市中心。
用地面积 用地面积 地块编号 用地性质 （平方米） （亩数）
东城板块
8
尚东板块
9
武广新城板块
10
南城省府板块
11
暮云板块
12
滨江新城板块
13
梅溪湖板块
滨
金星北板块
江
新
城
板
市府板块 块
麓谷板块
梅溪湖板块
北城板块 市中心板块 尚东板块
经开星沙板 块
东城板块
麓南片区
南城省府板 块
武广新城板 块
梅溪湖作为河西大城市圈先导区，起承上启下功能。区域所含面积较小，东南侧 被岳麓山环绕，非中心板块。未来发展纵深欠佳。不利于商业持续发展。
商业模型分析
商业模型指标分析
√ 商业街标准化类型 主题商业街 社区商业街
配套商业标准化类型
购物中心标准化类型
社区配套商业 商务配套商业 主题购物中心 区域购物中心 跨区域购物中心
商圈 建筑形态
楼层
市级商圈、区域 商圈
独立街区
多1-3层
—— 住宅底层 限于1-2层
—— 公寓裙楼
1-3层
商务区
市级商圈/次级 商圈
产品形式 底商
集中商业、底商 集中商业、底商
底商 底商 底商 底商
片区目前已经推售商业供应量为12.94万㎡，到目前为止成交量6.65万㎡，市场商业存 量6.29万㎡,供求相对均不活跃。
项目地综合情况介绍
项目名称 保利.麓谷林语 罗马商业广场 万科城市花园
建安像素汇 中房.F联邦
上尚街 世界一区
商业总面积 （万㎡） 2.64 6 1.5 0.4 1.5 0.6 0.4
项目由4地块组成，北面临湖及公共绿化带，南面直观桃花岭山脉，西面靠近梅溪湖核 心区——中央商务区，东面紧临湖心岛公园，拥有稀缺的景观资源。
项目简析
混合功能区
TOD混合 功能区
国际文化 艺术中心
高端居住区
中建
金茂
国际研 发中心
居住社区
国际商务区
佳兆业 生态居住区
5年内梅溪湖片区区指标说明： 总居住面积：350万㎡ 总商业面积：预计50万㎡ 商务面积：预计40万㎡ 配套：星级酒店、公园、教育、 体贴完善交通……
F-30 商住混合 37978
57
F-31 商住混合 27267
41
F-32 商业金融 20190
30
F-34 商住混合 21435
32
合计
106640
160
容积率
建筑面积 建筑密度 （平方米） （%）
建筑限高 （米）
基地面积
商业面积
住宅面积
满铺占地商 会所(占商 业层数 业面积）
停车 商业(辆）
4
项目名称 保利.麓谷林语 罗马商业广场 万科城市花园
建安像素汇 中房.F联邦
上尚街 世界一区
在售商业总面 积
（万㎡） 2.64 6 1.5 0.4 1.5 0.6 0.4
销售 （万㎡）
1.24 2.3 1.1 0.31 1.4 0.2 0.1
市场存量 （万㎡）
1.4 3.7 0.4 0.09 0.1 0.4 0.3
本项目不建议布置集中商业；
建议根据景观优势布置风情商业街
Part 1
临街商业打造建议
滨湖风情商业街区
延展梅溪湖景观价值、提升项目整体形象，打造以餐饮、休 闲、泛会所、娱乐为一体的滨湖主题风情街区
1.主题：充分利用水元素及艺术元素
示 意 图 片
商业主题：打造滨水休闲广场及音乐喷泉等设施 （滨水主题）
项目名称 保利.麓谷林语 罗马商业广场 万科城市花园
建安像素汇 中房.F联邦
上尚街 世界一区
在售商业总面积 （万㎡） 2.64 6 1.5 0.4 1.5 0.5 0.4
销售 （万㎡）
1.24 2.3 1.1 0.31 1.4 0.2 0.1
市场存量 （万㎡）
1.4 3.7 0.4 0.09 0.1 0.3 0.3
项目地处梅溪湖的中心区位——腹地，临近核心的商务区，地标价值明显
项目简析
地铁2号线经过，北面临国际商务中心站、国际商业中心站， 西面临梅溪湖西站，三大站点汇聚项目周边；
南面临梅溪湖大道，东西畅通；
1 2 3
佳兆业
秀峰路 梅溪湖路 环湖路 二环线
1 国际商务中心站 2 国际商业中心站 3 梅溪湖西站