2015年下半年黑龙江房地产估价师《相关知识》：房地产面积测算的概念考试题

2015年下半年黑龙江房地产估价师《相关知识》：房地产面积测算的
概念考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某房地产投资项目，资产为6 000万元，负债为3 500万元，流动资产总额为3 000万元，流动负债总额为1 500万元，存货为1 800万元。

则该项目的速动比率是。

A：80％
B：120％
C：171％
D：200％
E：借款合同
2、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。

A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积
C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
3、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。

A．9.26%
B．10%
C．11.320%
D．12%
4、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系统数为0.5。

那么，当前房地产投资的折现率为（）。

A．3.5%
B．5.17%
C．7.75%
D．8.59%
5、某市去年住宅的实际销售量为500×104m2，预测销售量为450×104m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是__×104m2。

A．475
B．600
C．．450
D．490
6、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。

如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是。

A：14％
B：10％
C：33％
D：15％
E：借款合同
7、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是__存在差异性。

A．房地产开发企业的特点
B．城市区域功能
C．购房者的需求
D．城市地理环境
8、《中华人民共和国刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处__，并处罚金。

A．3年以下有期徒刑或者拘役
B．5年以下有期徒刑或者拘役
C．5年以下有期徒刑或者管制
D．5年以上，10年以下有期徒刑
9、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现存的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为10000㎡，运营费用率为40％。

假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％．其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。

A：548.19
B：558.15
C：567.39
D：675.40
E：工业用地的监测点评估价格
10、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。

A．信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道
B．债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷C．企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年
D．利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”
11、如果是无期限的土地所有权，就无需计提__。

A．时限问题
B．附加值
C．利率
D．折旧
12、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。

乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年。

A：38
B：40
C：68
D：70
E：执行层的组织协调
13、房地产估价师延续注册的，注册有效期为年。

A：1
B：2
C：3
D：4
E：执行层的组织协调
14、2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港__签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。

A．物业协会
B．不动产学会
C．测量师协会
D．测量师学会
15、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于万元。

A：536
B：549
C：557
D：816
E：工业用地的监测点评估价格
16、招标工作小组的（）人虽，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。

A．助理
B．决策
C．技术
D．文职
17、收益法中的运营费用率是指__。

A．运营费用与潜在毛收入之比
B．运营费用与总收益之比
C．运营费用与净收益之比
D．运营费用与有效毛收入之比
18、在实际估价中，要特别注意估价对象范围的界定．以下选项中，属于实物构成范围内的是。

A：是否包括特许经营权
B：是否包括债权债务
C：是否强制处分房地产
D：是否包括建筑物内的家具
E：工业用地的监测点评估价格
19、关于流动比率，下列说法不正确的是__。

A．流动比率=(流动资产总额/流动负债总额)×100%
B．又称之为“银行家比率”
C．又称之为“二对一比率”
D．在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上
20、在城市房屋拆迁补偿安置中，__。

A．产权不明确的房屋不予补偿
B．已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人
C．未解除租赁关系的房屋，暂不补偿
D．未超过使用期限的，临时建筑，应给予适当补偿
21、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。

A：估价原则
B：估价目的
C：估价方法
D：估价程序
E：工业用地的监测点评估价格
22、土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用20年后转让，受让人的使用年限只有__年。

A．20
B．30
C．40
D．70
23、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4 000元／㎡。

若报酬率为6％，收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。

A：3 800
B：4 500
C：5 200
D：5 600
E：工业用地的监测点评估价格
24、从事房地产估价，首先要有房地产。

A：估价业务
B：估价目的
C：估价对象
D：估价程序
E：工业用地的监测点评估价格
25、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。

A．43.2%
B．50%
C．56.8%
D．70%
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列关于收益率指标的表述中，错误的是。

(2008年试题)
A：基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率
B：财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
C：常规项目的财务内部收益率是唯一的
D：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
E：借款合同
2、会计起修正作用的一般原则包括。

A：配比原則
B：谨慎原則
C：重要性原则
D：形式重于实质原则
E：实质重于形式原则
3、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）。

A．土地购置贷款
B．土地储备贷款
C．土地开发贷款
D．建设贷款
4、列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。

A：土地购置贷款
B：土地储备贷款
C：土地开发贷款
D：建设贷款
E：借款合同
5、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系，说法正确的是。

A：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成反方向变动
B：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成同方向变动
C：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成反向变动
D：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成同向变动
E：若某种商品的需求为单一弹性，即价格升(降)的百分率与需求减(增)的百分率相等
6、下列选项中，决定房地产需求量的因素有。

A：该种房地产的价格水平
B：该种房地产的开发建设成本
C：相关物品的价格水平
D：房地产开发商对未来的预期
E：消费者的偏好
7、若按等比例选择投资品，则预期收益最大的投资组合应是__。

A．股票+债券
B．股票+投资基金
C．债券+投资基金
D．股票+投资基金+债券
8、根据拍卖方式不同可将减价拍卖分为。

A：人工式拍卖
B：电子式拍卖
C：无声拍卖
D：有声拍卖
E：现场拍卖
9、为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/m2，约定建筑面积为95m2，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100m2。

自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（）元/m2。

A．3868.92
B．4000.00
C．4072.54
D．4286.89
10、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。

A．相应配套的基础设施
B．土地的形状
C．组合完成的功能
D．立体空间
11、股票和债券的相同之处表现在。

(2004年试题)
A：都是融资工具
B：都是流通证券
C：持有者享有相同权利
D：都具有偿还性
E：都可以为投资者带来收益
12、砖木结构二等的残值率为__。

A．2%
B．4%
C．3%
D．5%
13、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为__万元。

A．27.6
B．28.2
C．29.0
D．29.9
14、政府宏观调控房地产市场的手段包括。

A：土地供应政策
B：金融政策
C：诚信建设
D：税收政策
E：加强产权管理
15、按照房地产经营使用方式分类，下列主要是营业的房地产有。

A：旅馆
B：影剧院
C：商店
D：餐馆
E：写字楼
16、投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种人住需要的房地产产品，然后推向市场销售，并以此获得利润的过程是指。

A：房地产开发投资
B：房地产直接投资
C：房地产置业投资
D：房地产间接投资
E：借款合同
17、在房屋权属登记信息的查询中，下列不能查询情形的，查询机构可以出具无查询结果的书面证明。

A：按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的
B：要求查询的房屋尚未进行权属登记的
C：要求查询的房屋已完成权属登记的
D：要求查询的事项不存在的
E：要求查询的资料不存在的
18、按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为几种类型。

A：收益型
B：收益贬值型
C：收益加增值型
D：机会型
E：保本型
19、单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为。

A：屋面板
B：屋架
C：天窗架
D：托架
E：执行层的组织协调
20、物业管理的策划阶段的工作包括等基本环节。

A：物业管理的早期介入
B：制定物业管理方案
C：制定临时管理规约及有关制度
D：物业管理人员的选聘与培训
E：选聘物业服务企业
21、下列关于股票与公司债券的表述不正确的是。

A：二者既有相同之处，又有质的区别
B：股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资
C：股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系，而公司债券持有人与公司之间形成的是一种股东权与公司生产经营权的关系
D：在风险承担方面，公司债券持有人承担公司经营风险责任，而股票持有者则不承担公司经营风险责任
E：股票投资风险是很大的。

相比之下，公司债券则是一种风险程度相对低得多的投资
22、下列属于目前我国划拨土地转让政策的有。

A：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由出让方办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
B：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理建设用地使用权手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
C：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家D：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的所有收益上缴国家
E：在办理出让手续的同时，转让方应将所获得的收益上缴国家
23、金融机构进行项目贷款审查时，要进行的工作有__。

A．客户评价
B．项目评估
C．担保方式评价
D．贷款综合评价
E．贷款金额
24、下列属于承担民事责任的方式有。

(2009年试题)
A：罚款
B：吊销证照
C：赔偿损失
D：赔礼道歉
E：停止侵害
25、资金的时间价值体现了为放弃__的损失所应得到的补偿。

A．利息收入
B．即期消费
C．未来消费
D．税金。