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城市更新政策解读PPT

备注：修正后更新单元面积 = 更新单元面积-现状道路区面积-其余用地区面积
三、主要内容
p 更新模式应符合城市更新专规政策分区管控要求
p 更新单元必须整体实施、成片改造，一个单元原则上只有一个改造主体
三、主要内容
必须采取政府主导改造模式的：
• 从生态控制线、工业保护线内置换且变更为商业、居住等经营性用途的 • 利用“倍增企业”政策完善用地手续后调整为商业、居住等经营性用途的 • 事业单位、国有企业、公有经济成份占主导地位的企业等单位土地 • 其他约定为政府收储的项目
土地
周边Biblioteka 土地利用权属信息建筑安全
道路设施
历史使用
现状
质量
情况
改造必要性
三、主要内容
拆除重
细建区分历史文区化保护域区
现状道路区
生态修复区
三地和超标三地区
现状保留区
整治活化区
其余用地区
单元外拆除区
8+ 1
细分理由
• 拆除重建区：符合“三旧”改造标图建库 • 生态修复区：生态控制线和高速公路中心
单
整治活化区
历史文
化保护区
三地和
超标三地区
元外拆
除
区
其余用
现状道
现状保
地区
路区
留区
三、主要内容
如何
判别是否纳入拆除范围
p 应纳入
• 与规划道路的线型或宽度不一致的，规划道路中现状为建成区的部分
• 因道路、河流等因素需对现状建成区进行清理的区域
• 单元内城市重要道路沿线和改造需求迫切的旧村庄、旧城镇
二、名词解释

城市更新与改造

通过城市更新与改造，可以促进城市的经济发展，提高城市的竞争力。
城市更新与改造的历史和现状
历史回顾
城市更新与改造的历史可以追溯到20世纪初的欧美国家，当时主要是为了解决城市中心区的衰退问题。
现状分析
目前，我国正处于快速城市化进程中，城市更新与改造的任务非常艰巨。同时，随着经济的发展和社会的进步，城市更新与改造的目标和方式也在不断变化。
02
CHAPTER
城市更新的策略和方法
城市更新的策略
可持续发展策略
确保城市更新计划与可持续发展目标一致，注重环境保护、
资源节约和社会公正。
整体性策略
将城市视为一个整体，综合考虑城市的经济、社会、环境和文化等方面，制定全面、协调的更新策略。
适应性策略
根据城市发展阶段和特点，灵活调整更新策略，以满足不同时期和不同区域的需求。
城市更新与改造能够加强城市文化基础设施建设，提高市民文化素质和审美水平。
通过更新和改造老旧建筑，可以保留城市历史风貌，弘扬城市文化特色。
THANKS
谢谢
城市更新与改造能够加强城市安全管理，提高城市应对自然灾害等突发事件的能力。
优化城市空间布局
通过城市更新与改造，可以调整城市功能区划，优化城市空间布
局，提高城市土地利用效率。
更新和改造老旧城区，可以释放出更多的土地资源，为城市发展
提供新的空间。
城市更新与改造能够改善城市交通状况，优化城市交通网络，提
城市改造
是指对城市中的特定区域或地段进行整体性的规划、建设和改造，以实现城市的功能优化和形象提升。
城市更新与改造的目标和意义
01
02
03
改善城市环境

深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程04整理63449课件

(一)申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的 (二)申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的 (三)申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的 (四)建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的 (五)申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的 (六)建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功能有利害关系的业主同意的 (七)未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的
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城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
其他情形用地
按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
补缴地价
改造后应缴地价
原有合法建筑面积地价
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Part 4 城市更新主要程序
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城市更新主要程序
城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改（或制定）程序
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11
城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治包括哪些内容？
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目.
沿街立面更新
环境绿化美化
公共服务设施改造
不改变建筑主体结构和使用功能；一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
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城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治的实施主体是谁？

城市更新PPT课件

不改变土地使用权的权利主体和使用期限保留建筑物的原主体结构 ✓ 改变部分或者全部建筑物使用功能
✓ 可能改变土地使用权的权利主体 ✓ 可能变更部分土地性质 ✓ 严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施
4
再看城市更新
• 广义的城市更新：一个城市中，对建成区中的部分不符合城市功能，城市面貌，城市发展的区域进行类似综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。
破
政府
市场
市场
城市
社区
• 开发商与
社区的博
弈
2
城市更新
• 城市更新的定义：是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区
（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动
• 地区：深圳特有
城市的基城市更新为什么率先发生在深圳
市场利润
政府增量收益
市场利润
成本
成本计算成本
弱政府，强市场；政府土效地率储低备，成本高；城市更新企业效率高，成本低。
深圳人民的产权意识强。
深圳城市发展走在全国前列。
政策突破
城市更新解决土地市场一二级联动问题。开发商取得土地拆迁平整后直接通过土地招拍挂市场得到地块。
用地总量“，以对招耕标地、实拍行卖特或殊者保挂护牌。方式出让国有土地使用权的，适用本规定”“商业、旅游、娱乐和
农民集体商所品有住的宅土等地各的类使经用营权性不用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
得出让、协转议让出或让者：出除租依用照于法非律农、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可
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市场驱动

旧城更新改造规划ppt课件

60% 40% 20% 0% -20% -40% -60%
1996
2004
图：各区就业人口增长情况
增长率
荔湾的整体下沉
越秀的过度集聚
备注：越秀区＝原越秀＋东山；荔湾=原荔湾+芳村；番禺区＝现番禺＋南沙
海珠的冰火两重天
注：和平路、十三行路等批发产业带来的建筑折旧、交通拥挤和外来低端就业
注：北京路步行街的人流与公园前站的拥挤
规划策略
采取以下方法调整规划方案：
第一，以全市统筹为基础调整规划，确定开发功能、强度，落实“中调”战略；第二，以改善人居环境为基本任务，以设施评估为基础，突出基础设施与开发容量双向匹配的思路；第三，以优化城市功能为根本，强调功能结构调整应与就业岗位调整相结合，强调质的提升而非量的提高，并确保经济发展的延续性；第四，应加强历史文化名城保护，坚持红线避让紫线、红线协调特色街道风貌的原则进行规划，强调采取“有保有放”的策略进行有选择性保护。第五，确保公益设施可以落地：检讨已有规划设施实施用地的可行性，规划重点在拆除重建区域内落实公益性设施。
3、规划重点内容
体系性规划
改造指引
目功空规道公开历市
标能间模路服敞史政
与定结和系设空保设
策位构容统施间护施
略
量
用政地近地策块期调分分实整区类施指指指计引引引划
…
政策保障
组拆资新织迁金旧管安财城理置政联
补保动偿障
目标与策略
目标：
•改善旧城人居环境，建设宜居宜业城区
•第三产业增加值：占全市的40%左右，仅越秀的商品销售总额就占全市的30％，消费品零售额占全市的19％。
问题与原因

2019年深圳市城市更新政策分享ppt课件

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37
28
40
52
68
36
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规划/计）
划（%） 31% 37% 42% 44% 48% 51% 54% 56% 60%
深圳市城市更新项目历年计划规划数量及规划批复率图
民企 45%
国企 13%
政府 6%
其他 11%
双主体 3%
股份公司 22%
民企+ 政府 1.34%
股份公司+ 政府 0.80%
2010 6 67 13 8
121
2011 0 34 3 0 5
2012 0 39 4 4 13
2013 0 29 2 0 17
2014 2 33 4 0 11
2015 1 52 2 0 22
2016 0 56 6 5 29
2017 0 30 8 1 12
深圳市城市更新项目历年各类型计划立项数量图
2018 0 64 5 8 30
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
其他工改
商改
居改
村改
2010 3 29 1 3 31
2011 0 12 3 3 10
2012 1 18 2 1 15
2013 1 19 0 4 4
2014 2 18 4 9 7
2015 1 30 7 6 8
2016 0 39 1 11 17
深圳市城市更新项目历年实施主体类型图
6
各区城市更新发展活力：宝安龙岗为深圳城市更新最具活力地区
深圳市城市更新项目各阶段数量分布
计划数量（个） 215 42 60 48 50 77 96 51 107
拆除规模(公顷） 1,940.4 274.8 545.1 378.4 361.6 701.7 562.2 232.5 816.0

城市更新第5章

道路道路是观察者习惯、偶然或是潜在的移动通道，它可能是机动车道、步行道、长途干线、隧道或是铁路线，对许多人来说，它是意象中的主导元素。边界边界是线性要素，但观察者并没有把它与道路同等使用或对待，它是两个部分的边界线，是连续过程中的线形中断，比如海岸、铁路线的分割，开发用地的边界、围墙等等．是—种横向的参照，而不是坐标轴。区域区域是城市内中等以上的分区，是二维平面，观察者从心理上有 “进入”其中的感觉，因为具有某些共同的能够被识别的特征。节点节点是在城市中观察者能够由此进人的具有战略意义的点．是人们往来行程的集中焦点。它们首先是连接点，交通线路中的休息站，道路的交叉或汇聚点，从一种结构向另一种结构的转换处，也可能只是简单的聚集点，由于是某些功能或物质特征的浓缩而显得十分重要．标志物标志物是另一类型的点状参照物，观察者只是位于其外部．而并未进入其中。标志物通常是一个定义简单的存形物体，比如建筑、标志、店铺或山佰，也就是在许多可能元素中挑选出一个突出元素。

Байду номын сангаас

分别通过口头访谈、徒手绘制、现场调研。最终得到三个城市的意象，进行比较。
二、更新规划的评价体系

生活环境分析与居民意象调查
社会网络包括社交网、活动网和购物网及认知点。旧城更新要彻底了解其社会网络。社会网络分析，在旧城更新时，还应对其生活环境的其他要素如邻里交往、认同感等进行分析。在居民意向调查中要注意覆盖面广，调查对象应是各个年龄组及不同层次的居民，避免以点代面。
一、更新规划程序的系统建构

根据系统控制理论，我们可以把整个复杂的城市更新规划控制系统划分为三个互相制约、互相作用的组成部分，这就是城市更新规划控制的评价体系、目标体系和控制体系。 ③城市更新控制体系是城市更新控制系统的操作监控器官，它负责按照规划目标和其他有关政策法规对城市更新的实施进程进行切实的控制和引导，最终实现预定的更新目标。控制体系应具有较强的系统性和严密性；还应具有一定的适应性和灵活性。

解读深圳市城市更新单元规划PPT课件

1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系 4.城市更新规划流程架构与成果内
容 5.城市更新规划特点与难点
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1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系 4.城市更新规划流程架构与成果内容 5.城市更新规划特点与难点
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城市更新成为了深圳城市转型的重要途径，成为城市空间资源拓展的主要手段。
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从三版总规划来看深圳城市更新发展历程
更新阶段
主要方式
对应城市发展阶段
对象
主要特征
突出问题
萌芽期（80 年代初 -90 年代初）
自发零星式改造
城市萌芽期
老旧建筑为主
开发单位和旧村自发性的小规模拆旧建新为主
置的公共政策，需要进行完善的制度设计。
公共设施和环境的改善居民生产和生活条件的改善经济和社会的可持续发展
就业率的增加教育和发展机会的增多
卫生状况的改善 …….
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1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系 4.城市更新规划流程架构与成果内容 5.城市更新规划特点与难点
（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第11页/共83页
城市更新的类型
类型一：综合整治类
• 综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容,但不改变建筑主体结构和使用功能。

老城区改造 PPT课件

2020/3/30
3 19
3 Part : 街巷空间
街“巷内”凹角“空间增加了趣味空间。
2020/3/30
街巷空间
3 20
3 Part : 街巷空间
片区内街巷空间现状
•片区内街巷上空方杂乱，有电线、衣服等 •街巷周边环境差 •行走在一些巷道感觉很舒适，因为h/l接近1；但还是有部分街巷有压抑感
现状路网存在的问题
• 老城区内路网结构错综复杂，没有完
整的道路结构体系 •次干道和支路关联性差，道路拥挤 •主、次干道系统性不够 •支路2网020/密3/30度低，且不通畅
现状交通
整体中心城区道路网规划
3 16
基地交通问题
•老城区内社会公共停车场不足 •公共设施附属停车设施不足 •社区（街巷）停车位紧缺停车管理力度不够 •车位利用率低
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2 基地区位分析
2
Part1:
区位关系
Part2:
土地利用现状
Part3:
公共服务设施
2020/3/30
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1 Part : 区位关系
调研基地
2020/3/30
环城南路片区
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基地用地布局
2 Part : 基地用地布局
•片区内在民主街、献福路附近主要是居住用地 •在学院街、环城南路周遭主要是以小吃经营为主的商业经融用地。 •杨柳巷、汪家巷、西平巷、中书街等主要是居住用地（老旧民居） •西陵一路与环城东路交汇处是绿地 •还有西陵医院、学校等办公行政用地
工业经济：宜昌市享有世界水电之都的美誉，水电一直是其经济支柱，产业格局到十一五“期间形成了“化工、装备制造、食品医药、电力” 四大支柱。全市规模以上工业增加值747.47亿元，增长25.5 %。其中国有企业增长6.1%,集体企业增长34.9%，股份合作企业增长80.5%，股份制企业增长40.1%，外商及港澳台商企业增长30.2%，其他经济类型企业增长58.3%。分轻重工业看，轻工业增长29.2%，重工业增长 25.7%。电力、化工、食品医药、装备制造业四大支柱产业实现增加值 630.20亿元，占全市总量的84.31%。

城市更新第一讲基础简述与案例分享

更新单元分几类？
根据规划功能主要可分为以下七类：
传统产业类更新单元
规划为普通工业用地（M1、M2）和仓储用地（W1）的更新单元；
新型产业类更新单元
规划为新型产业用地（M0）及其相关配套用地的更新单元；
产城融合类更新单元
规划为产业（含M0）用地占经营性用地比例不少于50%的更新单元；
居住更新单元
规划为居住用地的更新单元；
拆补方案审查
区更新、规划、
国土部门审查
区政府、市规委会审批
确认实施主体资格
区更新部门审查
制定城市更新项目方案并实施
用地审批
区更新部门审查
区政府审批
市更新部门备案
——以拆除重建类为例
城市更新流程？
第一阶段：申报城市更新单元计划
A、前提：全市城市更新专项规划中规定的拆除重建类城市更新单元，未划入单元的且满足条件的自行拟定更新单元。 B、确定申报主体，由其组织展开申报：权利主体（如村委会等）/权利主体委托的单一市场主体（个人或企业）/市、区政府相关部门。C、改造意愿征集：单一权利主体同意、2/3面积、数量、多地块的4/5面积； D、申报材料准备：【1】申报表、更新单元范围图纸、现状权属、建筑物信息、改造意愿书、照片等【2】审批流程：区更新版核对资料（5个工作日）——区更新办资格认定、核查、综合判断（20个工作日）——报送主管部门，审查资料，按批次统筹形成更新计划草案，并公示不少于10天——报市政府审批——审批通过后5个工作日公示。XX城市城市更新单元计划第一批计划表
政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施。
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城市更新流程——以拆除重建类为例
城市更新流程？
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