海昌极地海洋世界营销计划部署

海昌极地海洋世界2010年营销计划部署

湖北合富辉煌房地产顾问有限公司

09-12-04

主要内容

一、2010年项目营销节点部署

二、项目2010年入市价格预期

三、2010年资金回笼预测

四、项目一期F地块工程分期要求

五、2010年推广费用预算

一、2010年营销节点部署

1.最新工程节点回顾

2010年营销节点部署

2.

项目良好的价格走势的同时，丰富项目的产品线；

3.2010年营销推盘计划

二、项目2010年入市价格预期

1.定价原则

根据市场情况及推货策略的探讨，制定原则如下：

●多层可售面积有限，同时作为项目稀缺产品，考虑后期价格走势空间；

●高层产品作为一期F地块重点，采用稳健的价格策略；

由于市场比较定价法是依靠市场特点为基础的一种定价法，所得出的价格比较接近市场的发展状态，容易被消费者所接受，对此，在成本利润方面尚未知的情况下，我们对本项目产品选用了相应的市场比较定价法。

2.多层价格测算

●竞争项目遴选

●竞争项目与本项目类比评分

●竞争项目权重及本项目价格预估

本项目多层花园洋房2010年9月份入市价格在5100元/㎡，多层产品销售均价按照5200元/㎡计算。具体执行价格需根据市场变化调整，我司在开盘前一个月提交；

3.高层价格测算

●竞争项目遴选

●竞争项目与本项目类比评分

●竞争项目权重及本项目价格预估

高层价格2009年预计在4600元／㎡，高层产品的销售均价按照4700元／㎡计算。具体执行价格需根据市场变化调整，我司在开盘前一个月提交。

4.叠加别墅价格测算

●竞争项目遴选

●竞争项目与本项目类比评分

竞争项目权重及本项目价格预估

本项目叠加入市价格在5600元/㎡，以上价格为叠加别墅预计在2010年下半年推出时的价格预测；具体执行价格需根据市场变化调整，我司在开盘前一个月提交。

三、2010年资金回笼预测

1.花园洋房（首推货源面积约22047.56㎡）

按照5200元/㎡计算，2010年春节前销售1.5万平米，回笼资金5200元/ ㎡*15000㎡=78000000元；

2.高层住宅（首推货源面积约34794.12㎡）

按照4700元/㎡计算，2010年春节前销售2万平米，回笼资金4700元/㎡*20000㎡=94000000元

3.回笼资金总量为78000000 + 94000000 =172000000元

四、项目一期F地块工程分期要求

1.基于大盘开发的需要，一期F地块所有楼栋2010年3月全部动工，高

层地下室部分同期展开；

2.现场展示中心在2010年5月交付使用，示范商业、示范外园林同

期使用；

3.H7-H17共11栋花园洋房区域的示范区（示范内园林及样板间）在2010

年8月完工；（样板间考虑H10楼的N1/N2/N3/N4四种户型）

4.高层G1/G5/G2/G6在2010年9月初取得预售条件；

5.G3/G7/G4/G8四栋高层的主体工程施工设定在2011年，能保证在2011

年5月前后取得预售即可；

6.H1-H6共6栋花园洋房和V1-V6共6栋叠加别墅的园林景观施工时间

设定在2011年2月展开；

五、2010年推广费用预算

设定2010年全年营销推广费用的原则：

1.大盘形象的考虑；在项目入市初期需要媒体推广采用大城覆盖战略，建

立良好的市场形象；服务于后期的价值提升；

2.项目二期、三期、四期的持续开发在一期良好的市场形象基础上，通过

良好的口碑和广告持续投入来保持市场热度；

2010年，海昌极地海洋世界项目正式进入全面启动阶段，作为一个大规模品牌项目，面对前期市场预热，需要将整盘30%的推广费用集中在该年度投放，以达到项目品牌形象展示的效果，同时为项目进入销售阶段时实现市场爆热的良好业绩做好铺垫工作.按照整个项目保守估计56万㎡*6000元/㎡=33.6个亿的项目整盘价值估算，其中推广费用约33.6亿*1.5%*30%=1512万，因此2010年推广费用预计投入1500万元。

媒体分配比例如下：

注明：以上费用各项预算供参考，在实操细节中会出具详细的整合推广费用预算；

湖北合富辉煌房地产顾问有限公司

海昌项目组二00九年十二月四日